ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 травня 2018 року 
м. Київ

Справа №  921/320/17-г/7 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Катеринчук Л.Й. - головуючий, Пєсков В.Г., Погребняк В.Я. 
за участі секретаря судового засідання Сліпчук Н.В.

учасники справи:
позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) - Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, 
відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) - Тернопільська обласна громадська організація "Спілка інвалідів "Успіх",

розглянув касаційну скаргу Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради 
на постанову Львівського апеляційного господарського суду 
від 30.10.2017
у складі колегії суддів: Зварич О.В. (головуючий), Малех І.Б., Марко Р.І.
за первісним позовом Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради 
про дострокове розірвання договору та звільнення приміщення 
та за зустрічним позовом Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів "Успіх"
про зобов'язання виконати умови договору, встановлення нікчемності пунктів договору та застосування наслідків їх недійсності

ПРОЦЕДУРА КАСАЦІЙНОГО ПРОВАДЖЕННЯ У ВЕРХОВНОМУ СУДІ
1. 20.11.2017 поштовим відправленням, направленим на адресу Львівського апеляційного господарського суду, Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою №804/9-у від 20.11.2017 на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.10.2017 у справі №921/320/17-г/7 в порядку статей 107, 109 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) в редакції до 15.12.2017.
2. 04.01.2018, на підставі частини 5 статті 31 та підпункту 6 пункту 1 Розділу ХІ Перехідні положення Господарського процесуального кодексу України в редакції Закону України №2147-VІІІ від 03.10.2017, справа №921/320/17-г/7 Господарського суду Тернопільської області передана до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
3. 12.03.2018, за наслідком проведеного автоматизованого розподілу справи, оформленого протоколом від 26.02.2018, колегією суддів Верховного Суду у складі: Катеринчук Л.Й. - головуючий, Пєсков В.Г., Погребняк В.Я. відкрито касаційне провадження у справі №921/320/17-г/7 Господарського суду Тернопільської області за касаційною скаргою Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.10.2017 та призначено її розгляд в судовому засіданні на 08.05.2018 о 10 год. 00 хв. 
4. Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) - Тернопільська обласна громадська організація "Спілка інвалідів "Успіх" 29.03.2018 поштовим відправленням подало відзив на касаційну скаргу Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, яке надійшло до суду касаційної інстанції 03.04.2018.
5. На розгляд касаційного суду винесено проблему застосування норм матеріального права - статей 526, 629, 796, 797 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). 

ПРОВАДЖЕННЯ У СУДАХ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
Короткий зміст позовних вимог
6. 22.05.2017 Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради (далі - позивач за первісним позовом) звернулось до Господарського суду Тернопільської області з позовом до Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів спорту "Успіх" про дострокове розірвання договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності №10009 від 18.04.2016, зобов`язання звільнити окреме індивідуально визначене майно комунальної власності нежитлове приміщення будівлі літери "Б" площею 61,10 кв.м., розміщене за адресою: м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 та передати за актом приймання-передачі Управлінню обліку та контролю за використанням комунального майна.
7. Позовні вимоги мотивовані порушенням умов договору орендарем (відповідачем) та взятих на себе зобов'язань, а саме невикористання орендованого приміщення за призначенням та непроведення у ньому ремонтних робіт.  
8. Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 24.05.2017 порушено провадження у справі та призначено її до розгляду.
9. 26.06.2017 Тернопільська обласна громадська організація "Спілка інвалідів спорту "Успіх" (далі - ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх", позивач за зустрічним позовом, відповідач за первісним позовом) звернулася із зустрічним позовом до Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради про:
1. зобов`язання Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради виконати умови пункту 1.4 Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна), що належить до комунальної власності №10009 від 18.04.2016: - визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення площею 61,1 кв.м., розміщене за адресою: м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, для приведення його в стан, придатний до використання за призначенням: використання під розміщення громадської організації інвалідів; - привести передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення площею 61,1 кв.м., розміщене за адресою: м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, в стан придатний до використання за призначенням: використання під розміщення громадської організації інвалідів; 
2. встановлення нікчемності пункту 1.5 в частині передачі в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості" та пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна) №10009, укладеного 18.04.2016 між Управлінням обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради і ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх", та застосування до нікчемних положень правочину наслідки їх недійсності шляхом зобов'язання Тернопільської міської ради повернути ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" 8 674, 80 грн. (з врахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 01.08.2017), отриманих за користування земельною ділянкою.
10. В обґрунтування зустрічних позовних вимог про зобов`язання Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради виконати умови пункту 1.4 договору оренди, а саме визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення, та привести його в стан, придатний до використання за призначенням: під розміщення громадської організації інвалідів, керівник Якимчук Ю.М. посилається на те, що умовами договору оренди та актом-приймання передачі не передбачено обов'язку ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" проводити капітальний ремонт приміщення або термінів проведення будь-яких ремонтних робіт, а тому такі можуть бути здійснені протягом терміну дії договору. Щодо нікчемності пункту 1.5 Договору оренди в частині передачі в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості" та пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 Договору оренди та застосування до нікчемних положень правочину наслідки їх недійсності, представники спілки просять суд звернути увагу на таке: - договір оренди не зареєстрований у встановленому законом порядку, а тому умова договору щодо плати за земельну ділянку є нікчемною; - земельна ділянка під орендованим приміщенням не сформована (не має визначених меж, кадастрового номера, не зареєстрована в Державному земельному кадастрі, в Державному реєстрі речових прав) та не передана ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" у користування; - Управління по даний час не виготовило проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею до 0,0848 га для обслуговування нежитлової будівлі, що по вулиці В. Стуса, 4, площею 61,1 кв.м. в місті Тернополі.
11. Ухвалою суду від 27.06.2017 прийнято до провадження зустрічну позовну заяву відповідача в частині вимог до Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, розгляд справи відкладено.
Короткий зміст рішення першої інстанції
12. 02.08.2017 рішенням Господарського суду Тернопільської області у складі судді Стадник М.С. задоволено первісний позов, розірвано договір оренди №10009 від 18.04.2016, укладений між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради, від імені якої діє Управління обліку та контролю за використанням комунального майна, як уповноважений орган по укладенню договорів оренди, та ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх", зобов'язано ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх" звільнити окреме індивідуально визначене майно комунальної власності - нежитлове приміщення будівлі літерою "Б" площею 61,10 кв.м., розміщене за адресою: м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 та передати його по акту прийому-передачі Управлінню обліку та контролю за використанням комунального майна протягом тридцяти днів з дня набрання рішенням законної сили, стягнено з ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх" на користь Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради 3 200 грн. судового збору, відмовлено у задоволенні зустрічного позову.
12.1. Рішення суду першої інстанції мотивоване встановленням фактів невиконання відповідачем (за первісним позовом) умов договору оренди щодо належного використання орендованого майна, відтак, визнанням обґрунтованими заявлених позивачем (за первісним позовом) вимог. Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд аргументував, що позивач за зустрічним позовом не довів невідповідності спірного договору оренди комунального майна нормам чинного законодавства.
12.2. Судом встановлено факт укладення 18.04.2016 між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради в особі управління обліку та контролю за використанням комунального майна, як уповноваженим органом по укладенню договорів оренди (орендодавцем) та Тернопільською обласною громадською організацією "Спілка інвалідів спорту "Успіх" (орендарем) договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності за №10009, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Виконавчого комітету міської ради №66 від 27.01.2016 передав, а орендар 18.04.2016 прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно (нежитлові приміщення) комунальної власності (надалі майно) площею 61,1 кв.м., розміщене за адресою: м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, що знаходиться на балансі Управління обліку та контролю за використанням комунального майна, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість майна/актом оцінки станом на 30.11.2015 і становить 129 810 грн. без ПДВ, під розміщення громадської організації інвалідів, що не здійснює підприємницької діяльності (пункт 1.1 Договору), стан майна на момент укладення договору (потребує / не потребує поточного або капітального чи поточного і капітального ремонту) визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком Орендодавця і Орендаря (пункт 1.4 Договору), одночасно з правом оренди приміщення Орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі, без визначення меж земельної ділянки на місцевості (пункт 1.5 Договору). До обов'язків орендаря відноситься своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна за письмовим погодженням органу уповноваженого управляти відповідним майном (ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень) (пункт 5.6 Договору).
12.3. Судом встановлено факт передачі відповідачеві приміщення площею 61,1 кв.м. за адресою: м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, що підтверджується Актом передавання нежитлових приміщень в оренду від 18.04.2016, який підписаний представниками сторін без будь-яких зауважень чи заперечень, в якому зазначено, що нежитлові приміщення, які передаються в оренду, в загальному потребують проведення ремонтних робіт. 
12.4. Судом встановлено, що актом обстеження нежитлової будівлі за адресою: вул. В. Стуса, 4 від 01.12.2016, підписаного односторонньо представниками Орендодавця, встановлено, що орендована будівля знаходиться в занедбаному стані, ремонтні роботи не проводилися та орендарем не використовується, що стало підставою для звернення Управління до ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" з претензією №1002/9-у від 22.12.2016 про приведення орендованого майна в термін до 31.03.2017 в належний технічний, санітарний та протипожежний стан у відповідності до умов договору оренди та чинного законодавства та попередження, що у разі невиконання взятих Організацією на себе зобов'язань, згідно з умовами договору, буде змушене звернутись до суду про дострокове розірвання договору №10009 від 18.04.2016.
12.5. Судом встановлено, що 14.04.2017 ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх" подала на ім'я міського голови заяву №161 від 14.04.2017 про надання згоди на здійснення поліпшень орендованого майна шляхом проведення капітального ремонту та узгодження вартості витрат на проведення капітального ремонту, у відповідь на яку Виконавчий комітет Тернопільської міської ради повідомив громадську організацію про звернення із позовом до суду для розірвання договору оренду, у зв'язку з порушенням останньою договірних зобов'язань щодо своєчасного проведення поточного та інших видів ремонту орендованого майна згідно з пунктом 5.16 договору та невиконанням вимог претензії від 22.12.2016 №1002/9-у.
12.6. Приймаючи до уваги фактичні обставини обізнаності орендаря про незадовільний стан об'єкта оренди до моменту підписання спірного договору та необхідність проведення за свій рахунок поточного ремонту орендованих приміщень, відповідно до пункту 5.13 договору оренду та акта передавання нежитлових приміщень від 18.04.2016, суд дійшов висновку про невиконання відповідачем (за первісним позовом) умов договору оренди №10009 від 18.04.2016 та можливість задоволення первісних позовних вимог про дострокове розірвання спірного договору, звільнення орендованого майна та повернення приміщення. 
12.7. Щодо вимог позивача за зустрічним позовом (з урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог), суд першої інстанції зазначив, що станом на момент підписання договору оренди №10009 від 18.04.2016 та акта передавання нежитлових приміщень в оренду від 18.04.2016, він був обізнаний про стан приміщення, яке отримав в оренду з метою використання під розміщення громадської організації інвалідів, а тому безпідставними є вимоги зустрічного позову про зобов'язання відповідача (за зустрічним позовом) виконати умови пункту 1.4 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності за №10009 від 18.04.2016, а зокрема, визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх" нежитлове приміщення для приведення його в стан придатний до використання за призначенням.
12.8. Щодо вимог позивача за зустрічним позовом про нікчемність пункту 1.5 договору оренди в частині передачі в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості" та пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 договору оренди, застосувати до нікчемних положень правочину наслідки їх недійсності шляхом зобов'язання Тернопільської міської ради повернути ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх" 8 674, 80 грн. отриманих за користування земельною ділянкою, суд дійшов висновку про відповідність спірних пунктів договору нормам чинного законодавства, а зокрема, частинам 1, 2 статті 796, статті 797 ЦК України, та відмову в їх задоволенні .
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
13. 30.10.2017 Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: Зварич О.В. (головуючий), Малех І.Б., Марко Р.І. апеляційну скаргу Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів "Успіх" задовольнив частково, рішення Господарського суду Тернопільської області від 02.08.2017 у справі №921/320/17-г/7 скасував в частині задоволення первісного позову, прийняв нове рішення, яким відмовив у задоволенні первісного позову повністю, судові витрати за розгляд первісного позову залишив за Управлінням обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, в частині відмови у задоволенні зустрічного позову рішення Господарського суду Тернопільської області від 02.08.2017 у справі №921/320/17-г/7 залишив без змін, стягнув з Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради на користь Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів "Успіх" 3 520 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.
13.1. Апеляційний суд погодився з правильністю встановлення обставин справи місцевим господарським судом про виникнення спірних правовідносин між сторонами договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності за №10009 від 18.04.2016 та про зобов'язання орендаря за його умовами своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна за письмовим погодженням органу уповноваженого управляти відповідним майном (пункт 5.16 договору).
13.2. Разом з тим, апеляційним судом встановлено, що ні договором оренди №10009 від 18.04.2016, ні актом передавання нежитлових приміщень в оренду від 18.04.2016, в якому зазначено, що спірне приміщення в загальному потребує ремонту, не визначено, якого саме виду ремонту потребує об'єкт оренди - поточного чи капітального, а також не визначено терміну виконання ремонтних робіт.
13.3. Апеляційним судом встановлено, що матеріалами справи підтверджено неодноразові звернення ТОГО "Спілка інвалідів "Успіх" до орендодавця із заявами про надання згоди на здійснення поліпшень орендованого нежитлового приміщення шляхом проведення капітального ремонту у зв'язку з неможливістю використання спірного приміщення за призначенням (для розміщення громадської організації інвалідів) без проведення капітального ремонту. Проте, орендар не отримав згоди від орендодавця на здійснення поліпшень орендованого нежитлового приміщення, а відтак, був позбавлений можливості використовувати спірне приміщення за призначенням.
13.4. Отже, апеляційний суд зазначив про помилковість висновку місцевого господарського суду про невиконання відповідачем за первісним позовом умов договору оренди №10009 від 18.04.2016 та задоволення первісних позовних вимог про дострокове розірвання спірного договору, звільнення і повернення орендованого майна.
13.5. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції щодо безпідставності вимог зустрічного позову про зобов'язання відповідача за зустрічним позовом виконати умови пункту 1.4 договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності за №10009 від 18.04.2016: визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення для приведення його в стан придатний до використання за призначенням; привести передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення в стан придатний до використання за призначенням, оскільки позивач за зустрічним позовом був обізнаний про стан приміщення, яке отримав в оренду з метою використання під розміщення громадської організації інвалідів та відповідно до пункту 1.4 договору сторонами підписано акт передавання нежитлових приміщень в оренду без жодних зауважень, погодивши, що нежитлові приміщення в загальному потребують проведення ремонтних робіт. Отже, обом сторонам договору належало вжити певних заходів до узгодження їх обсягу та проведення таких робіт в межах дії строку договору.
13.6. Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції щодо недоведеності вимог позивача за зустрічним позовом про нікчемність пункту 1.5 договору оренди №10009 від 18.04.2016 в частині передання в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості", оскільки пункт 1.5 договору оренди, відповідно до якого одночасно з правом оренди приміщення або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) орендарю надано право користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості, не суперечить положенням частини 1, 2 статті 796 ЦК України.
13.7. Також, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про недоведеність вимог позивача за зустрічним позовом про встановлення нікчемності пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 договору оренди №10009 від 18.04.2016 та застосування до нікчемних положень правочину наслідків їх недійсності, з огляду на те, що плата за користування земельною ділянкою, яку визначають зазначені пункти, не суперечить вимогам статті 797 ЦК України, та підписавши спірний договір оренди із вказаним у ньому розміром плати за користування земельною ділянкою, позивач за зустрічним позовом погодився з умовами даних пунктів та зобов'язався їх виконувати, не висловивши жодних заперечень щодо цих умов та не спростовує в майбутньому можливості укладення договору оренди землі.
