Постанова
Іменем України

14 січня 2026 року 
м. Київ

справа № 757/1551/15-ц
провадження № 61-18200св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Сердюка В. В., 
суддів: Ігнатенка В. М., Калараша А. А., Карпенко С. О., Фаловської І. М., 

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Люкстрейдкомпані Київ»,
відповідачі:  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , 
третя особа - Акціонерне товариство «Банк «Фінанси та Кредит»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , в інтересах яких діє ОСОБА_3 , на постанову Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року у складі колегії суддів Крижанівської Г. В., Матвієнко Ю. О., Шебуєвої В. А.,

ВСТАНОВИВ: 

ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовної заяви

У січні 2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Люкстрейдкомпані Київ» (далі - ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Акціонерне товариство «Банк «Фінанси та Кредит» (далі - АТ «Банк «Фінанси та Кредит»), про виселення. 
Обґрунтовуючи позов, позивач вказав, що ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» на підставі договору купівлі-продажу квартири від 13 серпня 2014 року, укладеного між товариством та ПАТ «Банк «Фінанси та кредит», є власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . 

03 листопада 2014 року представниками позивача встановлено, що до належної товариству квартири вселитися неможливо, оскільки у ній проживають відповідачі. 

13 листопада 2014 року позивач направив відповідачам вимогу про добровільне виселення та звільнення квартири, проте останні таку вимогу не виконали, квартиру не звільнили, чим порушили права товариства. 

З урахуванням викладеного та заяви про зменшення позовних вимог ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» просило виселити ОСОБА_1 , ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_2 . 

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Печерський районний суд міста Києва рішенням від 25 травня 2023 року у складі судді Остапчук Т. В. у задоволенні позову ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» відмовив.

Відмовляючи у позові, суд першої інстанції керувався відсутністю підстав для його задоволення, оскільки спірне житлове приміщення придбане позивачем у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, під час придбання якого позивач мав бути обізнаний про обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані і проживають у житловому приміщенні, тобто виявлені ризики, пов`язані з придбанням спірної нерухомості. Під час реалізації предмета іпотеки банк мав виконати вимоги частини другої статті 109 ЖК України, оскільки на той час вона вже діяла у зміненій редакції, яка містила заборону виселення боржника за кредитним договором без надання іншого житлового приміщення. 

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» оскаржило його в апеляційному порядку.

В апеляційній скарзі посилалося на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи. Зазначало, що 13 серпня 2014 року між ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» та ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого банк відчужив у власність ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» квартиру АДРЕСА_2 . Чинність цього договору встановлена рішенням Печерського районного суду міста Київ від 29 серпня 2019 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 09 березня 2021 року та постановою Верховного Суду від 22 вересня 2021 року, які мають преюдиціальне значення для вирішення цього спору. Укладаючи договір купівлі-продажу квартири, позивач не був обізнаний про фактичне проживання у квартирі осіб, які самовільно її зайняли. Позивач не є кредитором чи іпотекодержателем відповідачів, не звертав стягнення на спірну квартиру, а тому положення частини другої статті 109 ЖК України щодо надання іншого постійного жилого приміщення громадянам, яких виселяють, не підлягають застосуванню у спірних правовідносинах. За пунктом 2 частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку» після придбання позивачем спірної квартири іпотека є припиненою, тому відповідачі підлягають виселенню на підставі статті 116 ЖК України без надання їм іншого житлового приміщення. Звертало увагу, що відповідачі зареєстровані за адресою: АДРЕСА_3 , тобто мають інше постійне місце проживання, а тому задоволення позовних вимог у цій справі не призведе до порушення їх права на житло.

Київський апеляційний суд постановою від 07 листопада 2023 року апеляційну скаргу ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» задовольнив.

Рішення Печерського районного суд міста Києва від 25 травня 2023 року скасував та ухвалив нове судове рішення. Позов ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» до   ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про виселення задовольнив. Виселив ОСОБА_1 , ОСОБА_2 із квартири, розташованої за адресою:  АДРЕСА_1 , без надання іншого житлового приміщення. 

