ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

04 лютого 2026 року
м. Київ

справа № 367/5795/18
провадження № 61-8048св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Ступак О. В.. Шиповича В. В.,

учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті»,
відповідач - ОСОБА_1 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Тернюк Єлизавета Володимирівна , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» на заочне рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 грудня 2024 року у складі судді Шестопалової Я. В. та постанову Київського апеляційного суду від 21 травня 2025 року у складі колегії суддів: Стрижеуса А. М., Поливач Л. Д., Шкоріної О. І.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У серпні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» (далі - ТОВ «Аверс-Сіті») звернулось до суду із позовом до ОСОБА_1 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору:  Тернюк Є. В. , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
2. Позов обґрунтовано тим, що 27 травня 2010 року ТОВ «Аверс-Сіті» отримало державний акт на земельну ділянку площею 4,3864 га з кадастровим номером 3210946200:01:034:0081, серія ЯИ № 270393.
3. 19 січня 2011 року товариство отримало дозвіл ДАБІ № 15/11 на виконання будівельних робіт з об?єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_1 .
4. 14 вересня 2011 року ТОВ «Аверс-Сіті» звернулось з актом № 870 готовності об?єкта до експлуатації (житлового будинку АДРЕСА_2 з вбудованими приміщеннями) про видачу сертифікату відповідності закінченого будівництва до ДАБІ.
5. 16 вересня 2011 року житловий будинок АДРЕСА_3 було введено в експлуатацію.
6. 22 вересня 2011 року виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради Київської області було прийнято рішення № 270, згідно з яким було надано дозвіл на оформлення свідоцтв про право власності на об?єкти нерухомого майна (на всі квартири, зокрема, кв. АДРЕСА_4 на підставі сертифікату відповідності закінченого будівництвом об?єкта серія КС № 16411043016 від 16 вересня 2011 року.
7. 30 вересня 2011 року постановою заступника начальника управління ГСУ МВС України Мамки Г. М. від 28 вересня 2011 року було накладено арешт на квартиру АДРЕСА_5 , реєстраційний номер обтяження 11672515.
8. 29 лютого 2016 року арешт з квартири АДРЕСА_5 було знято на підставі постанови Генеральної прокуратури України від 17 лютого 2016 року.
9. 03 березня 2016 року постановою державного виконавця відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України Башілова В. О. про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження було знову накладено арешт на все майно ТОВ «Аверс-Сіті», на підставі чого останній не мав можливості здійснити реєстрацію речових прав на квартиру АДРЕСА_5 .
10. 27 квітня 2018 року постановою Державного виконавця про закінчення виконавчого провадження було припинено чинність арешту ТОВ «Аверс-Сіті» та скасовано інші заходи примусового виконання рішення.
11. 04 липня 2017 року ОСОБА_1 зареєстрував за собою право власності на підставі наступних документів: договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: С348, виданий 30 квітня 2010 року, видавник: ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 ; акт приймання-передачі майнових прав, серія та номер: бн, виданий 08 грудня 2011 року, видавник: ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 ; довідка-підтвердження, серія та номер: 15/10/10-348, виданий: 15 жовтня 2010 року, видавник: ТОВ «Аверс-Сіті».
12. Позивач вказував, що приватним нотаріусом Тернюк Є. В. не було враховано того факту, що станом на дату державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 існувала заборона в ДРРПНМ.
13. Посилався на те, що з урахуванням обтяжень та забороною на вчинення державними реєстраторами будь-яких дій приватний нотаріус не мав прав вчиняти дії щодо нерухомого майна та майнових прав ТОВ «Аверс-Сіті», а також товариство не мало можливості зареєструвати право власності на квартиру АДРЕСА_5 до моменту скасування всіх обтяжень на нерухоме майно.
14. Враховуючи викладене, товариство просило суд визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36013284 від 06 липня 2017 року 12:23:52, прийняте приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Тернюк Є. В.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
15. Заочним рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 03 грудня 2024 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
16. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що вимоги позивача про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є неефективним способом захисту товариства, яке є власником спірного нерухомого майна, оскільки належним способом захисту є пред`явлення вимоги про витребування майна (віндикаційний позов).
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
17. Постановою Київського апеляційного суду від 21 травня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Аверс-Сіті» залишено без задоволення, апеляційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково.
18. Заочне рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 грудня 2024 року змінено, виключено з мотивувальної частини рішення посилання суду на те, що ТОВ «Аверс-Сіті» є власником спірного нерухомого майна.
19. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
20. Змінюючи рішення місцевого суду, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про обрання позивачем неефективного способу захисту порушеного права. Водночас, апеляційний суд зазначив, що місцевим судом було необґрунтовано встановлено, що власником спірної квартири є ТОВ «Аверс-Сіті».
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
21. У червні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Аверс-Сіті».
22. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 21 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
23. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
24. У касаційній скарзі ТОВ «Аверс-Сіті», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та задовольнити позовні вимоги.
25. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
недослідження зібраних в справі доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
26. Касаційна скарга мотивована тим, що судами не враховано, що з урахуванням того, що ТОВ «Аверс-Сіті» є замовником будівництва та власником земельної ділянки, тому положення статті 876 ЦК України визначають товариство як власника нерухомого майна, що знаходиться на відведеній йому земельній ділянці.
27. Посилається на те, що наявні обтяження нерухомого майна не дозволяли вчинити дії щодо реєстрації нерухомого майна.
28. Крім того, заявник вказує, що вимога про скасування рішення про державну реєстрацію є ефективним способом захисту.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
29. У серпні 2025 року до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу ТОВ «Аверс-Сіті» від представника ОСОБА_3 - ОСОБА_5 , у якому вказано, що оскаржувані судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
30. 27 травня 2010 року ТОВ «Аверс-Сіті» отримало державний акт на земельну ділянку Серія ЯИ № 270393, що підтверджує право власності ТОВ «Аверс-Сіті» на земельну ділянку площею 4,3864 га з кадастровим номером: 3210946200:01:034:0081.
31. 19 січня 2011 року позивач отримав дозвіл ДАБІ № 15/11 на виконання будівельних робіт з об?єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_1 .
32. 14 вересня 2011 року ТОВ «Аверс-Сіті» звернулось з актом № 870 готовності об?єкта до експлуатації (житлового будинку АДРЕСА_2 з вбудованими приміщеннями) про видачу сертифікату відповідності закінченого будівництва до ДАБІ.
33. 16 вересня 2011 року житловий будинок АДРЕСА_3 був введений в експлуатацію. Даний факт підтверджується сертифікатом відповідності КС № 16411043016, який засвідчує відповідність закінченого будівництва багатоповерхового житлового будинку з об?єктами соціально-побутового призначення та багатоповерхового паркінгу.
34. 22 вересня 2011 року виконавчим комітетом Коцюбинської селищної ради Київської області було прийнято рішення № 270, згідно з яким було надано дозвіл на оформлення свідоцтв про право власності на об?єкти нерухомого майна (на всі квартири, зокрема і кв. АДРЕСА_4 на підставі сертифікату відповідності закінченого будівництвом об?єкта серія КС № 16411043016 від 16 вересня 2011року.
35. 30 вересня 2011 року постановою заступника начальника управління ГСУ МВС України Мамки Г. М. від 28 вересня 2011 року було накладено арешт на квартиру АДРЕСА_5 , реєстраційний номер обтяження 11672515 від 30 вересня 2011 16:01:02 в Реєстрі права власності на нерухоме майно.
36. 29 лютого 2016 року арешт з квартири АДРЕСА_5 було знято на підставі постанови Генеральної прокуратури України від 17 лютого 2016 року.
37. 03 березня 2016 року постановою державного виконавця відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України Башілова В. О. про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження було знову накладено арешт на все майно ТОВ «Аверс-Сіті» на підставі чого останній не мав можливості здійснити реєстрацію речових прав на квартиру АДРЕСА_5 .
38. 04 липня 2017 року ОСОБА_1 зареєстрував за собою право власності на підставі наступних документів: Договору купівлі-продажу майнових прав № С348 від 30 квітня 2010 року, який укладений між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 ; акта приймання-передачі майнових прав № б/н від 08 грудня 2011 року; довідки ТОВ «Аверс-Сіті» № 15/10/10-348 від 15 жовтня 2010 року, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 36013284, прийняте приватним нотаріусом Васильківського районного округу Тернюк Є. В.
