ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 березня 2026 року
м. Київ
справа № 766/13275/20
провадження № 61-4775св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , відповідачі: Акціонерне товариство «Сенс Банк», який є правонаступником Акціонерного товариства «Альфа-Банк», державний реєстратор Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевський Олександр Вікторович, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Виконавчий комітет Дніпровської районної у місті Херсоні  ради - Служба у справах дітей, приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Волкодав Валентина Геронтіївна, приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Орлова Галина Дмитрівна,	
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 17 грудня 2024 року у складі судді Рядчої Т. І. та постанову Херсонського апеляційного суду від 11 березня 2025 року у складі колегії суддів Склярської І. В., Воронцової Л. П., Майданіка В. В., 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського О. В., треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Виконавчий комітет Дніпровської районної у місті Херсоні ради - Служба у справах дітей, приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу Волкодав В. Г. (далі - приватний нотаріус Херсонського МНО), приватний нотаріус Херсонського МНО Орлова Г. Д. про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про право власності.
Позов мотивовано тим, що 07 вересня 2006 року ОСОБА_1 та Акціонерний комерційний банк соціального розвиту «Укрсоцбанк» Херсонської обласної філії АКБ «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк») в особі заступника керуючого Журавльової А. Л. уклали кредитний договір від 07 вересня 2006 року № Ф060788П.
На забезпечення виконання зобов`язання за вказаним кредитним договором між тими ж сторонами укладено іпотечний договір від 07 вересня 2006 року № 02?23?Ф060788П-1581, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського МНО Волкодав В. Г., за яким позивач передав в іпотеку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , (строк виконання основного зобов`язання - 06 вересня 2021 року, розмір основного зобов`язання - 27 000,00 доларів США).
Крім того, 21 листопада 2007 року між позивачем та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитний договір № Ф070900П, на забезпечення виконання зобов`язання за яким укладено іпотечний договір від 21 листопада 2007 року № 02-23-Ф070900П-1815, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського МНО Орловою Г. Д., відповідно до якого позивач передав в іпотеку банку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , (строк виконання основного зобов`язання - 20 листопада 2022 року, розмір основного зобов`язання - 73 000,00 грн).
19 серпня 2020 року йому стало відомо, що власником належної йому квартири є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»).
Рішенням державного реєстратора Чаплинської селищної ради Чаплинського району Херсонської області Ремішевського О. В. (далі - державний реєстратор Ремішевський О. В.) про державну реєстрацію прав обтяжень від 06 березня 2020 року, індексний номер запису 51502600, право власності на квартиру зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» на підставі іпотечного договору від 07 вересня 2006 року. 
Проте, йому як власнику квартири жодного повідомлення про вчинення реєстраційних дій не надходило.
ОСОБА_1 підставами позову зазначав таке :
державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права власності без підтвердження як факту укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, так і завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги та повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог;
право власності на квартиру за відповідачем зареєстровано з порушенням вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки квартира є предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, використовується, як постійне місце проживання позичальника та членів його родини, що, зокрема, підтверджується інформаційною довідкою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також загальна площа не перевищує 140 кв. м;
державний реєстратор не перевірив наявності заборгованості, невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання та не витребував основний пакет документів для здійснення такої реєстрації;
на дату прийняття рішення в Державному реєстрі прав на нерухоме майно була інформація про наявність обтяжень, а саме - арешт спірної квартири, який є чинним, що є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій; 
без його повідомлення як іпотекодавця було проведено незаконну перереєстрацію права власності на квартиру, в якій проживають та зареєстровані позивач та члени його родини, зокрема, неповнолітня ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ;
його як іпотекодавця не повідомляли про відступлення права вимоги за кредитними та іпотечними договорами від АКБ «Укрсоцбанк» до АТ «Альфа-Банк».
На підставі викладеного ОСОБА_1 просив суд: 
визнати протиправним та скасувати рішення держаного реєстратора Ремішевського О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер запису 51502600 від 06 березня 2020 року) про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 44,8 кв. м, за АТ «Альфа-Банк»;
скасувати запис про право власності від 03 березня 2020 року за номером 35831186, вчинений державним реєстратором Ремішевським О. В., про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 44,8 кв. м, за АТ «Альфа-Банк».
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Херсонський міський суд Херсонської області ухвалою від 30 квітня 2024 року замінив відповідача АТ «Альфа-Банк» на його правонаступника АТ «Сенс Банк».
Херсонський міський суд Херсонської області рішенням від 17 грудня 2024 року позов ОСОБА_1 задовольнив частково.
Визнав протиправним та скасував рішення держаного реєстратора Ремішевського О. В. від 06 березня 2020 року, індексний номер запису 51502600, про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 44,8 кв. м, за АТ «Альфа?Банк».
Скасував запис про право власності за номером 35831186 від 03 березня 2020 року, вчинений державним реєстратором Ремішевським О. В., про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна - чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 44,8 кв. м, за АТ «Альфа-Банк».
У задоволенні позовних вимог до державного реєстратора Ремішевського О. В. відмовив.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції керувався тим, що порядок звернення стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку на підставі іпотечного договору не було дотримано, оскільки відсутні докази отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення за основним зобов`язанням.
Позовні вимоги до державного реєстратора Ремішевського О. В. не підлягають задоволенню, оскільки спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права власності має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на право його власності іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж майна. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості відповідача у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, АТ «Сенс Банк» оскаржило його в апеляційному порядку.
Херсонський апеляційний суд постановою від 11 березня 2025 року апеляційну скаргу АТ «Сенс Банк» залишив без задоволення, рішення суду першої інстанції залишив без змін.
Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції та зазначив, що іпотекодержатель направив на адресу іпотекодавця повідомлення-вимогу про обов`язок сплатити заборгованість за кредитним договором та попередив про наслідки невиконання, проте відсутні докази його вручення боржнику. Відповідне поштове відправлення повернулося без вручення адресату за спливом строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.
Суд апеляційної інстанції відхилив доводи банку про належне дотримання ним порядку повідомлення боржника про усунення порушень, оскільки встановлені обставини не дають підстав вважати, що повідомлення не отримано ОСОБА_1 внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Також вважав безпідставними доводи відповідача щодо обрання неефективного способу захисту, враховуючи те, що спірне іпотечне майно не було відчужене на користь третіх осіб. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду у квітні 2025 року, АТ «Сенс Банк» просить рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), у постановах Верховного Суду від 09 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 201/344/18, від 13 березня 2024 року у справі № 463/1162/20.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди помилково вважали порушеним порядок повідомлення іпотекодержателя, неправомірно застосували положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», передчасно визнали недійсною оцінку майна, яка була проведена відповідно до вимог чинного законодавства, є чинною та не оскарженою.
ОСОБА_1 порушив умови договору іпотеки, незаконно (без згоди іпотекодержателя) зареєструвавши в спірній квартирі неповнолітніх дітей.
Заявник зазначає, що наявність арешту не було і не могло бути перешкодою для проведення державної реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем.
Вважає, що ефективним способом захисту права власності є віндикаційний позов до особи, за якою зареєстровано право власності на спірну квартиру. 
Доводи інших учасників справи
У червні 2025 року від ОСОБА_1 на адресу Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу АТ «Сенс Банк», в якому викладено заперечення на доводи касаційної скарги, які позивач вважає необґрунтованими та безпідставними, просить відмовити в її задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 13 липня 2004 року належить квартира АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 14, 15).
07 вересня 2006 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 02-23-Ф060788П-1581, який посвідчений приватним нотаріусом Херсонського МНО Волкодав В. Г., зареєстрований в реєстрі за № 8385, за умовами якого іпотекодавець в якості забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту від 07 вересня 2006 року № Ф060788П передає в іпотеку чотирикімнатну квартиру № 5 , загальною площею 70,6 кв. м, житловою площею 44,8 кв. м, вартістю за погодженням сторін 182 692,64 грн, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
Згідно з пунктом 3.1 іпотечного договору строк виконання зобов`язання в розмірі 27 000,00 доларів США - до 06 вересня 2021 року ( т. 1, а. с. 11-13).
03 березня 2020 року рішенням державного реєстратора Ремішевського О. В. про державну реєстрацію прав обтяжень, індексний номер запису 35831186, право власності на спірну квартиру зареєстровано за АТ «Альфа-Банк». Підставою для державної реєстрації права власності на квартиру зазначено договір іпотеки, серія та номер 8385, виданий 07 вересня 2006 року приватним нотаріусом Херсонського МНО Волкодав В. Г., а також повідомлення, серія та номер 13/10, видане 22 січня 2020 року АТ «Альфа Банк» (т. 1, а. с. 16).
