ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2025 року 
м. Київ

cправа №  916/4914/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуюча, Волковицька Н. О., Мачульський Г. М., 
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:  
прокуратури - Гудкова Д. В.,
позивача - Опанасенка А. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредіт Інвестмент Груп"
на рішення Господарського суду Одеської області від 10.04.2024 
(суддя Малярчук І. А.)
та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.12.2024
(судді Ярош А. І.,   Колоколов   С. І.,   Аленін О. Ю.)
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредіт Інвестмент Груп"
до: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал дірект",
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Міський андрологічний центр",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Товариство з обмеженою відповідальністю "Україна",
за участю прокурора в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації,
про звернення стягнення на предмет іпотеки.
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог 
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Кредіт Інвестмент Груп" (далі - ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп") звернулось до Господарського суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал дірект" (далі - ТОВ "Універсал дірект") та Товариства з обмеженою відповідальністю "Міський андрологічний центр" (далі - ТОВ  "Міський андрологічний центр"), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - Товариства з обмеженою відповідальністю "Україна", за участю прокурора в інтересах держави в особі Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації, в якому просив суд звернути стягнення на предмет іпотеки: нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1 (один), що складається з нежилої будівлі під літ. "А", загальною площею 1168,4 кв. м  та басейну під літ. "Ж", що належить на праві приватної власності ТОВ "Універсал дірект", в рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ   "Україна" перед позивачем за договором про відкриття кредитної лінії від 27.02.2013 у розмірі 111 700 000 грн заборгованості кредитом, 12 614 449 грн заборгованості за відсотками, 1 485 249,69 грн пені, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, за початковою ціною продажу предмета іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна згідно проведеної оцінки суб`єктом оціночної діяльності.
1.2. На обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" є законним правонаступником первісного кредитора ПАТ "Імексбанк", а отже є новим кредитором згідно з додатком №1 до договору про відступлення прав вимоги №106/8 від 12.09.2019 відносно боржника ТОВ "Україна" за кредитним договором №15/13 від 27.02.2013, який був укладений між ПАТ "Імексбанк" та ТОВ "Україна". Між тим, відповідач - ТОВ "Універсал дірект" є   правонаступником ТОВ "Міський андрологічний центр", який виступає майновим поручителем боржника та забезпечує виконання зобов`язань ТОВ "Україна" за кредитним договором №15/13 від 27.02.2013, шляхом передачі в іпотеку нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1 (літ. "А"), та басейну (літ. Ж), загальною площею 1,168,4 кв.м., розташованих на земельній ділянці площею 0,2725 га.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами 
2.1. 27.02.2013 Публічне акціонерне товариство "Імексбанк" (кредитор) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Україна" (позичальник) уклали договір про відкриття кредитної лінії №15/13, згідно з яким кредитор зобов`язується надати позичальнику кредит шляхом відкриття відновлювальної кредитної лінії на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання. 31.07.2014 ПАТ "Імексбанк" (іпотекодержатель) та ТОВ "Міський андрологічний центр" (іпотекодавець) уклали іпотечний договір з майновим поручителем (іпотечний договір), який забезпечує вимоги іпотекодержателя за кредитним договором про відкриття кредитної лінії №15/13 від 27.02.2013, додатковою угодою № 1 від 31.07.2014 стосовно повернення отриманої суми кредиту, несплачених відсотків, комісій, неустойок і штрафів у повному обсязі тощо (основне зобов`язання). Предметом іпотеки є нерухоме майно: нежила будівля, що знаходиться за адресою місто Одеса, вулиця Чорноморська, будинок 1, яка складається з нежилої будівлі під літ. "А", загальною площею 1168,4 кв. м та басейну під літ. "Ж" та розташована на земельній ділянці площею 0,2725 га, кадастровий номер: 5110137500:29:005:0033, яка знаходиться в оренді ТОВ "Міський андрологічний центр" згідно з договором оренди землі, посвідченим 19.03.2014 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. за реєстровим №322, право оренди земельної ділянки 19.03.2014 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 276717551101, номер запису про інше речове право: 5038588, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №19258648 від 19.03.2014.      
2.2. Нежила будівля є приватною власністю іпотекодавця на підставі договору купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом викупу, посвідченого 21.10.2009 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Осінцевою В.М. за реєстровим №2433, зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів 21.10.2009 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Осінцевою В.М. за реєстраційним номером 3672406, право власності на яку зареєстровано Комунальним підприємством „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості 24.12.2009 в книзі 93неж-54, номер запису 2596, реєстраційний номер вищевказаної нежилої будівлі 9753746. 31.07.2014 право власності на нежилу будівлю зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Державним ресторатором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна: 420760351101, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №25013118 від 31.07.2014. На строк дії цього договору предмет іпотеки залишається у володінні (користуванні) іпотекодавця (пункт 1.8 Договору). Згідно з пунктом 7.1 Іпотечного договору цей договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення і діє до повного виконання боржником зобов`язань за кредитним договором та додаткових договорів/угод до нього (підпункти 1.1., 1.2., 1.3., 1.8.). Іпотечний договір, укладений 31.07.2014 ПАТ "Імексбанк" та ТОВ "Міський андрологічний центр", посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 4058.   
2.3. 26.12.2014 АТ "Імексбанк" та ТОВ "Міський андрологічний центр" уклали договір про розірвання іпотечного договору з майновим поручителем, згідно з яким сторони вирішили розірвати іпотечний договір (з майновим поручителем), укладений ПАТ "Імексбанк" і ТОВ "Міський андрологічний центр", посвідчений 31.07.2014 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим №4058.   
2.4. Рішенням Господарського суду Одеської області від 16.09.2015 по справі №916/952/15-г задоволено позов ПАТ "Імексбанк" та стягнуто з ТОВ "Україна" на користь ПАТ "Імексбанк" 111700000,00 грн кредитної заборгованості, 12614449,02 грн заборгованості по відсоткам, 1485249,69 грн пені.   
2.5. Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.04.2018 по справі №916/3272/17 задоволено позов ПАТ "Імексбанк" та застосовано наслідки недійсності договору про розірвання іпотечного договору, укладеного ПАТ "Імексбанк" та ТОВ "Міський андрологічний центр", повернуто сторони у стан, який існував до укладення цього правочину, шляхом скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень про припинення іпотеки та обтяжень щодо майна ТОВ "Міський андрологічний центр", а саме: нежитлової будівлі, розташованої за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1, яка складається з нежилої будівлі під літ. „А", загальною площею 1.168,4 кв. м та басейну під літ. „Ж", які були зареєстровані згідно з іпотечним договором, посвідченим 31.07.2014 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за реєстровим №4058.   
2.6. 25.07.2018 ТОВ "Міський андрологічний центр" (продавець) та ТОВ "Універсал дірект" (покупець) уклали договір-купівлі продажу, за умовами якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність і сплачує визначену цим договором грошову суму за нежилу будівлю, що знаходиться за адресою місто Одеса, вулиця Чорноморська, будинок 1 (один), яка складається з нежилої будівлі під літ. "А" загальною площею 1168,4 кв. м та басейну під літ. Ж".   
2.7. Право власності ТОВ "Універсал дірект" на нежилу будівлю, яка є предметом Договору купівлі-продажу, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №420760351101 підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
2.8. На виконання статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" власником ТОВ "Універсал дірект" укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини від 12.10.2018 №04-02/2455сп. Відповідно до пункту 5 Охоронного договору власник несе відповідальність за рухоме і нерухоме майно, що належить до пам`ятки. Власник зобов`язується: використовувати пам`ятку виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці; утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані.
