ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

21 січня 2026 року
м. Київ

справа № 752/22981/20
провадження № 61-7012св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Сердюка В. В., 
суддів: Калараша А. А., Карпенко С. О., Ситнік О. М., Фаловської І. М., 

учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ;
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал», уповноважений на ліквідацію АТ АКБ «Аркада» Луньо Ілля Вікторович, Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво», Товариство з обмеженою відповідальністю «Контактбудсервіс», 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Національний банк України, Київська міська державна адміністрація,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду 
від 23 лютого 2023 року у складі колегії суддів Гуля В. В., Матвієнко Ю. О., 
Мельника Я. С.,

ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог 

У листопаді 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант Капітал»), уповноваженого на ліквідацію Акціонерного товариства АКБ «Аркада» Луньо І. В., Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» (далі - ТОВ «Аркада-Будівництво»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Контактбудсервіс» (далі - ТОВ «Контактбудсервіс»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Національний банк України, Київська міська державна адміністрація, про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва.

Позов мотивовано тим, що за умовами договору № 87821, укладеного 
20 листопада 2018 року між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 , позивачка надала згоду на участь у фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ) виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво».

За позивачкою було закріплено об`єкт будівництва з відповідними технічними характеристиками: житлове приміщення - однокімнатну квартиру, загальною площею 47,66 кв. м (складову частину об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_1 . Вказувала, що вона належним чином виконала зобов`язання за договором та здійснила оплату за договором у повному обсязі, однак відповідачі в порушення взятих на себе зобов`язань за договором об`єкт інвестування не побудували, строки завершення будівництва не виконали, об`єкт інвестування у власність довірителя не передали, внаслідок чого позивачка звернулася до суду з цим позовом.

На підставі викладеного ОСОБА_1 просила суд визнати майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, житлове приміщення - однокімнатну квартиру, загальною площею 47,66 кв. м (складову частину об?єкта будівництва - житлового будинку АДРЕСА_1 , вартістю 894 290,80 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Голосіївський районний суд міста Києва рішенням від 20 жовтня 2022 року позов задовольнив.

Визнав за ОСОБА_1 майнові права на об?єкт незавершеного будівництва, житлове приміщення - однокімнатну квартиру, загальною площею 47,66 кв. м (складову частину об?єкта будівництва - житловий будинок АДРЕСА_1 , вартістю 880 224,96 грн.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції керувався тим, що позивачка здійснила оплату вартості об`єкта інвестування у повному обсязі у розмірі 880 224,96 грн згідно з умовами про участь у фонді фінансування будівництва від 20 листопада 2018 року № 87821, що не оспорюється сторонами. Позивачка сплатила внески, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, а тому ефективним способом захисту порушеного права позивачки є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Київський апеляційний суд постановою від 23 лютого 2023 року рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 20 жовтня 2022 року скасував та ухвалив нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, керувався тим, що підстави для визнання за позивачем майнових прав на об`єкт інвестування відсутні, оскільки ці права не належать позивачці, а підлягають передачі за договором про уступку майнових прав, на підписання якого позивачка не з`явилася. На момент подання позову до суду 100 % вартості майнових прав сплачено не було, права позивачки за цим позовом визнаються відповідачем, випливають із договору, відповідно до якого передбачений порядок їх набуття, а тому апеляційний суд виснував про відсутність порушеного права позивачки.

Київський апеляційний суд додатковою постановою від 01 червня 2023 року стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Гарант Капітал» судовий збір 
за подання апеляційної скарги на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 20 жовтня 2022 року у розмірі 13 414, 37 грн.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

08 травня 2023 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2023 року, уточнивши вимоги якої в липні 2023 року та посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2023 року та залишити в силі рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 20 жовтня 2022 року.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У касаційній скарзі заявниця посилається на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. На думку заявниці, Верховним Судом має бути сформований висновок, який передбачає успішний захист сторони договору про інвестування об`єкту будівництва шляхом пред`явлення та задоволення позову про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, який міг захистити права добросовісного інвестора від дій недобросовісного забудовника. Зазначає, що не допускала порушень умов інвестиційного договору, в процесі розгляду справи сплатила на користь забудовника грошові кошти та в повній мірі розрахувалася за об`єкт інвестиційного договору. Відповідач фактично заперечує її права на об`єкт інвестування, під час розгляду справи позов не визнав та не погодився на укладення мирової угоди.

Заявниця зазначає, що апеляційний суд неправильно визначив характер правовідносин, чим позбавив позивачку можливості захистити свої права в судовому порядку. Вказує, що відсутність висновку Верховного Суду у спірних правовідносинах призвела до того, що апеляційний суд не зміг визначитися в очевидному для позивачки правовому питанні, вказавши на обов`язковість проходження процедури досудового врегулюванні спору з новим управителем ФФБ, у якого будь-яких юридичних повноважень на позов на момент пред`явлення позову не було.

Заявниця стверджує, що на момент звернення з позовом до суду у листопаді 2020 року щодо ПАТ АКБ «Аркада» було відкрито кримінальне провадження, в якому позивачку визнано потерпілою. Станом на листопад 2020 року АТ АКБ «Аркада» не займалося ні фінансовою діяльністю, ні будівництвом за договором від 20 листопада 2018 року про участь у ФФБ № 87821. За таких обставин заявниця не могла вчасно сплатити на користь АТ АКБ «Аркада» залишок коштів, оскільки працівники АТ АКБ «Аркада» були відсутні на робочому місці, а двері банку зачинені.

Зазначає, що апеляційний суд визнав факт оплати нею станом на 24 січня 2022 року 100 % вартості будівництва як факт недобросовісної несплати за договором, однак не дослідив причини такої несплати у строк, встановлений договором, та не звернув уваги, що вже під час розгляду справи з`ясувалося, що Господарський суд міста Києва рішенням від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінив управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал», і з цього часу, на переконання заявниці, вона мала сплатити залишок суми на користь нового управителя за договором ТОВ «ФК «Гарант Капітал». 

Провадження у суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 11 жовтня 2023 року відкрив касаційне провадження у справі за поданою касаційною скаргою.

У жовтні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.

Верховний Суд ухвалою від 17 листопада 2025 року призначив справу до судового розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Доводи відзиву на касаційну скаргу 

У відзиві на касаційну скаргу Національний банк України просить врахувати доводи відзиву під час розгляду касаційної скарги. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «ФК «Гарант Капітал» вказує на правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. 

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що 20 листопада 2018 року між АТ АКБ «Аркада» як управителем та ОСОБА_1 як довірителем укладено договір про участь у ФФБ № 87821, відповідно до умов пункту 1 якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил Фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво» надає свою згоду на участь ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво». Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил ФФБ і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управлінні управителя. Після закінчення будівництва, введення об?єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників, або власнику або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією, та, відповідно, під заселення довірителям, кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.

Відповідно до Правил ФФБ та умов договору за довірителем закріплюється об?єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об?єкта інвестування - кватира; будівельна або поштова адреса будівництва - АДРЕСА_2 ; номер об?єкта будівництва - складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 ; номер об?єкта інвестування 109; поверх 13; кількість кімнат - 1; загальна площа об?єкта інвестування відповідно до проекту - 47,66 кв. м. Запланована дата введення забудовником об?єкта в експлуатацію: складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 - серпень 2020 року.

08 квітня 2019 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про участь у ФФБ 
виду НОМЕР_1 , за змістом якого об?єкт будівництва - житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери на АДРЕСА_2 , складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 ; об?єкт інвестування: вид об?єкта інвестування - квартира; номер об?єкта інвестування - 109; поверх - 13; кількість кімнат - 1; загальна площа - 47,66 кв. м, закріплено за договором - 47,52 кв. м, сума внесених коштів - 877 299,27 грн. 

21 листопада 2018 року ОСОБА_1 внесла на рахунок АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у розмірі 558 073,96 грн за договором про участь у ФФБ від 20 листопада 2018 року № 87821. 

14 березня 2019 року ОСОБА_1 внесла на рахунок АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у розмірі 237 123,80 грн за договором про участь у ФФБ від 20 листопада 2018 року № 87821. 08 квітня 2019 року ОСОБА_1 внесено на рахунок АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у розмірі 99 093,04 грн за договором про участь у ФФБ від 20 листопада 2018 року № 87821. Таким чином, станом на 08 квітня 2019 року ОСОБА_1 частково оплачена вартість об?єкта інвестування у розмірі 877 299,27 грн, та за нею закріплено 47,52 кв. м із 47,66 кв. м в об`єкті інвестування.

Зі змісту свідоцтва про участь у ФФБ виду НОМЕР_1 вбачається, що до кінця травня 2020 року ОСОБА_1 мала сплатити вартість 0,14 кв. м в об`єкті інвестування. Вартість 0,14 кв. м в об`єкті інвестування сплачено ОСОБА_1 двома платежами, а саме: 22 жовтня 2021 року у розмірі 2 600,00 грн, 24 січня 2022 року у розмірі 382,63 грн, що підтверджується копіями квитанцій від 22 жовтня 2021 року № 0.0.2313133209.1 та від 24 січня 2022 року № 8258-0450-9878-0247. Таким чином, позивачка внесла плату за об?єкт інвестування у повному обсязі у розмірі 880 224,96 грн та викупила 47,66 кв. м. в об`єкті інвестування.

Також суди встановили, що 24 вересня 2020 року правлінням Національного банку України прийнято рішення № 601-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію Акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Аркада». Господарський суд міста Києва рішенням від 12 січня 2021 року у справі 
№ 910/14860/20 замінив управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

За договором про участь у ФФБ довіритель на підставі повного визнання ним Правил ФФБ «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» надає свою згоду на участь у фонді. За договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила ФФБ та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування визначеного в пункті 6 цього договору.

Відповідно до пункту 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками: квартира 

АДРЕСА_4 , складова частина об`єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 та об`єкти соціально-побутової сфери, поверх 13, 1 кімната, загальною площею 47,66 кв. м. Відповідно до пункту 7 договору про участь у ФФБ управитель зобов`язаний передати довірителю, який повністю оплатив закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на такий об`єкт за договором про уступку майнових прав. 

За пунктом 18 договору про участь у ФФБ лише після 100 % інвестування довірителем закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель передає довірителеві майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав.

03 лютого 2022 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» направило позивачу повідомлення з проханням з`явитися для укладення договору про уступку майнових прав на об`єкт інвестування за вказаною адресою та повідомити реквізити для повернення надмірно перерахованих коштів, про що суду першої інстанції були надані пояснення від 03 лютого 2022 року. На момент перегляду рішення в апеляційному порядку ОСОБА_1 не з`явилася за вказаною адресою для укладення договору про уступку майнових прав на об`єкт інвестування для передачі їй майнових прав та не надала реквізитів для повернення надмірно перерахованих коштів.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду

Відповідно до пункту першого частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити 
у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених 
у частині третій цієї статті.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до положень статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним критеріям оскаржувана постанова апеляційного суду не відповідає з огляду на таке.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). 

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

У статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), так і Верховного Суду України та Верховного Суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини 
і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом 
і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі 
та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», 
а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ 
від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 2 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, заява № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (заява № 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98). В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, заява № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права. 

У постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 року в справі 
№ 6-168цс12 визначено майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. 

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах 
від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16, постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20).

Наведене свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон 
№ 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, провадження № 12-234гс18). Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (провадження № 14-445цс19) та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядок управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

За статтею 12 Закону № 978-IV управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі 
у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих правил.

Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити зобов`язання управителя виконувати процедури щодо: забезпечення передачі довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнових прав на цей об`єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника; забезпечення можливості отримання довірителем, на умовах правил ФФБ та договору управління майном, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у фонді. Після визнання довірителями Правил ФФБ та внесення до ФФБ коштів управитель ФФБ не має права вносити зміни та доповнення до правил ФФБ без письмової згоди всіх довірителів.

У разі необхідності внесення змін та доповнень до правил ФФБ управитель ФФБ зобов`язаний надіслати у письмовій формі пропозиції із зазначенням змісту правил, які пропонується змінити, кожному довірителю. Згода довірителя вважається отриманою, якщо протягом 30 днів з дня надходження повідомлення від управителя з пропозицією про внесення змін і доповнень до правил ФФБ на зазначену у договорі адресу довірителя управитель не отримав письмової відповіді довірителя. Зміни до правил ФФБ не можуть погіршувати умови, що забезпечують права довірителів.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі 
№ 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше 
не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор 
як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його 
в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що 20 листопада 2018 року між 
АТ АКБ «Аркада» як управителем та ОСОБА_1 як довірителем укладено договір про участь у ФФБ № 87821, відповідно до умов пункту 1 якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил ФФБ «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво», надає свою згоду на участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада Будівництво».

Відповідно до Правил ФФБ та умов договору за довірителем закріплюється об?єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об?єкта інвестування - кватира; будівельна або поштова адреса будівництва - АДРЕСА_2 ; номер об?єкта будівництва - складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 ; номер об?єкта інвестування 109; поверх 13; кількість кімнат - 1; загальна площа об?єкта інвестування відповідно до проекту - 47,66 кв. м. Запланована дата введення забудовником об?єкта в експлуатацію: складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 - серпень 2020 року.

08 квітня 2019 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про участь у ФФБ 
виду НОМЕР_1 , згідно змісту якого об?єкт будівництва - житлові будинки 
та об?єкти соціально-побутової сфери на 
АДРЕСА_2 , складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_3 ; об?єкт інвестування: вид об?єкта інвестування - квартира; номер об?єкта інвестування - 109; поверх - 13; кількість кімнат - 1; загальна площа - 47,66 кв.м., закріплено за договором - 47,52 кв. м., сума внесених коштів - 
877 299,27 грн. 

21 листопада 2018 року ОСОБА_1 внесла на рахунок АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у розмірі 558 073,96 грн за договором про участь у ФФБ від 20 листопада 2018 року № 87821. 14 березня 2019 року ОСОБА_1 внесено на рахунок АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у розмірі 237 123,80 грн за договором про участь у ФФБ від 20 листопада 2018 року № 87821. 08 квітня 2019 року ОСОБА_1 внесено на рахунок АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у розмірі 99 093,04 грн за договором про участь у ФФБ від 20 листопада 2018 року № 87821. Таким чином, станом на 08 квітня 2019 року ОСОБА_1 було частково оплачена вартість об?єкта інвестування у розмірі 877 299,27 грн та за нею закріплено 47,52 кв. м із 47,66 кв. м в об`єкті інвестування.

Зі змісту свідоцтва про участь у ФФБ виду НОМЕР_1 вбачається, що до кінця травня 2020 року ОСОБА_1 мала сплатити вартість 0,14 кв. м в об`єкті інвестування. Вартість 0,14 кв. м в об`єкті інвестування сплачено ОСОБА_1 двома платежами, а саме: 22 жовтня 2021 року у розмірі 2 600,00 грн, 24 січня 2022 року у розмірі 382,63 грн, що підтверджується копіями квитанцій від 22 жовтня 2021 року № 0.0.2313133209.1 та від 24 січня 2022 року № 8258-0450-9878-0247. Отже, позивачка внесла плату за об?єкт інвестування у повному обсязі у розмірі 880 224,96 грн та викупила 47,66 кв. м в об`єкті інвестування.

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, належним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Такі правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), Верховного Суду від 19 лютого 2025 року у справі № 755/8571/19 (провадження № 61-15398св23) від 14 січня 
2026 року у справі № 552/1617/24 (провадження № 61-3333св25).

Господарський суд міста Києва рішенням від 12 січня 2022 року у справі 
№ 910/14860/20 замінив управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Отже, з дня набрання рішення Господарського районного суду міста Києва від 12 січня 2022 року у справі № 910/14860/20 правонаступником всіх прав та обов`язків, в тому числі і дотримання строків здачі будинку в експлуатацію за адресою: АДРЕСА_2 , стало ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Встановивши, що позивачка у повному обсязі виконала грошові зобов`язання 
за договором ФФБ від 20 листопада 2018 року купівлі-продажу майнових прав 
№ 87821, укладеного між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 , а АТ АКБ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант Капітал», допустило порушення умов договору та в обумовлені договором строки не ввело в експлуатацію будинок за адресою: АДРЕСА_2 , внаслідок чого позивачка позбавлена можливості оформити право власності на квартиру, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову.
Апеляційний суд, скасовуючи законне й обґрунтоване рішення суду першої інстанції, не звернув уваги на те, що Господарський суд міста Києва рішенням від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінив управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя - ТОВ «ФК «Гарант Капітал». З цього часу у позивачки виник обов`язок зі сплати залишку коштів за договором від 20 листопада 2018 року про участь у ФФБ № 87821 перед ТОВ «ФК «Гарант Капітал», що виключає вину позивачки у простроченні платежу за договором.

За встановлених судами обставин справи слід погодитися з доводами касаційної скарги про те, що ОСОБА_1 є добросовісним інвестором, оскільки вчинила всі передбачені інвестиційним договором дії, спрямовані на виконання умов договору, та на час розгляду справи виконала всі вимоги, які їй були пред`явлені 
правонаступником АТ АКБ «Аркада».

За таких обставин касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду - скасуванню, а рішення суду першої інстанції підлягає залишенню в силі. Додаткова постанова суду апеляційної інстанції також підлягає скасуванню як невід`ємна частина основного судового рішення.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно із пунктом 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі. 

Додаткова постанова Київського апеляційного суду від 01 червня 2023 року підлягає скасуванню як невід`ємна частина основного судового рішення (постанова Верховного Суду 22 травня 2024 року у справі № 240/19931/22).
Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

У зв`язку із скасуванням постанови суду апеляційної інстанції із залишенням в силі рішення суду першої інстанції, витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 141 ЦПК України підлягають відшкодуванню за рахунок ТОВ «ФК «Гарант Капітал».

Оскільки суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 , не вирішив питання щодо розподілу судових витрат, розподілу підлягають також і судові витрати, пов`язані зі сплатою ОСОБА_1 судового збору за подання позовної заяви. Таким чином, колегія суддів вважає за необхідне здійснити розподіл судових витрат, понесених позивачкою під час розгляду цієї справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 70), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18, пункт 66), від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17 (провадження № 14-448цс19, пункт 27), від 09 лютого 2021 року у справі № 635/4741/17 (провадження № 14-46цс20, пункт 33.2).

Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20, провадження № 12-31гс22, пункт 8.10).

З урахуванням того, що за результатом розгляду справи позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено, враховуючи, що Господарський суд міста Києва рішенням від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінив управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал», колегія суддів дійшла висновку, що ТОВ «ФК Гарант Капітал» є належним відповідачем у цій справі, до якого задоволено позовні вимоги судом першої інстанції, тому є особою з якої підлягає стягненню судовий збір на користь ОСОБА_1 .

Позивачка у вступній та описовій частинах позовної заяви зазначила відповідачами наступних осіб: ТОВ «ФК «Гарант Капітал», уповноваженого на ліквідацію 
АТ АКБ «Аркада» Луньо І. В., ТОВ «Аркада-Будівництво», ТОВ «Контактбудсервіс», однак зі змісту вимог позовної заяви та касаційної скарги вбачається, що вимоги пред`явлені лише до ТОВ «ФК «Гарант Капітал», які задоволено судом першої інстанції з мотивованим обґрунтуванням підстав. 

Ціна позову у цій справі становить 880 224,96 грн. Позивачка під час звернення до суду з позовом сплатила судовий збір у розмірі 8 943,00 грн, що підтверджується квитанцією від 14 грудня 2020 року № 0.0.1940347351.1 (т. 1, а. с. 43). Отже, з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 8 943,00 грн. 

Відповідно до підпункту 7 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» за подання до суду касаційної скарги на рішення суду, яка подана фізичною особою або фізичною особою - підприємцем сплачується судовий збір у розмірі 200 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви, іншої заяви і скарги в розмірі оспорюваної суми. Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою, ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 17 885,81 грн, що підтверджується квитанцією від 14 червня 2023 року № 0.0.3046745047.1. 

З урахуванням результату касаційного перегляду з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 17 885,81 грн за подання касаційної скарги.

Всього з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 26 828,81 грн (8 943,00 грн. + 17 885,81 грн).

Керуючись статтями 141, 400, 401, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2023 року скасувати, 
рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 20 жовтня 2022 року залишити в силі. 

Додаткову постанову Київського апеляційного суду від 01 червня 2023 року скасувати.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, за подання позовної заяви у розмірі 8 943,00 (вісім тисяч дев`ятсот сорок три) гривні, та за подання касаційної скарги у розмірі 17 885,81 (сімнадцять тисяч вісімсот вісімдесят п`ять) гривень 81 копійка, а всього 26 828,81 (двадцять шість тисяч вісімсот двадцять вісім) гривень 81 копійка.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач В. В. Сердюк

Судді А. А. Калараш

С. О. Карпенко 

О. М. Ситнік

І. М. Фаловська