ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 січня 2026 року
м. Київ
справа № 363/5396/21
провадження № 61-9367св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Ступак О. В., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 
відповідач -Акціонерне товариство «Універсал Банк», 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору -  ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Акціонерного товариства «Універсал Банк» на рішення Вишгородського районного суду Київської області у складі судді Свєтушкіної Д. А. від 22 листопада 2024 року та постанову Київського апеляційного суду у складі колегії суддів: Соколової В. В., Желепи О. В., 
Невідомої Т. О., від 28 травня 2025 року і ухвалив таку постанову.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування 
1. У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до 
АТ «Універсал Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору- ОСОБА_2 , про витребування майна та скасування рішення про державну реєстрацію права власності. 
2. На обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що 02 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» був укладений кредитний договір № 28/07. З метою забезпечення виконання зобов`язань за зазначеним кредитним договором між ВАТ «Банк Універсальний» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки від 02 листопада 2007 року, предметом якого є садовий будинок, 2007 року побудови, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , земельна ділянка загальною площею 0,6855 га, кадастровий номер: 3221888800:33:038:0156, розташована за адресою: 
АДРЕСА_1 . 24 грудня 2012 року ОСОБА_2 уклав з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу зазначеного предмету іпотеки, а саме: садового будинку та земельної ділянки площею 0,6855 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
4.  ОСОБА_1 вказував, що 05 червня 2013 року ОСОБА_3 уклав з ним договір купівлі-продажу зазначеного предмету іпотеки.
5. У травні 2016 року ПАТ «Універсал Банк» звернулось до Вишгородського районного суду Київської області з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки - садовий будинок та земельну ділянку площею 0,6855 га, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , - шляхом визнання права власності за ПАТ «Універсал Банк».
6. Апеляційний суд Київської області рішенням від 18 квітня 2017 року у справі № 363/1986/16-ц відмовив ПАТ «Універсал Банк» у задоволенні позовних вимог. Верховний Cуд постановою від 18 липня 2018 року у справі № 363/1986/16-ц залишив без змін рішення Апеляційного суду Київської області від 18 квітня 2017 року.
7. 29 листопада 2018 року він звернувся зі скаргою на незаконні рішення та дії державних реєстраторів КП «Путрівське» Синчука А. М. та Коломійця О. Г. до Міністерства юстиції України та просив скасувати усі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 жовтня 2018 року. Міністерство юстиції України наказом від 12 грудня 2018 року № 3892/5 «Про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» частково задовольнило його скаргу від 29 листопада 2018 року та скасувало рішення державних реєстраторів КП «Путрівське» Синчука А. М. та Коломійця О. Г. про державну реєстрацію прав та обтяжень за № 43765682, № 43769237, № 43772526, № 43765683, № 43769187, № 43772527 у повному обсязі та повернуло запис про право власності на вищезазначене нерухоме майно за ОСОБА_1 .
8. Однак відповідач звернувся до іншого реєстратора та 13 грудня 2018 року шляхом позасудового врегулювання, на підставі умов договору іпотеки 
від 02 листопада 2007 року, звернув стягнення на зазначений вище предмет іпотеки, а саме: садовий будинок та земельну ділянку, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , і набув у власність вказане нерухоме майно.
9. Позивач звертав увагу на те, що станом на 13 грудня 2018 року він не отримував від відповідача повідомлення (письмову вимогу), яке передбачене умовами договору іпотеки та статтею 35 Закону України «Про іпотеку». Крім того відповідачем було проігноровано вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині визначення ринкової вартості предмету іпотеки, що позбавляє іпотекодержателя законних прав на набуття права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
10. Приймаючи до уваги вищезазначені фактичні обставини, а також те, що зазначене нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, вибуло з володіння позивача поза його волею, останній вважав, що відповідач набув право власності на нерухоме майно позивача, а саме садовий будинок з надвірними будівлями та земельну ділянку площею 0,6855 га за адресою: АДРЕСА_1 , з незаконних підстав.
