ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

28 січня 2026 року
м. Київ

справа № 932/3641/22
провадження № 61-6042св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Ступак О. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - акціонерне товариство «Сенс Банк»,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , обласне комунальне підприємство «Софійське бюро технічної інвентаризації», правонаступником якого є комунальне підприємство «Криворізьке районне бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської обласної ради»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - ОСОБА_3 на рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 04 серпня 2023 року у складі судді Цитульського В. І. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 15 квітня 2025 року у складі колегії суддів: Гапонова А. В., Новікової Г. В., Никифоряка Л. П.,

Короткий зміст позовних вимог
1. У липні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до акціонерного товариства «Сенс Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору:  ОСОБА_2 , обласне комунальне підприємство «Софійське бюро технічної інвентаризації», правонаступником якого є комунальне підприємство «Криворізьке районне бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської обласної ради», про скасування державної реєстрації.
2. Позов обґрунтовано тим, що між ним та ПАТ «Укрсоцбанк» укладено договір про надання відновлюваної кредитної лінії № 79-144. 
3. На забезпечення виконання зобов`язання укладено договір іпотеки, предметом якого є земельна ділянка та домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 . 
4. 01 липня 2019 року внесено запис про реєстрацію права власності на майно за АТ «Укрсоцбанк». 
5. Позивач вважав, що така реєстрація відбулась з порушенням діючого законодавства, оскільки він не отримував вимоги про дострокове погашення заборгованості. 
6. При цьому домоволодіння, яке використовувалося як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнуте на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого на забезпечення кредитів в іноземній валюті». 
7. Процедура звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку також порушена через відсутність оцінки предмета іпотеки. Крім того, у банку був відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому була відсутня підстава для оформлення спірного майна на себе.
8. Враховуючи викладене просив суд: 
скасувати рішення державного реєстратора обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської області (далі - ОКП «Софіївське БТІ») Волос О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року щодо реєстрації права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1864694712101, номер запису про право власності: 32247015 від 01 липня 2019 року; 
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора ОКП «Софіївське БТІ» Волос О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року щодо реєстрації права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1210100000:02:329:0046 за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №1864667412101, номер запису про право власності: 32246486 від 01 липня 2019 року.
Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанції
9. Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 04 серпня 2023 року позов задоволено частково.
Скасовано рішення державного реєстратора ОКП «Софіївське БТІ» Волос О. В. про державну реєстрацію прав та її обтяжень, індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року щодо реєстрації права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1864694712101, номер запису про право власності: 32247015 від 01 липня 2019 року.
Скасовано рішення державного реєстратора ОКП «Софіївське БТІ» Волос О. В. про державну реєстрацію прав та її обтяжень, індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року щодо реєстрації права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1210100000:02:329:0046 за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №1864667412101, номер запису про право власності: 32246486 від 01 липня 2019 року. У задоволенні інших позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
10. Рішення суду мотивовано тим, що предметом оскарження в справі є звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовий спосіб. Таке звернення стягнення відбулося всупереч Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відтак, є незаконним, що є підставою для задоволення позову в частині скасування державної реєстрації права власності.
11. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 09 квітня 2024 року апеляційну скаргу АТ «Сенс Банк» задоволено. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 04 серпня 2023 року скасовано та ухвалено нове рішення. У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
12. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що з позовом про скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки до суду звернувся ОСОБА_1 , який є позичальником за договором про надання кредитної лінії від 25 грудня 2007 року № 79/144, а іпотекодавцем за іпотечним договором від 25 грудня 2007 року № 1012 є ОСОБА_2 , яка залучена третьою особою в справі. Тобто права позивача вказаною реєстрацією не порушені, що відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року в справі № 199/8324/19 є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
13. Постановою Верховного Суду від 15 січня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 квітня 2024 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
14. Скасовуючи рішення місцевого суду та направляючи справу на новий апеляційний розгляд, касаційний суд виходив із того, що судом апеляційної інстанції не враховано, що в разі звернення стягнення на предмет іпотеки боржник, який є відмінним від іпотекодавця, несе відповідальність перед іпотекодавцем, отже висновок апеляційного суду про те, що права боржника ОСОБА_1 оскаржуваним ним рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію прав на предмет іпотеки не порушені, не ґрунтується на вимогах закону.
15. Крім того, справа розглядалася без перевірки дотримання вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, про що позивач вказував в апеляційній скарзі, проте така обставина судом врахована не була.
16. Також суд касаційної інстанції врахував доводи заявниці щодо неврахування апеляційним судом висновків Великої Палати Верховного Суду, висловлених в постанові від13 березня 2024 року в справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) про те, що до 26 лютого 2020 року Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року  № 1127, не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася в частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
17. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 15 квітня 2025 року апеляційну скаргу АТ «Сенс Банк» задоволено. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 04 серпня 2023 року скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.
18. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив із того, що оскільки позивач не отримував кредит в іноземній валюті, тому до спірних правовідносин не можуть бути застосовані норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
19. При цьому судом також зазначено, що іпотекодержателем було дотримано порядок надсилання вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, тому він набуває право на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
20. Водночас суд дійшов висновку, що клопотання про витребування для дослідження в судовому засіданні оригіналів документів (рішення державного реєстратора) не підлягає задоволенню, оскільки не впливає на розгляд справи, а приведе лише до судової тяганини.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
21. У травні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 .
22. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 02 червня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
23. У липні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 .
24. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 21 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 .
25. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 січня 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 

Короткий зміст вимог касаційних скарг
26. У касаційній скарзі представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
27. Підставами касаційного оскарження заявник зазначає: застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного від 22 вересня 2021 року в справі № 202/3567/19, від 20 липня 2022 року в справі № 713/742/17, від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18, від 24 травня 2023 року в справі № 334/4498/21, від 21 червня 2023 року в справі № 308/7560/21, від 30 серпня 2023 року в справі № 640/364/19, від 10 жовтня 2023 року в справі № 676/1817/19, від 18 жовтня 2023 року в справі № 718/1655/21, від 08 листопада 2023 року в справі № 201/3254/18, від 18 листопада 2023 року в справі № 700/740/17, від 21 лютого 2024 року в справі № 752/5230/13, від 15 квітня 2024 року в справі № 125/368/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
справу розглянуто за відсутності заявниці, належним чином не повідомленої про дату, час і місце судового засідання;
недослідження зібраниху справі докази (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України);
28. Касаційна скарга мотивована тим, що суд протиправно відмовив у задоволенні клопотання про витребування доказів, що свідчить про те, що справу було розглянуто без дослідження доказів.
29. Крім того, в матеріалах справи відсутні докази вручення повідомлення-вимоги як позивачу, так і ОСОБА_2 . Відповідно до матеріалів справи поштові відправлення повернулись без вручення адресатам зі спливом строку зберігання.
30. Також посилається на те, що під час прийняття позовної заяви в новій редакції судами не було залучено до участі у справі правонаступника ОКП «Софійське бюро технічної інвентаризації» - КП «Криворізьке районне бюро технічної інвентаризації».
31. При цьому суди належним чином не врахували обставини, які стали підставою для пред`явлення позову.
32. У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
33. Підставою касаційного оскарження  ОСОБА_1 зазначає неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме:
застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 22 вересня 2021 року в справі № 202/3567/19, від 20 липня 2022 року в справі № 713/742/17, від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18, від 24 травня 2023 року в справі № 334/4498/21, від 21 червня 2023 року в справі № 308/7560/21, від 30 серпня 2023 року в справі № 640/364/19, від 10 жовтня 2023 року в справі № 676/1817/19, від 18 жовтня 2023 року в справі № 718/1655/21, від 08 листопада 2023 року в справі № 201/3254/18, від 18 листопада 2023 року в справі № 700/740/17, від 21 лютого 2024 року в справі № 752/5230/13, від 15 квітня 2024 року в справі № 125/368/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
не досліджено зібрані в справі докази; необґрунтоване відхилення клопотання (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України);
не виконання вказівок Верховного Суду, вказаних під час перегляду судових рішень в цій справі.
34. Касаційна скарга представника ОСОБА_1 містить аналогічні доводи, на які в своїй касаційній скарзі посилається представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 .
Відзиву на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
35. 25 грудня 2007 року між банком та позичальником ОСОБА_1 було укладено договір про надання кредитної лінії № 79/144, відповідно до якого останній отримав кредитні кошти у розмірі 610 000 грн зі строком повернення до 24 грудня 2022 року.
36. У забезпечення виконання обов`язків за кредитним договором між банком та ОСОБА_2 25 грудня 2007 року укладено іпотечний договір № 1012, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Ярмолюк М. М., відповідно до якого остання передала в іпотеку земельну ділянку площею 0,0565 гектар (кадастровий номер 1210100000:02:329:0046) та домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 .
37. Умовами Іпотечного договору № 1012 від 25 грудня 2007 року передбачено, що задоволення вимог може здійснюватися шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, установленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті 4.6.3 договору, договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
38. Рішенням державного реєстратора Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської області Волос О. В. індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року було зареєстровано право власності АТ «Укрсоцбанк» на домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 .
39. Рішенням державного реєстратора Обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської області Волос Олени Володимирівни індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року було зареєстровано право власності АТ «Укрсоцбанк» на земельну ділянку площею 0,0565 гектар (кадастровий номер 1210100000:02:329:0046) за адресою: АДРЕСА_1 .
40. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03 серпня 2023 року підставою для реєстрації/виникнення права власності відповідача була вимога/іпотечне повідомлення про дострокове погашення заборгованості, серія та номер № USB/33, виданий 04 лютого 2019 року, видавник: АТ «Укрсоцбанк», дублікат іпотечного договору, що має силу оригіналу № 1012, серія та номер №6990, виданий 14 червня 2019 року, видавник приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Ярмолюк М. М.; договір про надання відновлюваної кредитної лінії, серія та номер № 79/114, виданий 25 грудня 2007 року, видавник: Сторони: АКБСР «Укрсоцбанк», ОСОБА_1 .
41. Із витягу також вбачається, що зареєстрованим іпотекодержателем є АТ «АЛЬФА БАНК».
42. Внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ «Укрсоцбанк» правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків є АТ «Альфа-банк» з дати затвердження передавального акту загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та рішенням єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк» з 15 жовтня 2019 року.
43. Відповідно до протоколу позачергових зборів загальних акціонерів АТ «Альфа-Банк» № 2/2022 від 12 серпня 2022 року було прийнято рішення про перейменування банку на АТ «СЕНС БАНК», про що 30 листопада 2022 року в державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб -підприємців громадських формувань, внесений відповідний запис № 1000681070177055612.
44. Із долученої довідки про склад сім`ї від 11 жовтня 2012 року ОСОБА_2 зареєстрована та проживає за адресою: АДРЕСА_1.
Позиція Верховного Суду
45. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
46. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
47. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
48. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
49. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційні скарги підлягають задоволенню частково.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
50. Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
51. У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.
52. Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.
53. За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).
54. Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і у випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.
55. Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).
56. Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
57. Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.
58. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
59. Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
60. Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
61. Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
62. Подібні положення закріплені у Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки (липень 2019 року).
63. Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
64. Подібні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14- 45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), 09 квітня 2025 року у справі № 522/1506/22 (провадження № 61-4012св24).
65. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.
66. З матеріалів справи вбачається, що пунктом 4.1 договору іпотеки сторони визначили, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, обумовленого договором кредиту, іптекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.6.3).
У випадку звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до статті 37 Закону України «Про іпотеку», пункту 6.4.3 цього договору (застереження про задоволення вимог кредиторів), цей договір є правовстановлюючим документом на нерухоме майно, що є предметом іпотеки за цим договором, та є підставою для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки за іпотекодержателем в органах БТІ (пункт 4.8).
67. Отже, сторони в договорів іпотеки передбачили іпотечне застереження, яка дає право іпотекодержателю набути право власності на предмет іпотеки відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку».
68. Водночас згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на липень 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
- документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
69. Суд касаційної інстанції, направляючи справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, зокрема, зазначив, що ухвалою суду першої інстанції від 27 березня 2023 року було витребувано в Криворізької районної державної адміністрації у Дніпропетровській області реєстраційну справу щодо реєстрації набуття права власності АТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки земельну ділянку площею 0,0565 гектар (кадастровий номер 1210100000:02:329:0046) та домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 .
Проте, витребувані судом докази до суду надані не були, справа розглядалася без перевірки дотримання вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, про що позивач вказував в апеляційній скарзі, проте така обставина судом врахована не була.
70. Під час повторного апеляційного розгляду суд апеляційної інстанції відмовив у задоволенні вказаного клопотання у зв`язку із тим, що таке клопотання не впливає на розгляд справи.
71. Подаючи відзив на позовну заяву, банк надав копії повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 04 лютого 2019 року.
У вказаному листі банк просив сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 02 січня 2019 року складав 2 374 721,41 грн.
Також банком в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» попереджено, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Вказані повідомлення було направлено через пошту 06 лютого 2019 року, проте такі повернулись з відміткою «за закінченням встановленого терміну зберігання» (т. 1, а. с. 46-48).
72. Згідно з пунктом 6.2 договору іпотеки усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за вказаними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
73. Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Недотримання вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
74. З огляду на те, що банком виконані вимоги надсилання повідомлення про усунення порушень боржнику та іпотекодавцю, доказів неотримання з поважних причин останніми не надано, тому наявні підстави вважати, що банком виконано обов`язок, визначений Порядком № 1127, а саме підпунктом 2 пункту 61.
75. Суд апеляційної інстанції, вирішуючи спір та вказуючи, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 фізично отримували такі повідомлення, наведеного не врахував, та зробив помилковий висновок щодо вказаних обставин, проте, з урахування релевантної практики Верховного Суду, відсутні підстави вважати, що банком не виконані вимоги щодо надсилання повідомлення про усунення порушень.
76. Колегія суддів погоджується із висновком апеляційного суду про те, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки кредит було надано та отримано в гривнях, а не в іноземній валюті.
77. Водночас апеляційний судом не враховано наступного.
78. У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно під час позасудового врегулювання.
79. Крім того, у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що до 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
80. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
81. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
82. Подібні висновки висловлено у постанові Верховного Суду 
від 24 грудня 2025 року у справі № 646/857/18 (провадження № 61-16955св24)
83. Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
84. Таким чином, суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, не врахував, що під час здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем не були дотримані вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, оскільки така державна реєстрація проведена за відсутності відомостей у реєстраційних справах про вартість предмета іпотеки, яка мала бути визначена на момент набуття права власності на предмет іпотеки.
85. Під час розгляду справи банк не надав доказів проведення експертної оцінки державному реєстратору, отже, останнім не було дотримано вимог надання необхідного пакету документів для здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
86. З огляду на викладене, висновки апеляційного суду щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог є помилковими.
87. З огляду на те, що місцевий суд частково задовольнив позовні вимоги, застосувавши Закон України «Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», що не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, колегія суддів дійшла висновку про також його скасування й ухвалення нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог.
88. Вимоги заявників щодо визнання протиправним рішення державного реєстратора не є належним способом захисту права у спірних правовідносин, тому такі задоволенню не підлягають.
89. Частинами першою та другою статті 412 ЦПК України визначено, що суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення.
Керуючись статтями 400, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги представника ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задовольнити частково.
2. Рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 04 серпня 2023 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 15 квітня 2025 року скасувати.
3. Позов  ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Сенс Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , Обласне комунальне підприємство «Софійське бюро технічної інвентаризації», правонаступником якого є Комунальне підприємство «Криворізьке районне бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської обласної ради», про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора задовольнити частково.
4. Скасувати рішення державного реєстратора обласного комунального підприємства «Софіївське бюро технічної інвентаризації» Дніпропетровської області (далі - ОКП «Софіївське БТІ») Волос О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року щодо реєстрації права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1864694712101, номер запису про право власності: 32247015 від 01 липня 2019 року.
5. Скасувати рішення державного реєстратора ОКП «Софіївське БТІ» Волос О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 47620260 від 04 липня 2019 року щодо реєстрації права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1210100000:02:329:0046 за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №1864667412101, номер запису про право власності: 32246486 від 01 липня 2019 року.
6. В іншій частині у задоволенні позову відмовити.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

О. В. Ступак

В. В. Шипович