ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2026 року
м. Київ

справа № 755/20823/21
провадження № 61-1037св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 

судді-доповідача - Сердюка В. В., 
суддів: Калараша А. А., Карпенко С. О., Ситнік О. М. Фаловської І. М., 

учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - Акціонерне товариство «Альфа-Банк», правонаступником якого 
є Акціонерне товариство «Сенс Банк»,
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє Кірсік Сніжана Володимирівна , на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 21 грудня 2022 року у складі судді Яровенко Н. О. та постанову Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 року 
у складі колегії суддів Стрижеуса А. М., Поливач Л. Д., Шкоріної О. І.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З., про скасування рішення про державну реєстрацію, скасування запису про право власності та поновлення права власності.

Позов мотивовано тим, що 26 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») укладено кредитний договір № 39.29-50/554к. 

На забезпечення виконання кредитних зобов`язань 26 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк» укладено договір іпотеки № 39.29-50/3111, предметом якого є нерухоме майно, що належить іпотекодавцю, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

28 вересня 2021 року позивачка дізналася, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк З. З. здійснив реєстрацію права власності на предмет іпотеки та зареєстрував право власності за АТ «Альфа-Банк». Будь-яких повідомлень про заміну сторони у зобов`язані позивачка не отримувала. Підставою державної реєстрації слугував договір іпотеки від 26 грудня 2006 року № 39.29-50/3111.

Вважаючи, що перехід права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» здійснено державним реєстратором без достатніх правових підстав, а саме за відсутності проведення оцінки спірної квартири та з порушенням норм чинного законодавства, без дотримання приписів Закону України «Про іпотеку» та постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, якою затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ОСОБА_1 просила суд:

- скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З. З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 60754826 від 04 жовтня 2021 року, на підставі якого за АТ «Альфа-Банк» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000, номер запису про право власності 44303711; 

- скасувати запис про право власності № 44303711 на квартиру 
АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000, за АТ «Альфа-Банк»; 

- визнати (поновити) право власності на квартиру 
АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 2471455080000, за ОСОБА_1 .
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Дніпровський районний суд міста Києва рішенням від 21 грудня 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 року, відмовив ОСОБА_1 у задоволенні позову.

Відмовляючи у задоволені позовних вимог, суди керувалися тим, що іпотекодержатель дотримався вимог Закону України «Про іпотеку» та постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, якою затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Порядок № 1127),а саме направив позивачці вимогу про досудове врегулювання - усунення порушень та провів оцінку нерухомого майна, що підтверджується матеріалами реєстраційної справи.

Апеляційний суд зазначив, що у пункті 6.2 договору іпотеки сторони узгодили, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. 

Встановивши, що вимоги-повідомлення були направлені ОСОБА_1 поштою рекомендованими листами з повідомленням, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про те, що іпотекодержателем дотримано процедуру належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала

17 січня 2024 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє Кірсік С. В. , засобами поштового зв`язку звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 21 грудня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 року в указаній справі, у якій представник заявниці, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 21 грудня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 року 
і ухвалити нове рішення про задоволення позову.

У касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, та зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 
2019 року у справі № 802/1340/18, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3118/18, 
від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Заявниця вказує, що матеріали реєстраційної справи не містять доказів належного повідомлення іпотекодавця про намір іпотекодержателя звернути стягнення на іпотечне майно.

Звертає увагу на відсутність доказів отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про квартиру АДРЕСА_2 для проведення оцінки, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оскільки оцінювач не мав доступу до спірної квартири.

Зазначає, що на момент набуття банком квартири у власність 28 вересня 2021 року оцінка не проводилася, що не відповідає вимогам закону, оскільки звіт виготовлено 
25 серпня 2021 року, який є дійсним лише станом на дату його виготовлення.

Інші учасники справи не скористалися правом на подання до Верховного Суду відзиву на касаційну скаргу.

Провадження у суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 05 лютого 2024 року відкрив касаційне провадження у справі та витребував матеріали цивільної справи.

Підставою відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 
389 ЦПК України.

У лютому 2024 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.

Верховний Суд ухвалою від 22 грудня 2025 року призначив справу до судового розгляду у складі п`яти суддів.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що 26 грудня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 39.29-50/554к (том 1, а. с. 63-69). Також 26 грудня 2006 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 39.29-50/3111, посвідчений приватний нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою С. М. та зареєстрований у реєстрі за номером 9193 (том 1, а. с. 32-35).

Відповідно до пункту 1.1. іпотечного договору іпотекодавець ( ОСОБА_1 ) передає в іпотеку іпотекодержателю (АКБСР «Укрсоцбанк») на забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту від 26 грудня 2006 року № 39.29-50/554к, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, нерухоме майно, що придбане іпотекодавцем за кредитні кошти, надані іпотекодержателем відповідно до умов договору, яким обумовлено основне зобов`язання, а саме: чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_3 .

У пункті 6.2 договору іпотеки сторони узгодили, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

10 вересня 2019 року загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та єдиним акціонером AT «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію 
AT «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк». Рішенням № 5/2019 єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк» від 15 жовтня 2019 року затверджено передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна, прав та обов`язків AT «Укрсоцбанк», які зазначені у передавальному акті, виникає 
у АТ «Альфа-Банк» з дати, визначеної у передавальному акті, а саме з 15 жовтня 
2019 року. Протоколом від 15 жовтня 2019 року № 4/2019 позачергових загальних зборів акціонерів АТ «Альфа-Банк» вирішено затвердити передавальний акт. Отже, 
АТ «Альфа-Банк» є правонаступником AT «Укрсоцбанк».

У зв`язку з невиконанням умов кредитного договору на адреси ОСОБА_1 , а саме АДРЕСА_4 , та АДРЕСА_1 , 
31 липня 2020 року надіслано повідомлення від 27 липня 2020 року за вих. № 07/7 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

На підтвердження належного надіслання вказаного повідомлення представником відповідача надано реєстр повідомлень (цінних) № 322 із кур`єрською доставкою, вкладення та лист на ім`я ОСОБА_1 на дві адреси: АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 , а також дві копії рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення з відмітками про повернення у зв`язку із не врученням адресату ОСОБА_1 , а саме за закінченням встановленого строку зберігання (том 1, а. с. 154-157, 160, 162). 

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру речових прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 02 грудня 2021 року № 288151517, 28 вересня 2021 року право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстроване за АТ «Альфа-Банк».

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду

Відповідно до пункту першого частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до положень статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)). 

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно із частиною першою статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України). 

Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. 

Частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. 

У частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 

Згідно із частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 

З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

У справі, яка переглядається, суди першої та апеляційної інстанцій взяли до уваги надані представником відповідача докази на підтвердження належного надіслання повідомлення позивачці, зокрема реєстр № 322 із кур`єрською доставкою, вкладення та лист на ім`я ОСОБА_1 , направлений на дві адреси: АДРЕСА_4 та АДРЕСА_1 , а також дві копії рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення з відмітками про повернення у зв`язку із неврученням кореспонденції адресату ОСОБА_1 .

Апеляційний суд, погоджуючись із висновком суду першої інстанції, вказав, що іпотекодержатель дотримався процедури належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності, визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

На момент прийняття рішення про державну реєстрацію прав на предмет іпотеки діяла редакції пункту 61 Порядку № 1127 від 02 липня 2021 року, відповідно до якої для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або 
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 
2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. 
Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23).

Пунктом 4.5.3 договору іпотеки встановлено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки. 

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) сформувала висновок про те, що «обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому».

Дніпровський районний суд міста Києва ухвалою від 07 липня 2022 року клопотання представника позивача про витребування доказів задовольнив та витребував із Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-банк» 28 вересня 2021 року на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта 2471455080000.

На виконання вимог ухвали Дніпровського районного суду міста Києва від 07 липня 2022 року Департамент із питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надіслав на адресу суду реєстраційну справу № 24714550/80000, зокрема:
повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням;
звіт про незалежну оцінку майна: чотирикімнатна квартира АДРЕСА_5 , за висновками якого вартість об`єкта станом на 25 серпня 2021 року складає 1 403 200,00 грн;
довідку про розмір заборгованості за кредитним договором № 39.29-50/554к, відповідно до якої станом на 27 вересня 2021 року розмір заборгованості складає 109 559,90 доларів США.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року справа № 757/13243/17, провадження № 14-719цс19).

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції ухвалою від 10 травня 2023 року апеляційне провадження у справі № 755/20823/21 за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою адвокатом Кірсік С. В., на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 21 грудня 2022 року зупинив до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 759/5454/19.

У справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), на яку посилається заявник 
у касаційній скарзі, Великою Палатою Верховного Суду розглядався спір за позовом ОСОБА_1 до АТ «Альфа-банк», державного реєстратора про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації права власності. Велика Палата Верховного Суду у справі № 759/5454/19, залишаючи без змін постанову Київського апеляційного суду від 16 вересня 2020 року, якою позов ОСОБА_1 задоволено та визнано незаконним і скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про проведену державну реєстрацію права власності на квартиру за АТ «Укрсоцбанк», погодилася з висновком апеляційного суду про те, що банком на адресу іпотекодавця направлено повідомлення-вимогу від 10 квітня 2018 року про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі немає доказів вручення повідомлення-вимоги боржниці, оскільки поштове відправлення повернулося без вручення адресату за спливом строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

У справі 759/5454/19 Велика Палата Верховного Суду, погоджуючись із висновком апеляційного суду та надаючи оцінку доводам банку про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги боржниці, вказала про те, що не можна вважати обґрунтованими посиланням на пункт 6.2 іпотечного договору, оскільки така домовленість сторін не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя.
У справі, що переглядається, як і у справі № 759/5454/19 визначальним є вирішення питання про належність повідомлення іпотекодержателя відповідно до пункту 6.2 іпотечного договору.

Таким чином, порівнювані правовідносини у справі, зазначеної у касаційній скарзі, та у справі, яка переглядається, є подібними, встановлені фактичні обставини, підстави і предмети позовів є тотожними, що вказує на подібність правовідносин та правових норм, відповідно до яких вирішується спір. Тому посилання на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України підтвердилися під час касаційного перегляду справи. 

Суд апеляційної інстанції, ухвалюючи судове рішення, взяв до уваги висновок викладений у постанові Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 753/7146/21 (провадження № 61-10601св22) та зазначив, що іпотекодержателем було дотримано процедуру належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, оскільки повернення вказаної кореспоненції свідчить про недбалість чи ухилення іпотекодавця від такого отримання.

Разом із тим, апеляційний суд не звернув увагу, що на момент вчинення державної реєстрації права власності за банком чинною була редакція пункту 61 Порядку № 1127 від 02 липня 2021 року, при цьому апеляційний суд не надав значення тому, що в разі, якщо повідомлення повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту 61 Порядку № 1127 в редакції від 02 липня 2021 року.

З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, що є підставою для скасування постанови апеляційного суду з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Також додатковій перевірці апеляційним судом підлягають вимоги позивачки про скасування запису про право власності та визнання (поновлення) права власності на спірну квартиру та надання оцінки того, чи є належним обраний позивачкою спосіб захисту, враховуючи чинні на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за банком норми законодавства, які регулюють спірні правовідносини.

Колегія суддів не бере до уваги доводи заявника про те, що на момент набуття банком квартири у власність 28 вересня 2021 року оцінка її вартості не проводилася, оскільки відповідно до підпункту 3 пункту 61 Порядку (в редакції, чинній на момент проведення реєстрації) для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, зокрема, подається довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Також колегія суддів не бере до уваги доводи заявника про те, що звіт про оцінку проведено з порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», у зв`язку 
з відсутністю доступу до спірної квартири, оскільки оцінка проводилася 
за порівняльним методом. 

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не встановлює обмежень щодо застосування методичних підходів оцінки та не вимагає проведення оцінки нерухомого майна виключно шляхом безпосереднього огляду приміщення. Таким чином, звіт від 25 серпня 2021 року є належним документом для вчинення державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки.

За наведених обставин колегія суддів відхиляє посилання заявника на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду у постанові від 16 грудня 2019 року у справі 211/2171/15-ц стосовно отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про спірну квартиру, зокрема доступу до спірної квартири, оскільки правовідносини у справі, яка переглядається, та у справі, на яку посилається заявник у касаційній справі, не є подібними. 

Таким чином, касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а постанова апеляційного суду підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно із пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу.  

За частиною четвертою статті 411 ЦПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 

З огляду на результат перегляду цієї справи у суді касаційної інстанції, розподіл судових витрат має бути здійснено судом, який буде ухвалювати остаточне рішення у справі.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє Кірсік Сніжана Володимирівна , задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач В. В. Сердюк

Судді А. А. Калараш

С. О. Карпенко

О. М. Ситнік

І. М. Фаловська