Верховний
Суд

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 лютого 2018 року 
м. Київ

справа №  911/4483/15 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Чумака Ю.Я. - головуючого, 
суддів: Дроботової Т.Б., Пількова К.М.,
за участю секретаря судового засідання Овчарик В.М.,
учасники справи:
від позивача - Очеретяний О.Г. (адвокат),
від відповідача-1 - Осадча Н.О. (адвокат), 
від відповідача-2 - не з'явилися,
розглянувши касаційну скаргу приватного підприємства з іноземними інвестиціями "Технофарм-Україна" на рішення Господарського суду Київської області від 26.11.2016 (суддя Лилак Т.Д.) та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.10.2017 (у складі: Тищенко А.І. - головуючий, судді Михальська Ю.Б., Корсакова Г.В.) 
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Сквираплемрибгосп"
до 1) приватного підприємства з іноземними інвестиціями "Технофарм - Україна"
2) Сквирської районної державної адміністрації
про визнання договору недійсним,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
У жовтні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю "Сквираплемрибгосп" (далі - ТОВ "Сквираплемрибгосп") звернулося до господарського суду Київської області з позовом до приватного підприємства з іноземними інвестиціями "Технофарм-Україна" (далі - ПП "Технофарм-Україна") та Сквирської районної державної адміністрації (далі - Сквирська райдержадміністрація, орендодавець) про визнання недійсним договору оренди землі від 28.08.2015, укладеного між Сквирською райдержадміністрацією та ПП  «Технофарм-Україна», що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок в Великополовецькій сільській раді 22.09.2015 за №2644, посилаючись, зокрема, на приписи статей 203, 215, 777 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Позовна заява обґрунтовується порушенням переважного права ТОВ "Сквираплемрибгосп" на поновлення договору оренди землі від 16.09.2014, укладеного зі Сквирською райдержадміністрацією, оскільки оспорюваний договір було укладено стосовно одних й тих же земельних ділянок в період чинності договору оренди від 16.09.2014, строк дії якого закінчувався 27.11.2015. При цьому позивач стверджує, що 04.08.2015 він звернувся до Сквирської райдержадміністрації з листом №58 від 04.08.2015, в якому було зазначено про намір орендаря продовжити дію договору оренди землі від 16.09.2014.
Рішенням Господарського суду Київської області від 26.11.2016, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 03.10.2017, позов задоволено.
Рішення місцевого суду та постанова апеляційного суду мотивовані приписами статей 203, 215, 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), частин 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статей 33, 34, 35, 43, 111^28 Господарського процесуального кодексу України в редакції, чинній до 15.12.2017 (далі - ГПК), з урахуванням яких суди дійшли висновку про порушення оспорюваним договором від 28.08.2015 права ТОВ "Сквираплемрибгосп", як добросовісного орендаря, на поновлення договору оренди землі від 16.09.2014 на новий строк, про намір реалізації якого позивач повідомив орендодавця, а спірний договір не має розбіжностей щодо орендної плати, яка становить 5% від загальної вартості земельної ділянки.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції та постановою апеляційної інстанції, 03.11.2017 ПП "Технофарм-Україна" звернулося з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та ухвалити рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на порушення неправильне застосування і порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, зокрема приписів 3, 6, 210, 627, 777, 792 ЦК, статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статті 43 ГПК, наголошуючи на тому, що: 1) з огляду на державну реєстрацію 19.09.2014 договору оренди землі від 16.09.2014, строк його дії закінчився 19.09.2015, тому до цієї дати позивач мав звернутися із заявою про поновлення вказаного договору; 2) адресований Сквирській райдержадміністрації лист-клопотання ТОВ "Сквираплемрибгосп" №58 від 04.08.2015 не містить будь-якого посилання на договір оренди землі від 16.09.2014 і необхідність його пролонгації, натомість всупереч вимогам закону до цього листа навіть не було додано проекту додаткової угоди та в ньому лише вміщено прохання надати в оренду земельну ділянку площею 91,1га, тоді як позивач за договором орендував земельну ділянку більшої площі (94,1га), внаслідок чого зазначений лист не є доказом належного повідомлення орендодавця про намір позивача продовжити дію договору оренди від 16.09.2014, так само як і відмова Сквирської райдержадміністрації у наданні меншої земельної ділянки не є підтвердженням порушення переважного права позивача на переукладення договору оренди; 3) Сквирська райдержадміністрація уклала з ПП "Технофарм-Україна" договір оренди землі не на тих самих умовах (строк договору, площа орендованої землі та розмір орендної плати), які були запропоновані позивачем при реалізації переважного права, оскільки істотні умови договору з новим орендарем є сприятливішими, тому переважне право позивача порушено не було; 4) свідченням невикористання ТОВ "Сквираплемрибгосп" земельних ділянок є відсутність звіту позивача про посів, збирання та урожайність с/г культур в управлінні агропромислового розвитку Сквирської райдержадміністрації. 
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи (доводи, викладені у відзивах та запереченнях на касаційну скаргу) 
ТОВ "Сквираплемрибгосп" у поданому відзиві на касаційну скаргу просить оскаржувані рішення та постанову залишити без змін з тих мотивів, що судами не допущено порушень норм матеріального та процесуального права, оскільки оспорюваний договір було укладено стосовно одних й тих же земельних ділянок загальною площею 91,1га ще до того часу як ТОВ "Сквираплемрибгосп" могло скористатися переважним правом на продовження дії договору оренди від 16.09.2014, строк якого закінчувався 27.11.2015, а наявними у справі доказами підтверджується той факт, що 04.08.2015, тобто за 3 місяці до закінчення строку дії цього договору позивач направив до Сквирської райдержадміністрації клопотання №58 про продовження строку оренди зазначених земельних ділянок.
Сквирська райдержадміністрація у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити у її задоволенні, вважаючи касаційну скаргу необґрунтованою, а викладені у ній доводи такими, що не відповідають фактичним обставинам справи та не підтверджені належними доказами, оскільки суди дійшли правильного висновку про укладення між відповідачами оспорюваного договору оренди землі з порушенням переважного права ТОВ "Сквираплемрибгосп" на укладення договору оренди на новий строк. 
Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 Розділу ХІ "Перехідні положення" Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній з 15.12.2017) касаційні скарги (подання) на судові рішення у господарських справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного господарського суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи учасників справи та обставини справи на предмет повноти їх встановлення в судових рішеннях та застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Касаційного господарського суду вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково з наступних підстав.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, 16.09.2014 між Сквирською райдержадміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Сквираплемрибгосп" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї) у кількості 28 шт., загальною площею 94,10га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Великополовецької сільської ради.
Відповідно до пункту 6 договору він укладено терміном на 1 (один) рік, з дати закінчення дії попереднього договору, з 27.11.2014 року, незалежно від дати державної реєстрації договору.
Згідно умов договору Сквирська райдержадміністрація передала земельні ділянки ТОВ "Сквираплемрибгосп" загальною площею 94,10га, що підтверджується актом приймання-передачі орендованої земельної ділянки від 16.09.2015.
Таким чином строк дії договору закінчується 27.11.2015.
В подальшому, 28.08.2015 між Сквирською райдержадміністрацією (орендодавець) та ПП "Технофарм-Україна" (орендар) було укладено договір оренди землі (далі - договір), що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок у Великополовецькій сільській раді 22.09.2015 за №2644, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї)) у кількості 27 шт., загальною площею 91,10га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Великополовецької сільської ради.
Згідно з пунктом 6 договору його укладено терміном на 7 (сім) років. Договір набирає чинності з 27.11.2015, тобто з дня закінчення договору оренди з попереднім користувачем. 
На виконання умов договору Сквирська райдержадміністрація передала ПП "Технофарм-Україна" земельні ділянки загальною площею 91,10га, що підтверджується актом приймання-передачі орендованої земельної ділянки від 28.08.2015.
В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про наявність підстав для захисту переважного права ТОВ "Сквираплемрибгосп" на поновлення договору оренди землі від 16.09.2014 на новий строк шляхом визнання недійсним договору оренди землі від 28.08.2015, укладеного з ПП «Технофарм-Україна» щодо земельних ділянок, які до 27.11.2015 знаходилися у користуванні позивача, з огляду на встановлені обставини належного виконання позивачем умов договору оренди від 16.09.2014, наміру Сквирської райдержадміністрації в подальшому здавати майно в оренду, повідомлення орендодавця про намір позивача укласти договір оренди на новий строк, відсутності в оспорюваному договорі розбіжностей щодо орендної плати. 
Однак, колегія суддів вважає передчасним висновок судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову з огляду на таке.
Статтею 203 ЦК встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
За змістом статті 215 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
У розумінні приписів наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
У цій справі ТОВ "Сквираплемрибгосп" оспорює договір оренди землі від 28.08.2015 як заінтересована особа в розумінні частини 3 статті 215 ЦК, оскільки не є стороною цього договору.
Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон №161) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону №161).
Згідно з частиною 3 статті 33 Закону №161 до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбаченого частиною 1 статі 33 Закону №161, можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.
Так, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до частини 1 статті 33 Закону №161 необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною 6 статті 33 Закону №161 передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону №161, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Відповідно до частини 10 статті 33 Закону №161 (в редакції, чинній з 12.03.2011) у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
- у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
При цьому за змістом частини 1 статті 15 Закону №161 об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) та орендна плата із зазначенням її розміру є істотними умовами договору оренди землі. Зміна таких умов договору тягне за собою наслідки, передбачені частиною 10 статті 33 цього Закону, якою встановлено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. 
Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі №6-10цс15 та від 25.05.2016 у справі №911/1707/15. 
Судами попередніх інстанцій достеменно встановлено, що об'єктом оренди за договором від 16.09.2014 були земельні ділянки сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї)) у кількості 28 шт., загальною площею 94,10га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться в межах Великополовецької сільської ради тоді як за оспорюваним договором від 28.08.2015 - земельні ділянки сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї)) у кількості 27 шт., загальною площею 91,10га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходяться в межах Великополовецької сільської ради.
При цьому наявна зміна фактичних площ і меж земельних ділянок, переданих в оренду за договорами від 16.09.2014 та від 28.08.2015, що відбулася вже після укладення договору оренди землі з ТОВ "Сквираплемрибгосп", унеможливлює пролонгацію раніше укладеного договору в порядку, передбаченому частинами 1-3 статті 33 Закону №161, оскільки такі зміни утворюють підстави для укладання договору оренди земельних ділянок з дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Відповідно до частини 1 статті 43 ГПК (в редакції, чинній на час прийняття оскаржуваних рішень) господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Згідно приписів частини 2 статті 101 ГПК апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Відповідно до пункту 7 частини 2 статті 105 ГПК у постанові мають бути зазначені обставини справи, встановлені апеляційною інстанцією, доводи, за якими апеляційна інстанція відхиляє ті чи інші докази, мотиви застосування законів та інших нормативно-правових актів.
Як вбачається зі змісту оскаржуваних судових актів, висновку судів попередніх інстанцій про належне виконання ТОВ "Сквираплемрибгосп" умов договору оренди від 16.09.2014, намір Сквирської райдержадміністрації в подальшому здавати майно в оренду, повідомлення орендодавця про намір позивача укласти договір оренди на новий строк та відсутність в оспорюваному договорі розбіжностей щодо орендної плати передувало посилання на твердження позивача про те, що 04.08.2015 він звернувся до голови Сквирської райдержадміністрації з листом №58 від 04.08.2015, в якому нібито було зазначено про намір орендаря продовжити дію договору оренди землі від 16.09.2014.
Всупереч вимог статей 43, 101, 105 ГПК, статей 203, 215 ЦК судами першої та апеляційної інстанцій при розгляді справи достеменно не з'ясовано тих істотних обставин, чи дійсно порушуються оспорюваним договором, укладеним між відповідачами, права позивача як заінтересованої особи, та в чому саме полягає це порушення.
При цьому, в порушення норм процесуального закону судами не спростовано твердження скаржника про недоведеність порушення відповідачами переважного права ТОВ "Сквираплемрибгосп" на поновлення договору оренди землі від 16.09.2014 на новий строк, які (твердження) ґрунтуються на тому, що адресований Сквирській райдержадміністрації лист-клопотання ТОВ "Сквираплемрибгосп" №58 від 04.08.2015 не містить будь-якого посилання на договір оренди землі від 16.09.2014 і необхідність його пролонгації, натомість всупереч вимогам частини 3 статті 33 Закону №161 до цього листа навіть не було додано проекту додаткової угоди, в ньому лише вміщено прохання надати в оренду земельну ділянку площею 91,1га, тоді як позивач за договором орендував земельну ділянку більшої площі (94,1га), внаслідок чого зазначений лист не є доказом належного повідомлення орендодавця про намір позивача продовжити дію договору оренди від 16.09.2014. 
При цьому, вказаний лист, як і інші наявні у справі докази (лист Сквирської райдержадміністрації від 31.08.2015 №06-44/1973, лист ТОВ "Сквираплемрибгосп" №86 від 15.10.2015 - а.с.36, 60 том 1) судами не досліджено та не оцінено в їх сукупності, як того вимагали статті 43, 101 ГПК.
Судами попередніх інстанцій достовірно не з'ясовано того, чи договори оренди землі від 16.09.2014 та від 28.08.2015 укладалися на тих самих умовах, зважаючи на різні строк договору (1 та 7 років відповідно), площа орендованої землі (94,1га та 91,1га відповідно) та розмір річної орендної плати (115092,46 грн. та 138616,52 грн. відповідно).
Крім того, відповідно до статті 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
З огляду на те, що об'єктом оренди за оспорюваним договором від 28.08.2015 є земельні ділянки сільськогосподарського призначення у вигляді невитребуваних земельних часток (паїв) у кількості 27 шт. загальною площею 91,10га, судами попередніх інстанцій не досліджено тих істотних обставин, чи на момент укладення цього договору отримано фізичними особами, як власниками вказаних земельних часток (паїв), державні акти на право власності на земельну ділянку, що не виключає можливість порушення спірним договором прав власників земельних ділянок.
Водночас, в разі встановлення наведених обставин спірні правовідносини не можуть бути предметом регулювання Закону №161, положеннями якого позивач обґрунтовує свої позовні вимоги.
За таких обставин, колегія суддів не може погодитися з передчасним висновком суду першої інстанції про наявність у ТОВ "Сквираплемрибгосп" переважного права на поновлення договору оренди землі від 16.09.2014 на новий строк та обумовлену цим наявність підстав для захисту вказаного права шляхом визнання недійсним договору оренди землі від 28.08.2015, укладеного відповідачами щодо земельних ділянок, які до 27.11.2015 знаходилися у користуванні позивача, оскільки оспорюваний договір укладено під відкладальною умовою, а саме набирає чинності з 27.11.2015, тобто з дня закінчення договору оренди з попереднім користувачем (пункт 6 цього договору).
У зв'язку з наведеним, колегія суддів визнає передчасним висновок судів попередніх інстанцій про наявність у позивача права на поновлення договору оренди землі від 28.12.2010 шляхом укладення додаткової угоди. 
Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі та відзиві на касаційну скаргу 
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на те, що з огляду на державну реєстрацію 19.09.2014 договору оренди землі від 16.09.2014, строк його дії закінчився 19.09.2015, тому позивач мав до цієї дати звернутися із заявою про поновлення вказаного договору, оскільки Законом   України від 11.02.2010 №1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" з 01.01.2013 скасовано, зокрема, обов'язковість державної реєстрації договору оренди земельної ділянки як передумову набрання ним чинності, натомість запроваджено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, яке виникає на підставі цього договору (частина 5 статті 6 Закону №161).
Також з урахуванням встановлених судами обставин справи, колегія суддів відхиляє бездоказові аргументи скаржника про невикористання ТОВ "Сквираплемрибгосп" земельних ділянок, свідченням чого є відсутність звіту позивача про посів, збирання та урожайність с/г культур в управлінні агропромислового розвитку Сквирської райдержадміністрації. 
Проте, касаційна інстанція погоджується з доводами скаржника щодо відсутності дослідження судами попередніх інстанцій дійсного змісту листа-клопотання ТОВ "Сквираплемрибгосп" №58 від 04.08.2015, наданого позивачем у якості доказу завчасного повідомлення орендодавця про намір орендаря продовжити дію договору оренди на новий строк, оскільки в цьому листі не міститься будь-якого посилання на договір оренди землі від 16.09.2014 і необхідність його пролонгації, натомість йдеться про бажання позивача отримати в оренду земельні ділянки загальною площею 91,1га, тоді як ТОВ "Сквираплемрибгосп" за договором орендувало земельні ділянки більшої площі (94,1га). 
В свою чергу, колегія суддів вважає вірним посилання ПП «Технофарм-Україна» на недоведеність долучення позивачем до листа №58 від 04.08.2015 проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 16.09.2014, як того вимагає частина 3 статті 33 Закону №161.
Разом з тим, касаційна інстанція не погоджується з наведеними у відзиві на касаційну скаргу доводами ТОВ "Сквираплемрибгосп" про те, що оспорюваний договір було укладено стосовно одних й тих же земельних ділянок ще до того часу як ТОВ "Сквираплемрибгосп" могло скористатися переважним правом на продовження дії договору оренди від 16.09.2014, строк якого закінчувався 27.11.2015, а наявними у справі доказами підтверджується той факт, що 04.08.2015, тобто за 3 місяці до закінчення строку дії цього договору позивач направив до Сквирської райдержадміністрації клопотання №58 про продовження строку оренди зазначених земельних ділянок, оскільки, як зазначено вище, судами першої та апеляційної інстанцій не спростовано твердження скаржника як про недоведеність викладення у листі ТОВ "Сквираплемрибгосп" №58 від 04.08.2015 прохання про необхідність пролонгації договору оренди землі від 16.09.2014, так і про відсутність долучення до цього листа проекту додаткової угоди, тоді як площа земельних ділянок, переданих за договорами оренди від 16.09.2014 та від 28.08.2015, є різною (94,1га та 91,1га відповідно).
Колегія суддів також вважає передчасними аргументи відзиву Сквирської райдержадміністрації на касаційну скаргу щодо доведеності укладення між відповідачами оспорюваного договору оренди землі з порушенням переважного права ТОВ "Сквираплемрибгосп" на укладення договору оренди на новий строк з огляду на ненадання місцевим та апеляційним господарськими судами належної оцінки усім наявним у справі доказам в їх сукупності.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд
За наведених обставин, висновки судів попередніх інстанцій не можна вважати такими, що відповідають вимогам статті 43 ГПК щодо всебічного, повного і об'єктивного розгляду всіх обставин справи в їх сукупності.  
Надаючи правову кваліфікацію доказам, які надані сторонами з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний суди дійшли передчасного висновку про обґрунтованість позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі від 28.08.2015, як наслідок, оскаржувані рішення та постанова ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права (частини 1-3, 10 статті 33 Закону України "Про оренду землі") та з порушенням норм процесуального права (статті 43, 84, 101, 105 ГПК в редакції, чинній до 15.12.2017).
Згідно приписів пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК (в редакції, чинній з 15.12.2017) суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК (в редакції, чинній з 15.12.2017) підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. 
Оскільки передбачені статтею 300 ГПК (в редакції, чинній з 15.12.2017) межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, то постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.  
З огляду на викладене, колегія суддів вбачає підстави для часткового задоволення касаційної скарги. 
Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, достеменно встановити наявність чи відсутність порушення прав позивача оспорюваним правочином, надати належну правову оцінку умовам договорів оренди землі від 16.09.2014 та від 28.08.2015, встановивши їх істотні умови, дослідити та об'єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності (в тому числі листи ТОВ "Сквираплемрибгосп" №58 від 04.08.2015, №86 від 15.10.2015, лист Сквирської райдержадміністрації від 31.08.2015 №06-44/1973), всебічно і повно з'ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з передачею справи на новий розгляд, то з урахуванням статті 129 ГПК (в редакції, чинній з 15.12.2017), розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу приватного підприємства з іноземними інвестиціями "Технофарм-Україна" задовольнити частково. 
Рішення Господарського суду Київської області від 26.11.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.10.2017 у справі №911/4483/15 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Київської області. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий суддя                                                                                Ю.Я. Чумак

Судді                                                                                                    Т.Б. Дроботова

                                                                                                    К.М. Пільков