ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 лютого 2026 року 
м. Київ

cправа № 910/2211/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:
позивача - Поліщук М. В. (у порядку самопредставництва),
відповідача - Безносик А. О. (адвокат),

розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф"
на рішення Господарського суду міста Києва від 03.06.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 у справі
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф"
про стягнення 2 329 972,73 грн

Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У лютому 2025 року Київська міська рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф" про стягнення 2 329 972,73 грн неправомірно збережених грошових коштів.
2. Позовні вимоги обґрунтовано фактичним безоплатним використанням відповідачем земельної ділянки територіальної громади.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.06.2025 (суддя - Кирилюк Т. Ю.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 (судді: Гончаров С. А. - головуючий, Сибіга О. М., Тищенко О. В.), позов задоволено повністю.
4. Судові рішення мотивовано тим, що з моменту придбання нежитлових будівель, які розташовані на спірній земельній ділянці, до моменту врегулювання земельних відносин договором оренди відповідач фактично зберіг грошові кошти, які мали бути направлені на оплату землекористування.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. У касаційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф" просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 03.06.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 у справі № 910/2211/25, прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД ЛАЙФ" про стягнення коштів в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, а саме пункт 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України (відповідно до якого не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки) без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, у постановах Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24, від 15.10.2019 у справі № 922/1379/18, від 02.06.2021 у справі № 201/2956/19, від 05.08.2024 у справі № 922/2060/20.
Крім того скаржник наголошує на порушенні судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суди не дослідили належних доказів, що є порушенням вимог статей 86, 236, 237, 238, 282 ГПК України щодо ухвалення судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи у сукупності (пункт 8.51 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 907/882/22).
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Київська міська рада у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.
Розгляд справи Верховним Судом 
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф" на рішення Господарського суду міста Києва від 03.06.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 у справі № 910/2211/25 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 27.01.2026.
27.01.2026 у судовому засіданні оголошено перерву до 10.02.2026.
Товариство з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф" 02.02.2026 через "Електронний суд" подало до Суду клопотання про передачу справи на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з мотивів необхідності відступлення від висновків викладених в постановах Верховного Суду, а саме щодо висновку про те, що "власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України".
Розглянувши подане відповідачем клопотання, Суд відзначає таке.
Частиною 2 статті 302 ГПК передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати, передає справу на розгляд об`єднаної палати, якщо ця колегія або палата вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з іншої палати або у складі іншої палати чи об`єднаної палати.
Отже, умовами (підставами) для передачі справи на розгляд об`єднаної палати, як і підставою для здійснення розгляду справи об`єднаною палатою, є наявність висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з іншої палати або у складі іншої палати чи об`єднаної палати; такий висновок має бути зроблений у подібних правовідносинах.
Якщо учасник справи звертається до Суду з клопотанням про передачу справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду на підставі частин першої-четвертої статті 302 ГПК України, він має обґрунтувати, від якого саме правового висновку палати, об`єднаної палати або ж Великої Палати Верховного Суду є необхідність відступити.
Аргументи заявників, наведені в обґрунтування поданого клопотання, не є безумовною підставою для передачі справи на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, оскільки відповідач не зазначає від якого висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з іншої палати або у складі іншої палати чи об`єднаної палати він просить відступити.
Зважаючи на викладене, Суд не вбачає підстав для передачі цієї справи на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у порядку статті 302 ГПК України.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, відповідач набув у власність за договорами купівлі-продажу від 23.11.2021 дві будівлі загальними площами 6 287,3 м2 та 56,8 м2.
10. Рішенням Київської міської ради від 16.12.2021 № 4159/4200 затверджено проект землеустрою та передано в користування відповідачу на умовах оренди на 15 років земельну ділянку площею 1,4054 га, кадастровий номер 8000000000:79:045:0007, у місті Києві на Новопечерському провулку, 5.
11. Сторони у справі уклали договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:79:045:0007, лише 07.07.2022.
12. Таким чином, з моменту набуття у власність нерухомого майна (23.11.2021) до моменту укладення договору оренди (07.07.2022) відповідач фактично використовував земельну ділянку без відповідної правової підстави (право власності, право оренди тощо).
13. Відповідно до доданої до позовної заяви копії витягу з Державного земельного кадастру від 30.11.2021 № НВ-0008233272021 земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:79:045:0007, зареєстровано 12.08.2021 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки визначена у сумі 84 407 431,98 грн.