39. Наведене вбачається з інформаційної довідки № 107042597 від 11 грудня 2017 року.
40. В свою чергу з інформаційної довідки № 107042597 від 11 грудня 2017 року вбачається, що на квартиру АДРЕСА_6 , були наявні наступні обтяження на нерухоме майно: номер запису про обтяження: 11672515, підстава виникнення обтяження: постанова про заборону відчуження № б/н від 28 вересня 2011, видавник: заступник начальника управління Мамка Г. М. ГСУ МВС України.
41. Також з інформаційної довідки № 155949151 від 12 лютого 2019 року вбачається, що у спеціальному розділі були наявні наступні обтяження на нерухоме майно: номер запису про обтяження: 13563226 (спеціальний розділ), підстава виникнення обтяження: постанова, про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчужений, серія та номер: 50162314, виданий 03 березня 2016, видавник: старший державний виконавець, відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України Башілов В. О., підстава внесених запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 28595371 від 04 березня 2016 року 12:02:46, Башілов В. О., Відділ примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства Юстиції України, м. Київ; номер запису про обтяження: 19311864 (спеціальний розділ), підстава виникнення обтяження: ухвала суду, серія та номер: справа № 911/500/17, виданий 24 лютого 2017 року, видавник: Господарський суд Київської області, підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 34141761 від 03 березня 2017 року 18:40:37, приватний нотаріус Найда О. І., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ.
42. Ухвалою Господарського суду Київської області від 24 лютого 2017 року у справі № 911/500/17 вжито заходи до забезпечення позову, забезпечено позов шляхом накладення арешту на все нерухоме майно, що належить на праві власності ТОВ «Аверс-Сіті», що буде виявлено в ході виконання ухвали суду - в межах суми заявлених позовних вимог, а саме 16 550 559 (шістнадцять мільйонів п?ятсот п?ятдесят тисяч п`ятсот п`ятдесят дев`ять) грн 26 коп., заборони суб?єктам реєстраційних дій, в тому числі, але не виключно: Відділу державної реєстрації речових прав на все нерухоме майно Державній реєстраційній службі України, Департаменту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Державної реєстраційної служби України, Головного територіального управління юстиції у Київській області та усім його державним реєстраторам, нотаріусам усіх нотаріальних округів та суб?єктам, що вчиняють реєстраційні дії з нерухомим будь-яким іншим особам, наділеним функціями державного реєстратора, вчиняти будь-які дії, пов?язані з державною реєстрацією права власності, обтяжень, іпотек, інших речових прав, їх припиненням, відміною. скасування у відношенні всього нерухомого майна.
43. 27 квітня 2018 року постановою державного виконавця про закінчення виконавчого провадження було припинено чинність арешту ТОВ «Аверс-Сіті» та скасовано інші заходи примусового виконання рішення.
44. З реєстраційної справи № 1293426032109 щодо квартири АДРЕСА_6 , вбачається, що право власності на вказану квартиру 16 липня 2017 року було зареєстроване за ОСОБА_4 .
45. З Договору купівлі-продажу, зареєстрованого в реєстрі за № 703 приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Іщук І. В. 16 липня 2017 року, вбачається, що ОСОБА_1 відчужив ОСОБА_4 квартиру за адресою: АДРЕСА_7 .
46. У свою чергу, ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу квартири серія та номер 10794, виданого 13 жовтня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П., відчужив ОСОБА_3 спірну квартиру.
47. Так, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 100373259 від 13 жовтня 2017 року вбачається, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П. 13 жовтня 2017 року було внесено відомості про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна (квартиру) за адресою: АДРЕСА_7 , за ОСОБА_3 , на підставі договору купівлі продажу квартири серія та номер 10794, виданого 13 жовтня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П.
Позиція Верховного Суду
48. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
49. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
50. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
51. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
52. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
53. Звертаючись до суду із вказаним позовом, ТОВ «Аверс-Сіті» просило суд визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 36013284 від 06 липня 2017 року 12:23:52, прийняте приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Тернюк Є. В.
Позов обґрунтовано тим, що, на думку товариства, воно протиправно позбавлено право власності на квартиру АДРЕСА_6 , оскільки така була набута ОСОБА_1 під час заборони відчуження.
Також товариство посилається на те, що не укладало з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу майнових прав від 30 квітня 2010 року, а також будь-яких інших договорів.
54. Під час розгляду справи встановлено, що ОСОБА_1 відчужив ОСОБА_4 квартиру за адресою: АДРЕСА_7 ., що підтверджується договором купівлі-продажу від 16 липня 2017 року.
55. У свою чергу, ОСОБА_4 на підставі договору купівлі продажу квартири серія та номер 10794, виданого 13 жовтня 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С. П., відчужив ОСОБА_3 спірну квартиру.
56. Із встановлених судами обставин вбачається, що на час звернення позивача до суду із вказаним позовом, власником квартири є ОСОБА_3 .
57. Статтею 41 Конституції України та статтею 319 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним і право розпоряджатися майном належить лише власникові майна.
58. Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
59. Відповідно до статті 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
60. Власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).
61. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
62. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
63. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
64. Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
65. В постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначено, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
66. Позивач із дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача. Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, і тим більше документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право. Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном. Тому не допускається відмова у віндикаційному позові, наприклад, із тих мотивів, що договір, рішення органу влади, певний документ, відомості чи запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно не визнані незаконними, або що позивач їх не оскаржив (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (пункти 99-100), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 86, 94, 147), від 5 грудня 2018 року у справі № 522/2202/15-ц (пункти 73-76), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (пункти 38-39), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (пункт 34), від 11 лютого 2020 року у справі № 922/614/19 (пункт 50), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29) тощо.
67. Вимога про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності та державної реєстрації права з припиненням відповідного речового права не є ефективним способом захисту, оскільки задоволення такої вимоги не призвело б до відновлення володіння відповідним нерухомим майном, а тому така вимога не є нерозривно пов`язаною з вимогою про витребування майна із чужого незаконного володіння. При цьому позивач у межах розгляду справи про витребування майна із чужого незаконного володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність відповідного рішення без заявлення вимоги про визнання його незаконним та скасування, оскільки таке рішення за умови його невідповідності закону не тягне правових наслідків, на які воно спрямоване.
68. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
69. За наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.
70. Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
71. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Такий запис вноситься тільки у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
72. Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника, та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем.
73. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
74. Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
75. Якщо право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, а той, який обрав позивач, може бути використаний для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких позивач звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним і відмовляє у позові (пункт 69 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі №331/6927/16-ц,провадження № 14-651цс18).
76. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20).
77. З огляду на викладене, колегія суддів погоджується із висновком судів попередніх інстанцій про те, що вимоги позивача про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не підлягає задоволенню через неефективність обраного позивачем способу захисту.
78. При цьому апеляційним судом правомірно зазначено, що ТОВ «Аверс-Сіті» звернулось з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору та витребуванню майна з чужого незаконного володіння, що є належним та ефективним способом захисту при вказаних обставинах справи (справа № 367/960/18).
79. Водночас колегією суддів відхиляються доводи заявника про те, що товариство є власником спірної квартири, оскільки під час розгляду справи останнім не надано доказів такого набуття, що свідчить про правильність висновків апеляційного суду про виключення з мотивувальної частини рішення місцевого суду вказаних посилань.
80. Доводи заявника про неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18, відхиляються колегією суддів, оскільки, з урахуванням встановлених обставин щодо неодноразового відчуження спірного майна, суди правомірно виснували про обрання позивачем неефективного способу захисту порушеного права.
81. Вказані, а також інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні заявником норм матеріального і процесуального права й зводяться до переоцінки судом доказів, що у силу вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.
82. Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального процесуального права. 
83. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують, на законність та обґрунтованість судових рішень не впливають.
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» залишити без задоволення.
2. Заочне рішення Ірпінського міського суду Київської області від 03 грудня 2024 року у незміненій частині та постанову Київського апеляційного суду від 21 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

О. В. Ступак

В. В. Шипович