ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2026 року
м. Київ

справа № 552/1617/24
провадження № 61-3333св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,  
відповідач - Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «НОВОС», 

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_2 на постанову Полтавського апеляційного суду від 04 лютого 2025 року у складі колегії суддів:Одринської Т.В., Панченка О. О., Пікуля В. П.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2024 року ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «НОВОС» (далі - ПАТ «НОВОС», Товариство) про зобов`язання виконати умови договору та визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування.
В обґрунтування позову зазначала, що 18 липня 2019 року між нею та ПАТ «НОВОС», від імені, в інтересах та за рахунок якого діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Євроінвест», був укладений Договір № П.68-45 про резервування майнових прав на житлову нерухомість. 
За умовами цього Договору ПАТ «НОВОС» резервує за ОСОБА_2 майнові права на житлову нерухомість з характеристиками, вказаними у п. 1.2. договору, а вона оплачує ПАТ «НОВОС» гарантійний (забезпечувальний) платіж, передбачений розділом 2 Договору.
Крім цього, ПАТ «НОВОС» зобов`язується передати ОСОБА_2 у власність зарезервовані майнові права на об`єкт нерухомості, які вказане Товариство отримує за інвестиційним договором № 17/07/19 від 17 липня 2019 року, шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав, на умовах, визначених цим договором. 
Згідно з п. 2.1 Договору № П.68-45 про резервування майнових прав на житлову нерухомість попередня вартість майнових прав складає 815 670 грн.
Позивачка вказує, що вона у повному обсязі виконала свої зобов`язання щодо сплати гарантійного (забезпечувального) платежу.
Натомість відповідач свої зобов`язання не виконав, об`єкт нерухомості до цього часу в експлуатацію не введено, договір купівлі-продажу майнових прав з нею не укладено.
Посилаючись на викладене, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, ОСОБА_2 просила суд:
зобов`язати ПАТ «НОВОС», в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Євроінвест», виконати умови Договору № П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18 липня 2019 року шляхом укладення із нею договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених Договором № П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18 липня 2019 року протягом семи днів з моменту набрання рішенням законної сили;
визнати за нею майнові права на об`єкт інвестування у формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі Договору № П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18 липня 2019 року, укладеного між нею та ПАТ «НОВОС»;
стягнути з ПАТ «НОВОС» на її користь витрати на професійну правничу допомогу у справі у сумі 38 000 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Київського районного суду м. Полтави від 05 серпня 2024 року позов задоволено частково.

Зобов`язано ПАТ «НОВОС» укласти з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених Договором № П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість, укладеним 18 липня 2019 року ПАТ «НОВОС» та ОСОБА_2 .

В задоволенні інших позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що     ОСОБА_2 своє зобов`язання за договором резервування в частині повної сплати гарантійного (забезпечувального) внеску виконала у повному обсязі, однак відповідач до цього часу не уклав з нею договір купівлі-продажу майнових прав на умовах, передбачених цим договором. 

Тому, з метою захисту прав позивачки, суд вважав за необхіднезобов`язати ПАТ «НОВОС» укласти з неюдоговір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором резервування.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання за позивачкою майнових прав на об`єкт інвестування, суд першої інстанції виходив з передчасності цих позовних вимог, оскільки на час розгляду справи договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості між сторонами ще не укладено.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, ПАТ «НОВОС» звернулось до суду з апеляційною скаргою, просило відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Полтавського апеляційного суду від 04 лютого 2025 року апеляційну скаргу ПАТ «НОВОС» задоволено частково, рішення Київського районного суду м. Полтави від 05 серпня 2024 року в частині задоволених позовних вимог скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення, яким у задоволенні цих позовних вимог відмовлено. 

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що  ОСОБА_2 в повному обсязі сплатила обумовлений договором резервування гарантійний внесок, що відповідає вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, а докази введення об`єкту будівництва в експлуатацію станом на час розгляду справи відсутні, тому ефективним способом захисту порушених прав у цьому випадку є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. 

Разом і цим, апеляційний суд встановив, що в цій частині позовних вимог (визнання майнових прав на об`єкт інвестування) судом першої інстанції було відмовлено у задоволенні позову і рішення суду першої інстанції в цій частиніпозивачкою не оскаржено.

Урахувавши межі апеляційного розгляду справи, апеляційний суд вказав, що не може вийти за межі доводів і вимог апеляційної скарги відповідача ПАТ «НОВОС», погіршивши при цьому становище скаржника. 