2.9. 12.09.2019 ПАТ "Імексбанк" (банк) та ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" (новий кредитор) за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом електронних торгів (аукціону) №02/2019 від 22.07.2019 та на виконання рішення виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 22.08.2019 №2153 уклали договір про відступлення прав вимоги №106/8, згідно з яким банк відступає новому кредитору належні банку, а новий кредитор набуває права вимоги банку до позичальника, зазначеного у додатку № 1 до цього договору, включаючи права вимоги до правонаступників боржника або інших осіб, до яких перейшли обов`язки боржника, за кредитним договором, з урахуванням усіх змін, доповнень і додатків до них, згідно з реєстром у додатку № 1 до цього договору. Новий кредитор сплачує банку за права вимоги грошові кошти у сумі та у порядку, визначеними цим договором. Сторони домовились, що відступлення банком новому кредитору прав вимоги за договором застави, що був укладений в забезпечення виконання зобов`язань боржника за основним договором та не був посвідчений нотаріально, відбувається за окремим договором, який укладається сторонами одночасно із укладенням цього договору, за іпотечними договорами, що були укладені з боржником за основним договором та були посвідчені нотаріально, відбувається за окремими договорами, які укладаються сторонами одночасно із укладенням даного договору. Новий кредитор в день укладення цього договору, але в будь-якому випадку не раніше моменту отримання банком у повному обсязі коштів, відповідно до пункту 4 цього договору, набуває усі права кредитора за основним договором, включаючи: право вимагати належного виконання боржником зобов`язань за основним договором, сплати боржником грошових коштів, сплати процентів, сплати штрафних санкцій у розмірах, вказаних у додатку № 1 до цього договору, передачу предмету застави та, або іпотеки в рахунок виконання зобов`язань тощо. Розмір прав вимоги, які переходять до нового кредитора, вказаний у додатку № 1 до цього договору. Права кредитора за основним договором переходять до нового кредитора у повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, за виключенням права на здійснення договірного списання коштів з рахунку/рахунків боржників, що надане банку відповідно до умов основних договорів. За відступлення прав вимоги за основними договорами відповідно до цього договору новий кредитор сплачує банку грошові кошти у сумі 1406125,86 грн. Ціна договору сплачується новим кредитором банку у повному обсязі до моменту набуття чинності цим договором, відповідно до пункту 14 цього договору, на підставі протоколу, складеного за результатами відкритих торгів (аукціону), переможцем яких став новий кредитор. Договір набуває чинності з дати його підписання сторонами та скріплення печатками сторін. Будь-які зміни до договору є чинними за умови підписання їх сторонами і скріплення відтисками печаток сторін (за наявності) (підпункти 1, 2, 4, 14 договору).   
2.10. Відповідно до платіжного доручення № 39 від 19.08.2019 ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" в рахунок виконання зобов`язань за договором про відступлення прав вимоги №106/8 від 12.09.2019 перерахувало на рахунок банку ПАТ "Імексбанк" грошові кошти у розмірі 10910254,69 грн на підставі протоколу електронних торгів №02/2019 від 22.07.2019 із продажу активів ПАТ "Імексбанк".   
2.11. Згідно з додатком №1 до договору про відступлення прав вимоги №106/8 від 12.09.2019 ПАТ "Імексбанк" відступило ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" права вимоги за вказаним вище договором про відкриття кредитної лінії №15/13 від 27.02.2013, боржником за яким є ТОВ "Україна".   
