ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 квітня 2026 року
м. Київ
справа № 619/3408/23
провадження № 61-10649св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - прокурор Дергачівської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави,
відповідачі: Малоданилівська селищна рада Харківського району Харківської області, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 18 грудня 2023 року в складі судді Нечипоренко І. М. та постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року в складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміна О. В., Пилипчук Н. П.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2023 року прокурор Дергачівської окружної прокуратури Харківської області звернувся до суду в інтересах держави з позовом до Малоданилівської селищної ради Харківського району Харківської області, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , у якому просив визнати незаконним і скасувати рішення Малоданилівської селищної ради XXXV сесії VII скликання від 21 травня 2020 року № 71, яким продано ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,0943 га, кадастровий номер 6322055900:00:001:0090, для розміщення торгівельно-побутового центру на АДРЕСА_1 та витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 і ОСОБА_2 на користь об`єднаної територіальної громади в особі Малоданилівської селищної ради цю земельну ділянку.
На обґрунтування своїх вимог зазначав, що рішенням Малоданилівської селищної ради від 12 липня 2018 року № 24 було передано ОСОБА_1 в оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 0,0943 га, кадастровий номер 6322055900:00:001:0090, для розміщення торгівельно-побутового центру на АДРЕСА_1 . 
Надалі рішенням Малоданилівської селищної ради від 21 травня 2020 року № 71 продано ОСОБА_1 цю земельну ділянку за 142 719,00 грн.
На виконання цього рішення 09 червня 2020 року між Малоданилівською селищною радою і ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки. 14 серпня 2020 року ОСОБА_1 відчужила 1/2 частку у праві власності на земельну ділянку ОСОБА_2 .
Як на підставу прийняття рішення про передачу ОСОБА_1 земельної ділянки без проведення земельних торгів Малоданилівська селищна рада посилалася на те, що на земельній ділянці розташована нежитлова будівля, яка належить ОСОБА_1 .
Вважав таке рішення незаконним, таким, що прийнято з порушенням процедури, визначеної у статті 134 ЗК України, оскільки спірна земельна ділянка підлягала продажу лише на конкурентних засадах.
Належний ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна має площу забудови 0,0036 га, тоді як площа спірної земельної ділянки становить 0,0943 га. Тобто, площа забудови нежитлової будівлі становить лише 3,8% від площі земельної ділянки. Для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м.
Отже, наявність об`єкта нерухомості використано відповідачами лише як формальний привід для уникнення процедури земельних торгів.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу від 09 червня 2020 року укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним.
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Дергачівського районного суду Харківської області від 18 грудня 2023 року, залишеного без змін постановою Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року, у позові відмовлено.
Суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, виходив з того, що прокурор не довів порушення вимог земельного законодавства під час продажу  ОСОБА_1 спірної земельної ділянки, на якій розміщене належне їй нерухоме майно.
Суд врахував, що земельна ділянка була сформована і раніше перебувала в користуванні іншої особи. ОСОБА_1 користується земельною ділянкою у тому ж самому розмірі і на тих самих підставах, що і попередній землекористувач.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У липні 2024 року заступник керівника Харківської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 18 грудня 2023 року і постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Як на підставу касаційного оскарження посилається на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме:застосування норми права без урахування висновків, викладеного в постановах Верховного Суду 03 травня 2018 року в справі № 404/251/17, від 13 березня 2019 року в справі № 910/4032/18, від 15 травня 2019 року в справі № 717/2052/16-ц, від 31 липня 2019 року в справі № 753/11963/15-ц, від 18 грудня 2019 року в справі № 916/633/19, від 18 грудня 2019 року в справі № 522/1029/18, від 31 січня 2020 року в справі № 370/999/16-ц, від 26 лютого 2020 року в справі № 914/1658/15, від 18 червня 2020 року в справі № 909/965/16, від 15 вересня 2020 року в справі № 469/1044/17, від 16 лютого 2021 року в справі № 914/2070/19, від 16 червня 2021 року в справі № 915/2222/19, від 31 серпня 2021 року в справі № 903/1030/19, від 12 жовтня 2021 року в справі № 910/17324/19, від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20, від 25 жовтня 2022 року в справі № 307/2175/15-ц, від 14 грудня 2022 року в справі № 521/574/22, від 08 листопада 2023 року в справі № 140/1322/22, від 20 грудня 2023 року в справі № 172/313/21, від 24 липня 2024 року в справі № 646/857/18.
Касаційна скарга мотивована тим, що суди неповно з`ясували обставини, які мають значення для правильного вирішення справи.
Зокрема, не врахували, що за приписами частини другої статті 134 ЗК України власник нерухомості має право на отримання на позаконкурентних засадах тільки земельної ділянки, на якій безпосередньо розташоване таке майно (будівля, споруда). Оцінки неспівмірності площі земельної ділянки з площею житлової будівлі не надали.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 05 серпня 2024 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
16 серпня 2024 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 24 березня 2026 року справу призначено до судового розгляду.
