ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2026 року 
м. Київ

справа № 364/257/23
провадження № 61-3253св24 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Дундар І. О., Зайцева А. Ю., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Пархоменка П. І.,

позивач -  ОСОБА_1 , 
відповідач -  ОСОБА_2 , 

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_2 , поданою представником ОСОБА_3 , на постанову Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Кулікової С. В., Музичко С. Г., Болотова Є. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовної заяви
У квітні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису земельної ділянки та скасування його державної реєстрації.
Позов мотивований тим, що вона є власником земельної ділянки площею 7,4579 га, яка розташована на території Володарської селищної ради Білоцерківського (колишній Володарський) району Київської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3221655100:03:007:0002.
У 2017 році вона проживала разом з братом - ОСОБА_4 за адресою: АДРЕСА_1 . У зв`язку з тим, що в неї з її братом відносини не склалися, постійно між ними виникали сварки, він постійно їй погрожував, залякував та бив, вона боялась за своє життя та життя своєї дочки, а тому у неї виникла необхідність придбати інше житло, щоб проживати окремо від брата. Крім того, її брат неодноразово був засуджений та відбував покарання у колонії загальним терміном п`ять років. Вона пропонувала братові сплатити їй вартість частини будинку, проте він їй відмовляв та погрожував. Враховуючи наведене та те, що звернення до правоохоронних органів не давали результату, а лише погіршували ситуацію, вона почала звертатись до знайомих з метою позичити грошові кошти на придбання будинку. Тоді ОСОБА_5 , якому вона здавала пай в оренду, повідомив, що його знайомий - ОСОБА_6 може дати їй в борг грошові кошти після того вона підпише з ним договір оренди.
У подальшому ОСОБА_7 (юрисконсульт за місцем роботи ОСОБА_6 ) їй повідомив, що вона отримає кошти за умови передачі своєї земельної ділянки строком на п`ять років, але отримані кошти вона має повернути через один рік. Потім їй дали документи на підпис, які вона намагалась прочитати, проте їй сказали, щоб вона швидше підписувала та не боялась, тому вона підписала документи не читаючи, будучи впевненою, що підписує договорі оренди строком на п`ять років. Після цього у неї відібрали державний акт на право власності на земельний пай, вона написала розписку про отримання грошових коштів. На прохання отримати примірник договору їй повідомлено, що такий буде надано та повернуто державний акт на земельну ділянку після реєстрації договору. Проте грошові кошти вона отримала лише через місяць та в меншій сумі, ніж зазначено у складеній нею розпискою. Зі спливом п`яти років вона зверталась до ОСОБА_8 з проханням повернути земельну ділянку, на що отримала відповідь про те, що договір оренди ще не закінчився.
09 лютого 2023 року вона отримала інформаційну довідку № 322364364, згідно з якою вона уклала договір емфітевзису з ОСОБА_2 . Зазначає, що відповідач скористався її юридичною необізнаністю та схилив її до підписання цього договору. Вважає оспорюваний договір таким, що укладений з порушенням встановленого законом порядку, оскільки він містить ряд несправедливих умов щодо неї, зокрема це строк дії договору - 300 років, а плати за користування земельною ділянкою вона не отримувала. Крім того, ОСОБА_7 та ОСОБА_6 скористались тяжким збігом обставин, а саме її потребою у грошових коштах.
ОСОБА_1 просила суд визнати недійсним договір № б/н про право користування земельною ділянкою (кадастровий номер 3221655100:03:007:0002) для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), укладений 06 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 36594864 від 14 серпня 2017 року та скасувати його державну реєстрацію.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
Рішенням Володарського районного суду Київської області від 10 листопада 2023 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на підтвердження своїх доводів позивач надала відповідь відділення поліції № 4 ГУНП в Київській області на адвокатський запит від 06 березня 2023 року, у якому вказано, що ОСОБА_1 зверталася із заявою про те, що її брат ОСОБА_4 вчинив щодо неї домашнє насильство 07 лютого 2015 року. Втім, суд критично оцінює ці докази, оскільки вони не є належними та допустимими на підтвердження існування тяжкої обставини, в якій перебувала ОСОБА_1 на момент вчинення оспорюваного договору. Позивачем не доведено, що саме в момент вчинення оспорюваного договору, відносини між нею та її братом стали причиною підписання оспорюваного договору. Також із показань свідка ОСОБА_9 не встановлено наявності будь-якої тяжкої обставини, в якій могла перебувати позивач, що відповідно могло спонукати її вчинити оспорюваний договір. Також позивач не надала доказів і того, що були, зокрема, обставини, для усунення або зменшення яких необхідно було укласти оспорюваний правочин, а також, що отримані нею від відповідача грошові кошти у сумі 231 830,00 грн вирішили або значною мірою допомогли вирішити або зменшити їй якусь життєво важливу проблему. Отже, ОСОБА_1 не довела жодними доказами наявність тяжкої обставини, в якій вона перебувала, що змусило її вчинити оспорюваний правочин.
Суд критично оцінює і доводи позивача щодо укладення оспорюваного договору на вкрай невигідних умовах. Так, станом на день укладення оспорюваного договору (06 червня 2017 року) законодавцем не було визначено обмежень у встановленні тривалості строку дії договору емфітевзису, предметом якого є земельна ділянка приватної власності, тож договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) міг бути укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на невизначений строк, зокрема, строком на 300 років. Крім того, згідно з положеннями статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору та визначенні його умов. З огляду на зазначене, відсутні підстави вважати невигідними умови оспорюваного договору. Суд не вбачає наявності при укладенні оспорюваного договору емфітевзису несправедливих умов договору, оскільки умови договору сторонами обумовлені, грошові кошти за користування земельною ділянкою ОСОБА_1 отримала, а тому принцип добросовісності не порушений.
Крім того, суд критично оцінює твердження позивача про те, що вона уклала з відповідачем саме договір оренди землі строком на 5 років та взяла орендну плату наперед, оскільки відсутні докази того, що станом на дату укладення оспорюваного договору емфітевзису позивач мала перешкоди, певні вади, за яких була позбавлена можливості прочитати текст договору, як не надано і доказів того, що під час укладення договору її було введено в оману.
Посилання позивача на те, що вона не отримує плати за користування земельною ділянкою не є підставами для визнання договору недійсним в розумінні статей 203, 215 ЦК України.
Отже, позивач не спростувала у встановленому законом порядку презумпцію правочину (стаття 204 ЦК України), не довела належними та допустимими доказами, що тяжкі обставини мали місце, наявний нерозривний причинно-наслідковий зв`язок між тяжкими обставинами та вчиненням спірного правочину, який вчиняється виключно для усунення або зменшення тяжких обставин, а також, що внаслідок вчинення такого правочину вона отримала можливість вирішити ту проблему (усунути тяжку обставину), яка змусила це зробити.
Тому суд вважає, що в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору емфітевзису необхідно відмовити. 
Водночас, оскільки позовна вимога щодо скасування державної реєстрації оспорюваного договору є похідною від вимоги про визнання недійсним договору емфітевзису, тому задоволенню також не підлягає.
Короткий зміст постанови апеляційного суду 
Постановою Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову.
Визнано недійсним договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладений 06 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та скасовано його державну реєстрацію.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що оскаржуючи договір емфітевзису, позивач зазначила про те, що договір укладено строком на 300 років, а плата за користування земельною ділянкою є неприпустимо малою, що є несправедливими умовами. Хоча Закон України від 10 липня 2018 року № 2498-VIII щодо поширення максимального 50-річного строку дії договору емфітевзису на землі приватної власності набрав чинності лише з 01 січня 2019 року, проте відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства належать справедливість, добросовісність та розумність. З огляду на встановлені обставини, норми права, що регулюють спірні правовідносини, суд вважає, що оспорюваний договір містить несправедливі (невигідні) умови для ОСОБА_1 щодо строку його дії та розміру плати за договором і вчинено під впливом тяжкої для неї обставини - у зв`язку із необхідністю отримання грошових коштів для придбання власного житла, оскільки проживання з братом в одному будинку створювало небезпеку для її життя та здоров`я. Суд першої інстанції не звернув уваги на обставини укладення договору та не спростував доводів позивача щодо наявності в оспорюваному договорі емфітевзису несправедливих умов щодо строку його дії та розміру плати за договором, а також дефекту волі власника земельної ділянки.
При цьому відповідач не позбавлений права звернутися до суду з позовом про застосування наслідків недійсності правочину.
Аргументи учасників справи
05 березня 2024 року через підсистему «Електронний суд» ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просив скасувати оскаржену постанову та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що позивачем належними та допустимими доказами не доведено, що саме в момент вчинення оспорюваного договору позивач мала тяжку хворобу або тяжкою хворобою хворіли її члени сім`ї чи родичі, була втрата її годувальника, була загроза втрати її житла чи була загроза її банкрутства та що були інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно було укласти оспорюваний правочин. Зокрема, ОСОБА_1 не доведено, що у зв`язку з реальною/наявною, а не ймовірною, тяжкою обставиною саме в момент вчинення цього правочину вона потребувала грошових коштів в розмірі, які їй було виплачено за умовами оспорюваного договору, та/або у неї була виключна необхідність позбутися права користування земельною ділянкою строком на 300 років для усунення або зменшення саме цієї тяжкої обставини.
Між тим, в позовній заяві позивач вказує, що їй погрожував рідний брат та примушував звільнити його житло, тому саме для придбання власного житла їй потрібні були кошти, але позивач не надала суду доказів, що саме в момент підписання оспорюваного договору мали місце вимоги та погрози брата, а також не надано доказів, що отримані від відповідача кошті в розмірі 231 830,00 грн вирішили або значною мірою допомогли вирішити (зменшити) її його життєво важливу проблему, а саме, що вона придбала житло. Тобто не доведено наявність тяжкої обставини, в якій перебувала позивач, що змусило її вчинити правочин. 
Суд апеляційної інстанції помилково вважав доведеними обставини, на які посилалася позивач, та залишив поза увагою, що за відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позивач придбала власне житло лише через 5 років після укладення оспорюваного договору та отримання коштів за ним, а доказів, що отримані нею кошти в 2017 році були витрачені саме на придбання цього житла, нею до суду надано не було. Отже, позивачем не доведено причинно-наслідковий зв`язку між тяжкими обставинами та вчиненням спірного правочину, який є обов`язковою умовою для застосування статті 233 ЦК України.
За показання свідка - ОСОБА_9 (дочки позивача): вона особисто не чула, як її мати розмовляла з ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , а отже вона не може достеменно знати про предмет їхньої розмови; ОСОБА_4 її бив по всьому тілу, крім голови, але до лікаря та соціальних служб вона, будучи неповнолітньою, та її мати не зверталися, так як не було побоїв на її тілі, а отже наявний обґрунтований сумнів щодо фактів побиття, враховуючи те, що матеріали справи не містять доказів результатів розгляду заяв її матері до правоохоронних органів; з початку 2017 році та по середину червня цього ж року ОСОБА_4 не проживав з ними, бо перебував в тюрмі, а її мати за 6 місяців до укладення оспорюваного договору вже зверталася до ОСОБА_5 з пропозицією отримати наперед кошти для придбання житла. Водночас, за твердженням позивача, єдиною тяжкою обставиною, під час укладення оспорюваного договору, для неї було те, що ОСОБА_4 її бив, тому вона хотіла купити власне окреме житло, однак оспорюваний договір було укладено саме 06 червня 2017 року, тобто в період коли позивача та її дочку ОСОБА_4 бити не міг, оскільки в цей час відбував покарання в тюрмі. Отже свідок не підтвердила, що саме у момент укладення оспорюваного договору у позивача була тяжка обставина, яка змісила її його укласти. 
Не заслуговує на увагу те, що спірний договір укладено на вкрай невигідних умовах, зокрема, через визначену договором плату за користування земельною ділянкою, рік користування якою фактично коштує близько 646,67 грн, що є несправедливим та значно нижчим, ніж отримують орендодавці у Володарському районі, оскільки між сторонами укладений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а не договір оренди землі.
Необґрунтованими є твердження позивача про те, що вона укладала договір оренди на 5 років, оскільки відсутні докази того, що станом на дату укладення оспорюваного договору емфітевзису вона мала перешкоди, певні вади, за яких була позбавлена можливості прочитати текст договору, як не надано і доказів того, що під час укладення договору її було введено в оману.
Саме позивач була ініціатором укладення оскаржуваного договору; з нею було узгоджено всі умови цього договору; вона отримала плату за користування її землею на весь період наперед; після закінчення річного строку, з дня укладення оскаржуваного договору, вона не повернула кошти, які лише за її твердженням отримала у борг; після закінчення, за її твердженням, п`ятирічного строку вона своєю поведінкою (відсутність намагання повернути) визнавала право користування відповідача, тому поведінка позивача (оскарження правочину) не відповідає її попередній поведінці, порушує гарантію прав менш захищеної сторони цього правочину, якою у спірних правовідносинах є землекористувач, а тому відповідач не повинен нести непропорційний та надмірний тягар, оскільки відповідач, укладаючи оскаржуваний договорів на тривалий строк та виплачуючи плату за користування одним платежем наперед, правомірно розраховував, що користування цією земельною ділянкою буде тривалим.
Вимога про скасування державної реєстрації договору є неефективним способом захисту, оскільки державній реєстрації підлягає право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а не сам договір емфітевзису.
Також суд апеляційної інстанції неправильно застосовував статтю 216 ЦК України та порушив права іншої сторони в отриманні того, що вона передала на виконання правочину, визнаного недійсним. Поряд з цим, суд апеляційної інстанції не врахував принцип пропорційності з метою дотримання при розгляді справи та ухваленні рішень «справедливого балансу» сторін. 
19 квітня 2024 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу, у якому просила касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного суду без змін.
Відзив мотивовано тим, що суд першої інстанції не врахував жоден із доводів позивача, рішення не містить оцінки її доводів та не містить посилання на норми закону щодо позиції позивача. Крім того, суд першої інстанції не задовольнив ряд її клопотань, а саме: про визнання обов`язкової явки відповідача; отримання інформації щодо перебування відповідача за кордоном на момент підписання оспорюваного договору; щодо звернення до поліції з проханням надати витяг щодо наявності чи відсутності у ОСОБА_4 судимості та притягнення його до кримінальної відповідальності, що унеможливило розгляд справи всебічно. Суд не звернув увагу на показання свідка ОСОБА_9 , яка повідомила причини пошуку позивачем грошових коштів для придбання житла, що вона ніколи б не підписала договір емфітевзису на 300 років, а її було введено в оману, оскільки вона вважала, що підписує договір оренди строком на п`ять років.
Оскільки її брат всіляко виживав її з будинку, погрожував, неодноразово наносив побої, погрожував зробити її калікою, вона вимушена була позичити кошти на купівлю будинку у зв`язку з тим, що іншого виходу в неї не було. Наведене підтверджується й показаннями свідка - ОСОБА_9 Якби не конфліктна ситуація з братом та побої і приниження з його сторони, то вона ніколи б не позичала кошти і не підписувала б жодного договору. Вважає, що ОСОБА_7 скористався її юридичною необізнаністю та схилив її до підписання оспорюваного договору не читаючи, на вкрай обтяжливих для неї умовах. 
Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку за період користування її земельною ділянкою до податкової надано не було. Відповідач не здійснює сплати відповідного податку на виплачену позивачу згідно із вказаним договором плату за користування її земельної ділянки. Суд першої інстанції не звернув увагу на те, що оренда паю в рік становить 646,00 грн, що є не реально малою. Мінімальний розмір орендної плати при оренді земельних паїв слід визначати спираючись на вимоги статті 1 Указу № 92/2002, згідно з яким плата (річна) за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних паїв установлюється на рівні не менше 3 % вартості такого паю та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.
Водночас апеляційний суд всебічно розглянув справу та ухвалив законне і обґрунтоване рішення. 
Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду
Ухвалою Верховного Суду від 20 березня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі. Клопотання ОСОБА_2 про зупинення дії та виконання постанови Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року задоволено частково. Зупинено дію постанови Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року у справі в частині визнання недійсним договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладеного 06 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та скасування його державної реєстрації до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.
В ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави передбачені пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах).
Ухвалою Верховного Суду від 14 жовтня 2025 року справу призначено до судового розгляду. 
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що постанова суду апеляційної інстанцій оскаржуються в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та скасування його державної реєстрації. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що ОСОБА_1 бала власником земельної ділянки площею 7,4579 га, яка розташована на території Володарської селищної ради Білоцерківського (колишній Володарський) району Київської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3221655100:03:007:0002.
06 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), за умовами якого ОСОБА_1 як власник надав ОСОБА_2 як землекористувачу право використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб на праві емфітевзису строком на 300 років.
Згідно з пунктом 3.1 цього договору за весь період користування земельною ділянкою землекористувач сплачує власнику плату у розмірі 194 000,00 грн, що сплачується ним у грошовій формі одним платежем.
Відповідно до розписки, складеною власноруч ОСОБА_1 , позивач отримала від ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 231 830,00 грн за користування земельною ділянкою. Також ОСОБА_1 зазначила, що по оплаті до землекористувача ОСОБА_2 претензій не має.
Згідно з відповіддю відділення поліції № 4 ГУНП в Київській області на адвокатський запит від 06 березня 2023 року, який адресований адвокату Вадиму Столярчуку, ОСОБА_1 зверталася із заявою про те, що її брат ОСОБА_4 вчинив відносно неї домашнє насильство 07 лютого 2015 року.
Позиція Верховного Суду
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження 
№ 61-2417сво19)).
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі №638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
У частині першій статті 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з частинами першою та п`ятою статті 102-1 ЗК України в редакції, чинній на момент вчинення оспорюваного правочину, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог цього Кодексу.
Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина перша статті 229 ЦК України, в редакції, чинній на момент вчинення оспорюваного правочину).
У частині першій статті 230 ЦК України передбачено, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину (частина перша статті 233 ЦК України).
Відповідно до статей 229-233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно була і має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не може бути підставою для визнання правочину недійсним (див. постанову Верховного Суду України від 27 квітня 2016 року у справі № 6-372цс16).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 липня 2022 року у справі № 760/21633/15 зазначено, що «тлумачення норм статті 230 ЦК України дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміють умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Встановлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України. Подібні висновки викладені у поставах Верховного Суду від 28 серпня 2019 року у справі № 753/10863/16-ц (провадження № 61-34575св18), від 20 січня 2021 року у справі № 522/24005/17 (провадження № 5213св20)».
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 серпня 2021 року в справі № 754/16128/17 зазначено, що «відповідно до частини першої статті 233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. Правочин, який оспорюється на підставі статті 233 ЦК України, характеризується тим, що особа вчиняє його добровільно, усвідомлює свої дії, але вимушена вчинити правочин через тяжкі для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, а тому волевиявлення особи не вважається вільним і не відповідає її внутрішній волі. Підставами визнання правочину недійсним на підставі статті 233 ЦК України та предметом доказування у справі є: 1) наявність тяжкої обставини, в якій перебувала особа, що змусила її вчинити правочин; 2) правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах. Тобто для визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 233 ЦК України необхідна сукупність вказаних умов. Такий висновок підтверджується вживанням законодавцем в частині першій статті 233 ЦК України сполучника «і», за допомогою якого відбувається поєднання вказаних умов. Встановлена статтею 233 ЦК України підстава недійсності правочину є сукупністю цих двох елементів - відсутність хоча б одного з них є ознакою знаходження відповідних правовідносин за межами сфери регулювання частини першої статті 233 ЦК України. Наявність тяжкої обставини, що змусила особу вчинити правочин, має довести сторона, яка такий правочин оспорює. Предметом доказування також є той факт, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було би вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах. Тяжкі обставини мають вплинути на особу таким чином, що спонукають її вчинити правочин на вкрай невигідних для неї умовах. Умови мають бути очевидно невигідними для особи, яка уклала цей правочин, і бути наявними саме в момент вчинення правочину. Тяжкими обставинами можуть бути, зокрема, тяжка хвороба особи, членів її сім`ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства особи, учасника правочину, та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Такі правочини мають дефекти волі і здійснюються за обставин, коли особа змушена вчинити правочин на вкрай невигідних для себе умовах. Виходячи із системного аналізу наведених норм, визнання правочину недійсним на підставі статті 233 ЦК України пов`язане із доведеністю наявності чи відсутності власного волевиявлення в особи на його вчинення на тих умовах, за яких був укладений правочин. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 29 березня 2021 року у справі № 369/13272/18-ц, від 12 березня 2021 року у справі № 295/17488/15-ц, від 16 жовтня 2019 року у справі № 333/1238/16-ц, що свідчить про сталість судової практики щодо вирішення питання застосування правового механізму, передбаченого статтею 233 ЦК України».
У постановіВерховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 24 січня 2023 року у справі № 731/43/21 вказано, що:
«тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах.
… під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення; під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу); помилка, яка істотним чином впливає на формування волі сторони правочину, повинна існувати на момент його вчинення. Схематично вплив обставин, які мають істотне значення можливо відобразити таким чином: «немає істотної помилки - відсутнє вчинення правочину». Незнання закону не включено до переліку помилок, яким надається істотне значення. Це по суті є відображенням ще римського принципу ignorantia juris nocet (з лат. - незнання закону шкодить); поза віднесенням до обставин, які можуть бути розцінені як такі, що мають істотне значення, знаходиться мотив правочину. Мотив правочину - це стимул його вчинення і дозволяє встановити, чому саме особа вчинює правочин. Тому мотив, за яким вчинено правочин, правового значення не має. Хоча й законодавець і вказує на допустимість надання мотиву правочину значення істотної помилки у випадках, встановлених у законі. Проте таких випадків на рівні норми закону законодавець не передбачив.
Тлумачення частини першої статті 233 ЦК України дає підстави для висновку, що умовами визнання такого правочину недійсним є: а) наявність тяжкої обставини, що «змусила» особу вчинити правочин; б) те, що цей правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах. Для визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 233 ЦК України необхідна сукупність вказаних умов. Такий висновок підтверджується вживанням законодавцем в частині першій статті 233 ЦК України сполучника «і», за допомогою якого відбувається поєднання вказаних умов. Якщо умови договору (наприклад, ціна, процентна ставка чи інше зустрічне надання) порівняно із звичайними умовами договорів цього ж виду, які існують у цей момент, є «різко», значно невигідними для однієї зі сторін, і тільки в силу тяжкої обставини одна зі сторін приймає ці умови, то такий договір може бути визнаний недійсним на підставі статті 233 ЦК України.
Колегія суддів відхиляє аргумент касаційної скарги про те, що спірний договір укладено на вкрай невигідних умовах, зокрема, через визначену договором плату за користування земельною ділянкою, рік користування якою фактично коштує близько 690,00 грн, що є несправедливим та значно нижчим, ніж отримують орендодавці у Варвинському районі, оскільки у справі, що переглядається, сторонами укладений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а не договір оренди землі».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2025 року у справі № 686/20292/23 зазначено, що для визначення того, які правочини можна кваліфікувати як вчинені під впливом тяжкої обставини, слід з`ясувати зміст поняття «вкрай невигідні умови», яким оперує припис частини першої статті 233 ЦК України. Це поняття є оцінювальним. Тому для кваліфікації певного договору як вчиненого на вкрай невигідних умовах варто порівнювати умови такого договору із умовами договорів того ж виду, які зазвичай укладають у цивільному обороті. Якщо умови договору (наприклад, ціна, процентна ставка чи інше зустрічне надання) порівняно зі звичайними умовами тогочасних договорів цього виду є суттєво, значно невигідними для однієї зі сторін, і тільки в силу тяжкої обставини ця сторона приймає відповідні умови, то такий договір можна визнати недійсним на підставі статті 233 ЦК України.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
У частинах першій, третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (див. пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19)).
У справі, що переглядається:
звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 посилалась на те, що: оспорюваний договір укладений під впливом тяжкої обставини - необхідність у грошових коштах для придбання житла, оскільки у зв`язку з погрозами, залякуваннями зі сторони свого брата, з яким вона спільно проживає, подальше проживання разом є неможливим, а власних грошових коштів на придбання житла вона немає; умови укладеного договору є невигідними; має місце обман, оскільки вона була впевнена, що укладає договір оренди земельної ділянки строком на п`ять років, а не договір емфітевзису терміном на 300 років; 
скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове про задоволення позову апеляційний суд вважав, що оспорюваний договір емфітевзису містить несправедливі (невигідні) умови для ОСОБА_1 щодо строку його дії та розміру плати за договором і укладений під впливом тяжкої для неї обставини - у зв`язку із необхідністю отримання грошових коштів для придбання власного житла, оскільки проживання з братом в одному будинку створювало небезпеку для її життя та здоров`я. Хоча на момент укладення договору не існувало законодавчо встановленого максимального строку дії договору емфітевзису, однак з огляду на загальні засади цивільного законодавства, строк дії договору тривалістю триста років є несправедливою умовою, так само як і розмір плати за користування, яка є неприпустимо малою;
апеляційний суд не звернув увагу на те, що при вирішенні спорів про визнання правочину недійсним на підставі статті 233 ЦК України, предметом доказування у справі є: наявність тяжкої обставини, в якій перебувала особа, що змусила її вчинити правочин; правочин було вчинено на вкрай невигідних умовах. При цьому обставини щодо вчинення правочину під впливом тяжких обставин мають існувати саме на момент його вчинення. Апеляційний суд не звернув увагу, що на підтвердження того, що позивачу необхідні були грошові кошти на придбання нового житла, оскільки жити з братом було неможливо, так як останній погрожував та залякував її, позивач не надала доказів наявності таких обставин на момент вчинення правочину. Фактично апеляційний суд констатував наявність такої обставини лише за доводами позивача, проте не зазначив, чим наведене підтверджується;
водночас суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок, що надана позивачем відповідь відділення поліції № 4 ГУНП в Київській області на адвокатський запит від 06 березня 2023 року (а.с.19) містить інформацію про те, що ОСОБА_1 зверталася із заявою про те, що її брат ОСОБА_4 вчинив щодо неї домашнє насильство 07 лютого 2015 року. Тому належних та допустимих доказів на підтвердження існування тяжкої обставини, в якій перебувала ОСОБА_1 саме на момент вчинення оспорюваного договору, не надано. Таких висновків не можна зробити й з показань свідка ОСОБА_9 ;
апеляційний суд залишив поза увагою, що стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину. Апеляційний суд послався на норми щодо вчинення правочину під впливом обману, проте не навів жодних висновків щодо відхилення цієї підстави позовних вимог ОСОБА_1 або її врахування при задоволення позову та не спростував обґрунтований висновок суду першої інстанції в цій частині, що відсутні докази того, що станом на дату укладення оспорюваного договору емфітевзису позивач мала перешкоди, певні вади, за яких була позбавлена можливості прочитати текст договору, як не надано і доказів того, що під час укладення договору її було введено в оману, що ОСОБА_1 намагалась повернути грошові кошти, отримані від відповідач, які, як вона вказувала, отримала в борг; 
суд першої інстанції правильно відхилив аргумент позивача про те, що спірний договір укладено на вкрай невигідних умовах, зокрема, через визначену договором плату за користування земельною ділянкою, рік користування якою фактично коштує близько 646,00 грн, що є значно нижчим, ніж отримують орендодавці, оскільки сторонами укладений договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а не договір оренди землі, а на момент укладення договору жодних обмежень щодо строку оспорюваного договору не було встановлено законом,умови договору сторонами погоджені, грошові кошти за користування земельною ділянкою ОСОБА_1 отримала.
За таких обставин апеляційний суд помилково скасував рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, яке в частині вирішення вимоги про визнання недійсним договору емфітевзису відповідає закону. 
Разом з тим, суд першої інстанції відмовив в задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 щодо скасування державної реєстрації оспорюваного договору як похідної від вимоги про визнання недійсним договору емфітевизису, а апеляційний суд цю вимогу задовольнив. Суди не звернули уваги, що законодавство України з 1 січня 2013 року не передбачає державної реєстрації правочинів щодо нерухомості і оспорюваний договір на час його укладення не підлягав державній реєстрації. Тому така вимога є неналежною.
У зв`язку з цим суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції і залишає в силі рішення суду першої інстанції в частині вирішення вимоги про визнання недійсним договору емфітевзису, а в частині скасування державної реєстрації оспорюваного договору - змінює в мотивувальній частині.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, а також необхідності врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2025 року у справі № 686/20292/23, дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду ухвалена без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції в частині вирішення вимоги про визнання недійсним договору емфітевзисузалишити в силі, а в частині скасування державної реєстрації оспорюваного договору змінити в мотивувальній частині.
У зв?язку з цим не підлягає поновленню дія постанови Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 року, зупинена ухвалою Верховного Суду від 20 березня 2024 року до закінчення касаційного провадження. 
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції.
За подання касаційної скарги ОСОБА_2 сплатив судовий збір у розмірі 2 147,20 грн. З урахуванням часткового задоволення касаційної скарги ОСОБА_2 та зміни рішення суду першої інстанції тільки в частині мотивів прийняття, судовий збір за подання касаційної скарги підлягає стягненню із ОСОБА_1 .
Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу  ОСОБА_2 задовольнити частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 рокускасувати.
Рішення Володарського районного суду Київської області від 10 листопада 2023 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) залишити в силі, а в частині скасування його державної реєстрації ? змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір за подання касаційної скарги в розмірі 2 147,20 грн.
З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції постанова Київського апеляційного суду від 28 лютого 2024 рокувтрачає законну силу та подальшому виконанню не підлягає.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: І. О. Дундар

А. Ю. Зайцев

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко