ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 лютого 2026 року 
м. Київ

справа № 489/2132/23 
провадження № 61-3309св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 

головуючого -	Луспеника Д. Д.,		
суддів:	Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,	Коломієць Г. В., Черняк Ю. В.,	

учасники справи:
позивач - Миколаївська міська рада,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги  ОСОБА_2 та Миколаївської міської ради на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року у складі судді Коваленка І. В. та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року у складі колегії суддів: Локтіонової О. В., Базовкіної Т. М., Ямкової О. О.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог 

У травні 2023 року Миколаївська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування державної реєстрації, припинення права власності на нежитлову будівлю, визнання договору дарування нежитлової будівлі недійсним та зобов`язання усунути перешкоди шляхом знесення будівлі.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Миколаївська міська рада на підставі рішення від 11 жовтня 2012 року № 21/48 зі змінами, внесеними рішенням Миколаївської міської ради від 22 жовтня 2012 року № 22/40, продовжила фізичній особі - підприємцю ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1 ) оренду земельної ділянки, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 . На підставі вказаного рішення між Миколаївською міською радою та ФОП ОСОБА_1 було укладено договір оренди від 06 серпня 2013 року № 9393. Всупереч умов вказаного договору та норм законодавства на згаданій земельній ділянці ФОП ОСОБА_1 звів нежитлову будівлю загальною площею 134,9 кв. м та в порушення вимог законодавства оформив право власності на неї за адресою: АДРЕСА_1 , про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05 квітня 2021 року вчинено запис № 41356550.

Миколаївська міська рада вказувала, що будівництво спірної нежитлової будівлі та оформлення права власності на неї за ОСОБА_1 здійснено з порушенням законодавства з огляду на таке. Пунктом 1.1 договору оренди землі від 06 серпня 2013 року № 9393, який діяв до 11 жовтня 2015 року, передбачено, що земельна ділянка передавалася в оренду для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону без права оформлення права власності на нерухоме майно. Цей договір припинив свою дію 11 жовтня 2015 року, а тому земельна ділянка, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, є самовільно зайнятою. Всупереч умов договору та за наявності судового рішення Верховного Суду від 10 листопада 2021 року про відмову у продовженні договору оренди ФОП ОСОБА_1 звів, а 05 квітня 2021 року - зареєстрував на спірній ділянці право власності на нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 . Державна реєстрація будівлі була проведена з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки для реєстрації права власності на будівлю були подані: технічний паспорт номер НОМЕР_1 , виданий 28 серпня 2021 року фізична особа - підприємець  ОСОБА_3 (далі - ФОП ОСОБА_3 »); рішення Виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 24 лютого 2021 року № 140; договір оренди землі від 06 серпня 2013 року № 9393. Проте вказане рішення виконкому не містить жодної інформації щодо зміни або надання адреси спірній нежитловій будівлі, договір оренди закінчив свою дію та мав обмеження, земельна ділянка передавалася в оренду для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону без права оформлення права власності на нерухоме майно, а технічний паспорт, навіть за умови його наявності, не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомості, він лише описує об`єкт та визначає його складові та технічні характеристики. Отже, всупереч умов договору оренди ФОП ОСОБА_1 замість обслуговування тимчасово розміщеного торгівельного павільйону самочинно побудовано капітальний об`єкт на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та була фактично ним зайнята самовільно, бо дія договору оренди закінчилася. З огляду на наведене, на думку позивача, ОСОБА_1 не набув у визначеному законом порядку право власності на вказаний об`єкт як на об`єкт нерухомості, а тому подальше відчуження ОСОБА_1 спірного об`єкта за договором дарування від 28 серпня 2021 року відповідачу ОСОБА_2 та реєстрація за нею права власності на цей об`єкт є незаконними.

Також Миколаївська міська рада наголошувала, що зведення ОСОБА_1 об`єкта нерухомого майна на АДРЕСА_1 на належній позивачу земельній ділянці без згоди останнього, подальша реєстрація права власності на нього та відчуження його шляхом дарування ОСОБА_2 порушує права територіальної громади міста Миколаєва.

З урахуванням наведених обставин Миколаївська міська рада просила суд:

- скасувати державну реєстрацію та припинити право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 ; 

- визнати недійсним договір дарування цієї нежитлової будівлі від 28 квітня 2021 року № 542; 

- скасувати державну реєстрацію та припинити право власності за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю; 

- зобов`язати ОСОБА_2 усунути перешкоди Миколаївській міській раді у користуванні земельною ділянкою, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, шляхом знесення самочинного будівництва, а саме нежитлової будівлі літ. «А» загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , з приведенням земельної ділянки в попередній стан.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року позов Миколаївської міської ради задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію та припинено право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 . Визнано недійсним договір дарування нежитлової будівлі літ. «А-1», загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , укладений 28 квітня 2021 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Літвинчук А. А. Скасовано державну реєстрацію та припинено право власності за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 . Стягнуто в рівних частинах з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Миколаївської міської ради судовий збір в сумі 12 078,00 грн, з кожного по 6 039,00 грн. У іншій частині позовних вимог Миколаївської міської ради відмовлено.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що Миколаївською міською радою не приймалося рішення про продовження договору оренди земельної ділянки, наданої у користування ФОП ОСОБА_1 для тимчасового розміщення торговельного павільйону, строк дії якого закінчився 11 жовтня 2015 року. Разом з тим ОСОБА_1 , ігноруючи зазначену обставину, здійснив на самовільно зайнятій земельній ділянці будівництво нежитлового приміщення та реєстрацію права власності на нього без належної правової підстави.

З огляду на неправомірність державної реєстрації права власності на торговельний павільйон за відповідачем ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов висновку про недійсність укладеного між ним та ОСОБА_2 договору дарування торговельного павільйону. Як наслідок вказаного, суд вважав неправомірною державну реєстрацію права власності на вказаний в договорі дарування нерухомий об`єкт за обдарованою.

Що стосується позовної вимоги Миколаївської міської ради до ОСОБА_2 про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинного будівництва нежитлової будівлі на АДРЕСА_1 та приведення земельної ділянки у попередній стан, то суд першої інстанції вважав, що відсутні підстави для її задоволення, оскільки земельна ділянка в оренду відповідачу ОСОБА_2 не надавалася та торговельний павільйон вона не будувала. Крім того, ця вимога є похідною від інших позовних вимог, правомірність яких визнана судом, та задоволення яких повертає сторони в первісний стан.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року апеляційну скаргу Миколаївської міської ради задоволено. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позову Миколаївської міської ради. Зобов`язано ОСОБА_2 знести самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. «А» загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , з приведенням земельної ділянки, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, в придатний для використання стан. У задоволенні решти позовних вимог Миколаївської міської ради відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь Миколаївської міської ради судовий збір за подання позовної заяви у сумі 2 684,00 грн та за подання апеляційної скарги у сумі 4 026,00 грн. Стягнуто з Миколаївської міської ради на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 3 220,80 грн. Стягнуто з Миколаївської міської ради на користь ОСОБА_2 судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 6 441,60 грн.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог Миколаївської міської ради, апеляційний суд дійшов висновку про те, що спірна нежитлова будівля літ. «А» загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинним будівництвом, оскільки вона зведена як капітальна споруда замість тимчасового павільйону на земельній ділянці, що не відводилась для цієї мети, без належного дозволу власника цієї ділянки.

Також апеляційний суд дійшов висновку про те, що належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, - Миколаївської міської ради є вимога до останнього власника такої будівлі - ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а тому така позовна вимога підлягає задоволенню.

Водночас апеляційний суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги Миколаївської міської ради про скасування державної реєстрації, припинення права власності на спірну нежитлову будівлю, визнання недійсним договору дарування нежитлової будівлі від 28 квітня 2021 року не підлягають задоволенню, оскільки вони не призведуть до відновлення прав територіальної громади м. Миколаєва на спірну земельну ділянку. 

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг, позиція інших учасників справи 

10 березня 2025 року ОСОБА_2 засобами поштового зв`язку звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та закрити провадження у справі.

Як на підставу касаційного оскарження заявниця посилається на необхідність відступлення від правової позиції Верховного Суду про те, що належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва є останній набувач такого майна, а не забудовник, яка викладена у постановах від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18, від 31 травня 2023 року у справі № 201/4483/20 (пункт 2 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Крім того, заявниця посилається на порушення судами правил підвідомчості. Вважає, що ця справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, про що неодноразово заявлялося в судах першої та апеляційної інстанцій (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій: 

- не звернули увагу на те, що заявниця є неналежним відповідачем за вимогою про знесення спірного нерухомого майна, оскільки відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України самочинне будівництво підлягає знесенню особою, яка здійснила таке будівництво;

- не звернули увагу на те, що оскільки спірна нежитлова будівля зведена у процесі здійснення підприємницької діяльності і використовувалась в такій діяльності ФОП ОСОБА_1 , то позовна вимога про знесення такої будівлі підлягає розгляду за правилами господарського судочинства на підставі пункту 6 частини першої статті 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України);

