ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2018 року 
м. Київ

Справа №  927/919/16 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючий - Стратієнко Л.В.,
судді: Мамалуй О.О., Ткач І.В., 
за участю секретаря судового засідання - Сігнаєвської К.І.;

за участю представників:
позивача - Олексієнка О.П.,
відповідача - 1- не з'явився, 
                     - 2 - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу приватного акціонерного товариства "Кінотехпром",

на рішення Господарського суду Чернігівської області
(суддя - Мурашко І.Г.)
від 21.08.2017
та постанову Київського апеляційного господарського суду
(головуючий - Мальченко А.О., судді - Дикунська С.Я., Жук Г.А.)
від 15.11.2017

за позовом приватного акціонерного товариства "Кінотехпром"
до - приватного підприємства "Аксіома", Управління комунального майна Чернігівської обласної ради
про визнання недійсним звіту про оцінку будівель, визнання частково недійсним  договору та додатку № 2 до нього

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2016 року ПрАТ "Кінотехпром" звернулось до Господарського суду Чернігівської області із позовом до ПП "Аксіома" та Управління комунального майна Чернігівської обласної ради про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 та визнання недійсними пункту 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 в частині вартості орендованого майна та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати.  

Позовні вимоги обґрунтовані, тим що при складанні звіту про оцінку майна, суб'єктом оціночної діяльності ПП "Аксіома" були порушені норми чинного законодавства, що призвело до неправильного визначення вартості орендованого майна та, відповідно, розміру орендної плати за договором оренди № 74 від 27.12.2012, розрахунок якої наведено в додатку № 2 до нього.

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 в задоволенні позову відмовлено. Рішення місцевого господарського суду обґрунтоване тим що, права позивача діями відповідачів не були порушені, а виявлені недоліки оспорюваного звіту не вплинули на достовірність оцінки та не призвели до завищення вартості об'єкта оренди за договором № 74 від 27.12.2012. 

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 залишено без змін. 

ПрАТ "Кінотехпром" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати  судові рішення і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції. 

Підставами для скасування судових рішень позивач зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права судами першої та апеляційної інстанції, зокрема, ст. 16 ЦК України, ч. 2 ст. 284 ГК України, ст.ст. 9, 33 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", умов Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" та Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна".  

У відзиві на касаційну скаргу ПП "Аксіома" зазначає, що постанова Київського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 та рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 прийняті із дотриманням вимог матеріального і процесуального права та просить залишити без змін вказані судові рішення. Стверджує, що оскаржуваний звіт був складений та рецензований з дотриманням вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні",  Національних стандартів № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"та № 2 "Оцінка нерухомого майна", методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995.  

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї,  перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

Щодо позовних вимог про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012,  складеного ПП "Аксіома" 19.09.2012 необхідно зазначити таке.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди державного майна, майна, що є у комунальній власності.

Статтею 10 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено, що оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки. При цьому, якщо законодавством передбачена обов'язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

За приписами частин 1 та 6 ст. 9 Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність", передбачено що методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Частиною 1 статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначено, що звіт про оцінку майна є документом, який містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Як правильно встановлено господарським судом, ПП "Аксіома" мав право здійснювати оцінку майна, що підтверджується сертифікатом суб'єкта оціночної діяльності, виданим Фондом державного майна України № 11749/11 від 22.04.2011, свідоцтвом про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів № 6618, виданим Фондом державного майна України від 23.06.2008, кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача МФ № 5980, виданим Фондом державного майна України від 24.05.2008, посвідченням про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 7250-ПК, виданим Фондом державного майна України 31.05.2012.

За результатами проведеної оцінки будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012, суб'єктом оціночної діяльності ПП "Аксіома" було складено звіт про оцінку майна - групи інвентарних об'єктів у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв.м та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, згідно якого ринкова вартість об'єкта оцінки склала 747 855,00 грн.

Результати звіту про оцінку майна, виконаного ПП "Аксіома", застосовані ПрАТ "Кінотехпром" та Управління комунального майна Чернігівської обласної ради в договорі оренди № 74 від  27.12.2012, в частині визначення вартості орендованого майна, в пункті 1.2 договору, та розрахунку розміру орендної плати, оформленого додатком № 2 до вказаного договору.

На переконання позивача, ПП "Аксіома" при складанні оскаржуваного звіту не було враховано, що об'єктом оцінки є цілісний майновий комплекс, в якому є шість будівель, з яких три - знаходяться у власності позивача, інші - в комунальній власності на балансі відповідача-2. На думку позивача, зазначені обставини мали бути враховані оцінювачем у складі операційних витрат та призвести до зменшення вартості об'єкта оцінки, та, відповідно, розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку. Такі твердження позивача є помилковими, оскільки за свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомості від 25.11.2002 (а.с. 222, т. 1) об'єкт оренди (будівлі А1-2 та Т-2 за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66) за договором № 74 та об'єктом оцінки у звіті є індивідуально визначене нерухоме майно, що знаходиться у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.

За твердженням позивача суб'єктом оціночної діяльності ПП "Аксіома" були порушені приписи чинного законодавства, що призвело до неправильного визначення вартості об'єкта оцінки (об'єкта оренди за договором № 74) та, як наслідок, неправильного визначення вартості майна в пункті 1.2 договору оренди № 74 і неправильного розрахунку розміру орендної плати за базовий місяць оренди. Звіт про оцінку не відповідає пункту 19 Методики оцінки об'єктів оренди, вимогами Національного стандарту № 1 та Національного стандарту № 2.

Зокрема, на думку скаржника, оцінка нерухомого майна проводилась з метою відчуження, а не оренди. Такий аргумент касаційної скарги про порушення при складанні звіту пункту 11 Національного стандарту № 1 відхиляється Верховним Судом, оскільки господарськими судами правильно встановлено, що оскаржуваним звітом визначалась ринкова вартість об'єкта оцінки з метою подальшої його оренди. У договорі № 72 від 11.09.2012 на проведення незалежної оцінки майна укладеного між ПП "Аксіома" та Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради визначена мета проведення оцінки - для цілей оренди.

Твердження скаржника, що при проведені оцінки не був використаний витратний методичний підхід, чим порушено пункти 14, 37 Національного стандарту № 1, п. 19 Методики оцінки об'єктів оренди спростовано висновками господарських судів, які обґрунтовано вказали, що на законодавчому рівні не визначено обов'язку оцінювача проводити оцінку із застосуванням усіх методичних підходів одночасно. Пунктом 36 Національного стандарту №1 передбачено, що оцінювач, як правило, застосовує кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеній меті. Оскаржуваним звітом визначалась саме ринкова вартість об'єкта оцінки з метою оренди за допомогою дохідного та порівняльного методичних підходів.

Доводи скаржника щодо проведення оцінки ПП "Аксіома" з порушенням пунктів 12, 13 Національного стандарту № 2, а саме, використання при проведенні оцінки пропозицій по оренді, а не діючих договорів оренди, відхиляються, оскільки Національними стандартами №1 та №2 не передбачені вимоги щодо необхідності застосування оцінювачем під час оцінки майна діючих договорів оренди. Оцінювач при проведенні оцінки майна має застосувати (враховувати) достовірні і доступні джерела інформації, проте, укладені діючі договори оренди нерухомого майна не є доступним джерелом інформації.

Щодо тверджень скаржника про порушення порядку рецензування оскаржуваного звіту про оцінку необхідно зазначити таке.

Згідно з ч. 3 ст. 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим. 

Пунктом 19 Методики оцінки об'єктів оренди передбачено, що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем.

Відповідно до пунктів 63, 64 Національного стандарту № 1 рецензування полягає у неупередженому об'єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва. За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об'єкта оцінки.

Пунктом 65 Національного стандарту № 1 передбачено, що у рецензії повинні зазначатися: підстави проведення рецензування; повна назва звіту про оцінку майна, що був об'єктом рецензування, відомості про його виконавців, їх кваліфікацію та висновок про можливість проведення зазначеними особами оцінки майна відповідно до правових вимог провадження професійної оціночної діяльності; строк проведення рецензування і дата підписання рецензії; висновок про обґрунтованість вибору виду вартості та її відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; висновок про зібрані виконавцем звіту про оцінку майна вихідні дані та іншу інформацію (їх повнота, достатність для проведення оцінки майна та розкриття у звіті); висновок про відповідність і правильність застосування під час проведення оцінки методичних підходів, методів та оціночних процедур з урахуванням мети і бази оцінки, обґрунтованість використаних припущень; загальний висновок про достовірність оцінки майна. 

Як правильно встановлено господарським судом, головним спеціалістом відділу обліку, відчуження та управління майном Управління комунального майна Чернігівської області Пасічнюк Т.Ю., яка має кваліфікаційні посвідчення ЦМК № 1250-ПК та МФ № 3971-ПК, видані Фондом державного майна України 16.04.2011 та 14.04.2011, надано позитивну рецензію з урахуванням вимог пунктів 62-67 Національного стандарту № 1, згідно якої оскаржуваний звіт про оцінку майна повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів і може використовуватись з метою, визначеною у звіті. За результатами позитивного рецензування звіту про оцінку майна, висновок про його вартість був затверджений начальником Управління комунального майна Чернігівської обласної ради.

Враховуючи викладені правові норми, Верховний Суд погоджується із висновками господарських судів, які обґрунтовано відхилили доводи позивача щодо проведення рецензування оскаржуваного звіту всупереч вимог пункту 19 Методики оцінки об'єктів оренди, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та Національного стандарту № 1.

З метою перевірки обґрунтованості висновків оскаржуваного звіту про оцінку майна, складеного 19.12.2012 ПП "Аксіома", під час судового розгляду була призначена судова оціночна будівельна експертиза, відповідно до висновку якої від 29.05.2017 № 13543 звіт про оцінку майна, складений 19.12.2012 ПП "Аксіома" в цілому відповідає вимогам нормативно правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам. Недоліки, допущені ПП "Аксіома" при складанні звіту, не вплинули на достовірність оцінки та не призвели до завищення вартості об'єкта оренди. Господарськими судами правильно враховано така судова експертиза як належний доказ у справі.

Враховуючи зазначене, доводи скаржника щодо порушення при проведенні оцінки об'єкта оренди умов Методики оцінки об'єктів оренди, Національних стандартів № 1 та №2  є безпідставними.

Щодо позовних вимог про визнання недійсними пункту 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 в частині вартості орендованого майна та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати необхідно зазначити таке.

За приписом статті 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). 

Зазначена норма кореспондується з положеннями частини першої статті 207 ГК України, згідно з якою господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Вирішуючи спір про визнання правочинів недійсними, має бути встановлена наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання правочину недійсним і настання відповідних правових наслідків.

Як встановлено господарськими судами, 27.12.2012 між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та ПрАТ "Кінотехпром" було укладено договір № 74 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, за умовами якого відповідач-2 передав, а позивач прийняв в строкове платне користування нерухоме майно, що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, та перебуває на бухгалтерському обліку відповідача-2, у складі: двоповерхова будівля майстерні Т-2, загальною площею 488,3 кв.м, приміщення механічної майстерні А1-2 в двоповерховій будівлі, загальною площею 242,1 кв. м. 

Відповідно до пункту 1.2 договору оренди № 74, вартість майна (об'єкту оренди) визначена згідно звіту про оцінку майна виконаного ПП "Аксіома". Вказаним звітом встановлено, що його відновна вартість     станом на 14 вересня 2012 року (дата оцінки) становить 747 855,00 грн (без ПДВ).

Виходячи зі змісту абз. 4 пункту 2 Методики оцінки об'єктів оренди, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки. Тобто, результати звіту про оцінку майна підлягають застосуванню протягом шести місяців з дати оцінки, а саме, з 14 вересня 2012 року.

Так, місцевим господарським судом встановлено, що в межах шестимісячного строку з дати складання звіту про оцінку майна його дані були використані відповідачем-2 при укладанні з позивачем договору оренди № 74 від 27.12.2012, зокрема, в частині пункту 1.2 договору, яким визначено вартість об'єкту оренди, та додатку № 2 до договору, де наведено розрахунок розміру орендної плати за базовий місяць оренди, виходячи зі встановленої вартості. Порушень вимог закону в частині строків використання висновків оспорюваного звіту оцінки нерухомого майна немає.

Вимога про визнання недійсними пункту 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 в частині вартості орендованого майна та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати є похідною від вимоги про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012.

Окрім того, при розгляді справи № 927/1338/15 у Господарському суді Чернігівської області за позовом Управління комунального майна Чернігівської обласної ради до ПрАТ "Кінотехпром" про стягнення заборгованості з орендної плати за спірним договором оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 призначалась оціночна будівельно-технічна експертиза з метою визначення ринкової вартості предмета оренди згідно спірного договору оренди. Рішення Господарського суду Чернігівської області у справі № 927/1338/15 від 22.08.2016 набрало законної сили 06.09.2016.

За результатами вказаної експертизи експертом було надано висновок № 57-15 від 25.04.2016, відповідно до якого, ринкова вартість предмета оренди згідно договору оренди від 27.12.2012 № 74 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, а саме: двоповерхової будівлі майстерні "Т-2" загальною площею 488,3 кв.м та приміщення механічної майстерні "А1-2" в двоповерховій будівлі загальною площею 242,1 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, станом на 14.09.2012 складає 740 957,00 грн.

Різниця між вартістю об'єкта оренди, що визначена у звіті про оцінку майна, складеного ПП "Аксіома" та вартістю того ж об'єкта оренди, визначеною за результатами судової будівельно-технічної експертизи № 57-15 від 25.04.2016, складає 6 898,00 грн. Господарські суди зробили правильні висновки, що таку різницю вартості об'єкта не можна вважати значною, оскільки її значення не перевищує одного відсотка у порівнянні до вартості об'єкта оренди в цілому.

Приписи статті 627 ЦК України встановлюють, що відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

В силу ст. 204 ЦК України правомірність правочину презюмується. 

З огляду на викладене, Верховний Суд погоджується з висновками господарських судів, що при підписанні оспорюваного договору оренди № 74 від 27.12.2012 та додатку №2 до нього сторони були вільними в його укладенні та визначенні його умов. При цьому, умови оспорюваного правочину, у тому числі в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати, не суперечать чинному законодавству України, особи, які його вчиняли, мали необхідний обсяг дієздатності, волевиявлення учасників було вільним, правочин був вчинений у належній формі і був спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені. 

Враховуючи зазначене, висновки експертиз № 57-15 від 25.04.2016 та № 13543 від 29.05.2017, оспорювані пункт 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 та додаток № 2 до договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 не суперечать чинному законодавству, а аргументи касаційної скаржника про їх невідповідність вимогам закону є безпідставними. 

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильних висновків про відмову у задоволенні позову з підстав необґрунтованості позовних вимог.

За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції та рішення першої інстанції прийняті з додержанням вимог матеріального та процесуального права, підстав для їх зміни чи скасування немає.

З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно ст. 129  ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.  

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

касаційну скаргу приватного акціонерного товариства "Кінотехпром" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 15.11.2017 у справі № 927/919/16 - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                     Л. Стратієнко

Судді                                                                                                  О. Мамалуй 

                                                                                               І. Ткач