ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2026 року 
м. Київ

справа № 361/3853/24
провадження № 61-12768св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),Пархоменка П. І.,

позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство «Мегабанк», Товариство з обмеженою відповідальністю «Оболонь Інвест Плюс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Рояль Девелопмент», 
треті особи: приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Тендертрейдбуд», Фонд гарантування вкладів фізичних осіб,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Рояль Девелопмент», яка подана адвокатом Серебряник Олесею Олександрівною, та касаційну скаргу Акціонерного товариства «Мегабанк» на постанову Київського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 рокув складі колегії суддів: Оніщук М. І., Шебуєва В. А., Кафідової О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Мегабанк» (далі - АТ «Мегабанк»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Оболонь Інвест Плюс» (далі - ТОВ «Оболонь Інвест Плюс»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Рояль Девелопмент» (далі - ТОВ «Рояль Девелопмент») про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позов мотивовано тим, що 15 листопада 2018 року між ОСОБА_1 та АТ «Мегабанк» укладено іпотечний договір № 10-26/2018-MK-UAH-З-3, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Базир Н. М. за реєстровим номером 861. Згідно з п. 1.1. Іпотечного договору позивач як майновий поручитель забезпечив виконання ТОВ «Тендертрейдбуд» зобов`язань перед відповідачем за кредитними договорами у межах генерального договору на здійснення кредитних операцій № ГД-10-26/2018 від 15 листопада 2018 року.
На забезпечення зобов`язань майнового поручителя позивач передав в іпотеку наступне нерухоме майно: будинок АДРЕСА_1 ; земельна ділянка площею 0,1807 га, кадастровий номер: 3221284001:01:058:0019, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, розташована за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 50,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 ; будинок АДРЕСА_4 ; земельна ділянка площею 0,0117 га, кадастровий номер: 3223110100:01:002:0206 цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована адресою: АДРЕСА_5 .
У липні 2021 року позивачу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 23 червня 2021 року АТ «Мегабанк» подано пакет документів до приватного нотаріуса Вишгородського нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М. з метою набуття права власності у позасудовому порядку на іпотечне майно, що було передано позивачем за іпотечним договором. Заяву банку було задоволено, прийнято рішення, за яким право власності на нерухомість зареєстровано за АТ «Мегабанк». Реєстраційні дії було проведено у порядку, встановленому Іпотечним договором, статтями 33-37 Закону України «Про іпотеку» та відповідно до норм Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за № 1127.
28 червня 2023 року всі 5 об`єктів нерухомості АТ «Мегабанк» відчужено ТОВ «ФК «Морган Кепітал».
09 жовтня 2023 року ТОВ «ФК «Оболонь інвест плюс» (до зміни найменування - ТОВ «Морган Кепітал») відчужило ці 5 об`єктів нерухомості на користь ТОВ «Рояль Девелопмент».
Разом з тим, державна реєстрація права власності на нерухомість за банком є незаконною та такою, що порушує права та законні інтереси позивача, оскільки АТ «Мегабанк» належним чином не повідомило сторони кредитних та іпотечних договорів про свій намір звернути стягнення на іпотечне майно, не надало реальних строків щодо уникнення втрати нерухомості.
При цьому, державним реєстратором: належним чином не перевірено відповідність вимог про порушення зобов`язання, направлені іпотекодержателем ТОВ «Тендертрейдбуд» - боржнику за основним зобов`язанням, які не відповідають вимогам до таких повідомлень, встановлених статтею 35 Закону України «Про іпотеку»; не перевірено факту виконання умов правочину, а саме задоволення вимоги № 17-344 у триденний строк з моменту отримання, маючи підтвердження про повернення поштового повідомлення банку; залишено поза увагою, що в усіх вимогам, направлених ТОВ «Тендертредйбуд», не було попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки; не прийнято до відома, що вимогу 13-783 від 06 серпня 2019 року задоволено ТОВ «Тендертрейдбуд» у повному обсязі.
