ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

25 лютого 2026 року
м. Київ

справа № 756/6372/24
провадження № 61-8341св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І.Ю., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Черняк Ю. В.,

учасники справи:

позивач - заступник керівника Київської міської прокуратури, який діє в інтересах держави в особі Київської міської ради,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «П-18», Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Будкомплекс»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «П-18» на постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів: Желепи О. В., Поліщук Н. В, Сушко Л. П.,

ВСТАНОВИВ: 

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2024 року заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради доТовариства з обмеженою відповідальністю «П-18» (далі - ТОВ «П-18»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіперіон Фінанс» (далі - ТОВ «Гіперіон Фінанс»), ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Будкомплекс» (далі - ТОВ «Будкомплекс») про скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсними правочинів.

Позовна заява мотивована тим, щозгідно з договором купівлі-продажу від 11 квітня 2000 року ТОВ «Будкомплекс» набуло у власність нежитлове приміщення на АДРЕСА_1 , загальною площею 939 кв. м.
19 грудня 2013 року державним реєстратором управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Кучмою Л. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 9232550, на підставі якого за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю, загальною площею 939 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 247209180000.
18 січня 2021 року на підставі технічного паспорта від 12 лютого 2021 року, довідки про показники об`єкта нерухомого майна від 12 лютого 2021 року № 12/02/2021-1 та висновку від 12 лютого 2021 року № 12/02/2021 про можливість поділу нерухомого майна, складених ФОП ОСОБА_2 , приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділу щодо цього об`єкта нерухомого майна, загальною площею 939 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 247209180000), та погашення права власності на нього у зв`язку з поділом та одночасно прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів), індексні номери 56680295 та 56681735, на підставі яких за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення (секція 1) літ. «А», загальною площею 1 204,6 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2293879380000) та нежитлове приміщення (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2293942780000).
20 травня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділів щодо вказаних об`єктів нерухомого майна та погашення права власності на них у зв`язку із об`єднанням об`єкта нерухомого майна та прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 58238651, на підставі якого за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення літ. «А» на АДРЕСА_1 , загальною площею 2 035,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2363067580000).
Тобто нежитлові приміщення, загальними площами 1 204,6 кв. м та 831,2 кв. м, виникли внаслідок поділу об`єкта нерухомого майна загальною площею 939 кв. м, що у два рази менше за загальну площу нежитлових приміщень.
Отже, рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «Будкомплекс» на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 прийняте за відсутності законних підстав.
Надалі спірне нерухоме майно неодноразово відчужувалось і наразі належить ТОВ «П-18».
Прокурор зазначав, що у зв`язку із рішенням про державну реєстрацію за ТОВ «Будкомплекс» права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , виникла підстава для надання в оренду ТОВ «П-18» земельної ділянки поза процедурою аукціону для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку з неіснуючими технічними характеристиками. Водночас право власності ТОВ «Будкомплекс» на нежитлову будівлю на АДРЕСА_1 , загальною площею 939 кв. м, набуте на підставі договору купівлі-продажу від 11 квітня 2000 року, не оспорюється, а спірними є лише реєстраційні дії щодо протиправного збільшення площі нерухомого майна з метою заволодіння поза процедурою аукціону комунальною земельною ділянкою максимальної площі для здійснення нового будівництва багатоквартирного житлового будинку.

З урахуванням зазначеного, прокурор просив суд:
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 травня 2021 року, індексний номер 58238651, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Будкомплекс» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2363067580000);
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладений 20 липня 2021 року між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за № 1990;
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним акт прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс» від 23 липня 2021 року, за яким ОСОБА_1 передано у власність ТОВ «Гіперіон Фінанс» нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за №№ 2071, 2072;
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2021 року, індексний номер 59485265, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Гіперіон Фінанс» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладений 19 серпня 2021 року між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д. В. та зареєстрований у реєстрі за № 3457;
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 серпня 2021 року, індексний номер 59938310, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 30 січня 2025 року у складі судді Диби О. В. позовні вимоги заступника керівника Київської міської прокуратури, діючого в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ «П-18», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_3 , ТОВ «Будкомплекс» про скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсними правочинів залишено без задоволення.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку про недоведеність прокурором факту порушення прав та інтересів держави внаслідок проведення за ТОВ «Будкомплекс» реєстрації права власності на будівлю площею 2 035,8 кв. м.