11. З урахуванням викладено, позивач просив: 
- витребувати від ПАТ «Універсал Банк» на його користь садовий будинок площею 686,8 кв. м з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер: 3221888800:33:038:0156, що розташована за адресою: Київська область, Вишгородський район, Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена»; 
- скасувати рішення державного реєстратора філії КП Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодій О. В. (номер запису про право власності 29437541) від 13 грудня 2018 року про державну реєстрацію права власності на садовий будинок, площею 686,8 кв. м, з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, що знаходиться за адресою: Київська область, Вишгородський р-н, Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена», за ПАТ «Універсал Банк»;
- скасувати рішення державного реєстратора філії КП Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодій О. В. (номер запису про право власності 29437500) від 13 грудня 2018 року про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер: 3221888800:33:038:0156, що розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, садове товариство «Олена», за ПАТ «Універсал Банк».
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
12. Рішенням Вишгородського районного суду Київської області 
від 22 листопада 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено.
13. Витребувано від АТ «Універсал Банк» садовий будинок з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, площею 686,8 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ; земельну ділянку, площею 0,6855 га, кадастровий номер 3221888800:33:038:0156, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
14. Скасовано рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства «Вектор» Куманівецької сільської ради Київської області» Колодія О. В. від 13 грудня 2018 року № 29437541 про державну реєстрацію права власності ПАТ «Універсал Банк» на садовий будинок з надвірними будівлями: будинок охорони, плавальний басейн, місцеві очисні споруди, площею 686,8 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
15. Скасовано рішення державного реєстратора філії комунального підприємства «Вектор» Куманівецької сільської ради Київської області Колодія О. В. від 13 грудня 2018 року № 29437500 про державну реєстрацію права власності ПАТ «Універсал Банк» на земельну ділянку, площею 0,6855 га, кадастровий номер 3221888800:33:038:0156, що розташована за адресою: 
АДРЕСА_1 . 
16. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
17. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що АТ «Універсал Банк» не представило державному реєстратору всі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме докази проведення оцінки нерухомого майна, що свідчить про порушення проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем.
Основний зміст та мотиви судового рішення суду апеляційної інстанції 
18. Постановою Київського апеляційного суду від 28 травня 2025 року апеляційну скаргу АТ «Універсал Банк» залишено без задоволення, а рішення Вишгородського районного суду Київської області від 22 листопада 2024 року - без змін.
19. Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог, оскільки відсутні докази на підтвердження того, що для державної реєстрації прав щодо іпотечного майна за відповідачем 13 грудня 2018 року державному реєстратору банком було надано оцінку предмета іпотеки, проведену суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття права власності відповідачем суду, що свідчить про порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та є підставою для скасування проведеної державної реєстрації та витребування цього майна.
Узагальнені доводи касаційної скарги
20. 18 липня 2025 року до Верховного Суду через засоби поштового зв`язку АТ «Універсал Банк» подало касаційну скаргу, в якій просить рішення суду першої та постанову суду апеляційної інстанцій скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1  відмовити.
21. Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду 
від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц, від 20 березня 2019 року 
у справі № 306/2053/16-ц, від 14 травня 2019 року у справі № 910/16979/17, 
від 14 травня 2019 року у справі № 910/16744/17, від 25 червня 2019 року у справі № 910/16981/17, від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20, у постановах Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 809/1141/17, від 23 травня 2018 року у справі № 369/9724/15-ц, від 13 червня 2018 року у справі 
№ 645/5280/16-ц, від 13 червня 2018 року у справі № 757/14247/13-ц, 
від 27 червня 2018 року у справі № 640/18332/16-ц, від 04 липня 2018 року у справі № 372/3675/15, від 18 липня 2018 року у справі № 760/16645/15-ц, від 26 вересня 2018 року у справі № 175/916/16-ц, від 17 жовтня 2018 року у справі 
№ 757/14175/14-ц, від 24 жовтня 2018 року справі № 752/13873/15-ц, від 05 грудня 2018 року у справі № 295/9312/16-ц, від 05 грудня 2018 року у справі 
№ 750/3649/15-ц, від 26 травня 2021 року у справі № 824/266/20-а, від 08 липня 2021 року у справі № 160/1598/20, від 28 липня 2021 року у справі № 280/160/20, від 13 серпня 2021 року у справі № 280/62/20, від 26 липня 2023 року у справі 
№ 760/23205/17, від 18 серпня 2023 року у справі № 450/4660/21, від 23 липня 2024 року у справі № 204/8935/22.
