ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2018 року 
м. Київ

Справа №  917/433/17 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Баранець О.М. - головуючий, Студенець В.І., Ткач І.В.,
за участю секретаря судового засідання Низенко В.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги  Приватного підприємства "Модус"
на рішення Господарського суду Полтавської області 
у складі судді Безрук Т.М.
від 30.05.2017 року
та на постанову Харківського апеляційного господарського суду
у складі колегії суддів: Крестьянінов О.О., Білоусова Я.О., Шевель О.В.
від 14.09.2017 року
за позовом Приватного підприємства "Модус"
до Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Полтавській області 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Публічне акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі регіональної філії "Південна залізниця" 
про визнання договору недійсним
за участю представників:
позивача - не  з'явився.        
відповідача - не  з'явився.
третьої особи - не  з'явився.
ВСТАНОВИВ:
Приватним підприємством "Модус" подано позовну заяву про визнання  недійсною додаткової угоди №2 від 22.12.2014 року до договору оренди від 24.12.2012 року №170/12-Н нерухомого майна.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилається те, що зміст додаткової угоди №2 до договору суперечить ч. 1 ст. 632, ч. 1 ст. 638 ЦК України, ч. 1 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", абз. 4 п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року №629 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02 серпня 2003 року №3), що відповідно до ч. 1 ст.  203, ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України є підставою її недійсності.  
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року у справі №917/433/17 (суддя Безрук Т.М.) у позові відмовлено повністю.
Дане рішення мотивоване тим, що норми чинного законодавства, на які посилається позивач, а саме ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 2, п. 19 Методики оцінки підлягають застосуванню при укладенні договору оренди, для визначення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати. Щодо застосування звіту з незалежної оцінки спірного державного майна станом на 30.06.2012 року при укладанні Додаткової угоди № 2 від 22.12.2014 року до Договору, повідомляємо, що потреби в проведенні незалежної оцінки не було, оскільки на момент продовження дії Договору трирічний строк, передбачений ст. 11 Закону "Про оренду державного та комунального майна" для переоцінки об'єкта оренди, не сплинув. Посилання позивача на постанови Верховного суду України від 08.04.2015 року у справі №3-41гс15, від 20.05.2015 року у справі №3-70гс15, від 01.07.2015 року у справі №3-297гс15, від 01.07.2015 року у справі №3-298гс15, судом не прийняті, оскільки правовідносини, зазначені у даних судових постановах, стосуються визначення нормативної грошової оцінки земель для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а тому не є подібними до правовідносин у сфері оренди державного нерухомого майна. Є необґрунтованими посилання позивача на невірне визначення у додатковій угоді №2 суми орендної плати. Жодних доказів проведення процедури укладення нового договору та участі у ній позивача, позивачем суду не надано. Отже, відсутні підстави стверджувати про укладення нового договору, а не про внесення до нього змін.
Додатковим договором від 22.02.2016 року №П/МЧ-4-16249/НЮ до Договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2014 року №170/12-Н сторони встановили, що орендодавцем майна за договором оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2014 року №170/12-Н є ПАТ "Укрзалізниця". Факт передачі передбаченого Додатковим договором від 22.02.2016 року приміщення в оренду відповідачу підтверджується актом приймання-передачі об'єкта оренди від 22.02.2016 року.    