Позиція Верховного Суду
14. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
15. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
16. Предметом спору є стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі неотриманої орендної плати за використання земельної ділянки на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України за період з моменту набуття права власності на розташовані на ній будівлі до оформлення права користування цією земельною ділянкою на умовах оренди.
17. Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, та зокрема, застосовуються до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.
18. Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізуються через право постійного користування або право оренди.
19. Частиною 1 статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
20. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).
21. Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
22. Водночас згідно зі статтями 122- 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
23. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".
24. Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
25. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
26. В такий спосіб положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 2.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
27. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.
28. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
29. Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
30. Згідно з підпунктом 14.1.147. пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
31. Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
32. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що перебуває у власності відповідача, який фактично користувався зазначеною землею у період з 23.11.2021 (момент набуття у власність нерухомого майна) до 07.07.2022 (моменту укладення договору оренди) без належного оформлення речових прав на неї. Однак, як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки комунальної форми власності, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, не сплачував плату за землю, тому суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність у відповідача обов`язку щодо внесення плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій знаходяться належні йому нежитлові будівлі.
33. Водночас, визначаючи розмір безпідставно збережених відповідачем коштів, суди попередніх інстанцій відхилили посилання відповідача на наявність на час воєнного стану підстав для застосування до відповідача пільг, передбачених нормативно-правовими актами, у тому числі і рішенням Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 в частині застосування нульової ставки орендної плати з 01.03.2022 до 31.05.2022, оскільки ці пільги розповсюджено виключно на коло осіб, які використовували майно на відповідній правовій підставі, однак відповідач у цьому випадку з початку періоду воєнного стану до 07.07.2022 використовував земельну ділянку без належної правової підстави.
34. Разом з тим, Верховний Суд вважає, що під час кваліфікації спірних правовідносин суди попередніх інстанцій залишили поза увагою той факт, що 16.12.2021 Київська міська рада рішенням № 4159/4200 передала в користування відповідачу на умовах оренди на 15 років земельну ділянку площею 1,4054 га, кадастровий номер 8000000000:79:045:0007, однак в період з 24.02.2022 до 30.04.2022 вся територія міста Києва визначалася як територія активних бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, укладення договору оренди зазначеної земельної ділянки відбулося лише 07.07.2022.
З огляду на викладене Верховний Суд вважає, що за обставин цієї справи стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді недоотриманої орендної плати за наявності рішення міської ради про передачу відповідачу в користування на умовах оренди земельної ділянки та не укладення договору оренди землі фактично внаслідок ведення активних бойових дій у місті Києві не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності. Очевидним є те, що наслідком прийняття міською радою рішення про передачу відповідачу в користування на умовах оренди землі повинно було б бути укладення договору оренди такої землі, чому перешкодили активні бойові дії, а укладення такого договору надало б можливість землекористувачу не сплачувати орендну плату за цим договором у період активних бойових дій. 
35. Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.
Тлумачення як статті 3 Цивільного кодексу України загалом, так і пункту 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.
Справедливість та добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Принцип добросовісності покладено, зокрема, в основу доктрини venire contra factum proprium, яка спрямована на унеможливлення суперечливої поведінки. Таким чином, дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони договору чи відповідного правовідношення.
Подібний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 01.07.2020 у справі № 686/9834/17-ц, від 28.10.2020 у справі № 372/4029/18, від 09.06.2021 у справі № 948/393/20.
Відповідно до частини 1 статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Верховенство права - це панування права в суспільстві. Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність, зокрема у закони, які за своїм змістом мають бути проникнуті передусім ідеями соціальної справедливості, свободи, рівності тощо. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України. Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи.
Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004).
Таким чином, при визначенні того чи підлягають безпідставно набуті грошові кошти потерпілій особі слід враховувати, що акти цивільного законодавства і договори, мають відповідати змісту загальних засад, зокрема, добросовісності.
При цьому відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
36. Аналіз підпунктів 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України в редакції чинній з 06.05.2023 свідчить про те, що тимчасово, на період з 01.03.2022 по 31.12.2022, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.
Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф (далі - Перелік), визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку. Зазначений Перелік затверджено відповідним наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, що зареєстрований в Міністерстві юстиції України 23.12.2022 за № 1668/39004.
Зі змісту Переліку вбачається, що у період з 24.02.2022 до 30.04.2022 вся територія міста Києва визнана територією активних бойових дій.