2.12. Матеріали справи містять: Наказ Міністерства культури і туризму України від 16.06.2007 №662/0/16- 07 "Про включення предмету іпотеки до Державного реєстру нерухомих пам`яток України", охоронний №41-Од; витяг №1006 з Державного реєстру нерухомих пам`яток України, згідно з яким предмет іпотеки є зареєстрованою пам`яткою за порядковим № 1006; лист Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини від 24.01.2024 згідно з яким охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини "Особняк Гавсевича" від 12.10.2018 №04-02/2455сп є чинним; лист Міністерства культури та інформаційної політики України від 23.01.2024 про відсутність у Міністерства інформації про руйнування пам`ятки архітектури внаслідок проведення будівельних робіт; фото інформаційного стенду, яке розташоване на фасаді будівлі, розташованої за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, 1 на якому розміщено інформацію про реставрацію предмета іпотеки "Особняк Гавсевича", замовник робіт - ТОВ "Універсал дірект", проектувальник - ТОВ "Екострой і К"; витяги від 07.04.2023, від 15.08.2023, від 06.09.2023 з Єдиної державної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) про замовлення ТОВ "Універсал дірект" проектної документації від 07.04.2023 (реєстраційний номер PD01:5612-9478-0484-9956), розробленої ТОВ "Екострой і К" щодо реставрації предмета іпотеки, проектної документації від 18.04.2023 (реєстраційний номер PD01:5612-9478-0484-9956), розробленої ТОВ "Екострой і К" щодо реставрації предмета іпотеки, проектної документації від 15.08.2023 (реєстраційний номер PD01:9731-9164-3791-5509), розробленої ТОВ "Екострой і К" щодо реставрації (відновлення пам`ятки у автентичному вигляді) предмета іпотеки, проектної документації від 06.09.2023 (реєстраційний номер PD01:9731-9164-3791-5509), розробленої ТОВ "Екострой і К" щодо реставрації (відновлення пам`ятки у автентичному вигляді) предмета іпотеки; адвокатський запит представника ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" 14.02.2024 до Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації щодо надання копії всіх матеріалів про проведення обміру та дослідження пам`ятки, а також науково-проектну документацію, розроблену ТОВ "Екострой і К", що стосується реставрації пам`ятки архітектури місцевого значення "Особняк Гавсевича", розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1. Лист №532/01-33/2-24/9-ІЗ-10 від 20.02.2024 Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації на адвокатський запит від 14.02.2024 із змісту якого вбачається підтвердження Департаменту погодження ТОВ "Універсал дірект" науково-проектної документації, розробленої ТОВ "Екострой і К" на реставрацію пам`ятки архітектури місцевого значення "Особняк Гавсевича", розташованої за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, 1.   
2.13. Матеріали справи також містять довідку про знищення/знесення майна №02/1603/2023 від 16.03.2023, видану ТОВ "БТІ-КИЇВ", дата зруйнування - 01.03.2023.   
2.14. 12.10.2021 ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" направило на адресу ТОВ "Міський андрологічний центр" та ТОВ "Україна" вимоги про виконання порушених зобов`язань перед ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" протягом 30 днів з моменту отримання вимоги та перерахування грошових коштів в сумі 111700000,00 грн заборгованості за кредитом, 12614449,02грн заборгованості за відсотками, 1 485 249,69 грн пені, відповіді на які та докази виконання яких матеріали справи не містять.   
2.15. У справі також наявні: охоронюваний договір №04-02/2455сп, укладений 12.10.2018 Управлінням охорони об`єктів культурної спадщини та ТОВ "Міський андрологічний центр", згідно з яким власник бере на себе зобов`язання щодо охорони нежитлових приміщень будівлі пам`ятки площею 1 168,4 кв. м. (літера "А" згідно з технічним паспортом на приміщення від 09.12.2010), розташованої по вул. Чорноморській, 1 у м. Одеса - колишній "Особняк Гавсевича", прийнятий під охорону держави згідно з рішенням Одеського обласного виконавчого комітету від 22.05.1990 №160 як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення, що знаходяться в його користуванні на підставі договору купівлі-продажу від 21.10.2009. Термін дії охоронного договору №04-02/2455сп встановлено з моменту підписання договору до періоду дії права власності дійсного власника. У разі самовільного проведення власником робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунуті за рахунок власника в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони (підпункти 1, 2, 13 договору).   
2.16. Ухвалою суду від 16.07.2020 заяву ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" про заміну сторони виконавчого провадження задоволено; замінено сторону (стягувача) у виконавчому провадженні при примусовому виконанні наказу від 29.09.2015, виданого Господарським судом Одеської області на виконання рішення від 16.09.2015 по справі № 916/952/15-г про стягнення з ТОВ "Україна" на користь ПАТ "Імексбанк" від імені та в інтересах якого діє уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, 111700000 грн заборгованості за кредитом, 12614449,02 грн заборгованості за відсотками, 148 5249, 69 грн пені з ПАТ "Імексбанк" його правонаступником ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп".   
2.17. Рішенням Господарського суду Одеської області від 18.05.2023 по справі №916/2390/22 відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Універсал дірект" до ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ПАТ "Імексбанк" в особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, приватного нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Чужовської Н.Ю., ТОВ "Міський андрологічний центр" про визнання припиненим права іпотеки ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" за договором іпотеки від 31.07.2014, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрованим в реєстрі за №4058 та за дублікатом договору іпотеки, що має силу оригіналу №320 від 22.02.2022 стосовно іпотеки нежитлової будівлі, розташованої за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1, що складається з будівлі під літ. "А" загальною площею 1,164,4 кв. м та басейну під літ. Ж, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №420760351101.   
2.18. В матеріалах справи також міститься науково-проєктна документація, розроблена проектувальником ТОВ "Екострой і К", що стосується реставрації пам`ятки архітектури місцевого значення "Особняк Гавсевича", розташованої за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, 1; висновок судового експерта Накул О.М. №30/01 від 26.03.2024 про проведення судової будівельно-технічної експертизи, здійсненої на замовлення ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп", де у висновках вказано про те, що на земельній ділянці, площею 0,272га, кадастровий номер 5110137500:29:005:0033, що знаходиться за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1 розташована напівзруйнована нежитлова будівля літ. "А", загальною площею 1,168,4 кв. м та на місці розташування басейну під літ. "Ж" наявні блоки каменю-черепашнику від частково зруйнованої будівлі літ. "А" (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 420760351101). Нежитлова будівля під літ. "А", загальною площею 1,168,4 кв. м та басейн під літ. "Ж" (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 420760351101), розташовані на земельній ділянці, площею 0,2725 га, кадастровий номер 511013 50029:0050033 є об`єктами, які за своїми ознаками належать до нерухомого майна.   
2.19. Враховуючи, що позивач ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" як новий кредитор боржника ТОВ «Україна», упродовж тривалого часу не отримав погашення боргу від боржника за основним зобов`язанням, в даній справі позивач просить суд звернути стягнення на предмет іпотеки, який належить майновому поручителю - ТОВ "Універсал дірект".
3. Короткий зміст судових рішень
3.1. Рішенням від 10.04.2024 Господарський суд Одеської області у задоволенні позову відмовив.
3.2. Виходив із того, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, оскільки на цей час будівля як об`єкт нерухомості є зруйнованою, отже внаслідок припинення існування спірного об`єкту нерухомості позивач не зможе застосувати механізм задоволення своїх вимог за рахунок іпотечного майна шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за початковою ціною продажу предмета іпотеки на рівні не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна згідно з проведеною оцінкою суб`єктом оціночної діяльності.   
3.3. Постановою від 05.12.2024 Південно-західний апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції залишив без змін. 
3.4. Зокрема, зазначив, що у цьому випадку не заперечується та не ставиться під сумнів фактичне існування спірного предмету іпотеки, а стверджується про його зруйнування, а факт державної реєстрації права власності на спірне майно ніяким чином не підтверджує реальне існування такого майна в натурі. При цьому зазначив, що навіть у випадку фактичного знищення відповідного нерухомого майна право власності на нього формально продовжує існувати до моменту подачі власником відповідної заяви та внесення на її підставі змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тобто до проведення державної реєстрації припинення права.
3.5. Водночас вказав, що з урахуванням положень статті 47 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та постанови П`ятого апеляційного адміністративного суду від 23.07.2024 у справі №420/28679/23 у ТОВ "Універсал Дірект" як власника об`єкта культурної спадщини спочатку наявний обов`язок щодо відновлення будівлі - пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення - особняка Гавсевича, спорудженого у 1903 році, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, 1-Б, що зумовлює фактичне існування предмету іпотеки .   
3.6. Тож, враховуючи приписи частини першої статті 17 Закону України "Про іпотеку" та наявний обов`язок іпотекодавця ТОВ "Універсал Дірект" відновити предмет іпотеки, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про передчасність звернення стягнення на спірний об`єкт нерухомості.   
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. Позивач подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Господарського суду Одеської області від 10.04.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.12.2024, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
4.2. Зазначив, що подає касаційну скаргу у відповідності до виключних випадків, передбачених пунктами 3, 4 частини другої статті 289 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.3. Скаржник вважає, що відсутні висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах, а саме:
- щодо застосування статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частини першої, четвертої статті 33 Закону України "Про іпотеку";
- щодо застосування частини першої, другої статті 14 ГПК України, Розділу VII "Порядок звернення стягнення на майно боржника" Закону України "Про виконавче провадження", пункту 2 Розділу І, пунктів 1, 2, 3 Розділу ІІ "Порядку реалізації арештованого майна" та частини першої, четвертої статті 33 Закону України "Про іпотеку";
- щодо застосування статті 17, частини першої, четвертої статті 33 Закону України "Про іпотеку" та статей 23, 47 Закону України "Про охорону культурної спадщини";
- щодо застосування статей 182, 349 ЦК України, частини другої статті 10 Закону України "Про іпотеку" та статей 1, 13, 15, 23 ЗУ "Про охорону культурної спадщини".
4.4. Крім того, за доводами скаржника суди попередніх інстанцій встановили обставини на підставі недопустимого доказу, а саме висновку судового експерта від 24.08.2023 № 009/23; суд апеляційної інстанції не надав оцінки висновку експерта від 26.03.2024 № 30/01; суд апеляційної інстанції необґрунтовано відхилив клопотання про приєднання доказів від 05.12.2024.
5. Позиція інших учасників справи
5.1. У відзиві на касаційну скаргу прокуратура просить судові рішення залишити без змін як законні та обґрунтовані. На думку прокуратури, зміна власника об`єкта культурної спадщини по вул. Чорноморській, 1Б в м. Одесі (особняк Гавсевича) шляхом його продажу на прилюдних торгах стане на заваді виконання ТОВ "Універсал Дірект" передбаченого законом зобов`язання щодо її відновлення.
5.2. ТОВ "Універсал Дірект" у відзиві також просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а судові рішення - без змін. Узагальнено доводи відповідача зводяться до того, що оскільки суди установили факт того, що нерухоме майно (пам`ятка архітектури) є частково зруйнованою, звернення позивача із цим позовом є передчасним, як правильно врахував суд апеляційної інстанції.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
6.2. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
6.4. За статтею 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
6.5. Згідно із частиною першою статті 12 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
6.6. У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 33 цього Закону).
6.7. Якщо вимога за основним зобов`язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов`язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов`язання. У разі переходу права власності (права господарського відання, спеціального майнового права) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності (право господарського відання, спеціальне майнове право) на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов`язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття такою особою права власності на предмет іпотеки (стаття 7, частини перша та друга  статті 23 ЗУ "Про іпотеку").
6.8. Як встановили суди попередніх інстанцій, ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" є правонаступником первісного кредитора ПАТ "Імексбанк" згідно з додатком №1 до договору про відступлення прав вимоги №106/8 від 12.09.2019 відносно боржника ТОВ "УКРАЇНА" за кредитним договором №15/13 від 27.02.2013.
6.9. В свою чергу відповідач - ТОВ "Універсал дірект" - є правонаступником ТОВ "Міський андрологічний центр", який виступав майновим поручителем боржника та забезпечував виконання зобов`язань ТОВ "Україна" за кредитним договором №15/13 від 27.02.2013.
6.10. ТОВ "Кредіт Інвестмент Груп" просить звернути стягнення на предмет іпотеки - нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1 (один), що складається з нежилої будівлі під літ. "А", загальною площею 1168,4 кв.м. та басейну під літ. "Ж".
6.11. Право власності на нежилу будівлю, розташовану за адресою м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1, належить ТОВ "Універсал дірект" на підставі укладеного з ТОВ "Міський андрологічний центр" договору-купівлі продажу від 25.07.2018.
6.12. Відповідно до частини першої статті 17 Закону України "Про іпотеку" іпотека припиняється у разі:
-припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору;
-реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;
-набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
-визнання іпотечного договору недійсним;
-знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.
Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; 
- з інших підстав, передбачених цим Законом.
6.13. Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив, зокрема, з того, що на цей час будівля як об`єкт нерухомості, на який може бути звернено стягнення відповідно до іпотечного договору від 31.07.2014 №4058, є зруйнованою, а отже на даний момент не є об`єктом нерухомості, тому, внаслідок припинення існування спірного об`єкту нерухомості позивач не зможе застосувати механізм задоволення своїх вимог за рахунок іпотечного майна шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах.
6.14. Суд апеляційної інстанції натомість вказав, що у цьому випадку не заперечується та не ставиться під сумнів фактичне існування спірного предмету іпотеки, а стверджується про його зруйнування, а факт державної реєстрації права власності на спірне майно ніяким чином не підтверджує реальне існування такого майна в натурі.
6.15. Разом з тим висновків та обставин щодо припинення іпотеки, реєстрації припинення обтяження судові рішення не містять, як і висновку про неможливість відновити будівлю - пам`ятку містобудування та архітектури місцевого значення - особняка Гавсевича власником об`єкта культурної спадщини.
6.16. Колегія суддів враховує, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 у справі №?910/18560/16, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об`єктів нерухомості, які на ній розміщені, сформулювала висновки про те, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і земельних прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача - власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній (пункти 8.8, 8.16, 8.17).   
6.17. При цьому за висновками Верховного Суду (постанова від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22 (пункт 6.20)) відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об`єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об`єктами.   
6.18. Виходячи з викладеного, Верховний Суд у постанові від 22.05.2024 у cправі №?   ?922/3473/23 (пункти 6.17, 6.20, 6.21) сформулював такі висновки:   
"6.17. Отже, із набуттям права власності на об`єкт нерухомості (будівлю, споруду) особа набуває і прав на землю, до яких, у тому числі, належить право користування земельною ділянкою.   
6.20. При цьому ані право користування земельною ділянкою під об`єктами нерухомості, ані право викупу земельної ділянки на неконкурентних засадах не припиняється внаслідок знищення таких об`єктів нерухомого майна, зокрема тому, що такі наслідки не передбачені законом.   
6.21. Як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, власник знищеного нерухомого майна має виключне право на реконструкцію зруйнованих об`єктів, їх відновлення, модернізацію, вирішувати подальшу долю таких об`єктів тощо. Позбавлення власника знищеного нерухомого майна таких прав на землю не відповідало би статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, якою закріплено право мирного володіння майном".   
6.19. Отже, з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна особа одночасно набуває і право користування відповідною земельною ділянкою; знищення об`єкта нерухомого майна не припиняє таке право; більше того, особа набуває виключне право на реконструкцію зруйнованих об`єктів, їх відновлення, модернізацію, вирішувати подальшу долю таких об`єктів тощо. Відповідно в разі продажу об`єкта нерухомого майна його покупець одночасно набуває і право користування відповідною земельною ділянкою; якщо об`єкт нерухомого майна знищено, то покупець набуває право на його реконструкцію та відновлення на такій земельній ділянці. Відповідно знищення об`єкта нерухомого майна, право власності на який зареєстроване за особою саме по собі не зумовлює неможливість звернення стягнення на нього шляхом продажу, оскільки до покупця переходять права як щодо користування земельною ділянкою, так і щодо реконструкції та відновлення об`єкта нерухомого майна.   
6.20. Крім того, у випадках, встановлених законом, власник не тільки вправі, а й зобов`язаний здійснити відновлення знищеного об`єкта. Зокрема, відповідно до частини першої статті 24 Закону України "Про охорону культурної спадщини" власник або уповноважений ним орган, користувач зобов`язані утримувати пам`ятку в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до цього Закону та охоронного договору, а також укладати з органами охорони культурної спадщини охоронні договори (частина третя статті 25 цього Закону). 
6.21. Тому порушення власником обов`язку захищати пам`ятку від пошкодження, руйнування або знищення є підставою для виникнення обов`язку власника здійснити ремонт або відновлення пам`ятки чи вжиття інших заходів щодо охорони пам`яток, зокрема передбачених статті 27 цього Закону. Обов`язок відновити пам`ятки відповідно до статті 47 цього Закону може бути також покладений на інших осіб, які не є їх власниками.   
6.22. Виходячи з викладеного, колегія суддів констатує, що оскільки метою звернення стягнення на нерухоме майно в порядку статті 41 Закону України "Про іпотеку" є його продаж третій особі на електронному аукціоні у межах процедури виконавчого провадження задля задоволення вимог іпотекодержателя, то знищення об`єкта нерухомого майна, право власності на який зареєстроване за іпотекодавцем, не є перешкодою для звернення стягнення на цей об`єкт.   
6.23. Тож суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про те, що у разі руйнування (часткового знищення) об`єкта нерухомого майна звернення стягнення на предмет іпотеки не є можливим та передчасним до відновлення цього об`єкта.
6.24. Враховуючи, що суди попередніх інстанції не встановили обставин щодо припинення іпотеки та інших обставин для неможливості звернення стягнення на предмет іпотеки, колегія суддів дійшла висновку про скасування судових рішень у цій справі з прийняттям нового рішення - про задоволення позову. З цих підстав касаційна скарга підлягає задоволенню.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
7.2. Згідно із частиною першою статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
7.3. За наведених обставин висновок судів першої та апеляційної інстанцій про відмову у позові не відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України.
7.4. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли помилкового висновку щодо відсутності підстав для задоволення позову, як наслідок, оскаржувані рішення та постанова підлягають скасуванню як ухвалені з неправильним застосуванням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права, що, в свою чергу, є підставою для задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних судових рішень та ухвалення нового рішення про задоволення позову.
8. Розподіл судових витрат
8.1. Оскільки касаційна скарга підлягає задоволенню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовної вимоги, то, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат, передбаченими статтею 129 ГПК України, Верховний Суд вбачає підстави для здійснення пропорційного розподілу судових витрат скаржника у виді сплаченого ним судового збору, понесених у зв`язку з розглядом справи в судах апеляційної та касаційної інстанцій, шляхом покладання цих витрат на відповідача - ТОВ "Універсал дірект".
Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредіт Інвестмент Груп" задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Одеської області від 10.04.2024 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.12.2024 у справі №   916/4914/23 скасувати. 
3. Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
4. Звернути стягнення на предмет іпотеки: нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Чорноморська, буд. 1 (один), що складається з нежилої будівлі під літ. "А", загальною площею 1168,4 кв. м  та басейну під літ. "Ж", що належить на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю "Універсал дірект", за іпотечним договором з майновим поручителем Товариством з обмеженою відповідальністю "Міський андрологічний центр" від 31.07.2014 за реєстровим № 4058, в рахунок часткового погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Україна"   перед Товариством з обмеженою відповідальністю "Кредіт Інвестмент Груп" за договором про відкриття кредитної лінії від 27.02.2013 № 15-13 у розмірі 111 700 000 грн заборгованості кредитом, 12 614 449 грн заборгованості за відсотками, 1 485 249,69 грн пені, шляхом продажу на прилюдних торгах, за початковою ціною продажу предмета іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Універсал дірект" (65016, м. Одеса, вул. Пантелеймонівська, буд. 25, код ЄДРПОУ 42265996) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредіт Інвестмент Груп" (04071, м. Київ, вул. Набережно-Лугова, буд. 8, код ЄДРПОУ 41586125) 247 477 (двісті сорок сім тисяч чотириста сімдесят сім) грн 50 коп. за розгляд справи в суді апеляційної інстанції та 329 970 (триста двадцять дев`ять тисяч дев`ятсот сімдесят) грн за розгляд справи в суді касаційної інстанції.
Доручити Господарському суду Одеської області видати наказ.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча                                                                                          Л. Рогач
Судді                                                                                                    Н. Волковицька
                                                                                                    Г. Мачульський