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судами
Рішенням Малоданилівської селищної ради від 28 березня 2007 року фізичній особі-підприємцю (ФОП) ОСОБА_4 надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення із земель житлової та громадської забудови земельної ділянки для розміщення торгівельно-побутового центру на АДРЕСА_1 на умовах оренди площею орієнтовно 0,0943 га в організації, що має відповідний дозвіл (ліцензію).
Відповідно до акта вибору та обстеження земельної ділянки для розміщення торгово-побутового комплексу на АДРЕСА_1 від 05 квітня 2007 року та містобудівного обґрунтування, розробленого КП «Архітектурне бюро Дергачівського району» у січні 2007 року, на ділянці орієнтовною площею 0,094 га планується розміщення торгово-побутового комплексу. Площа забудови складає 324,0 кв.м.
За відомостями Дергачівського районного відділу земельних ресурсів, земельній ділянці загальною площею 0,0943 га, яка розташована на АДРЕСА_1 присвоєно кадастровий номер 6322055900:00:001:0090, про що зроблено запис в Книзі реєстрації кадастрових номерів за № 2208 від 04 травня 2007 року.
Рішенням Малоданилівської селищної ради від 22 листопада 2007 року затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ФОП ОСОБА_4 для розміщення торгівельно-побутового центру на АДРЕСА_1 та надано в оренду земельну ділянку.
15 квітня 2016 року ФОП ОСОБА_4 продала ОСОБА_1 нежитлову будівлю загальною площею 36,0 кв.м, яка розташована на земельній ділянці площею 0,0943 га з кадастровим номером 6322055900:00:001:0090.
Вказана нежитлова будівля була введена в експлуатацію у 2015 році, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 26 серпня 2015 року і технічним паспортом на громадський будинок.
Рішенням Малоданилівської селищної ради від 12 липня 2018 року № 24 передано ОСОБА_1 в оренду терміном на 49 років земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:00:001:0090 площею 0,0943 га для розміщення торгівельно-побутового центру на АДРЕСА_1 .
На підставі цього рішення 26 липня 2018 року укладено договір оренди земельної ділянки 6322055900:00:001:0090 строком на 49 років.
Рішенням Малоданилівської селищної ради від 21 травня 2020 року № 71 продано ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 6322055900:00:001:0090 площею 0,0943 га за 142 719,00 грн для розміщення торгівельно-побутового центру на АДРЕСА_1 .
09 червня 2020 року Малоданилівська селищна рада і ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу цієї земельної ділянки.
14 серпня 2020 року ОСОБА_1 продала ОСОБА_2 частку у праві власності на земельну ділянку та частку у праві власності на розташовану на ній нежитлову будівлю загальною площею 36,0 кв.м.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси (частина перша статті 21 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Згідно з частиною першою статті 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (частина друга статті 134 ЗК України).
Отже, чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання у власність земельної ділянки, на якій воно розташоване без проведення земельних торгів.
Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріпленому у положеннях статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
Так, за змістом статті 377 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Аналіз наведених норм права діє підстави для висновку, що незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у власність з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів. 
Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 30 квітня 2025 року в справі № 552/4374/22.
Звертаючись з цим позовом до суду, прокурор посилався на те, що площа спірної земельної ділянки значно перевищує площу розміщеного на ній об`єкта нерухомості, а тому така земельна ділянка не могла бути продана без проведення земельних торгів.
Згідно зі статтями 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною першою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у власність/користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна.
Відповідно до частини першої статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
У статті 79-1 ЗК України зазначено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
За встановленими в справі обставинами, спірна земельна ділянка як об`єкт цивільних прав сформована ще в 2007 році саме площею 0,0943 га. На час прийняття оскаржуваного рішення земельна ділянка використовувалася ОСОБА_1 в такому ж розмірі з метою розміщення належного їй торгівельно-побутового центру.
Прокурор не довів належними і допустимими доказами необхідності надання ОСОБА_1 земельної ділянки в меншому розмірі, ніж зазначено в оспорюваному рішенні. Жодних доказів, що проект землеустрою від 28 вересня 2007 року № 1694 не відповідає вимогам закону, не надав.
З огляду на викладене, оскільки на відчуженій ОСОБА_1 земельній ділянці розміщений належний їй на праві власності об`єкт нерухомості, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, обґрунтовано вважав, що продаж цієї земельної ділянки без проведення земельних торгів відповідає вимогам частини другої статті 134 ЗК України, у зв`язку з чим правильно відмовив у позові.
Висновки судів не суперечать висновкам, викладеним Верховним Судом у наведених у касаційній скарзі постановах.
Доводи касаційної скарги не дають підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріально і процесуального права.
Переглянувши судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для їх скасування.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду без змін.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 
Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат. 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 18 грудня 2023 року і постанову Харківського апеляційного суду від 20 червня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська	
Судді:	А. Ю. Зайцев Є. В. Коротенко В. М. Коротун М. Ю. Тітов