22. Заявник посилається також на необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі 
№ 201/15228/17 та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні (пункт 2 частини другої статті 389 ЦПК України). Просить передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Вказує на порушення судами норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суди не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
23. У касаційній скарзі банк посилається на те, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прийнятий і набув чинності пізніше у часі, ніж Закон України «Про іпотеку», а відтак не може вважатися таким, що суперечить Закону України «Про іпотеку». Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, прийнятий на виконання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і цим законом прямо, імперативно і недвозначно вказано, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (частина друга статті 18). Відтак цей порядок у редакції станом на 13 грудня 2018 року також не міг суперечити положенням статті 37 Закону України «Про іпотеку». Висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, якою керувалися суди попередніх інстанцій, не відповідають ієрархічній підпорядкованості підзаконного нормативно-правового акта та правилам дії законів у часі. 
24. Заявник стверджує, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (частина перша статті 27) та Порядок № 1127 (пункт 61) встановлюють вичерпний обсяг документів, які подаються заявником для проведення реєстраційних дій щодо державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження.
25. Вважає, що прийняття Верховним Судом з часом нових правових висновків в аналогічних правовідносинах не може визначатися як обов`язкова форма поведінки (дій), яку (які) неможливо було розумно передбачити в минулому і відповідно її (їх) неможливо змінити. АТ «Універсал Банк» не може бути заручником змін, динаміки часто непередбачуваної судової практики, що настали після реалізації прав і свобод у передбаченому законом порядку, який не містив підстав для множинного тлумачення, та відповідно до сталої на той час судової практики.
26. Заявник стверджує, що встановлені у справі обставини свідчать про відсутність відомостей про перевищення вартості предмета іпотеки над розміром боргу, отже були відсутні підстави для відшкодування на користь іпотекодавця сум на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку». При зверненні до суду позивачем не було надано доказів щодо здійснення виплати згідно зі статтею 37 Закону України «Про іпотеку». 
27. Звертає увагу, що у справі фактично оцінюється законність дій саме державного реєстратора у сфері його професійної діяльності без залучення його до участі у справі, а обов`язок доведення законності вчинення реєстраційних дій перекладається на АТ «Універсал Банк». 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
28. Ухвалою Верховного Суду від 29 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 363/5396/21.
29. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 12 листопада 2025 року, справу № 363/5396/21 розподілено судді-доповідачу.
30. Ухвалою Верховного Суду від 25 грудня 2025 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Відзив на касаційну скаргу не надходив
Фактичні обставини справи, встановлені судами
31. У постанові Верховного Суду від 18 липня 2018 року 
у справі № 363/1986/16 встановлено, що 02 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний», правонаступником якого є ПАТ «Універсал Банк» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора Бабича О. В. було укладено кредитний договір № 28/07, згідно з умовами якого банк надав кредит у формі кредитної лінії в іноземній валюті у сумі ліміту кредитної лінії у розмірі 3 841 087,37 доларів США зі сплатою відсотків у розмірі 9 % річних за кредитом у доларах США, строком до 05 листопада 2008 року.
32. 05 листопада 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора Бабича О. В. було укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав кредитні кошти у формі траншу у розмірі 1 647 200 швейцарських франків, а позичальник зобов`язався повернути кредитні кошти зі сплатою відсотків у розмірі 8,5 % річних строком до 05 листопада 2008 року.
33. 07 грудня 2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора Бабича О. В. було укладено додаткову угоду № 2 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої сторони домовились про збільшення ліміту по кредиту до 4 100 000 швейцарських франків та розміру процентної ставки.
34. У той же день між сторонами укладено додаткову угоду № 3 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав позичальнику кредитні кошти у формі траншу у розмірі 2 452 800 швейцарських франків, а позичальник зобов`язався повернути кредитні кошти зі сплатою відсотків у розмірі 8,5 % річних строком до 05 листопада 2008 року.
35. 24 грудня 2008 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест», в особі директора Бабича О. В. було укладено додаткову угоду № 5 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав позичальнику кредит у формі кредитної лінії в іноземній валюті у розмірі 3 841 087,37 доларів США, що еквівалентно 29 922 070,61 грн зі сплатою відсотків у розмірі 9 % річних за кредитом у доларах США строком до 02 листопада 2010 року.
36. У той же день між ВАТ «Банк Універсальний» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора Бабича О. В. було укладено додаткову угоду № 6 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої банк надав позичальнику кредит у формі кредитної лінії в іноземній валюті у розмірі 3 841 087,37 доларів США, що еквівалентно 29 922 070,61 грн зі сплатою відсотків у розмірі 9 % річних за кредитом у доларах США строком до 24 грудня 2009 року.
37. 31 березня 2010 року між ПАТ «Універсал Банк» та ТОВ «Мегатек Інвест» в особі директора Бабича О. В. було укладено додаткову угоду № 7 до кредитного договору № 28/07 від 02 листопада 2007 року, відповідно до якої позичальник підтверджує свої зобов`язання за договором та наявність заборгованості за кредитним договором у розмірі 4 082 856,93 доларів США та зобов`язується повернути у повному обсязі отриманий транш до 30 вересня 2010 року.
38. З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ВАТ «Банк Універсальний» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки 
від 02 листопада 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В. та зареєстрований в реєстрі за № 2081, предметом якого є садовий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельна ділянка площею 0,6855 га, кадастровий номер 3221888800:33:038:1056, з цільовим призначенням для ведення садівництва, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, с/т «Олена».
39. Відповідно до пункту 6.8 договору іпотеки, укладеного 02 листопада 
2007 року між ВАТ «Банк Універсальний» та ОСОБА_2 , іпотека за цим договором зберігає силу у випадку, коли у встановленому законом порядку відбувається переведення іпотекодавцем боргу за договором, що обумовлюють основне зобов`язання на іншу особу або змінюється власник предмета іпотеки з інших підстав.
40. 29 грудня 2008 року та між ВАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_2 укладено договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 02 листопада 2007 року.
41. Крім того, 31 березня 2010 року між ПАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_2 був укладений договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки 
від 02 листопада 2007 року.
42. Того ж дня між ПАТ «Універсал Банк» та ОСОБА_2 укладено договір про розірвання договору про внесення змін та доповнень від 29 грудня 2008 року.
43. Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 10 квітня 2015 року у справі № 363/635/15-ц позов ПАТ «Універсал Банк» до ОСОБА_2 було задоволено та звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу на прилюдних торах у межах процедури виконавчого провадження.
44. 05 червня 2013 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 були укладені договори купівлі-продажу садового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки площею 0,6855 га, кадастровий номер 3221888800:33:038:1056 з цільовим призначенням для ведення садівництва, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, СТ «Олена».
45. Згідно з витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 4415922 та № 4420842 від 05 червня 2013 року, на підставі договорів купівлі-продажу від 05 червня 2013 року, посвідчених приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Голуб Л. А. та зареєстрованих в реєстрі за № 1092, № 1097, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на садовий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,6855 га, кадастровий номер 3221888800:33:038:1056, для індивідуального садівництва, яка розташована за адресою:  
АДРЕСА_1 . Наказом Міністерства юстиції України № 3892/5 від 12 грудня 2018 року була задоволена скарга адвоката Мазура О. Л. в інтересах ОСОБА_1 від 29 листопада 2018 року та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 жовтня 2018 року №№ 43765682, 43769237, 43772526, прийняті державним реєстратором КП «Путрівське». Згідно з висновком комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації від 10 грудня 2018 року, суб`єктами оскарження при розгляді заяв та прийнятті оскаржуваних рішень всупереч законодавству у сфері державної реєстрації прав, а саме статей 3, 10, 18, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 12, 57 Порядку № 1127, Закону України «Про іпотеку» не перевірено документи на наявність підстав для відмови у державній реєстрації прав, оскільки з доданого до заяв договору іпотеки, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна неможливо встановити факт набуття іпотеки та обтяження за договором іпотеки, оскільки записи про іпотеку та про обтяження № № 5963716, 5963532, які внесені у вказаних реєстрах до 2013 року на підставі договору іпотеки, вилучені. Також суб`єктами оскарження при розгляді заяв та прийнятті оскаржуваних рішень всупереч законодавству у сфері державної реєстрації прав, а саме статей 3, 10, 18, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктів 12, 57 Порядку № 1127, Закону України «Про іпотеку» про іпотеку не перевірено документи на наявність підстав для відмови у державній реєстрації прав, оскільки станом на час прийняття оскаржуваних рішень стосовно об`єктів зареєстровані обтяження (арешт) за № 15552928, 1555343, 21928147. Крім того з доданих до заяв документів, зокрема вимоги від 20 серпня 2018 року №1099-ЮД, адресованої скаржнику з відміткою про повернення за закінченням встановленого терміну зберігання; вимоги від 02 листопада 2007 року адресовані ТОВ «Мегатек Інвест» та ОСОБА_2 з квитанціями та описами вкладень. Неможливо встановити факт завершення 30-денного строку з дня отримання вказаних вимог скаржником, боржником та іпотекодавцем за договором іпотеки.
47. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 235939963 від 08 грудня 2020 року, 13 грудня 2018 року 19:25:25 державним реєстратором філія КП Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодієм О. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44602449 від 13 грудня 2018 року, на підставі якого право власності на садовий будинок за адресою: 
АДРЕСА_1 , зареєстровано за ПАТ «Універсал Банк».
48. Підставою для державної реєстрації 13 грудня 2018 року за АТ «Універсал Банк» права власності на зазначений будинок були, зокрема, наступні документи: договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 3195, виданий 31 березня 2010 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В.; договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 5969, виданий 29 грудня 2008 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В.; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та помер: 0208103208750, виданий 28 серпня 2018 року, видавник ПАТ «Універсал Банк»; вимога, серія та номер: 1099-ЮД, виданий 20 серпня 2018 року, видавник ПАТ «Універсал Банк»; договір іпотеки, серія та номер: 2081, виданий 02 листопада 2007 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В.
49. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 235936905 від 08 грудня 2020 року, 13 грудня 2018 року 18:45:00 державним реєстратором філія КП Куманівецької сільської ради «ВЕКТОР» у Київській області Колодієм О. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44602370 від 13 грудня 2018 року, на підставі якого право власності на земельну ділянку кадастровий номер № 3221888800:33:038:0156 у Садовому товаристві «Олена» Хотянівської сільської ради Вишгородського району Київської області, зареєстровано за ПАТ «Універсал Банк».
50. Підставою для державної реєстрації 13 грудня 2018 року за АТ «Універсал Банк» права власності на зазначену земельну ділянку були, зокрема, наступні документи: договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 5969, виданий 29 грудня 2008 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В.; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та помер: 0208103208750, видане 28 серпня 2018 року, видавник ПАТ «Універсал Банк»; договір про внесення змін та доповнень, серія та номер: 3195, виданий 31 березня 2010 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В.; вимога, серія та номер: 1099-ЮД, виданий 20 серпня 2018 року, видавник ПАТ «Універсал Банк»; договір іпотеки, серія та номер: 2081, виданий 02 листопада 2007 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В.
51. Матеріали справи містять копію реєстраційної справи, згідно з якою для вчинення оспорюваних реєстраційних дій ПАТ «Універсал Банк» були надані документи: копія договору іпотеки від 02 листопада 2007 року, договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 29 грудня 2008 року, договір про внесення змін та доповнень до договору іпотеки від 31 березня 2009 року, вимога про усунення порушення від 20 серпня 2018 року адресована ОСОБА_1 .
52. Відповідно до листа Вишгородської районної військової адміністрації від 03 червня 2024 року, паперова та електронна форми інформації про рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 0208103208750, виданого 28 серпня 2018 року, видавник АТ «Універсал Банк» щодо реєстрації 13 грудня 2018 року, державним реєстратором Комунального підприємства Кумівецької сільської ради «ВЕКТОР», у Київській області, предмета іпотеки, а саме: садового будинку (номер запису: 3221888800:33:038:1056), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Універсал Банк» у Вишгородській районній військовій адміністрації відсутні.
53. Стороною відповідача була надана копія вимоги про усунення порушень від 20 серпня 2018 року, адресованої ОСОБА_1 , разом з даними про направлення її засобами поштового зв`язку.
54. Наказом Міністерства юстиції України № 1750/7 від 06 липня 2020 року відмовлено у задоволені скарги ОСОБА_1 від 04 лютого 2020 року. З висновку колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів юстиції від 29 квітня 2020 року вбачається, що підставою для відмови став пропуск скаржником встановленого законодавством строку для звернення зі скаргою.
55. Згідно з консультаційним висновком № 1168-1/21-1, складеним 
ФОП ОСОБА_5 20 травня 2021 року, ринкова вартість садового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , становить 662 100 доларів США.
56. Згідно з консультаційним висновком № 1168-1/21-1, складеним 
ФОП ОСОБА_5 20 травня 2021 року, ринкова вартість земельної ділянки площею 0,6855 га, кадастровий номер 3221888800:33:038:1056, з цільовим призначенням - для ведення садівництва, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н., Хотянівська сільська рада, с/т «Олена», становить 70 610 доларів США.
Позиція Верховного Суду
57. Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.
58. Відповідно до пунктів 1, 2, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
59. Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
60. Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
61. Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
62. Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
63. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
64. Згідно з частинами першою та четвертою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
65. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
66. За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
67. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
68. За змістом статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час звернення стягнення на іпотечне майно, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
69. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
70. Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції, чинній на час звернення стягнення на іпотечне майно, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
71. Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
72. У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно під час позасудового врегулювання.
73. Крім того, у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що до 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
74. Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
75. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
76. Подібні висновки висловлено у постанові Верховного Суду 
від 24 грудня 2025 року у справі № 646/857/18 (провадження № 61-16955св24).
77. Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
78. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
79. Суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, обґрунтовано виходив з того, що позовні вимоги підлягають до задоволення, оскільки позивачем надано достатньо доказів, які доводять, що під час здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем не були дотримані вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, оскільки така державна реєстрація проведена за відсутності відомостей у реєстраційних справах про вартість предмета іпотеки, яка мала бути визначена на момент набуття права власності на предмет іпотеки.
80. У пункті 18 Порядку № 1127 зазначено, що за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
81. Судами встановлено та не спростовано відповідачем, що у реєстраційній справі щодо державної реєстрації права власності на спірне майно за відповідачем відсутні документи, що підтверджують проведення банком оцінки предметів іпотеки, що мала передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірне нерухоме майно. Не зазначена така оцінка і в інформаційних довідках з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 235936905 та № 235939963, в переліку документів, які стали підставою для державної реєстрації іпотечного майна за банком 13 грудня 2018 року.
82. Отже, державний реєстратор, встановивши, що до документів, які подані для вчинення реєстраційних дії, не додано відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на день його відчуження, мав підстави для прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дії.
83. Слід наголосити, що у спірних правовідносинах ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель був зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним. Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
84. З урахуванням викладеного, суди попередніх інстанцій зробили правильний висновок про порушення іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем через не надання банком (іпотекодержателем) експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження державному реєстратору.
85. Надання банком копії висновку про вартість майна суду апеляційної інстанції не спростовує обставин відсутності такої оцінки на час вчинення реєстраційної дії. 
86. Доводи касаційної скарги про те, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності у пункті 61 Порядку № 1127 не був передбачений серед обов`язкових документів звіт (відомості) про оцінку предмета іпотеки, слід відхилити, оскільки вимога щодо обов`язкового проведення оцінки предмета іпотеки містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу, ніж пункт 61 Порядку № 1127. Тому відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження є порушенням іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23)).
87. Слід також врахувати, що сторони іпотечного договору у пункті 4.6 узгодили, що звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог іпотекодержателя, здійснюється відповідно до цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».
88. З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що під час здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем не були дотримані вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, оскільки така державна реєстрація проведена за відсутності відомостей у реєстраційних справах про вартість предмета іпотеки, яка мала бути визначена на момент такого набуття.
89. Інші доводи касаційної скарги не свідчать про наявність підстав для скасування правильних по суті судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій.
90. Слід також зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц).
91. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційних скарг по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.
92. Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційних скарг, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про задоволення позовних вимог.
93. Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які заявник послався в обґрунтування доводів касаційної скарги.
94. Заявником не наведено належного обґрунтування щодо необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17, а доводи касаційної скарги зводяться до власного тлумачення положень статті 37 Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку № 1127, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин.
95. У пункті 193 постанови від 25 червня 2025 року у справі № 761/382/21 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що Верховний Суд сформував сталу практику щодо застосування норм статті 37 Закону України «Про іпотеку».
96. Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
97. З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Універсал Банк»залишити без задоволення.
2. Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 22 листопада 2024 року та постанову Київськогоапеляційного суду від 28 травня 2025 рокузалишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

О. В. Ступак

В. В. Шипович