ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 квітня 2025 року 
м. Київ

cправа №  916/3710/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К., 
за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури 
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2024, з урахуванням ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.11.2024  (головуючий суддя Савицький Я. Ф., судді Колоколов С. І., Таран С. В.) 
у справі № 916/3710/22
за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави
до 1) Одеської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Автостайл", 3) Акціонерного товариства "Сенс Банк" і 4) Товариства з обмеженою відповідальністю "Французький бульвар - Еліт" 
про визнання незаконним та скасування окремих пунктів рішень, визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельної ділянки, іпотечного договору, визнання недійсним державного акта, скасування рішення нотаріуса і скасування державної реєстрації,
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Колодяжна А. В., представник відповідача-1 - Явченко Д. В., представник відповідача-2 - Кочмар В. В., представники відповідача-3 - Білоус О. Ю., Дем`янець Я. В.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
1.          У грудні 2022 заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - прокурор, позивач) звернувся в інтересах держави до Господарського суду Одеської області з позовом до: Одеської міської ради (далі - відповідач-1, ОМР), Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "Автостайл" (далі - відповідач-2), Акціонерного товариства (АТ) "Сенс Банк" (далі - відповідач-3, Банк) і Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "Французький бульвар - Еліт" (далі - відповідач-4), в якому просив суд:
-          визнати незаконним та скасувати п. 24 Переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках, що є додатком до рішення ОМР від 29.09.2005 № 4422-IV Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у формі аукціону в 2005-2006 роках в частині включення земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, площею 1,0 га;
-          визнати незаконним та скасувати п. 24 Переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках, що є додатком до рішення ОМР від 09.11.2005 № 4842-IV Про продаж земельних ділянок, розташованих в м. Одеса, на земельному аукціоні в частині, що стосується земельної ділянки за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу монастиря), площею 0,5291 га;
-          визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні від 27.04.2006, укладений між ОМР і ТОВ "Французький бульвар - Еліт", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Котом   Д.Г. та зареєстрованим у реєстрі за № 1497;
-          визнати недійсним державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 915253, реєстраційний номер 020650500037, виданий 18.09.2006 ТОВ "Французький бульвар - Еліт" на земельну ділянку площею 0,5291 га з кадастровим номером 5110136900:35:02:0009;
-          визнати недійсним іпотечний договір від 23.05.2007, укладений між ТОВ "Французький бульвар - Еліт" та ВАТ "Акціонерно-комерційний банк Укрсоцбанк", посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н.   В. за №2819;
-          визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 20.12.2017, укладений між ПАТ "Укрсоцбанк" і ТОВ "Автостайл", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.   Є. та зареєстрованим у реєстрі за № 3295 зі змінами, внесеними додатковою угодою від 31.01.2018, посвідченою Саваріною О.   Є. та зареєстрованим у реєстрі за № 302;
-          скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Саваріної від 20.12.2017 за № 38858959 щодо реєстрації права приватної власності ТОВ "Автостайл" на земельну ділянку із кадастровим номером 5110136900:35:002:0009 площею 0,5291 га (рнонм 687374451101);
-          скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності за №24058072 від 20.12.2017 з одночасним припиненням права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:35:002:0009 (реєстраційний номер 687374451101) за ТОВ "Автостайл";
-          зобов`язати ТОВ "Автостайл" усунути перешкоди у користуванні майном шляхом повернення у власність держави в особі територіальної громади міста Одеси земельної ділянки площею 0,5291 га з кадастровим номером 5110136900:35:002:0009 вартістю 30444960 грн., що розташована за адресою: м.   Одеса, вул. Дача Ковалевського, (район пляжу монастиря).
2.          В обґрунтування позовних вимог прокурор послався, зокрема, на те, що ОМР порушила вимоги законодавства при передачі у власність для забудови земельної ділянки, що являє собою частину рекреаційної території, яка знаходиться у нормативно визначених межах прибережної захисної смуги Чорного моря. Разом з цим, законодавством не передбачено можливість передачі у приватну власність юридичних та фізичних осіб таких земельних ділянок, оскільки останні мають режим обмеженої господарської діяльності, яка не передбачає можливість будівництва об`єктів офісного та житлового, а також іншого будівництва, окрім будівництва об`єктів санаторного призначення. Відтак, відбулось незаконне відчуження вищевказаних земельних ділянок третім особам, внаслідок укладення ряду правочинів.
3.          При цьому, прокурор зазначає, що відсутність проєкту та невизначення відповідними органами державної влади на території відповідного населеного пункту межі прибережної захисної смуги в натурі не може трактуватися як відсутність самої прибережної захисної смуги та можливість передачі у приватну власність ділянки, що підпадає під нормативно визначену двокілометрову зону від урізу води.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень
4.          Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.07.2023 позовні вимоги задоволено в повному обсязі.
4.1.          Приймаючи оскаржуване рішення суд першої інстанції виходив з того, що матеріалами справи підтверджується те, що спірна земельна ділянка розташована в межах 2 кілометрів від урізу води. Відтак, з огляду на положення чинного законодавства, і ОМР, і ТОВ "Французький бульвар-Еліт" знали чи повинні були знати про неможливість передання та отримання у власність спірної земельної ділянки для будівництва курортно-рекреаційного комплексу. Також суд дійшов висновку, що враховуючи факт знаходження спірної земельної ділянки у прибережній захисній смузі Чорного моря, аргументи відповідачів про те, що прокурор не довів факту віднесення спірної земельної ділянки до земель водного фонду є неприйнятними.
4.2.          З огляду на вказане, суд першої інстанції визнав доведеними прокурором твердження про порушення ОМР вимог законодавства під час прийняття оскаржуваних рішень, з огляду на що позовні вимоги прокурора про визнання незаконними та скасування спірних пунктів переліку земельних ділянок до рішень ОМР, зазначених у прохальній частині позову, суд прийняв як обґрунтовані.
4.3.          Щодо вимог прокурора про визнання недійсними спірних договорів купівлі-продажу та державного акта на право власності на земельну ділянку, а також, іпотечного договору від 23.05.2007, суд першої інстанції також дійшов висновку про наявність підстав для їх задоволення, оскільки такі вимоги є похідними від результату визнання судом оспорюваних рішень ОМР незаконними та їх скасування.
4.4.          Окрім того, місцевий господарський суд вказав, що вимоги щодо скасування рішення державного реєстратора та скасування державної реєстрації треба розглядати як вимоги, похідні від вимог про визнання протиправним договору купівлі-продажу від 20.12.2017, укладеного між ПАТ "Укрсоцбанк" і ТОВ "Автостайл", а тому вони підлягають задоволенню, оскільки задоволенню підлягають основні вимоги позивача.
4.5.          Стосовно вимог прокурора про зобов`язання ТОВ "Автостайл" повернути спірну земельну ділянку у власність держави в особі територіальної громади міста Одеси, то суд першої інстанції дійшов висновку про те, що заявлена вимога має розглядатись як негаторний позов, який спрямований на усунення перешкод у реалізації власником своїх прав, зокрема щодо користування такою земельною ділянкою. За таких обставин, місцевий господарський суд, встановивши належність спірної земельної ділянки до земель водного фонду комунальної власності, задовольнив відповідні позовні вимоги прокурора та вказав про безпідставність твердження ТОВ "Автостайл" про те, що прокурором обрано невірний спосіб захисту інтересів держави за позовом у цій справі.
4.6.          З приводу заяви відповідачів про застосування позовної давності, суд першої інстанції, з посиланням на постанову Верховного Суду від 28.11.2018 у справі №504/2864/13-ц вказав, що оскільки прокурором заявлено по суті негаторний позов, до таких правовідносин строки позовної давності не застосовуються з огляду на те, що негаторний позов може бути заявлений упродовж всього часу тривання порушення прав законного володільця відповідної земельної ділянки водного фонду.
5.          Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2024, рішення Господарського суду Одеської області від 26.07.2023 скасоване. У задоволенні позовних вимог відмовлено.
5.1.          Апеляційний господарський суд вказав на те, що вимоги прокурора про усунення перешкод у користуванні шляхом зобов`язання повернути нерухоме майно у власність держави та визначення територіальної громади власником спірних земельних ділянок, яка не є фактичним володільцем такого майна, є одночасним пред`явленням віндикаційного та негаторного позовів, а кінцевою метою такого способу захисту не є усунення перешкод в користуванні майном, що взагалі не відповідає нормам чинного законодавства та виключає розгляд таких вимог по суті з наданням оцінки доказам, що є наявними у справі, до того ж на стадії її апеляційного перегляду.
5.2.          При цьому, апеляційний суд зазначив, що між сторонами існує спір щодо розташування спірної земельної ділянки в прибережній смузі і це не можна вважати встановленим фактом без дослідження судом в повному обсязі всіх обставин справи з підтвердженням цього належними, достовірними та вірогідними доказами, а тому посилання прокурора на заявлення негаторного позову з огляду на порушення норм Земельного та Водного кодексів України є необґрунтованим.
5.3.          Суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає законність і добросовісність такого набуття, тому ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади у даній справі має бути звернення з віндикаційним позовом щодо витребування майна з чужого незаконного володіння в порядку статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а не про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном в порядку статті 391 ЦК України. Натомість прокурором одночасно заявлено віндикаційні та негаторні вимоги, що є недопустимим.
Касаційна скарга
6.          Не погодившись із постановою суду апеляційної інстанції, прокурор звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову, з урахуванням ухвали про виправлення описки, скасувати, а рішення суду першої інстанції про задоволення позовних вимог залишити в силі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
7.          У касаційній скарзі прокурор не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції, що слугували підставою для відмови в задоволенні позовних вимог. Вказує на те, що не спростувавши висновок суду першої інстанції щодо знаходження спірних земельних ділянок у нормативно-визначених межах прибережної захисної смуги Чорного моря, суд апеляційної інстанції через неправильне застосування вимог статей 178, 391 Цивільного кодексу України, статей 59, 83, 152 Земельного кодексу України, статті 88 Водного кодексу України та без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц, від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 07.12.2022 у справі № 545/1847/20, від 11.01.2023 у справі № 924/820/21, від 15.02.2023 у справі № 372/1859/20, апеляційний суд зробив необґрунтований висновок про те, що ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади у даній справі має бути звернення з віндикаційним позовом щодо витребування майна з чужого незаконного володіння.
Позиція інших учасників справи
8.          У відзиві на касаційну скаргу ОМР просить закрити касаційне провадження за касаційною скаргою прокурора на підставі пункту 5 частини 1 статті 296 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), або, якщо Суд не знайде підстав для закриття касаційного провадження, касаційну скаргу прокурора залишити без задоволення. ОМР вважає, що обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним, не відповідає об`єктивним обставинам спору, чинному законодавству та усталеній судовій практиці, а апеляційний господарський суд правильно відмовив у задоволенні позовних вимог з підстав, наведених у оскаржуваній постанові. Крім того, вважає помилковими доводи прокурора про те, що спірна земельна ділянка відносить до земель водного фонду та не могла вибути з володіння ради.
9.          ТОВ "Автостайл" у відзиві просить відмовити в задоволенні касаційної скарги. Наголошує на тому, що цей спір має розглядатися в межах справи про банкрутство ТОВ "Французький бульвар-Еліт". Також, наполягає на тому, що позовна заява не містить конкретизації вимог до кожного з відповідачів. Відповідач-2 наголошує на тому, що на спірній земельній ділянці розташований об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який  набуте ТОВ "Автостайл" на законних підставах від особи, яка мала право на його відчуження та, в свою чергу, набула право власності на підставі рішення суду про визнання права власності за іпотекодержателем. Вказує на необхідність дотримання принципу юридичної визначеності. Також, відповідач-2 вказує на те, що позивач не довів наявність його порушеного права, а також обрав неналежний та неефективний способи захисту. Окрім того, наполягає на тому, що спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель рекреації, а не земель водного фонду, як вказано у рішенні місцевого суду.
10.          Банк у відзиві також просить закрити касаційне провадження за касаційною скаргою прокурора на підставі пункту 5 частини 1 статті 296 ГПК України, або, якщо Суд не знайде підстав для закриття касаційного провадження, касаційну скаргу прокурора залишити без задоволення. Вказує на помилковість висновку суду першої інстанції та доводів прокурора про те, що спірна земельна ділянка відноситься до земель водного фонду. Погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про обрання позивачем неналежного та неефективного способів захисту.
Інші заяви та клопотання
11.          12.02.2025 від ТОВ "Автостайл" надійшли доповнення до відзиву з пропуском строку, встановлено в ухвалі Верховного Суду від 18.12.2024, у зв`язку з чим відповідні доповнення залишаються без розгляду на підставі статті 118 ГПК України.
12.          11.04.2025 від Банка надійшли додаткові пояснення в яких він просить врахувати норми Закон України "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача" від 12.03.2025 №4292-IX, який набрав чинності 09.04.2025.
Стислий виклад обставин справи, установлених судами попередніх інстанцій
13.          Додатком до рішення ОМР від 29.09.2005 №4422-IV "Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках" визначено перелік земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах шляхом проведення аукціонів, відповідно до п. 24 якого, визначено земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу монастиря), орієнтовною площею 1,0 га., площа забудови до 4000 кв.м., функціональне призначення території: курортно-оздоровча зона, характеристика об`єкта забудови: Курортно-рекреаційний комплекс.
14.          Додатком до рішення ОМР від 09.11.2005 №4842-IV "Про продаж земельних ділянок, що знаходяться у м. Одеса на земельному аукціоні" визначено відомості про стартові ціни земельних ділянок, розташованих у м. Одеса, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у формі аукціону у 2005-2006 роках, відповідно до якого, зокрема, у п. 24 визначена земельна ділянка, яка знаходяться за адресою: Дача Ковалевського (район пляжу монастиря) площею 0,5291 га., цільове використання курортно - рекреаційний комплекс, 2-3 поверхи.
15.          В матеріалах справи наявний проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,5291 га, що підлягає продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах шляхом проведення аукціонів, за адресою: м. Одеса, Дача Ковалевського (район пляжу монастиря), розроблений ТОВ "Південний інститут ґрунтів і ґрунтоведення" (2005 рік), а також технічний паспорт Одеського міського управління земельних ресурсів земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги (форма проведення земельних торгів - аукціон) площею 0,5291 га, кадастровий номер земельної ділянки - 5110136900:35:002:0009 для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2-3 поверхи) за адресою: м.   Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу монастиря), затверджений 03.11.2005, відповідно до якого категорія земель - землі рекреаційного призначення; установлено цільове призначення земельної ділянки - для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2-3 поверхи) та можливість зміни цільового призначення і дозволеного функціонального використання земельної ділянки - зміна цільового призначення земельної ділянки не можлива без розробки проекту землеустрою.
16.          27.04.2006 між територіальною громадою міста Одеса від імені якої діє ОМР (продавець) і ТОВ "Французький бульвар-Еліт" (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Котом Д.Г., зареєстрований в реєстрі за № 1497, за умовами п. 1.1 якого продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді земельної ділянки під забудову площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу монастиря) (об`єкт купівлі-продажу); цільове призначення - для будівництва курортно-рекреаційного комплексу, 2-3 поверхи; обмеження: заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об`єктів без погодженої у встановленому порядку проектної документації і розробки проекту землеустрою щодо ведення земельної ділянки; умови розпочати і завершити освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків; умови виконання природоохоронних вимог в оздоровчих зонах та прибережній смузі Чорного моря; земельні сервітути.
17.          Вказаний договір від 27.04.2006 зареєстровано у Державному реєстрі правочинів, що підтверджується відповідним Витягом від 27.04.2006 № 2333947.
18.          18.03.2006 ТОВ "Французький бульвар-Еліт" отримало державний акт серії ЯГ №   915253, реєстровий номер 020650500037 на право власності на земельну ділянку площею 0,5291 га з кадастровим номером 5110136900:35:002:0009, за адресою: м.   Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу монастиря). Цільове призначення (використання) земельної ділянки для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2-3 поверхи). 