Крім того, відповідно до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" (зі змінами, внесеними, зокрема, рішенням міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490) з 01.03.2022 до 31.05.2022 застосовується ставка орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) в розмірі 0 відсотка.
37. Суди попередніх інстанцій відхилили посилання відповідача на наведені законодавчі положення, якими встановлювалися пільги для землекористувачів на час воєнного стану (у тому числі і рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 в частині застосування нульової ставки орендної плати з 01.03.2022 до 31.05.2022), з тих мотивів, що пільговий період застосовувався виключно до суб`єктів господарювання, у яких на момент настання цього періоду був укладений та чинний договір оренди земельної ділянки.
Верховний Суд вважає такі висновки передчасними, оскільки суди попередніх інстанцій не врахували особливостей фактичних обставин цієї справи щодо наявності рішення міської ради про передачу відповідачу в користування на умовах оренди спірної земельної ділянки, але укладення договору після припинення активних бойових дій у місті Києві.
38. До того ж судами попередніх інстанцій не було встановлено факт зволікання або ухилення відповідача у зазначеній справі щодо укладення договору оренди землі з урахуванням наявного рішення міської ради про передачу відповідачу в користування на умовах оренди спірної земельної ділянки, зловживання своїми правами у період з 23.11.2021 до 07.07.2022.
39. Колегія суддів також вважає помилковим посилання суду апеляційної інстанції на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20, відповідно до якого: "49. З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: "власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України", оскільки суд касаційної інстанції у справі № 922/2378/20 виходив з інших обставин, ніж ті, що мають місце у цій справі (№ 910/2211/25), зокрема спірний період у справі № 922/2378/20 не припадав на активні бойові дії.
40. З огляду на викладене колегія суддів доходить висновку про те, що для правильного вирішення спору, предметом якого є стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів в період ведення активних бойових дій на відповідній території, у разі виникнення між сторонами правовідносин, пов`язаних з оформленням права користування земельної ділянки, важливе значення має надання оцінки поведінці учасників таких правовідносин в період між прийнятим рішенням міською радою і укладенням договору оренди.
41. У справі № 922/1379/18, на яку посилається скаржник, предметом позову є вимоги про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельних ділянок, з посиланням на статті 1212- 1214 Цивільного кодексу України. Верховний Суд, скасовуючи судове рішення апеляційного суду та залишаючи в силі рішення місцевого суду, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог, виходив із того, що після набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, останнє вчиняло усі необхідні дії з метою набуття у власність земельної ділянки (оплата земельного податку, авансового внеску, придбання земельної ділянки, підписання договору, тощо). Отже, врахувавши, що судами не було встановлено обставин зволікання або ухилення відповідача щодо укладення договору купівлі-продажу землі, касаційний суд дійшов висновку, що у зазначеній справі відсутні підстави для застосування положень статті 1212 Цивільного кодексу України, оскільки користування земельною ділянкою відповідачем без укладеного договору оренди землі було зумовлене з метою забезпечення породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, який в подальшому було укладено, а отже спірне майно (земельна ділянка) не може вважатись набутим або збереженим відповідачем без достатніх правових підстав.
Ураховуючи встановлені судами фактичні обставини справи № 922/1379/18, а саме користування земельною ділянкою відповідачем без укладеного договору оренди землі, що було зумовлено забезпеченням породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків - укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, який в подальшому був укладений, а також з огляду на встановлені обставини судами у цій справі, правовідносини у справі № 922/1379/18 та у цій справі (910/2211/25) не є подібними.
42. У постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, на яку також посилається скаржник у касаційній скарзі, предметом розгляду в якій були вимоги власника земельної ділянки комунальної власності до фактичного землекористувача про стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати за період після припинення договору оренди, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що для цілей сплати орендної плати чи повернення безпідставно збережених грошових коштів фактичним землекористувачем без оформлення орендного договору належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди; довідка з Державного земельного кадастру; витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98- 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору.
43. Відповідно до доданої до позовної заяви копії витягу з Державного земельного кадастру від 30.11.2021 № НВ-0008233272021 земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:79:045:0007, зареєстровано 12.08.2021 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Нормативно-грошову оцінку земельної ділянки визначено у сумі 84 407 431,98 грн.
44. Підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. 
Крім того, згідно з додатком 11 до рішення Київської міської ради від 24.12.2020 № 24/24 "Про бюджет на 2021 рік" визначено мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативно грошової оцінки) Код: 02.10 :
- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (житлове використання) 0,1 %;
- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (на період будівництва) 3%;
- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (нежитлове використання) 5 %.
Аналогічний розмір міститься у додатку 11 до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет на 2022 рік".
45. Суди попередніх інстанцій, відхиляючи доводи відповідача про те, що при здійсненні розрахунків Київська міська рада мала застосовувати 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, виходили з того, що ставка орендної плати визначається за період 23.11.2021- 31.12.2021 відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24; 01.01.2022-06.07.2022, рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745, якими передбачено розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки). До земель з видом цільового призначення - 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово розважальної та ринкової інфраструктури (нежитлове використання), застосовується ставка орендної плати - 5 %. Згідно з інформаційною довідкою від 24.02.2025 № 414849699 (міститься в матеріалах позовної заяви) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що з 23.11.2021 перебуває у приватній власності ТОВ "МФК ГУД Лайф", а саме: нежитловий будинок (літ. Б`) загальною площею 194,9 м2 (на підставі договору купівлі-продажу нежитлового будинку від 23.11.2021 № 2197 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1646118880000); будівля контрольно-пропускного пункту (літ. К) загальною площею 56,8 м2 (на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23.11.2021 № 2198 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 25077180000); будівля головного корпусу (літ. Б) загальною площею 6287,3 м2 (на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23.11.2021 № 2199 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 24975180000). Таким чином, за висновками судів попередніх інстанцій, Київська міська рада правильно застосувала відсоткову ставку відповідно до нежитлового використання земельної ділянки.
При цьому суд першої інстанції не прийняв до уваги доводи відповідача щодо неправильного нарахування позивачем плати за ставкою 5% від нормативної грошової оцінки з огляду на відсутність будь-яких доказів здійснення відповідачем діяльності з будівництва житлового будинку на земельній ділянці. При цьому суд зазначив, що зі супутникових знімків сервісу Google Планета земля (станом на 28.09.2023) чітко вбачається відсутність на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:79:045:0007, у місті Києві на Новопечерському провулку, 5 будь-яких ознак діяльності з будівництва багатоквартирного будинку як і відповідної збудованої споруди. Натомість, на земельній ділянці наявна придбана відповідачем нежитлова споруда з майданчиком для зберігання автомобілів.
В свою чергу суд апеляційної інстанції доводи скаржника про те, що ним здійснюються дії з метою проведення реконструкції будівель і споруд під багатофункціональний житловий комплекс, тобто, триває період будівництва, визнав такими, що не підтверджені доказами та протирічать інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
46. Однак зазначені висновки судів попередніх інстанцій є передчасними та непереконливими, адже такі істотні обставини справи як проведення реконструкції будівель і споруд під багатофункціональний житловий комплекс та відповідно визначення відсоткової ставки для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів не можуть виключно підтверджуватися або спростовуватися супутниковими знімками сервісу Google Планета земля, а також інформацією, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
47. Таким чином, для стягнення коштів, які міська рада як власник земельної ділянки мала б отримати як орендну плату у спірних правовідносинах, слід встановити відсоток, що підлягав застосуванню при визначенні річної орендної плати.
У постанові від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24 Верховний Суд зробив висновок, на незастосуванні якого наголошує скаржник у касаційній скарзі: "Суди безпідставно не надали належної оцінки доводам відповідача, викладеним у відзиві на позовну заяву, щодо обґрунтованості розрахунку заявлених до стягнення коштів", у справі, яка розглядається, суди попередніх інстанцій не оцінили доводи відповідача щодо необґрунтованості розрахунку заявлених до стягнення коштів.
48. З огляду на викладене колегія суддів доходить висновку про те, що суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку про задоволення позову предметом якого є стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів, тому колегія суддів визнає доводи скаржника про ненадання судами оцінки всім доказам та доводам сторін такими, що знайшли підтвердження.
49. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини.
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.
У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
50. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
51. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
52. За змістом частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази. 
53. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.
Розподіл судових витрат
54. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частково задоволенню, а справа - передачі на новий розгляд до місцевого господарського суду, то з урахуванням положень статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "МФК ГУД Лайф" задовольнити частково.
Рішення Господарського суду міста Києва від 03.06.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 у справі № 910/2211/25 скасувати, справу № 910/2211/25 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай