ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 березня 2026 року
м. Київ
справа № 489/2541/23
провадження № 61-12493св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Інгульського районного суду міста Миколаєва від 23 квітня 2024 року в складі судді Микульшиної Г.А. та постанову Миколаївськогоапеляційного суду від 07 серпня 2024 року в складі колегії суддів: Тищук Н. О., Царюк Л. М., Яворської Ж. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , у якому просила стягнути з нього забезпечувальний платіж за попереднім договором купівлі-продажу нежитлових будівель від 28 квітня 2023 року в розмірі 5 156 172,60 грн, що еквівалентно 141 000,00 доларів США;штраф у сумі 5 156 172,60 грн, що еквівалентно 141 000,00 доларів США; та виконані зобов`язання перед Акціонерним товариством «Кредобанк» (далі - АТ «Кредобанк») за кредитним договором у розмірі 368 104,10 грн.
На обґрунтування позовних вимог зазначала, що 28 квітня 2023 року уклала з ОСОБА_2 попередній договір купівлі-продажу 625/1000 нежитлових будівель на АДРЕСА_1 .
За умовами цього договору вони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу нежитлових будівель не пізніше 05 травня 2023 року за ціною в гривнях, що буде еквівалентна 200 000,00 доларам США на день підписання договору. 
На виконання умов попереднього договору її представник передав відповідачу грошову суму в розмірі 5 156 172,60 грн, що еквівалентно 141 000 доларів США.
Також 02 травня 2023 року її представник виконав зобов`язання ОСОБА_2 перед АТ «Кредобанк» в сумі 368 104,10 грн.
Однак основний договір купівлі-продажу 625/1000 часток нежитлових будівель на АДРЕСА_1 сторони не уклали з вини відповідача, оскільки 02 травня 2023 року нотаріус виявив накладену ухвалою суду заборону на вчинення будь-яких реєстраційних дії щодо спірних нежитлових приміщень. Надалі сторони намагались вирішити питання укладення основного договору, визначили дату його укладення - 19 травня 2023 року, проте ні відповідач, ні його представник для підписання договору купівлі-продажу до нотаріуса не прибули.
У зв`язку із порушенням відповідачем умов попереднього договору купівлі-продажу, він зобов`язаний повернути їй отримані кошти та сплатити штраф у розмірі 100 % вказаної суми.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Інгульського районного суду міста Миколаєва від 23 квітня 2024 року, залишеним без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року, позов задоволено частково.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 за попереднім договором купівлі-продажу нежитлових будівель від 28 квітня 2023 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горбуровим К. Є., зареєстрованим в реєстрі за № 388, грошові кошти в загальній сумі 10 680 449,30 грн, з яких: забезпечувальний платіж у розмірі 5 156 172,60 грн, що еквівалентно 141 000,00 доларів США; штраф у сумі 5 156 172,60 грн, що еквівалентно 141 000,00 доларів США; та виконані зобов`язання перед АТ «Кредобанк» за кредитним договором у розмірі 368 104,10 грн.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції виходив з доведеності порушення відповідачем умов попереднього договору, у зв`язку з чим у нього виник обов`язок відшкодувати позивачу сплачені нею за попереднім договором кошти, а також передбачений договором штраф.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У вересні 2024 року ОСОБА_2 через представника ОСОБА_3 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Інгульського районного суду міста Миколаєва від 23 квітня 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року й ухвалити нове рішення про відмову в позові.
Підставами касаційного оскарження зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 15 липня 2019 року в справі № 926/225/17, від 02 вересня 2019 року в справі № 911/1274/18, від 18 березня 2020 року в справі № 902/417/18, від 07 липня 2020 року в справі № 296/10217/15-ц, від 21 жовтня 2020 року в справі № 381/4667/16-ц, від 13 січня 2021 року в справі № 686/6823/14-ц, від 11 листопада 2021 року в справі № 921/190/20, від 17 листопада 2021 року в справі № 172/1159/20, від 17 листопада 2021 року в справі № 755/5684/18-ц, від 18 травня 2023 року в справі № 753/8333/20.
Касаційна скарга мотивована тим, що суди неповно з`ясували обставини, які мають значення для правильного вирішення справи.
Не врахували, що попередній договір купівлі-продажу містить невизначеність щодо ціни продажу як істотної умови основного договору, тому є неукладеним і відповідно не породжує для його сторін прав та обов`язків.
Також договір не містить умов щодо виконання позивачем будь-яких грошових зобов`язань за нього.
Основний договір не був укладений сторонами в строк через наявність заборони на відчуження майна, а не у зв`язку із відсутністю його волевиявлення.
Недоведення порушення ним умов попереднього договору, тобто наявності його вини, виключає можливість застосування до нього штрафних санкцій.
Окрім цього рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням правил територіальної підсудності, оскільки предметом позову не є право власності на нерухоме майно, а тому до цього позову слід було застосувати правила загальної підсудності.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 07 жовтня 2024 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
23 жовтня 2024 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 24 лютого 2026 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судами
28 квітня 2023 року ОСОБА_1 і ОСОБА_2 уклали попередній договір купівлі-продажу нежитлових будівель, за умовами якого сторони зобов`язалися у строк не пізніше 05 травня 2023 року включно укласти договір купівлі-продажу 625/1000 часток в праві власності на нежитлові будівлі, розташовані на АДРЕСА_1 , за ціною в гривнях, що буде еквівалентна 200 000,00 доларів США за курсом НБУ на день підписання основного договору.
Попередній договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Горбуровим К. Є. та зареєстровано в реєстрі за № 388.
Згідно з пунктом 1.2 попереднього договору нерухоме майно належить ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності на підставі договору про поділ майна, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Димовим О. С. 11 серпня 2022 року за реєстровим номером № 810, яке зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12 грудня 2022 року.
Відповідно до пункту 2.3 попереднього договору, до підписання попереднього договору представник позивача передав, а відповідач отримав забезпечувальний платіж в сумі 5 156 172,60 грн, що еквівалентно 141 000,00 доларів США за курсом НБУ.
Пунктом 3.1 попереднього договору сторони погодили, що відповідач зобов`язується прибути до нотаріуса для укладання основного договору у день, визначений усною угодою сторін, але не пізніше останнього дня терміну, передбаченого в пункту 2.1 попереднього договору та виконати зобов`язання за кредитним договором перед АТ «Кредобанк» в повному обсязі.
Згідно з пунктом 4.1 попереднього договору, у разі односторонньої відмови відповідача від укладання основного договору, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, вказаних в пункті 3.1 попереднього договору, неприбуття без поважних причин до нотаріуса для укладання основного договору, та за наявності інших обставин, внаслідок яких основний договір не буде укладеним з вини відповідача, відповідач прийняв на себе зобов`язання негайно повернути позивачу забезпечувальний платіж в розмірі 5 156 172,60 грн, що еквівалентно 141 000,00 доларів США, одержані в рахунок вартості нежитлової будівлі та сплатити штраф в розмірі 100% від суми, вказаної в пункті 2.3 попереднього договору.
Відповідно до пункту 5.3 попереднього договору, у разі порушення відповідачем умов попереднього договору в частині виконання в повному обсязі зобов`язань за кредитним договором перед АТ «Кредобанк», позивач з відповідачем домовилися зменшити ціну договору на суму заборгованості відповідача перед АТ «Кредобанк».
02 травня 2023 року представник позивача ОСОБА_4 виконав зобов`язання відповідача перед АТ «Кредобанк» за кредитним договором у сумі 368 104,10 грн в повному обсязі, що підтверджується відповідною квитанцією.
02 травня 2023 року при оформленні основного договору купівлі-продажу нотаріус виявила, що ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 12 січня 2023 року в справі № 489/93/23 забезпечено позов шляхом заборони державним реєстраторам, реєстраційним службам, іншим особам вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо нерухомого майна відповідача, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
У зв`язку з цим підписання основного договору купівлі-продажу між сторонами було узгоджено на 18 травня 2023 року в офісі приватного нотаріуса Миколаївського міського нотаріального округу Димова О. С. Також сторони обговорили додаткову дата підписання основного договору купівлі-продажу - 19 травня 2023 року.
Проте 18 травня 2023 року ні відповідач, ні його представник для підписання договору купівлі-продажу до нотаріуса не прибули, основний договір купівлі-продажу 625/1000 часток нежитлових будівель на АДРЕСА_1 не був укладений.
Згідно з висновком експерта Миколаївського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України № СЕ-19/115-23/14602-ПЧ від 03 січня 2024 року, рукописний текст (підпис та ПІБ) у графі попереднього договору від 28 квітня 2023 року виконаний відповідачем.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.
Відповідно до частини першої статті 625 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Згідно з частинами першою-третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.
Якщо продавець чи виконавець послуг (робіт) отримали як аванс певну грошову суму, а договір не було виконано, то, незалежно від того, з чиєї вини це трапилось і які обставини цьому перешкоджали, аванс у будь-якому випадку підлягає поверненню (постанова Верховного Суду від 17 січня 2024 року в справі № 545/1272/22-ц).
Суди встановили, що 28 квітня 2023 року сторони уклали попередній договір купівлі-продажу 625/1000 нежитлових будівель, за умовами якого домовились у строк до 05 травня 2023 року укласти основний договір купівлі-продажу.
Установивши, що договір купівлі-продажу нерухомого майна між сторонами укладено не було, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов до обґрунтованого висновку про наявність підстав для відшкодування позивачу сплачених нею за попереднім договором коштів і доводи касаційної скарги цього висновку не спростовують.
Водночас з висновками судів у частині стягнення штрафу колегія суддів погодитись не може, з огляду на таке.
У статті 611 ЦК України передбачено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, зокрема, сплата неустойки.
Згідно з частинами першою-другою статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
Одним із видів порушення зобов`язання є прострочення - невиконання зобов`язання в обумовлений сторонами строк.
За змістом статей 629, 635 ЦК України, при вирішенні спору про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду необхідно встановити причину неукладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з`ясувати умови відповідальності, встановлені попереднім договором.
За приписами статей 81, 82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
Позивач не надала належних і допустимих доказів на підтвердження вини відповідача, а саме факту необґрунтованого ухилення відповідача від укладення основного договору, а тому відсутні правові підстави для застосування до відповідача відповідальності у виді штрафу, передбаченої у пункті 4.1 попереднього договору.
Проте суди на це уваги не звернули та помилково стягнули з відповідача штраф у розмірі 5 156 172,60 грн.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Переглянувши судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про скасування судових рішень в частині стягнення штрафу і ухвалення у цій частині нового рішення про відмову в задоволенні цієї вимоги, а в іншій частині - залишення без змін.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.
Рішення Інгульського районного суду міста Миколаєва від 23 квітня 2024 року і постанову Миколаївськогоапеляційного суду від 07 серпня 2024 року в частині задоволеної вимоги про стягнення штрафу в сумі 5 156 172,60 грн скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення.
Відмовити в задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення штрафу за попереднім договором.
В іншій частині рішення Інгульського районного суду міста Миколаєва від 23 квітня 2024 року і постанову Миколаївськогоапеляційного суду від 07 серпня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська	
Судді:	А. Ю. Зайцев Є. В. Коротенко В. М. Коротун М. Ю. Тітов