ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 січня 2026 року 
м. Київ
справа № 372/1658/21
провадження № 61-7370св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача Литвиненко І. В.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Петрова Є. В., Пророка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство «Альфа-Банк», приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галина Михайлівна,
розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Мороза Віктора Павловича, на рішення Обухівського районного суду Київської області від 12 вересня 2022 року під головуванням судді Проць Т. В. та постанову Київського апеляційного суду від 09 квітня 2024 року у складі колегії суддів: Верланова С. М., Невідомої Т. О., Нежури В. А., у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Галини Михайлівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
В травні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М. індексний номер: 57234468 від 23 березня 2021 року, яким проведена реєстрація права власності на земельну ділянку площею 0,1758 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0077, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2318905732231, за Акціонерним товариством «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»);
- скасувати запис про реєстрацію права власності від 19 березня 2021 року № 41120646, вчинений приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М., яким проведена реєстрація права власності на земельну ділянку загальною площею 0,1758 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0077, реєстраційний номер 2318905732231, за АТ «Альфа-Банк».
В обґрунтування вимог вказував, що він на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку від 10 березня 2006 року є власником земельної ділянки загальною площею 0,1759 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер 3223180501:01:003:0077, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Вказував, що згідно з даними інформаційної довідки № 253473626, починаючи з 19 березня 2021 року власником вказаної земельної ділянки є АТ «Альфа-Банк».
Зазначав, що 17 липня 2007 року він та Товариство з обмеженою відповідальністю «УніКредитБанк» (далі - ТОВ «УніКредитБанк») уклали договір про іпотечний кредит № MRTG-000000005364, відповідно до якого банк зобов`язався надати йому 167 692 євро, зі сплатою 11 % річних, строком до 17 липня 2022 року. 26 липня 2007 року ТОВ «УніКредитБанк» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 1 про зміну процентної ставки до договору про іпотечний кредит від 17 липня 2007 року № MRTG-000000005364, згідно з якою змінено процентну ставку до 10 % річних. 15 листопада 2007 року ТОВ «УніКредитБанк» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 2, відповідно до якої виконання позичальником зобов`язань за цим договором (в тому числі додатковими договорами до нього) забезпечується іпотечним договором від 17 липня 2007 року № MRTG-000000005364/S, договором застави від 15 листопада 2007 року № CLTR-000000008911/S та договором поруки від 17 липня 2007 року № MRTG -000000005364/Р.
Вказував, що на забезпечення виконання зобов`язань за договором про іпотечний кредит, ТОВ «УніКредитБанк» та ОСОБА_1 уклали іпотечний договір 
№ MRTG-000000005364/8-1, згідно умов якого позивач передав в іпотеку ТОВ «УніКредитБанк» земельну ділянку загальною площею 0,1759 га, з цільовим призначенням для ведення особистого господарства, кадастровий номер 3223180501:01:003:0077, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Зазначав, що реєстрація права власності за АТ «Альфа-Банк» на предмет іпотеки відбулася з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а саме, у державного реєстратора відсутні докази того, що право вимоги за іпотечним договором перейшло від ТОВ «УніКредитБанк» до АТ «Альфа-Банк». Позивачу не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя у розумінні статті 35 Закону України «Про іпотеку», договір про задоволення вимог іпотекодержателя позивач з іпотекодержателем не укладав, згоду на відчуження предмету іпотеки не надав, його не повідомлено, як власника об`єкта нерухомого майна, про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій щодо спірної земельної ділянки, державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено за наявності обтяження - арешту нерухомого майна.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Обухівський районний суд Київської області рішенням від 12 вересня 2022 року, яке Київський апеляційний суд постановою від 09 квітня 2024 року залишив без змін, у задоволенні позову відмовив.
Судові рішення обґрунтовані тим, що АТ «Альфа-Банк» у порядку правонаступництва набув усіх прав за переданими йому активами (включаючи права за договорами забезпечення, у тому числі поруки), а також обов`язків боржника за вимогами кредиторів (вкладників) за переданими зобов`язаннями без необхідності внесення змін до відповідних договорів.
Банк неодноразово направляв повідомлення за двома адресами, та вказані повідомлення повертались за закінченням терміну зберігання. При цьому, в іпотечному договорі адреса позивача вказана: кв. АДРЕСА_2 , повідомлення про зміну адреси ОСОБА_1 до банку не надавав. Повернення від боржника належно направленої вимоги «за закінченням встановленого строку зберігання» свідчить про вжиття іпотекодержателем всіх заходів для відповідного повідомлення боржника про наявність заборгованості.
Суд апеляційної інстанції зазначив, що неповідомлення державним реєстратором власника об`єкта нерухомого майна про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій не може бути підставою для визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно, не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Крім того, позовна вимога про скасування запису про державну реєстрацію права власності від 19 березня 2021 року № 41120646 не є належним способом захисту порушеного права.
Зміст і характер відносин між учасниками справи в цій справі, встановлені судом обставини справи, підтверджують, що спір виник між ОСОБА_1 та АТ «Альфа-Банк». Приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М. є неналежним відповідачем, у зв`язку з чим пред`явлення позову до неналежного відповідача є підставою для відмови в задоволенні позову.
Короткий зміст вимог та узагальнені доводи касаційної скарги
У травні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Мороз В. П., подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Обухівського районного суду Київської області від 12 вересня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 09 квітня 2024 року, в якій просить оскаржені судові рішення скасувати, передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Наведені в касаційній скарзі доводи містять підстави, визначені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження. 
Представник заявника зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 274/7192/20, від 06 липня 2023 року у справі № 462/4050/19-ц, від 22 червня 2022 року у справі № 757/15585/20, від 23 листопада 2022 року у справі № 569/25197/21, від 30 листопада 2022 року у справі № 641/728/20, від 22 березня 2023 року у справі № 501/3545/19. 
В матеріалах справи відсутні оригінали або належним чином посвідчені копії матеріалів реєстраційної справи, довідка іпотекодержателя про суму боргу, докази, які підтверджують, що реєстратору надано належний звіт про оцінку спірного майна. У документах щодо належного повідомлення про усунення порушення за кредитним договором наявні помилки та суперечлива інформація. Також документи надані банком, не оформлені у відповідності до Правил надання послуг поштового зв`язку, тому ці докази не є належними та допустимими. ОСОБА_1 взагалі не направлялась будь-яка поштова кореспонденція. При цьому, неможливо стверджувати те, що ОСОБА_1 проявив недбалість чи ухилення від отримання кореспонденції.
Відзив на касаційну скаргу інші учасники справи не подали
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 03 липня 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Обухівського районного суду Київської області.
06 серпня 2024 року цивільна справа № 372/1658/21 надійшла до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 08 січня 2026 року справу призначив до розгляду колегією у складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
17 липня 2007 року ТОВ «УніКредитБанк» та ОСОБА_1 уклали договір про іпотечний кредит № MRTG-000000005364, відповідно до умов якого банк зобов`язався надати позичальнику 167 692 євро, зі сплатою 11 % річних, строком до 17 липня 2022 року.
26 липня 2007 року ТОВ «УніКредитБанк» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 1 про зміну процентної ставки до договору про іпотечний кредит 
від 17 липня 2007 року № MRTG-000000005364, згідно з яким змінено процентну ставку до 10 % річних.
15 листопада 2007 року ТОВ «УніКредитБанк» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 2 до договору про іпотечний кредит від 17 липня 2007 року 
№ MRTG-000000005364, згідно з якою виконання позичальником зобов`язань за цим договором (в тому числі і додатковими договорами до нього) забезпечується нотаріально посвідченим іпотечним договором від 17 липня 2007 року 
№ MRTG-000000005364/S, договором застави від 15 листопада 2007 року 
№ CLTR-000000008911/S та договором поруки від 17 липня 2007 року 
№ MRTG-000000005364/Р.
Також на підставі рішення кредитного комітету від 13 листопада 2007 року банк надав позичальнику новий транш № CLTR-000000008911 у розмірі 37 000 євро на строк 5 років з терміном остаточного погашення не пізніше 15 листопада 2012 року, при цьому нова загальна сума кредиту становить 204 692 євро.
На забезпечення виконання зобов`язань за договором про іпотечний кредит, 17 липня 2007 року ТОВ «УніКредитБанк» та ОСОБА_1 уклали іпотечний договір 
№ MRTG-000000005364/8-1 (далі - іпотечний договір), відповідно до умов якого позивач передав в іпотеку ТОВ «УніКредитБанк» земельну ділянку загальною площею 0,1759 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер 3223180501:01:003:0077, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Згідно з пунктом 9.1 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому законодавством України (в тому числі статтею 37 Закону України «Про іпотеку») та умовами цього договору, продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому законодавством України (в тому числі статтею 38 Закону України «Про іпотеку») та умовами цього договору.
Відповідно до пункту 9.2 іпотечного договору іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах цього договору.
Згідно з пунктом 9.3.1 іпотечного договору за рішенням іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватися в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання згідно із цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до наведених нижче умов.
У випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець цим договором підтверджує свою згоду на передачу у власність іпотекодержателя предмета іпотеки. При цьому різниця між вартістю предмета іпотеки (визначеною на підставі експертної оцінки предмета іпотеки та/або на підставі зафіксованої в цьому договорі оцінки предмета іпотеки сторонами) та фактичною сумою заборгованості іпотекодавця перед іпотекодержателем на дату прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про придбання предмета іпотеки у власність підлягає відшкодуванню іпотекодавцю.
Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмета іпотеки у власність) у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства.
Іпотекодавець підписанням цього договору також засвідчує, що наявність будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про придбання предмета іпотеки у власність, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається.
Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про придбання предмета іпотеки у власність мають силу правовстановлюючих документів та засвідчують перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя. Право власності на предмет іпотеки від іпотекодавця переходить до іпотекодержателя з дати прийняття ним письмового рішення про придбання предмета іпотеки у власність.
Відповідно до пункту 9.3.4 іпотечного договору письмові повідомлення іпотекодержателя іпотекодавцю друкуються та підписуються уповноваженими особами іпотекодержателя і надсилаються іпотекодавцю телефаксом, кур`єром, або поштою.
За даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Публічне акціонерне товариство «УніКредитБанк» (далі - ПАТ «УніКредитБанк») є правонаступником ТОВ «УніКредитБанк».
Згідно з пунктом 1.2.3 статуту Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») є правонаступником усіх прав та обов`язків ПАТ «УнікредитБанк», оскільки 02 грудня 2013 року ПАТ «УнікредитБанк» та ПАТ «Укрсоцбанк» уклали договір про приєднання.
10 вересня 2019 року загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером АТ «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк».
Таким чином, АТ «Альфа-Банк» у порядку правонаступництва набув усіх прав за переданими йому активами (включаючи права за договорами забезпечення, у тому числі поруки), а також обов`язків боржника за вимогами кредиторів (вкладників) за переданими зобов`язаннями без необхідності внесення змін до відповідних договорів.
У зв`язку із неналежним виконанням позивачем зобов`язань за договором про іпотечний кредит, станом на 23 січня 2020 року у ОСОБА_1 утворилась заборгованість.
При апеляційному розгляді справи Київський апеляційний суд ухвалою від 20 лютого 2024 року задовольнив клопотання представника ОСОБА_1 - адвоката Мороза В. П. про витребування доказів, а саме, витребував з Обухівської районної державної адміністрації Київської області належним чином завірену копію реєстраційної справи, сформованої при реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на земельну ділянку для ведення особистого господарства, загальною площею 0,1758 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0077 (передану приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Теплюк Г. М.).
11 березня 2024 року від Обухівської районної державної адміністрації Київської області надійшов лист, в якому зазначено, що оригінал вищевказаної реєстраційної справи відсутній.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 20 квітня 2021 року № 253473626 вбачається, що 19 березня 2021 року право власності на вищевказану земельну ділянку площею 0,1759 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0077, зареєстроване за АТ «Альфа-Банк».
Підставами для державної реєстрації права власності були: дублікат договору іпотеки, серія та номер: 604, виданий 06 березня 2020 року, видавник: приватний нотаріус КМНО Русанюк З. З.; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер: ВА 210119-003, виданий 25 січня 2021 року, видавник: ТОВ «Бізнес Ассіст»; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 2/12, виданий 12 лютого 2020 року, видавник: АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф. 107, видавник: ВПЗ Чернігів; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405662455, виданий 15 лютого 2020 року, видавник: Чернігів-24; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405713700, виданий 27 квітня 2020 року, видавник: Чернігів-24; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 4/10, виданий 23 квітня 2020 року, видавник: АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф. 107, видавник: ВПЗ Чернігів; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: б/н, видавник: АТ «Альфа-Банк»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0829201353283, виданий 27 березня 2020 року, видавник: Укрпошта; опис вкладення, серія та номер: б/н, виданий 27 березня 2020 року, видавник: Укрпошта; довідка про заборгованість, серія та номер: б/н, виданий 19 березня 2021 року, видавник: АТ «Альфа-Банк»; відомості з ДЗК, серія та номер: 38158506, виданий 19 березня 2021 року, видавник: Державний земельний кадастр.
Запис про право власності № 41120753 щодо вказаної вище земельної ділянки був внесений державним реєстратором: приватним нотаріусом Теплюк Г. М. (Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська область).
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 57234468 від 23 березня 2021 року, приватний нотаріус Теплюк Г. М., Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська область.
Позиція Верховного Суду 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 не заперечував наявність у нього заборгованості за договором про іпотечний кредит та не ставив під сумнів наявність у іпотекодержателя права на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовий спосіб шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки.
Як на підставу позову ОСОБА_1 посилався на те, що реєстрація права власності за АТ «Альфа-Банк» на предмет іпотеки відбулася з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, а саме, у державного реєстратора відсутні докази того, що право вимоги за іпотечним договором перейшло від ТОВ «УніКредитБанк» до АТ «Альфа-Банк». Також позивач вказував, що йому, як боржнику та іпотекодавцю, не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя у розумінні статті 35 Закону України «Про іпотеку». Крім того, вважав, що така реєстраційна дія є незаконною, оскільки предмет іпотеки перебував під обтяженням у вигляді арешту.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики. Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.
За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).
Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Подібні положення закріплені у Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.
Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Такі правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18, від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20, від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19, від 09 квітня 2025 року у справі № 522/1506/22.
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Згідно з пунктом 9.1 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору в порядку, встановленому законодавством України (в тому числі статтею 37 Закону України «Про іпотеку») та умовами цього договору, продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому законодавством України (в тому числі статтею 38 Закону України «Про іпотеку») та умовами цього договору.
Відповідно до пункту 9.2 іпотечного договору іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах цього договору.
Згідно з пунктом 9.3.1 іпотечного договору за рішенням іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватися в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання згідно із цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до наведених нижче умов.
У випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець цим договором підтверджує свою згоду на передачу у власність іпотекодержателя предмета іпотеки. При цьому різниця між вартістю предмета іпотеки (визначеною на підставі експертної оцінки предмета іпотеки та/або на підставі зафіксованої в цьому договорі оцінки предмета іпотеки сторонами) та фактичною сумою заборгованості іпотекодавця перед іпотекодержателем на дату прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про придбання предмета іпотеки у власність підлягає відшкодуванню іпотекодавцю.
Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмета іпотеки у власність) у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства.
Іпотекодавець підписанням цього договору також засвідчує, що наявність будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про придбання предмета іпотеки у власність, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається.
Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про придбання предмета іпотеки у власність мають силу правовстановлюючих документів та засвідчують перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя. Право власності на предмет іпотеки від іпотекодавця переходить до іпотекодержателя з дати прийняття ним письмового рішення про придбання предмета іпотеки у власність.
Відповідно до пункту 9.3.4 іпотечного договору письмові повідомлення іпотекодержателя іпотекодавцю друкуються та підписуються уповноваженими особами іпотекодержателя і надсилаються іпотекодавцю телефаксом, кур`єром, або поштою.
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У справі, яка переглядається встановлено, що АТ «Альфа-Банк» неодноразово надсилало вимогу позивачу, а саме 12 лютого, 27 березня, 23 квітня 2020 року.
12 лютого 2020 року АТ «Альфа-Банк» направило ОСОБА_1 на адресу: кв. АДРЕСА_2 , та на адресу: АДРЕСА_1 , повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимогу про усунення порушення) від 12 лютого 2020 року № 2/12, в якому повідомило йому про наявність боргу за кредитним договором у сумі 201 484,87 євро та намір звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», надавши йому 30-денний строк для усунення порушення шляхом сплати суми заборгованості (т. 1 а. с. 209).
Направлення цих повідомлень на адреси позивача підтверджується описом-вкладення у листи з печаткою поштового відділення (т. 1 а. с. 216), реєстром цінних відправлень АТ «Альфа-Банк» № 91 (т. 1 а. с. 213), списком № 1356 згрупованих відправлень Укрпошти (т. 1 а. с. 214) та фіскальним чеком від 15 лютого 2020 року (т. 1 а. с. 215).
Вказані поштові відправлення повернуті на адресу відправника АТ «Альфа-Банк» без вручення адресату. Відправлення на адресу: АДРЕСА_1 , повернулось із відміткою пошти про причини не вручення «неповна адреса» (т. 1 а. с. 210, 211). Відправлення на адресу: кв. АДРЕСА_2 , повернулось із відміткою пошти про причини не вручення «за закінченням терміну зберігання» (т. 1 а. с. 212).
27 березня 2020 року АТ «Альфа-Банк» повторно направило ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням на адресу: кв. АДРЕСА_2 (т. 1 а. с. 227), що підтверджується описом-вкладення у лист з печаткою поштового відділення (т. 1 а. с. 232), накладною від 27 березня 2020 року (т. 1 а. с. 230) та фіскальним чеком (т. 1 а. с. 231).
Вказане поштове відправлення повернулось АТ «Альфа-Банк» 01 травня 2020 року із відміткою пошти про причини не вручення «за закінченням терміну зберігання» (т. 1 а. с. 229).
23 квітня 2020 року АТ «Альфа-Банк» втретє направило ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 23 квітня 2020 року № 4/10 на адресу: АДРЕСА_1 , та на адресу: кв. АДРЕСА_2  (т. 1 а. с. 217), що підтверджується описом-вкладення у листі з печаткою поштового відділення (т. 1 а. с. 222), реєстром цінних відправлень АТ «Альфа-Банк» № 176 (т. 1 а. с. 218, 219), списком № 2737 згрупованих відправлень Укрпошти (т. 1 а. с. 220, 221) та фіскальним чеком від 27 квітня 2020 року (т. 1 а. с. 219).
Вказані поштові відправлення повернулись АТ «Альфа-Банк» без вручення адресату 13 травня 2020 року та 19 травня 2020 року, із відміткою пошти про причини не вручення «за закінченням терміну зберігання», що підтверджується рекомендованими повідомленням про вручення поштового відправлення та довідками Укрпошти (т. 1 а. с. 223-226).
За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Доводи касаційної скарги про те, що документи щодо належного повідомлення про усунення порушення за кредитним договором містять помилки та суперечливу інформацію, документи надані банком, не оформлені у відповідності до Правил надання послуг поштового зв`язку, тому ці докази не є належними та допустимими, а отже ОСОБА_1 взагалі не направлялась будь-яка поштова кореспонденція, спростовуються матеріалами справи.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку належними та допустимими доказами.
Отже, іпотекодержатель, який з дотриманням умов іпотечного договору, направив вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, за умови дотримання ним інших вимог встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.
Надані банком докази підтверджують факт неодноразового направлення на адреси іпотекодавця письмового повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. З поштових відправлень чітко вбачається, що вони направлені ОСОБА_1 на адресу зазначену у іпотечному договорі та за місцезнаходженням іпотечного майна, вказані дати направлення, їх повернення, а також вони містять відмітки пошти про причини не вручення та печатки поштового відділення. Описом-вкладення у листах з печаткою поштового відділення підтверджується, що позивачу надіслані саме повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.
У справі відсутні докази повідомлення позивачем кредитора про зміну адреси свого проживання, тому відмітки оператора поштового зв`язку про повернення поштового відправлення «за закінченням терміну зберігання» можуть свідчити про недбалість позивача або його ухилення від отримання повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на належне йому майно.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, обґрунтовано виходив з того, що іпотекодержатель, який з дотриманням умов іпотечного договору направив іпотекодавцю (боржнику) вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, за умови дотримання ним інших вимог встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.
Посилання в касаційній скарзі на те, що в матеріалах справи відсутні оригінали або належним чином посвідчені копії матеріалів реєстраційної справи, довідка іпотекодержателя про суму боргу, докази, які підтверджують, що реєстратору надано належний звіт про оцінку спірного майна, є необґрунтованими з огляду на таке.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 20 квітня 2021 року № 253473626 вбачається, що 19 березня 2021 року право власності на вищевказану земельну ділянку площею 0,1759 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 3223180501:01:003:0077, зареєстроване за АТ «Альфа-Банк».
Підставами для державної реєстрації права власності були: дублікат договору іпотеки, серія та номер: 604, виданий 06 березня 2020 року, видавник: приватний нотаріус КМНО Русанюк З. З.; звіт про оцінку предмета іпотеки, серія та номер: ВА 210119-003, виданий 25 січня 2021 року, видавник: ТОВ «Бізнес Ассіст»; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 2/12, виданий 12 лютого 2020 року, видавник: АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф. 107, видавник: ВПЗ Чернігів; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405662455, виданий 15 лютого 2020 року, видавник: Чернігів-24; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1402405713700, виданий 27 квітня 2020 року, видавник: Чернігів-24; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 4/10, виданий 23 квітня 2020 року, видавник: АТ «Альфа-Банк»; вкладення у лист, серія та номер: Ф. 107, видавник: ВПЗ Чернігів; повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: б/н, видавник: АТ «Альфа-Банк»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0829201353283, виданий 27 березня 2020 року, видавник: Укрпошта; опис вкладення, серія та номер: б/н, виданий 27 березня 2020 року, видавник: Укрпошта; довідка про заборгованість, серія та номер: б/н, виданий 19 березня 2021 року, видавник: АТ «Альфа-Банк»; відомості з ДЗК, серія та номер: 38158506, виданий 19 березня 2021 року, видавник: Державний земельний кадастр.
Запис про право власності № 41120753 щодо вказаної вище земельної ділянки був внесений державним реєстратором: приватним нотаріусом Теплюк Г. М. (Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська область).
Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 57234468 від 23 березня 2021 року, приватний нотаріус Теплюк Г. М., Вишгородський районний нотаріальний округ, Київська область (т. 1 а. с. 234).
Згідно з інформацією зі звіту про оцінку щодо земельної ділянки загальною площею 0,1759 га (кадастровий номер 3223180501:01:003:0077) оціночна вартість об`єкта оцінки - 327 983 грн. Дата реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі даних звітів про оцінку - 27 січня 2021 року (пароль пошуку звіту про оцінку ЛЛЖТЗЕ280556) (т. 1 а. с. 236).
Позивачем не доведено, що вказана оцінка суперечить закону або не відповідає фактичній вартості земельної ділянки. Більше того, ОСОБА_1 не зазначає про те, що він не згоден з оцінкою майна.
Суди першої та апеляційної інстанцій належним чином надали оцінку вказаним доказам та порушень процесуального права щодо приєднання цих доказів до матеріалів справи не вбачається.
Таким чином, суди попередніх інстанцій, встановивши, що матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127, а іпотекодержатель надав приватному нотаріусу, як державному реєстратору, усі документи, які потрібні для здійснення реєстраційних дій, дійшли обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову. При цьому, позивач не довів виконання зобов`язань за договором про іпотечний кредит, а тому у банку були наявні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності на майно.
Наявність арешту, накладеного на предмет іпотеки, не порушує пріоритетного права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки (постанова Верховного Суду у справі від 10 лютого 2021 року у справі № 686/1953/13-ц).
Посилання в касаційній скарзі на те, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки викладені у постановах Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 274/7192/20, від 06 липня 2023 року у справі № 462/4050/19-ц, від 22 червня 2022 року у справі № 757/15585/20, від 23 листопада 2022 року у справі № 569/25197/21, від 30 листопада 2022 року у справі № 641/728/20, від 22 березня 2023 року у справі № 501/3545/19 колегією суддів відхиляються, оскільки висновки у цих справах і у справі, що переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, є різними, у зазначених справах суди виходили з конкретних обставин та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
Так, у справі № 274/7192/20 апеляційний суд встановив, що на підтвердження доказів повідомлення ОСОБА_1 про намір кредитора звернути стягнення на предмет іпотеки банк надав рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, в якому не зазначено прізвища одержувача, а також з якого неможливо встановити зміст самого відправлення. Саме це повідомлення надавалося державному реєстратору для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк».
У справі № 462/4050/19-ц Верховний Суд зазначив, що скасовуючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції при новому розгляді справи, встановивши відсутність іншого житла, яке належить позивачу на праві приватної власності, урахував Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у редакції на час вчинення оспорюваної державної реєстрації права власності на іпотечне нерухоме майно за іпотекодержателем, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки.
У справі № 757/15585/20 предметом спору булозахист права на приватність, зобов`язання вилучити персональні дані особи та відшкодування моральної шкоди.
У справі № 569/25197/21 суди встановили, що АТ «Альфа-Банк» не направляло спадкоємцю ОСОБА_2 повідомлення про усунення порушення, а також про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність.
Судами у справі № 641/728/20 встановлено, що банком надано як доказ лише список згрупованих поштових відправлень та фіскальний чек. Однак, матеріали справи не містять відповідного повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
У справі № 501/3545/19 АТ «Альфа-Банк» в ході розгляду справи в суді першої інстанції самостійно не надало доказів отримання позивачем вимоги банку про усунення порушень, надісланої ОСОБА_1 та документу, який підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
При цьому у відзиві на позовну заяву відповідач зазначав, що 03 червня 2019 року суб`єкт оціночної діяльності провів оцінку квартири АДРЕСА_1 та визначив її вартість. Проте доказів на підтвердження вказаних обставин також не надав.
У справі, яка переглядається, суди встановили, що АТ «Альфа-Банк»з дотриманням умов іпотечного договору направив іпотекодавцю (боржнику) вимогу, передбачену частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі та з дотриманням порядку надсилання позивачу цієї вимоги. Державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з дотриманням вимог чинного законодавства, оскільки іпотекодержатель надав приватному нотаріусу, як державному реєстратору, усі документи, які потрібні для здійснення реєстраційних дій.
Доводів щодо висновків апеляційного суду про те, що позовна вимога про скасування запису про державну реєстрацію права власності від 19 березня 2021 року № 41120646 не є належним способом захисту порушеного права та приватний нотаріус є неналежним відповідачем у справі за вимогою про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності касаційна скарга не містить, тому Верховний Суд не надає оцінку з цього приводу.
У листопаді 2025 року від ОСОБА_1 до Верховного Суду надійшли додаткові пояснення.
Відповідно до частини першої статті 174 ЦПК України при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. За змістом статей 392-395 ЦПК України заявами по суті справи в суді касаційної інстанції є саме касаційна скарга та відзив на касаційну скаргу.
У цій справі суд касаційної інстанції не вважав за необхідне та не надавав учасникам справи дозволу на подання додаткових пояснень щодо окремих питань, які б виникли при розгляді справи в суді касаційної інстанції, у зв`язку із чим Верховний Суд не вбачає підстав для надання детальної відповіді на інші аргументи учасників справи по суті спору, які не наведені в касаційній скарзі та відзиві на неї (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 761/16124/15-ц (провадження № 14-184цс20)).
Колегія суддів перевірила доводи касаційної скарги на предмет законності судових рішень виключно в межах заявлених в суді першої інстанції вимог та які безпосередньо стосуються правильності застосування судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв`язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення залишити без змін.
Щодо судових витрат 
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки оскаржене судове рішення підлягає залишенню без змін, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 406, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
П О С Т А Н О В И В :
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Мороза Віктора Павловича, залишити без задоволення.
Рішення Обухівського районного суду Київської області від 12 вересня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 09 квітня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач І. В. Литвиненко

Судді А. І. Грушицький

А. А. Калараш

Є. В. Петров

В. В. Пророк