13.8. З огляду на встановлене, апеляційний суд дійшов висновку про скасування рішення місцевого суду в частині задоволення первісного позову, прийняття у цій частині нового рішення про відмову в задоволенні первісного позову про дострокове розірвання договору та звільнення приміщення.
УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ В КАСАЦІЙНОМУ СУДІ
Доводи скаржника (первісний позивач у справі)
14. Скаржник доводив, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність вини відповідача за первісним позовом у непроведенні ремонту та невикористанні приміщення, у зв'язку з тим, що був позбавлений такої можливості з посиланням на порушення апеляційним судом норм матеріального права (статей 525, 526, 776, 783 ЦК України та статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), зазначаючи про те, що апеляційний суд не в повній мірі оцінив всі обставини справи, що призвело до прийняття до незаконного та необґрунтованого рішення.
Доводи інших учасників справи
15. Відповідач за первісним позовом - Тернопільська обласна громадська організація "Спілка інвалідів "Успіх" у відзиві зазначив, що постанова апеляційного суду прийнята відповідно до вимог чинного законодавства, враховуючи всі фактичні обставини справи та в межах наданих суду повноважень.

НОРМИ ПРАВА, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ЗАСТОСУВАННЮ 
16. Цивільний кодекс України 
Частина 2 статті 11 - підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частина 1 статті 509 - зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Стаття 525 - одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Стаття 526 - зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Стаття 610 - порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Стаття 611 - у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору (пункт 1 частини 1).
Стаття 629 - договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Стаття 651 - зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Частина 1 статті 759 - за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частина 1 статті 762 - за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Стаття 783 - наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Стаття 785 - у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймачеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. 
Частини 1, 2 статті 796 - одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.
Стаття 797 - плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.
17. Господарський кодекс України
Частина 1 статті 174 - господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору.
Абзаци 1, 2 пункту 4 статті 179 - при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.
Стаття 193 - суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язань - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Частина 1 статті 283 - за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. 
Частина 1 статті 291 - одностороння відмова від договору оренди не допускається.
18. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" 
Частина 1 статті 2 - орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Частина 4 статті 10 - умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Частина 2 статті 18 - орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
Стаття 18-1 - поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.  Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
19. Господарський процесуальний кодекс України в редакції, чинній до 15.12.2017
Частини 1, 2 статті 101 - у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
А. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
А.1. Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
20. Колегія суддів Верховного Суду вважає, що порушені у касаційній скарзі питання щодо правильності застосування норм матеріального права, а саме щодо застосування статей 776, 783 ЦК України, статей 18, 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути предметом касаційного розгляду.
А.2. Юридична оцінка доводів касаційної скарги, висновків судів попередніх інстанцій та мотиви відхилення доводів касаційної скарги   
21. Відповідно до положень статей 11, 509, 759 ЦК України та статті 283 ГК України, законодавцем встановлено підстави виникнення цивільних прав та обов'язків сторін за правочинами, одним з яких є договір найму. Судами встановлено обставини укладення між сторонами такого правочину.
22. Положення статей 525, 526, 629 ЦК України дають підстави для висновку, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, одностороння відмова від виконання умов якого не допускається. 
23. Згідно з вимогами частини 1 статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
24. Судами встановлено, що сторони в договорі оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, за №10009 від 18.04.2016 погодили всі істотні умови договору. Факт передачі у строкове платне користування об'єкта оренди підтверджується наявним в матеріалах справи та належним чином оформленим актом передавання нежитлових приміщень в оренду від 18.04.2016, в якому зазначено, що нежитлові приміщення, які передаються в оренду, в загальному потребують проведення ремонтних робіт.
25. Відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", основним обов'язком орендаря є використання майна за цільовим призначенням, якщо така умова передбачена договором, та зберігання орендованого майна відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Положеннями статті 18-1 зазначеного Закону визначено загальні вимоги до орендаря щодо проведення поточного ремонту за його рахунок, а капітального - виключно за згодою орендодавця, якщо інше не було передбачено договором оренди. 
26. З огляду на обставини, встановлені апеляційним судом, а зокрема, що умовами спірного договору оренди не було визначено право орендаря самостійно здійснити капітальний ремонт та очевидну необхідність проведення саме капітального ремонту, виходячи з того стану будівлі, яка передана за актом приймання-передачі орендованого майна, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду не вбачає порушення норм матеріального права (вимог статей 18, 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та статті 783 ЦК України) у висновках апеляційного суду на предмет відмови у задоволенні позовних вимог первісного позивача про дострокове розірвання договору оренди, оскільки апеляційний суд не встановив обставин порушення первісним відповідачем укладеного між сторонами договору оренди. А, відтак, відсутність підстав для розірвання договору, звільнення і повернення орендованого майна.
27. Доводи скаржника про порушення апеляційним судом вимог статей 34, 43 ГПК України в редакції, чинній до 15.12.2017, яке полягало в неповній оцінці судом встановлених ним обставин справи в їх сукупності, а зокрема наявності чи відсутності факту порушення умов договору саме з боку відповідача, колегія суддів не вважає обґрунтованими з огляду на встановлення апеляційним судом відсутності фактів невиконання відповідачем (за первісним позовом) умов договору щодо проведення ремонту орендованих приміщень, які доведені сукупністю доказів та обставин справи. Доводи скаржника зводяться до намагання переконати касаційний суд здійснити переоцінку доказів у справі, що виходить за межі компетенції касаційного суду згідно із статтею 300 ГПК України в редакції, чинній з 15.12.2017, та відхиляються Судом. 
28. Оцінюючи прийняте апеляційним судом рішення про відмову у задоволенні позовних вимог первісного позивача через призму застосування пункту 1 статті 6 Конвенції Про захист прав людини і основоположних свобод" Суд зазначає таке: Рішенням ЄСПЛ від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", аналізуючи повноту дослідження судами обставин при розгляді даної справи зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції не зобов'язує національні суди надавати детальну відповідь на кожен аргумент заявника (сторони у справі). Суди зобов'язані давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Питання чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає із статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. Аналізуючи через призму зазначених висновків ЄСПЛ повноту дослідження судами обставин даної справи та обґрунтування рішення апеляційного суду на предмет відмови у задоволенні первісного позову про дострокове розірвання договору оренди комунального майна, Суд погоджується з виконанням апеляційним судом обов'язку щодо обґрунтування своїх висновків та не вбачає порушення норм матеріального та процесуального права, які могли б потягнути наслідки скасування постанови апеляційного суду.
29. Колегія суддів касаційного суду зазначає, що касаційний перегляд справи здійснено в межах доводів скаржника. Судові рішення в частині відмови у задоволенні зустрічного позову у касаційному порядку не оскаржувалися, а відтак, не переглядалися Судом.
Б. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
30. З огляду на зазначене, Суд дійшов висновку про необхідність залишення без задоволення касаційної скарги позивача за первісним позовом та залишення без змін постанови Львівського апеляційного господарського суду від 30.10.2017 у справі №921/320/17-г/7 як такої, що ухвалена з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
В. Судові витрати
31. У зв'язку з відмовою у задоволенні касаційної скарги та залишенням без змін судового рішення, прийнятого по суті спору, Суд покладає на позивача за первісним позовом витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
На підставі викладеного та керуючись статтями 308, 309, 315 ГПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,-
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.10.2017 у справі №921/320/17-г/7 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                    Л.Й. Катеринчук

Судді                                                                                                 В.Г. Пєсков
                                                                                                             
                                                                                                         В.Я. Погребняк