ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 грудня 2025 року 
м. Київ

cправа №  922/868/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В., 
секретар судового засідання - Прокопенко О. В.,
розглянувши касаційну скаргу Харківської міської ради 
на рішення Господарського суду Харківської області від 04.07.2025 (суддя Шарко  Л.  В.) та постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 (Хачатрян В. С. - головуючий, судді Мартюхіна Н. О., Россолов В. В.) у справі
за позовом Харківської міської ради 
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Геліос» 
про зобов`язання вчинити певні дії, визнання недійсним свідоцтва та скасування рішення,
(у судове засідання з`явилися представники:  позивача - Підлісна К. О., відповідача - Кізіменко В. І.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Геліос» (далі - ТОВ «Геліос»), в якому просила суд:
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації ХК 143142900424 від 20.10.2014 на об`єкт: «Реконструкція нежитлової будівлі по вул. Петровського, 38 в м. Харкові під кафе і торгові приміщення», замовник ТОВ «Геліос» (код ЄДРПОУ 14086360);
- визнати недійсним свідоцтво про право власності серія 29511730 видане 14.11.2014 Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області;
- скасувати рішення державного реєстратора Харківського міського управління юстиції Тузкової Юлії Анатоліївни про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу) №17219010 від 14.11.2014 на нежитлову будівлю літ. «Б-2» загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові за ТОВ «Геліос» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 501910563101);
- зобов`язати ТОВ «Геліос» здійснити перебудову нежитлової будівлі літ. «Б-2», загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського (нова назва вул. Ярослава Мудрого), 38 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 501910563101) яка розташована на земельній ділянці з кадастровим № 6310136600:02:009:0056, в стан, що існував до початку виконання будівельних робіт у відповідності до поверхового плану та експлікації, виготовлених комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» станом на 17.11.2011 (інвентаризаційна справа № 79430).
Позов аргументований тим, що реконструкцію вказаної будівлі було здійснено зі зміною зовнішньої конфігурації, оскільки надбудовано 2 поверх та збільшено загальну площу будівлі 321,5 кв.м до 596,5 кв. м. Позивач вказує, що відповідачем проведено будівельні роботи з реконструкції будівлі без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та згоди власника земельної ділянки, що свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради, як власника земельної ділянки під спірним самочинно реконструйованим об`єктом і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим, з посиланням на приписи статей 375, 376 ЦК України та пункту 17 договору оренди землі від 10.08.2005 позивач звернувся до суду з цим позовом.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, відповідно до п. 1.45 Додаток №4 до рішення XХХV сесії Харківської міської ради IV скликання «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» від 27.04.2005 №88/05 ТОВ «Геліос» надано в оренду строком до 01.04.2030 року площею 0,0350 га по вул. Петровського, 38 для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом.
10.08.2005 між Харківською міською радою Харківської області та ТОВ «Геліос» укладено договір оренди землі (далі договір оренди землі), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення XХХV сесії Харківської міської ради IV скликання від 27.04.2005 №88/05 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам» надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,0350 га, у тому числі під забудовою 0,0199 га, інших угідь 0,0151 г, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38 строком до 01.04.2030.
Як вбачається зі змісту договору оренди землі, на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна, нежитлова будівля літ. «Б-1», яка належить орендареві на праві колективної власності. 
Пунктом 15 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом.
Згідно з п. 17 договору оренди землі умови зберігання стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.
Відповідно до п. 18 договору оренди землі передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: рішення XХХV сесії Харківської міської ради IV скликання від 27.04.2005 №88/05 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам». Організація розроблення проекту відведення земельної ділянки і витрати, пов`язані з цим, покладаються на орендаря. 
Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами цього договору є: план або схема земельної ділянки, який приєднується до договору, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та установлених земельних сервітутів, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об`єкта оренди, проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом. 
Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:02:009:0056, площею 0,0350 га зареєстровано за ТОВ «Геліос» строком до 01.04.2030 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 4380230, дата державної реєстрації 20.01.2014). 