Постанову апеляційного суду мотивовано тим, щопозивач як новий власник, який придбав спірну квартиру в установленому законом порядку, не може користуватися своєю власністю, оскільки відповідачі, які втратили право користування цим житловим приміщенням у зв`язку з його відчуженням, відмовляються виселятися з нього, мають зареєстроване місце проживання за іншою адресою, порушене право позивача як нового законного власника спірної квартири підлягає захисту в обраний ним спосіб, а саме шляхом виселення відповідачів із належної йому на праві власності квартири, яку вони займають без законних на те підстав. Апеляційний суд також зазначив, що виселення відповідачів переслідує легітимну мету, зазначену у частині другій статті 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція), - захист права власності на спірне майно ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ». 

За встановлених обставин виселення відповідачів із вказаної квартири не є надмірним втручанням у право на житло та право на повагу до приватного життя у розумінні статті 8 Конвенції та слід визнати таким, що відбулось із легітимною метою та з дотриманням принципу пропорційності.
Короткий зміст вимог касаційної скарги

20 грудня 2023 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , в інтересах яких діє 
ОСОБА_3 , засобами поштового зв`язку звернулися до Верховного Суду 
з касаційною скаргою на постанову Київського апеляційного суд від 07 листопада 2023 року, у якій представник заявників, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року та залишити в силі рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 травня 2023 року.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

У касаційній скарзі представник заявників посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц, від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц, від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19.

Заявник зазначає, що в разі, якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку, та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинно відбуватися на підставі рішення суду у порядку статті 40 та частин першої- третьої статті 109 ЖК України. 

Доводи відзиву на касаційну скаргу

ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції без змін, посилаючись на законність та обґрунтованість оскарженого судового рішення.

Провадження у суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 27 грудня 2023 року відкрив касаційне провадження у вказаній справі, витребував матеріали справи із суду першої інстанції, зупинив виконання оскарженої постанови апеляційного суду до закінчення її перегляду в касаційному порядку, надав строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
Підставою відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини першої статті 389 ЦПК України.

У березні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 13 жовтня 2025 року справу призначено до судового розгляду. 

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що 04 жовтня 2007 року між ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит», правонаступником якого є АТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 укладений договір про відкриття кредитної лінії № 1KL-M/2007 (із наступними змінами та доповненнями), відповідно до умов якого ОСОБА_1 надано кредитні ресурси на загальну суму 5 050 000,00 грн, зі сплатою процентів за користування кредитом у розмірі 16,5 % річних, із кінцевим строком повернення кредитних коштів до 04 жовтня 2022 року. 

Того ж дня на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ОСОБА_1 та ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» укладено іпотечний договір № б/н, за умовами якого ОСОБА_1 надав в іпотеку нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 193,00 кв. м, що складається із 4 житлових кімнат, житловою площею 130,40 кв. м.

У зв`язку із невиконанням умов кредитного договору АТ «Банк «Фінанси та Кредит» зверталося до Печерського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання права продажу від імені банку будь-якій особі-покупцеві предмету іпотеки, за початковою ціною, що має бути визначена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної незалежним експертом на стадії оцінки майна під час таких дій.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 10 жовтня 2012 року у справі № 2-1170/12 у задоволенні позовних вимог АТ «Банк «Фінанси та Кредит» відмовлено. 

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 2013 року рішення Печерського районного суду міста Києва від 10 жовтня 2012 року у справі № 2-1170/12 скасовано та ухвалено нове рішення яким звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом надання АТ «Банк «Фінанси та Кредит» права продажу від імені банку будь-якій особі-покупцеві предмету іпотеки, за початковою ціною, що має бути визначена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної незалежним експертом на стадії оцінки майна під час таких дій. Надано банку всі необхідні повноваження для здійснення продажу квартири АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_1 

13 серпня 2014 року на підставі рішення Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 2013 року у справі № 2-1170/12 між продавцем АТ «Банк «Фінанси та Кредит» та покупцем ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого АТ «Банк «Фінанси та Кредит» продало, а ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» придбало квартиру АДРЕСА_2 за ціною 3 986 000,00 грн (т. 1, а. с. 7-10). Ціна продажу об`єкта нерухомості встановлена на підставі висновку незалежного оцінювача - суб`єктом оціночної діяльності про вартість майна від 11 серпня 2014 року, відповідно до якого ринкова вартість квартири становить 3 986 000,00 грн.

Умовами договору купівлі-продажу від 13 серпня 2014 року передбачено, що спірний об`єкт нерухомості відчужено АТ «Банк «Фінанси та Кредит» 
як іпотекодержателем за іпотечним договором, укладеним між банком та ОСОБА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Степаненко Д. В. від 04 жовтня 2007 року за реєстровим 
№ 2265, а також відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», пункту 11.1. іпотечного договору, рішення Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 
2013 року у справі № 2-1170/12, ухвали Апеляційного суду міста Києва від 05 листопада 2013 року у справі № 2-1170/12.

Згідно з актом від 03 листопада 2014 року директор ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» Савченко В. М. у присутності довіреної особи Яковлєва С. Г. 03 листопада 2014 року здійснили вихід на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , у результаті якого встановлено, що за цією адресою продовжує проживати колишній власник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Добровільно звільнити квартиру мешканці відмовилися (т. 1, а. с. 17).

13 листопада 2014 року ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» направлено ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вимогу про добровільне виселення та звільнення квартири, проте останні таку вимогу не виконали, квартиру не звільнили (т. 1, а. с. 5, 6).

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06 липня 2016 року у справі № 2-1170/12 рішення Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 2013 року скасовано, справу № 2/1170/12 передано на новий апеляційний розгляд.

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 06 жовтня 2016 року у справі № 2-1170/12 позов задоволено. В рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за договором про відкриття кредитної лінії від 04 жовтня 2007 року № 1KL-М/2007 у розмірі 23 658 660,58 грн звернено стягнення на предмет іпотеки - квартиру із застосуванням визначеної статті 38 Закону України «Про іпотеки» процедури продажу шляхом надання іпотекодержателю АТ «Банк «Фінанси та кредит» права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь-якій третій особі-покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за 4 032 000,00 грн із наданням АТ «Банк «Фінанси та кредит» всіх необхідних повноважень для здійснення продажу квартири.

Рішення Апеляційного суду міста Києва від 06 жовтня 2016 року у справі № 2-1170/12 скасовано ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 06 грудня 2017 року, справу № 2/1170/12 передано на новий апеляційний розгляд.

Постановою Апеляційного суду міста Києва від 06 лютого 2018 року у справі № 2-1170/12 апеляційну скаргу ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» задоволено. Рішення Печерського районного суду міста Києва від 10 жовтня 2012 року скасовано та ухвалено нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 за договором про відкриття кредитної лінії від 04 жовтня 2007 року № 1KL-М/2007 у розмірі 7 753 997,96 грн, яка складається із суми заборгованості за тілом кредиту у розмірі 4 544 999,92 грн, заборгованості за нарахованими відсотками у розмірі 2 708 998,04 грн, пені за простроченими нарахованими доходами за кредитом у розмірі 500 000,00 грн, звернено стягнення на предмет іпотеки: квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 193 кв. м, яка складається з чотирьох житлових кімнат, житловою площею 130,40 кв. м, що належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 , виданого Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації 12 січня 2005 року на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 29 грудня 2004 року № 2474-С/КІ, зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 14 січня 2005 року в реєстровій книзі під реєстровим номером № 44241, із застосуванням визначеної статтею 38 Закону України «Про іпотеку» процедури продажу шляхом надання ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» права на продаж предмета іпотеки від власного імені будь-якій третій особі-покупцю на його власний розсуд за ціною на рівні, не нижчому за 4 032 000,00 грн, із наданням ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» всіх необхідних повноважень для здійснення продажу квартири АДРЕСА_2 . В резолютивній частині постанови суд апеляційної інстанції зазначив, що у зв`язку із виконанням рішення Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 2013 року та зверненням стягнення на предмет іпотеки, це судове рішення в цій частині зверненню до виконання не підлягає.

У грудні 2015 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладеного 13 серпня 2014 року між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Охріменко М. С. та зареєстрованого у реєстрі за № 619(справа № 757/48837/15-ц).

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 29 серпня 2019 року, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 09 березня 2021 року та постановою Верховного Суду від 22 вересня 2021 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено (справа № 757/48837/15-ц)

Крім того, у справі № 757/56842/21Печерський районний суд міста Києва рішенням від 21 червня 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 15 березня 2023 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» про витребування майна, а саме спірної квартири, відмовив.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду

Відповідно до пункту першого частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до положень статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції вказаним вимогам не відповідає з огляду на таке.

У справі, яка переглядається суди встановили, що 04 жовтня 2007 року між 
ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит», правонаступником якого є АТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_1 укладений договір про відкриття кредитної лінії 
№ 1KL-M/2007 (із наступними змінами та доповненнями), відповідно до умов якого ОСОБА_1 надано кредитні ресурси на загальну суму 5 050 000,00 грн, зі сплатою процентів за користування кредитом у розмірі 16,5 % річних, із кінцевим строком повернення кредитних коштів до 04 жовтня 2022 року. 

Того ж дня на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ОСОБА_1 та ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» укладено іпотечний договір № б/н, за умовами якого ОСОБА_1 надав в іпотеку нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 193,00 кв. м, що складається із 4 житлових кімнат, житловою площею 130,40 кв. м.

У зв`язку із невиконанням умов кредитного договору АТ «Банк «Фінанси та Кредит» зверталося до Печерського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання права продажу від імені банку будь-якій особі-покупцеві предмету іпотеки, за початковою ціною, що має бути визначена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної незалежним експертом на стадії оцінки майна під час таких дій.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 10 жовтня 2012 року у справі № 2-1170/12 у задоволенні позовних вимог АТ «Банк «Фінанси та Кредит» відмовлено. 

Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 2013 року рішення Печерського районного суду міста Києва від 10 жовтня 2012 року у справі № 2-1170/12 скасовано та ухвалено нове рішення яким звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом надання АТ «Банк «Фінанси та Кредит» права продажу від імені банку будь-якій особі-покупцеві предмету іпотеки, за початковою ціною, що має бути визначена на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної незалежним експертом на стадії оцінки майна під час таких дій. Надано банку всі необхідні повноваження для здійснення продажу квартири АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_1 

13 серпня 2014 року на підставі рішення Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 2013 року у справі № 2-1170/12 між продавцем АТ «Банк «Фінанси та Кредит» та покупцем ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого АТ «Банк «Фінанси та Кредит» продало, а ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» придбало квартиру АДРЕСА_2 за ціною 3 986 000,00 грн (т. 1, а. с. 7-10). Ціна продажу об`єкта нерухомості встановлена на підставі висновку незалежного оцінювача - суб`єктом оціночної діяльності про вартість майна від 11 серпня 2014 року, відповідно до якого ринкова вартість квартири становить 3 986 000,00 грн.

Умовами договору купівлі-продажу від 13 серпня 2014 року передбачено, що спірний об`єкт нерухомості відчужено АТ «Банк «Фінанси та Кредит» як іпотекодержателем за іпотечним договором, укладеним між банком та 
ОСОБА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Степаненко Д. В. від 04 жовтня 2007 року за реєстровим 
№ 2265, а також відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», пункту 11.1. іпотечного договору, рішення Апеляційного суду міста Києва від 25 червня 
2013 року у справі № 2-1170/12, ухвали Апеляційного суду міста Києва 
від 05 листопада 2013 року у справі № 2-1170/12.

Згідно з актом від 03 листопада 2014 року директор ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» Савченко В. М. у присутності довіреної особи Яковлєва С. Г. 03 листопада 2014 року здійснили вихід на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , 
в результаті якого встановили, що за цією адресою продовжує проживати колишній власник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Добровільно звільнити квартиру мешканці відмовилися (т. 1, а. с. 17).

Відповідно до частини першої статті 109 ЖК України виселення із займаного житлового приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку. 

Громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду (частина друга статті 109 ЖК України).

Звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду (частина третя статті 109 ЖК України). Тобто починає діяти частина друга статті 109 ЖК України щодо можливості виселення з одночасним наданням іншого постійного житлового приміщення.

В усталеній практиці Верховного Суду України при розгляді вказаної категорії справ, у тому числі у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16, від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16, було роз`яснено порядок застосування статті 40 Закону № 898-IV та статті 109 ЖК України. Зазначено, що частина друга статті 109 ЖК України установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Зроблено висновок, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців при зверненні стягнення на житлове приміщення застосовуються як положення статті 40 Закону № 898-IV, так і норма статті 109 ЖК України. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18) погодилася з такими висновками.

Аналізуючи статтю 109 ЖК України, можна зробити висновок, що частина третя цієї статті деталізує порядок виселення осіб, які проживають у переданому в іпотеку житловому приміщенні після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на житло шляхом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін (у договірному порядку) без звернення до суду. У такому випадку після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житло всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя добровільно звільнити приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. 

Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

У цьому випадку частина третя статті 109 ЖК України відсилає до частини другої цієї статті, у якій зазначається про необхідність надання громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, іншого постійного житлового приміщення (за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку)), із зазначенням такого постійного житлового приміщення в рішенні суду.

Тобто порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна, передбачені частиною другою статті 109 ЖК України. Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно, - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів. 

Верховний Суд вважає, що загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК України, стосується не тільки випадків виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, а й у разі виселення мешканців під час звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, коли мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, тобто не досягнуто згоди щодо виселення між новим власником і попереднім власником чи наймачами житлового приміщення. Це передбачено і в частині першій статті 109 ЖК України, в якій зазначено, що виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Так званого адміністративного виселення на вимогу будь-яких осіб чи органів, наділених владними повноваженнями, ЖК України не містить, що відображає ті зміни у законодавстві, які запроваджені в Україні у зв`язку з рухом держави до Європейського Союзу та необхідністю захисту основоположних прав людини. А тому в разі якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону № 898-IV та частин першої-третьої статті 109 ЖК України, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.

Такі висновки про застосування норм права викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 (провадження № 14-109цс22). 

Колегія суддів звертає увагу, що під час розгляду цієї категорії справ по суті необхідно звернути увагу на баланс інтересів сторін спору.

У статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) закріплено, що кожен має право на повагу до свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції. Органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров`я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.

Розглядаючи справу «Кривіцька та Кривіцький проти України» (заява № 8863/06), ЄСПЛ у рішенні від 02 грудня 2010 року установив порушення статті 8 Конвенції, зазначивши, що в процесі прийняття рішення щодо права заявників на житло останні були позбавлені процесуальних гарантій. Установлено порушення національними судами прав заявників на житло, оскільки суди не надали адекватного обґрунтування для відхилення аргументів заявників стосовно застосування відповідного законодавства та не здійснили оцінку виселення в контексті пропорційності застосування такого заходу.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Поняття «майно» у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.

Зокрема, згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу, мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.

У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Концепція житла за змістом статті 8 Конвенції не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановлених у законному порядку. «Житло» - це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. Тому чи є «житлом» місце конкретного проживання, що б спричинило захист на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин справи, а саме від наявності достатніх триваючих зв`язків з конкретним місцем проживання (рішення ЄСПЛ у справі «Баклі проти Сполученого Королівства» від 11 січня 1995 року, пункт 63).

Суд першої інстанції на підставі повного та всебічного дослідження доказів зібраних у справі правильно зазначив, що банк під час реалізації предмета іпотеки мав виконати вимоги частини другої статті 109 ЖК України, оскільки на той час вона вже діяла у зміненій редакції, яка містила заборону виселення боржника за кредитним договором без надання іншого житлового приміщення, та дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Суд апеляційної інстанції, ухвалюючи протилежне судове рішення, не звернув уваги на те, що ОСОБА_1 відповідно до умов договору про відкриття кредитної лінії 
№ 1KL-M/2007 отримав кредитні ресурси на загальну суму 5 050 000,00 грн, 
а вартість предмету іпотеки згідно з іпотечним договором, яка узгоджена сторонами цього договору, складає 6 417 100,00 грн, та дійшов помилкового висновку про можливість виселення відповідачів зі спірної квартири без надання іншого житлового приміщення, у зв`язку з набуттям права власності на спірну квартиру у позасудовий спосіб. 

Крім того, колегія суддів звертає увагу, що згідно із частиною третьою статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.

За інформацією, яка міститься у Єдиному державному реєстрі судових рішень, що є у вільному доступі, у справі № 757/16836/16-ц Печерський районний суд міста Києва рішенням від 06 липня 2023 року, додатковим рішенням від 01 серпня 2023 року, залишеними без змін постановою Київського апеляційного суду від 17 січня 2024 року, позов ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, - ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит», про визнання осіб такими, що позбавлені права власності, та звільнення приміщення задовольнив. Усунув перешкоди у користуванні майном ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» шляхом виселення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 193,00 кв. м, житловою площею 130,40 кв. м з одночасним наданням ОСОБА_1 та ОСОБА_2 іншого постійного жилого приміщення, а саме трикімнатної квартири АДРЕСА_4 . 

У справі № 757/16836/16-ц суди, встановивши, що ОСОБА_1 набув квартиру АДРЕСА_2 , у власність на підставі свідоцтва про право власності від 12 січня 2005 року, виданого Головного управління житлового забезпечення КМДА, дійшли висновку про неможливість виселення відповідачів без надання іншого житлового приміщення. 

Судові рішення у справі № 757/16836/16-ц в касаційному порядку не оскаржувалися.

За наведених обставин, враховуючи, що квартира АДРЕСА_2 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором від 04 жовтня 2007 року № б/н, набута ОСОБА_1 у власність 12 січня 2005 року, тобто частково не за рахунок кредитних коштів, 
які ОСОБА_1 отримав на підставі договору про відкриття кредитної лінії 
від 04 жовтня 2007 року № 1KL-M/2007, колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновком суду першої інстанції про неможливість виселення відповідачів зі спірної квартири без надання іншого житлового приміщення, що узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду з цього питання.

За таких обставин касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі. 

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно із пунктом 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

Суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанцій - залишенню в силі.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

У зв`язку із скасуванням постанови суду апеляційної інстанції із залишенням у силі рішення суду першої інстанції, витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги на підставі пункту 1 частини другої статті 141 ЦПК України підлягають відшкодуванню за рахунок ТОВ «Люкстейдкомпані Київ».

ТОВ «Люкстейдкомпані Київ» під час звернення з позовом до суду сплатило судовий збір у розмірі 243,60 грн, що підтверджується платіжним дорученням від 15 січня 2015 року № 40 (том 1, а. с. 2).

Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 сплатили судовий збір у розмірі 5 367,00 грн, що підтверджується квитанцією від 20 грудня 2023 року № 0089-2387-5553-9356.

Відповідно до підпункту 9 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» (в редакції, чинній на дату звернення з позовом до суду) за подання до суду касаційної скарги на рішення суду, заяви про приєднання до касаційної скарги на рішення суду ставка судового збору становить 70 відсотків ставки, що підлягає сплаті при поданні позовної заяви, іншої заяви і скарги, а у разі подання позовної заяви майнового характеру - 70 відсотків ставки, обчисленої виходячи з оспорюваної суми.

З урахуванням результату касаційного перегляду з ТОВ «Люкстейдкомпані Київ» на користь ОСОБА_2 та ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 341,04 грн (2 * (243,60 грн * 70%)) за подання касаційної скарги, тобто по 170,52 грн на кожного заявника.

Колегія суддів враховує, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 сплатили судовий збір у більшому розмірі ніж встановлений законом, а саме зайве сплаченими є 5 025,96 грн (5 367,00 грн - 341,04 грн), та зазначає, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 7 Закону України «Про судовий збір» сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , 
в інтересах яких діє ОСОБА_3 , задовольнити.

Постанову Київського апеляційного суду від 07 листопада 2023 року скасувати, 
рішення Печерського районного суду міста Києва від 25 травня 2023 року залишити в силі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкстейдкомпані Київ» на користь  ОСОБА_2 сплачений судовий збір за подання касаційної скарги 170,52 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Люкстейдкомпані Київ» на користь  ОСОБА_1 сплачений судовий збір за подання касаційної скарги 170,52 грн.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач	В. В. Сердюк	
		
Судді	В. М. Ігнатенко	
		
	А. А. Калараш	
		
	С. О. Карпенко	
		
	І. М. Фаловська