ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 січня 2026 року 
м. Київ

cправа № 926/1577/25 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача-1 - не з`явилися,
відповідача-2 - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Ротара Михайла Михайловича на рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.08.2025 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.11.2025 у справі
за позовом фізичної особи-підприємця Ротара Михайла Михайловича
до: 1) Чернівецької міської ради, 
2) Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області
про визнання незаконним та скасування державної реєстрації земельної ділянки, рішення міської ради, рішення державного реєстратора.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. 13.05.2025 фізична особа-підприємець Ротар Михайло Михайлович (далі - ФОП Ротар М. М., Підприємець, позивач) звернувся до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради (далі - Чернівецька міськрада, Міськрада, відповідач-1) і Головного управління Держгеокадастру в Івано-Франківській області (далі - ГУ Держгеокадастру в Івано-Франківській області, Управління, відповідач-2) про:
1) визнання незаконною та скасування державної реєстрації земельної ділянки площею 0,2587 га, кадастровий номер 7310136600:35:002:0138 (далі - спірна земельна ділянка), місцерозташування якої: Чернівецька обл, м. Чернівці, вул. Руська, 226-Д, цільове призначення 03.10 "для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компанії, які займаються діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку", з моменту її проведення, тобто 30.10.2023 шляхом внесення запису до поземельної книги відомостей про її скасування;
2) визнання незаконним та скасування рішення Чернівецької міськради від 25.01.2024 № 1623 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель" у частині пункту 269 додатку до цього рішення (далі - рішення № 1623, оспорюване рішення Міськради) стосовно спірної земельної ділянки;
3) визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Чернівецької міськради Шевчук Наталії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 13.03.2024, індексний номер 72036964, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2896417573101, номер відомостей про речове право 54096057 (далі - рішення від 13.03.2024, оспорюване рішення державного реєстратора).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що дії відповідачів щодо формування та державної реєстрації спірної земельної ділянки порушують права Підприємця як власника розташованого на ній нерухомого майна у зв`язку з невідповідністю сформованої земельної ділянки розмірам (конфігурації меж) її фактичного використання, необхідного для обслуговування нежитлової будівлі позивача (спортивно-оздоровчого комплексу), а також присвоєнням такій земельній ділянці неіснуючого виду цільового призначення, яким створюються штучні перешкоди для її використання з метою експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу. 
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 21.08.2025 (суддя Ніколаєв М. І.), залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.11.2025 (головуючий - Галушко Н. А., судді Желік М. Б. Орищин Г. В.), у задоволенні позову відмовлено. 
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на норми частини 2 статті 19 Конституції України, статей 12, 791, 116, 120, 123, 155, 186 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 16, 21, 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 19, 25, 35, 57 Закону України "Про землеустрій", статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 13, 73, 76, 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 
1) ФОП Ротар М. М. не довів порушення його прав чи охоронюваних законом інтересів оспорюваним рішення Міськради та державною реєстрацією спірної земельної ділянки, позаяк позивач не вчинив жодних дій для оформлення у встановленому законом порядку права користування земельною ділянкою, на якій розташована належна йому нежитлова будівля, натомість Чернівецька міськрада діяла послідовно і в законний спосіб, затвердивши проєкт землеустрою щодо інвентаризації зазначеної земельної ділянки, яка належить їй на праві комунальної власності;
2) матеріали справи не містять доказів щодо відмови Міськради у наданні позивачу земельної ділянки для обслуговування належного йому майна, зокрема з підстав формування та реєстрації спірної земельної ділянки; 
3) відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною достатньою підставою для відмови у позові (такий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 22.11.2023 у справі № 917/1531/21, від 22.11.2023 у справі № 916/2929/22).
Водночас суд першої інстанції відхилив посилання відповідача на обґрунтування своїх заперечень на неправомірне включення проїзду до складу спірної земельної ділянки, оскільки з листа Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міськради від 23.06.2025 убачається, що згідно з генеральним планом м. Чернівці, затвердженим рішенням Чернівецької міськради від 27.03.2014 № 1171, через спірну земельну ділянку проїзд не передбачено, тобто позивач не надав належних і допустимих доказів щодо наявності на ній проїзду.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ФОП Ротар М. М. звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що:
1) суди не врахували висновку щодо застосування положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України в подібних правовідносинах (в контексті того, що перехід права власності на об`єкт нерухомості (будівлю) тягне за собою перехід права на земельну ділянку під цим об`єктом, а при цьому відсутність оформленого договору оренди чи державного акта не свідчить про відсутність у нового власника прав на землю), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16;
2) суди не врахували висновку щодо ефективного способу захисту прав позивача (в контексті того, що рішення суб`єкта владних повноважень у сфері земельних відносин може бути оскаржене з точки зору його законності, а ефективним способом захисту є скасування такого рішення та скасування державної реєстрації ділянки, якщо вона сформована з порушенням закону), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 925/1276/19;
3) на теперішній час відсутній чіткий висновок щодо питання, чи має право орган місцевого самоврядування в рамках процедури інвентаризації земель самостійно визначати цільове призначення сформованої земельної ділянки під об`єктом приватної власності, яке не відповідає функціональному призначенню цього об`єкта, та чи є такі дії порушенням принципу належного урядування; 
4) суди не дослідили зібрані в справі докази, зокрема, договір дарування від 24.02.2003, технічний паспорт на нежитлові будівлі, розташовані на АДРЕСА_1.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. Чернівецька міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.
ГУ Держгеокадастру в Івано-Франківській області не скористалося правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом 
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Ротара М. М. на рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.08.2025 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.11.2025 у справі № 926/1577/25 та призначено розгляд справи в судовому засіданні на 27.01.2026.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 30.11.2023 Відділ № 3 Управління надання адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру в Івано-Франківській області на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 01.06.2023 здійснив державну реєстрацію спірної земельної ділянки, розташованої на АДРЕСА_1, цільове призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.
10. 25.01.2024 Чернівецька міськрада рішенням № 1623 затвердила технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель, виду цільового призначення земельних ділянок згідно з додатком.
У додатку № 1 до цього рішення зазначено спірну земельну ділянку, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку.
11. Із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 25.04.2025 № 424131062 убачається, що 11.03.2024 за Чернівецькою міською радою зареєстровано право власності на спірну земельну ділянку.
Із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 25.04.2025 № 424140642 убачається, що з 27.07.2004 Ротару М. М. належить на праві власності нежитлова будівля загальною площею 649,40 м2 на АДРЕСА_1.
12. 02.05.2025 Комунальним підприємством "Бюро технічної інвентаризації" Чернівецької міськради (далі - КП "БТІ" Чернівецької міськради) на замовлення Ротара М. М. виготовлено технічний паспорт на нежитлові будівлі, розташовані на АДРЕСА_1 .
Із довідки КП "БТІ" Чернівецької міськради від 07.05.2025 № 776 убачається, що на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 26.07.2004 Ротар М. М. є власником будівлі спортивно-оздоровчого комплексу літ. "А" площею 649,40 м2 на АДРЕСА_1 , яка (будівля) розташована на спірній земельній ділянці.
13. На підставі договору дарування від 24.02.2003, посвідченого приватним нотаріусом та зареєстрованого в реєстрі за № 480, Ротар М. М. подарував ОСОБА_2 незавершений будівництвом металевий ангар площею 450,1 м2 на АДРЕСА_2.
Позиція Верховного Суду
14. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені в касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення без з таких підстав.
15. Колегія суддів погоджується із висновком судів першої та апеляційної інстанцій про відмову в задоволенні позовних вимог з огляду на таке.
16. Пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад входить вирішення відповідно до закону питань з врегулювання земельних відносин.
17. Згідно з частинами 1- 4 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
18. За змістом пункту "а" частини 1 статті 19 Закону України "Про землеустрій" до повноважень сільських, селищних, міських рад у сфері землеустрою на території сіл, селищ, міст належить організація та здійснення землеустрою, проведення інвентаризації земель та земельних ділянок усіх форм власності.
Одним із видів документації із землеустрою є технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель (пункт "к" частини 2 статті 25 Закону України "Про землеустрій").
19. Згідно з абзацом 15 частини 1 статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.
Відповідно до частин 1- 3 статті 35 Закону України "Про землеустрій" інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об`єктів землеустрою, їхніх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, виявлення і консервації деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення Державного земельного кадастру, виявлення та виправлення помилок у відомостях Державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на їх основі відповідних рішень органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. У разі виявлення при проведенні інвентаризації земель державної та комунальної власності земель, не віднесених до тієї чи іншої категорії, віднесення таких земель до відповідної категорії здійснюється органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування на підставі відповідної документації із землеустрою, погодженої та затвердженої в установленому законом порядку. Порядок проведення інвентаризації земель затверджується Кабінетом Міністрів України.
Спори, що виникають при здійсненні землеустрою, вирішуються судом (стаття 70 Закону України "Про землеустрій").
20. Пунктом 3 частини 5 статті 186 ЗК України передбачено, що технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель у частині положень, що передбачають внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки, сформовані до 2004 року, але відомості про які не внесені до Державного земельного кадастру, погоджується: щодо земельних ділянок державної або комунальної власності - із землекористувачами (якщо технічна документація розроблена на замовлення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування, що здійснює розпорядження земельною ділянкою). Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель щодо земельних ділянок державної або комунальної власності затверджується органом виконавчої влади, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом місцевого самоврядування, уповноваженими розпоряджатися земельними ділянками відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.
Згідно з абзацом 1 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про землеустрій" земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.
21. Зважаючи на те, що матеріали справи не містять та позивачем не надано жодних доказів на підтвердження формування спірної земельної ділянки до 31.12.2004, а саме після набуття ФОП Ротарем М. М. права власності на розташовану на ній будівлю спортивно-оздоровчого комплексу літ. "А" площею 649,40 м2 на АДРЕСА_1, яке (право власності) оформлено свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 26.07.2004, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, затвердженої оспорюваним рішенням Міськради, 30.11.2023 сформовано спірну земельну ділянку за основним цільовим призначенням (категорією) як землі житлової та громадської забудови та, в подальшому, 11.03.2024 зареєстровано право комунальної власності Чернівецької міськради на таку земельну ділянку. 
22. Частиною 2 статті 4 ГПК України передбачено, що юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Гарантоване статтею 55 Конституції України та конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд передусім встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.
23. Відповідно до частини 1 статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно з частиною 1 статті 155 ЗК України у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.
24. У постановах від 14.10.2019 у справі № 910/6642/18, від 04.12.2019 у справі № 910/15262/18, від 03.03.2020 у справі № 910/6091/19, від 16.10.2020 у справі № 910/12787/17, від 22.03.2023 у справі № 509/5080/18, від 26.05.2023 у справі № 905/77/21, від 29.03.2023 у справі № 446/2455/21, від 29.08.2023 у справі № 910/5958/20, від 22.11.2023 у справі № 917/1531/21, від 22.11.2023 у справі № 916/2929/22, від 04.03.2025 у справі № 922/1097/24, від 24.06.2025 у справі № 909/1140/24 Верховний Суд неодноразово виснував про те, що при вирішенні спору суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові необхідно відмовити. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин.
25. Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit ("збудоване на поверхні слідує за нею"). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з зазначеним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (схожий правовий висновок сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
26. Разом з тим не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92- 94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
27. Отже, враховуючи ті обставини, що, починаючи з 2004 року ФОП Ротар М. М. не вчиняв жодних дій з метою формування спірної земельної ділянки та оформлення у встановленому законом порядку права користування нею, на якій розташована належна йому нежитлова будівля, а матеріали справи не містять доказів щодо відмови Міськради у наданні Підприємцю земельної ділянки для обслуговування належного йому майна, зокрема з підстав формування та реєстрації спірної земельної ділянки чи наміру її передачі в користування будь-якій іншій особі, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про недоведеність порушення прав чи охоронюваних законом інтересів позивача оспорюваним рішення Міськради та державною реєстрацією спірної земельної ділянки як об`єкта цивільних прав та як об`єкта права комунальної власності місцевої територіальної громади, що, як наслідок, є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову. Адже за таких обставин Чернівецька міськрада діяла послідовно і в законний спосіб, затвердивши проєкт землеустрою щодо інвентаризації спірної земельної ділянки, яка належить відповідачу-1 на праві комунальної власності.
Колегія суддів наголошує на тому, що такий висновок судів першої та апеляційної інстанцій цілком узгоджується з правовою позицією Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною в постановах від 25.11.2025 у справі № 915/693/24, від 24.06.2025 у справі № 909/1140/24 зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, при вирішенні яких суди виходили як із обставин незмінності цільового призначення земельної ділянки, так і з того, що дії органу місцевого самоврядування щодо замовлення проєкту землеустрою, інвентаризації земельної ділянки, затвердження цього проєкту землеустрою, державної реєстрації земельної ділянки комунальної власності не порушують прав позивача, вчинені у межах повноважень відповідача та з легітимною метою формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. При цьому позивач не надав жодних доказів на підтвердження того, що орган місцевого самоврядування вчиняє певні дії щодо передачі земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно позивача, в користування на земельних торгах, однак навіть у разі прийняття таких рішень позивач не позбавлений можливості захищати свої права в судовому порядку.
28. Таким чином, ураховуючи наведені вище правові висновки Верховного Суду та дослідивши належним чином зібрані в справі докази в їх сукупності, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову повністю з огляду на недоведеність порушення прав та інтересів позивача оспорюваним рішенням, прийнятим Міськрадою щодо питання затвердження технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, адже основне цільове призначення спірної земельної ділянки, віднесеної до категорії земель житлової та громадської забудови, оспорюваним рішенням змінено не було.
29. Водночас Верховний Суд зауважує, що чинне земельне законодавство дозволяє землекористувачу самостійно змінювати вид цільового призначення земельної ділянки комунальної власності в межах такої визначеної категорії земель як землі житлової та громадської забудови, однак виключно в тому випадку, якщо на відповідній земельній ділянці розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки, зокрема, на праві оренди (аналогічний правовий висновок викладено у пункті 33 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.01.2024 у справі № 904/1270/22).
Наведеним висновком повністю спростовується твердження позивача про те, що дії Міськради щодо формування та державної реєстрації спірної земельної ділянки порушують права Підприємця як власника розташованого на ній нерухомого майна у зв`язку з невідповідністю сформованої земельної ділянки розмірам (конфігурації меж) її фактичного використання, необхідного для обслуговування нежитлової будівлі позивача (спортивно-оздоровчого комплексу), а також присвоєнням такій земельній ділянці іншого виду цільового призначення (для обслуговування офісних будівель компаній), яким створюються штучні перешкоди для її використання з метою експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу.
30. Позивач у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме:
якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 ГПК України, зокрема, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України
31. Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій: 1) висновку щодо застосування положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України в подібних правовідносинах (в контексті того, що перехід права власності на об`єкт нерухомості (будівлю) тягне за собою перехід права на земельну ділянку під цим об`єктом, а при цьому відсутність оформленого договору оренди чи державного акта не свідчить про відсутність у нового власника прав на землю), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16; 2) висновку щодо ефективного способу захисту прав позивача (в контексті того, що рішення суб`єкта владних повноважень у сфері земельних відносин може бути оскаржене з точки зору його законності, а ефективним способом захисту є скасування такого рішення та скасування державної реєстрації ділянки, якщо вона сформована з порушенням закону), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 925/1276/19, з огляду на таке.
32. У пунктах 8.4, 8.5, 8.17 постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі висновки щодо застосування норм статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України:
"Стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VІ від 5 листопада 2009 року) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.
8.5. Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
8.17. Таким чином, особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості, розташованого на ній".
33. Зміст оскаржуваних рішення та постанови переконливо свідчить про те, що, враховуючи достовірно встановлені судами попередніх інстанцій обставини відсутності вчинення ФОП Ротарем М. М. із 2004 року до цього часу будь-яких дій, спрямованих на формування спірної земельної ділянки та оформлення у встановленому законом порядку права користування нею, на якій розташована належна йому з 2004 року нежитлова будівля, суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду якраз відповідно до висновків щодо застосування положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України в подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, на неврахуванні якого (висновку) помилково наголошує скаржник (див. пункти 25- 28 цієї постанови).
34. Проте колегія суддів зауважує на безпідставному посиланні скаржника на те, що відсутність оформленого договору оренди чи державного акта не свідчить про відсутність у нового власника прав на землю, позаяк постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 насправді не містить процитованого позивачем висновку у зазначеній частині. 
35. У свою чергу колегія суддів не бере до уваги безпредметні посилання скаржника на неіснуючу постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 925/1276/19, в якій нібито мало бути викладено висновок щодо ефективного способу захисту прав позивача (в контексті того, що рішення суб`єкта владних повноважень у сфері земельних відносин може бути оскаржене з точки зору його законності, а ефективним способом захисту є скасування такого рішення та скасування державної реєстрації ділянки, якщо вона сформована з порушенням закону), позаяк у дійсності у справі № 925/1276/19 (предмет позову - визнання недійсним договору поставки товарів та зобов`язання повернути кошти в сумі 299 997 грн), тобто зі спору, що виник із правовідносин у сфері публічних закупівель, а не із земельних правовідносин, ухвалювалася постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.09.2021, в якій відповідний (процитований скаржником) висновок взагалі не міститься.
36. Отже, підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження з огляду на те, що суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду відповідно до висновку щодо застосування положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, що наразі виключає як закриття касаційного провадження в частині зазначеної підстави касаційного оскарження, так і скасування оскаржуваних рішення та постанови.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України 
37. Відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах. 
Зміст зазначеної процесуальної норми свідчить про те, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
38. У пункті 133 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц викладено такий висновок щодо застосування норми пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України:
"У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися".
Схожий за змістом правовий висновок викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19 та від 13.04.2021 у справі № 910/17693/19 (пункт 25).
39. Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник повинен обґрунтувати, в чому саме полягає неправильне застосування норми матеріального права чи порушення норми процесуального права, щодо якої відсутній висновок Верховного Суду (у чому саме полягає помилка судів попередніх інстанцій при застосуванні відповідних норм права та як саме ці норми права судами були застосовано неправильно). При цьому формування правового висновку не може ставитися в пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.
40. Колегія суддів не погоджується з доводами скаржника про необхідність формування Верховним Судом висновку щодо питання, чи має право орган місцевого самоврядування в рамках процедури інвентаризації земель самостійно визначати цільове призначення сформованої земельної ділянки під об`єктом приватної власності, яке не відповідає функціональному призначенню цього об`єкта, та чи є такі дії порушенням принципу належного урядування, з огляду на таке.
41. Абзацом 4 частини 2 статті 20 ЗК України (в редакції, чинній з 10.07.2022) передбачено, що зміна цільового призначення земельних ділянок державної та комунальної власності, віднесених до категорій земель житлової та громадської забудови, земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а також земельних ділянок (крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об`єктах природно-заповідного фонду, та земельних ділянок лісогосподарського призначення), на яких розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, може здійснюватися землекористувачем. У такому разі зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує прийняття рішень Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади та органу місцевого самоврядування, який здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою.
42. Водночас Верховний Суд зауважує, що чинне земельне законодавство дозволяє землекористувачу самостійно змінювати вид цільового призначення земельної ділянки комунальної власності в межах такої визначеної категорії земель як землі житлової та громадської забудови, однак виключно в тому випадку, якщо на відповідній земельній ділянці розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки, зокрема, на праві оренди (аналогічний правовий висновок викладено у пункті 33 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.01.2024 у справі № 904/1270/22).
43. Наведеним повністю спростовується твердження скаржника про необхідність формування Верховним Судом висновку щодо питання наділення органу місцевого самоврядування повноваженнями в рамках процедури інвентаризації земель самостійно визначати цільове призначення сформованої земельної ділянки під об`єктом нерухомості приватної власності, яке (цільове призначення) не відповідає функціональному призначенню цього об`єкта в контексті дотримання принципу належного урядування.
44. Адже, виходячи зі змісту положень абзацу 4 частини 2 статті 20 ЗК України (в редакції, чинній з 10.07.2022), у разі реалізації позивачем свого майнового інтересу на оформлення спірної земельної ділянки на підставі договору оренди, яким би було передбачено її надання Підприємцю з метою обслуговування належної йому будівлі спортивно-оздоровчого комплексу, вказана норма наділяє ФОП Ротора М. М. як потенційного орендаря земельної ділянки комунальної власності, віднесеної до категорій земель житлової та громадської забудови, правом самостійно змінювати вид цільового призначення такої земельної ділянки, а саме без прийняття органом місцевого самоврядування, який здійснює розпорядження відповідною земельною ділянкою, рішення про зміну її цільового призначення.
45. Ураховуючи викладене, зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень із зазначеної підстави (схожий висновок про відсутність у Верховного Суду підстав для формування висновку щодо питання застосування наведеної скаржником норми права викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 916/1852/20, від 11.01.2022 у справі № 924/1263/19, від 05.07.2022 у справі № 904/7077/20, від 15.11.2022 у справі № 916/596/21, , від 28.02.2023 у справі № 910/13661/21, від 23.05.2023 у справі № 910/10442/21, від 07.11.2023 у справі № 910/3733/23, від 23.01.2024 у справі № 904/1270/22, від 14.05.2024 у справі № 904/2130/23, від 08.10.2024 у справі № 912/2326/23, від 12.11.2024 у справі № 922/5494/23, від 25.02.2025 у справі № 916/5340/23, від 30.09.2025 у справі № 910/19501/23, від 18.11.2025 у справі № 910/15434/24).
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України
46. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник посилається на відсутність дослідження судами попередніх інстанцій зібраних у справі доказів, а саме договору дарування від 24.02.2003, технічного паспорту на нежитлові будівлі, розташовані на АДРЕСА_1.
47. Дійсно, в розумінні пункту 4 частини 2 статті 287 ГПК України підставою касаційного оскарження є передбачене пунктом 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу процесуальне порушення, яке полягає у недослідженні судом зібраних у справі доказів.
48. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
49. Таким чином, за змістом положень пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у виді недослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення в сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.
50. Натомість зміст касаційної скарги переконливо свідчить про те, що доводи позивача зводяться передусім до посилань на необхідність переоцінки наявних у справі доказів, але скаржник при цьому належним чином не обґрунтував у своїй касаційній скарзі наявність хоча б однієї з підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
51. За таких обставин, а саме за відсутності підтвердження будь-якої з інших підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 ГПК України, колегія суддів не бере до уваги доводи скаржника про неповне дослідження судами попередніх інстанцій зібраних у справі доказів. 
52. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані в справі докази в їх сукупності, дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог у зв`язку з недоведеністю порушення відповідачами прав та інтересів позивача.
53. З наведених раніше мотивів Верховний Суд погоджується з обґрунтованими доводами Міськради, викладеними у відзиві на касаційну скаргу.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
54. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
55. Зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження в зв`язку з тим, що суд апеляційної інстанції переглянув рішення місцевого господарського суду відповідно до висновку щодо застосування положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, на неврахуванні якого (висновку) помилково наголошує скаржник, що наразі виключає закриття касаційного провадження в частині зазначеної підстави касаційного оскарження.
56. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
57. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
58. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову повністю, як наслідок, оскаржувані рішення та постанову ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
59. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, та зважаючи на те, що висновок судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову відповідає положенням статей 86, 236, 269, 282 ГПК України, а наведені позивачем в касаційній скарзі доводи та підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримали підтвердження під час касаційного провадження, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення касаційної скарги і скасування оскаржуваних рішення та постанови.
Розподіл судових витрат
60. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Ротара Михайла Михайловича залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Чернівецької області від 21.08.2025 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.11.2025 у справі № 926/1577/25 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай