ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2025 року 
м. Київ

cправа №  908/2480/24 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:   Баранця О. М. - головуючий, Кондратової І. Д., Кролевець О. А., 
за участю секретаря судового засідання Сініцина В. А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 
на постанову Центрального апеляційного господарського суду
у складі колегії суддів: Паруснікова Ю. Б., Верхогляд Т. А., Іванова О. Г.
від 21 серпня 2025 року (повний текст складений 19 вересня 2025 року)  

у справі за позовом ОСОБА_1 
до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Центральний 23"
про визнання частково недійсним рішення загальних зборів,

за участю представників:
від позивача: Сердюченко В. В.
від відповідача: Чупілко О. Л.

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог.
У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Центральний 23" про визнання недійсним рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», оформленого протоколом №  1/24 від 28 квітня 2024 року, в частині визначення вартості утримання будинку для нежитлового приміщення VI (літ. А-13) загальною площею      575,6 кв.м в розмірі 6,50 грн за 1 кв. м.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірне рішення було прийняте на загальних зборах Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», проведених з порушенням порядку їх скликання та проведення, оскільки позивачка всупереч статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та розділу ІІІ Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23» не була повідомлена про скликання загальних зборів та не була ознайомлена з порядком денним зборів, внаслідок чого була позбавлена можливості реалізувати своє право на участь в управлінні об`єднанням та голосувати на зборах; спірне рішення було прийняте недостатньою кількістю голосів.
Господарський суд Запорізької області ухвалою від 01 жовтня 2024 року прийняв зазначену позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 908/2480/24.
2. Короткий виклад обставин справи, встановлених судами попередніх інстанцій.
Згідно із інформацією з Державного реєстру речових прав від 29 березня 2023 року № 327392684 ОСОБА_1 належить на праві власності нежитлове приміщення (літ. А-13) загальною площею 575,6 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , приміщення VI, з розміром частки 1/1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1810307023101, № відомостей про речове право: 49740162.
Рішенням установчих зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оформленим протоколом № 1 від 14 квітня 2016 року, у зазначеному багатоквартирному будинку було створене Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23» (далі по тексту - Об`єднання).
28 квітня 2024 року відбулися загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», на яких було, зокрема прийняте рішення, оформлене протоколом № 1/24 від 28 квітня 2024 року, про підвищення тарифу на утримання будинку для мешканців будинку на 3 грн за 1 кв.м до 10 грн за 1 кв.м та для нежитлових приміщень відповідно до кошторису на 2024 рік.
Згідно з довідкою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23» з 01 червня 2024 року вартість утримання будинку для нежитлового приміщення № VI А-13 становить 6,50 грн за кв.м відповідно до рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», оформленого протоколом № 1/24 від 28 квітня 2024 року.
У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Центральний 23" про визнання недійсним рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», оформленого протоколом №  1/24 від 28 квітня 2024 року, в частині визначення вартості утримання будинку для нежитлового приміщення VI (літ. А-13) загальною площею      575,6 кв.м в розмірі 6,50 грн за 1 кв. м, посилаючись на те, що загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», на яких було прийняте спірне рішення, були проведені з порушенням порядку їх скликання та проведення, за відсутності достатньої кількості голосів для його прийняття.
3. Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та оскаржуваної постанови апеляційного господарських судів, мотиви їх ухвалення.
Господарський суд Запорізької області рішенням від 28 січня 2025 року у справі № 908/2480/24 позов задовольнив: визнав недійсним рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», оформлене протоколом № 1/24 від 28 квітня 2024 року, в частині визначення вартості утримання будинку для нежитлового приміщення VI (літ. А-13), загальною площею 575,6 кв.м, в розмірі 6,50 грн за 1 кв.м; стягнув з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Центральний 23" на користь ОСОБА_1 17  000,00 грн витрат на правничу допомогу та 2  422,40 грн судового збору. 
Місцевий господарський суд виходив з того, що відповідач не повідомив позивача належним чином в порядку, визначеному пунктом 5 розділу ІІІ Статуту Об`єднання (під розписку або шляхом направлення письмового повідомлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення), про проведення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23», на яких було прийняте спірне рішення, доказів проведення державної реєстрації внесення змін до зазначеного пункту статуту (стосовно порядку повідомлення членів Об`єднання через офіційну групу ОСББ будь-якого месенджеру) не надав, чим порушив права останнього, як співвласника багатоквартирного будинку.
З огляду на відсутність доказів належного повідомлення позивачки про проведення загальних зборів, на яких було прийняте спірне рішення, місцевий господарський суд не надав оцінки доводам позивачки щодо неправомірного збільшення відповідачем розміру внеску за забезпечення утримання будинку стосовно належного позивачці нежитлового приміщення.
Центральний апеляційний господарський суд постановою від 21 серпня 2025 року скасував рішення Господарського суду Запорізької області від 28 січня 2025 року у справі № 908/2480/24 та відмовив у задоволенні позову, стягнув з ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23» 3  633,60 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції з виходив з того, що позивачка була повідомлена про скликання загальних зборів Об`єднання, на яких були прийняті спірні рішення; спірне рішення було ухвалене достатньою кількістю голосів співвласників (більшістю голосів співвласників багатоквартирного будинку), що була досягнута за рахунок голосів співвласників, які безпосередньо взяли участь у зборах, та які взяли участь у проведеному письмовому опитуванні; спірне рішення не суперечить вимогам закону та статуту відповідача, оскільки чинне законодавство дозволяє об`єднанням співвласників багатоквартирних будинків встановлювати диференційовані тарифи для різних типів приміщень, а позивачка не довела порушення свого права на участь у зборах відповідно до вимог закону або статуту Об`єднання.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги.
У касаційній скарзі позивачка - ОСОБА_1 просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21 серпня 2025 року, а рішення Господарського суду Запорізької області від 28 січня 2025 року залишити в силі.
5. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу.
Як на підставу касаційного оскарження постанови суду апеляційної інстанції позивачка послалася на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та зазначила про те, що суд апеляційної інстанції:
- неправильно застосував статтю 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», не врахував висновки Верховного Суду щодо застосування цієї норми права, викладені у постановах від 25 серпня 2021 року у справі № 914/1560/20, від 28 листопада 2023 року у справі № 908/2246/22, від 03 грудня 2019 року у справі № 904/10956/16, від 22 жовтня 2019 року у справі №  923/876/16, від 04 липня 2023 року у справі №  910/1748/22, від 24 червня 2021 року у справі №  910/10275/20, від 01 вересня 2023 року у справі №  909/1154/21; 
- неправильно застосував статтю 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», частину третю статті 319 Цивільного кодексу України, статтю 14 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, не врахував висновки Верховного Суду щодо застосування цієї норми права, викладені у постановах від 30 липня 2025 року у справі № 908/1117/24, від 16 серпня 2023 року у справі № 904/1711/22, від 05 лютого 2025 року у справі № 924/1270/23, від 28 січня 2025 року у справі №  916/2079/23, від 16 січня 2025 року у справі № 916/1126/24.
6. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.
Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, посилаючись на те, що суд апеляційної інстанції дійшов правильних висновків у справі з правильним застосуванням та дотримання норм матеріального та процесуального права.
Позиція Верховного Суду
7. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду апеляційної інстанцій.
Верховний Суд, обговоривши доводи сторін, викладені у касаційній скарзі та у відзиві на касаційну скаргу, дослідивши правильність застосування та дотримання судом апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Як вбачається спірні правовідносини у цій справі виникли між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку (відповідач) та особою (позивач), яка є співвласником майна (нежитлового приміщення) у багатоквартирному будинку, у якому створене таке об`єднання, щодо недійсності рішення загальних зборів Об`єднання про визначення вартості утримання будинку для належного позивачці нежитлового приміщення. 
Спірне рішення загальних зборів Об`єднання оспорюється позивачкою з підстав того, що:
- був порушений порядок скликання загальних зборів, оскільки позивачка як співвласниця не була повідомлена про скликання, дату, час, місце проведення та порядок денний загальних зборів, не брала участі у зборах;
- спірне рішення було прийняте за відсутності достатньої кількості голосів співвласників багатоквартирного будинку для його прийняття;
- спірне рішення є дискримінаційним по відношенню до позивачки, порушує її майнові права, оскільки цим рішенням для належного позивачці нежитлового приміщення був встановлений тариф на утримання будинку у вищому розмірі, ніж для інших власників нежитлових приміщень. 
Правові та організаційні засади функціонування об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Зазначений закон також регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Відповідно до частин першої та другої статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (тут і далі по тексту - у редакції, чинній станом на дати прийняття загальними зборами співвласників та правлінням відповідача спірних рішень) органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. 
Згідно з частиною третьою статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.
Порядок скликання та проведення установчих зборів об`єднання встановлений у статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Згідно з частиною шостою статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора установчих зборів, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення установчих зборів, повідомлення про проведення установчих зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві. 
Аналогічні положення містяться у частині сьомої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Отже, наведені норми закону передбачають письмову форму повідомлення про проведення загальних зборів об`єднання. При цьому, за загальним правилом таке письмове повідомлення має бути направлене кожному співвласнику у такий спосіб: шляхом (1) вручення під розписку (власноручний підпис) або (2) відправлення повідомлення рекомендованим листом засобами поштового зв`язку. Разом з цим, закон передбачає можливість направлення повідомлення про проведення загальних зборів співвласникам також і з використанням засобів електронного зв`язку: на адресу електронної пошти співвласника чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій. При цьому, реалізація електронного способу повідомлення можлива лише за умови, якщо співвласник подав ініціатору зборів відповідну заяву про надсилання йому повідомлення засобами електронного зв`язку із зазначенням в заяві електронної пошти, на яку необхідно направляти повідомлення, чи інших технічних засобів електронної комунікації (номеру мобільного телефону, месенджерів, що використовуються співвласником для отримання електронних повідомлень).
Як встановив суд апеляційної інстанції, 22 січня 2022 року загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23» прийняли рішення внести змін до статуту Об`єднання, зокрема щодо способу здійснення повідомлення співвласників про діяльність Об`єднання, а саме: визначили здійснювати усі оголошення та оповіщення про діяльність Об`єднання через офіційну групу Об`єднання будь-якого месенджеру. Зазначене рішення було ухвалене за участю, зокрема позивачки - ОСОБА_1 , що нею не заперечується. Докази визнання судом недійсним цього рішення загальних зборів в матеріалах справи відсутні, а відсутність здійснення державної реєстрації внесення таких змін до статуту Об`єднання не спростовує правомірності такого рішення, про що обґрунтовано зазначив суд апеляційної інстанції.
Встановивши ці обставини, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що прийнявши зазначене рішення, члени Об`єднання (співвласники) погодили електронний спосіб здійснення їх повідомлення, зокрема і про проведення загальних зборів: через офіційну групу будь-якого месенджеру. Крім того, суд апеляційної інстанції встановив, що обставинами справи підтверджується, що співвласники Об`єднання були повідомлені про проведення загальних зборів, на яких було прийняте спірне у цій справі рішення, із наданням порядку денного за 14 днів до дати проведення зборів.   
Однак, Верховний Суд зазначає про те, що висновок суду апеляційної інстанції про те, що співвласники Об`єднання були повідомлені про проведення 28 квітня 2024 року загальних зборів не ґрунтується на дослідження фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи. Зокрема, суд не встановив з достовірністю, чи голосувала ОСОБА_1 на загальних зборах Об`єднання, що відбулися 22 січня 2022 року, за внесення змін до статуту Об`єднання в частині здійснення повідомлення співвласників про діяльність Об`єднання технічними засобами електронних комунікацій, зокрема через офіційну групу Об`єднання будь-якого месенджеру, чи повідомляла позивачка Об`єднанню відповідно до частини шостої статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" свій мобільний номер телефону та месенджер, що використовуються нею, як співвласником, для отримання електронних повідомлень. Суд апеляційної інстанції, зазначивши про те, що співвласники Об`єднання були повідомлені про проведення 28 квітня 2024 року загальних зборів, не встановив з достовірністю, в який саме спосіб було здійснене таке повідомлення (шляхом вручення під розписку, направлення засобами поштового зв`язку рекомендованим листом чи засобами електронного зв`язку), та зокрема в який саме спосіб була повідомлена позивачки про проведення зборів, чи направлялося їй таке повідомлення на її мобільний номер телефону за допомогою месенджеру та якого саме. 
Верховний Суд зазначає про те, що не усі порушення законодавства, допущені при скликанні та проведенні загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, можуть бути підставами для визнання недійсними прийнятих ними рішень. 
Порушення, допущені при скликанні і проведенні загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, можна поділити на (1) безумовні, тобто такі, які мають своїм наслідком обов`язкове визнання прийнятих на цих зборах рішень недійсними, та (2) достатні, тобто такі, які хоч і допускаються, однак не завжди призводять до недійсності рішень загальних зборів.
Безумовною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів є, зокрема: недостатня кількість голосів співвласників, необхідна для прийняття того чи іншого рішення; прийняття загальними зборами рішень з питань, не включених до порядку денного загальних зборів. Водночас, неповідомлення співвласника про скликання загальних зборів не є безумовною підставою для визнання недійсними рішень таких зборів, проте з урахуванням конкретних обставин справи може бути достатньою підставою для визнання їх недійсними. Такі висновки Верховного Суду викладені у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 916/1010/21, від 08 лютого 2023 року у справі №  904/3783/21. 
З огляду на викладене суд апеляційної інстанції правильно визнав помилковим висновок місцевого господарського суду у цій справі про те, що порушення порядку повідомлення співвласників багатоквартирного будинку про проведення загальних зборів є самостійною підставою для визнання недійсними відповідних рішень загальних зборів.
За змістом частини першої статті 14 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" співвласник має право, зокрема брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання; обирати та бути обраним до складу статутних органів об`єднання.
Управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління (частини перша статті 12 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Отже, право співвласника брати участь в управлінні об`єднанням у порядку, визначеному цим Законом і статутом об`єднання, (що охоплює собою, зокрема і право співвласника бути обізнаним про скликання загальних зборів, право брати участь у загальних зборах та у голосуванні з питань порядку денного), а також право обирати статутні органи об`єднання гарантоване законом.
Верховний Суд зазначає про те, що неповідомлення співвласника будинку, в якому створене об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, про проведення загальних зборів такого об`єднання в установленому законом та статутом такого об`єднання порядку порушує права співвласника на участь в управлінні об`єднанням, оскільки такий неповідомлений співвласник позбавляється права бути обізнаним про загальні збори, їх проведення, питання порядку денного цих зборів, позбавляється прав на участь та голосування на зборах. При цьому, слід зазначити, що вплив співвласника на прийняття загальними зборами рішень не вичерпується лише самим голосуванням; у разі повідомлення співвласник мав би можливість реалізувати своє право на участь у зборах, в обговоренні питань порядку денного, на внесення пропозицій до питань порядку денного чи щодо проектів рішень за наслідками обговорення питань тощо. Такі висновки Верховного Суду викладені у постанові від 08 лютого 2023 року у справі № 904/3783/21.
Проте, як уже зазначалося, сам лише факт неповідомлення співвласника про проведення загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не є безумовною та самостійною підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів. Однак, з урахуванням конкретних обставин справи може бути достатньою підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів. Так, зокрема, ця обставина може бути підставою для визнання недійсними рішень загальних зборів у разі, якщо співвласник, який звертається до суду з позовом про визнання недійсним рішення загальних зборів, довів не лише факт його неповідомлення, а також довів належними та допустимими доказами, зокрема, але не виключно:
- обставини існування безумовних підстав для визнання недійсним рішення загальних зборів; 
та /або
- факт того, що він не брав участі у таких зборах, не мав можливості взяти участь у цих зборах ні безпосередньо на зборах, ні шляхом письмового опитування, а прийняті на таких зборах рішення суперечать вимогам законодавства та / або статуту об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, прийняті з порушенням порядку голосування. 
Крім того, для визнання недійсними рішень загальних зборів співвласників, що оскаржуються з підстав порушення порядку скликання та проведення зборів, зокрема з підстав неповідомлення про скликання зборів, позивач має довести, а суд встановити наявність порушених прав та / або інтересів позивача як співвласника оспорюваним рішенням загальних зборів. Тобто суду необхідно з`ясувати, які саме права та / або інтереси позивача порушені кожним окремим оспорюваним рішенням загальних зборів.
Подібні правові висновки Верховного Суду містяться, зокрема у постановах від 08 лютого 2022 року у справі № 918/964/20, від 22 вересня 2022 року у справі № 924/1146/21, а також у постановах від 17 листопада 2022 року у справі № 904/7841/21, від 24 листопада 2022 року у справі № 914/343/22. 
Однак, суд апеляційної інстанцій не врахував зазначені висновки Верховного Суду, сформовані у правовідносинах, що стосуються визнання недійсними рішень загальних зборів, та не встановив з достовірністю, в чому полягає порушення прав та / або інтересів позивачки внаслідок прийняття загальними зборами Об`єднання спірного у цій справі рішення від 28 квітня 2024 року, не з`ясував, які саме права та / або інтереси позивачки порушені спірним рішенням, чи призведе задоволення позову у цій справі до поновлення її прав та / або інтересів.
Згідно з частинами першою та другою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників відноситься до виключної компетенції загальних зборів об`єднання (частина дев`ята статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»). 
Визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна здійснюється в порядку, встановленому статтею 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», згідно з якою частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.
Відповідно до частин першої та другої статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. 
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
За змістом пункту 1 частини першої статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (в редакції, чинній станом на дату прийняття спірного у цій справі рішення загальних зборів) послуга з управління багатоквартирним будинком є житловою послугою, що належить до житлово-комунальних послуг. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Аналогічні положення щодо складу послуг з управління закріплені у пункті 9 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 (далі по тексту - Правила № 712), які визначають порядок надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що здійснюється управителем на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного відповідно до Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги».
За змістом пунктів 31, 32 Правил № 712 ціна послуги з управління визначається за домовленістю сторін та встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає: витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису; винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін: між співвласниками (за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку)) та управителем і зазначається у договорі управління. При цьому, наведені положення чинного законодавства не містять імперативних норм про встановлення однакового розміру ціни послуги з управління для власників квартир та власників нежитлових приміщень. Тобто ціна цієї послуги з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення може бути різною для власників квартир (житлових приміщень) та власників нежитлових приміщень. Разом з цим суд касаційної інстанції зазначає про те, що ціна цієї послуги має бути однаковою щодо одного виду нерухомого майна (щодо квартири та щодо нежитлового приміщення). 
Згідно зі статтею 14 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод користування правами та свободами, визнаними в цій Конвенції, має бути забезпечене без дискримінації за будь-якою ознакою - статі, раси, кольору шкіри, мови, релігії, політичних чи інших переконань, національного чи соціального походження, належності до національних меншин, майнового стану, народження або за іншою ознакою.
Відповідно до статті 24 Конституції України не може бути привілеїв чи обмежень за ознаками раси, кольору шкіри, політичних, релігійних та інших переконань, статі, етнічного та соціального походження, майнового стану, місця проживання, за мовними або іншими ознаками.
За змістом статті 1 Закону України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні» дискримінація - це ситуація, за якої особа та/або група осіб за їх ознаками раси, кольору шкіри, політичних, релігійних та інших переконань, статі, віку, інвалідності, етнічного та соціального походження, громадянства, сімейного та майнового стану, місця проживання, мовними або іншими ознаками, які були, є та можуть бути дійсними або припущеними (далі - певні ознаки), зазнає обмеження у визнанні, реалізації або користуванні правами і свободами в будь-якій формі, встановленій цим Законом, крім випадків, коли таке обмеження має правомірну, об`єктивно обґрунтовану мету, способи досягнення якої є належними та необхідними; непряма дискримінація- це ситуація, за якої внаслідок реалізації чи застосування формально нейтральних правових норм, критеріїв оцінки, правил, вимог чи практики для особи та/або групи осіб за їх певними ознаками виникають менш сприятливі умови або становище порівняно з іншими особами та/або групами осіб, крім випадків, коли їх реалізація чи застосування має правомірну, об`єктивно обґрунтовану мету, способи досягнення якої є належними та необхідними.
З огляду на викладене, Верховний Суд зазначає про те, що встановлення власникам одного виду нерухомого майна (у даному випадку власникам нежитлових приміщень) багатоквартирного будинку різних цін на послуги з управління є неприпустимим та є проявом дискримінації щодо власників нежитлових приміщень, яким була встановлена вища ціна послуги з управління, ніж іншим власникам нежитлових приміщень, про що обґрунтовано зазначила позивачка у касаційній скарзі.
Однак, суд апеляційної інстанції не застосував наведені вище норми чинного законодавства, не перевірив та не встановив, чи відповідає спірне рішення загальних зборів Об`єднання зазначеним вище нормам чинного законодавства та не з`ясував з достовірністю, чи порушує спірне рішення права та / або інтереси позивачки, якщо порушує, то які саме. 
При цьому, Верховний Суд зазначає про те, що суд апеляційної інстанції помилково врахував при вирішенні спору у цій справі висновки Верховного Суду, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 грудня 2019 року у справі № 910/6471/18, які були зроблені у неподібних до цієї справи правовідносинах та є нерелевантними для цієї справи. Так, зокрема, у справі № 910/6471/18, на відміну від обставин у цій справі № 908/2480/24, спірним рішенням загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку був встановлений різний розмір внесків на утримання будинку для співвласників житлових та нежитлових приміщень, тобто був встановлений різний розмір внесків для різних видів нерухомого майна, а не різний розмір внесків для одного виду нерухомого майна. Отже, у справі № 910/6471/18 були відсутні обставини, за яких для різних нежитлових приміщень багатоквартирного будинку був би встановлений різний розмір цін на послуги утримання, що свідчить про неподібність обставин у зазначеній справі до обставин у цій справі, що розглядається.
Крім того, передчасним є і висновок суду апеляційної інстанції про те, що спірне рішення загальних зборів Об`єднання було прийняте достатньою кількістю голосів співвласників.
Відповідно до частин чотирнадцятої, п`ятнадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», частин одинадцятої та чотирнадцятої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою і п`ятнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток.
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Відповідно до частин дванадцятої, тринадцятої статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» статутом об`єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах, ніж передбачено частинами чотирнадцятою та п`ятнадцятою статті 6 цього Закону.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об`єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Статутом об`єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення з окремих питань. Забороняється встановлювати у статуті об`єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об`єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису - більше ніж 67 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом.
Згідно з частиною шістнадцятою статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» якщо в результаті проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частинами тринадцятою та чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах співвласників. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів співвласників. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Відповідно до Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 14 липня 2023 року №  3270-IX "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками", який набрав чинності з 10 листопада 2023 року, крім підпункту 5 пункту 1 та підпункту 5 пункту 2 розділу I цього Закону, які набирають чинності з дня, наступного за днем опублікування цього Закону, об`єднанням співвласників багатоквартирних будинків та асоціаціям об`єднань співвласників багатоквартирних будинків, статути яких затверджені до набрання чинності цим Законом, забезпечити приведення таких статутів у відповідність із цим Законом протягом трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року №    2102-IX.
Протягом трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, положення статутів об`єднань співвласників багатоквартирних будинків, асоціацій об`єднань співвласників багатоквартирних будинків є чинними в частині, що відповідає законодавству на день набрання чинності цим Законом.
Як встановили суди попередніх інстанцій у пункті 8 розділу ІІІ статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23» визначено, що рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників. Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі, якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування («за» чи «проти»). Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.
Згідно з пунктом 9 розділу ІІІ статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 23» якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правлінням або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.
З огляду на викладене Верховний Суд зазначає про те, що зазначені положення статуту відповідача узгоджуються з вимогами Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" у редакції до набрання чинності Законом України від 14 липня 2023 року №  3270-IX, а тому відповідно до прикінцевих та перехідних положень Закону України від 14 липня 2023 року №  3270-IX підлягають врахуванню при вирішенні спору.
Досліджуючи питання щодо достатності голосів для прийняття загальними зборами спірного у цій справі рішення, суд апеляційної інстанції встановив, що спірне рішення загальних зборів Об`єднання про підвищення ціни на послугу з утримання будинку було прийняте за наявності необхідної кількості голосів для прийняття зазначеного спірного рішення, а саме: більшістю голосів співвласників (85,52% від загальної кількості власників). 
Однак, Верховний Суд вважає зазначені висновки суду апеляційної інстанції передчасними, оскільки з оскаржуваної постанови неможливо встановити, з якої загальної кількості усіх співвласників багатоквартирного будинку та з якої кількості голосуючих співвласників за прийняття спірного рішення виходив суд апеляційної інстанції, встановлюючи факт прийняття спірного рішення кількістю голосів співвласників у розмірі 85,52%. Наведене свідчить про те, що суд апеляційної інстанції, досліджуючи питання достатності голосів для прийняття загальними зборами спірного у цій справі рішення, не з`ясував з достовірністю дійсну загальну кількість усіх співвласників (як житлових, так і нежитлових приміщень) багатоквартирного будинку станом на 28 квітня 2024 року - дату проведення загальних зборів Об`єднання, на яких було прийняте спірне рішення; не встановив, яка кількість співвласників житлових та нежитлових приміщень проголосувала за прийняття спірного рішення шляхом безпосередньої участі у загальних зборах та шляхом письмового опитування. Не з`ясував апеляційний господарський суд і обставин того, чи брала позивачка участь в голосуванні щодо прийняття спірного рішення шляхом письмового опитування.
З огляду на викладене суд касаційної інстанції зазначає про те, що обставини того, чи була досягнута необхідна кількість голосів для прийняття загальними зборами спірного у цій справі рішення не були з достовірністю встановлені судом апеляційної інстанцій, суд не дослідив наявні в матеріалах справи докази, надані сторонами на підтвердження та заперечення цих обставин. 
Відповідно до частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Відсутність у Верховного Суду в силу приписів статті 300 ГПК України процесуальної можливості з`ясовувати та встановлювати фактичні обставини справи перешкоджає прийняттю рішення по суті справи, а тому постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з переданням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
8. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 310 Господарського процесуального кодексу України).
З огляду на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального та порушив норми процесуального права, зокрема неповністю встановив фактичні обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, не дослідив зібрані у справі докази, не врахував висновки Верховного Суду щодо застосування норм права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, про які зазначено вище по тексту цієї постанови, враховуючи межі розгляду справи в суді касаційної інстанції, Верховний Суд дійшов висновку про те, що постанова Центрального апеляційного господарського суду від 21 серпня 2025 року у цій справі підлягає скасуванню, а справа № 908/2480/24 - передачі на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене вище, вжити усі передбачені законом засоби для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити надані усіма учасниками справи докази та доводи, на яких ґрунтуються їх вимоги та заперечення, дати їм належну юридичну оцінку, і в залежності від встановлених обставин вирішити спір відповідно до норм чинного законодавства, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, з ухваленням законного й обґрунтованого судового рішення.
9. Судові витрати.
Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 315 Господарського процесуального кодексу України у резолютивній частині постанові суду касаційної інстанції повинен бути зазначений новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення, а також розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Згідно з частиною чотирнадцятою статті 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи те, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а справа передається на новий розгляд до апеляційного господарського суду, розподіл судових витрат у справі, в тому числі й сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 21 серпня 2025 року у справі № 908/2480/24 скасувати.
3. Справу №  908/2480/24 передати на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.
4. Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                          О. Баранець

Судді                                                                                                    І. Кондратова 

                                                                                                    О. Кролевець