Також суд першої інстанції зазначив, що пред`явлення вимог про визнання договорів щодо відчуження спірного майна недійсними є неефективним способом захисту, адже не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, тобто не відновить порушеного права позивача, який не є власником майна, відчуженого за оспорюваними договорами купівлі-продажу.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Київського апеляційного суду від 10 червня 2025 року апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено.
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 30 січня 2025 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради задоволено.
Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 травня 2021 року, індексний номер 58238651, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Будкомплекс» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2363067580000).
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладений 20 липня 2021 року між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за № 1990.
Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним акт прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс» від 23 липня 2021 року, за яким ОСОБА_1 передано у власність ТОВ «Гіперіон Фінанс» нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за № 2071, 2072.
Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2021 року, індексний номер 59485265, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Гіперіон Фінанс» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладений 19 серпня 2021 року між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д. В. та зареєстрований у реєстрі за № 3457.
Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 серпня 2021 року, індексний номер 59938310, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .
Стягнуто в рівних частках з ТОВ «П-18», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 , ТОВ «Будкомплекс» на користь Київської міської прокуратури судовий збір у загальному розмірі 56 018,00 грн.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд дійшов висновку про те, щопрокурор довів порушення прав Київської міської ради як власника земельної ділянки, за адресою якої зареєстровано нерухоме майно більшої площі, ніж фактично існувало на час набуття його у власність в установленому законом порядку. 

Апеляційний суд виходив із того, що наявність в Державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстрованого права власності ТОВ «Будкомплекс» на нежитловий будинок, загальною площею 939 кв. м, на АДРЕСА_1 до його поділу на два об`єкти нерухомості та подальше об`єднання в одне приміщення, загальною площею 2 035,8 кв. м, свідчить про суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та є наслідком порушення норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна - нежитловий будинок, загальною площею 2 035,8 кв. м, технічні характеристики якого не відповідають фактично розташованому на земельній ділянці на АДРЕСА_1 нежитловому будинку, була здійснена з метою заволодіння земельною ділянкою максимально великої площі, що надалі стало підставою для надання в оренду ТОВ «П-18» земельної ділянки більшого розміру, ніж того потребує спірна будівля, поза процедурою аукціону для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку.

Також апеляційний суд вважав, що позивач обрав належний спосіб захисту порушеного права, а тому, враховуючи відсутність законного права власності у ТОВ «Будкомплекс» на нежитлову будівлю площею 2 035,8 кв. м, дійшов висновку про те, що усі подальші дії з її відчуження та реєстрації права власності на таке майно є незаконними та підлягають скасуванню, а оспорювані договори купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна - визнанню недійсними на підставі статей 203, 215 ЦК України та відповідно до частини восьмої статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України у зв`язку з відсутністю в договорах істотних умов щодо кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів

У липні 2025 року представник ТОВ «П-18» - адвокат Мальована В. А. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення апеляційним судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарги мотивована тим, що прокурор не довів порушення прав Київської міської ради як власника земельної ділянки, оскільки на передачу в оренду земельної ділянки саме у розмірі 0,1831 га вплинув не розмір об`єкта нерухомого майна (2 035,8 кв. м), а наявність об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці, яка була сформована ще у 2008 році для реконструкції будівлі площею 939 кв. м, та перебування об`єкта нерухомого майна у власності юридичної особи приватного права - орендаря.
Оспорювані прокурором правочини і реєстраційні дії не вплинули і не могли вплинути на права та законні інтереси територіальної громади м. Києва, оскільки Київська міська рада не є стороною цих правочинів; об`єктом правочинів та реєстраційних дій є майно, яке не належить територіальній громаді м. Києва (вона не має щодо нього жодних майнових прав); стверджувана прокурором мета їх вчинення - теж не підтвердилася, оскільки розмір об`єкта нерухомого майна не вплинув ні на розмір переданої у оренду земельної ділянки, ні на процедуру передавання в оренду.
Факт реєстрації речового права на нежитлову будівлю, загальною площею 2 035,8 кв. м, не вплинув на розмір земельної ділянки, що була передана в оренду власника цього нерухомого майна на підставі рішення Київської міської ради від 23 червня 2022 року № 4839/4880, оскільки земельна ділянка була передана в тому ж розмірі, в якому вона була сформована ще у 2008 році для реконструкції будівлі саме площею 939 кв. м.
Земельна ділянка площею 0,1831 га, кадастровий номер 8000000000:78:055:0010, була сформована як об`єкт цивільних прав ще до подання заяви про передачу земельної ділянки в оренду та до вчинення оспорюваних прокурором правочинів, а тому суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що визначальним у спірних правовідносинах є не розмір будівлі, яка розташована на земельній ділянці, а факт розташування на ній належного відповідачам об`єкта нерухомого майна, який прокурором не оспорювався. Натомість площа спірного нежитлового приміщення жодним чином не вплинула на розмір наданої в оренду земельної ділянки. Наведене спростовує доводи прокурора про те, що відповідачі безпідставно отрималиспірну земельну ділянку в обхід конкурентних засад (в позаконкурсній процедурі), адже для цілей застосування частини другої статті 134 3К України площа об`єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, не має значення.
Прокурор не надав доказів на підтвердження навіть можливості формування земельної ділянки меншої чи більшої площі, що підлягає передачі ТОВ «П-18» у зв`язку із знаходженням на цій земельній ділянці спірної нежитлової будівлі.
Постанова апеляційного суду не містить обґрунтованих доводів наявності порушених прав територіальної громади та яке саме право відновить територіальна громада міста Києва внаслідок відновлення права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Будкомплекс», оскільки повернення нерухомого майна у власність міста Києва не відбулося, а передача земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:78:055:0010, площею 0,1831 га, в силу частини другої статті 134 ЗК України підлягає передачі власнику нерухомості виключно поза конкурсом, яким унаслідок задоволення позовних вимог прокурора за висновками суду апеляційної інстанції став ТОВ «Будкомплекс», у тому ж розмірі та у тих же межах.
Отже, задоволення позовнихвимог забезпечить виключно можливість відновлення прав власника на нерухоме майно ТОВ «Будкомплекс» та отримання останнім права користування вже сформованою земельною ділянкою у розмірі 0,1831 га поза процедурою аукціону.
Суд апеляційної інстанції не встановив та не обґрунтував, у чому полягає юридична заінтересованість того, щоб спірний об`єкт нерухомого майна належав саме ТОВ «Будкомплекс», адже у такому разі саме ця юридична особа набуває прав на отримання земельної ділянки у розмірі 0,1831 га без застосування процедури торгів на підставі частини другої статті 134 ЗК України, і яким чином Київська міська рада реалізує право територіальної громади міста Києва на передачу сформованої земельної ділянки у розмірі 0,1831 га із застосуванням процедури аукціону на підставі статті 134 ЗК України за наявності розміщеної на ній будівлі.
Відсутність порушення прав територіальної громади міста Києва є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Крім того, прокурор обрав неефективний спосіб захисту права/інтересу у спірних правовідносинах. Визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування державної реєстрації призвело до можливості поновлення реєстрації на спірний об`єкт за попереднім власником - ТОВ «Будкомплекс», тобто не призвело до відновлення прав та законних інтересів Київської міської ради як особи, в інтересах якої звернувся до суду прокурор, внаслідок визнання недійсними правочинів, стороною яких територіальна громада м. Києва не була.
Обраний прокурором спосіб судового захисту не призвів до декларованих прокурором цілей, оскільки у результаті задоволення позову не відбулося відновлення прав територіальної громади м. Києва, які прокурор вважав порушеними, та до повернення земельної ділянки територіальній громаді, а також до набуття територіальною громадою права на об`єкт нерухомого майна, оскільки він до оскаржуваних правочинів і реєстраційних дій не належав територіальній громаді міста Києва. Визнання недійсними оспорюваних прокурором правочинів призвело до повернення права власності на об`єкт нерухомого майна до ТОВ «Будкомплекс», що також свідчить про неможливість застосування процедури торгів для надання земельної ділянки в оренду.
Наслідком задоволення позовних вимог стало припинення права власності ТОВ «П-18» на об`єкт нерухомості; можливість поновлення у Державному реєстрі речових прав записів про право власності ТОВ «Будкомплекс» на нежитлові приміщення (секція 1) літ. «А», загальною площею 1 204,6 кв. м, та нежитлові приміщення (секція 2) літ. «А», загальною площею 831,2 кв. м, яке у 2021 році за договором купівлі-продажу продало це майно. Отже, прокурор домагається захисту інтересів приватної компанії, а не «інтересів держави».
Апеляційний суд не врахував, що право власності на земельну ділянку площею 0,1831 га, кадастровий номер 8000000000:78:055:0010, на АДРЕСА_1 з 22 лютого 2008 року зареєстровано у Державному земельному кадастрі за Київською міською радою, а з 09 листопада 2021 року - у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради. Ні право власності на вказану земельну ділянку, ні право користування до жодного з відповідачів не переходило та не реєструвалося за ними.ТОВ «Будкомплекс», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 не були ні користувачами, ні власниками земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно.
Оскільки у попереднього власника (відчужувача) об`єкта нерухомості не було оформленого права користування земельною ділянкою, ТОВ «П-18» на підставі частини одинадцятої статті 120 ЗК Українизвернулось у листопаді 2022 року до Київської міської ради для отримання земельної ділянки в оренду згідно з частиною другою статті 134 ЗК України, оскільки у ТОВ «П-18» виник обов`язок оформити право користування земельною ділянкою у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно.
Водночас чинне законодавство не забороняє відчуження нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, права на яку не оформлені відповідно до вимог земельного законодавства.
З переходом права власності на будівлю не відбулося ні переходу права власності, ні права користування на земельну ділянку, а тому безпідставним є висновки суду апеляційної інстанції щодо недійсності укладених правочинів у зв`язку з відсутністю в договорах такої істотної умови, як кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на такий об`єкт.
Крім того, прокурор ініціював цей спір з метою штучного створення преюдиції, що є зловживанням процесуальними правами. Справа № 910/20100/23 за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури до Київської міської ради, ТОВ «П-18» про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради № 4839/4880 від 23 червня 2022 року про передачу ТОВ «П-18» в оренду на 5 років земельної ділянки площею 0,1831 га, кадастровий номер 8000000000:78:055:0010, для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок, визнання недійсним договору оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію прав на земельну ділянку за ТОВ «П-18» перебуває на розгляді в господарському суді.

Підставами касаційного оскарження постанови апеляційного суду заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158 гс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц (провадження № 14-104цс19), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19), від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20), від 14 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20 (провадження № 12-61гс21), від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) та у постановах Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 462/5804/16-ц (провадження № 61-39342св18), від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17, від 03 березня 2021 року у справі № 910/12366/18, від 19 січня 2022 року у справі № 922/461/21, від 13 липня 2022 року у справі № 201/7705/19 (провадження № 61-13342св21), від 07 вересня 2022 року у справі № 388/1869/18 (провадження № 61-6965св21), від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), від 07 травня 2025 року у справі № 274/4247/23 (провадження № 61-7085св24).

Доводи інших учасників справи

У серпні 2025 року представник Київської міської прокуратури Колодчина Р. В. подала відзив на касаційну скаргу, в якому просила відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити судове рішення апеляційного суду без змін як таке, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

У січні 2026 року до Верховного Суду від представника ТОВ «П-18» - адвоката Мальованої В. А. надійшли письмові пояснення. Указані додаткові пояснення у справі, які по суті є доповненням до касаційної скарги, подані до Верховного Суду поза строком на касаційне оскарження, а питання про поновлення цього строкуне ставиться, тому вони залишаються без розгляду (див.: пункти 41-43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 761/16124/15-ц (провадження №14-184цс20)).

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 02 липня 2025 року для розгляду справи визначено такий склад колегії: суддя-доповідач - Коломієць Г. В. та судді, які входять до складу колегії: Гулько Б. І., Луспеник Д. Д.

Ухвалою Верховного Суду від 08 липня 2025 року касаційну скаргу залишено без руху та надано строк для усунення недоліків касаційної скарги.

Ухвалою Верховного Суду від 16 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

У липні 2025 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи.

Ухвалою Верховного Суду від 01 вересня 2025 року клопотання представника ТОВ «П-18» - адвоката Мальованої В. А. про зупинення дії постанови Київського апеляційного суду від 10 червня 2025 року задоволено. Зупинено дію постанови Київського апеляційного суду від 10 червня 2025 року до закінчення касаційного перегляду справи.

Ухвалою Верховного Суду від 16 жовтня 2025 року справу призначено до розгляду колегією у складі п`яти суддів.

Системою автоматизованого розподілу справ, у зв`язку з відставкою судді Гулька Б. І., проведено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями (протокол від 05 лютого 2026 року) визначено суддю-доповідача - Коломієць Г. В. та суддів, які входять до складу колегії: Гулейкова І. Ю., Лідовця Р. А., Луспеника Д. Д., Черняк Ю. В.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю на АДРЕСА_1 , загальною площею 939 кв. м, здійснена на підставі свідоцтва про право власності від 19 квітня 1997 року за Мінською районною радою народних депутатів. Надалі право власності на вказану нежитлову будівлю перейшло до МПП фірма «КОМЕТА-К» на підставі договору купівлі-продажу від 04 червня 1997 року, укладеного з Мінською районною радою народних депутатів.

МПП фірма «КОМЕТА-К» на підставі договору купівлі-продажу від 24 жовтня 1997 року здійснило відчуження цього об`єкта нерухомого майна АТЗТ «Агрокомплекс «ОМЕГА», яке згодом продало його ТОВ «Будкомплекс» за договором купівлі-продажу від 11 квітня 2000 року.

У 2005 році КП «Київський інститут земельних відносин» розробив Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Будкомлекс» для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на АДРЕСА_1 .

Надалі рішенням Київської міської ради від 24 травня 2007 року № 719/1380 затверджено Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Будкомплекс» для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на АДРЕСА_1 .

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру на земельну ділянку від 26 жовтня 2020 року, на підставі вказаного проекту, сформована земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:055:0010, загальною площею 0,1831 га; місце розташування: АДРЕСА_1 ; власник: Київська міська рада; вид права: право власності; вид використання земельної ділянки: для реконструкції нежитлового будинку під житловий, дата державної реєстрації земельної ділянки: 22 лютого 2008 року.

14 лютого 2008 року між Київською міською радою та ТОВ «Будкомплекс» був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:055:0010, загальною площею 0,1831 га, для реконструкції нежитлового будинку під житловий, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. та зареєстрованим у реєстрі за № 195. Договір зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблений запис 22 лютого 2008 року за № 78-6-00517 у Книзі записів державної реєстрації договорів. Строк дії договору оренди - до 14 лютого 2013 року.

19 грудня 2013 року на підставі рішення державного реєстратора управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Кучми Л. В. (з відкриттям розділу), індексний номер 9232550, відбулася державна реєстрація за ТОВ «Будкомплекс» права власності на нежитлову будівлю, загальною площею: 939 кв. м, місце розташування: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 247209180000.

На підставі розпорядження Київського міського голови від 19 лютого 2016 року № 125/1 «Про перейменування бульвару, вулиць, площі та провулків у місті Києві» вулиця Полупанова була перейменована на вулицю Пріорська.

18 лютого 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділу щодо об`єкта нерухомого майна на АДРЕСА_1 , загальною площею 939 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 247209180000), та погашення права власності на нього у зв`язку з поділом та одночасно прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділів) індексні номери 56680295 та 56681735, на підставі яких за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення (секція 1) літ. «А», загальною площею 1 204,6 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2293879380000) та нежитлове приміщення (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2293942780000). Поділ здійснений на підставі технічного паспорта на групу нежитлових приміщень секція 1 від 12 лютого 2021 року, технічного паспорта на групу нежитлових приміщень секція 2 від 12 лютого 2021 року, довідки про показники об`єкта нерухомого майна від 12 лютого 2021 року № 12/02/2021-1 та висновку від 12 лютого 2021 року № 12/02/2021 про можливість поділу нерухомого майна, відповідно до якого загальна площа збільшилася внаслідок неврахування раніше влаштованих приміщень в підвалі під дворовим покриттям та приміщень у горищному просторі, складених ФОП ОСОБА_2 

20 травня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відомості про закриття розділів (індексні номери 56680295 та 56681735) щодо нежитлових приміщень (секція 1) літ. «А», загальною площею 1 204,6 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2293879380000), та нежитлових приміщень (секція 2) літ. «А», загальною площею: 831,2 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2293942780000), та погашення права власності на них у зв`язку із об`єднанням об`єкта нерухомого майна та прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 58238651, на підставі якого за ТОВ «Будкомплекс» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення літ. «А» на АДРЕСА_1 , загальною площею 2 035,8 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2363067580000).

Об`єднання здійснено на підставі технічного паспорта від 06 травня 2021 року, висновку від 06 травня 2021 року № 06/05/2021 щодо технічної можливості об`єднання об`єктів нерухомого майна, довідки від 06 травня 2021 року № 06/005/2021, складених ФОП ОСОБА_2 .

У 2021 році на підставі рішення Київської міської ради від 10 вересня 2015 року № 958/1822 «Про інвентаризацію земель м. Києва» та відповідно до укладеного 28 квітня 2021 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 та ТОВ «Будкомплекс» договору на виконання інженерно-геодезичних робіт № 28-04/21, розроблена технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель ТОВ «Будкомплекс» для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок на АДРЕСА_1 з метою внесення відомостей до Державного земельного кадастру про код КВЦПЗ.

20 липня 2021 року між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за № 1990. Рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .

23 липня 2021 року на підставі акта прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 передав у власність ТОВ «Гіперіон Фінанс» нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за №№ 2071, 2072. Рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2021 року, індексний номер 59485265, зареєстровано право власності за ТОВ «Гіперіон Фінанс» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .

19 серпня 2021 року між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18» укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д. В. та зареєстрований у реєстрі за № 3457. Рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 серпня 2021 року, індексний номер 59938310, зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, що на АДРЕСА_1 .

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 січня 2024 року земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:78:055:0010, загальною площею 0,1831 га, що розташована у АДРЕСА_1 , зареєстрована на праві власності за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради; категорія земель - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, вид використання - для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок; дата державної реєстрації земельної ділянки: 09 листопада 2021 року 09:32:19.

Рішенням Київської міської ради від 23 червня 2022 року № 4839/4880 вирішено передати ТОВ «П-18» в оренду на 5 років земельну ділянку з площею 0,1831 га, кадастровий номер 8000000000:78:055:0010, для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок (код виду цільного призначення - 02.03, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку) на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга ТОВ «П-18» підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам судові рішення не відповідають.

Згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

У статті 129 Конституції України визначено, що суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства є, зокрема, забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення.

Ці засади є конституційними гарантіями права на судовий захист.

Щодо позовних вимог до ТОВ «П-18», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ТОВ «Будкомплекс»

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Важливість визначення юрисдикції підтверджується як закріпленням у Конституції України принципу верховенства права, окремими елементами якого є законність, правова визначеність та доступ до правосуддя, так і прецедентною практикою Європейського суду з прав людини.

Поняття «суд, встановлений законом» включає в себе, зокрема, таку складову, як дотримання усіх правил юрисдикції та підсудності. 

Судова юрисдикція - це інститут права, покликаний розмежувати між собою компетенцію як різних ланок судової системи, так і різних видів судочинства - цивільного, кримінального, господарського та адміністративного.
Критеріями розмежування судової юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб`єктний склад правовідносин, предмет спору та характер спірних матеріальних правовідносин. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ.

Юрисдикційність спору залежить від характеру спірних правовідносин, правового статусу суб`єкта звернення та предмета позовних вимог, а право вибору способу судового захисту належить виключно позивачеві.

Згідно з частиною першою статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо: захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, інших правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства.

Положеннями частини другої статті 4 ГПК України передбачено, що юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Зазначене право на звернення до суду може бути реалізоване у визначеному процесуальним законом порядку, оскільки воно зумовлене дотриманням процесуальної форми, передбаченої для цього чинним законодавством, а також установленими ним передумовами для звернення до суду.

Згідно з пунктами 1, 6 частини першої статті 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема:
- справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці;
- справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.

Отже, розмежування компетенції судів з розгляду спорів здійснюється відповідно до їх предмета та суб`єктного складу учасників. У порядку цивільного судочинства можуть розглядатися будь-які справи, в яких хоча б одна зі сторін є фізичною особою, якщо їх вирішення не віднесено до інших видів судочинства. Спори, сторонами в яких є юридичні особи та фізичні особи - підприємці, про захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів розглядаються господарськими судами.

У справі, яка переглядається, предметом позову є вимоги прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ «П-18», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ОСОБА_1 , ТОВ «Будкомплекс» про:
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 травня 2021 року, індексний номер 58238651, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Будкомплекс» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2363067580000);
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладеного 20 липня 2021 року між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за № 1990;
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 ;
- визнання недійсним акта прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс» від 23 липня 2021 року, за яким ОСОБА_1 передав у власність ТОВ «Гіперіон Фінанс» нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за №№ 2071, 2072;
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2021 року, індексний номер 59485265, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Гіперіон Фінанс» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 ;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладений 19 серпня 2021 року між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д. В. та зареєстрований у реєстрі за № 3457;
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 серпня 2021 року, індексний номер 59938310, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .

Тобто учасниками спору щодо позовних вимог про: скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 травня 2021 року, індексний номер 58238651, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Будкомплекс» на спірне нерухоме майно; визнання недійсним акта прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс» від 23 липня 2021 року; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2021 року, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Гіперіон Фінанс» на спірне нерухоме майно; визнання недійсним договору купівлі-продажу від 19 серпня 2021 року, укладеного між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18»; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 серпня 2021 року, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на спірне нерухоме майно, є, зокрема, юридичні особи: ТОВ «Будкомплекс», ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18».

Отже, судові рішення в частині позовних вимог заступника керівника Київської міської прокуратури, діючого в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ «П-18», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ТОВ «Будкомплекс» про державну реєстрацію, визнання недійсними правочинів слід скасувати, а провадження у частині вказаних позовних вимог за своїм суб`єктним складом підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.

Подібних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 757/21143/15-ц (провадження № 14-112цс18) та від 09 жовтня 2019 року у справі № 201/9139/18 (провадження № 14-321цс19), а також Верховний Суд у постанові від 08 травня 2024 року у справі № 676/186/20 (провадження № 61-18829св21).

Водночас, Верховний Суд звертає увагу на те, що вказані вимоги заступника керівника Київської міської прокуратури, який діє в інтересах держави в особі Київської міської ради, є самостійними вимогами до ТОВ «П-18», ТОВ «Гіперіон Фінанс», ТОВ «Будкомплекс».

Згідно з частиною четвертою статті 188 ЦПК України не допускається об`єднання в одне провадження кількох вимог, які належить розглядати в порядку різного судочинства, якщо інше не встановлено законом.

З огляду на викладене, суди не врахували зазначених норм процесуального права, у зв`язку з чим дійшли помилкового висновку про розгляд позовних вимог юридичної особи до інших юридичних осіб про державну реєстрацію, визнання недійсними правочинів у порядку цивільного судочинства. 

Натомість судам першої та апеляційної інстанцій слід було закрити провадження у справі в частині вирішення вказаних позовних вимог, оскільки спір в цій частині підлягає розгляду в порядку господарського судочинства.

За таких обставин судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій у цій справі у вказаній частині підлягають скасуванню із закриттям провадження у справі, оскільки цей спір не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, а належить до компетенції господарських судів України.

Крім того, оскільки процесуальні порушення щодо визначення юрисдикції спору допущені судами першої та апеляційної інстанцій, унеможливили встановлення всіх обставин справи, Верховний Суд не перевіряє інші доводи касаційної скарги ТОВ «П-18» щодо суті вирішення вказаних позовних вимог.

На виконання вимог частини першої статті 256 ЦПК України колегія суддів роз`яснює, що прокурор має право протягом десяти днів з дня отримання цієї постанови звернутися до Верховного Суду із заявою про направлення справи у вказаній частині вимог до відповідного суду господарської юрисдикції.

Щодо позовних вимог до ОСОБА_1 . 

У справі, яка переглядається, предметом позову є вимоги прокурора в інтересах держави в особі Київської міської ради до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 20 липня 2021 року, укладеного між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 .

У частині першій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Приватноправовими нормами визначено обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 42), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі № 904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямованим на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно із частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин другої та третьої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли у зв`язку із вчиненням особами нікчемного правочину та внаслідок визнання його недійсним.

Враховуючи встановлені обставини справи, колегія суддів вважає, що прокурор обрав неефективний спосіб захисту порушених прав, оскільки вирішення позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 20 липня 2021 року, укладеного між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , та скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, тобто не відновить порушеного права Київської міської ради, яка не є власником майна, відчуженого за оспорюваним договором купівлі-продажу.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладеного 20 липня 2021 року між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за № 1990, та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , з підстав неефективного способу захисту.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина третя статті 400 ЦПК України).

Суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині; скасувати судові рішення суду першої та апеляційної інстанцій у відповідній частині і закрити провадження у справі чи залишити позов без розгляду у відповідній частині (пункти 4, 5 частини першої статті 409 ЦПК України).

Згідно зі статтею 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Відповідно до частини першої статті 414 ЦПК України судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в касаційному порядку повністю або частково з закриттям провадження у справі або залишенням позову без розгляду у відповідній частині з підстав, передбачених статтями 255 та 257 цього Кодексу.

Суд закриває провадження у справі, якщо справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства (пункт 1 частини першої статті 255 ЦПК України).

Порушення правил юрисдикції загальних судів, визначених статтями 19-22 цього Кодексу, є обов`язковою підставою для скасування рішення незалежно від доводів касаційної скарги (частина друга статті 414 ЦПК України).

За таких обставин рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду у цій справі в частині вирішення позовних вимог заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 травня 2021 року, індексний номер 58238651, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Будкомплекс» на спірне нерухоме майно; визнання недійсним акта прийому-передачі негрошового внеску до статутного капіталу ТОВ «Гіперіон Фінанс» від 23 липня 2021 року; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 липня 2021 року, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «Гіперіон Фінанс» на спірне нерухоме майно; визнання недійсним договору купівлі-продажу від 19 серпня 2021 року, укладеного між ТОВ «Гіперіон Фінанс» та ТОВ «П-18»; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 серпня 2021 року, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ «П-18» на спірне нерухоме майно, не відповідають вимогам статті 263 ЦПК України та ухвалені з порушенням норм процесуального права, що в силу пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України є підставою для їх скасування із закриттям провадження у справі.

Постанова апеляційного суду в частині вирішення позовних вимог заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , укладеного 20 липня 2021 року між ТОВ «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. Є. та зареєстрований у реєстрі за № 1990, та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, індексний номер 59365612, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю літ. «А», загальною площею 2 035,8 кв. м, на АДРЕСА_1 , підлягає скасуванню із залишенням у силі в цій частині рішення суду першої інстанції.

Щодо наслідків закриття провадження у справі на підставі пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України

Якщо провадження у справі закривається з підстави, визначеної пунктом 1 частини першої статті 255 цього Кодексу, суд повинен роз`яснити позивачеві, до юрисдикції якого суду віднесено розгляд справи. Суд апеляційної або касаційної інстанції повинен також роз`яснити позивачу про наявність у нього права протягом десяти днів з дня отримання ним відповідної постанови звернутися до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією, крім випадків об`єднання в одне провадження кількох вимог, які підлягають розгляду в порядку різного судочинства. Заява подається до суду, який прийняв постанову про закриття провадження у справі (частина перша статті 256 ЦПК України).

Отже, закінчивши касаційний розгляд і закриваючи провадження у справі на підставі пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України, суд касаційної інстанції має роз`яснити позивачу про наявність у нього права протягом десяти днів з дня отримання ним відповідної постанови звернутися до суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією, крім випадків об`єднання в одне провадження кількох вимог, які підлягають розгляду в порядку різного судочинства.

З огляду на те, що колегія суддів вирішила на підставі пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України закрити провадження у справі, вона, відповідно до частини першої статті 256 ЦПК України, роз`яснює позивачу його право протягом десяти днів з дня отримання цієї постанови звернутися до Верховного Суду із заявою про направлення справи до відповідного суду господарської юрисдикції.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 414, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «П-18» задовольнити частково.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 30 січня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2025 року в частині вирішення позовних вимог заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «П-18», Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіперіон Фінанс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Будкомплекс» про скасування рішень про державну реєстрацію, визнання недійсними правочинів скасувати, провадження у частині вказаних позовних вимог закрити.

Роз`яснити заступнику керівника Київської міської прокуратури, який діє в інтересах держави в особі Київської міської ради, що розгляд зазначених позовних вимог віднесено до юрисдикції господарських судів. 

Постанову Київського апеляційного суду від 10 червня 2025 року в частині вирішення позовних вимог заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного 20 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Будкомплекс» та ОСОБА_1 , та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2021 року, на підставі якого зареєстровано право власності за ОСОБА_1 , скасувати, а рішення Оболонського районного суду міста Києва від 30 січня 2025 року в цій частині залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник 

Судді: І. Ю. Гулейков

Г. В. Коломієць

Р. А. Лідовець

Ю. В. Черняк