ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2018 року 
м. Київ
Справа №  904/7825/17 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю.Я. - головуючого, Дроботової Т.Б., Пількова К.М.,
секретар судового засідання - Овчарик В.М.,
представники сторін і третьої особи в судове засідання не з'явилися,
розглянувши касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.10.2017 (суддя Назаренко Н.Г.) та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 (Подобєд І.М. - головуючий, судді Іванов О.Г., Кузнецова І.Л.) у справі
за позовом Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця"
до фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області
про виселення з приміщення нежитлової будівлі та стягнення заборгованості у розмірі 115871,80 грн. за договором оренди,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
У серпні 2017 року Публічне акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі Регіональної філії "Придніпровська залізниця" (далі - ПАТ "Українська залізниця", орендодавець) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог від 15.09.2017) до фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни (далі - ФОП Ментій Т.М., орендар) про виселення відповідача з нерухомого майна, а саме: будівлі магазину (реєстраційний номер 662496712110) загальною площею 141кв.м., розташованої за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Іскрівська, буд. 126, та стягнення з ФОП Ментій Т.М. на користь ПАТ "Українська залізниця" 40671,68 грн. заборгованості з орендної плати за договором оренди №12/02-3489-ОД від 07.07.2009 (далі - договір оренди №12/02-3489-ОД) за січень-травень 2017 року та 46377,34 грн. неустойки за квітень-травень 2017 року.
Позовна заява обґрунтовується неналежним виконанням орендарем своїх зобов'язань з внесення орендної плати за договором оренди №12/02-3489-ОД, припиненням цього договору 31.03.2017 у зв'язку з відмовою орендодавця від його продовження листом від 13.04.2017 №НИМ-07/316 та неповерненням відповідачем об'єкта оренди за актом приймання-передачі. 
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 23.10.2017, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018, позов задоволено повністю.
Рішення та постанова мотивовані положеннями статей 115, 329, 759, 760, 762, 770, 785 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), статей 85, 173, 283-286, 291 Господарського кодексу України (далі - ГК), статей 15, 17, 19, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 2, 4, 5 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", статей 1, 33-35, 43 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) в редакції, чинній до 15.12.2017, та статей 74, 76, 269 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, з урахуванням яких суди виходили з того, що: нерухоме майно, в якому знаходиться займане відповідачем приміщення за договором оренди №12/02-3489-ОД, було включено до статутного капіталу ПАТ "Укрзалізниця", внаслідок чого позивач набув право власності на це майно та є стороною цього договору у якості орендодавця; строк договору оренди №12/02-3489-ОД сплинув 31.03.2017 та більше не продовжувався сторонами; за період користування майном з січня по травень 2017 року у відповідача перед позивачем виникла заборгованість в розмірі 40671,68 грн.; позивач повідомляв відповідача про закінчення терміну дії договору оренди та запропонував повернути майно протягом трьох робочих днів шляхом підписання акту приймання-передачі з одночасним погашенням заборгованості, однак, до теперішнього часу вказаний розмір заборгованості залишився неоплаченим відповідачем і приміщення не повернуто, що свідчить про обґрунтованість позовних вимог.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погоджуючись з рішенням місцевого суду та постановою апеляційної інстанції, ФОП Ментій Т.М. звернулася з касаційною скаргою, в якій (з урахуванням уточненої редакції скарги від 14.04.2018) просить рішення і постанову скасувати та направити справу на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на порушення судами статей 115, 182 ЦК, статей 22, 85, 133 ГК, статей 2, 9, 10 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 236 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, наголошуючи на тому, що: 1) апеляційний суд спочатку правильно визнав доведеним факт прийняття керівним органом позивача рішення (протокольне рішення засідання правління ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 №Ц-57/25) про продовження дії договору оренди №12/02-3489-ОД, проте, в подальшому дійшов передчасного висновку про припинення дії цього договору 31.03.2017 з причин неукладення між сторонами додаткового договору, проект якого надсилався орендарю листом від 13.04.2017 №НИМ-07/316, не зважаючи навіть на те, що у наступному листі від 01.06.2017 №268/ДН-2 позивач прямо вказує на ту обставину, що ПАТ "Укрзалізниця" не отримано надіслані орендарю поштою 04.05.2017 додаткові договори до договорів оренди (в тому числі до договору оренди №12/02-3489-ОД); 2)апеляційний суд чомусь не взяв до уваги наданий відповідачем в ході судового засідання додатковий договір від 19.06.2017 про продовження до 31.05.2019 строку дії договору оренди №12/02-3489-ОД, копія якого знаходиться в матеріалах справи та додається до касаційної скарги; 3) судами не надано правової оцінки пункту 3.11 договору оренди №12/02-3489-ОД, на виконання якого відповідачем при укладенні договору у 2009 році було сплачено завдаток у рахунок оплати за 3 останні місяці оренди, тому будь-якої заборгованості за період з 31.03.2017 по 31.05.2017 не могло бути, так як вона погашена за рахунок завдатку; 4) при передачі нерухомого майна як вкладу до статутного (складеного) капіталу юридичної особи право власності на таке майно виникає з моменту державної реєстрації права за такою юридичною особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак, право господарського відання або право оперативного управління на об'єкт оренди за позивачем на даний час не зареєстроване, тому відповідно до наказу №071 від 10.02.2016 ПАТ "Українська залізниця" взагалі не мало права укладати будь-які додаткові договори, на які посилається суд у своєму рішенні, та ці договори підлягали визнанню недійсними.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи (доводи, викладені у відзивах та запереченнях на касаційну скаргу) 
Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з тих мотивів, що: 1) листами від 13.04.2017 №НИМ-07/316 та від 01.06.2017 №268/ДН-2 орендаря повідомлено про необхідність повернення орендованого майна балансоутримувачу за актом приймання-передачі, що вказує на припинення договору оренди 31.03.2017; 2) долучена відповідачем до касаційної скарги копія додаткового договору від 19.06.2017 до договору оренди №12/02-3489-ОД є підробленою в частині кінцевої дати дії договору - "31.05.2019" та не є належним доказом, оскільки протокольним рішенням засідання правління ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 №Ц-57/25 ухвалено продовжити дію договору оренди лише до 31.05.2017; 3) відповідачем не доведено виконання пункту 3.11 до договору оренди №12/02-3489-ОД шляхом сплати завдатку у розмірі 3 місячних орендних плат при укладенні цього договору у 2009 році; 4) правонаступництво ПАТ "Українська залізниця" по відношенню до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (далі - РВ ФДМУ по Дніпропетровській області), як первісного орендодавця за договором оренди №12/02-3489-ОД, підтверджується передавальним актом від 03.08.2015 та зведеним переліком майна державного підприємства "Придніпровська залізниця", що вноситься до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця", затвердженими Міністром інфраструктури України 18.08.2015, орендоване за договором оренди №12/02-3489-ОД майно передано державним підприємством "Придніпровська залізниця" до статутного капіталу ПАТ "Укрзалізниця" і з 21.10.2015 останнє набуло право власності на це майно.
РВ ФДМУ по Дніпропетровській області у відзиві на касаційну скаргу просить її задовольнити з огляду на те, що за змістом частини 4 статті 10 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", Порядку розпорядження майном Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 №1054, та пункту 18 Прикінцевих положень Закону України "Про Державний бюджет України на 2018 рік" ПАТ "Українська залізниця" не мало законних підстав для укладання з відповідачем додаткових договорів до договору оренди №12/02-3489-ОД та ставити вимогу щодо спрямування орендної плати на рахунок позивача, а не до державного бюджету.
Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Касаційного господарського суду вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити з таких підстав.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, 07.07.2009 між РВ ФДМУ по Дніпропетровській області (орендодавець) і ФОП Ментій Т.М., (орендар) укладено договір оренди №12/02-3489-ОД, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме нерухоме майно - будівлю магазину площею 141кв.м., розміщене за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Іскрівська, 126, і перебуває на балансі державного підприємства "Придніпровська залізниця" (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/актом оцінки на 28.02.2009 і становить за незалежною оцінкою/залишковою вартістю 367497 грн.
Відповідно до пункту 3.11 договору оренди №12/02-3489-ОД зобов'язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди.
Пунктами 5.2, 5.4 договору оренди №12/02-3489-ОД передбачено, що орендар зобов'язується своєчасно і у повному обсязі сплачувати оренду плату у співвідношенні, визначеному у пункті 3.6. цього договору, компенсувати експлуатаційні витрати та витрати на утримання майна, в тому числі, сплати податку на землю, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Щомісячно не пізніше 15 числа звітувати орендодавцю та балансоутримувачу про внесення орендної плати, скоригованої на індекс інфляції, до державного бюджету та на розрахунковий рахунок балансоутримувача з одночасним наданням копій платіжних доручень з відміткою обслуговуючого банку.
На виконання умов договору оренди №12/02-3489-ОД орендодавцем було передано, а орендарем прийнято будівлю магазину вартістю 367497 грн. за актом приймання-передачі від 07.07.2009 в оренду приміщення площею 141кв.м. у будівлі, що знаходиться на балансі ДП "Придніпровська залізниця" за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Іскрівська, 126.
Згідно з пунктом 10.1 договору оренди №12/02-3489-ОД цей договір укладено строком на 1 рік та діє з 07.07.2009 до 06.07.2010. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, повній оплаті за договором і при наданні інформації щодо виконання умов цього договору, а саме: наявності договору страхування, дозволу або декларації наданої органом пожежного нагляду та узгодження балансоутримувача, договір за заявою орендаря щодо продовження терміну дії може бути продовжений на тих самих умовах, які передбачені у договорі.
В подальшому додатковими угодами до договору оренди №12/02-3489-ОД сторонами було неодноразово продовжено строк дії даного договору, а саме: додатковою угодою від 22.04.2010 строк дії договору продовжено до 05.07.2013; додатковою угодою від 28.08.2013 строк дії договору продовжено до 31.12.2013 (включно); додатковою угодою від 01.04.2014 строк дії договору продовжено до 31.12.2014 (включно); додатковою угодою від 14.11.2014 строк дії договору продовжено до 31.03.2015 (включно).
Також, додатковою угодою від 26.02.2015 третя особа і відповідач внесли зміни до абзацу 2 пункту 10.1 договору оренди №12/02-3489-ОД, виклавши його у наступній редакції: "Цей договір є пролонгованим з 01.04.2015 до моменту створення (реєстрації) ПАТ "Українська залізниця", але не більше ніж по 28.02.2018".
Судами також встановлено, що у зв'язку з утворенням ПАТ "Українська залізниця", між останнім і фізичною особою-підприємцем ФОП Ментій Т.М. було укладено додатковий договір від 10.03.2016 до договору оренди №12/02-3489-ОД, згідно з пунктом 1 якого сторони погодили, що орендодавцем майна, визначеного договором оренди №12/02-3489-ОД, є ПАТ "Українська залізниця".
Пункт 3.6 договору оренди №12/02-3489-ОД викладено сторонами в новій редакції: "Орендна плата 100% перераховується на розрахунковий рахунок орендодавця. Одержувач коштів - структурний підрозділ "Криворізька дирекція залізничних перевезень" регіональної філії "Придніпровська залізниця" ПАТ "Українська залізниця", код ЄДРПОУ одержувача - №40081237/ч.н.250, банк одержувача - ПАТ "Акціонерний банк "Експрес-Банк" Дніпровське регіональне відділення, МФО 322959 рахунок №2600657872106 не пізніше 10 числа місяця наступного за звітним".
Згідно з пунктами 11, 12 додаткового договору від 10.03.2016 умови цього додаткового договору поширюються на взаємовідносини сторін, що виникли з 01.12.2015. Цей додатковий договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до "31" березня 2016 року включно". Усі інші умови договору, не порушені даним додатковим договором, залишаються без змін.
Сторонами 10.03.2016 підписано акт приймання-передачі в оренду нерухомого (або іншого) майна, згідно з пунктами 1, 2 якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно (об'єкт оренди) - будівля магазину площею 141кв.м., що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Іскрівська, 126, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість станом на 20.06.2013 і становить за незалежною оцінкою 309072 грн. Об'єкт оренди обліковується на балансі структурного підрозділу "Криворізька дирекція залізничних перевезень" регіональної філії "Придніпровська залізниця"  ПАТ "Українська залізниця".
Таким чином, додатковими угодами від 18.03.2016, від 18.07.2016, від 15.09.2016, від 29.11.2016 сторони встановлювали новий строк дії договору, а відповідно до останнього додаткового договору сторонами погоджено, що договір оренди діє з 01.11.2016 по 31.03.2017 включно. 
