ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2025 року 
м. Київ 

справа № 953/5930/21
провадження № 61-511св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В., 
суддів: Калараша А. А., Пророка В. В., Сердюка В. В., Ситнік О. М., 

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Харківська міська рада,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 21 грудня 2023 року в складі судді Бородіної Н. М. та постанову Харківського апеляційного суду від 18 вересня 2024 року в складі колегії суддів Пилипчук Н. П., Маміної О. В., Мальованого Ю. М. у справі за позовом ОСОБА_1 до Харківської міської ради про визнання договору оренди припиненим,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА 

Короткий зміст позовних вимог 

У березні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Харківської міської ради про визнання договору оренди припиненим.
На обґрунтування позову зазначав, що 19 квітня 2004 року між ним та Харківською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки № 6677/04, згідно з умовами якого Харківська міська рада передала йому в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0244 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (далі - земельна ділянка), для будівництва прибудови до квартири № 4-а з влаштуванням окремого входу (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та подальшої експлуатації об`єкта строком до 31 грудня 2028 року. При цьому умовами договору було погоджено виконати будівництво до 31 грудня 2005 року. 

Позивач зазначав, що будівництво він у встановлений договором строк не виконав, внаслідок чого вважає, що договір оренди на підставі пункту 4 частини першої статті 416 ЦК України є припиненим з 01 травня 2007 року.

У зв`язку з чим просив суд визнати договір оренди земельної ділянки від 30 квітня 2004 року № 6677/04 припиненим з 01 травня 2007 року.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Київський районний суд м. Харкова рішенням від 21 грудня 2023 року позов ОСОБА_1 задовольнив частково.

Визнав припиненим договір оренди земельної ділянки від 19 квітня 2004 року № 6677/04, укладений між ОСОБА_1 та Харківською міською радою, з 30 березня 2021 року.

В іншій частині позовних вимог відмовив.

Стягнув з Харківської міської ради на користь    ОСОБА_1 судовий збір у сумі 908,00 грн.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції керувався тим, що позивач протягом трьох років не використовував спірну земельну ділянку для забудови, у зв`язку з чим право користування нею припинилося на підставі статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України. Крім того, врахувавши те, що 11 травня 2019 року до спірного договору оренди внесено зміни, а також те, що позивач не звертався до відповідача з вимогою про припинення права користування спірною земельною ділянкою, суд дійшов висновку, що договір оренди підлягає визнанню припиненим з моменту звернення позивача до суду із цим позовом, а саме з 30 березня 2021 року.
Харківський апеляційний суд постановою від 18 вересня 2024 року апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнив частково.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 21 грудня 2023 року змінив.

Визнав припиненим договір оренди земельної ділянки від 19 квітня 2004 року № 6677/04, укладений між ОСОБА_1 та Харківською міською радою, з моменту набрання законної сили рішенням суду.

Змінюючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд керувався тим, що посилання суду першої інстанції на положення статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України є помилковим, оскільки суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. Відносини, пов`язані із орендною землі, регулюються Законом України «Про оренду землі». Положення пункту 4 частини першої статті 416 ЦК України регулюють виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, у якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення / розірвання договору оренди землі.

Урахувавши те, що позивач на час розгляду справи не здійснив будівництво прибудови до квартири, а також те, що квартира, до якої мала бути здійснена прибудова, продана, суд дійшов висновку, що позивач втратив можливість здійснити будівництво, за таких обставин договір оренди має бути припинений шляхом його розірвання відповідно до вимог пункту 4.6 договору. Крім того, врахувавши норми частини третьої статті 653 ЦК України, суд дійшов висновку, що договір повинен припинити свою дії з моменту набрання законної сили рішенням суду.

Короткий зміст вимог та узагальнені доводи касаційної скарги

08 січня 2025 року ОСОБА_1 через засоби поштового зв`язку подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Київського районного суду м. Харкова від 21 грудня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 18 вересня 2024 року, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

У касаційній скарзі заявник посилається на підставу касаційного оскарження, визначену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України. Зазначає про неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі № 910/5963/17.

Касаційну скаргу обґрунтовано тим, що предметом цього спору є визнання договору оренди земельної ділянки припиненим. Суд апеляційної інстанції неповно з`ясував обставини справи, дійшов помилкового висновку, що предметом цього спору є розірвання договору оренди земельної ділянки, та, посилаючись на частину третю статті 653 ЦК України, визнав договір оренди припиненим з моменту набрання рішенням суду законної сили. Позивач звертає увагу на те, що вимог про розірвання договору оренди він не заявляв, оскільки договір є припиненим на підставі норм статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України у зв`язку з невикористанням земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Крім того, зазначає про помилкове незастосування судом апеляційної інстанції норм статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України та неврахування судом, що оспорюваний договір містить всі ознаки суперфіцію, зокрема позивач повинен був здійснити прибудову до квартири № 4-а з влаштуванням окремого входу в строк до 31 грудня 2005 року, з подальшою експлуатацією об`єкта. Тобто у договорі визначено вид, обсяг та строк будівництва, що характеризують такий договір як договір суперфіцію, а тому стаття 416 ЦК України та 102-1 ЗК України до правовідносин, що виникли з такого договору, поширюються. 

Звертає увагу на те, що суд апеляційної інстанції не звернув уваги на той факт, що квартиру, до якої позивач мав здійснити прибудову за умовами договору оренди земельної ділянки, відчужено 20 грудня 2019 року, що підтверджується договором купівлі-продажу квартири, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрованим у реєстрі за номером 1895. Тобто права розпоряджатися зазначеною квартирою позивач не має, а отже, здійснювати будь-які дії, у тому числі й будівництво прибудови до чужої квартири, також не має права.

Також вважає помилковим посилання апеляційного суду на постанову Верховного Суду від 13 вересня 2019 року у справі № 910/10643/18, оскільки правовідносини, які виникли у цій справі, та правовідносини, які врегульовано зазначеною постановою, не є подібними.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу 

У квітні 2025 року Харківська міська рада подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, оскільки суд апеляційної інстанції забезпечив повний і всебічний розгляд справи й ухвалив законне та обґрунтоване судове рішення, а доводи скарги висновків суду не спростовують. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін.

Рух справи у суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 25 лютого 2025 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Київського районного суду м. Харкова.

08 травня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 08 грудня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

Рішенням ХVІІІ сесії Харківської міської ради ХХІV скликання від 24 грудня 2003 року № 269/03 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об?єктів» надано фізичним та юридичним особам, зазначеним у додатку, земельні ділянки (т. 1, а. с. 14).

На підставі зазначеного рішення 19 квітня 2004 року між ОСОБА_1 та Харківською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки № 6677/04, згідно з умовами якого останній передав в оренду ОСОБА_1 земельну ділянку площею 0,0244 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , терміном дії до 31 грудня 2028 року, для будівництва прибудови до квартири № 4-а , з влаштуванням окремого входу (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та подальшої експлуатації об`єкта). Сторони погодили, що будівництво слід виконати до 31 грудня 2005 року (т. 1, а. с. 6, 7).

У пункті 4.2 договору встановлено підстави його припинення, а саме: закінчення терміну, на який укладено договір, розірвання договору, одержання орендарем земельної ділянки у власність, примусове вилучення земельної ділянки, ліквідація юридичної особи орендаря.

Відповідно до пункту 4.6 договору у випадку нездачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленом порядку.

Рішенням від 23 грудня 2015 року Київський районний суд м. Харкова, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 14 серпня 2019 року та постановою Верховного Суду від 30 січня 2020 року, у справі № 640/15419/15 вніс зміни до договору оренди земельної ділянки від 19 квітня 2004 року № 6677/04 шляхом укладення додаткової угоди до нього (т. 1, а. с. 82-91).

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно 11 травня 2019 року була зареєстрована додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 19 квітня 2004 року № 6677/04, зареєстрованого 30 квітня 2004 року. Строк дії договору до 31 грудня 2028 року.

Згідно з актом обстеження земельної ділянки від 14 квітня 2021 року № 265/21, проведеного на замовлення позивача головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради, прибудова до квартири № 4-а з влаштуванням окремого входу відсутня, земельна ділянка не огороджена, на ній розташований вхід до підвалу (т. 1, а. с. 153, 154).

20 грудня 2019 року ОСОБА_1 відчужив квартиру, до якої мала бути здійснена прибудова, передбачена оскаржуваним договором оренди землі, на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу та зареєстрованого у реєстрі за № 1894 (т. 1, а. с. 108-111). 

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА 

Позиція Верховного Суду 

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови у позові (постанова Верховного Суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Предметом позову у цій справі є вимога позивача про визнання договору оренди земельної ділянки від 30 квітня 2004 року № 6677/04 припиненим з 01 травня 2007 року. Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 , як на підставу своїх вимог, посилався на порушення умов договору оренди землі щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж трьох років. При цьому позивач посилався, зокрема, на положення статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України.

Змінюючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд дійшов висновку, що до спірних правовідносин положення статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України не можуть застосовуватися, оскільки вони регулюють виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію, і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, у якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення / розірвання договору оренди землі.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставами для виникнення прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За змістом статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Згідно з положеннями статей 525, 526, 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

У статті 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині першій статті 93 ЗК України.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до частин першої та другої статті 31 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час звернення з позовом у цій справі) договір оренди землі припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства / концесії). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
За змістом частин третьої, четвертої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Розірвання договору передбачено також нормами статті 651 ЦК України. 

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.

Положенням частини третьої статті 653 ЦК України передбачено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Як установили суди, 19 квітня 2004 року між ОСОБА_1 та Харківською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки № 6677/04, згідно з умовами якого останній передав в оренду ОСОБА_1 спірну земельну ділянку терміном дії до 31 грудня 2028 року, для будівництва прибудови до квартири № 4-а , з влаштуванням окремого входу (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації) та подальшої експлуатації об`єкта. Сторони погодили, що будівництво слід виконати до 31 грудня 2005 року (т. 1, а. с. 6, 7).

У пункті 4.2 договору встановлено підстави його припинення, а саме: закінчення терміну, на який укладено договір, розірвання договору, одержання орендарем земельної ділянки у власність, примусове вилучення земельної ділянки, ліквідація юридичної особи орендаря.
Відповідно до пункту 4.6 договору у випадку нездачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленом порядку.

Врахувавши зазначені норми закону, пункт 4.6 договору оренди землі, а також порушення позивачем умов договору в частині нездійснення будівництва прибудови до квартири та продаж цієї квартири, суд апеляційної інстанції дійшов правильного та обґрунтованого висновку про наявність підстав для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання відповідно до пункту 4.6 договору.

Колегія суддів не бере до уваги доводи позивача, викладені в касаційній скарзі, про те, що договір є припиненим на підставі норм статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України, у зв`язку з невикористанням земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, з огляду на таке.

У статті 416 ЦК України встановлено підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови, а саме: право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Відповідно до пункту 4 частини дев`ятої статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі: невикористання земельної ділянки для забудови у разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Колегія суддів звертає увагу на те, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. 

Відносини пов`язані з орендою землі регулюються Законом України «Про оренду землі».

Положення пункту 4 частини першої статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, у якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення / розірвання договору оренди землі.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12 січня 2022 року у справі № 905/1436/20, від 28 березня 2018 року у справі № 923/474/17, від 17 квітня 2024 року в справі № 922/1626/23.

Верховний Суд звертає увагу на те, що умови оспорюваного договору не містять істотних умов, зокрема таких, як вид, обсяги та строки будівництва, строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт або здавання об`єктів будівництва в експлуатацію, тобто таких, які б характеризували цей договір як договір суперфіцію. 

Крім того, умовами укладеного між сторонами договору оренди не передбачено таких умов, як припинення договору оренди земельної ділянки саме з підстав її незабудови протягом трьох років. 

У зв`язку з чим доводи позивача про помилкове незастосування судом статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України та про припинення договору оренди на підставі закону не відповідають ні умовам договору оренди щодо прав та обов`язків сторін договору, ні умовам щодо припинення дії договору шляхом його розірвання, та є такими, що спростовуються обставинами справи.

Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 13 вересня 2019 року у справі № 910/10643/18, від 22 травня 2024 року у справі № 910/4304/22, від 07 лютого 2023 року у справі № 922/672/21.

Установивши, що у цій справі сторони уклали саме строковий договір оренди землі під будівництво прибудови до квартири № 4-а з влаштуванням окремого входу, а також те, що позивач сплачував за договором саме орендні платежі, а державна реєстрація цього договору була здійснена як договору оренди землі, суд апеляційної інстанції дійшов правильного та обґрунтованого висновку про відсутність підстав для застосування до спірних правовідносин норм, які регулюють підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), а саме статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України.

Отже, враховуючи наведені норми земельного законодавства та достеменно встановивши обставини чинності договору оренди від 19 квітня 2004 року до 31 грудня 2028 року, внесення змін до нього у частині розміру орендної плати на підставі рішення Київського районного суду м. Харкова від 23 грудня 2015 року, яке набрало законної сили, та за відсутності дострокового розірвання договору оренди як за згодою сторін, так і орендодавцем в односторонньому порядку чи за рішенням суду, зокрема у зв`язку з нездійсненням орендарем забудови спірної земельної ділянки упродовж трьох років, відсутні підстави вважати припиненим договір оренди земельної ділянки від 19 квітня 2004 року з 01 травня 2007 року.

Щодо посилання позивача в касаційній скарзі на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 910/5963/17, колегія суддів керується таким.

Верховний Суд установив, що постанова Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі № 910/5963/17, на яку посилається скаржник, ухвалена за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговельний Універсал» до Київської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення відповідача від 23 липня 2015 року № 921/1785 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Торговельний Універсал» від 16 липня 2007 року № 75-6-00351 на підставі рішення Київської міської ради від 24 травня 2007 року № 537/1119». При цьому позовну заяву мотивовано тим, що внаслідок прийняття відповідачем спірного рішення за відсутності визначених законодавством підстав для одностороннього розірвання договору оренди земельної ділянки позивача було незаконно позбавлено набутого у встановленому порядку права користування земельною ділянкою для забудови з посиланням виключно на обставину затримки з початком забудови цієї ділянки. При цьому позивач наголошував, що умови договору оренди не порушував, а затримка з початком забудови земельної ділянки відбулася не з вини орендаря.

Залишаючи без змін судові рішення про відмову у задоволенні позовних вимог про скасування рішення органу місцевого самоврядування, Верховний Суд у постанові від 21 серпня 2018 року у справі № 910/5963/17 керувався тим, що за встановлених у цій справі обставин відсутності вчинення позивачем будь-яких дій щодо початку виконання будівельних робіт з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт у 2012 році та зумовленого цим незавершення забудови земельної ділянки у визначений договором строк (передбачений затвердженою в установленому законом порядку проєктною документацією на будівництво), дійшов висновку про припинення права землекористування позивача 18 червня 2015 року. У цій справі суди дійшли висновків, що право землекористування позивача припинилося автоматично, на підставі положень закону, зокрема статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України, який за цих умов не вимагає підтвердження припинення такого права за окремим судовим рішенням. У зв`язку з чим спірне рішення відповідача права позивача не порушує, оскільки не є самостійною правовою підставою припинення землекористування.
Таким чином, на відміну від справи № 910/5963/17, спір у цій справі виник з правовідносин припинення договору оренди землі, які (правовідносини) регулюються положеннями статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі» як спеціального закону, тоді як пункт 4 частини першої статті 416 ЦК України і частина дев`ята статті 102-1 ЗК України, на неврахування висновку щодо застосування яких посилається скаржник в аспекті припинення права землекористування на підставі закону у зв`язку з незабудовою земельної ділянки, регулюють відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Разом із тим встановлені фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строковий договір оренди землі для будівництва прибудови до квартири. При цьому орендар сплачував за оспорюваним договором саме орендні платежі, а державна реєстрація такого договору була здійснена саме як договору оренди землі. Умови оспорюваного договору не містять істотних умов, зокрема таких, як вид, обсяги та строки будівництва, тобто таких, які б характеризували цей договір як договір суперфіцію. Крім того, оспорюваний договір оренди землі не містить передбачених строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт або здавання об`єкта будівництва в експлуатацію. 

З огляду на викладене, а також враховуючи те, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються також Законом України «Про оренду землі», Верховний Суд зазначає, що апеляційний суд, змінюючи рішення суду першої інстанції, обґрунтовано застосував до спірних правовідносин статтю 651 ЦК України. 

Схожий правовий висновок щодо необхідності чіткого розмежування відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та власне орендних відносин викладено у постановах Верховного Суду від 28 березня 2018 року у справі № 923/474/17, від 12 березня 2019 року у справі № 918/321/18, від 07 лютого 2023 року в справі № 922/672/21, від 16 листопада 2021 року у справі № 922/3447/20.

Таким чином, Верховний Суд з урахуванням установлених фактичних обставин у цій справі, зокрема, щодо відсутності в оспорюваному договорі умов, які б характеризували цей договір як договір суперфіцію, та умов, які б передбачали припинення договору оренди земельної ділянки з підстав її незабудови протягом трьох років, проаналізувавши судові рішення, висновки щодо застосування норм права яких, на думку скаржника, не було враховано під час ухвалення оскаржуваних рішень у цій справі, установив, що рішення суду першої інстанції у незміненій частині та постанова апеляційного суду у цій справі не суперечить висновкам, на які посилається скаржник. 
Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження, що виключає скасування рішення суду першої інстанції у незміненій частині та постанови апеляційного суду.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з висновками судів щодо встановлених обставин справи та необхідності переоцінки доказів. При цьому згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи у касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Розглядаючи спір, суд апеляційної інстанції правильно визначив характер спірних правовідносин та норми матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення - без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Доводи касаційної скарги про неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права є безпідставними, не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій і не дають підстав для скасування оскаржених судових рішень.

Враховуючи наведене, встановивши відсутність підстав для скасування судових рішень, колегія суддів залишає касаційну скаргу без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 21 грудня 2023 року у незміненій під час апеляційного перегляду частині та постанову Харківського апеляційного суду від 18 вересня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач  	Є. В. Петров  	
Судді	А. А. Калараш  	
	В. В. Пророк  	
	В. В. Сердюк 	
	О. М. Ситнік