Повідомлення за вихідним номером 13/10 від 22 січня 2020 року про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, направленого банком на адресу ОСОБА_1 рекомендованим листом з описом вкладення та оголошеною цінністю, повернулося «за закінченням встановленого строку зберігання» (т. 1, а. с. 99-101).
Відповідно до висновку від 03 лютого 2020 року, виготовленого ТОВ «Незалежна експерта компанія» за замовленням банку з метою визначення вартості об`єкта оцінки для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку, вартість квартири АДРЕСА_1 становить 786 400,00 грн (т. 1, а. с. 117).
Дніпровський районний суд міста Херсона заочним рішенням від 22 травня 2012 року у справі № 2110/2581/12 задовольнив частково позов ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про стягнення боргу за кредитним договором. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» заборгованість за кредитним договором від 07 вересня 2006 року № Ф060788П станом на 13 серпня 2010 року у розмірі 26 996,91 доларів США, що еквівалентно 213 002,62 грн.
Херсонський міський суд Херсонської області заочним рішенням від 02 вересня 2019 року у справі № 766/18404/17 позов ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості задовольнив. Звернув стягнення на предмет іпотеки - чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_4 , у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 21 листопада 2007 року № Ф070900П шляхом проведення прилюдних торгів відповідно до Закону України «Про виконавче провадження», за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності / незалежним експертом.
Херсонський міський суд Херсонської області додатковим рішенням від 15 вересня 2021 року заяву АТ «Альфа-Банк» про ухвалення додаткового рішення у справі № 766/18404/17 задовольнив частково. Звернув стягнення на предмет іпотеки - чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_4 , у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 21 листопада 2007 року № Ф070900П, яка складається з заборгованості за кредитом у сумі 65 692,00 грн, заборгованості за відсотками у сумі 92 667,83 грн, інфляційних втрат у сумі 44 83,91 грн, інфляційних втрат за відсотками у сумі 10 529,20 грн, а всього становить 173 382,94 грн, шляхом проведення прилюдних торгів відповідно до Закону України «Про виконавче провадження», за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності / незалежним експертом, - на користь ПАТ «Укрсоцбанк».
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу на праві власності належить інше житло (т. 2, а. с. 63-65, 67-69).
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Частиною першою статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду відповідають.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Обов`язком суду під час розгляду справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
Звертаючись до суду з позовом,  ОСОБА_1 посилався на порушення порядку звернення стягнення у позасудовому порядку на належну йому квартиру АДРЕСА_1 , передану в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» за іпотечним договором від 07 вересня 2006 року № 02?23?Ф060788П-1581 в забезпечення виконання кредитного договору від 07 вересня 2006 року № Ф060788П, укладених між ним та банком.
Кредитні правовідносини за своєю правовою природою є договірними цивільними відносинами, на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 ЦК України.
Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8 ЦК України), за звичаями ділового обороту (стаття 7 ЦК України); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Відповідно до статті 526 ЦК України (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
За змістом частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
У частині першій статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
Відповідно до статей 12, 33 Закону України «Про іпотеку» одним із способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з частиною першою та абзацом другим частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Відповідно до частин першої, четвертої, п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договорі про задоволення вимог іпотекодержателя викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
Отже, як за положеннями Закону України «Про іпотеку», так і за змістом договору правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.
Суди першої та апеляційної інстанцій у справі, що переглядається, установили, що іпотечний договір від 07 вересня 2006 року передбачав відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.5.3 іпотечного договору).
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на час вчинення оспорюваних реєстраційних дій) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих / отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до положень пункту 61 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на час вчинення оспорюваних реєстраційних дій) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою під час вирішення питання ререєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ній.
Верховний Суд послідовно зазначає під час розгляду справ у подібних правовідносинах, що метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, на яку посилається заявник у касаційній скарзі).
У справі, яка переглядається, установлено, що АТ «Альфа-Банк» на адресу ОСОБА_1 направило повідомлення від 22 січня 2020 року вих. № 13/10 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, в якому попередило іпотекодавця про намір звернути стягнення на іпотечне майно відповідно до положень статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання у тридцятиденний строк вимоги про сплату боргу за кредитним договором (а. с. 99, т. 1).
03 березня 2020 року АТ «Альфа-Банк» подало держаному реєстратору Ремішевському О. В. документи для державної реєстрації права власності на іпотечне майно шляхом набуття права власності на нього, а саме:
повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки від 22 січня 2020 року вих. № 13/10;
поштове повідомлення та конверт про направлення та вручення поштового відправлення від 25 січня 2020 року;
іпотечний договір від 07 вересня 2006 року № 02-23-Ф060788П-1581;
висновок про вартість майна від 03 лютого 2020 року.
Водночас суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що поштове відправлення від 25 січня 2020 року про направлення зазначеного повідомлення від 22 січня 2020 року вих. № 13/10 повернулося без вручення адресату за закінченням встановленого строку зберігання (а. с. 101, зворот, т. 1). 
Враховуючи викладене, за відсутності документа, що підтверджує отримання іпотекодавцем  ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя, останній не набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, тому правильним є висновок судів про скасування оспорюваних реєстраційних дій щодо державної реєстрації права власності на спірну квартиру за АТ «Альфа-Банк» на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Колегія суддів погоджується з такими висновками судів, оскільки суди на підставі належної оцінки наявних у матеріалах доказів у справі встановили, що поштове відправлення з повідомленням-вимогою іпотекодержателя повернулося без вручення адресату за спливом строку його зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.
Доводи касаційної скарги про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги боржнику з посиланням на пункт 6.2 іпотечного договору від 07 вересня 2006 року не можна вважати обґрунтованими, оскільки така домовленість сторін не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя.
Наведені висновки відповідають правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).
Відповідач не спростував того, що іпотекодавець фактично міг отримати таку вимогу, але не отримав її внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Щодо доводів банку про неврахування судами висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 09 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 201/344/18, від 13 березня 2024 року у справі № 463/1162/20, слід зазначити таке.
У справі № 464/8589/15 Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду виклав правовий висновок про те, що положення Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі). 
Водночас у справі, яка переглядається, встановлено, що іпотекодержатель звернув стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, тобто правовідносини є неподібними.
Крім того, суди виснували про наявність підстав для визнання протиправними та скасування оспорюваних реєстраційних дій у зв`язку з порушенням встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з застереженням в іпотечному договорі, а саме порядку повідомлення про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору, передбаченого статтею 35 Закону України «Про іпотеку» та Порядком № 1127.
Отже, доводи заявника про те, що суди безпідставно застосували до спірних правовідносин положення Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не заслуговують на увагу та спростовуються висновками, які містять оскаржувані судові рішенні в цій частині.
Доводи заявника щодо неефективності способу захисту порушеного права позивача були предметом оцінки апеляційного суду, який обґрунтовано зазначив, що спірне іпотечне майно не було відчужене на користь третіх осіб, тому безпідставним є посилання на можливість застосування механізму віндикації відповідно до положень статей 387, 388 ЦК України.
Такі висновки узгоджуються з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21).
Матеріали справ не містять доказів щодо реєстрації права власності на спірну квартиру за іншою особою, відмінною від відповідача.
Посилання заявника на неврахування висновків Верховного Суду про те, що наявність арешту не могло бути перешкодою для проведення державної реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем, є безпідставними, оскільки зазначену обставину не було покладено в основу оскаржуваних судових рішень як підставу для часткового задоволення позову.
Висновки судів у справі, що переглядається, не суперечать висновкам, викладеним у зазначених вище постановах Верховного Суду, а відповідні аргументи касаційної скарги фактично зводяться до незгоди із встановленими обставинами справи та необхідності переоцінки доказів, що за приписами статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.
Касаційна скарга не містить доводів в частині відмови у задоволенні позовних вимог, заявлених до державного реєстратора, тому Верховний Суд не досліджує рішення судів першої та апеляційної інстанцій на предмет законності та обґрунтованості в цій частині.
Інші доводи, наведені у касаційній скарзі, висновків судів не спростовують, на законність судових рішень не впливають, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, зводяться до переоцінки доказів, що відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України на стадії перегляду справи у касаційному порядку не допускається.
Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/20 54/16-ц (провадження № 14-446цс18)).
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання обґрунтованості висновків суду, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають під час кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а інші доводи, викладені в касаційній скарзі, висновків судів не спростовують.
Передбачених частиною третьою статті 400 ЦПК України підстав для виходу за межі доводів та вимог касаційної скарги Верховний Суд не встановив.
Також Верховний Суд враховує, що, як неодноразово відзначав Європейський суд з прав людини, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain), заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), заява № 49684/99).
На думку судової колегії, судові рішення є достатньо мотивованими.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» залишити без задоволення.
Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 17 грудня 2024 року та постанову Херсонського апеляційного суду від 11 березня 2025 року залишити без змін. 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді:	І. М. Фаловська С. О. Карпенко В. В. Сердюк