- проігнорували, що ФОП ОСОБА_1 не самовільно зайняв земельну ділянку, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, під спірним нежитловим приміщенням, а набув на неї права користування у встановленому законом порядку на підставі договору, укладеного із власником;

- не надали належної оцінки тому, що оскільки ФОП ОСОБА_1 побудував спірне нежитлове приміщення (торговельний павільйон) відповідно до затвердженого органами Миколаївської міської ради проєкту цього павільйону, як об`єкта нерухомого майна; на підставі дозволу на будівництво, виданого державним органом будівельно-архітектурного контролю; без відступлення від вимог проєкту та відповідних Державних будівельних норм щодо таких об`єктів, то спірна нежитлова будівля не об`єктом самочинного будівництва;

- не застосували у своїх рішеннях всіх необхідних норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини.

- не надалиналежної оцінки всім доводам і аргументам заявниці тощо.

Крім того, у касаційній скарзі ОСОБА_2 виклала клопотання про зупинення виконання оскаржуваної постанови Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року.

28 березня 2025 року Миколаївська міська рада засобами поштового зв`язку звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення, яким її позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. 

Як на підставу касаційного оскарження Миколаївська міська рада посилається на неврахування судами першої та апеляційної інстанцій правових висновків, викладених у постановахВеликої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 826/23064/15, від 27 лютого 2019 року у справі № 826/8273/16 та постановах Верховного Суду від 08 лютого 2023 року у справі № 359/12165/14, від 02 серпня 2023 року у справі № 495/5081/20, від 17 серпня 2023 року у справі № 904/3100/21, від 18 квітня 2024 року у справі № 915/1567/21, від 21 грудня 2022 року у справі № 263/18985/19, від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20, від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19, від 18 листопада 2020 року у справі № 154/883/19-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, Миколаївська міська рада посилається на порушення судами норм процесуального права щодо дослідження доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України). 

Касаційна скарга мотивована тим, що суди першої та апеляційної інстанцій:

- не врахували, що судовий захист має бути спрямований на реальне відновлення становища, яке існувало до порушення, тому дійсне поновлення порушених прав територіальної громади м. Миколаєва у цьому спорі можливе лише у разі задоволення судом всіх заявлених позовних вимог; 

- не надалиналежної оцінки всім доводам заявника.

Також у касаційній скарзі Миколаївська міська рада вказує на те, що апеляційний суд:

- не надав належної оцінки тому, що ОСОБА_1 не набув у визначеному законом порядку права власності на спірний самочинно споруджений об`єкт нерухомості, тому подальше відчуження цього об`єкта, в силу положень статей 181,182,190 ЦК України, є незаконним;

- не врахував, що самочинно зведена споруда не є об`єктом права власності, не може бути предметом договору дарування, а тому безпідставно відмовили у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору дарування від 28 квітня 2021 року;

- проігнорував, що всі реєстраційні дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо спірного об`єкта нерухомості є незаконними та підлягають скасуванню, тощо.

09 квітня 2025 року Миколаївська міська рада через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду клопотання, в якому просила долучити до її касаційної скарги докази сплати судового збору.

09 травня 2025 року ОСОБА_2 засобами поштового зв`язкузвернулася до Верховного Суду із повторним клопотанням про зупинення виконання постанови Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року. 

10 червня 2025 року Миколаївська міська рада через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року у справі № 489/2132/23, у якому зазначила про необґрунтованість і безпідставність доводів цієї касаційної скарги та просила відмовити в її задоволенні в повному обсязі. 

16 лютого 2026 року Миколаївська міська рада через підсистему «Електронний суд» подала до Верховного Суду клопотання про відновлення провадження у справі № 489/2132/23, яке обґрунтувала тим, що у зв`язку з оприлюдненням у Єдиному державному реєстрі судових рішень 12 лютого 2026 року повного тексту постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21, відпала підстава для зупинення провадження у справі, яка переглядається.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 17 березня 2025 року касаційну скаргу  ОСОБА_2 на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року, передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.; судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д. 

Згідно з протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 01 квітня 2025 року касаційну скаргу Миколаївської міської ради на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року, передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.; судді, які входять до складу колегії: Лідовець Р. А., Луспеник Д. Д. 
Ухвалою Верховного Суду від 01 квітня 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року з підстав, передбачених пунктами 2, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано з Ленінського районного суду м. Миколаєва матеріали справи № 489/2132/23; відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про зупинення виконання постанови Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року; надано іншим учасникам справи строк на подання відзивів на касаційну скаргу.

Ухвалою Верховного Суду від 14 квітня 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Миколаївської міської ради на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 рокуз підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; надано іншим учасникам справи строк на подання відзивів на касаційну скаргу.

У квітні 2025 року матеріали справи № 489/2132/23 надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 27 травня 2025 року клопотання  ОСОБА_2 задоволено. Зупинено виконання постанови Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року до закінчення її перегляду в касаційному порядку.

Ухвалою Верховного Суду від 22 липня 2025 року справу № 489/2132/23 призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін. 

Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2025 року зупинено касаційне провадження у справі № 489/2132/23 за касаційними скаргами ОСОБА_2 та Миколаївської міської ради на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24).

Ухвалою Верховного Суду від 25 лютого 2026 року поновлено касаційне провадження у справі № 489/2132/23 за касаційними скаргами ОСОБА_2 та Миколаївської міської ради на рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року.

Позиція Верховного Суду 

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення з огляду на таке.
Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ФОП ОСОБА_1 зареєструвався в реєстрі 09 січня 2001 року.

Рішенням Миколаївської міської ради від 25 квітня 2007 року № 12/48 приватному підприємцю ОСОБА_1 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 238,00 кв. м за рахунок земель міста, не наданих у власність або користування для встановлення та обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 . Земельна ділянка мала обмеження у використанні згідно з УКПОКЧЗД: правові, типу 1.1 - «зміна цільового використання», на частину земельної ділянки площею 137,00 кв. м діяли обмеження спеціальні типу 4.3.1 - «санітарно-захисна зона інженерно-технічних споруд та комунікацій». Передано приватному підприємцю ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельну ділянку площею 238 кв. м, зарахувавши її до земель комерційного використання, для встановлення та обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 .

22 травня 2007 року інженером-геодезистом ПГО Миколаївського земельно-кадастрового центру Ліднєвським О. В., в присутності представника підприємця ОСОБА_1 , здійснено перенесення меж земельної ділянки площею 238,00 кв. м для встановлення та обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 на місцевість з прив`язкою кутів повороту ділянки до місцевих предметів.

У 2008 році головний архітектор м. Миколаєва та начальник Управління містобудування і архітектури облдержадміністрації погодили ОСОБА_1 архітектурно-планувальне завдання № НОМЕР_2 на проектування об`єкта архітектури для нового будівництва торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 , у якому міститься посилання на закладку фундаменту.

05 червня 2008 року ОСОБА_1 отримав дозвіл на виконання будівельних робіт № 203 від Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївській області. 

Рішенням виконкому Миколаївської міської ради від 28 листопада 2008 року № 2159 у зв`язку з закінченням будівельно-монтажних робіт зі встановлення торговельного павільйону ФОП ОСОБА_1 без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно було призначено державну приймальну комісію.

Згідно з Актом державної приймальної комісії від 18 лютого 2009 року торговельний павільйон площею 134,9 кв. м був прийнятий в експлуатацію (початок робіт - червень 2008 року, закінчення робіт - листопад 2008 року).

Виконком Миколаївської міської ради 27 лютого 2009 року, розглянувши акт державної приймальної комісії від 18 лютого 2009 року про прийняття в експлуатацію встановленого торговельного павільйону на АДРЕСА_1 , ФОП ОСОБА_1 , без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно з такими показниками: загальна площа - 139,7 кв. м, основна площа - 134,9 кв. м, прийняв рішення № 667 про затвердження акта державної приймальної комісії від 18 лютого 2009 року.

Рішенням Миколаївської міської ради від 11 жовтня 2012 року № 21/48 ФОП ОСОБА_1 продовжено на 1 рік з дати прийняття рішення строк оренди земельної ділянки площею 238,00 кв. м, яка надана йому рішенням міської ради від 25 квітня 2007 року № 12/48, залишивши її в землях комерційного використання, для подальшого обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 . ОСОБА_1 зобов`язано укласти договір оренди на земельну ділянку та виконувати обмеження в користуванні земельною ділянкою згідно з вимогами Миколаївського міського управління земельних ресурсів Держкомзему та проєктом відведення земельної ділянки або технічною документацією по земельно-кадастровій інвентаризації.

Рішенням Миколаївської міської ради від 22 листопада 2012 року № 22/40 строк оренди ФОП ОСОБА_1 земельної ділянки продовжено на три роки з дати прийняття рішення.

06 серпня 2013 року між ФОП ОСОБА_1 та Миколаївською міською радою укладено договір оренди землі № 9393, за умовами якого позивач продовжив ФОП ОСОБА_1 строк оренди земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Об`єктом оренди виступила земельна ділянка площею 238,00 кв. м, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007. Строк дії договору до - 11 жовтня 2015 року.

Згідно з пунктом 7.1 цього договору у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору оренди, орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.

Відповідно до пункту 12.3 цього договору його дія припиняється, зокрема у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.
Згідно з Актом приймання-передачі земельної ділянки від 06 серпня 2013 року Миколаївська міська рада передала, а ФОП ОСОБА_1 у день укладення договору прийняв в оренду земельну ділянку поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону.

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 22 жовтня 2019 року у справі № 915/1618/19 ФОП ОСОБА_1 відмовлено у задоволенні його позову до Миколаївської міської ради про визнання додаткової угоди до договору від 06 серпня 2013 року № 9393, укладеної в редакції позивача, а саме про продовження ФОП ОСОБА_1 оренди земельної ділянки, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного павільйону поблизу житлового будинку АДРЕСА_1 на 3 (три) роки до 05 березня 2021 року.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07 жовтня 2020 року рішення Господарського суду Миколаївської області від 22 жовтня 2019 року у справі № 915/1618/19 було скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення позову ФОП ОСОБА_1 .

Постановою Верховного Суду від 10 листопада 2021 року у справі № 915/1618/19 постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 07 жовтня 2020 року скасовано, а рішення Господарського суду Миколаївської області від 22 жовтня 2019 року залишено в силі.

19 березня 2021 року ФОП « ОСОБА_3 » склала технічний паспорт на нежитлову будівлю літ. «А-1», загальною площею 134,9 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 .

05 квітня 2021 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис № 41356550 про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно загальною площею 134,9 кв. м (нежитлова будівля літ. «А-1») на АДРЕСА_1 , яке споруджено на земельній ділянці, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007.

Державна реєстрація будівлі була проведена на підставі: технічного паспорта номер НОМЕР_1 , виданого 28 березня 2021 року ФОП « ОСОБА_3 »; рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 24 лютого 2021 року № 140 про надання нежитловій будівлі літ. «А-1», яка належить ОСОБА_1 , адреси АДРЕСА_1 ; договору оренди землі від 06 серпня 2013 року, яке свідчить про те, що його строк закінчився 11 жовтня 2015 року.

Зміст рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 24 лютого 2021 року «Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради» та заяви виконкому Миколаївської міської ради до Національної поліції України про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого статтею 358 Кримінального кодексу України (далі - КК України) свідчить про те, що 24 лютого 2021 року питання про надання адреси нежитловій будівлі літ. «А-1», загальною площею 134,9 кв. м, розташований поблизу будинку АДРЕСА_1 , не вирішувалося. 

28 квітня 2021 року ОСОБА_1 подарував своїй дружині ОСОБА_2 нежитлову будівлю під літ. «А-1» загальною площею 134,9 кв. м, на АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0238 кв. м, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, яка перебуває у комунальній власності.

09 вересня 2021 року ОСОБА_2 звернулася до Миколаївського міського голови із заявою про передачу їй в оренду земельної ділянки, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, для обслуговування спірної нежитлової будівлі.

Зміст відповіді Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 24 вересня 2021 року на звернення ОСОБА_2 свідчить про те, що згідно з Генеральним планом міста Миколаєва, затвердженим рішенням Миколаївської міської ради від 18 червня 2009 року № 35/18, земельна ділянка, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, відноситься до території дорожньо-транспортної мережі. Відповідно до Плану зонування території м. Миколаєва, затвердженого рішенням Миколаївської міської ради від 17 травня 2018 року № 36/13, зазначена земельна ділянка належить до території вулиці в червоних лініях (Тр-2).

Земельна ділянка, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, у власність чи користування ОСОБА_2 . Миколаївською міською радою не передавалася, про що свідчить інформація від 26 вересня 2023 року.

Правове обґрунтування

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з частиною першою статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

Статтею 12 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад.

Відповідно до частин першої, другої статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування, землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України, статті 391 ЦК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

У частинах першій, другій статті 373 ЦК України зазначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

У частині другій статті 212 ЗК України зазначено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Згідно із нормами статті 376 ЦК України, в редакції на час виникнення спірних правовідносин, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України. 

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження №14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження №12-187гс18) та від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження №14-338цс18).

Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою. Застосування судом того чи іншого способу захисту має призводити до відновлення порушеного права позивача.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження (див. пункт 92 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі №916/1174/22 (провадження №12-39гс23)).

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, постанови Верховного Суду від 22 січня 2025 року у справі № 638/16811/19, від 29 січня 2025 року у справі № 182/4091/21).

У постанові Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18 зазначено, що належним способом захисту прав власності міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою, є вимога про знесення такої забудови, яку позивач вважає самочинною, відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Належним відповідачем за такою вимогою є власник відповідної забудови.

Правильність вказаної правової позиції підтверджена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24).

Знесення незаконно побудованої будівлі за рахунок особи, яка здійснила будівництво, є належним і ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки. Застосування цієї вимоги виключає інші способи захисту, зокрема визнання недійсним і скасування свідоцтва про право власності на об`єкт нерухомості, що не усуває порушень, спричинених незаконним будівництвом. Відповідний правовий висновок міститься в постанові Верховного Суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц.

У постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі №442/302/17 зазначено, що задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво, є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

У пункті 109 постанови від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у кожному випадку, коли володіючий власник просить про усунення йому перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом демонтажу спорудженого на ній об`єкта нерухомості, суд має перевіряти правомірність втручання держави у права на повагу до житла та мирного володіння на цей об`єкт шляхом його демонтажу, а саме: наявність підстави для такого втручання у законодавстві, легітимність мети цього втручання (його відповідність цілям, визначеним у пункті 2 статті 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) та абзаці другому статті 1 Першого протоколу до Конвенції) та пропорційність демонтажу відповідній меті (можливість досягнення останньої проведенням демонтажу за відсутності менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав позивача). Залежно від результату такої перевірки суд вирішує питання про задоволення чи відмову у задоволенні позову. При цьому у разі його задоволення відшкодування особі вартості майна, що підлягає демонтажу, не є можливим за відсутності для цього юридичних підстав (зокрема, правомірності його спорудження, добросовісності набуття права на нього, заявлення вимоги про відшкодування та її обґрунтованості).

Відповідно до положень частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг 

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог Миколаївської міської ради, апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази та надавши їм належну оцінку, правильно виходив із того, що спірна нежитлова будівля літ. «А» загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинним будівництвом, оскільки вона зведена як капітальна споруда замість тимчасового павільйону на земельній ділянці, що не відводилась для цієї мети, без належного дозволу власника цієї ділянки.

Також апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, - Миколаївської міської ради є вимога до останнього власника такої будівлі ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України, а тому така позовна вимога підлягає задоволенню.

Водночас апеляційний суд дійшов правильного висновку про те, що позовні вимоги Миколаївської міської ради про скасування державної реєстрації, припинення права власності на спірну нежитлову будівлю, визнання договору дарування нежитлової будівлі недійсним від 28 квітня 2021 року не підлягають задоволенню, оскільки вони не призведуть до відновлення прав територіальної громади м. Миколаєва на спірну земельну ділянку.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_2 про те, що вона є неналежним відповідачем за вимогою про знесення спірного нерухомого майна, оскільки відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України самочинне будівництво підлягає знесенню виключно особою, яка здійснила таке будівництво, Верховний Суд відхиляє з огляду на таке.

Судами попередніх інстанцій у цій справі встановлено та підтверджується матеріалами справи, що на земельній ділянці, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва, здійснено самочинне будівництво, яке порушує права власника земельної ділянки.

З урахуванням положень частини другої статті 152 ЗК України та статті 391 ЦК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини другої статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю. Предмет негаторного позову становить вимога власника, який володіє майном, до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки щодо усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди.

Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
Частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов`язок щодо знесення об`єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об`єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об`єкта самочинного будівництва не змінюється.

У справі, яка переглядається, ОСОБА_1 28 квітня 2021 року подарував своїй дружині ОСОБА_2 спірну самовільно споруджену нежитлову будівлю загальною площею 134,9 кв. м на АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0238 кв. м, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, та перебуває у комунальній власності.

Тобто, останнім набувачем прав на об`єкт самочинного будівництва на момент вирішення спору є заявниця ОСОБА_2 .

Розташування на земельній ділянці комунальної власності самочинного будівництва, яке належить ОСОБА_2 , створює перешкоди для власника такої ділянки - територіальної громади м. Миколаєва.

Обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.

Таким чином, належним відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва є саме особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач) - ОСОБА_2 .

Подібних висновків дійшли Верховний Суд у постановах від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18, від 31 травня 2023 року у справі № 201/4483/20 та Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21.

З урахуванням мотивів, наведених у цій постанові, Верховний Суд не знаходить підстав для відступу від таких висновків. 

Посилання у касаційній скарзі ОСОБА_2 на те, що оскільки спірна нежитлова будівля зведена у процесі здійснення підприємницької діяльності і використовувалась в такій діяльності ФОП ОСОБА_1 , то позовна вимога про знесення такої будівлі підлягає розгляду за правилами господарського судочинства на підставі пункту 6 частини першої статті 20 ГПК України, є безпідставними з огляду на таке.

У статті 124 Конституції України закріплено, що правосуддя в Україні здійснюють виключно суди. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.

Відповідно до статті 125 Конституції України судоустрій в Україні будується за принципами територіальності та спеціалізації і визначається законом.

Згідно з пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий розгляд його справи судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Судова юрисдикція - це інститут права, покликаний розмежовувати компетенцію як різних ланок судової системи, так і різних видів судочинства: цивільного, кримінального, господарського та адміністративного.

Важливість визначення юрисдикції підтверджується як закріпленим у Конституції України принципом верховенства права, окремими елементами якого є законність, правова визначеність та доступ до правосуддя, так і прецедентною практикою Європейського суду з прав людини.

Судова юрисдикція - це компетенція спеціально уповноважених органів судової влади здійснювати правосуддя у формі встановленого законом виду судочинства щодо визначеного кола правовідносин.

Для вирішення питання про розмежування компетенції судів щодо розгляду господарських і цивільних справ недостатньо застосування виключно формального критерію - визначення складу учасників справи. Визначальною ознакою для правильного вирішення спору є характер правовідносин, з яких виник спір. При визначенні предметної та/або суб`єктної юрисдикції справ суди повинні виходити з прав та/або інтересів, за захистом яких звернулася особа, заявлених вимог, характеру спірних правовідносин, їх змісту та правової природи тощо.

Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, в якому розглядається визначена категорія справ.

Предметна юрисдикція - це розмежування компетенції цивільних, кримінальних, господарських та адміністративних судів. Кожен суд має право розглядати і вирішувати тільки ті справи (спори), які віднесені до його відання законодавчими актами, тобто діяти в межах встановленої компетенції.

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За правилами частини першої статті 19 ЦПК України, суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.

Критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність спору щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів у будь-яких правовідносинах, крім випадків, коли такий спір вирішується за правилами іншого судочинства, а по-друге, спеціальний суб`єктний склад цього спору, в якому однією зі сторін є, як правило, фізична особа. 

Таким чином, у порядку цивільного судочинства за загальним правилом можна розглядати будь-які справи, у яких хоча б одна зі сторін зазвичай є фізичною особою, якщо їх вирішення не віднесено до інших видів судочинства.

Водночас юрисдикція господарських судів визначена статтею 20 ГПК України, зокрема за змістом пункту 6 частини господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем.

Тож, розмежування компетенції судів з розгляду спорів щодо речових прав на майно, усунення перешкод у користуванні цим майном проведено відповідно до предмета та суб`єктного складу учасників цих спорів. Спори, сторонами в яких є насамперед юридичні особи та фізичні особи-підприємці, розглядають господарські суди, а інші - за правилами цивільного судочинства.

Як вже зазначено Верховним Судом у цій постанові, належним відповідачем за вимогою про знесення об`єкта, яке позивач вважає самочинним будівництвом, є останній власник відповідної забудови.

У справі, яка переглядається, позовна вимога про зобов`язання знести самочинно збудовану нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , з приведенням земельної ділянки, кадастровий номер 4810136900:02:053:0007, в придатний для використання стан, заявлена Миколаївською міською радою до останнього власника такої будівлі - ОСОБА_2 , яка є фізичною особою.

Отже, така позовна вимога правильно розглянута судами у цій справі в порядку цивільного судочинства.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_2 про те, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної оцінки тому, що оскільки ФОП ОСОБА_1 побудував спірне нежитлове приміщення (торговельний павільйон) відповідно до затвердженого органами Миколаївської міської ради проєкту цього павільйону, як об`єкта нерухомого майна; на підставі дозволу на будівництво, виданого державним органом будівельно-архітектурного контролю; без відступлення від вимог проєкту та відповідних Державних будівельних норм щодо таких об`єктів, то спірна нежитлова будівля не об`єктом самочинного будівництва, Верховний Суд відхиляє, оскільки такі доводи заявниці спростовуються встановленими судами попередніх інстанції у цій справі обставинами та наявними у справі доказами, які безпосередньо свідчать про те, що спірна нежитлова будівля літ. «А», загальною площею 134,9 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , була зведена як капітальна споруда замість тимчасового павільйону на земельній ділянці, що не відводилась для цієї мети, без належного дозволу власника цієї ділянки, а тому така будівля у розумінні статті 376 ЦК України є об`єктом самочинного будівництва.

Водночас Верховний Суд в силу положень частини першої статті 400 ЦПК України позбавлений можливості здійснювати переоцінку доказів, досліджених судами першої та апеляційної інстанцій.

Аргументи касаційної скарги Миколаївської міської ради щодо неврахування судамиправових висновків, висловлених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 826/23064/15, від 27 лютого 2019 року у справі № 826/8273/16 та постановах Верховного Суду від 08 лютого 2023 року у справі № 359/12165/14-ц, від 02 серпня 2023 року у справі № 495/5081/20, від 17 серпня 2023 року у справі № 904/3100/21, від 18 квітня 2024 року у справі № 915/1567/21, від 21 грудня 2022 року у справі № 263/18985/19, від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20, від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19, від 18 листопада 2020 року у справі № 154/883/19-ц, є необґрунтованими, оскільки оскаржуване судове рішення апеляційного суду, про скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення по суті спору про часткове задоволення позовних вимог Миколаївської міської ради, таким висновкам не суперечить, і встановлені у цих справах фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є іншими ніж у справі, яка переглядається. 

У цій справі суд апеляційної інстанцій виходив з конкретних обставин справи з урахуванням наданих сторонами доказів.

Доводи касаційної скарги Миколаївської міської ради про те, щодійсне поновлення її порушених прав у цьому спорі можливе лише у разі задоволення судом всіх заявлених позовних вимог, є безпідставними, оскільки вони зводяться до суб`єктивного тлумачення заявником чинних норм цивільного законодавства України.

Верховний Суд наголошує на тому, що у справі, яка переглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

Натомість позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора, скасування державної реєстрації, припинення права власності, визнання недійсним договору дарування у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва є неналежними способами захисту та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.

Подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24).

Посилання у касаційній скарзі Миколаївської міської ради на те, що апеляційний суд не врахував, що самочинно зведена споруда не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом договору дарування, а також проігнорував, що всі реєстраційні дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо спірного об`єкта нерухомості є незаконними, Верховний Суд відхиляє, оскільки вони спростовуються змістом оскаржуваної постанови апеляційного суду.

Доводи касаційних скарг ОСОБА_2 та Миколаївської міської ради про те, що суди попередніх інстанцій не надали належної оцінки всім доводам і аргументам заявників, Верховний Суд відхиляє, оскільки, як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99).

Інші наведені у касаційних скаргах  ОСОБА_2 та Миколаївської міської ради доводи не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваної постанови апеляційного суду та зводяться до переоцінки обставин справи і доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. 

Якщо оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. 

Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію (рішення ЄСПЛ від 03 квітня 2008 року у справі «Ponomaryov v. Ukraine», заява № 3236/03; від 24 липня 2003 року у справі «Ryabykh v. Russian Federation», заява № 59498/00; від 21 вересня 2006 року у справі «Nelyubin v. Russia», заява № 14502/04).

Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
Оскаржувана постанова Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року відповідає критерію обґрунтованості судового рішення, є законною та обґрунтованою.

Натомість оскаржуване рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 25 листопада 2024 року у цій справі правильно скасовано Миколаївським апеляційним судом, тому підстав для залишення такого судового рішення Верховним Судом без змін немає.

За змістом частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції - без змін із підстав, передбачених частиною першою статті 410 ЦПК України.

Щодо поновлення виконання оскаржуваного судового рішення суду апеляційної інстанції

Згідно з частиною третьою статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Оскільки виконання оскаржуваної постанови Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року, зупинено ухвалою Верховного Суду від 27 травня 2025 року до закінчення його перегляду в касаційному порядку, то таке виконання підлягає поновленню з огляду на закінчення розгляду цієї справи касаційним судом. 

Щодо розподілу судових витрат

Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі, із розподілу судових витрат.

Оскільки касаційні скарги залишено без задоволення, то підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 400, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:

Касаційні скарги ОСОБА_2 та Миколаївської міської ради залишити без задоволення. 

Постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року залишити без змін. 

Поновити виконання постанови Миколаївського апеляційного суду від 26 лютого 2025 року.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий	Д. Д. Луспеник    	
Судді:	І. Ю. Гулейков    	
	Г. В. Коломієць    	
	Р. А. Лідовець    	
	Ю. В. Черняк