ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2026 року
м. Київ

справа № 523/14443/21
провадження № 61-5872св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), 
суддів: Гудими Д. А., Коротенка Є. В., Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю.,

учасники справи:
позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне»,
відповідачі:  ОСОБА_1 , Товариство з додатковою відповідальність «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд», ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста», 
третя особа - Одеська міська рада,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне» до ОСОБА_1 , Товариства з додатковою відповідальність «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд», ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста», третя особа - Одеська міська рада, про визнання договорів недійсними, скасування свідоцтва та запису про реєстрацію права власності

за касаційними скаргами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне» на постанови Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2025 року у складі колегії суддів: Комлевої О. С., Вадовської Л. М., Сегеди С.М.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне» (далі - ОСББ «Ювілейне») звернулося до суду з позовом, у якому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просило визнати недійсним договір від 08 січня 2006 року № неж/3сек. про пайову участь у будівництві на АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ЗАТ «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» (правонаступник - Товариство з додатковою відповідальність «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» (далі - ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд»));
визнати недійсним та скасувати свідоцтво про право власності від 14 грудня 2007 року серії НОМЕР_1 на підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек., площею 365,2 кв. м, видане виконавчим комітетом Одеської міської ради на ім`я ОСОБА_1 ; 
визнати недійсним іпотечний договір від 28 лютого 2008 року № 254, посвідчений приватним нотаріусом Петровською О. В., укладений між Акціонерним товариством банком «Форум» (далі - АТ «Форум», банк) (правонаступник - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста» (далі - ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста»)) та ОСОБА_2 ;
скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Н. Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 61247052 від 29 жовтня 2021 року, 15:00:52, на об`єкт нерухомого майна - підвальні нежилі приміщення № неж/3сек. за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» та припинити право власності ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» на об`єкт нерухомого майна: підвальні нежилі приміщення № неж/3сек. за адресою: АДРЕСА_1 із закриттям відповідного розділу.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що 19 червня 2006 року було створено ОСББ «Ювілейне».

17 травня 2021 року до ОСББ «Ювілейне» звернувся представник ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», який намагався проникнути до підвалу багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , що перебуває на балансі об`єднання, є спільною власністю співвласників квартир цього будинку та перебуває у їх спільному користуванні.

У подальшому ОСББ «Ювілейне» дізналося, що між ОСОБА_1 і ЗАТ «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» був укладений договір від 08 січня 2006 року № неж/3сек. про пайову участь у будівництві, за умовами якого підприємство зобов`язувалося виконати роботи з будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , і після закінчення будівництва передати пайовику підвальне нежитлове приміщення, розташоване у підвалі житлового будинку, загальною площею 365 кв. м, а пайовик зобов`язався сплатити такі послуги і за закінченням будівництва прийняти нежитлове приміщення згідно з умовами договору.

В акті приймання-передачі нежилого фонду від 04 вересня 2007 року до договору від 08 квітня 2006 року № неж/3сек. про пайову участь у будівництві на АДРЕСА_1 зазначено, що ОСОБА_1 прийняв у власність підвальне нежитлове приміщення № неж/3сек., площею 365 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Свідоцтво про право власності від 14 грудня 2007 року, серії НОМЕР_1 , видане виконавчим комітетом Одеської міської ради, свідчить про виникнення у ОСОБА_1 права власності на підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек. на АДРЕСА_1 .

На підставі договору купівлі-продажу від 28 лютого 2008 року № 252 ОСОБА_1 продав ОСОБА_2 підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек., площею 365,2 кв. м, розташовані на АДРЕСА_1 .

28 лютого 2008 року приватний нотаріус Петровська О. В. наклала заборону на нерухоме майно - підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек, за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі іпотечного договору від 28 лютого 2008 року № 254, посвідченого приватним нотаріусом Петровською О. В.

02 квітня 2019 року приватний нотаріус Юдін М. А. вніс запис про зміну іпотекодержателя - АБ «Форум» на ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» за іпотечним договором від 28 лютого 2008 року № 254, посвідченим приватним нотаріусом Петровською О. В., іпотекодавець - ОСОБА_2 , на підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек., розташовані на АДРЕСА_1 .