Крім того, додатковим договором від 25.10.2016 пункт 3.1 договору оренди №12/02-3489-ОД доповнено абзацом 2 та викладено в такій редакції: "Орендна плата, визначена за домовленістю сторін, з 01.10.2016 року становить 10983,00 грн. без ПДВ".
В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновки місцевого та апеляційного господарських судів про обґрунтованість позовних вимог, оскільки строк договору оренди №12/02-3489-ОД закінчився 31.03.2017, лист позивача від 13.04.2017 №НИМ-07/316 є лише пропозицією про зміну умов договору оренди на умовах, які були викладені в проекті додаткового договору, але відповідач не прийняв вказану вище пропозицію позивача і між сторонами не був укладений відповідний додатковий договір про продовження строку дії договору оренди, тому ФОП Ментій Т.М. повинна звільнити займане нежитлове приміщення.
Колегія суддів погоджується з висновками судів про правонаступництво ПАТ "Українська залізниця" стосовно прав та обов'язків РВ ФДМУ по Дніпропетровській області) як первісного орендодавця за договором оренди №12/02-3489-ОД, яке (правонаступництво) випливає з положень статей 115, 329, 770 ЦК, статті 85 ГК, статті 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та статей 2, 4, 5, 6 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", а також підтверджується передавальним актом від 03.08.2015 і зведеним переліком майна державного підприємства "Придніпровська залізниця", що вноситься до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця", затвердженими Міністром інфраструктури України 18.08.2015, згідно з якими орендоване відповідачем за договором оренди №12/02-3489-ОД нерухоме майно було передано державним підприємством "Придніпровська залізниця" до статутного капіталу ПАТ "Українська залізниця".
Касаційна інстанція також враховує, що укладаючи додатковий договір від 10.03.2016 договору оренди №12/02-3489-ОД, сторони безпосередньо в умовах цього додаткового договору відзначили, що заміна сторони орендодавця відбувається у зв'язку з утворенням ПАТ "Українська залізниця" відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорт у загального користування", що орендодавцем майна за договором оренди №12/02-3489-ОД є ПАТ "Українська залізниця". Таким чином, починаючи з 10.03.2016 між сторонами неодноразово укладалися додаткові договори про продовження дії договору оренди №12/02-3489-ОД (а.с.34-42 том 1), які виконувалися орендарем та ніким не оспорювалися і не визнавалися недійсними з підстав їх укладення неналежним орендодавцем, у зв'язку з чим, правомірність вказаних правочинів презюмується в силу приписів статті 204 ЦК.
Наведеним спростовуються твердження скаржника та третьої особи про зворотне.
Проте, колегія суддів вважає передчасними висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позовних вимог з огляду на таке.
Згідно зі статтею 764 ЦК у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.
Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.
Відповідно до частини 1 статті 43 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017 (на час прийняття рішення від 23.10.2017), господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Згідно з частинами 1, 4 статті 269 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до підпункту "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.
В порушення вимог статей 43, 84 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017, і статей 269, 282 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, судами першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи не надано належної правової оцінки змісту листів ПАТ "Українська залізниця" від 13.04.2017 №НИМ-07/316 та від 01.06.2017 №268/ДН-2 в їх сукупності.
Зокрема, апеляційний суд спочатку послався на те, що у листі від 13.04.2017 №НИМ-07/316 ПАТ "Українська залізниця" повідомило орендаря про необхідність після завершення терміну дії договору оренди повернути майно балансоутримувачу протягом трьох робочих днів, шляхом підписання акта приймання-передачі, з одночасним погашенням заборгованості по орендній платі та відшкодуванням витрат балансоутримувача. Направлення вказаного листа 21.04.2017 підтверджується відповідним фіскальним чеком, а отримання цього листа 05.05.2017 відповідачем підтверджено рекомендованим відправленням, які є в матеріалах справи, що спростовує доводи відповідача про відсутність заяв позивача заяви про припинення договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору.
Натомість в подальшому суд погодився з доводами ФОП Ментій Т.М. про те, що листом від 13.04.2017 №НИМ-07/316 відповідача насамперед було повідомлено про протокольне рішенням засідання правління ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 №Ц-57/25, яким ухвалено рішення про продовження дії договору оренди №12/02-3489-ОД та інших договорів до 31.05.2017, і запропоновано орендарю погодити внесення змін до договорів і повернути підписані і скріплені печаткою додаткові договори до 24.04.2017 шляхом передачі через балансоутримувача орендованого майна. До листа були додані відповідні додаткові договори.
Колегія суддів зауважує, що з огляду на встановлені судами обставини направлення листа №НИМ-07/316 лише 21.04.2017 та фактичного отримання його 05.05.2017 орендарем, останній об'єктивно не міг повернути підписаний проект додаткового договору у визначений позивачем термін - до 24.04.2017.
В свою чергу, наступним листом від 01.06.2017 №268/ДН-2 позивач прямо звертає увагу відповідача на ту обставину, що ПАТ "Укрзалізниця" не отримало надіслані орендарю поштою 04.05.2017 лист від 13.04.2017 №НИМ-07/316 та додаткові договори до договорів оренди (серед яких зазначено договір оренди №12/02-3489-ОД), що не виключає направлення орендодавцем орендарю вимоги про повернення майна поза межами місячного терміну, передбаченого частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Крім того, апеляційний суд дійшов висновку про те, що лист позивача від 13.04.2017 містить дві взаємовиключні пропозиції: першу - про внесення змін до договору оренди на інших умовах, викладений в проекті додаткової угоди, яка додається до цього листа, та другу - по терміну завершення договору оренди за вимогою позивача повернути майно, і це при тому, що суд визнав доведеним факт прийняття керівним органом позивача рішення про продовження до 31.05.2017 дії договору оренди №12/02-3489-ОД. 
Таким чином, зважаючи на зазначені вище суперечливі висновки судів попередніх інстанцій та обумовлену цим невизначеність щодо дійсного направлення ПАТ "Українська залізниця" на адресу орендаря заяви про припинення договору оренди №12/02-3489-ОД та моменту її надіслання, колегія суддів вважає передчасним висновок судів про припинення 31.03.2017 цього договору оренди у зв'язку зі своєчасною відмовою орендодавця від його пролонгації, що має істотне значення для правильного вирішення даного спору, внаслідок чого наразі відсутні підстави для виселення орендаря із займаного приміщення.
Наведене обумовлює передчасність задоволення судом першої інстанції похідних вимог про стягнення неустойки за квітень-травень 2017 року, нарахованої за прострочення повернення майна з оренди на підставі частини 2 статті 785 ЦК. 
Що стосується позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за період з січня по травень 2017 року, то судами помилково залишено поза увагою та без надання належної правової оцінки пункт 3.11 договору оренди №12/02-3489-ОД, згідно з яким зобов'язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж орендна плата за три (базових) місяці оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди. 
При цьому, достеменне встановлення обставин виконання чи невиконання орендарем вказаної умови договору оренди №12/02-3489-ОД у місячний строк, визначений пунктом 5.3 цього договору, може істотно вплинути на розмір спірної заборгованості. 
Разом з тим, колегія суддів зауважує, що наявний висновок судів попередніх інстанцій про припинення договору оренди №12/02-3489-ОД після 31.03.2017 спростовує підстави для стягнення з ФОП Ментій Т.М. заборгованості з орендної плати за квітень-травень 2017 року, оскільки за змістом статей 759, 762 ЦК орендна плата сплачується в межах строку дії договору оренди, а договір оренди №12/02-3489-ОД не містить умов, які б покладали на орендаря обов'язок сплачувати плату за фактичне користування майном після припинення цього договору до дати повернення об'єкта оренди за актом приймання-передачі.
За наведених обставин, колегія суддів вважає помилковим висновок судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для задоволення позову в повному обсязі.
Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі та відзиві на касаційну скаргу 
Касаційна інстанція погоджується з доводами скаржника про те, що апеляційний суд спочатку правильно визнав доведеним факт прийняття керівним органом позивача рішення (протокольне рішення засідання правління ПАТ "Українська залізниця" від 29.03.2017 №Ц-57/25) про продовження дії договору оренди№12/02-3489-ОД, проте, в подальшому дійшов передчасного висновку про припинення дії цього договору 31.03.2017 з причин неукладення між сторонами додаткового договору, проект якого надсилався орендарю листом від 13.04.2017 №НИМ-07/316, не зважаючи навіть на те, що у наступному листі від 01.06.2017 №268/ДН-2 позивач прямо вказує на ту обставину, що ПАТ "Укрзалізниця" не отримано надіслані орендарю поштою 04.05.2017 додаткові договори до договорів оренди (в тому числі до договору оренди №12/02-3489-ОД). 
Також частково заслуговують на увагу аргументи орендаря про помилкове ненадання судами правової оцінки пункту 3.11 договору оренди №12/02-3489-ОД, на виконання якого відповідачем при укладенні договору у 2009 році було сплачено завдаток в рахунок сплати орендної плати за 3 останні місяці оренди, тому заборгованість за період з 31.03.2017 по 31.05.2017 може бути погашена за рахунок завдатку, оскільки обставини внесення вказаного завдатку не досліджувалися судами попередніх інстанцій та мають бути перевірені при новому розгляді. Слід зауважити, що у разі достовірного встановлення судами факту припинення цього договору 31.03.2017, відсутність підстав для стягнення орендної плати за квітень-травень 2017 буде пов'язана з іншими обставинами, оскільки за змістом статей 759, 762 ЦК орендна плата сплачується в межах строку дії договору оренди, а договір оренди №12/02-3489-ОД не передбачає обов'язку орендаря сплачувати орендну плату після припинення цього договору. 
З цих же підстав колегія відхиляє викладені у відзиві на касаційну скаргу передчасні посилання позивача на недоведеність виконання відповідачем пункту 3.11 до договору оренди №12/02-3489-ОД шляхом сплати завдатку у розмірі 3 місячних орендних плат при укладенні цього договору у 2009 році.
Разом з тим, колегія суддів не може прийняти до уваги твердження відповідача про неврахування апеляційним судом наданого відповідачем в ході судового засідання додаткового договору від 19.06.2017 про продовження до 31.05.2019 строку дії договору оренди №12/02-3489-ОД, копія якого знаходиться в матеріалах справи та долучена до касаційної скарги, оскільки в дійсності зазначений додатковий договір у справі відсутній та є новим доказом, а в силу приписів частини 2 статті 300 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, суд касаційної інстанції не має права вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Водночас, порушене позивачем питання щодо підробки додаткового договору від 19.06.2017 може бути предметом іншого судового провадження та знаходиться в сфері компетенції правоохоронних органів. 
В свою чергу, касаційна інстанція відхиляє наведені у відзиві на касаційну скаргу помилкові посилання третьої особи на частину 4 статті 10 Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", Порядок розпорядження майном Публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 №1054, та пункт 18 Прикінцевих положень Закону України "Про Державний бюджет України на 2018 рік" в обґрунтування своїх доводів щодо відсутності у ПАТ "Українська залізниця" законних підстав для укладання з відповідачем додаткових договорів до договору оренди №12/02-3489-ОД та вимог щодо спрямування орендної плати на рахунок позивача, а не до державного бюджету, оскільки відповідно до частини 2 статті 5 ЦК зазначені нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі та не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, що виникли у першому півріччі 2017 року. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд
Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК у редакції, чинній з 15.12.2017, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За наведених обставин, висновки судів попередніх інстанцій щодо задоволення позовних вимог не можна вважати такими, що відповідають приписам статей 33-35, 43 ГПК у редакції, чинній до 15.12.2017, та статей 74, 76, 86, 269 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, щодо всебічного, повного, об'єктивного і безпосереднього розгляду всіх обставин справи в їх сукупності.  
Надаючи правову кваліфікацію доказам, поданих сторонами з урахуванням фактичних і правових підстав позовних вимог і заперечень на них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли передчасного висновку про обґрунтованість позовних вимог, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з порушенням норм процесуального права.
Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. 
Оскільки передбачені статтею 300 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.  
З огляду на викладене колегія суддів вбачає підстави для задоволення касаційної скарги. 
Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
З огляду на те, що касаційна скарга підлягає задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК в редакції, чинній з 15.12.2017, розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314-317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Ментій Тетяни Миколаївни задовольнити. 
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.10.2017 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 07.02.2018 у справі №904/7825/17 скасувати. 
Справу №904/7825/17 передати на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий суддя                                                                           Ю.Я. Чумак

Судді:                                                                                                Т.Б.   Дроботова
                                                                                                          
                                                                                                          К.М. Пільков