ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 травня 2018 року 
м. Київ

Справа №  908/401/16 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - фізична особа-підприємець Маловічко Валентин Іванович
представник позивача  - Проценко Д.Ю.
відповідач (позивач за зустрічним позовом)  -  Запорізька міська рада
представник відповідача - не з'явився
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача (відповідача за зустрічним позовом) - комунальна установа "Центральна лікарня Орджонікідзевського району"
представник третьої особи - не з'явився
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Маловічка Валентина Івановича
на постанову Донецького апеляційного господарського суду у складі Будко Н.В. - головуючий, Сгара Е.В., Мартюхіна Н.О. від 02 листопада 2017 року та рішення Господарського суду Запорізької області у складі Серкіз В.Г. від 22 квітня 2016 року

Історія справи
Короткий зміст позовних вимог 

1. Фізична особа-підприємець Маловічко Валентин Іванович (далі - позивач) звернувся з позовною заявою до Запорізької міської ради (далі - відповідач) про: (1) скасування права власності на нежитлове приміщення будівлі (літ. Ж) по бул. Шевченка, 25 у м. Запоріжжі за територіальною громадою м. Запоріжжя в особі відповідача; (2) визнання права спільної часткової власності на 7/100 частин вказаного нежитлового приміщення за територіальною громадою м. Запоріжжя в особі відповідача; (3) визнання права спільної часткової власності на 93/100 частин вказаного нежитлового приміщення за позивачем.
2. Позовна заява мотивована тим, що позивач на підставі укладеного з відповідачем договору оренди від 22 грудня 2004 року № 1223 (зі змінами та доповненнями) є орендарем частини нежитлового приміщення площею 155 кв.м. будівлі по бул. Шевченка, 25 у м. Запоріжжі під автомайстерню (далі - орендоване майно). 
3. На підставі отриманої відповідно до наказу від 29.12.2005 №324 згоди орендодавця (відповідача) позивачем було здійснено реконструкцію орендованого майна вартістю 1 476 612,57 грн., що згідно експертної оцінки становить 93 % від його загальної вартості. У зв'язку з чим позивач відповідно до статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та статті 778 Цивільного кодексу України став співвласником орендованого майна на суму вартості здійснених поліпшень. Проте відповідач безпідставно відмовив позивачу у визначенні часток у праві спільної власності на майно, чим порушив набуте у встановленому порядку право власності позивача.
4. У свою чергу Запорізька міська рада звернулася із зустрічним позовом до ФОП Маловічка В.І. про визнання за територіальною громадою м. Запоріжжя в особі відповідача права комунальної власності на будівлю літ. Ж, Ж1 загальною площею 227,6 м.кв. по бул. Шевченка, 25 у м. Запоріжжі.
5. Зустрічний позов мотивований тим, що реконструкція орендованого майна була проведена орендарем - ФОП Маловічко В.І. без згоди відповідача, як орендодавця, що виключає можливість набуття орендарем права власності на створене майно та позбавляє останнього права на компенсацію здійснених поліпшень. При цьому внаслідок проведення незаконної реконструкції позивачем фактично побудовано інший об'єкт, тобто здійснено самочинне будівництво, у зв'язку з чим відповідно до статей 376, 392 Цивільного кодексу України є підстави для визнання права власності на такий об'єкт за орендодавцем, як власником орендованого майна та земельної ділянки.

Короткий зміст оскаржуваних рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій
6. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22 квітня 2016 року, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 02 листопада 2017 року, у задоволенні первісного позову відмовлено повністю.
6.1. Зустрічний позов задоволений. Визнано за територіальною громадою міста Запоріжжя в особі відповідача право комунальної власності на будівлю літ. Ж, Ж-1 загальною площею 227,6 м.кв. (у т.ч. котельня літ. Ж площею 53,4 кв.м. та автомайстерня з миїчними постами літ. Ж-1 площею 174,2 кв.м.) по бул. Шевченка, 25 у м. Запоріжжі.
7. Суди виходили з того, що реконструкція об'єкта оренди здійснена позивачем без дозволу орендодавця - відповідача та без отримання відповідних дозволів на проведення будівельних робіт. Більше того, внаслідок проведених позивачем робіт замість переданої в оренду будівлі літерою Ж площею 156, 2 м. кв. на сьогоднішній день існує дві окремі будівлі літерою Ж (котельня площею 53,4 м. кв.) та літерою      Ж- 1 (автомайтерня з мийними постами площею 174,2 м.кв.), що свідчить про здійснення позивачем самочинного будівництва поруч з орендованим майном. 
7.1. У зв'язку з чим право власності на спірне майно підлягає визнанню за територіальною громадою в особі відповідача на підставі статей 376, 392 Цивільного кодексу України, як за власником земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво.

Короткий зміст вимог касаційної скарги позивача
8. У листопаді 2017 року позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення господарського суду Запорізької області від 22 квітня 2016 року та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 02 листопада 2017 року та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Аргументи учасників справи
Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)
9. Суди дійшли хибного висновку про відсутність погоджень проектної документації та неотримання позивачем дозволів на будівництво від контролюючих організацій, оскільки всі погодження отримані позивачем при узгодженні робочого проекту на проведення реконструкції орендованого майна. При цьому спірний об'єкт не є самочинно збудованим, оскільки його введено у встановленому порядку в експлуатацію. При цьому дотримання будівельних норм при реконструкції підтверджено і висновком проведеної у справі судової експертизи.
10. Позивач почав реконструкцію об'єкта після отримання 29.12.2015 відповідної згоди відповідача, а посилання останнього на відсутність інформації про суть, обсяг та вартість реконструкції не відповідають фактичним обставинам справи.
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій
11. Статтею 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
12. Статтею 778 Цивільного кодексу України врегульовано порядок здійснення орендарем поліпшень орендованого майна, головною передумовою вчинення яких є наявність відповідної згоди орендодавця. 
13. При цьому частиною 4 вказаної статті передбачено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічні приписи містяться в частині 4 статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
14. Отже, чинним законодавством передбачено механізм набуття орендарем справа спільної часткової власності на нову річ, яка створена ним внаслідок поліпшення об'єкта оренди, тобто у цьому випадку об'єкт оренди перетворюється у нову поліпшену річ за наявності безумовної згоди орендодавця саме на поліпшення, що призведуть до створення нової речі. При цьому поліпшення майна у розумінні вказаних правових норм передбачає не просто здійснення відновлення належного стану об'єкта (як при ремонті), а наявність витрат у зв'язку з модернізацією, модифікацією, дообладнанням цього об'єкта, що зумовлює збільшення майбутніх вигод, які отримуються від використання такого майна. 
15. Як встановлено судами, первісний позов заявлений позивачем саме на підставі  частини 4 статті 778 Цивільного кодексу України, який стверджує про створення ним нової речі внаслідок здійснених за згодою відповідача поліпшень орендованого майна та просить визнати за ним право власності на 93/100 частин нежитлового приміщення будівлі літ. Ж по бул. Шевченка, 25 у м. Запоріжжі, отриманого в оренду за договором від 22 грудня 2004 року №1223.
16. У той же час предметом зустрічних позовних вимог відповідача є визнання права комунальної власності на будівлю літ. Ж, Ж-1 загальною площею 227,6 м.кв. (у т.ч. котельня літ. Ж площею 53,4 кв.м. та автомайстерня з миїчними постами літ. Ж-1 площею 174,2 кв.м.) по бул. Шевченка, 25 у м. Запоріжжі. При цьому відповідач, з посиланням одночасно на договір оренди від 22 грудня 2004 року №1223 та на статтю 376 Цивільного кодексу України, стверджує про вчинення позивачем без дозволу орендодавця самочинного будівництва окремої будівлі поруч з орендованим майном. 
17. Таким чином, позивач посилається на створення нової речі внаслідок поліпшення орендованого майна, що є підставою для набуття ним права власності на частину майна, а відповідач стверджує про самовільне будівництво орендарем поруч з орендованим майном окремого об'єкта та вимагає визнання за собою права власності на новозбудований об'єкт у цілому.
18. У той же час правове регулювання наслідків створення нової речі при поліпшенні орендованого майна (стаття 778 Цивільного кодексу України) не стосується випадку будівництва орендарем іншої нової речі, яка є відмінною від об'єкта оренди і існує незалежно від нього, оскільки такий випадок вже не охоплюється змістом існуючих між сторонами орендних правовідносин щодо конкретного майна. 
19. Так, частиною 5 статті 376 Цивільного кодексу України, яка була однією з правових підстав для задоволення зустрічного позову відповідача, передбачено можливість набуття власником земельної ділянки права власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній іншою особою. При цьому житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (частина 1 статті 376 Цивільного кодексу України).
20. Отже, з урахуванням вищенаведеного, вирішення даного спору по суті є неможливим без установлення статусу спірного майна за наслідками проведення позивачем будівельних робіт: створення нової речі внаслідок поліпшення об'єкта оренди чи самочинне будівництво нового об'єкта поруч з орендованим. 
21. У даній справі на стадії апеляційного перегляду було проведено судову будівельно-технічну експертизу, за висновком якої будівлі автомайстерні з миїчними постами по бул. Шевченка, 25 у м. Запоріжжі відповідають проектно-технічній документації на їх реконструкцію, а фактично виконані позивачем роботи відносяться до "Реконструкції".
22. Поряд з цим суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в повному обсязі за правилами статті 101 ГПК України (у редакції, чинній до 15.12.2017), з урахуванням висновку судової експертизи зазначив, що: "внаслідок проведення ФОП  Маловічко В.І. реконструкції об'єкту оренди (самочинного будівництва) площа об'єкту оренди збільшилася та змінилася літерація будівлі в технічному паспорті. Так, замість окремо стоячої будівлі літ. Ж площею 156,2 кв.м., яка існувала до самочинного будівництва, на теперішній час існує окремо стояча будівля літ. Ж, Ж-1 площею 227,6 кв.м., яка складається з двох літер: Ж (котельні площею 53,4 кв.м.) та Ж-1 (автомайстерні з миїчними постами площею 174,2 кв.м.)".
23. При цьому в якості правових підстав для задоволення зустрічного позову судом було вказано одночасно і статтю 376, і статтю 778 Цивільного кодексу України, які регулюють зовсім різні не пов'язані між собою підстави набуття права власності на майно та, відповідно, мають різний предмет доказування.
24. Отже, суд апеляційної інстанції дійшов суперечливих висновків щодо статусу спірного нерухомого майна, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права до спірних правовідносин. 
25. Зазначене свідчить, що суд припустився порушення норм процесуального права, не дослідив всі зібрані у справі докази та не оцінив їх в сукупності, що унеможливило встановлення всіх істотних обставин справи. За загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32- 34, 43, 82, 84 ГПК України (у редакції, чинній до 15.12.2017), визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, розрахунків, з яких суд виходив при вирішенні позовів. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
26. Допущені судом апеляційної інстанції порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції (стаття 300 ГПК України в редакції Закону України від  03.10.2017 №2147-VІІІ). Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості з'ясувати дійсні обставини справи перешкоджає ухваленню нового рішення, в якому необхідно дати висновок про правильність застосування норм матеріального права залежно від встановлених судами попередніх інстанцій обставин відповідно до наданих їм процесуальних повноважень.
27. За таких обставин касаційна скарга підлягає задоволенню частково, постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню на підставі частини 4 статті 310 ГПК України (в редакції Закону України від  03.10.2017 №2147-VІІІ) з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
28. При новому розгляді суду необхідно врахувати вищевикладене, повно та всебічно дослідити і надати правову оцінку усім зібраним у справі доказам у сукупності, встановити правовий статус спірного майна, зміст спірних правовідносин та переглянути справу з дотриманням норм чинного законодавства.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Маловічка Валентина Івановича задовольнити частково.
2. Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 02 листопада 2017 року у справі № 908/401/16 скасувати.
3. Справу № 908/401/16 направити на новий апеляційний розгляд до Донецького апеляційного господарського суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                         Міщенко І.С.
Судді                                                                                                   Берднік І.С.
   Суховий В.Г.