З наведеного випливає, що нежитлові приміщення підвалу багатоквартирного будинку площею 365,2 кв. м, були оформлені ОСОБА_1 на своє ім`я за договором із забудовником житлового будинку, потім відбувся перепродаж підвалу ОСОБА_2 , та передання ним підвалу в іпотеку банку АКБ «Форум» під видачу кредиту. Вказаний банк було ліквідовано Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, а права за іпотекою на підвал передано ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста». Через несплату кредиту, ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» виставило на продаж частину вказаних підвальних приміщень.

Посилаючись на те, що підвальних нежитлових приміщень, площею 365 кв. м, які є предметом договору від 08 січня 2006 року № неж/3сек. про пайову участь у будівництві, фактично не існує, оскільки будівництво вказаних підвальних приміщень не було передбачене проектною документацією, під ними не відводилась земельна ділянка, вони не приймалися в експлуатацію, відповідно, забудовник не міг передати вказані приміщення відповідачу, а той набути на них право власності, позивач зазначив, що такі приміщення не можуть бути предметом цивільно-правових угод, оскільки фактично приміщення підвалу є частиною технічного підпілля і призначені для прокладання інженерних комунікацій.

У зв`язку з цим позивач просив позов задовольнити.

Короткий зміст рішень суду першої інстанції

Суворовський районний суд м. Одеси рішенням від 03 жовтня 2023 року позов задовольнив. Визнав недійсним договір від 08 січня 2006 року № неж/3сек. про пайову участь у будівництві на АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ЗАТ «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» (правонаступник - ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд»). Визнав недійсним та скасував свідоцтво про право власності від 14 грудня 2007 року серії НОМЕР_1 на підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек. площею 365,2 кв. м, видане виконавчим комітетом Одеської міської ради на ім`я ОСОБА_1 . Визнав недійсним іпотечний договір від 28 лютого 2008 року № 254, посвідчений приватним нотаріусом Петровською О. В., укладений між АТ «Форум» (правонаступник - ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста») та ОСОБА_2 . Скасував державну реєстрацію права власності на підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек., площею 365,2 кв. м, розташовані за адресою:  АДРЕСА_1 , зареєстровані на праві власності за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», на підставі свідоцтва № 378, виданого 29 жовтня 2021 року приватним нотаріусом Червинською Н. Є., про що у Державному реєстрі речових прав нерухоме майно зроблено запис про право власності № 44740233, дата, час державної реєстрації 29 жовтня 2021 року, 14:54:46, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2491943851100.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є обґрунтованими та доведеними, оскільки приміщення підвалу належать до допоміжних приміщень будинку та є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону, що у свою чергу виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав.

Суворовський районний суд м. Одеси додатковим рішенням від 12 жовтня 2023 року стягнув у рівних частинах з ОСОБА_1 , ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд», ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» на користь ОСББ «Ювілений» 11 350,00 грн витрат зі сплати судового збору. Стягнув в рівних частинах з ОСОБА_1 , ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд», ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» на користь ОСББ «Ювілений» 30 000,00 грн витрат за надання правничої допомоги та 20 593,00 грн витрат на проведення експертизи. 

Суд першої інстанції мотивував додаткове рішення тим, що оскільки позов задоволений в повному обсязі, з ОСОБА_1 , ТДВ «БМУ № 9 «Одесбуд», ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» на користь ОСББ «Ювілений» підлягають стягненню судові витрати в рівних частинах в сумі 11 350,00 грн зі сплати судового збору, 30 000,00 грн витрат за надання правничої допомоги, а також 20 593,00 грн -на проведення експертизи.

Короткий зміст постанов суду апеляційної інстанції

Одеський апеляційний суд постановою від 08 квітня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» задовольнив частково. Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 03 жовтня 2023 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що задоволення позовних вимог ОСББ «Ювілейне» про визнання недійсним договору № неж/3сек. про пайову участь у будівництві, визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності, визнання недійсним іпотечного договору, скасування державної реєстрації права власності на підвальне приміщення не призведе до відновлення володіння мешканцями багатоквартирного будинку вказаним майном, а отже, зазначені вимоги не є ефективними засобами захисту прав позивача у цій справі.

Одеський апеляційний суд постановою від 08 квітня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» задовольнив. Додаткове рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 12 жовтня 2023 року скасував.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що оскільки постановою Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2025 року рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 03 жовтня 2023 року скасовано, з огляду на відмову у задоволенні позову ОСББ «Ювілейне» підлягає скасуванню і додаткова постанова про розподіл судових витрат.

Короткий зміст касаційних скарг та їх узагальнені аргументи

У травні 2025 року ОСББ «Ювілейне» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати постанову Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2025 року і залишити в силі рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 03 жовтня 2023 року.

Підставою касаційного оскарження вказувало те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2018 року у справі № 461/7753/16-ц, від 11 березня 2025 року у справі № 904/1986/22, від 20 серпня 2024 року у справі № 916/3951/21, від 18 червня 2024 року у справі № 916/1200/23 від 18 січня 2023 року у справі № 520/9210/19, від 29 вересня 2021 року у справі № 760/34774/19, від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням апеляційним судом факту приналежності спірних приміщень до допоміжних, на які поширюється в силу закону спільна сумісна власність власників квартир багатоквартирного будинку; ці приміщення є обмежено оборотоздатними, що виключає можливість визнання за мешканцями будинку права власності, тому суд дійшов помилкових висновків щодо відмови у позові у зв`язку з необхідністю подання віндикаційного позову.

У травні 2025 року ОСББ «Ювілейне» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати постанову Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2025 року щодо розподілу судових витрат і залишити в силі додаткове рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 12 жовтня 2023 року.

Підставою касаційного оскарження вказувало те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 05 жовтня 2022 року, від 08 лютого 2023 року та від 15 березня 2023 року у справі № 2-2830/10, від 20 грудня 2019 року у справі № 240/6150/18, від 20 липня 2021 року у справі № 922/2604/20, від 13 січня 2022 року у справі № 910/17870/20.

Касаційна скарга мотивована тим, що в разі задоволення касаційної скарги та залишення в силі рішення місцевого суду про задоволення позову є всі підстави для скасування оскаржуваної постанови та залишення у силі додаткового судового рішення.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 28 травня 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційними скаргам та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

17 червня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 27 листопада 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи 

Суди попередніх інстанцій встановили, що 19 червня 2006 року зареєстровано ОСББ «Ювілейне», що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців.

Відповідно до пункту 1 статуту ОСББ «Ювілейне» створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .

Згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу (без дати) Відкрите акціонерне товариство «Олімп-Круг» передало на баланс ОСББ «Ювілейне» будинок АДРЕСА_1 , площею забудови (буде відображена після введення усіх 6 секцій), загальною площею будинку 11 279,7 кв. м. 

Згідно з договором від 08 січня 2006 року № неж/3сек. про пайову участь у будівництві на АДРЕСА_1 , укладеним між ОСОБА_1 і ЗАТ «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд», підприємство зобов`язується виконати роботи з будівництва житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 і після закінчення будівництва передати пайовику підвальне нежитлове приміщення, розташоване у підвалі житлового будинку, загальною площею 365 кв. м, а пайовик зобов`язався сплатити такі послуги і прийняти нежитлове приміщення згідно з умовами договору.

04 вересня 2007 року на виконання вказаного договору між ОСОБА_1 і ЗАТ «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» укладено акт приймання-передачі нежитлового фонду, а саме нежитлового підвального приміщення площею 365 кв. м, розташованого в підвалі 10 секційного житлового будинку АДРЕСА_1 .

На підставі договору від 08 січня 2006 року № неж/3сек про пайову участь у будівництві та акта приймання-передачі від 04 вересня 2007 року виконавчий комітет Одеської міської ради видав ОСОБА_1 14 грудня 2007 року свідоцтво про право власності на підвальні нежитлове приміщення № неж/3сек, площею 365,2 кв. м, відображені у технічному паспорті від 10 грудня 2007 року, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

28 лютого 2008 року ОСОБА_1 продав ОСОБА_2 підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек, загальною площею 365,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується договором купівлі-продажу, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського округу Петровською О. В. та зареєстрованим у реєстрі за № 252.

28 лютого 2008 року між ОСОБА_2 і АБ «Форум» укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського округу Петровською О. В., та зареєстрований у реєстрі за № 255 за умовами якого для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 28 лютого 2008 року № 0040/08/08-N ОСОБА_2 передав в іпотеку підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек, загальною площею 365,2 кв. м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

02 квітня 2019 року в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено зміни в частині іпотекодержателя: АБ «Форум» замінено на ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» за іпотечним договором від 28 лютого 2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Петровською О. В., іпотекодавець ОСОБА_2 .

На підставі свідоцтва від 29 жовтня 2021 року № 378, виданого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Червинською Н. Є., за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» зареєстроване право власності на підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек, загальною площею 365,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , про що зроблено запис про право власності в Державному реєстрі речових прав нерухоме майно за № 44740233.

З висновку експерта від 23 листопада 2021 року № ЕС-2502-1-1886.21 відомо, що за результатами порівняння планів досліджуваних приміщень, наданих у копії технічного паспорта на громадський будинок АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 26 грудня 2006 року, виданого ЗАТ «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд», та в копії технічного паспорта на підвальні нежитлові приміщення № неж/3сек. в житловому будинку АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 28 лютого 2008 року та виданого на ім`я ОСОБА_2 , підвальні приміщення позначені у виданому ЗАТ «Будівельно-монтажне управління № 9 «Одесбуд» технічному паспорті від 26 грудня 2006 року під № VI, VII, VIIІ, IX, X, XI, XII, XIII, загальною площею 365,2 кв. м, та підвальні нежитлові приміщення позначені на виданому на ім`я ОСОБА_2 технічному паспорті від 28 лютого 2008 року під № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, загальною площею 365,2 кв. м, є одним і тим самим об`єктом, який належить до допоміжних приміщень.

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційних скарг, дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам оскаржуване судове рішення відповідає не повною мірою.

Згідно зі статтею 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У частині першій статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Звертаючись до суду з позовом, ОСББ «Ювілейне» посилалося на те, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним та, відповідно, обмеженим у цивільному обороті, а тому воно не могло набуватися у власність і передаватися в іпотеку. Це допоміжне приміщення відчужено без згоди всіх співвласників багатоквартирного будинку та обмежує доступ до інженерних комунікацій і користування цим приміщенням співвласникам.

Скасовуючи рішення місцевого суду та ухвалюючи нове про відмову в задоволенні позову, апеляційний суд виходив з того, що задоволення позовних вимог ОСББ «Ювілейне» про визнання недійсним договору про пайову участь у будівництві, визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності, визнання недійсним іпотечного договору, скасування державної реєстрації права власності на підвальне приміщення не призведе до відновлення володіння мешканцями будинку вказаним майном, а отже, зазначені вимоги не є ефективними засобами захисту прав позивача у цій справі.

Верховний Суд не погоджується з висновками суду апеляційної інстанцій з огляду на таке.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61?12101св23), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У статті 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до частини першої статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17).

Отже, законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц).

У постанові Верховного Суду від 24 травня 2023 року у справі № 554/8296/21 викладено висновок про те, що співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Визначальним у спорах за позовом співвласників багатоквартирного будинку щодо захисту прав на спільне майно багатоквартирного будинку є визначення правового режиму такого майна, тобто, чи належить воно до допоміжного приміщення в структурі житлового будинку, яким чином таке приміщення або його частину передано у приватну власність, та чи здійснена така передача за згодою співвласників.

Верховний Суд раніше робив висновки щодо захисту прав власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Так у постанові Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19 зазначено, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 26 жовтня 2022 року у справі № 916/2022/21.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (у спорі щодо незаконного переобладнання горища багатоквартирного будинку) викладено висновок, зокрема, про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості, й речове право на них не може бути зареєстроване. Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.

У постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 711/10912/17 (провадження № 61-45272св18) вказано, що під час судового розгляду відповідачами не було спростовано належними та допустимими доказами, що спірне підсобне приміщення не належить співвласникам будинку та має інший правовий статус ніж визначений законом для таких приміщень. Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що відповідачі розпорядилися майном, а саме: підвальним підсобним приміщенням, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам спірного житлового будинку. Укладанням оспорюваної додаткової угоди до інвестиційного договору з наступною державною реєстрацією права власності на підвальне підсобне приміщення цього житлового будинку відповідачі позбавили співвласників будинку права спільної сумісної власності на це приміщення. З такими висновками погодився й Верховний Суд».

У постанові від 06 квітня 2022 року справа № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21) Верховний Суд виснував, що, установивши, що спірні приміщення належать до допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку, суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для задоволення позову. Тому було задоволено вимоги про визнання недійсним договору дарування та скасування запису про державну реєстрацію права власності.

У постанові Верховного Суду від 25 липня 2024 року справа № 756/10964/19 (провадження № 61-7434св24) як належні способи захисту прав співвласників допоміжних приміщень було визнано визнання недійсним договору та скасування рішення державного реєстратора.

У постанові від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21 (провадження № 61?11771св24) Верховний Суд зазначив, що суди не врахували, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають специфічний правовий режим, і такі способи захисту як визнання недійсним правочину, так і оспорювання рішень та записів реєстратора, можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.

У справі, що переглядається, задовольняючи позов, суд першої інстанції погодився з тим, що спірні приміщення мають статус допоміжних.

Суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позову через обрання позивачем неналежного способу захисту прав.

Водночас апеляційний суд не врахував, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У разі позбавлення власника володіння нерухомим майном таке введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься тільки в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14?93цс20)).

Для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку на допоміжне приміщення не вимагається введення їх у володіння цим приміщенням шляхом подання віндикаційного позову.

Зазначена правова позиція стосується таких допоміжних приміщень, які є складовою частиною багатоквартирного будинку та належать власникам квартир у ньому на праві спільної сумісної власності.

В оцінці спірних правовідносин Верховний Суд враховує і таке.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). 

Частина друга статті 16 ЦК України визначає конкретні способи захисту цивільних прав та інтересів, як-то: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу (частина третя статті 16 ЦК України).

У частині другій - четвертій статті 13 ЦК України визначено, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. 

У статті 203 ЦК України закріплені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України). Стаття 216 ЦК України регулює правові наслідки недійсності правочину, зокрема її частина перша передбачає реституцію.

Верховний Суд раніше вже виснував, що належним способом захисту порушених прав співвласників багатоквартирного житлового будинку на допоміжні приміщення у ньому може бути визнання недійсним договору (див. постанови Верховного Суду від 25 липня 2024 року у справі № 756/10964/19, від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21), зокрема того, за яким нежитлове (підвальне) приміщення було придбане покупцем без згоди цих співвласників. Зазначене не виключає можливість застосування ОСББ як способу захисту вимоги про витребування, якщо ОСББ має намір зареєструвати право власності на відповідне приміщення за собою. Проте відмова у задоволенні вимоги ОСББ про визнання недійсним договору купівлі-продажу через неналежність і неефективність цього позову не узгоджується з відповідними висновками Верховного Суду. Отже, суди першої й апеляційної інстанцій помилково виснували про неефективність для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Законодавство не передбачає, що може бути лише один ефективний та належний спосіб захисту інтересу та/або порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. За певних законодавчих умов, якщо визнання правочину недійсним не є обов`язковою умовою реалізації можливостей захисту прав, наданих статтею 388 ЦК України, то це ще не означає, що таке визнання правочину недійсним не може бути самостійним, не менш ефективним способом захисту, якщо він відповідно до умов законодавства призводить до досягнення мети - захисту права та/або інтересу.

Таким чином, безпідставним є висновок апеляційного суду про те, що задоволення позову про визнання недійсним договору про пайову участь у будівництві, визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності, визнання недійсним іпотечного договору, скасування державної реєстрації права власності на спірне приміщення не призведе до відновлення прав мешканцями багатоквартирного будинку вказаним майном.

Відмовивши у позові через обрання позивачами неналежного та неефективного способу захисту своїх прав, суд апеляційної інстанцій не розглянув справу по суті та не надав оцінки встановленим обставинам стосовно обґрунтованості кожної із позовних вимог та наявності порушеного права позивача.

З огляду на це не можуть бути залишені в силі і рішення місцевого суду по суті вирішеного спору та додаткове рішення про розподіл судових витрат, адже апеляційний суд не переглянув справу по суті заявленого спору.

Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які суди не дослідили, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, згідно з частиною четвертою статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. 

Враховуючи наведені обставини, оскаржувані постанови апеляційного суду підлягають скасуванню з переданнямсправи на новий розгляд до апеляційного суду.

Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 

УХВАЛИВ:

Касаційні скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ювілейне» задовольнити частково. 

Постанови Одеського апеляційного суду від 08 квітня 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до апеляційного суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	А. Ю. Зайцев 	
Судді:	Д. А. Гудима 	
	Є. В. Коротенко   Є. В. Краснощоков 	
	М. Ю. Тітов