ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 січня 2026року
м. Київ

справа № 466/12264/23
провадження № 61-13014св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Калараша А. А. (судді-доповідача), Петрова Є. В., Пророка В. В.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬЙОН»,

провівши у порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Львівьского апеляційного суду від 26 вересня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів Шандри М. М., Крайник Н. П., Левика Я. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СЕМІЛЬЙОН» (далі - ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», Товариство) з позовом про визнання права власності та витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння.

2. Позов мотивував тим, що 27 березня 2019 року ОСОБА_2 уклав з ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» договір про спільну діяльність, за умовами якого Товариство зобов`язувалося за рахунок власних коштів провести реконструкцію нерухомого майна, яке на праві власності належало ОСОБА_2 . Після реконструкції та введення майна в експлуатацію право власності на реконструйований об`єкт нерухомості мало бути розподілене між учасниками договору шляхом визнання права власності за ОСОБА_2 на нежитлові приміщення, які знаходилися на ІІІ-му поверсі, а за Товариством - нежитлові приміщення, розташовані на І-му, ІІ-му та IV-му поверхах. Зазначеним договором визначалося право Товариства без відома ОСОБА_2 укладати договори з третіми особами.

3. Скориставшись цим правом, Товариство 03 липня 2019 року уклало з ОСОБА_1 договір про набуття права власності на нежитлові приміщення, а саме на ті нежитлові приміщення, які розташовані на ІІІ-му поверсі будівлі. Однак, всупереч договору про спільну діяльність ОСОБА_2 зареєстрував право власності на всю будівлю в цілому за собою та відчужив майно на користь третьої особи. Такі дії на думку позивача порушили його право на отримання нежитлових приміщень у власність за договором набуття майнових прав на нежитлові приміщення.

4. З огляду на зазначене, з метою поновити своє порушене право ОСОБА_1 просив суд: 
- визнати за ним право власності на нежитлові приміщення загальною площею 70 кв. м на ІІІ-му поверсі будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ;
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлові приміщення загальною площею 70 кв. м, розташовані на ІІІ-му поверсі будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ;
- вирішити питання про розподіл судових витрат.

5. У січні 2024 року ОСОБА_2 звернувся до ОСОБА_1 , ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» з зустрічним позовом про визнання недійсним договору.

6. Зустрічний позов мотивує тим, що договір від 03 липня 2019 року укладений ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» без його згоди та всупереч нормам чинного законодавства. Зауважує, що Товариство уповноважувалося положеннями договору від 27 березня 2019 року про спільну діяльність виключно на самостійне укладення договорів, предмети яких пов`язані з проведенням реконструкції, однак ОСОБА_1 відношення до процесу реконструкції не має. Водночас, правом на укладення договору з залучення коштів третіх осіб для фінансування реконструкції будівлі Товариство не наділялося, а відтак уклало договір від 03 липня 2019 року, не маючи на те достатнього обсягу повноважень. 

7. За таких обставин вважав, що договір від 03 липня 2019 року порушував його право на реалізацію його повноважень як власника майна, в зв`язку з чим просив суд визнати недійсним договір № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення від 03 липня 2019 року, укладений між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_1 .

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх ухвалення 

8. Шевченківський районний суд м. Львова рішенням від 21 березня 2024 року позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнив. Визнав за ОСОБА_1 право власності на нежитлові приміщення загальною площею 70 кв. м на третьому поверсі будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Витребував з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 нежитлові приміщення загальною площею 70 кв. м на третьому поверсі будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Відмовив у задоволенні зустрічного позову. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

9. Суд першої інстанції керувався тим, що ОСОБА_1 довів наявність речового права у нього на спірне нерухоме майно, однак неправомірні дії відповідачів перешкоджають йому у заволодінні спірним нерухомим майном. Водночас, зустрічні позовні вимоги суд визнав безпідставними з огляду на те, що ОСОБА_2 не довів факт порушення його суб`єктивного права чи інтересу на момент укладення спірного договору.

10. Львівський апеляційний суд постановою від 26 вересня 2025 року скасував рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 21 березня 2024 року та ухвалив нове судове рішення, яким відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання права власності на об`єкт нерухомого майна та витребування цього майна з володіння ОСОБА_2 . Задовольнив зустрічний позов ОСОБА_2 , визнавши недійсним договір № 03 від 03 липня 2019 року про набуття права власності на нежитлові приміщення, укладений між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_1 .

11. Суд апеляційної інстанції своє рішення мотивував тим, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» не мало достатнього обсягу прав та обов`язків для розпорядження майновими правами на спірні нежитлові приміщення без відома ОСОБА_2 , однак оспорюваний договір обмежує право ОСОБА_2 на розпорядження належним йому нерухомим майном. За умови визнання зазначеного договору недійсним суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , зазначивши про відсутність будь-якого правового зв`язку позивача за первісним позовом зі спірним об`єктом нерухомості.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

12. 20 жовтня 2025 року ОСОБА_1 за допомогою підсистеми «Електронний суд» надіслав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Львівського апеляційного суду від 26 вересня 2025 року та залишити в силі рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 21 березня 2024 року.

13. Мотивує скаргу тим, що суд апеляційної інстанції не застосував правові висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16, а також правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 27 листопада 2018 року у справі № 761/26815/17, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 15 серпня 2019 року у справі № 1340/4630/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16, від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15, від 21 грудня 2021 року у справі № 148/2112/19, від 25 серпня 2022 року у справі № 753/19473/19, від 07 червня 2023 року у справі № 932/7660/21, від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20, від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Доводи інших учасників справи

14. У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 ОСОБА_2 наполягає на тому, що відповідно до договору про спільну діяльність не уповноважував Товариство на укладення договорів щодо залучення коштів для фінансування реконструкції нерухомості шляхом укладення відповідних договорів без його відома. Вважає висновок суду апеляційної інстанції законним та обґрунтованим, вимоги ОСОБА_1 безпідставними та такими, що не спростовують висновків у оскаржуваній постанові.

Провадження у суді касаційної інстанції

15. Ухвалою від 04 листопада 2025 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження, витребував справу з суду першої інстанції.

16. Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права внаслідок неврахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи
17. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 27 березня 2019 року ОСОБА_2 і ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» уклали Договір про спільну діяльність.

18. Згідно з пунктом 1.1 Договору його предметом є проведення реконструкції нежитлових будівель загальною площею 295,9 кв.м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Власником цих нежитлових будівель є відповідач ОСОБА_2 .

19. Пунктом 1.1 Договору визначено, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» зобов`язувалося у повному обсязі за власні кошти до кінця третього кварталу 2020 року здійснити реконструкцію нежитлових приміщень відповідно до Робочого проекту, розробленого ПП «НОВИЙ-СВІТ» «Реконструкція з розширенням нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 під офіс (зі складськими приміщеннями) за рахунок надбудови».

20. Відповідно до пункту 2.4. Договору про спільну діяльність фінансування ремонтно-будівельних робіт здійснювало ТОВ «СЕМІЛЬЙОН».

21. Згідно з пунктом 2.11 Договору після введення Об`єкта реконструкції в експлуатацію Об`єкт стає спільною частковою власність ОСОБА_2 і ТОВ «СЕМІЛЬЙОН». При цьому, в момент здачі Об`єкта реконструкції в експлуатацію у ОСОБА_2 виникало право власності на 24,5% загальної площі Об`єкта реконструкції, яка включає в себе 225,9 кв. м корисної площі (площа окремих приміщень) та 24,1 кв. м іншої загальної площі (коридори, господарські, технічні та інші приміщення, холи та сходові клітки). Вказана загальна площа, яка переходить у власність ОСОБА_2 , охоплює всі нежитлові приміщення на ІІІ (третьому) поверсі Об`єкта реконструкції (всього 198,6 кв. м корисної площі у вигляді окремого нежитлового приміщення, площа котрого складає 45,5 кв. м («виставковий зал») та 0,8 кв. м іншої площі на першому поверсі реконструйованого Об`єкту. Всього у ОСОБА_2 виникає право власності на 268,2 кв. м в Об`єкті реконструкції. З метою врегулювання відхилення отриманої площі від розміру ідеальної частки ОСОБА_2 зобов`язується протягом одного календарного місяця з моменту здачі Об`єкту реконструкції в експлуатацію компенсувати ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» загальну вартість ремонтно-будівельних робіт пропорційно 18,2 кв. м, а у ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» виникає право власності на 75,5% загальної площі Об`єкта реконструкції, котра включає в себе корисну площу (площу окремих приміщень) та інші площі (коридори, господарські, технічні та інші приміщення, холи та сходові клітки) на І (першому), ІІ (другому) та ІV (четвертому) поверхах Об`єкта за винятком окремого нежитлового приміщення площа котрого складає 45,5 кв. м («виставковий зал») на першому поверсі реконструйованого Об`єкту, а всього 750,8 кв. м.

22. Пунктом 3.4.4 цього Договору визначено, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» має право самостійно, з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об`єкта реконструкції, пов`язані з виконанням мети даного Договору; самостійно без погодження із ОСОБА_2 укладати договори генерального підряду, підряду, та інші договори з контрагентами.

23. У травні 2019 року ОСОБА_2 подав до інспекції ДАБК у м. Львові Повідомлення про початок будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), відповідно до якого генеральним підрядником було ТОВ «СЕМІЛЬЙОН». Повідомлення зареєстроване Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові 06 травня 2019 року за № ЛВ 061191260976.

24. 03 липня 2019 року між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», як продавцем, та ОСОБА_1 , як покупцем, укладено Договір № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення.

25. За умовами пункту 1.1. Договору № 03 про набуття права власності на нежитлові приміщення від 03 липня 2019 року сторони зобов`язувались у строк і на умовах, передбачених цим Договором та додатками до нього, забезпечити набуття покупцем майнових прав на об`єкт нерухомості - нежитлові приміщення в Об`єкті реконструкції загальною площею 70 кв. м на третьому поверсі Об`єкта реконструкції.

26. Згідно з пунктом 1.2. Договору під майновими правами сторони розумітимуть право покупця набути у власність Об`єкт нерухомості, яке виникає у покупця в зв`язку з закінченням виконання будівельних робіт і введення в експлуатацію Об`єкта реконструкції за зареєстрованим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові Повідомленням на початок виконання будівельних робіт.

27. Відповідно до пункту 3.3.2 Договору № 03 від 03 липня 2019 року загальна вартість майнових прав, що будуть передаватись продавцем покупцеві за основним договором, становила еквівалент 33 600,00 дол. США згідно зі взаємно обумовленим курсом валют Національного банку України, що на момент укладення вказаного Договору складало 879 648грн.

28. Згідно з пунктом 8.2.3. Договору № 03 від 03 липня 2019 року ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» зобов`язалось у визначені в договорі строки передати покупцеві майнові права після повної сплати їх вартості.

29. Грошові зобов`язання за Договором № 03 від 03 липня 2019 року ОСОБА_1 виконано у повному обсязі шляхом сплати обумовленої в пункті 3.3.2. Договору грошової суми, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордера № 18 від 22 липня 2019 року, № 19 від 23 липня 2019 року, № 20 від 24 липня 2019 року, № 21 від 25 липня 2019 року, № 22 від 26 липня 2019 року, № 23 від 29 липня 2019 року.

30. 31 березня 2021 року Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) №ЛВ 101210331604. Об`єкт: Реконструкція нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) у м. Львові, код об`єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт 1220,5. Загальна кошторисна вартість будівництва склала 2 300 000 грн.

31. 24 травня 2021 за заявою ОСОБА_2 про присвоєння адреси реконструйованій нежитловій будівлі під літерою «Г-1» площею 282,6 кв. м, нежитловим приміщенням будівлі «В-2» площею 13,3 кв. м з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) на АДРЕСА_1 , Шевченківською районною адміністрацією видано Розпорядження № 271 «Про присвоєння будівлі офісу (зі складськими приміщеннями) під літерою «В-4» адреси: АДРЕСА_1 ».

32. 26 травня 2021 року державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Шереметою М. М. зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на будівлю офісу під літ. «В-4» загальною площею 1019 кв. м, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , про що внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 42497672, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2385225946101.
Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, якими керується суд при прийнятті постанови

33. Вивчивши доводи касаційної скарги, колегія суддів дійшла такого висновку. 

34. Правове питання, порушене у касаційній скарзі, стосується законності та обґрунтованості оскаржуваного судового рішення щодо відмови у визнанні права власності ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно та його витребування з чужого незаконного володіння.

35. Відповідно до вимог частини першої статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно.

36. Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

37. Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

38. Правовий аналіз положень статей 387, 388 ЦК України свідчить про те, що право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, зокрема й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване.

39. Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову (про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).

40. Такі висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17.

41. Отже, правом на витребування майна з чужого незаконного володіння наділяється неволодіючий власник цього майна.

42. Суд апеляційної інстанції встановив, що власником спірного нерухомого майна на час укладення оспореного договору від 03 липня 2019 року про набуття майнових прав на нежитлові приміщення був ОСОБА_2 . 

43. На підтвердження володіння необхідним обсягом прав та обов`язків щодо спірного нерухомого майна ОСОБА_1 заявив вимогу про визнання права власності на нерухоме майно, а саме на нежитлові приміщення загальною площею 70 кв. м, розташовані на ІІІ-му поверсі спірної будівлі, за ним як за інвестором будівництва.

44. Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

45. Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

46. З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

47. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

48. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

49. Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16, на неврахування яких судом апеляційної інстанції посилається в касаційній скарзі заявник.

50. Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

51. У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

52. Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України від 18 вересня 1991 року «Про інвестиційну діяльність».

53. Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

54. У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

55. Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію нежитлове приміщення як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

56. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

57. При розгляді цієї справи слід керуватися тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримував речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

58. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

59. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

60. Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

61. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15 виклала правовий висновок, згідно з яким у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

62. Отже, ОСОБА_1 міг захистити своє право на володіння нежитловими приміщеннями на ІІІ-му поверсі будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом пред`явлення вимоги про визнання права власності на об`єкт інвестування, кошти за який були сплачені за відповідним договором, який обов`язково чинним.

63. У цій справі суд апеляційної інстанції, визнавши за результатами розгляду зустрічної позовної вимоги ОСОБА_2 недійсним договір № 03 від 03 липня 2019 року, укладений ОСОБА_1 з ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», встановив, що зазначений договір не містить згоди ОСОБА_2 на його укладення, а отже не відповідає вимогам статті 203 ЦК України.

64. Так, суд апеляційної інстанції надав оцінку умовам Договору від 27 березня 2019 року про спільну діяльність, укладеному ОСОБА_2 та ТОВ «СЕМІЛЬЙОН», згідно з пунктом 3.4.4 якого визначено, що ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» має право самостійно, з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об`єкта реконструкції, пов`язані з виконанням мети даного Договору; самостійно без погодження із ОСОБА_2 укладати договори генерального підряду, підряду, та інші договори з контрагентами.

65. Суд апеляційної інстанції, проаналізувавши зміст зазначеного пункту договору, встановив, що право ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» самостійно укладати договори, тобто без згоди ОСОБА_2 , розповсюджувалося виключно на договори, необхідні для проведення робіт з реконструкції нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 .

66. Водночас, надавши оцінку пункту 3.4.5 Договору, згідно зі змістом якого ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» має право залучати кошти третіх осіб до фінансування об`єкта реконструкції лише за згодою ОСОБА_2 , суд апеляційної інстанції зазначив, що оспорюваний Договір № 03 від 03 липня 2019 року, укладений між ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_1 , не містить такої згоди ОСОБА_2 на залучення коштів третіх осіб для фінансування реконструкції будівлі.

67. Відповідно до вимог частин першої та третьої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

68. З огляду на зазначене, враховуючи встановлену договором про спільну діяльність імперативну вимогу щодо надання ОСОБА_2 згоди на залучення інвестиційних коштів третіх осіб та відсутність такої згоди під час укладення ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» та ОСОБА_1 договору від 03 липня 2019 року, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про невідповідність цього договору вимогам статті 203 ЦК України та правомірно визнав договір № 03 від 03 липня 2019 року недійсним. 

69. Додатковою підставою невідповідності договору вимогам статті 203 ЦК України є також та обставина, що за договором від 03 липня 2019 року № 03 майнові права передавалися ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» ОСОБА_1 на нежитлові приміщення, право власності на які після введення будівлі у експлуатацію за договором про спільну діяльність від 27 березня 2019 року мав набути саме ОСОБА_2 .

70. Велика Палати Верховного Суду у постанові від 18 вересня 2024 року у справі № 918/1043/21 вказала, що за змістом абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним з таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення «status quo anteу» фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому, кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину.

71. Тобто, визнання судом недійсним договору № 03 від 03 липня 2019 року повертає, зокрема, позивача ОСОБА_1 до попереднього стану, тобто до того кола прав та обов`язків, який існував на час виникнення у ОСОБА_1 наміру укласти договір на набуття майнових прав на нежитлові приміщення, однак, такі обставини не є підставою для визнання у ОСОБА_1 будь-яких законних підстав для володіння майновими правами на спірні нежитлові приміщення.

72. Враховуючи те, що ОСОБА_1 просив визнати за ним право власності на об`єкт інвестування, кошти щодо якого були ним сплачені на підставі договору від 03 липня 2019 року № 03, який суд визнав недійсним, то, з огляду на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15 щодо належного способу захисту права інвестора на набуття у власність об`єкта інвестування, а також правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 18 вересня 2024 року у справі № 918/1043/21 щодо наслідків недійсності правочину, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності правових підстав для визнання права власності за ОСОБА_1 на спірні нежитлові приміщення з огляду на відсутність належним чином оформлених договірних правовідносин, на підставі яких виникає таке право у позивача. Колегія суддів також наголошує на тому, що відсутність цивільно-правових підстав для визнання за інвестором права власності на об`єкт інвестування нівелює також можливість інвестора витребовувати об`єкт інвестування з чужого незаконного володіння, оскільки таким правом наділена особа, яка є саме неволодіючим власником такого майна.

73. Доводи касаційної скарги такого висновку не спростовують та зводяться до суб`єктивного тлумачення умов договору, а саме до наполягання на потребі у застосуванні судом апеляційної інстанції виключно пункту 3.4.4 договору від 27 березня 2019 року щодо права ТОВ «СЕМІЛЬЙОН» самостійно укладати договори без згоди ОСОБА_2 , без врахування вимог пункту 3.4.5 цього договору щодо обов`язкового узгодження з ОСОБА_2 саме залучення коштів третіх осіб для фінансування реконструкції спірної будівлі.

74. Колегія суддів відхиляє посилання заявника на неврахування судом апеляційної інстанції правових висновків Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16, а також правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 27 листопада 2018 року у справі № 761/26815/17, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 15 серпня 2019 року у справі № 1340/4630/18, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16, від 16 жовтня 2020 року у справі № 910/12787/17, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15, від 21 грудня 2021 року у справі № 148/2112/19, від 25 серпня 2022 року у справі № 753/19473/19, від 07 червня 2023 року у справі № 932/7660/21, від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20, від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21, у зв`язку з їх нерелевантністю, а саме у зв`язку з формулюванням за інших фактичних обставин справи. 

75. У постановах Верховного Суду України та Верховного Суду, на неврахування яких посилається у касаційній скарзі заявник, відсутні правові висновки щодо можливості визнання за інвестором права власності на об`єкт нерухомості та його витребування з чужого незаконного володіння за умови визнання в судовому порядку недійсним інвестиційного договору.

76. Інші доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують та зводяться до незгоди з наданою судом апеляційної інстанції оцінкою доказам та обставинам справи, а саме положенням Договору № 03 від 03 липня 2019 року, укладеному Товариством з ОСОБА_1., та Договору про спільну діяльність, укладеному Товариством з ОСОБА_2 , обставинам щодо обізнаності ОСОБА_2 про укладення Товариством договору від 03 липня 2019 року.

77. Колегія суддів наголошує на тому, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

78. Тобто, заявник не довів, що суд апеляційної інстанції ухвалив судове рішення всупереч чинній правозастосовчій практиці, а доводи, які стосуються надання заявником суб`єктивної оцінки доказам та обставинам справи, які були предметом дослідження суду апеляційної інстанції, не можуть слугувати підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки до компетенції суду касаційної інстанції повноваження з надання оцінки доказам та обставинам справи не входять.

79. З огляду на зазначене, колегія суддів дійшла висновку про те, що доводи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

80. Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

81. З огляду на вказане колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, висновки суду апеляційної інстанції не спростували.

Щодо судових витрат

82. Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

83. Оскільки Верховний Суд за результатами касаційного перегляду залишив оскаржуване судове рішення без змін, то розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,.

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Постанову Львівського апеляційного суду від 26 вересня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: А. А. Калараш

Є. В. Петров

В. В. Пророк