Тому проведення державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості за АТ «Мегабанк» здійснено з істотними порушеннями норм чинного законодавства та без належного повідомлення ТОВ «Тендертрейдбуд» та ОСОБА_1 .
Перехід до іпотекодержателя права власності на предмети іпотеки без згоди останнього у порушення вимог закону свідчить про те, що вся нерухомість, з послідуючими перереєстраціями на ТОВ «ФК «Морган Кепітал» та ТОВ «Рояль Девелопмент», вибула з його власності не з його волі.
Просив суд:
витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Рояль Девелопмент» на користь ОСОБА_1 вказане майно:
будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 566000632212);
земельну ділянку площею 0,1807 га, кадастровий номер: 3221284001:01:058:0019, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 566038632212);
квартиру АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 36182232106);
будинок АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 805978732116);
земельну ділянку площею 0,0117 га, кадастровий номер: 3223110100:01:002:0206 цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1240669532116);
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексні номери: 58948795; 58948497; 58947599; 58947992; 58948235 від 25 червня 2021 року приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 травня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду мотивоване тим, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Мегабанк» проведена згідно з нормами чинного законодавства, у зв`язку з чим ОСОБА_1 не наділений правом витребування спірного майна з чужого незаконного володіння добросовісного набувача - ТОВ «Рояль Девелопмент».
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Київського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану від його імені та в його інтересах адвокатом Ваніним В. В., задоволено.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 травня 2025 року скасовано.
Ухвалено нове судове рішення про задоволення позову.
Витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Рояль Девелопмент» на користь ОСОБА_1 наступне майно:
- будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 566000632212);
- земельну ділянку площею 0,1807 га, кадастровий номер: 3221284001:01:058:0019, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, розташована за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 566038632212);
- квартиру АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 36182232106);
- будинок АДРЕСА_4 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 805978732116);
- земельну ділянку площею 0,0117 га, кадастровий номер: 3223110100:01:002:0206 цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована адресою: АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1240669532116);
скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексні номери: 58948795; 58948497; 58947599; 58947992; 58948235 від 25 червня 2021 року приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М.
Стягнуто з АТ «Мегабанк» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5 046,67 грн та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 7 570,00 грн. 
Стягнуто з ТОВ «Оболонь Інвест Плюс» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5 046,67 грн та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 7 570,00 грн. 
Стягнуто з ТОВ «Рояль Девелопмент» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5 046,67 грн та судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 7 570,00 грн. 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що вимоги, надіслані ТОВ «Тендертрейдбуд», не відповідають вимогам, встановленим статтею 35 Закону України «Про іпотеку», зокрема вимога № 17-344 зі встановленим строком на усунення порушень у три дні, замість тридцяти днів, не містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а містить попередження щодо звернення стягнення на предмет застави, у випадку невиконання цієї вимоги; вимога № 17-340 не містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а містить попередження про звернення до суду у випадку невиконання; вимога № 13-783 зі строком на усунення 7 днів, замість встановлених законом не менше 30 днів, не містить попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а містить попередження про звернення до суду у випадку невиконання.
Таким чином, надсилаючи повідомлення про порушення зобов`язання, банком попереджено про застосування інших наслідків у разі невиконання вимог, ніж встановлені законом щодо попередження про звернення стягнення. Тому у державного реєстратора були відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права власності на передане позивачем в іпотеку нерухоме майно за АТ «Мегабанк».
Враховуючи те, що державна реєстрація права власності на майно за банком проведена з порушенням вимог закону, без належного повідомлення позивача як іпотекодавця про усунення порушень основного зобов`язання та намір звернути стягнення на предмет іпотеки, що, у свою чергу, свідчить про вибуття майна із власності поза його волею та незаконність подальшого відчуження цього майна, колегія суддів приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог та наявність правових підстав для їх задоволення у повному обсязі.
Аргументи учасників справи
14 жовтня 2025 року ТОВ «Рояль Девелопмент» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило скасувати постанову апеляційного суду, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що у справі, яка розглядається, мета позивача спрямована на відновлення власником (позивачем) володіння нерухомим майном. Тому не є належними й ефективними способами захисту вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса, якими проведено державну реєстрацію права приватної власності за АТ «Мегабанк», що узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2024 року у справі № 917/1212/21.
У справі, що переглядається, володільцем (власником) нерухомого майна є ТОВ «Рояль Девелопмент», який законно, на підставі відповідних договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 09 жовтня 2023 року, набув права власності на спірні об`єкти нерухомого майна. При цьому, ТОВ «Рояль Девелопмент», придбаваючи об`єкти нерухомості, не знав і не міг знати про порушення порядку реалізації майна (якщо таке порушення мало місце), тобто ТОВ «Рояль Девелопмент» є добросовісним покупцем нерухомого майна, а отже застосування до ТОВ «Рояль Девелопмент» вимоги про витребування майна на користь позивача на підставі статті 388 ЦК України є необґрунтованим. Ані у позовній заяві, ані в апеляційній скарзі представник позивача взагалі не обґрунтовує свою позицію наданням оцінки добросовісності чи недобросовісності поведінки ТОВ «Рояль Девелопмент» при придбанні нерухомого майна за відплатними договорами купівлі-продажу.
Неналежне повідомлення іпотекодавця про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки, за умови направлення вимоги згідно із частиною першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», не є підставою ані для скасування рішення державного реєстратора, ані для витребування майна з чужого незаконного володіння.
20 листопада 2025 року АТ «Мегабанк» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило постанову апеляційного суду скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі; судові витрати покласти на позивача.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що позивач був обізнаний про наявність заборгованості за кредитним договором та можливість звернення стягнення Банком на предмет іпотеки, що свідчить про недбалість позивача або ухилення від виконання договірних умов, що призвело до звернення стягнення на належне йому майно. Аналогічні висновки щодо оцінки дій боржника (іпотекодавця) містяться у постановах Верховного Суду від 26 лютого 2025 року в справі № 522/23849/21, від 21 травня 2025 року у справі № 495/9/21.
Крім того, саме на позивача покладено обов`язок спростувати презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, чого він не зробив. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 08 січня 2025 року у справі № 369/18030/21.
Іпотекодержатель дотримався визначеного статтею 35 Закону України «Про іпотеку» порядку надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, а позивач цього не спростував, тому доводи в частині неналежного повідомлення банком ОСОБА_1 є безпідставними, що також узгоджується з правовою позицією Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, яка викладена у постанові від 22 серпня 2025 року у справі № 461/4947/22.
Спірне майно вибуло з володіння позивача не довільно, а внаслідок законних дій АТ «Мегабанк», який на момент вчинення реєстраційних дій перебував під управлінням ФГВФО. Це означає, що відчуження майна відбувалося в рамках державної процедури ліквідації банку, спрямованої на задоволення вимог вкладників і кредиторів.
Враховуючи зазначене, суд апеляційної інстанції помилково скасував рішення Броварського міськрайонного суду Київської області.
У грудні 2025 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_2 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив відмовити у задоволенні касаційної скарги, поданої ТОВ «Рояль Девелопмент», у зв`язку з її необґрунтованістю та невідповідності викладених в ній обставин.
У січні 2026 року Фонд гарантування вкладів фізичних осіб подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив касаційну скаргу АТ «Мегабанк» задовільнити в повному обсязі.
Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду
Ухвалою Верховного Суду від 21 листопада 2025 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ТОВ «Рояль Девелопмент». 
В ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (зазначено, що суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду: від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 16 червня 2020 року у справі № 372/266/15-ц, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18, від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, від 05 жовтня 2022 року у справі № 922/1830/19, від 03 квітня 2024 року у справі № 917/1212/21, від 13 лютого 2024 року у справі № 910/2592/19, від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16, від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 22 березня 2018 року у справі № 910/22788/15, від 10 квітня 2019 року у справі № 643/8134/16-ц, від 20 листопада 2019 року у справі № 345/2217/17, від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19, від 30 серпня 2023 року у справі № 712/9803/20, від 27 лютого 2024 року у справі № 754/3142/21, від 22 вересня 2025 року у справі № 638/7646/20, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18, від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19, від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20, від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15, від 26 лютого 2025 року у справі № 522/23849/21, від 21 травня 2025 року у справі № 495/9/21, від 08 січня 2025 року у справі № 369/18030/21).
Ухвалою Верховного Суду від 17 грудня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою АТ «Мегабанк».
В ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду: від 03 квітня 2024 року у справі № 917/1212/21, від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18, від 05 жовтня 2022 року у справі № 922/1830/19, від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17,від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19, від 22 вересня 2025 року у справі № 638/7646/20, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18, від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19, від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20, від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15, суди не дослідили зібрані у справі докази (пункт 1 частин третьої статті 411 ЦПК України)).
Ухвалою Верховного Суду від 06 березня 2026 року продовжено Фонду гарантування вкладів фізичних осіб строк для подання відзиву на касаційну скаргу АТ «Мегабанк»; справу призначено до судового розгляду. 
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що 15 листопада 2018 року між ТОВ «Тендертрейбуд» та АТ «Мегабанк» укладено Генеральний договір на здійснення кредитних операцій № ГД-10-26/2018, відповідно до умов якого Кредитодавець надає послуги Позичальнику по здійсненню кредитних операцій: загальна сума кредитних операцій за всіма кредитними договорами не може бути більшою ніж 5 000 000,00 грн, базовою валютою договору є гривня; строк дії договору до 14 листопада 2023 року.
14 травня 2019 року між ТОВ «Тендертрейбуд» та АТ «Мегабанк» укладено Додаткову угоду № 1 до Генерального договору на здійснення кредитних операцій № ГД-10-26/2018 від 15 листопада 2018 року відповідно до якої пункт 1.4. Розділу 1 «Предмет договору» викладено у наступній редакції: загальна сума кредитних операцій за всіма кредитними договорами (сума, яка фактично видана, а також підлягає до видачі Кредитодавцем Позичальнику за умовами кредитних договорів) не може бути більшою ніж 12 500 000,00 грн, базовою валютою договору є гривня; строк дії договору до 13 травня 2024 року.
У рамках казаного Генерального договору між ТОВ «Тендертрейбуд» та АТ «Мегабанк» укладені наступні кредитні договори:
кредитний договір № 10-26/2018-MK-UAH від 15 листопада 2018 року, відповідно до умов якого Кредитодавець надав Позичальнику грошові кошти (відновлювальну кредитну лінію) у розмірі 5 000 000,00 грн, а Позичальник зобов`язується на умовах, передбачених договором, повернути кредит та сплатити проценти в розмірі 23,00 %;
кредитний договір № 10-26/2018-MK-UAH-1 від 14 травня 2019 року, відповідно до умов якого Кредитодавець надав Позичальнику грошові кошти (відновлювальну кредитну лінію) у розмірі 7 500 000,00 грн, а Позичальник зобов`язувався на умовах, передбачених Договором повернути кредит та сплатити проценти в розмірі 25,00 %.
3 метою забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань за основним зобов`язанням між ОСОБА_1 та АТ «Мегабанк» укладено іпотечний договір № 10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року (з урахуванням договору про внесення змін № 1 від 14 травня 2019 року), посвідчений 15 листопада 2018 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Базир Н. М. та зареєстрований у реєстрі за номером 861, відповідно до якого у забезпечення виконання позичальником своїх зобов`язань за основним зобов`язанням ОСОБА_1 передав в іпотеку АТ «Мегабанк» спірне нерухоме майно, що належить йому на праві приватної власності.
Зі змісту повідомлення про порушення умов кредитного договору № 10-26/2018-MK-UAH-1 від 14 травня 2019 року та умов іпотечного договору № 10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року, договору про внесення змін № 1 від 14 травня 2019 року вбачається, що в порушення умов кредитного договору (п. 1.1., п. 3.1., п. 4.2. Договору) позичальником не повернені: прострочена заборгованість за процентами у сумі 983 196,87 грн; прострочена заборгованість за кредитом у сумі 6 431 076,30 грн; розрахована пеня у сумі 2 711 718,75 грн. Загальна сума грошових зобов`язань відповідно до умов Договору станом на 01 вересня 2020 року становить 10 125 991,92 грн. Сума штрафу, нарахованого відповідно до п. 7.1.3, п. 7.1.4. Договору, складає 2 711 718,75 грн. Отже, станом на 01 вересня 2020 року заборгованість позичальника перед банком за договором складала 10 125 991,92 грн.
Зі змісту повідомлення про порушення умов кредитного договору № 10-26/2018-МК-UAH від 15 листопада 2018 року та умов іпотечного договору № 10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року вбачається, що в порушення умов кредитного договору (п. 1.1., п. 3.1., п.4.2. Договору) позичальником не повернені: прострочена заборгованість за процентами у сумі 919 574,08 грн; прострочена заборгованість за кредитом у сумі 3 777 777,76 грн; розрахована пеня у сумі 351 999,68 грн; суму основного боргу за кредитом 944 444,46 грн. Загальна сума грошових зобов`язань відповідно до умов Договору станом на 01 вересня 2020 року становить 5 993 795,98 грн. Сума штрафу, нарахованого відповідно до п. 7.1.3, п. 7.1.4. Договору, складає 351 999,68 грн. Отже, станом на 01 вересня 2020 року заборгованість позичальника перед банком за договором складала 5 993 795,98 грн.
За висновком експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер: 3223110100:01:002:0206, станом на 08 червня 2021 року складає 32 000,00 грн.
За висновком експертної грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер: 3221284001:01:058:0019, станом на 27 квітня 2021 року складає 557 000,00 грн.
Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки ринкова вартість домоволодіння АДРЕСА_7 , станом на 27 квітня 2021 року становить 6 427 250,00 грн.
Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки ринкова вартість житлового будинку АДРЕСА_8 , станом на 09 червня 2021 року становить 994 370,00 грн.
Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки ринкова вартість квартири АДРЕСА_6 , станом на 27 квітня 2021 року становить 648 830,00 грн.
28 червня 2023 року іпотечне майно було відчужено банком на користь ТОВ «ФК «Морган Кепітал» на підставі укладених договорів купівлі-продажу.
09 жовтня 2023 року ТОВ «ФК «Морган Кепітал», яке 23 листопада 2023 року змінило назву на ТОВ «Оболонь Інвест Плюс», іпотечне майно за зобов`язаннями ОСОБА_1 відчужило на користь ТОВ «Рояль Девелопмент». 
Позиція Верховного Суду
У частині першій статті 4 ЦПК України передбачає право кожної особи в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ. При визначенні предметної юрисдикції справ суди повинні виходити із суті права та/або інтересу, за захистом якого звернулася особа, заявлених вимог, характеру спірних правовідносин, змісту та юридичної природи обставин у справі.
Подібні правові висновки викладені також і в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року в справі № 210/5659/18 (провадження № 14-632цс19), від 27 жовтня 2020 року в справі № 127/18513/18 (провадження № 14-145цс20), від 12 жовтня 2022 року у справі № 183/41966/21 ((провадження № 14-36цс22) та інших.
Предметна юрисдикція - це розмежування компетенції цивільних, кримінальних, господарських та адміністративних судів. Кожен суд має право розглядати і вирішувати тільки ті справи (спори), які віднесені до їх відання законодавчими актами, тобто діяти в межах встановленої компетенції (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 712/9272/17, провадження № 14-345цс19).
Відповідно до вимог статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці.
Сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами можуть бути особи, зазначені в статті 4 цього Кодексу, у тому числі й фізичні особи, які не є підприємцями. Випадки, коли справи у спорах, стороною яких є фізична особа, що не є підприємцем, підвідомчі господарському суду, визначені статтею 20 ГПК України (стаття 45 ГПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2018 року у справі № 415/2542/15-ц (провадження № 14-40цс18) зазначено, що «з дати набрання чинності ГПК України в редакції Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII господарські суди мають юрисдикцію, зокрема, щодо розгляду спорів стосовно правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, якщо сторонами цього основного зобов`язання є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці. У цьому випадку суб`єктний склад сторін правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, не має значення для визначення юрисдикції господарського суду щодо розгляду відповідної справи».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/1733/18 (провадження № 12-170гс18) вказано, що «положення пункту 1 частини першої статі 20 ГПК України не пов`язують також належність до господарської юрисдикції справ у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, якщо сторонами цього основного зобов`язання є юридичні особи та (або) фізичні особи -підприємці, з об`єднанням таких позовних вимог із вимогами до особи - боржника за основним зобов`язанням». 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 910/9362/19 (провадження № 12-180гс19) зазначено, що: 
«до юрисдикції господарських судів належать справи у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, якщо сторонами цього основного зобов`язання є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці. У цьому випадку суб`єктний склад сторін правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, не має значення для визначення юрисдикції господарського суду щодо розгляду відповідної справи. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 2 жовтня 2018 року у справі № 910/1733/18 (провадження № 12-170гс18), від 19 березня 2019 року у справі № 904/2526/18 (провадження № 12-272гс18).
Велика Палата Верховного Суду додатково звертає увагу на те, що положення пункту 1 частини першої статті 20 ГПК України пов`язують належність до господарської юрисдикції справ у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання основного зобов`язання, не з об`єднанням позовних вимог до боржника у забезпечувальному зобов`язанні з вимогами до боржника за основним зобов`язанням, а з тим, що сторонами основного зобов`язання мають бути юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці».
Аналогічні висновки підтвердженні у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2022 року в справі № 345/1537/21 (провадження № 14-41цс22).
Отже, до юрисдикції господарського суду не належить, зокрема, спір щодо виконання договору, укладеного для забезпечення виконання основного зобов`язання, чи щодо майна, яке є предметом такого забезпечення, якщо хоча б однією стороною основного зобов`язання є фізична особа, яка не є підприємцем (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 906/277/18 (пункти 33, 45)).
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2023 року в справі № 201/5876/22 (провадження 
№ 61-4378сво23) зазначено, що «Велика Палата Верховного Суду неодноразово вказувала у постановах від 01 березня 2018 року у справі № 461/12052/15, від 23 січня 2019 року у справі № 210/2104/16 та інших, що критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність спору щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваний прав, свобод чи інтересів у будь-яких правовідносинах, крім випадків, коли такий спір вирішується за правилами іншого судочинства, по-друге, спеціальний суб`єктний склад спору, у якому однією із сторін є, як правило, фізична особа. Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що з 15 грудня 2017 року - дати набрання чинності Законом України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» - спір щодо правочину, укладеного на забезпечення виконання основного зобов`язання, належить до юрисдикції господарського суду, якщо таке основне зобов`язання є господарським і спір щодо нього підлягає розгляду за правилами господарського судочинства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі №753/12916/15). Спір у цій справі стосується скасування рішень державного реєстратора про припинення іпотеки, укладеного для забезпечення виконання умов кредитного договору, сторонами якого є юридичні особи, тобто, стосується правовідносин, які є похідними від кредитних правовідносин господарюючих суб`єктів. … Справи щодо правочину, у тому числі оскарження реєстраційних дій щодо такого правочину, укладеного на забезпечення виконання основного зобов`язання між юридичними особами, належать до юрисдикції господарського суду, оскільки такий правочин є похідними від кредитних правовідносин господарюючих суб`єктів».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21 квітня 2020 року у справі № 910/17433/19 вказано, що «положення пункту 1 частини 1 статті 20 ГПК України не зумовлюють належність до господарської юрисдикції справ виключно необхідністю здійснення господарської діяльності всіма учасниками справи, оскільки передбачають, що у спорах, які виникають з кредитних та іпотечних правовідносин, цілком достатнім для їх належності до господарської юрисдикції є те, що сторонами основного зобов`язання мають бути юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 5 листопада 2025 року у справі № 686/21656/21 зазначено, що «у справі, яка переглядається, ТОВ «КапіталІнвестБуд» звернулося з позовом про витребування квартир, які є предметом договорів іпотеки, укладених на забезпечення виконання зобов`язань позивача перед ПАТ «Кредобанк» за кредитним договором від 26 березня 2010 року № 08/42#USD. Сторонами основного зобов`язання - кредитного договору від 26 березня 2010 року № 08/42#USD - є юридичні особи ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «КапіталІнвестБуд». Спірні правовідносини пов`язані з виконанням кредитного договору, сторонами якого є юридичні особи, та з майном, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором, сторонами якого є юридичні особи. … Отже спір у цій справі підлягає розгляду в порядку господарського судочинства. Такий висновок узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у подібних правовідносинах у постанові від 17 вересня 2025 року у справі № 761/27324/23 (провадження № 61-941св25)».
У справі, що переглядається:
ОСОБА_1 як майновий поручитель (іпотекодавець) за іпотечним договором № 10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року, укладеним з АТ «Мегабанк», звернувся з позовом до АТ «Мегабанк», ТОВ «Оболонь Інвест Плюс», ТОВ «Рояль Девелопмент» про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень і витребування майна з чужого незаконного володіння. Вважав, що звернення стягнення на майно, що було передане ним в іпотеку, шляхом державної реєстрації права власності на нерухомість за банком проведено з порушенням чинного законодавства. Це свідчить, що вся нерухомість, з послідуючими перереєстраціями на ТОВ «ФК «Морган Кепітал» та ТОВ «Рояль Девелопмент», вибула з його власності не з його волі;
суди встановили, що спір у цій справі виник у зв`язку зі зверненням стягнення на майно, що було передане позивачем в іпотеку, шляхом державної реєстрації права власності за АТ «Мегабанк» 25 червня 2021 року. Іпотечним договором № 10-26/2018-MK-UAH-З-3 від 15 листопада 2018 року (з урахуванням договору про внесення змін № 1 від 14 травня 2019 року), укладеним між ОСОБА_1 та АТ «Мегабанк», забезпечувалося виконання основного зобов`язання за кредитними договорами від 15 листопада 2018 року та 14 травня 2019 року, сторонами якого є юридичні особи: ТОВ «Тендертрейбуд» та АТ «Мегабанк»;
тому спірні відносини пов`язані з виконанням договору, укладеного для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи;
ОСОБА_1 звернувся з цим позовом до суду у квітні 2024 року, тобто після набрання чинності Законом України від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів».
Отже, спір у цій справі підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 255 ЦПК України суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.
Судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в касаційному порядку повністю або частково з закриттям провадження у справі або залишенням позову без розгляду у відповідній частині з підстав, передбачених статтями 255 та 257 цього Кодексу. Порушення правил юрисдикції загальних судів, визначених статтями 19-22 цього Кодексу, є обов`язковою підставою для скасування рішення незалежно від доводів касаційної скарги (частина перша та друга статті 414 ЦПК України).
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
Оскільки судові рішення ухвалені з порушенням правил юрисдикції, тому касаційну скаргу слід задовольнити частково, оскаржені судові рішення скасувати, провадження у справі закрити відповідно до пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України. 
Керуючись статтями 255, 256, 400, 409, 414, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Рояль Девелопмент» та Акціонерного товариства «Мегабанк» задовольнити частково.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 травня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року скасувати.
Провадження у справі № 361/3853/24 закрити.
Повідомити ОСОБА_1 , що розгляд цієї справи віднесений до юрисдикції господарського суду та протягом десяти днів з дня отримання копії судового рішення позивач може звернутися з заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією. 
З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 12 травня 2025 року та постанова Київського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко