ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 
21 січня 2026 року 
м. Київ
справа № 628/3101/21
провадження № 61-5020св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача Литвиненко І. В.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Петрова Є. В., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - керівник Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року під головуванням судді Барабанової В. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Тичкової О. Ю., Маміної О. В., Пилипчук Н. П., у справі за позовом керівника Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Клопотов Станіслав Давидович, про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання правочину недійсним,
ВСТАНОВИВ
Короткий зміст позовних вимог 
В серпні 2021 року керівник Куп`янської окружної прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області звернувся з позовом, в якому просив визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора від 24 вересня 2019 року № 48834720, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д., визнати недійсним укладений ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 вересня 2020 року, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування вимог вказував, що 26 грудня 2008 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Торгперспектива» (далі - ТОВ «Торгперспектива») та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу будинку відпочинку загальною площею 67,3 кв. м, розташованого на АДРЕСА_1 . 16 лютого 2009 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна (будинок відпочинку, реєстраційний номер 20282346). Державна реєстрація права приватної власності на зазначений будинок відпочинку за ОСОБА_1 здійснена 23 квітня 2014 року державним реєстратором прав на нерухоме майно реєстраційної служби Куп`янського міськрайонного управління юстиції Харківської області Єсіковим Р. В.
24 вересня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д. за результатами заяви ОСОБА_1 від 24 вересня 2019 року № 36081788 прийнято рішення № 48834720 про внесення змін до запису про державну реєстрацію та змінено тип об`єкта нерухомого майна з будинку відпочинку, як об`єкта нежитлової нерухомості, на житловий будинок, як об`єкт житлової нерухомості. Крім цього, вказаним рішенням внесені зміни щодо його загальної площі з 67,3 кв. м на 67,3 кв. м, житлова площа 28,2 кв. м.
28 вересня 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені якої діяв ОСОБА_4 , уклали договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 345930363237), на земельній ділянці площею 0,2500 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться у комунальній власності Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області, кадастровий номер 6323781001:00:001:0034 та державним реєстратором прав на нерухоме майно - приватним нотаріусом Куп`янського районного нотаріального округу Черняєвим В. А. прийнято рішення № 54286217 про проведення державної реєстрації права приватної власності на вищезазначений житловий будинок за ОСОБА_2 .
Рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно № 48834720 та укладений договір купівлі-продажу житлового будинку від 28 вересня 2020 року вчинені з грубим порушенням норм чинного законодавства та є незаконними, оскільки вчинені з порушенням вимог статей 2, 10, 18, 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461, та пунктів 45, 58 Порядку державної реєстрації права власності на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час прийняття рішення), та зареєстровано зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, які відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, за відсутності документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, а також засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування підстав звернення прокурора до суду та порушення інтересів держави позивач посилався на норми статті 131-1 Конституції України, статті 56 ЦПК України та статті 23 закону України «Про прокуратуру». Враховуючи те, що зміна типу об`єкта нерухомості майна фактично зумовила зміну цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт, та надала можливість її подальшої безоплатної передачі власнику нерухомості на підставі пункту «г» частини першої статті 121 ЗК України, чим порушено права Курилівської сільської територіальної громади Куп`янського району Харківської області, як правонаступника Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області та власника земель комунальної власності, що матиме наслідком вибуття з комунальної власності комунальних земель площею 0,25 га, втрату відповідних орендних платежів, земельних податків та недофінансування місцевого бюджету.
На виконання вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» Куп`янською окружною прокуратурою Харківської області на адресу Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області направлений лист та згідно відповіді від 03 серпня 2021 року № 02-23/1629, вказаним уповноваженим органом заходи щодо судового захисту інтересів держави не вживалися та їх вжиття не заплановано, що прокурор розцінив як бездіяльність.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Куп`янський міськрайонний суд Харківської області рішенням від 14 грудня 2021 року у задоволенні позову відмовив.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , набутого продавцем як приватна власність за попереднім договором купівлі-продажу, за даними Реєстрів і перевіркою документів не встановлено будь-яких перепон чи заборон для вчинення правочину, об`єкт рахувався як житлова нерухомість ще до внесення змін нотаріусом - державним реєстратором, та, у свою чергу, ОСОБА_2 не мала сумнівів у законності попередніх реєстраційних дій та правомірно реалізувала свої майнові права на придбання об`єкту нерухомості, виступивши добросовісним набувачем. Також, прокурором при зверненні до суду не дотримано принцип пропорційності, тобто справедливого балансу між вимогами публічного інтересу та захистом прав приватних осіб, у реалізацію яких здійснюється втручання держави.
Харківський апеляційний суд постановою від 29 лютого 2024 року апеляційну скаргу Харківської обласної прокуратури задовольнив частково.
Рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року змінив. Виклав мотивувальну частину рішення в редакції постанови апеляційного суду.
Апеляційний суд виходив з того, що здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомості порушує права Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій спірний об`єкт нерухомості побудований.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності, тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Таким чином, заявлені позовні вимоги про визнання правочину незаконним та скасування реєстрації, рішень державних реєстраторів про реєстрацію прав та їх обтяжень, не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У квітні 2024 року заступник керівника Харківської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Куп`янського міськрайонного суду Харківської області від 14 грудня 2021 року та постанову Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року, в якій просить оскаржені судові рішення скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Наведені в касаційній скарзі доводи містять підстави, визначені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження. 
Заявник зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18, у постановах Верховного Суду від 24 травня 2022 року у справі № 203/2577/19, від 17 лютого 2021 року у справі № 918/158/20, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 18 листопада 2020 року у справі № 750/5622/19, від 18 листопада 2020 року у справі № 154/883/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19, від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19, від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19.
Суд першої інстанції не надав належної оцінки доводам прокурора про те, що державна реєстрація зміни типу об`єкта нерухомого майна з нежитлового у житловий та житлової площі у 2019 році проведена за документами, які не відповідали вимогам нормам статей 2, 18, 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 40, 45, 58 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Отже, державним реєстратором зареєстровано зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, які відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, за відсутності документа, який засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
Законом не передбачено можливості відмови у задоволенні позову з підстав обрання неефективного способу захисту порушеного права, оскільки це обмежує законодавчо встановлений принцип цивільного права, за яким право на обрання певного способу захисту порушеного права належить позивачу і обмежується лише у випадках, прямо передбачених законом.
Висновок про відмову в задоволенні позову міської ради через обрання позивачем неналежного (неефективного) способу захисту порушеного права є перешкодою у доступі до правосуддя, а відтак - порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки позивач визначає предмет, підстави позову та спосіб захисту прав, який він просить визначити у рішенні, а обов`язком суду, який наділений повноваженнями застосувати належний та ефективний спосіб захисту прав, є установленням обґрунтованості позову та вирішення спору по суті заявлених вимог із визначенням належного та ефективного способу захисту порушеного, оспорюваного чи невизнаного права.
Суд апеляційної інстанції не звернув уваги на те, що прокурор не зазначав про самочинне будівництво, а посилався на порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень при державній реєстрації переведення майна з нежитлової нерухомості у житлову, та як наслідок, про незаконну зміну категорії землі, на якій така нерухомість розташована, предмета договору купівлі-продажу, а також протиправність відчуження спірного майна без оформлення права власності або користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій така нерухомість розташована. Отже апеляційний суд помилково застосував норми статті 376 ЦК України. Земельна ділянка в установленому законом порядку у власність чи користування не передавалась, що є порушенням статті 377 ЦК України.
Таким чином, незаконною реєстрацією права власності на спірне майно та подальшим його відчуженням, порушені законні права та інтереси Курилівської сільської ради, як власника земельної ділянки.
Відзив на касаційну скаргу інші учасники справи не подали 
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 26 квітня 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Куп`янського міськрайонного суду Харківської області.
28 травня 2024 року цивільна справа № 628/3101/21 надійшла до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 11 грудня 2025 року справу призначив до розгляду колегією у складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
Згідно з рішенням виконавчого комітету Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області від 11 вересня 2007 року № 65 одноденному будинку відпочинку, що належить Закритому акціонерному товариству «Куп`янський ливарно-механічний завод» та розташований на землях Глушківської сільської ради, була присвоєна адреса - АДРЕСА_1.
Договором купівлі-продажу нерухомого майна, укладеним ТОВ «Торгперспектива», від імені якого діяв ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марчук К. В. 26 грудня 2008 року, зареєстрованого у реєстрі № 8044 та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданому Куп`янським БТІ від 16 лютого 2009 року № 21881441 підтверджується, що ОСОБА_1 на праві приватної власності в цілому належав об`єкт нерухомого майна - будинок відпочинку, загальною площею 67,3 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з рішенням виконавчого комітету Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області від 01 грудня 2011 року № 57 ОСОБА_1 наданий дозвіл на реконструкцію будинку відпочинку, загальною площею 67,3 кв. м під індивідуальний житловий будинок за зазначеної адресою. Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітель Буд» 10 листопада 2011 року наданий технічний висновок, що за результатами технічного обстеження, будинок відпочинку і будівлі відповідають вимогам надійності і безпечної подальшої експлуатації та придатні до реконструкції під індивідуальний житловий будинок.
ФОП ОСОБА_6 станом на 16 вересня 2019 року виготовлений технічний паспорт на будинок садибного типу з господарськими (допоміжними) будівлями і спорудами.
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Клопотова С. Д. від 24 вересня 2019 року № 48834720 на підставі заяви ОСОБА_1 внесені зміни до запису про державну реєстрацію за номером розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритого на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 345930363237/спеціального розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Також у інформаційній довідці від 17 липня 2021 року № 266292436 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо житлового будинку з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , вбачається, що 24 вересня 2019 року є запис про внесення змін до Реєстру, здійснених приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Клопотовим С. Д., а саме: «будинок відпочинку, об`єкт житлової нерухомості: Ні» змінено на «житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості: Так».
У технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробленої на підставі договору на виконання робіт від 10 липня 2020 року № 10/07-20 сертифікованим інженером-землевпорядником Товариством з обмеженою відповідальністю «АГ «Рієлті» на замовлення ОСОБА_1 , для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 , міститься копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на об`єкт - житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості, з надвірними будівлями і спорудами за вищевказаною адресою, власник ОСОБА_1 , приватна власність, 1/1, державний реєстратор Єсіков Р. В., Куп`янське міськрайонне управління юстиції, Харківська область, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 12620762 від 23 квітня 2014 року, підстави виникнення права власності: договір купівлі-продажу нерухомого майна від 26 грудня 2008 року, технічний паспорт виданий ФОП « ОСОБА_6 » 16 вересня 2019 року, рішення виконкому Глушківської сільради від 01 грудня 2011 року № 57, технічний висновок, виданий ТОВ «Капітель буд» 10 листопада 2011 року. Також у документації об`єкт нерухомого майна значиться як будинок садибного типу.
За умовами договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Куп`янського районного нотаріального округу Харківської області Черняєвим В. А. 28 вересня 2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1553, продавець ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_4 передав у власність, а покупець ОСОБА_2 прийняла належний продавцю житловий будинок з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,2500 га, з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка знаходиться у комунальній власності Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області, кадастровий номер 6323781001:00:001:0034
Згідно з пунктом 1.3 договору, право власності на вищевказаний житловий будинок з надвірними будівлями зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 квітня 2014 року, номер запису про право власності: 5447412. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 345930363237.
Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Куп`янського районного нотаріального округу Харківської області Черняєва В. А. від 28 вересня 2020 року № 54286217 на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень проведено державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна на житловий будинок з реєстраційним номером: 345930363237, розташований на АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки 6323781001:00:001:0034 за суб`єктом: ОСОБА_2 .
Державна реєстрація права власності підтверджується інформаційною довідкою від 19 липня 2021 року з № 266383102 Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо ОСОБА_2 . Як зазначено в цій довідці житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості з надвірним будівлями та спорудами, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 345930363237, загальною площею 67,3 кв. м, житловою площею 28,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 6323781001:00:001:0034, площа 0,25 га, належить на праві приватної власності в цілому ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , номер запису про право власності/довірчої власності: 38390755, реєстрація 28 вересня 2020 року, державний реєстратор - приватний нотаріус Куп`янського районного нотаріального округу Харківської області Черняєв В. А., підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, № 1553, виданий 28 вересня 2020 року, приватний нотаріус Черняєв В. А., Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 54286217 від 28 вересня 2020 року.
Згідно з відповіддю Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 29 травня 2021 року за вихідним номером 10-20-14-3948/0/19-21, за інформацією, наданою Міськрайонним управлінням у Куп`янському районі та м. Куп`янську Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, земельна ділянка з кадастровим номером 6323781001:00:001:0034 зареєстрована в Державному земельному кадастрі 23 липня 2020 року на підставі заяви ОСОБА_1 і технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробленої ТОВ «АГ «Рієлті», цільове призначення 02.01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 0,2500 га, за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка з кадастровим номером 6323781001:00:001:0035 зареєстрована в Державному земельному кадастрі 04 вересня 2020 року на підставі заяви  ОСОБА_2 та проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розробленого ТОВ «АГ «Рієлті», цільове призначення 16.00 - землі запасу, площею 0,1441 га, за адресою: АДРЕСА_1 .
Як вбачається з інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 19 липня 2021 року, земельна ділянка з кадастровим номером 6323781001:00:001:0034 має цільове призначення: 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), категорія земель: землі житлової та громадської забудови, вид використання: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площа - 0,25 га, адреса місця розташування: АДРЕСА_1 .
Згідно з відповіддю виконкому Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області від 21 квітня 2021 року № 02-21/872 та копій відповідних рішень, ОСОБА_1 надані дозволи на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на земельну ділянку площею 0,20 га, для обслуговування будинку відпочинку на АДРЕСА_1 (рішення Глушківської сільської ради про надання дозволу відповідачу на розробку проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 27 березня 2014 року № 433-VI), на розробку проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки на АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 0,12 га для ведення особистого селянського господарства (рішення Глушківської сільської ради про надання дозволу відповідачу на відведення земельної ділянки від 05 червня 2013 року № 323-VI). ОСОБА_2 наданий дозвіл на розробку проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки в с. Глушківка, Куп`янського району Харківської області, орієнтовною площею 0,1770 га (рішення Глушківської сільської ради про надання дозволу відповідачу на розробку проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 18 листопада 2019 року № 432-VII). Заборгованості по сплаті податку на землю ОСОБА_1 не мав. ОСОБА_2 податок на землю буде нарахований фіскальною службою після реєстрації земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
З відповідей старости Глушківського старостинського округу № 1 Пивоварова М. від 24 березня 2021 року вбачається, що власник будинку відпочинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , не звертався із заявою до сільської ради про переведення будинку відпочинку у житловий будинок, а також Курилівського сільського голови Ситника М. від 13 липня 2021 року № 02-13/1421, Курилівською сільською радою не надавалися дозволи на розроблення землевпорядної документації щодо ділянок з кадастровими номерами 6323781001:00:001:0034, 6323781001:00:001:0035, не приймалися рішення про затвердження такої документації та передачу земельних ділянок у власність або користування будь-яким фізичним чи юридичним особам, а також не укладалися договори оренди.
Згідно з повідомленням виконкому Курилівської сільської ради Куп`янського району Харківської області від 03 серпня 2021 року № 02-23/1629 ними не вживалися заходи щодо судового оскарження та їх здійснення не планується.
Позиція Верховного Суду 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15 (пункт 82), від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 24)).
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2020 року в справі № 910/3009/18 (пункт 63)).
Відповідно до частини першої статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (стаття 143).
Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (пункт б частини першої статті 80 ЗК України).
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (частини перша, друга статті 83 ЗК України).
Відповідно до частини 2 та пункту «б» частини третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (частина п`ята статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
Відповідно до частин другої, четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.
У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати у цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
У цій справі, прокурор фактично зазначав, що порушення інтересів держави полягає у незаконній державній реєстрації зміни типу об`єкта нерухомості з «будинок відпочинку» на «житловий будинок», що призвело до недоотримання державою відповідних надходжень до бюджету, та у незаконній зміні категорії землі за цільовим призначенням. Також позивач вказував, що у ОСОБА_1 не виникло право власності на предмет правочину, тому в нього було відсутнє право на його відчуження.
Суди встановили, що рішенням виконкому Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області від 01 грудня 2011 року № 57 надано ОСОБА_1 дозвіл на реконструкцію будинку відпочинку під індивідуальний житловий будинок АДРЕСА_1 (т. 1, а. с. 60).
19 вересня 2019 року виготовлено технічний паспорт будинку садибного типу АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 63-65). 
На підставі рішення виконкому Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області від 01 грудня 2011 року № 57 проведено державну реєстрацію змін об`єкта нерухомого майна з «будинок відпочинку» на «житловий будинок» (рішення державного реєстратора від 24 вересня 2019 року).
Разом з тим, як зазначено вище рішенням виконкому Глушківської сільської ради Куп`янського району Харківської області від 01 грудня 2011 року № 57 ОСОБА_1 надано дозвіл на реконструкцію будинку відпочинку.
Проте, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомості, оскільки відбулась зміна типу об`єкта нерухомості, а не саме будівництво цього об`єкта. Отже в цьому випадку не може бути належним способом захисту знесення самочинно побудованого нерухомого майна.
При цьому, суд апеляційної інстанції не з`ясував чи надавався ОСОБА_1 дозвіл на зміну типу об`єкта нерухомості «будинку відпочинку» (нежитлової нерухомості) на «житловий будинок» (житлової нерухомості).
Таким чином, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що вимоги прокуратури є неналежним способом захисту, по суті рішення суду першої інстанції не переглянув, оцінки законності винесення державним реєстратором оспорюваного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оспорюваного договору купівлі-продажу не надав та дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
Суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України.
При новому розгляді суду апеляційної інстанції необхідно перевірити чи було порушення інтересів держави, державною реєстрацією зміни типу об`єкта нерухомості з «будинок відпочинку» на «житловий будинок», зміною категорії землі, на якій розташований вказаний будинок та відчуженням спірного майна без оформлення права власності або користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій така нерухомість розташована. При цьому, слід звернути увагу на те, що відповідно до відомостей про земельну ділянку Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 19 липня 2021 року зареєстроване обмеження у використанні земельної ділянки з кадастровим номером 6323781001:00:001:0034, вид обмеження: Прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах, дата реєстрації обмеження 20 липня 2020 року (т. 1 а. с. 57), а також у переліку обмежень у використанні земельних ділянок, який міститься у технічній документації (т. 1 а. с. 48), зазначена наявність обмеження у використанні земель: прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах 0,25 га. 
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Відповідно до пункту 1 частини третьої та частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Враховуючи, що суд апеляційної інстанції допустив порушення норм матеріального та процесуального права, оскаржене судове рішення підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Щодо судових витрат 
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд не здійснює розподіл судових витрат.
Керуючись статтями 406, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
П О С Т А Н О В И В :
Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.
Постанову Харківського апеляційного суду від 29 лютого 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач І. В. Литвиненко
Судді: А. І. Грушицький 
А. А. Калараш
Є. В. Петров
В. В. Сердюк