ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 березня 2018 року 
м. Київ

Справа №  923/474/17 
Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
учасники справи:
позивач  - товариство з обмеженою відповідальністю "Херсонміськбуд"
представник позивача  - Мацарський П.О.
відповідач-1  -  Херсонська міська рада
представник відповідача-1 - Миколаєнко В.В.
відповідач-2 - житлово-будівельний кооператив "Нове місто"
представник відповідача-2 - Кеба О.В.
відповідач-3 - державне підприємство "Державний інститут судових економіко-правових та технічних досліджень" в особі Херсонської філії
представник відповідача-3 - не з'явився
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонміськбуд"
на постанову Одеського апеляційного господарського суду у складі Діброви Г.І. - головуючого, Колоколова С.І., Разюк Г.П. від 23 жовтня 2017 року

Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Херсонміськбуд" (далі - позивач) звернулося з позовом до Херсонської міської ради (далі - відповідач-1) та житлово-будівельного кооперативу "Нове місто" (далі - відповідач-2) про: (1) визнання недійсним рішення Херсонської міської ради в частині надання позивачу права суборенди земельної ділянки; (2) визнання договору оренди земельної ділянки від 06.08.2015 удаваним; (3) визнання фактичного укладення між сторонами договору суперфіцію щодо земельної ділянки; (4) визнання недійсним пункту 1 договору суперфіцію від 06.08.2015 щодо права передачі земельної ділянки в суборенду; (5) визнання недійсними договорів суборенди земельної ділянки від 20.08.2015 та від 11.04.2016, укладених між позивачем та ЖБК "Нове місто"; (6) скасування запису та рішення з відповідним індексним номером щодо державної реєстрації за ЖБК  "Нове місто" речових прав на об'єкт нерухомого майна - незавершене будівництво у м.  Херсоні по просп. Ушакова, 62-а.
2. Позовні вимоги обґрунтовані наступним.
2.1. На підставі рішення Херсонської міської ради від 31.07.2015 № 1964 "Про затвердження документації із землеустрою, передачу в оренду земельних ділянок" 06.08.2015 між ТОВ "Херсонміськбуд" та Херсонської міською радою укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,2130 га у м. Херсоні по просп. Ушакова, 62-а для будівництва багатоквартирного будинку з правом суборенди строком на 5 років (до 31.07.2020). 
2.2. 20.08.2015 між позивачем та ЖБК "Нове місто" укладений договір суборенди вказаної земельної ділянки, який у подальшому був припинений та 11.04.2016 між цими ж сторонами укладено інший тотожний договір суборенди вказаної земельної ділянки строком до 29.07.2020.
2.3.  23.11.2016 ЖБК "Нове місто" на підставі вказаного договору суборенди  від 11.04.2016 та декларації про початок будівництва було здійснено державну реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва на вказаній земельній ділянці.
3. У той же час  фактично між позивачем та відповідачем-1 під виглядом договору оренди земельної ділянки був укладений договір суперфіцію землі комунальної власності, відносно якого діє пряма законодавча заборона передачі права користування земельною ділянкою іншим особам. У зв'язку з чим передача позивачем спірної земельної ділянки в суборенду є незаконною та прямо суперечить вимогам чинного законодавства.
3.1. Таким чином, положення рішення відповідача-1 та договору оренди щодо права позивача на передачу землі в суборенду прямо суперечать чинному законодавству, а тому є недійсними. Відповідно, недійсними є і похідні договори суборенди, укладені між позивачем та відповідачем-2, що свідчить про відсутність правових підстав для реєстрації за останнім об'єкту незавершеного будівництва на безпідставно набутій земельній ділянці.  
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
4. Рішенням господарського суду Херсонської області від 31 липня 2017 року позов задоволений частково.
4.1. Визнано незаконним та скасовано пункт 1.3 рішення відповідача-1 в частині надання позивачу права передачі в суборенду земельної ділянки; визнано недійсним пункт 1 укладеного між позивачем та відповідачем-1 договору оренди землі (суперфіцію) від 06.08.2015 щодо права передачі землі в суборенду; визнано недійсними договори суборенди земельної ділянки від 20.08.2015 та від 11.04.2016, укладені між позивачем та відповідачем-2; скасовано запис та рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації за ЖБК "Нове місто" права власності на об'єкт незавершеного будівництва. 
4.2. В іншій частині позову відмовлено.
5. Рішення мотивовано тим, що спірний договір оренди від 06.08.2015 є удаваним правочином, оскільки укладений між сторонами з метою приховування іншого правочину - договору суперфіцію, а отже має бути визнаним недійсним в частині надання позивачу права відчуження права користування земельною ділянкою комунальної власності іншим особам як такий, що прямо суперечить приписам частини 3 статті 413 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). 
6. У зв'язку з прямою законодавчою забороною відчуження землекористувачем права суперфіцію землі комунальної власності недійсними є і похідні договори суборенди земельної ділянки, укладені між позивачем та ЖБК "Нове місто". У зв'язку ж з відсутністю у відповідача-2 речового права на земельну ділянку неправомірною є і державна реєстрація за останнім права власності на розташований на цій земельній ділянці об'єкт незавершеного будівництва. 
7. Решта заявлених позовних вимог про визнання правочину удаваним та визнання факту укладення між сторонами договору суперфіцію не відповідають передбаченим статтею 16 ЦК України та статтею 20 Господарського кодексу України способам захисту цивільного права, а їх задоволення не призведе до поновлення порушеного права позивача.
Короткий зміст оскаржуваної Постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції
8. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 23 жовтня 2017 року рішення Господарського суду Херсонської області від 31 липня 2017 року скасовано в частині задоволення позову. 
8.1. Прийнято в цій частині нове рішення. яким відмовлено у задоволенні позовних про визнання незаконним та скасування пункту 1.3 рішення відповідача-1 в частині надання позивачу права передачі в суборенду земельної ділянки; визнання недійсним пункту 1 укладеного між позивачем та відповідачем-1 договору оренди землі (суперфіцію) від 06.08.2015 щодо права передачі землі в суборенду; визнання недійсними договорів суборенди земельної ділянки від 20.08.2015 та від 11.04.2016, укладених між позивачем та відповідачем-2; скасування запису та рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації за ЖБК "Нове місто" права власності на об'єкт незавершеного будівництва.
8.2. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. 
9. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що зміст правовідносин сторін, умови оспорюваного договору оренди свідчать про те, що між позивачем та Херсонською міською радою виникли саме правовідносини оренди земельної ділянки для забудови з правом суборенди, а не правовідносини суперфіцію. Про це зокрема свідчить те, що спірний договір був зареєстрований саме як договір оренди і до бюджету позивач сплачував саме оренді платежі за вказаним договором.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
10. У жовтні 2017 року позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23 жовтня 2017 року та залишити в силі рішення Господарського суду Херсонської області від 31 липня 2017 року. 
Аргументи учасників справи
Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
11. Спірний договір оренди з огляду на цільове призначення переданої земельної ділянки укладений між сторонами з метою приховування іншого правочину - договору суперфіцію, який і був фактично укладений між сторонами. Отже, такий договір оренди є удаваним правочином та підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203,  215 ЦК України.
12. На дату прийняття відповідачем-1 рішення від 31.07.2015 та дату укладення договору оренди земельної ділянки на цій ділянці був розміщений належний позивачу на праві власності об'єкт нерухомості - плавальний басейн, права на який за договорами суборенди на користь ЖБК "Нове місто" не перейшли, що унеможливлює відчуження позивачем права користування земельною ділянкою в силу частини 3 статті 413 ЦК України
Позиція відповідача-1 у відзиві на касаційну скаргу
13. Внаслідок вільного волевиявлення сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору та з дотриманням норм чинного законодавства уклали саме договір оренди земельної ділянки з правом суборенди. 
14. Відповідач-1 при прийняття рішення про надання позивачу земельної ділянки в оренду діяв в межах наданих повноважень та у повній відповідності з вимогами чинного законодавства.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду апеляційної інстанції
15. Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
У свою чергу частиною 1 статті 235 ЦК України встановлено, що удаваний правочин - це правочин, вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. 
15.1. У такій ситуації існують два правочини: один - удаваний, а інший - той, який сторони дійсно мали на увазі. Таким чином, удаваний правочин своєю формою прикриває реальний правочин. 
16. Правова конструкція статті 235 ЦК України передбачає, що сторона, звертаючись до суду із відповідним позовом, має довести, для приховання якого саме правочину вчинено спірний правочин; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином; настання між сторонами інших прав та обов'язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.
17. Так, суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України і Закону України "Про оренду землі".
18. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) визначено Главою 16-1 Земельного кодексу України та Главою 34 ЦК України.
18.1. Статтею 102-1 Земельного кодексу України передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України.
Відповідно до статті 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. При цьому право суперфіцію може бути безстроковим, окрім земель державної та комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років.
19. Разом з тим за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина 1 статті 792 ЦК України).
Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. 
Договір про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) також передбачає можливість одержання власником такої земельної ділянки плати за користування землекористувачем (суперфіціарієм) земельною ділянкою (частина 4 статті 414 ЦК України). Проте ця плата не є орендною.
20. При цьому слід враховувати, що договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди. Перевагою договору суперфіцію порівняно з договором оренди є можливість відчуження права суперфіцію без отримання згоди власника (частина 2 статті 413 Цивільного кодексу України), проте право суперфіцію земель державної і комунальної власності не може бути відчужене. 
21. У той же час орендні правовідносини земельних ділянок усіх форм власності під забудову характеризуються можливістю передачі предмета оренди у володіння та користування іншій особі (суборенда) виключно за згодою орендодавця (стаття 93 Земельного кодексу України, стаття 8 Закону України "Про оренду землі"). Надання орендарю права суборенди земельної ділянки, тобто правовідносини, за яких орендар переуступає іншій особі предмет оренди не втрачаючи при цьому правового зв'язку з орендодавцем, є виключною особливістю саме оренди та є неможливим за суперфіцієм.
22. У даному випадку судом встановлено, що, керуючись принципом свободи договору, сторони уклади саме строковий договір оренди землі під будівництво багатоквартирного житлового будинку з правом суборенди з дотриманням норм чинного законодавства, що регулюють правовідносини оренди. При цьому позивач сплачував за спірним договором саме орендні платежі і державна реєстрація цього договору була здійснена саме як договору оренди. 
23. Наявності у спірних правовідносинах вищезазначених ознак правовідносин суперфіцію не вбачається.
24. Доказів порушення цільового призначення використання земельної ділянки у справі не встановлено. Навпаки, суборендарем на вказаній земельній ділянці зареєстровано право власності саме на об'єкт незавершеного будівництва.  
25. Вищезазначеним спростовуються доводи касаційної скарги в пункті 10 цієї Постанови. Одночасно Верховний Суд зазначає, що посилаючись в касаційній скарзі на те, що укладений між сторонами правочин є договором суперфіцію, позивач у підтвердження цього вказує єдину обставину - вказане в договорі цільове призначення переданої земельної ділянки, а саме під будівництво багатоквартирного житлового будинку. Проте цільове призначення земельної ділянки якраз є спільною ознакою як договору оренди землі під забудову, так і суперфіцію. Решта ж змісту скарги в цій частині зводиться лише до цитування норм чинного законодавства, якими врегульовано правовідносини суперфіцію, що само по собі відповідних доводів позивача не підтверджує.
26. Посилання скаржника в пункті 11 Постанови на наявність на спірній ділянці належного йому нерухомого майна жодним чином не підтверджує факт удаваності спірного правочину, як не свідчить і про недотримання сторонами вимог чинного законодавства при його укладенні. Більше того, судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до  пункту 3 договору оренди на переданій земельній ділянці відсутні належні позивачу об'єкти нерухомого майна та інші об'єкти інфраструктури.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
27. Враховуючи вищенаведене та встановлені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржувана постанова підлягає залишенню без змін, як законна та обґрунтована.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонміськбуд" залишити без задоволення.
2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23 жовтня 2017 року у справі №  923/474/17 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                     Міщенко І.С.

Судді                                                                                                    Берднік І.С.

                                                                                                          Суховий В.Г.