ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

11 лютого 2026 року
м. Київ

справа № 753/11139/22
провадження № 61-12181св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Калараша А. А.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , Публічне акціонерне товариство «ІмексБанк»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин Крістіна Вікторівна, 

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Київського апеляційного суду від 13 травня 2025 року, ухвалену колегією у складі суддів Кирилюк Г. М., Рейнарт І. М., Ящук Т. І. 

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У вересні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Публічного акціонерного товариства «ІмексБанк» (далі - ПАТ «ІмексБанк», банк), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В., про скасування рішення державного реєстратора та визнання права власності. 

2. Позов мотивовано тим, що 14 березня 2018 року між ПАТ «ІмексБанк» та ОСОБА_2 укладений договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за яким банк відступив (продав), а ОСОБА_2 отримав (придбав) право вимоги до ОСОБА_1 , що належало банку на підставі договору кредиту від 23 березня 2007 року.

3. 14 березня 2018 року між ПАТ «ІмексБанк» та ОСОБА_2 укладений договір про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги за іпотечним договором, за яким позивач передав в іпотеку банку з метою забезпечення виконання своїх кредитних зобов`язань належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 .

4. 18 травня 2018 року ОСОБА_2 задовольнив свої вимоги за договором іпотеки відповідно до іпотечного застереження шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, про що державним реєстратором Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пушкіною К. Ю. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 41238387 від 23 травня 2018 року) внесено відповідний запис про право власності ОСОБА_2 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

5. Позивач зазначав, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з порушенням закону, оскільки договір не містив відповідного застереження, який дозволяв іпотекодержателю зареєструвати за собою право власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя з позивачем укладено не було.

6. Державним реєстратором запис про право власності на іпотечне майно здійснено 18 травня 2018 року, а рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - 23 травня 2018 року, що свідчить про порушення порядку вчинення реєстраційних дій, який визначено Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

7. У порушення вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» державна реєстрація права власності на предмет іпотеки здійснена за відсутності оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

8. Всупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» відповідач вчинив дії щодо реєстрації права власності на спірну квартиру під час заборони на вчинення звернення стягнення на предмет іпотеки, переданого з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, наданим в іноземній валюті.

9. В матеріалах справи відсутні докази отримання позивачем, як іпотекодавцем, письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності. Іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання.

10. Вказані обставини в їх сукупності були підставами для відмови державним реєстратором у вчиненні реєстраційної дії, оскільки законних підстав для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 травня 2018 року за індексним номером 41238387 не було.

11. Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив: 
- скасувати рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В., індексний номер: 41238387 від 23 травня 2018 року, згідно з яким 18 травня 2018 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 26282010 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 486997980000, за ОСОБА_2 ;
- визнати право власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 486997980000, за ОСОБА_1 (т. 1 а. с. 5, 6). 

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття

12. Дарницький районний суд м. Києва рішенням від 12 жовтня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив (т. 1 а. с. 204-210).

13. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції відхилив як необґрунтовані доводи позивача про те, що у порушення вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» державна реєстрація права власності на предмет іпотеки була здійснена за відсутності оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. На підтвердження вказаної обставини позивачем не було подано жодного належного та допустимого доказу, клопотання про витребування матеріалів реєстраційної справи від державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В. для перевірки факту відсутності оцінки вартості предмету іпотеки стороною позивача не заявлялося.

14. 24 березня 2018 року позивач отримав письмову вимогу ОСОБА_2 про усунення порушень та повернення заборгованості за кредитним договором та у разі невиконання її про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, яку останнім у визначений строк виконано не було.

15. Суд відхилив доводи позивача щодо відсутності укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя як підстави для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, пунктом 5.5.1. іпотечного договору від 23 березня 2007 погоджено спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за кредитним договором у порядку встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

16. Відхиляючи доводи позивача про те, що реєстрації права власності на спірну квартиру було вчинено всупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», суд першої інстанції виходив з того, що згідно з довідкою ОСББ «Добробут» від 16 липня 2020 року позивач у спірній квартирі не проживає з 2011 року, отже вона не використовується позивачем як місце постійногопроживання.

17. Заявляючи вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, позивачем неправильно обрано спосіб захисту. Вимог про скасування запису про проведену державну реєстрацію позивачем заявлено не було.

18. Київський апеляційний суд постановою від 13 травня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12 жовтня 2023 року скасував. Ухвалив нове судове рішення. Позов задовольнив частково. Скасував рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В., індексний номер 41238387 від 23 травня 2018 року, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 486997980000. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат. 

19. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про часткове задоволення позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що для здійснення оспорюваних реєстраційних дій державному реєстратору не було надано документ про експертну оцінку предмета іпотеки, що свідчить про порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на об`єкт іпотеки.

20. Апеляційним судом встановлено, що квартира, яка була передана в іпотеку, відповідає вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки укладений кредитний договір є споживчим, а валюта кредитування -долар США, предметом іпотеки є нерухоме майно - квартира, що складається з трьох кімнат загальною площею 108,2 кв. м, жилою площею 62,80 кв. м.

21. Довідка ОСББ «Добробут» від 16 липня 2020 року № 116 про те, що в квартирі АДРЕСА_1 з 2011 року по теперішній час постійно проживають лише ОСОБА_3 , 1940 року народження, та ОСОБА_4 , 1941 року народження, не є належним доказом того, що у позивача є інше житло, належне йому на праві власності.

22. За відсутності в матеріалах справи доказів перебування у власності позивача іншої житлової нерухомості, на квартиру, яка була передана в іпотеку, поширювалася дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому проведена реєстраційна дія не може бути визнана законною.

23. Позовної давності по заявленим вимогам пропущено не було.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи 

24. 25 вересня 2025 року ОСОБА_2 , в інтересах якого діє представник - адвокат Савчак Я. О., засобами поштового зв`язку подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 13 травня 2025 року,в якій заявник просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. 
25. Касаційна скарга мотивована тим, що згідно з довідкою ОСББ «Добробут» від 16 липня 2020 року позивач у спірній квартирі не проживає з 2011 року, що свідчить про те, що спірна квартира не використовується позивачем як місце постійного проживання. Отже, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не застосовується до спірних правовідносин. 

26. Доводи позивача про те, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем відбулася з порушенням вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» без проведення оцінки предмета іпотеки, є необґрунтовані, оскільки позивач не надав жодного доказу відсутності оцінки предмета іпотеки, зокрема, не заявляв клопотання про витребування матеріалів реєстраційної справи від державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В. для перевірки факту відсутності оцінки вартості предмету іпотеки. 

27. У спірних правовідносинах належним способом захисту права є вимога про скасування запису про проведену державну реєстрацію, а не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію, яке вичерпало свою дію.

28. Позивач з 11 грудня 2018 року достовірно знав про державну реєстрацію права власності відповідача на спірну квартири, проте з позовом до суду звернувся 12 вересня 2022 року, тобто з пропуском позовної давності. 

29. 19 грудня 2025 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, поданий засобами поштового зв`язку ОСОБА_1 , у якому останній просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін. 

30. Відзив мотивовано тим, щопостанова суду апеляційної інстанції винесена з дотриманням норм матеріального та процесуального права, з належною правовою оцінкою всіх доводів та доказів у справі. Доводи касаційної скарги не спростовують висновків апеляційного суду та не містять визначених законом підстав для касаційного оскарження. 

Провадження у суді касаційної інстанції

31. Верховний Суд ухвалою від 17 листопада 2025 року поновив ОСОБА_2 , в інтересах якого діє представник - адвокат Савчак Я. О., строк на касаційне оскарження постанови Київського апеляційного суду від 13 травня 2025 року, відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 , в інтересах якого діє представник - адвокат Савчак Я. О., на постанову Київського апеляційного суду від 13 травня 2025 рокута витребував матеріали справи із суду першої інстанції.

32. У грудні 2025 року матеріали цивільної справи № 753/11139/22 надійшли до Верховного Суду. 

33. Верховний Суд ухвалою від 02 лютого 2026 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів. 

34. Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 755/9555/18, від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18, від 10 листопада 2022 року у справі № 990/115/22 [пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України)].

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

35. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 23 березня 2007 року між Акціонерним комерційним банком «ІмексБанк» (далі - АКБ «ІмексБанк»), правонаступником якого є ПАТ «ІмексБанк», та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір (т. 1 а. с. 7-10).

36. Вказаний договір укладено на забезпечення вимог іпотекодержателя за договором кредиту від 23 березня 2007 року № 24-07, за яким позичальник отримав кредит в сумі 200 000,00 доларів США, строк повернення - 22 березня 2012 року (пункт 1.1 іпотечного договору від 23 березня 2007 року).

37. Предметом іпотеки є нерухоме майно - квартира АДРЕСА_1 , що складається з трьох кімнат, загальною площею 108,2 кв. м, жилою площею 62,80 кв. м, яка належить іпотекодавцю на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого 24 вересня 2001 року (пункт 1.2 іпотечного договору від 23 березня 2007 року). 

38. Відповідно до пункту 5.5.1 іпотечного договору від 23 березня 2007 року у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець передає іпотекодержателю у власність предмет іпотеки. Ціна придбання визначається шляхом експертної оцінки предмета іпотеки на момент придбання. У разі, якщо ціна предмета іпотеки, який передається іпотекодержателю у власність, є меншою від суми заборгованості, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за рахунок іншого майна іпотекодержателя. Рішення про прийняття у власність предмету іпотеки приймається іпотекодержателем одноосібно. Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмету іпотеки. Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем.

39. 14 березня 2018 року між ПАТ «ІмексБанк» та ОСОБА_2 укладено договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги № 77, за умовами якого банк відступив ОСОБА_2 права вимоги за кредитним договором від 23 березня 2007 року № 24-07 (т. 1 а. с. 136-140).

40. 14 березня 2018 року між ПАТ «ІмексБанк» та ОСОБА_2 укладено договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за іпотечним договором, укладеним 23 березня 2007 року між АКБ «ІмексБанк» та ОСОБА_1 на забезпечення виконання умов кредитного договору від 23 березня 2007 року № 24-07. Предметом зазначеного договору є квартира АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 143-147).

41. 18 травня 2018 року право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_2 . Згідно з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованих станом на 06 вересня 2022 року, підставою для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 були: договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, серія та номер: 77, виданий 14 березня 2018, видавник: ПАТ «ІмексБанк»; договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за іпотечним договором, серія та номер: 143, виданий 14 березня 2018 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гурська О. В.; вимога, серія та номер: б/н, виданий 15 березня 2018 року, видавник: ОСОБА_5 ; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0405338344295, виданий 24 березня 2018 року, видавник: УкрПошта (т. 1 а. с. 11).

42. Відповідно до довідки ОСББ «Добробут» від 16 липня 2020 року № 116 ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , 2013 року народження, не проживають у квартирі АДРЕСА_1 з 2011 року по теперішній час. Постійно проживають в квартирі ОСОБА_3 , 1940 року народження, та ОСОБА_4 , 1941 року народження (т. 1 а. с. 113).

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

43. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека -вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

44. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

45. Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

46. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

47. Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

48. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 зробив висновок, що пункт договору іпотеки, в якому передбачено іпотечне застереження, необхідно розуміти саме як відповідне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

49. Відповідно до пункту 5.5.1 іпотечного договору від 23 березня 2007 року підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмету іпотеки. Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем.

50. Отже, зазначений вище пункт договору іпотеки містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.

51. У спірних правовідносинах відповідач ОСОБА_2 звернув стягнення на предмет іпотеки на підставі відповідного застереження (пункту 5.5.1 іпотечного договору від 23 березня 2007 року) шляхом реєстрації за собою права власності на спірну квартиру 18 травня 2018 року.

52. Однією із підстав для скасування рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на спірну квартиру позивач зазначав те, що у порушення вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» державна реєстрація права власності на предмет іпотеки здійснена за відсутності оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

53. Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

54. Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

55. За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

56. Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна (далі - Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі; 3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

57. Отже, пунктом 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

58. З огляду на викладене, Порядок № 1127 (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна) не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

59. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 зробила висновок про те, що, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині треті статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

60. Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

61. Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

62. Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

63. У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

64. У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
65. Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

66. Встановивши, що державна реєстрація права власності за відповідачем на спірну квартиру проведене державним реєстратором за відсутності документів, які підтверджують проведення експертної оцінки предмета іпотеки, суд апеляційної інстанції обґрунтовано виходив з того, що іпотекодержателем під час звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку не було дотримано вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, що є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на спірну квартиру.

67. Судом апеляційної інстанції встановлено, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 309105223, сформованих станом на 06 вересня 2022 року (т. 1 а. с. 11), у переліку документів, які стали підставою для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 , відсутні документи, які підтверджують проведення іпотекодержателем експертної оцінки предмета іпотеки. 

68. Отже, державний реєстратор, встановивши, що до документів, які подані для вчинення реєстраційних дії, не додано відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на день його відчуження, мав підстави для прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дії.

69. Колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги про те, що позивач не надав жодного доказу відсутності оцінки предмету іпотеки, зокрема, не заявляв клопотання про витребування матеріалів реєстраційної справи від державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В. для перевірки факту відсутності оцінки вартості предмету іпотеки, оскільки саме сторона відповідача, яка не погоджується з доводами позивача щодо проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за відсутності експертної оцінки предмета іпотеки, мала їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів. 

70. Також підставою для скасування рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на спірну квартиру позивач зазначав те, що всупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» відповідач вчинив дії щодо реєстрації права власності на спірну квартиру під час заборони на вчинення звернення стягнення на предмет іпотеки, переданого з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, наданим в іноземній валюті.

71. 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII від 03 червня 2014 року «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

72. Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

73. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

74. Отже, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

75. Подібні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19.

76. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» діяв до 23 вересня 2021 року. 

77. Встановивши, що предмет іпотеки - спірна квартира, якою забезпечено виконання зобов`язань за кредитним договором, за умовами якого позичальнику надано споживчий кредит в іноземній валюті, має загальну площу 108,2 кв. м, житлову площу 62,80 кв. м, взявши до уваги відсутність у матеріалах справи доказів того, що позивач має у власності інше житло, суд апеляційної інстанції правильно зазначив про те, що на спірну квартиру не могло бути примусово звернуто стягнення (шляхом реєстрації права власності на нерухоме майно) протягом дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». 

78. Суд апеляційної інстанції обґрунтовано не взяв до уваги наявну в матеріалах справи довідку ОСББ «Добробут» від 16 липня 2020 року № 116, в якій вказано, що в квартирі АДРЕСА_1 з 2011 року по теперішній час постійно проживають лише ОСОБА_3 , 1940 року народження, та ОСОБА_4 , 1941 року народження, оскільки зазначена довідка не є належним доказом того, що у позивача є інше житло, належне йому на праві власності.

79. Враховуючи вищенаведене, суд апеляційної інстанції зробив правильний висновок про порушення іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем через не надання відповідачем ОСОБА_2 (іпотекодержателем) експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження державному реєстратору, а також у зв`язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки протягом дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». 

80. Верховний Суд відхиляє як необґрунтовані доводи касаційної скарги про те, що у спірних правовідносинах належним способом захисту права є вимога про скасування запису про проведену державну реєстрацію, а не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію, яке вичерпало свою дію, з огляду на таке. 

81. Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

82. Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

83. Отже, у розумінні положень наведеної норми права, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

84. Таким чином, з 16 січня 2020 року законодавець вже виключив такий спосіб захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права, а відтак суд апеляційної інстанції правильно застосував обраний позивачем спосіб судового захисту, який у практичному аспекті зможе забезпечити і гарантувати позивачу відновлення порушеного права.

85. Враховуючи наведене, заявлені позивачем вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно є належним способом захисту. Задоволення таких вимог призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

86. З огляду на вищенаведене колегія суддів відхиляє посилання на неврахування судами попередніх інстанцій висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постановах від 16 січня 2019 року у справі № 755/9555/18, від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15 та від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18, у яких вказано, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію, а тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту права або інтересу позивача. Вказані судові рішення були ухвалені Великою Палатою Верховного Суду до внесення змін до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому висновки, зроблені у них, не є застосовними до спірних правовідносин. 

87. Доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції помилково не застосував до спірних правовідносин наслідки спливу позовної давності, є необґрунтованими з огляду на таке. 

88. За правилами статей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. 

89. Відповідно до статті 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

90. За загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила; за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (частини перша та п`ята статті 261 ЦК України).

91. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частина четверта статті 267 ЦК України).

92. У справі, яка переглядається, перебіг позовної давності за вимогами про скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав розпочався 23 травня 2018 року та мав сплинути 23 травня 2021 року. ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом 20 вересня 2022 року.

93. Разом із цим, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), та воєнного стану законодавець застосував нову конструкцію, якою тимчасово доповнив перелік обставин, які впливають на перебіг позовної давності, а саме продовження позовної давності.

94. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» з 12 березня 2020 року на всій території України було встановлено карантин.

95. Законом України від 30 березня 2020 року № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» (далі - Закон № 540-IX) розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено пунктом 12, відповідно до якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.

96. Цей Закон набрав чинності 02 квітня 2020 року.

97. Відтак початок продовження строку для звернення до суду потрібно пов`язувати саме з моментом набрання чинності 02 квітня 2020 року Законом № 540-IX.

98. Подібний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 вересня 2023 року у справі № 910/18489/20 (провадження № 12-46гс22).

99. Строк дії карантину неодноразово продовжувався, а відмінений він був з 24 години 00 хвилин 30 червня 2023 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року № 651 «Про відміну на всій території України карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».

100. Отже, під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), позовна давність була продовжена з 02 квітня 2020 року до 30 червня 2023 року.

101. Поряд з цим Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні» було введено воєнний стан в Україні із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України. Надалі строк дії воєнного стану в Україні неодноразово продовжувався Указами Президента України, цей стан триває до теперішнього часу.

102. Законом України від 15 березня 2022 року № 2120-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» (далі - Закон № 2120-ІХ) розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнено пунктом 19, згідно з яким у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.

103. Закон № 2102-IX набрав чинності 17 березня 2022 року.

104. Надалі Законом України від 08 листопада 2023 року № 3450-ІХ «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо вдосконалення порядку відкриття та оформлення спадщини» (далі - Закон № 3450-ІХ) пункт 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України викладено в новій редакції, відповідно до якої у період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні», перебіг позовної давності, визначений цим Кодексом, зупиняється на строк дії такого стану.
105. Закон № 3450-ІХ набрав чинності 30 січня 2024 року.

106. 04 вересня 2025 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України щодо поновлення перебігу позовної давності», який скасовує зупинення строків позовної давності на період дії воєнного стану, шляхом виключення пункту 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України.

107. Таким чином, в умовах дії воєнного стану строк звернення до суду (позовна давність) було продовжено від початку воєнного стану до 29 січня 2024 року, а після 30 січня 2024 року перебіг такого строку зупинився і лише 04 вересня 2025 року зупинення строків позовної давності на період дії воєнного стану було скасовано. 

108. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 липня 2025 року у справі № 903/602/24 (провадження № 12-19гс25) зазначила, що у разі якщо позовна давність не спливла станом на 02 квітня 2020 року, то цей строк звернення до суду спочатку було продовжено (до 30 червня 2023 року - на строк дії карантину, а надалі до 29 січня 2024 року - на строк дії воєнного стану), а з 30 січня 2024 року перебіг строку звернення до суду зупинився на строк дії воєнного стану.

109. Враховуючи викладене, Верховний Суд вважає, що оскільки з 02 квітня 2020 року набрав чинності Закон № 540-IX, згідно з яким в Україні запроваджений з 12 березня 2020 року загальнодержавний карантин, який тривав до 30 червня 2023 року, а з 24 лютого 2022 року в Україні введено воєнний стан, то звернувшись із позовом 20 вересня 2022 року, позивач не пропустив визначену чинним законодавством позовну давність.

110. Доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 листопада 2022 року, згідно з яким введення на території України воєнного стану не зупинило перебіг процесуальних строків звернення до суду з позовами; питання поновлення процесуального строку у випадку його пропуску з причин, пов`язаних із запровадженням воєнного стану в Україні, вирішується в кожному конкретному випадку з урахуванням доводів, наведених у заяві про поновлення такого строку; сам по собі факт запровадження воєнного стану в Україні не є підставою для поновлення процесуального строку; такою підставою можуть бути обставини, що виникли внаслідок запровадження воєнного стану та унеможливили виконання учасником судового процесу процесуальних дій протягом установленого законом строку,є необґрунтованими, оскільки вказаний висновок стосується процесуальних строків, передбачених частиною п`ятою статті 122 Кодексу адміністративного судочинства України, що не є тотожним позовній давності, строки якої визначені положеннями ЦК України. 

111. За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження.

112. Касаційний суд з урахуванням частини першої статті 400 ЦПК України переглянув у касаційному порядку оскаржуване судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у цій справі.

113. Підстав для виходу за межі доводів касаційної скарги судом касаційної інстанції не встановлено.

114. Відповідно до частини третьої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення -без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

115. Доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, на законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення не впливають, тому колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції - без змін.

Щодо судових витрат

116. Оскільки суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного суду від 13 травня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач А. А. Калараш

Судді: А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

Є. В. Петров

В. В. Пророк