На підставі викладеного, апеляційний суд вважав, що рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог, у задоволенні яких судом було відмовлено (визнання майнових прав на об`єкт інвестування), не може бути скасоване за апеляційною скаргою відповідача ПАТ «НОВОС».

Разом із цим, у задоволенні вимог позову про зобов`язання укласти договір купівлі-продажу майнових прав слід відмовити у зв`язку з обранням позивачкою неналежного способу захисту своїх прав. 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
10 березня 2025 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Полтавського апеляційного суду від 04 лютого 2025 року.
В касаційній скарзі заявниця просить скасувати вказану постанову апеляційного суду та залишити в силі рішеннясуду першої інстанції.  
Касаційна скарга мотивована тим, що судом апеляційної інстанції оскаржувана постанова ухвалена з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх доказів та обставин, що мають значення для справи, а також відсутністю правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Доводи інших учасників справи

29 квітня 2025 року ПАТ «НОВОС» звернулося до Верховного Суду з відзивом, у якому просить касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість. 

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Статтею 388 ЦПК України передбачено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Ухвалою Верховного Суду від 31 березня 2025 року відкрито касаційне провадження за поданою касаційною скаргою та витребувано матеріали цивільної справи.

17 квітня 2025 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 26 грудня 2025 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Встановлено, що 17 липня 2019 року ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС» («Замовник будівництва») та ПАТ «НОВОС» («Інвестор») уклали інвестиційний договір (договір купівлі-продажу майнових прав) № 17/07/19, відповідно до умов якого Інвестор в строки та в розмірах, визначених цим договором та додатком № 1, зобов`язується оплатити інвестиції, а Замовник будівництва зобов`язується за здійсненні Інвестором інвестиції не самостійно, а із залученням підрядних організацій, відповідно до технічного завдання та проектної документації, збудувати протягом строку будівництва житловий будинок, ввести в експлуатацію житловий будинок та передати Інвестору за актом приймання-передачі об`єкт інвестування в порядку, визначеному цим договором.

Житловий будинок - об`єкт капітального будівництва, що будується за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з технічними характеристиками визначеними в додатку №2 та складовою якого є Об`єкт інвестування (пункт 1.1.4 інвестиційного договору).

Об`єктом інвестування є житлове приміщення (квартира) з наступними характеристиками: проектний номер: НОМЕР_1; загальна площа: 90,63 кв. м; кількість кімнат: 3-кімнатна; поверховість: 3 поверх (пункт 2.2 інвестиційного договору).
Відповідно до пункту 2.9 інвестиційного договору орієнтовний строк будівництва - до 30 червня 2021 року, за умови дотримання інвестором графіку інвестування. У разі затримування інвестором строків перерахування замовнику інвестицій, відповідно продовжується і строк будівництва з урахуванням загально встановлених будівельних термінів.

Загальний розмір інвестицій становить 815 670,00 грн і є вартістю майнових прав та, відповідно, житлового приміщення квартири АДРЕСА_3 (пункт 4.1 інвестиційного договору). 

Протягом 5 (п`яти) робочих днів після введення житлового будинку в експлуатацію замовник будівництва передає інвестору об`єкт інвестування за актом приймання-передання. В акті приймання-передання об`єкту інвестування на підставі результатів технічної інвентаризації визначаються фактичні площі об`єкту інвестування. У разі необхідності уточнення результатів технічної інвентаризації, текст акта також підлягає уточненню (пункт 5.1 інвестиційного договору). 

18 липня 2019 року між ПАТ «НОВОС», від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Євроінвест», з однієї сторони (Сторона 1), та ОСОБА_2 , з іншої сторони (Сторона 2), було укладено Договір № П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість (далі- Договір резервування). 
Згідно з п. 1.1 вказаного Договору резервування Сторона 1 резервує за Стороною 2 майнові права на житлову нерухомість з характеристиками, вказаними у п. 1.2 цього договору (Об`єкт нерухомості), а Сторона 2 оплачує Стороні 1 гарантійний (забезпечувальний) платіж, передбачений розділом 2 цього договору. Сторона 1 зобов`язується передати Стороні 2 у власність зарезервовані майнові права на Об`єкт нерухомості (які Сторона 1 отримує за Інвестиційним договором № 17/07/19 від 17 липня 2019 року) шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав.
Згідно з п. 1.2 Договору резервування Об`єкт нерухомості, майнові права на який резервуються за Стороною 2, має наступні характеристики: адреса будинку: м. Полтава, вул. Пушкіна, 68 (наразі - Юліана Матвійчука); замовник будівництва - ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС»; тип будівлі - багатоквартирний цегляний будинок; тип приміщення - квартира; поверх - 3; номер приміщення- НОМЕР_1; проектна загальна площа - 90,63 кв. м; кількість житлових кімнат - 3; очікуваний термін введення в експлуатацію - ІІ квартал 2021 року.
Як зазначено у пункті 1.3 Договору резервування, на момент укладення цього договору Об`єкт нерухомості знаходиться на стадії будівництва замовником будівництва ТОВ «СПЕКТРБУД ПЛЮС».
Згідно з п. 1.4 Договору резервування Сторона 1 набуває майнові права на об`єкт нерухомості на основі інвестиційного договору № 17/07/19 від 17 липня 2019 року та гарантує передачу у власність майнових прав на об`єкт нерухомості Стороні 2 після введення в експлуатацію Об`єкту нерухомості та підписання між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав.
Відповідно до п. 2.1 Договору резервування попередня вартість майнових прав (яка також і є вартістю Об`єкту нерухомості) на дату підписання цього договору і відповідно до ціни квадратного метра, передбаченої п. 2.2.-2.3, становить 815 670 грн без ПДВ, що еквівалентно 31 323,73 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.
Пунктом 2.2 Договору резервування визначено, що ціна одного квадратного метру майнових прав (Об`єкту нерухомості) на момент укладення договору складає 9 000 грн без ПДВ, що еквівалентно 345,62 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН. Коригування суми відбувається на залишок платежу. Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату підписання цього Договору, складає 26,04 гривні за один долар США. Застосовується розмір курсу, що був опублікований на сайті www.minfin.com.ua (загальний доступ) в розділі «Валюта» підрозділі «Міжбанк» («Продаж») на дату підписання цього договору. У разі, якщо сайт www.minfin.com.ua припиняє працювати (відсутній до нього доступ) або оновлювати інформацію щодо курсів валюти, то Сторона 1 обирає новий сайт, на основі якого визначатиметься курс валюти.
Пунктом 2.3 Договору резервування визначено, що ціна одного квадратного метру є динамічною та підлягає обов`язковому уточненню у разі зміни курсу української гривні відносно долара США на момент оплати Стороною 2 Гарантійного (забезпечувального) платежу (чергового платежу). Сторони при укладенні цього Договору погодилися, що незважаючи на зміну курсу гривні до долара США (зокрема ревальвацію гривні), ціна одного квадратного метру, яку Сторона 2 має оплатити Стороні 1, становитиме не менше ціни одного квадратного метру, яка передбачена пунктом 2.2 Договору на момент підписання цього Договору.
Згідно з п. 2.4 Договору резервування кінцева (остаточна) вартість майнових прав (Об`єкту нерухомості), за якою Сторона 1 зобов`язується передати, а Сторона 2 прийняти право власності на майнові права на Об`єкт нерухомості, що резервуються за цим Договором, визначається по результатам обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, змін ціни квадратного метру у відповідності до умов цього Договору та фіксується у Договорі купівлі-продажу (Додатковій угоді до нього). В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться більшою від проектної, вказаної в п. 1.2 цього Договору, Сторона 2 доплачує різницю Стороні 1 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів. В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться меншою від проектної вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 1 повертає різницю Стороні 2 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів.
Пунктом 2.5 Договору резервування передбачено, що після підписання цього Договору Сторона 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим Договором, сплачує Стороні 1 грошові кошти у сумі, що дорівнює попередній вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, визначений в п. 2.1 договору як суму гарантійного внеску (надалі - гарантійний (забезпечувальний) платіж.
Згідно з п. 2.6 Договору резервування після оплати усієї кінцевої (остаточної) вартості майнових прав за договором купівлі продажу (сума гарантійного (забезпечувального) платежу не враховується дану оплату) Сторона 1 повертає Стороні 2 гарантійний забезпечувальний платіж, отриманий за цим договором, або за домовленістю сторін сторони проводять зарахування зустрічних взаємних вимог шляхом підписання акту, за яким зобов`язання сторони 1 щодо повернення гарантійного (забезпечувального) платежу, сплаченого стороною 2 за цим договором, зараховуються в кінцеву (остаточну) вартість майнових прав за договором купівлі-продажу, яку має сплатити сторона 2 за договором купівлі-продажу. У випадку зарахування зустрічних взаємних вимог різниця між кінцевою (остаточною) вартістю майнових прав за договором купівлі-продажу і сумою гарантійного (забезпечувального) платежу (у разі наявності такої різниці) оплачується відповідно до умов, передбачених договором купівлі-продажу.
Згідно з Графіком платежів, який є Додатком № 2 до Договору резервування, передбачено сплату коштів за договором на період з 19 липня 2019 року по 18 січня 2021 року. 
22 січня 2020 року ПАТ «НОВОС», від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Євроінвест», з однієї сторони, та ОСОБА_2 , з іншої сторони, було укладено Договір про внесення змін до Договору резервування № П.68-45 від 18 липня 2019 року № 1, яким внесено зміни до п. 2.9 Договору резервування та викладено його в новій редакції, яка передбачає обов`язок Сторони 2 сплатити суму гарантійного (забезпечувального) платежу, до 18 червня 2021 року, внесено зміни до Графіку платежів, який передбачає кінцевий строк сплати гарантійного (забезпечувального) внеску до 18 червня 2021 року включно. 
ОСОБА_2 своє зобов`язання щодо повної сплати гарантійного (забезпечувального) внеску виконала у повному обсязі, сплатила кошти в розмірі, передбаченому договором резервування, що підтверджується долученими до справи копіями платіжних доручень.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини другої статті 2 ЦПК України суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. 
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону постанова апеляційного суду відповідає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваний прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Отже, ЦК України визначення майнового права не містить, оскільки у статті 190 ЦК України є вказівка лише на те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. Разом з тим не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин(див. постанову Верховного Суду від 23 жовтня 2024 року у справі № 751/110/24(провадження № 61-8664св24)).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ від 02 березня 2005 року у справі «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини», заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98.