Не погоджуючись з вищезазначеним рішенням, позивач звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просив рішення господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року у справі №917/433/17 скасувати, та ухвалити нове рішення, яким визнати недійсним додаткову угоду №2 від 22.12.2014 року до договору оренди від 24.12.2012 року №170/12-Н нерухомого майна, що є державною власністю, укладеного між Регіональним відділенням Фонду держаного майна України по Полтавській області та ПП "Модус", якою договір оренди від 24.12.2012 року №170/12-Н укладено в новій редакції.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 року апеляційну скаргу Приватного підприємства "Модус" залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року у справі №917/433/17 залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що колегія суддів вважає безпідставним посилання позивача на порушення норм ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди при укладанні додаткової угоди №2 до договору, оскільки вказані норми підлягають застосуванню при укладенні договору оренди, для визначення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати. Також, колегія суддів вважає необґрунтованими посилання позивача на неправомірність застосування звіту з незалежної оцінки спірного державного майна станом на 30.06.2012 року при укладанні додаткової угоди №2 від 22.12.2014 року до договору, оскільки на момент продовження дії договору трирічний строк, передбачений ст. 11 Закону "Про оренду державного та комунального майна" для переоцінки об'єкта оренди, не сплинув. Також колегія суддів погодилась з висновком суду першої інстанції, щодо безпідставності посилань позивача на постанови Верховного Суду України від 08.04.2015 року у справі №3-41гс15, від 20.05.2015 року у справі №3-70гс15, від 01.07.2015 року у справі №3-297гс15, від 01.07.2015 року у справі №3-298гс15, оскільки правовідносини, зазначені у даних судових постановах, стосуються визначення нормативної грошової оцінки земель для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а тому не є подібними до правовідносин у сфері оренди державного нерухомого майна. Жодних доказів проведення процедури укладення нового договору та участі у ній позивача, матеріали справи не місять. Суд першої інстанції дійшовши вірного висновку про відсутність підстав для визнання додаткової угоди №2 від 22.12.2014 року до договору оренди від 24.12.2012 року недійсною, фактично вийшов за межі позовних вимог, встановивши обставини припинення зобов'язань за договором у зв'язку з закінченням строку його дії та поверненням об'єкту оренди орендодавцю. Такі висновки місцевого господарського суду є невірними, оскільки закінчення строку дії договору оренди та повернення у зв'язку з цим об'єкту оренди орендодавцю не є підставою для припинення зобов'язань за цим договором, зокрема, щодо повної та своєчасної сплати орендної плати. Про наявність невиконаних зобов'язань у орендаря за договором свідчить, зокрема, рішення Господарського суду Полтавської області від 20.02.2017 року та постанова Харківського апеляційного господарського суду від 14.06.2017 року у справі №917/1946/16 за позовом ПАТ "Українська залізниця" в особі регіональної філії "Південна залізниця" до Приватного підприємства "Модус" про стягнення 37913,83 грн. заборгованості за договором оренди від 24.12.2012 року. Враховуючи, що вказані висновки місцевого господарського суду впливають на права та обов'язки сторін, вони підлягають виключенню з мотивувальної частини рішення Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року у справі №917/433/17.
Не погоджуючись з постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 року у справі №917/433/17 Приватне підприємство "Модус" подало касаційну скаргу, в якій останній просить скасувати рішення Господарського суду Полтавської області від 30 травня 2017 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 року у справі №917/433/17 та передати справу на новий розгляд до Господарського суду Полтавської області.
Касаційна скарга мотивована тим, що уклавши додаткову угоду №2 від 22 грудня 2014 року до договору оренди від 24 грудня 2012 року №170/12-Н нерухомого майна, що належить до державної власності, якою договір оренди викладено в повій редакції, сторони виклали у цьому договорі всі істотні умови договору оренди, а не змінили окремі його умови, що свідчить саме про укладення договору, а не його зміну. Таким чином, 22 грудня 2014 року відбулось укладення договору оренди на повий термін, що відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та абз. 2 п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди потребувало обов'язкової оцінки об'єкта оренди, яку не було виготовлено. Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій безпідставно не застосовано ч. 1 ст. 638, ч. 1 ст. 653 Цивільного кодексу України, абз. 2 п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, ч. 3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» застосовано неправильно. Таким чином, перед укладенням Додаткового договору від 30.03.2016 року, до Договору оренди, який є частиною оспорюваного правочину, відповідно до ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» також необхідно було провести оцінку об'єкта оренди, так як остання оцінка проводилась 30.06.2012 року, на що Господарський суд Полтавської області та Харківський апеляційний господарський суд не звернули увагу. Отже, Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій безпідставно не застосовано ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна щодо обов'язкового проведення оцінки об'єкта оренди перед укладенням Додаткового договору від 30.03.2016 року. Визнавши, що предмет спору був відсутній на дату подачі позову Господарський суд Полтавської області мав застосувати п. 1-1 ч. 1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України, а не виносити рішення по суті спору.
Ухвалою Верховного Суду від 12.02.2018 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Приватного підприємства "Модус" на рішення Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 року у справі №917/433/17.   
У зв'язку з відрядженням судді Вронської Г.О. справа №  917/433/17 була передана на повторний автоматизований розподіл. Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, заяви) між суддями від 19.03.2018 року для розгляду касаційної скарги Приватного підприємства "Модус" визначено колегію суддів у складі: Баранець О.М. - головуючий, судді: Ткач І.В., Студенець В.І.
У відзивах на касаційну скаргу відповідач та третя особа просять, рішення Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 року по справі №917/433/17 залишити без змін, а касаційну скаргу Приватного підприємства «Модус» залишити без задоволення. Чинне законодавство України у сфері оренди державного майна не передбачає право та можливості укладення нового договору оренди шляхом «укладення додаткової угоди до старого договору», а отже, висновки скаржника є необґрунтованими та безпідставними. Питання укладання нового договору оренди не порушувалося, а 22.12.2014 року сторони додатковою угодою №2 засвідчили свою домовленість саме про внесення змін до договору оренди шляхом викладення його в новій редакції. Необхідність внесення змін у спосіб викладення нової редакції договору було викликана численною кількістю змін та доповнень, які пропонувалися до внесення, з урахуванням змін, що відбулися у законодавстві за період з моменту укладення договору. Оскаржувані рішення Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року та Постанова Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 року по справі №917/433/17 є законними та обґрунтованими, висновки, викладені у них повністю відповідають обставинам справи, у зв'язку з чим підстав для передачі справи на новий розгляд до Господарського суду Полтавської області не має.
Колегія суддів Касаційного господарського суду зазначає, що відповідно до частини 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка в судове засіданні представників учасників справи, які були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду касаційної скарги, не перешкоджає розгляду справи у судовому засіданні.
Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, 24.12.2012 року між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України у Полтавській області (орендодавець) та Приватним підприємством "Модус" (орендар) укладено договір оренди №170/12-Н нерухомого майна, що належить до державної власності, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно - частину контейнерного майданчика вантажного двору станції Полтава - Київська, реєстровий номер - 01072609.246.АААВКВ127 (об'єкт оренди). Об'єкт оренди знаходиться за адресою: вул. Яківчанська, 16а, м. Полтава. Загальна площа об'єкту оренди складає 1100,0 кв.м (п. 1.1 -1.3 договору оренди). Відповідно д п. 1.4 договору оренди вартість об'єкту оренди визначена згідно з незалежною оцінкою державного майна станом на 30 червня 2012 і становить відповідно 546700,00 грн. Об'єкт оренди знаходиться на балансі Полтавської механізованої дистанції навантажувально - розвантажувальних робіт Південної залізниці (балансоутримувач). Майно передається в оренду з метою: 41,0 кв.м - розміщення торгівельного об'єкту, 1059,0 кв.м складування, збереження та ведення господарської діяльності (п. 1.5 -1.6 договору). Згідно п. 2.1 договору передача об'єкта оренди у користування орендаря здійснюється одночасно з підписанням сторонами договору та оформлюється актом приймання - передачі, який є невід'ємною частиною цього договору. Відповідно до п. 2.3 договору передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті з незалежної оцінки майна, складеному за Методикою оцінки. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку  серпень 2012 - 6850,32 грн. (п. 3.1 договору оренди).
П. 8.1 передбачено, що цей договір укладений строком на 1 рік та діє з 24.12.2012 року по 24.12.2013 року. Умови договору зберігають силу протягом всього строку його дії, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань (п. п.8.2). Згідно п. 8.5 договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовжений на той строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором з врахуванням змін у законодавстві. Зазначені дії оформлюються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною договору. Дія договору припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який було його укладено (п. 9.1.1 договору). Вказаний договір підписано та скріплено печатками сторін та погоджено балансоутримувачем.
24.12.2012 року за актом приймання - передачі орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (об'єкт оренди), яке є предметом договору оренди.
18.12.2013 року між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України у Полтавській області (орендодавець) та Приватним підприємством "Модус" (орендар) укладено додаткову угоду №1 до договору оренди від 24.12.2012 року №170/12-н нерухомого майна , що є державною власністю.
22.12.2014 року між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України у Полтавській області (орендодавець) та Приватним підприємством "Модус" (орендар) укладено додаткову угоду №2 до договору оренди від 24.12.2012 року №170/12-н нерухомого майна , що є державною власністю, зі строком дії до 24.11.2017 року включно.
Ст. 2 Закону України "Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" та пункту 1 постанови Кабінету Міністрів України від 25.06.2014 року №200 "Про утворення публічного акціонерного товариства "Українська залізниця" (надалі-Постанова) було утворено Публічне акціонерне товариство "Українська залізниця", 100 відсотків акцій якого закріплюються в державній власності, на базі Державної адміністрації залізничного транспорту (далі - Укрзалізниця), підприємств та установ залізничного транспорту загального користування (далі - підприємства), які реорганізовуються шляхом злиття, згідно з додатком 1.
Пунктом 2 Постанови встановлено, що статутний капітал товариства формується шляхом внесення до нього, зокрема майна Укрзалізниці, підприємств, зазначених у додатку 1, крім майна, яке закріплюється за товариством на праві господарського відання згідно із Законом України "Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", та іншого майна, яке відповідно до законодавства не може бути включене до статутного капіталу.
Додаток №1 до Постанови, до переліку підприємств та установ, на базі яких утворюється Публічне акціонерне товариство "Українська залізниця" віднесено також Державне підприємство "Південна залізниця".
Частиною 3 статті 4 Закону України "Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" передбачено, що внесення нерухомого майна залізничного транспорту до статутного капіталу товариства може здійснюватися на підставі обліку майна на балансах Державної адміністрації залізничного транспорту України, підприємств залізничного транспорту відповідно до законодавства без попередньої державної реєстрації права власності на таке майно.
Ч. 2 статті 5 Закону України "Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", переоформлення правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомого майна, внесені до статутного капіталу товариства, здійснюється протягом двох років з дня державної реєстрації товариства. Державна реєстрація прав на нерухоме майно, внесене до статутного капіталу товариства, здійснюється на підставі передавального акта та акта оцінки майна залізничного транспорту, внесеного до статутного капіталу товариства. Передавальний акт та/або акт оцінки майна залізничного транспорту є документами, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на майно, внесене до статутного капіталу товариства.
Постановою Кабінету Міністрів України від 02.09.2015 року №735 затверджено Статут Публічного акціонерного товариства  "Українська залізниця" (надалі - Статут). Пунктом 2 Статуту встановлено, що товариство є правонаступником усіх прав і обов'язків Укрзалізниці та підприємств залізничного транспорту.
Відповідно до пункту 20 Статуту, товариство має у власності майно, що внесено до його статутного капіталу, та/ або інше майно, набуте ним на підставах, що не заборонені законодавством. Товариство здійснює володіння, користування та розпорядження таким майном  згідно з метою своєї діяльності з урахуванням вимог законодавства та цього Статуту. Товариство здійснюючи право власності, володіє, користується та розпоряджається належним йому майном і вчиняє стосовно нього будь-які дії, що не суперечать законодавству, Статуту та меті діяльності підприємства (п. 32 Статуту).
Ст. 4 Закону України "Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", до статутного капіталу Товариства вносяться: майно залізничного транспорту загального користування; 100 відсотків акцій акціонерних товариств, що проводять ремонт тягового рухомого складу та виготовляють залізобетонні конструкції і шпали, повноваження з управління корпоративними правами яких здійснює центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері транспорту; акції (частки, паї), що належать державі у статутному (складеному) капіталі господарських товариств, утворених за участю підприємств залізничного транспорту; право постійного користування земельними ділянками, наданими для розміщення підприємств залізничного транспорту; право господарського відання магістральними залізничними лініями загального користування та розміщеними на них технологічними спорудами, передавальними пристроями, що безпосередньо використовуються для забезпечення процесу перевезень, а саме: залізничні станції та колії загального користування, тягові підстанції, контактна мережа та інші пристрої технологічного електропостачання, системи сигналізації, централізації, блокування та управління рухом поїздів, об'єкти і майно, призначені безпосередньо для виконання аварійно-відновлювальних робіт.
Частина 1 статті 5 Закону України "Про залізничний транспорт", магістральні залізничні лінії загального користування та розміщені на них технологічні споруди, передавальні пристрої, що безпосередньо використовуються для забезпечення процесу перевезень, а саме: залізничні станції та колії загального користування, тягові підстанції, контактна мережа та інші пристрої технологічного електропостачання, системи сигналізації, централізації, блокування та управління рухом поїздів, об'єкти і майно, призначені безпосередньо для виконання аварійно-відновлювальних робіт, є державною власністю, закріплюються за АТ "Укрзалізниця" на праві господарського відання та не підлягають приватизації.
Частина контейнерного майданчика вантажного двору станції Полтава - Київська (об'єкт оренди) увійшла до переліку майна, яке закріплювалось за товариством на праві господарського відання.
Наказом Регіональної філії "Південна залізниця" ПАТ "Українська залізниця" №77/Н від 26.02.2016 року "Про затвердження Положення про виробничий підрозділ "Полтавська механізована дистанція навантажувально - розвантажувальних робіт" регіональної філії "Південна залізниця" ПАТ "Українська залізниця" на підставі Закону України "Про особливості утворення акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування" від 23.02.2012 року №4442-VI постанов Кабінету Міністрів України від 25.06.2014 року №200 "Про утворення публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", від 02.09.2015 року №735 "Питання публічного акціонерного товариства "Українська залізниця", положення про регіональну філію "Південна залізниця" ПАТ "Українська залізниця" затверджено положення про виробничий підрозділ "Полтавська механізована дистанція навантажувально - розвантажувальних робіт" регіональної філії "Південна залізниця" ПАТ "Українська залізниця".
22.02.2016 року між ПАТ "Українська залізниця", що є правонаступником усіх прав та обов'язків Державної адміністрації залізничного транспорту України та підприємств залізничного транспорту (орендодавець), та ПП "Модус" укладено додатковий договір №П/МЧ -4-16249/НЮ до договору оренди нерухомого майна (або іншого майна) від 24.12.2012 року №170/12-Н, яким встановлено, що орендодавцем майна, визначеного договором оренди від 24.12.2012 року №170/12-Н є ПАТ "Укрзалізниця". Доповнили п.8.1 такого змісту "Цей договір продовжено з 01.12.2015 року по 31.03.2016 року". 
22.02.2016 року за актом приймання - передачі орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (об'єкт оренди), яке є предметом договору оренди.
30.03.2016 року між ПАТ "Українська залізниця" та ПП "Модус" укладено додатковий договір №1 до договору оренди нерухомого майна (або іншого майна) від 24.12.2012 року №170/12-Н, яким змінено строк дії договору, та визначено, що цей договір діє до 30.06.2016 року включно.
18.07.2016 року між ПАТ "Українська залізниця" та ПП "Модус"  складено акт приймання - передачі нерухомого майна (або іншого) майна до договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2012 року №170/12-Н, за яким орендар передав, а орендодавець прийняв нерухоме майно  (об'єкт оренди) - частину контейнерного майданчика вантажного двору станції Полтава - Київська, що знаходиться за адресою:вул. Яківчанська, 16а, м. Полтава, площею 1100,0 кв.м, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 30 червня 2012 року і становить за незалежною оцінкою 546700,00 грн.
У березні 2017 року ПП "Модус" звернулося до господарського суду з позовною заявою, в якій просило визнати недійсною додаткову угоду №2 від 22.12.2014 року до договору оренди від 24.12.2012 року №170/12-Н нерухомого майна, що є державною власністю, укладеного між Регіональним відділенням Фонду держаного майна України по Полтавській області та ПП "Модус".
Обґрунтовуючи позовну заяву Приватне підприємство "Модус" посилалося на те, що зміст додаткової угоди №2 до договору суперечить ст.ст. 632, 638 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методиці оцінці об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.1995 року №629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.08.2003 року №3), що відповідно до ч. 1 ст. 203, с. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України є підставою її недійсності. 
Позивач зазначав, що додатковою угодою №2 до договору оренди №170/12-Н, якою викладено договір у новій редакції, вартість об'єкта оренди визначена згідно з висновком про вартість станом на 30.06.2012 року та складала 546700,00 грн. Проте, враховуючи положення п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, відповідно до якого результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, у п. 1.4 додаткової угоди №2 до договору вартість об'єкта оренди визначена згідно Звіту про оцінку майна, результати якого не були чинні станом на 22.12.2014 року.
27.02.2017 року ХНДІСЕ ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса складено висновок експертного оціночно - будівельного дослідження по заяві ПП "Модус" від 22.02.2017 року, відповідно до якого ринкова вартість частини контейнерного майданчика вантажного двору станції Полтава - Київська, загальною площею 1100 кв.м., що знаходиться з адресою: м. Полтава, вул. Яківчанська, 16-а станом на 22.12.2014 року з урахуванням задовільного технічного стану складає: з ПДВ 306610 грн., без ПДВ 255508 грн. Таким чином, позивач вказує, що дійсна вартість об'єкту оренди станом на 22.12.2014 року становила 255508 грн., а враховуючи, що оцінка майна проводиться для відображення її у договорі оренди та використовується під час розрахунку орендної плати, у додатковій угоді №2 до договору орендна плата визначена з порушенням норм чинного законодавства.
Ст. 626 Цивільного Кодексу договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Статтею 627 цього Кодексу передбачено, що відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. 
Відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, яке перебуває у державній власності, регламентуються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. 
Ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань;забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. 
Ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться  оцінка об'єкта оренди.
Абз. 1 п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2003 рроку № 3 (далі - Методика оцінки) Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.
П. 19 Методики оцінки у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінки. Оцінка зазначеного майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440.
Абз. 4 п.2 Методики оцінки результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.
З огляду на викладене, посилання позивача на порушення норм ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди при укладанні додаткової угоди №2 до договору є безпідставними, оскільки вказані норми підлягають застосуванню при укладенні договору оренди, для визначення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати.
Ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.
В подальшому, відповідно до вимог ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна", Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995 року №786, пункту 3.2 Договору, орендна плата визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Як вже зазначалось ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено обов'язковість проведення нової оцінки об'єкта оренди лише у випадку, якщо на момент продовження договірних відносин остання оцінка була зроблена більш як три роки тому. Перегляд оцінки об'єкта оренди в інші строки, зокрема, після спливу шестимісячного строку, чинним законодавством не передбачено.
Посилання позивача на неправомірність застосування звіту з незалежної оцінки спірного державного майна станом на 30.06.2012 року при укладанні додаткової угоди № 2 від 22.12.2014 року до договору є необґрунтованими, оскільки на момент продовження дії договору трирічний строк, передбачений ст. 11 Закону про оренду для переоцінки об'єкта оренди, не сплинув.
Статтею 9 Законом України "Про оренду державного та комунального майна" визначено порядок укладення договору оренди, який передбачає спеціальну процедуру укладання договорів оренди (зокрема, проведення публікації оголошення конкурсу на право оренди, участь орендодавця у цьому конкурсі, визначення результатів цього конкурсу, погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти державним майном, тощо). 
Ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Зі змісту ст. 215 ЦК України вбачається, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Твердження позивача про те, що в даному випадку 22.12.2014 року відбулось укладання нового договору, а не продовження дії договору оренди №170/12-Н від 24.12.2012 року є безпідставними, оскільки сторони виклали в цьому договорі всі істотні умови договору оренди, а не змінили його окремі положення.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позову.
Також, колегія суддів підтримує висновки суду апеляційної інстанції, про те, що суд першої інстанції дійшовши вірного висновку про відсутність підстав для визнання додаткової угоди №2 від 22.12.2014 року до договору оренди від 24.12.2012 року недійсною, фактично вийшов за межі позовних вимог, встановивши обставини припинення зобов'язань за договором у зв'язку з закінченням строку його дії та поверненням об'єкту оренди орендодавцю. Отже, такі висновки місцевого господарського суду є невірними, оскільки закінчення строку дії договору оренди та повернення у зв'язку з цим об'єкту оренди орендодавцю не є підставою для припинення зобов'язань за цим договором, зокрема, щодо повної та своєчасної сплати орендної плати. Про наявність невиконаних зобов'язань у орендаря за договором свідчить, зокрема, рішення Господарського суду Полтавської області від 20.02.2017 року та постанова Харківського апеляційного господарського суду від 14.06.2017 року у справі №917/1946/16 за позовом ПАТ "Українська залізниця" в особі регіональної філії "Південна залізниця" до Приватного підприємства "Модус" про стягнення 37913,83 грн. заборгованості за договором оренди від 24.12.2012 року.
Оскільки, вказані висновки місцевого господарського суду впливають на права та обов'язки сторін, суд апеляційної інстанції обґрунтовано виключив їх з мотивувальної частини рішення Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року у справі №917/433/17.
Посилання позивача на постанови Верховного Суду України від 08.04.2015 року у справі №3-41гс15, від 20.05.2015 року у справі №3-70гс15, від 01.07.2015 року у справі №3-297гс15, від 01.07.2015 року у справі №3-298гс15 є безпідставними, оскільки правовідносини, зазначені у даних судових постановах, стосуються визначення нормативної грошової оцінки земель для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а тому не є подібними до правовідносин у сфері оренди державного нерухомого майна. Жодних доказів проведення процедури укладення нового договору та участі у ній позивача, матеріали справи не місять.
У відповідності з ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. 
Матеріали справи свідчать про те, що апеляційний господарський суд всебічно, повно і об'єктивно дослідив матеріали справи в їх сукупності, дав вірну юридичну оцінку обставинам справи та правильно, з дотриманням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права вирішив спір у справі. 
Відповідно до статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення суду апеляційної інстанції з одних лише формальних міркувань.
Таким чином, доводи заявника касаційної скарги про порушення норм процесуального права та неправильне застосування судом апеляційної інстанцій норм матеріального права під час прийняття оскаржуваного процесуального документу не знайшли свого підтвердження, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового рішення колегія суддів Касаційного господарського суду України не вбачає.
З огляду на зазначене, Касаційний господарський суд України дійшов висновку, що постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315 Господарського процесуального кодексу України Суд - ,
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "Модус" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Полтавської області від 30.05.2017 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 року у справі №917/433/17 - без змін.
2. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                О. Баранець 
Судді                                                                                          В. Студенець
                                                                                          І. Ткач