Рішенням Господарського суду Харківської області від 28.04.2007 у справі №40/231-07 визнано право власності за ТОВ «Геліос» на нежитлову будівлю літ. «Б-1» загальною площею 227,6 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14), розташовану за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38. Зобов`язано Комунальне підприємство «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» у п`ятиденний строк після набрання рішенням законної сили здійснити державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. «Б-1» загальною площею 227,6 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14), розташовану за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38 за ТОВ «Геліос».
Як встановлено вказаним рішенням суду, ТОВ «Геліос» на праві власності належала нежитлова будівля літ. «Б-1» загальною площею 158,6 кв.м. та надана в користування земельна ділянка строком до 01.04.2030 площею 0,0350 га., розташована в м. Харкові по вул. Петровського, 38. Право власності на вказану нежитлову будівлю зареєстровано Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 15.08.2003 за реєстровим №2220372. ТОВ фірмою «Геліос» на відведеній земельній ділянці була проведена реконструкція вказаного об`єкту. Після проведеної реконструкції загальна площа нежитлової будівлі - кафе літ. «Б-1» стала складати 227,6 кв.м, що підтверджується технічним паспортом Комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації».
Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.03.2009 у справі №11/48-09, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2010, позовні вимоги ТОВ «Геліос» задоволено частково. Визнано право власності за ТОВ «Геліос» на нежитлову будівлю літ. «Б-1» загальною площею 321,5 кв. м кафе (нежитлові приміщення першого поверху №№1-19), розташовану по вул. Петровського, 38 у місті Харкові. В решті позову відмовлено.
Як вбачається з вказаних судових рішень, позивачем за власний рахунок та з власних будівельних матеріалів проведено реконструкцію об`єкту нерухомості. Комунальним підприємством «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» проведено інвентаризацію вказаного нежитлового приміщення, за результатом якої складено відповідний технічний паспорт. Згідно технічного паспорту загальна площа реконструйованого об`єкту нерухомого майна літ. «Б-1», який знаходиться в місті Харкові по вулиці Петровського, 38, складає 321,5 кв. м. (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14, №15, №16, №17, №18, №19). ЗАТ «Харківреконструкція» (державна ліцензія серії АА№246642) виконано технічний висновок про стан несучих конструкцій по вулиці Петровського, 38 в місті Харкові та можливості розміщення в ньому кафе та магазину, відповідно до якого всі основні несучі конструкції будівлі знаходяться в задовільному технічному стані та подальша їх експлуатація можлива, будівля може використовуватись за призначенням.
Право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-2», загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано за ТОВ «Геліос» на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно №29511730 від 14.11.2014, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області.
Матеріали справи містять подану до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції вказаної нежитлової будівлі по вулиці Петровського, 38 в м. Харків під кафе і торгові приміщення із зазначенням, що проектна документація розроблена Приватним підприємством «Архітектурне бюро Річ».
У вказаній декларації про початок виконання будівельних робіт замовником ТОВ «Геліос» зазначено, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не потребуються з посиланням на п. 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 №109 (Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення). Інформацію про використання земельної ділянки для будівництва не зазначено у зв`язку з реконструкцією без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані. 
Як стверджує позивач, Інспекцією ДАБК у Харківській області 07.07.2014 зареєстровано вказану декларацію про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 на об`єкт: «Реконструкція нежитлової будівлі під кафе і торгові приміщення», а також декларацію про готовність вказаного об`єкта до експлуатації за №ХК143142900424 від 20.10.2014.
Листом Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради від 14.03.2025 №659/0/605-25 повідомлено директора Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, що містобудівні умови та обмеження для проєктування будь-яких об`єктів будівництва за адресою: м. Харків, вул. Петровського (вул. Ярослава Мудрого), 38 Департаментом містобудування та архітектури не надавались.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 04.07.2025 у справі №  922/868/25, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025, у позові відмовлено. 
Судові рішення аргументовано тим, що  рішенням Господарського суду Харківської області від 28.04.2007 у справі № 40/231-07 визнано право власності за ТОВ «Геліос» на нежитлову будівлю літ. «Б-1» загальною площею 227,6 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14), розташовану за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38. У подальшому, рішенням Господарського суду Харківської області від 11.03.2009 у справі №11/48-09 визнано право власності за ТОВ «Геліос» на нежитлову будівлю літ. «Б-1» загальною площею 321,5 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху №№1-19), розташовану по вул. Петровського, 38 у місті Харкові. 
Право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-2», загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано за ТОВ «Геліос» на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно №29511730 від 14.11.2014, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області.
Харківська міська рада, як відповідач у справах №40/231-07 та №11/48-09 та орендодавець за договором оренди землі, подаючи відповідний позов фактично просить здійснити перегляд правильності судових рішень, які набрали законної сили.  При цьому позов у справі № 922/868/25 подано позивачем майже через 15 років після того, як рішення набрали законної сили.
Відповідач набув права власності на нежитлову будівлю літ. «Б-2» загальною площею 596,5 кв. м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові добросовісно, у передбачений законом спосіб.
Фактично звертаючись з вимогою про здійснення перебудови нежитлової будівлі у стан, що існував до початку виконання будівельних робіт, позивач не звернув уваги на «індивідуальний і надмірний тягар» особи, яка набула спірне майно у законний спосіб.
При цьому, обраний позивачем спосіб захисту щодо скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації ХК143142900424 від 20.10.2014, не забезпечить захисту відновлення порушеного права позивача.
Станом на час звернення з позовом до суду про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації ХК143142900424 від 20.10.2014, вищезазначена декларація про початок виконання будівельних робіт вичерпала свою дію та була нечинною. Матеріали справи не містять приписів органу архітектурно-будівельного контролю, який засвідчує наявність порушень у зв`язку із відповідної перебудовою нерухомого майна. 
Пред`явлення позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та вимоги про визнання недійсним свідоцтва на право власності на об`єкт нерухомого майна є похідними позовними вимогами, і тому також не підлягають задоволенню.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Харківська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій викладено прохання судові рішення скасувати, а позов задовольнити. 
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.
Скарга обґрунтована тим, що судами не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 18.10.2018 у справі № 695/3442/17, від 15.10.2019 у справі № 826/16382/15, від 17.10.2019 у справі № 826/6988/16, від 11.11.2020 у справі № 640/10134/19, від 03.02.2021 у справі 814/944/18, від 25.02.2021 у справі № 814/39/17, від 22.01.2021 у справі № 640/11869/20, від 01.11.2018 у справі №  826/8556/17 про те, що реєстрація декларації може бути скасована у разі виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю факту наведення у ній недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема статтею 39-1 встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме: подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом. Для встановлення факту недостовірності даних у поданих замовником документах у органу державного архітектурно-будівельного контролю не має обов`язку здійснювати контроль шляхом обов`язкового проведення перевірки.
Відповідачем здійснено реконструкцію нежитлової будівлі літ. «Б-1» загальною площею 321,5 кв. м, на яку в подальшому було проведено державну реєстрацію права власності, у результаті загальна площа збільшилась до 596,5 кв. м. Саме із вказаними діями відповідача не погоджується Харківська міська рада.
Враховуючи те, що Відповідачем містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не отримувались, а матеріалами справи підтверджується, що Відповідачем здійснено реконструкцію нежитлової будівлі без згоди власника земельної ділянки, в декларацію про готовність об`єкта до експлуатації замовником були внесені недостовірні дані, відповідно така декларація підлягає скасуванню.
Крім того, суди здійснили формалізований підхід до заявлених позовних вимог у контексті застосування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 відповідно до яких, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
У цій справі, відновлення порушених прав Харківської міської ради можливе шляхом здійснення перебудови існуючого об`єкта нерухомого майна у стан що існував до здійснення самочинної реконструкції.
Вказана вимога Харківської міської ради направлена на відновлення порушеного права позивача як власника земельної ділянки на вільне володіння, користування та розпорядження вказаною земельною ділянкою, на якій розташований самочинно реконструйований об`єкт.
4.2. У відзиві на касаційну скаргу відповідач вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення. 
5. Позиція Верховного Суду 
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга  підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
5.3. Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).
Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Вказаний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, на яку посилається скаржник в межах підстави касаційного оскарження. 
5.4. Як слідує із оскаржених рішень, суди попередніх інстанцій відмовляючи у позові вважали, що фактично позивач намагається здійснити перегляд правильності судових рішень  у справах №40/231-07 та №11/48-09. Так, зважаючи на встановлені у вказаних справах обставини, суди першої і апеляційної інстанцій вважали, що відповідач набув права власності на нежитлову будівлю літ. «Б-2» загальною площею 596,5 кв. м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові добросовісно, у передбачений законом спосіб.
Однак, колегія суддів вважає, що у цьому контексті суди попередніх інстанцій не надали повної та належної оцінки доводам та вимог позову. Так, у позовній заяві Харківська міська рада акцентувала увагу на тому, що реконструкцію спірної будівлі було здійснено зі зміною зовнішньої конфігурації, оскільки надбудовано 2 поверх та збільшено загальну площу будівлі 321,5 кв. м до 596,5 кв. м. Позивач вказував, що відповідачем проведено будівельні роботи з реконструкції будівлі без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки. 
Так, з доводів скаржника вбачається, що ним не ставилась і ставиться під сумнів законність рішень Господарського суду Харківської області від 28.04.2007 у справі № 40/231-07 і від 11.03.2009 у справі №11/48-09, якими визнано за відповідачем право власності на будівлю спочатку у розмірі площею 227,6 кв. м, а потім 321,5 кв. м.  Позивач оспорює обставини здійснення реконструкції спірної будівлі і правомірності збільшення її розміру з 321,5 кв. м до 596,5 кв. м. У цьому контексті позивач посилався, зокрема, на пункт 17 договору оренди землі про те, що забороняється самовільна забудова земельної ділянки. 
Отже, підставою позовних вимог фактично є здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці позивача без його згоди шляхом проведення реконструкції із зміною зовнішньою конфігурації та збільшення площі з 321,5 кв. м до 596,5 кв. м. 
Однак, зосередивши увагу на обставинах правомірності реєстрації відповідачем права власності на спірне майно на підставі судових рішень, суди попередніх інстанцій у справі яка переглядається не звернули увагу на ключові мотиви та обставини спірних правовідносин.
Стверджуючи, що позивач не звернув уваги на «індивідуальний і надмірний тягар» особи, яка набула спірне майно у законний спосіб, суди не розмежовували обставини набуття права на спірний об`єкт площею 321,5 кв. м і здійснення реконструкції та збільшення площі до 596,5 кв. м.
Верховний Суд зауважує, що оскільки вказані вимоги фактично стосуються саме збільшення розміру нерухомого майна, яке позивач вважає самочинним будівництвом, то в межах зазначеного спору і має здійснюватися оцінка правомірності видачі свідоцтва про право власності та прийняття рішення державним реєстратором щодо реєстрації за ТОВ «Геліос» прав на нежитлову будівлю літ. «Б-2» саме загальною площею 596,5 кв. м з огляду на наявність підстав для її проведення із викладенням відповідних мотивів у рішенні суду.
Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду,   колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини. 
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. 
У свою чергу, доводи відзиву на касаційну скаргу не спростовують обставин недослідження судами зазначених обставин і не можуть бути підставою для залишення без змін оскаржених рішень. 
5.5. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника частково підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції. 
6.  Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
7. Розподіл судових витрат
7.1. З огляду на задоволення частково касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржником у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково. 
Рішення Господарського суду Харківської області від 04.07.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 у справі № 922/868/25 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області. 
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не  підлягає.
Головуючий                                                                                Н.  О.  Волковицька

Судді                                                                                          С. К. Могил

                                                                                          О. В. Случ