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

З огляду на вказане громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У разі невиконання належним чином забудовником взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13ц (провадження № 14-606цс18), Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17 (провадження № 61-21546св19), від 26 червня 2024 року у справі № 278/1898/23 (провадження № 61-18399св23), від 19 лютого 2025 року у справі № 755/8571/19 (провадження № 61-15398св23).

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16 (пункт 155)).

Встановивши, що     ОСОБА_2 в повному обсязі сплатила обумовлений договором резервування гарантійний внесок, що відповідає вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, що підтверджується долученими до справи копіями платіжних доручень, прийнявши до увагивідсутність доказів введення об`єкту будівництва в експлуатацію станом на час розгляду справи, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що, з урахуванням встановлених у даній справі обставин, ефективним способом захисту порушених прав позивачки у даному випадку є саме визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

В цій частині позовних вимог (визнання майнових прав на об`єкт інвестування) судом першої інстанції  ОСОБА_2 було відмовлено у задоволенні позову і рішення суду першої інстанції в цій частині позивачкою не оскаржено.

Урахувавши межі апеляційного розгляду справи, апеляційний суд правильно вказав, що не може вийти за межі доводів і вимог апеляційної скарги відповідача ПАТ «НОВОС», погіршивши при цьому становище скаржника. 

На підставі викладеного, апеляційний суд підставно вважав, що рішення суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог, у задоволенні яких судом було відмовлено (визнання майнових прав на об`єкт інвестування), не може бути скасоване за апеляційною скаргою відповідача ПАТ «НОВОС».

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову в частині зобов`язання ПАТ «НОВОС» укласти з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених Договором № П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість, укладеним 18 липня 2019 року ПАТ «НОВОС» та ОСОБА_2 , у зв`язку з обранням позивачкою неефективного способузахистуїї порушених прав. 
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, апеляційний суд правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Посилання заявниці, як на підставу касаційного оскарження, на відсутність висновку Верховного Судущодо питання питання застосування норми права у подібних правовідносинах є такими, що не заслуговують на увагу, оскільки Верховний Суд неодноразово висловлював подібні за змістом висновки, зокрема у вказаних вище постановах.
Інші наведені в касаційній скарзі доводи зводяться до незгоди з висновками суду апеляційної інстанцій стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки цим судом, який їх обґрунтовано спростував. В силу вимог вищенаведеної статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.
При цьому Верховний Суд враховує, що, як неодноразово відзначав ЄСПЛ, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Руїз Торіха проти Іспанії», заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії», заява № 49684/99).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Перевіривши правильність застосування судами норм матеріального 
і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а постанови апеляційного суду - без змін.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу  ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 04 лютого 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий М. Є. Червинська

Судді: А. Ю. Зайцев 

Є. В. Коротенко 

В. М. Коротун

М. Ю. Тітов