УХВАЛА

04 лютого 2026 року 
м. Київ

cправа № 911/1005/23 (910/19228/23) 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Огородніка К.М.- головуючого, Жукова С.В., Картере В.І.,

за участю секретаря судового засідання Сулім А. В.,

за участю представників: 
ТОВ "Меркурій" - Невмержицького В.П.,
ОСОБА_1 - Кобець І.В.,
ТОВ "Ліга-Прогрес" - Іваненка Є.В., 
ПАТ АКБ "Індустріалбанк" - Мамотенка О.П., Панченка В.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій", ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга-Прогрес"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025
у справі № 911/1005/23 (910/19228/23)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій"
до Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк",
третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Ліга - Прогрес",
третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_1 ,
третя особа-3, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна,
про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора
у межах справи № 911/1005/23
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Пріоритетінвест"
до боржника Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій"
про відкриття провадження у справі про банкрутство.

ВСТАНОВИВ:

На розгляді Господарського суду Київської області, у відокремленому провадженні в межах справи № 911/1005/23 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій" (далі - ТОВ "Меркурій", позивач), перебувала справа №910/19228/23 за позовом ТОВ "Меркурій" до Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк "Індустріалбанк" (далі - ПАТ АКБ "Індустріалбанк", Банк, відповідач), треті особи: ТОВ "Ліга-Прогрес", ОСОБА_1 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна (Державний реєстратор) про:
- визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 (рішення Державного реєстратора) щодо реєстрації за ПАТ АКБ "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474,8кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14 ( Ресторан).

Рішенням Господарського суду Київської області від 03.07.2025 позовні вимоги ТОВ "Меркурій" задоволено. Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренко Олени Анатоліївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66586137 від 28.02.2023 щодо реєстрації за ПАТ АКБ "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1316684480000; тип об`єкта: приміщення, частина групи приміщень № 4 (приміщення з № 1 по № 2, з № 17 по № 41) та частини МСК 1-го поверху, загальною площею 1 474,8 кв.м (літ. А), адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 14.

Вказане рішення мотивоване, зокрема, тим, що вартість майна (Готелю), на яке відповідач 25.02.2023 звернув стягнення, перевищує розмір заборгованості за кредитним договором станом на 25.02.2023, отже, зобов`язання ТОВ "Меркурій" перед Банком, які виникли на підставі кредитного договору є припиненими. У зв`язку із припиненням основного зобов`язання на підставі пункту 1 частини першої статті 17 Закону України "Про іпотеку" припинилася і іпотека за договором іпотеки Ресторану на забезпечення такого зобов`язання, а тому звернення стягнення Банком на Ресторан не можна вважати таким, що здійснено правомірно.

Не погодившись з вищезазначеним рішенням, ПАТ АКБ "Індустріалбанк" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволені позову ТОВ "Меркурій" до ПАТ АКБ "Індустріалбанк" про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.

Державний реєстратор - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко О. А. подала заяву про приєднання до апеляційної скарги ПАТ АКБ "Індустріалбанк" на рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23).

Північний апеляційний господарський суд постановою від 17.09.2025 у справі №911/1005/23 (910/19228/23) апеляційну скаргу АКБ "Індустріалбанк" та заяву Державного реєстратора про приєднання до апеляційної скарги Банку задовольнив, рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 скасував, прийняв нове судове рішення, яким відмовив у задоволенні позову ТОВ "Меркурій".

Апеляційний суд виходив з дотримання Банком процедури звернення стягнення, вказавши про подання Банком Державному реєстратору всіх необхідних документів для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, які зазначені в п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у тому числі Звіти про оцінку Готелю та Ресторану на підтвердження відомостей про вартість вказаних предметів іпотеки.

ТОВ "Меркурій", ТОВ "Ліга-Прогрес" та ОСОБА_1 (скаржники) подали до Верховного Суду касаційні скарги, в яких просять скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025, рішення Господарського суду Київської області від 03.07.2025 залишити без змін.

Підставою касаційного оскарження зазначають обставини, визначені пунктами 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України. 

Вважають, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував положення статті 37 Закону України "Про іпотеку" без урахування правових висновків щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22), від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17, від 23.01.2019 у справі № 306/1224/16-ц.

Неправильне застосування судом апеляційної інстанції статті 37 Закону України "Про іпотеку" за доводами скаржників полягає у тому, що суд апеляційної інстанції одночасно встановив невідповідність Звітів про оцінку Готелю та Ресторану вимогам Закону (неможливість їх використання) станом на дату звернення стягнення на предмети іпотеки і, незважаючи на таку невідповідність, в супереч положень вказаної статті та висновків Верховного Суду щодо її застосування, виснував про дотримання Банком процедури звернення стягнення на іпотечне майно.

Підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, обґрунтована відсутністю правового висновку Верховного Суду щодо можливості/неможливості використання при оскарженні реєстраційної дії висновку з ретроспективною оцінкою нерухомого майна, як засобу доказування іншої вартості нерухомого майна, на яке кредитором звернуто стягнення в порядку частини п`ятої статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Ухвалами Верховного Суду від 05.11.2025, 06.11.2025 та 07.11.2025 касаційній скарги ТОВ "Меркурій", ТОВ "Ліга-Прогрес" та ОСОБА_1 призначені до розгляду на 03.12.2025 та об`єднані в одне касаційне провадження.

Ухвалами Верховного Суду оголошувались перерви у судовому засіданні у справі з різних причин, останньою - до 04.02.2026.

У судовому засіданні 04.02.2026 взяли участь представники ТОВ "Меркурій", ОСОБА_1 , ТОВ "Ліга-Прогрес" та ПАТ АКБ "Індустріалбанк".

Розглянувши у судовому засіданні матеріали касаційних скарг, Верховний Суд дійшов висновку щодо наявності підстав для передачі справи на розгляд судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, з огляду на таке.

Предметом касаційного оскарження є постанова суду апеляційної інстанції, якою скасовано рішення суду першої інстанції та прийнято нове судове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Меркурій" до відповідачів про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, щодо реєстрації за ПАТ АКБ "Індустріалбанк" права власності на нерухоме майно, на яке звернено стягнення в позасудовому порядку на підставі положень статті 37 Закону України "Про іпотеку". 
Під час розгляду цієї справи перед господарськими судами постало питання щодо правомірності переходу до іпотекодержателя права власності на майно з огляду на обставини відповідності чи невідповідності визначеної суб`єктом оціночної діяльності вартості предмета іпотеки його дійсній вартості на момент такого набуття.

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України "Про іпотеку".

Відповідно до частини першої статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно з частиною другою статті 37 Закону України "Про іпотеку" договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною третьою статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

В частині п`ятій статті 37 Закону України "Про іпотеку" закріплено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема, й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Звертаючись з позовом у даній справі, позивач зазначав, що за рахунок звернення стягнення на Готель була повністю погашена кредитна заборгованість перед Банком, оскільки дійсна ринкова вартість Готелю суттєво перевищує розмір кредитної заборгованості. Відповідно, звернення стягнення на Ресторан, як другий (наступний) предмет забезпечення, є незаконним. Крім того, звернення стягнення на Готель та Ресторан відбулись на підставі звітів про оцінку, які не можуть бути використані через значні дефекти.

В свою чергу, Банк стверджував, що вартість, за яку звернуто стягнення на предмети іпотеки, визначена правильно, а позасудова процедура звернення стягнення на Готель та Ресторан була законною.

Суд першої інстанції та апеляційний суд дійшли однакового висновку, що матеріалами цієї справи підтверджено наявність у відповідача всіх правових підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності в порядку статті 37 Закону України "Про іпотеку". 

При цьому, суди як першої так й апеляційної інстанції встановили той факт, що звіт № 1 від 20.02.2023 не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.

На підтвердження усунення недоліків звіту № 1, встановлених рецензією Фонду державного майна України від 23.06.2023, відповідач надав оновлений звіт № 1, складений ТОВ "Увекон Ленд" 01.08.2023, та рецензію Фонду від 25.09.2023, згідно якої оновлений звіт № 1 від 01.08.2023 у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Суд першої інстанції, відхилив поданий відповідачем оновлений звіт № 1 як доказ усунення недоліків первісного звіту, у зв`язку з чим дійшов висновку про відсутність факту виправлення таких недоліків та, відповідно, відхилив звіт № 1 як підставу для визначення вартості придбання предмета іпотеки №1.

Апеляційний суд визнав помилковим цей висновок суду першої інстанції, визнавши встановленим факт виправлення недоліків у звіті № 1, які не вплинули на правильність оцінки.

Установивши, що недоліки були усунуті, апеляційний суд визнав звіти такими, що є належними та достовірними доказами ринкової вартості предметів іпотеки станом на момент звернення стягнення, і дійшов висновку про правомірність набуття відповідачем права власності за статтею 37 Закону України "Про іпотеку". Суд також підкреслив, що на момент звернення стягнення оцінка була достовірною, що свідчить про відсутність порушення процедури звернення стягнення.

Тобто, суди першої інстанції та апеляційного суду дійшли різних висновків про визнання встановленим (спростованим) факту виправлення недоліків звіту № 1 і, відповідно, різних висновків про правомірність використання оновленого звіту № 1 для визначення вартості предмета іпотеки.

В касаційних скаргах скаржники зазначають про неправильне застосування норм матеріального права, стверджуючи, що використання звітів з недоліками є порушенням процедури звернення стягнення, встановленої статтею 37 Закону України "Про іпотеку". При цьому посилаються на правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22), які були відхилені судом апеляційної інстанції.

Так, у постанові від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22) Верховний Суд виснував: "Тобто неправильна оцінка предмета іпотеки також свідчить про порушення процедури звернення стягнення на нього та може бути підставою для скасування державної реєстрації права власності за іпотекодержателем ... Формальне дотримання Банком вимог Закону і договору щодо здійснення оцінки іпотечного майна перед зверненням стягнення на нього не спростовує висновок про неправомірність набуття Банком права власності на предмет іпотеки у тому разі, якщо відповідна оцінка здійснена з порушенням вимог відповідного законодавства щодо її здійснення та не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності на нього».

Отже, відповідно до наведеного висновку Верховного Суду обов`язковою умовою порушення процедури звернення стягнення є неправильна оцінка предмета іпотеки, яка не відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності на нього.

У цій справі суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що після виправлення недоліків звіти № 1 і № 2 є належними та достовірними доказами, які підтверджують вартість предметів іпотеки на момент звернення стягнення. Тобто, суд апеляційної інстанції встановив, що оцінка майна у звітах від 20.02.2023 відповідає реальній вартості майна на момент набуття права власності на нього, а недоліки цих звітів не вплинули на достовірність (правильність) оцінки, яка після їх виправлення фактично не змінилася.

Попри наведене, скаржники наполягають, що наявність недоліків у звітах є підставою для визнання порушення процедури звернення стягнення, встановленої статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Звіт про оцінку майна є документом складеним, зокрема, в електронному вигляді з дотриманням законодавства про електронні довірчі послуги, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору (стаття 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").

Недоліки звіту, як документу, беззаперечно не свідчать, що оцінка обов`язково є неправильною. При виявленні недоліків звіту основним питанням є чи призвели вони до неправильної оцінки та можливість їх усунення, як це передбачено п.67 Національного стандарту № 1 та рецензіями Фонду. Достовірність оцінки перевіряється шляхом виправлення недоліків та можливості використання звіту після їх виправлення.

Відтак, у справі постало питання чи є порушенням процедури звернення стягнення, встановленої статтею 37 Закону України "Про іпотеку", використання звітів про оцінку майна з недоліками, які можна виправити.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для передачі справи на розгляд палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду для вирішення питання щодо можливості уточнення висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 23.05.2024 у справі № 918/99/19 (918/180/22), щодо застосування норм статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до частини першої статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, передає справу на розгляд палати, до якої входить така колегія, якщо ця колегія вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з цієї ж палати або у складі такої палати.

Керуючись статтями 234, 235, 302, 303 ГПК України, Верховний Суд
УХВАЛИВ:
Справу № 911/1005/23 (910/19228/23) за касаційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркурій", ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Ліга-Прогрес" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 передати на розгляд судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.

Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Огороднік 

Судді С.В. Жуков 

В.І. Картере