19.          Рішенням Господарського суду Одеської області від 15.09.2014 у справі №916/2909/14, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.08.2016, задоволені позовні вимоги ПАТ "Укрсоцбанк" до ТОВ "Французький бульвар-Еліт". Звернуто стягнення в рахунок часткового погашення (у сумі 18 135 400,00 грн.) заборгованості ТОВ "Французький бульвар-Еліт" перед ПАТ "Укрсоцбанк" за договором кредиту від 17.05.2007 №660/007-516, загальний розмір якої становить 166 744 612,04 грн, що еквівалентно 14   038 620,38   доларів США на належний ТОВ "Французький бульвар-Еліт" предмет іпотеки за іпотечним договором від 23.05.2007, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н.В. та зареєстрованим у реєстрі за №89 а саме: земельну ділянку, загальною площею 0,5291 га, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято - Успенького чоловічого монастиря), кадастровий номер земельної ділянки 5110136900:35:002:0009, цільове призначення: для будівництва курортно - рекреаційного комплексу (2- 3 поверхи), що належить ТОВ "Французький бульвар-Еліт" на праві приватної власності на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку №915253, виданого Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 18.09.2006, зареєстрованого 18.09.2006 в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за №020650500037 майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене та що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме: курортно - рекреаційний комплекс сімейного типу, що будується за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район Свято - Успенського чоловічого монастиря). Визнано право власності ПАТ "Укрсоцбанк" на земельну ділянку, загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м.   Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято - Успенького чоловічого монастиря), кадастровий номер земельної ділянки 5110136900:35:002:0009, цільове призначення: для будівництва курортно - рекреаційного комплексу (2- 3 поверхи).
20.          В подальшому, 20.12.2017 між ПАТ "Укрсоцбанк" (продавець) і ТОВ "Автостайл" (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до п. 1.1. якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає у власність належну продавцю на праві власності земельну ділянку площею 0, 5291 га, яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 687374451101, та сплачує за неї погоджену грошову суму.
21.          Цільове призначення земельної ділянки - Е.07.01 Для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення (п. 1.2 договору).
22.          Відповідно до п. 1.4. даного договору відчужувана земельна ділянка належить ПАТ "Укрсоцбанк" на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 15.09.2014, справа №916/2909/14, рішення набрало законної сили 18.08.2016.
23.          Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С. та зареєстровано в реєстрі за № 3295.
24.          20.12.2017 зазначена у даному договорі земельна ділянка була передана продавцем покупцю за відповідним актом приймання передачі.
25.          Також, 20.12.2017 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Саваріної О.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: №38858959 від 20.12.2017, внесено запис № 24058072, згідно з яким зареєстровано право власності ТОВ АВТОСТАЙЛ на земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:35:002:0009 площею 0,5291 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу монастиря), (рнонм687374451101). Підставою виникнення права власності зазначено договір купівлі-продажу земельної ділянки, серія та номер: 3295, виданий 20.12.2017, видавник: Саваріна О.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, додаткова угода до договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С. 20.12.2017 за реєстровим № 3295, серія та номер: №302, виданий 31.01.2018, видавник: Саваріна О.С., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
26.          31.01.2018 між ПАТ "Укрсоцбанк (продавець)" і ТОВ "Автостайл" (покупець) укладено додаткову угоду до даного договору купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до якої сторони виклали абз. 1 п. 2.1 договору у наступній редакції: 2.1 За домовленістю сторін зазначена в п. 1.1 цього договору земельна ділянка продається за ціною 1092000,00 дол. США за офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату проведення розрахунків без ПДВ. Вказана додаткова угода посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О.С. та зареєстрована в реєстрі за №302.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій 
27.          Згідно з частинами 1 - 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
28.          Відповідно до частини 4 статті 300 ГПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
29.          З урахуванням наведеного вище положення ч. 4 ст. 300 ГПК України Суд вважає за необхідне врахувати висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 19.02.2025 у подібній справі № 916/3707/22.
30.          Так, у постанові Верховного Суду від 19.02.2025 у справі № 916/3707/22 викладено, зокрема, такий висновок:
"43. Апеляційний суд дійшов висновку, що у даному випадку ефективним способом захисту порушених прав територіальної громади у цій справі має бути звернення з віндикаційним позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння в порядку статті 388 ЦК України, а не про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном в порядку статті 391 ЦК України.
44. Колегія суддів звертає увагу, що враховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку. Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, на6уває щодо нього всі правомочності власника, включаючи право володіння. Особа, за якою зареєстроване право власності, є володільцем нерухомого майна, але право власності (включаючи право володіння як складову права власності) може насправді належати іншій особі. Тому заволодіння земельною ділянкою шляхом державної реєстрації права власності є можливим незалежно від того, набув володілець право власності (і право володіння) на таку ділянку чи ні.
45. Набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
Такі висновки сформульовані, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункти 95- 98), від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (пункти 85, 86,115), від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 63, 74), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 146), від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19).
46. Отже, за загальним правилом особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є фактичним володільцем такого майна. Відповідно, якщо позивач вважає себе власником нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є, зокрема, віндикаційний позов.
47. Водночас за висновками Великої Палати Верховного Суду з цього загального правила є виключення. Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначено таке: 
"51. Заволодіння громадянами та юридичними особами землями водного фонду (перехід до них володіння цими землями) всупереч вимогам ЗК України є неможливим, розташування земель водного фонду вказує на неможливість виникнення приватного власника, а отже, і нового володільця, крім випадків, передбачених у статті 59 цього Кодексу (див., зокрема, висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постановах від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц (провадження № 14-95 с18); від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452цс18, пункт 70); від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18, пункт 80); від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 96); від 15.09.2020 у справі № 372/1684/14-ц (провадження № 14-740цс19, пункт 45) та інших. Тому протиправне зайняття такої земельної ділянки або державну реєстрацію права власності на неї за приватною особою слід розглядати як не пов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади, а таке право захищається не віндикаційним, а негаторним позовом. За змістом наведених постанов та виходячи з обставин, встановлених у цих справах, зазначені висновки не застосовуються щодо заволодіння замкненими природними водоймами загальною площею до 3 гектарів, оскільки такі водойми можуть надаватися у власність приватним особам (стаття 59 ЗК України).
52. Такі висновки зроблені Великою Палатою Верховного Суду виходячи з того, що в силу зовнішніх, об`єктивних, явних і видимих природних ознак таких земельних ділянок особа, проявивши розумну обачність, може і повинна знати про те, що ділянки належать до водного фонду, набуття приватної власності на них є неможливим. Як відомо, якщо в принципі, за жодних умов не може виникнути право власності, то і володіння є неможливим. Тому ані наявність державної реєстрації права власності за порушником, ані фізичне зайняття ним земельної ділянки водного фонду не приводять до заволодіння порушником такою ділянкою. Отже, як зайняття земельної ділянки водного фонду, так і наявність державної реєстрації права власності на таку ділянку за порушником з порушенням ЗК України та Водного кодексу України треба розглядати як не пов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади, а належним способом захисту прав власника є негаторний позов (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (провадження № 14-452 цс 18, пункт 71), від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473 цс 18, пункт 81), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 97), від 15.09.2020 у справі № 372/1684/14-ц (провадження № 14-740цс19, пункт 46) та інші)".
48. Оскільки у справі, що переглядається, Прокурор обґрунтовує свої вимоги саме тим, що за відповідачем зареєстроване право власності на земельну ділянку, яка, на його думку, належить до водного фонду, то виходячи з наведених висновків Великої Палати Верховного Суду належним способом захисту прав територіальної громади є саме негаторний позов. Тому колегія суддів відхиляє висновок суду апеляційної інстанції про те, що належним способом захисту права у цій справі є віндикаційний позов.
49. Негаторний позов щодо земельної ділянки водного фонду опосередковується вимогою про повернення земельної ділянки її власникові (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 (провадження № 14-317цс19, пункт 96)). Рішення суду про задоволення такої позовної вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем (суб`єктом, на користь якого ухвалене судове рішення) права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
50. У справі, що переглядається, Прокурор сформулював позовну вимогу як "Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Південна торгівельно-промислова компанія" (код ЄДРПОУ 33139885) усунути перешкоди у користуванні майном шляхом повернення у власність держави в особі територіальної громади міста Одеси земельної ділянки площею 1,0080 га за кадастровим номером 5110136900:45:007:0002, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу монастиря)". Колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції в тому, що формулювання "усунути перешкоди у користуванні майном шляхом повернення у власність держави в особі територіальної громади" є взаємовиключними.
51. Дійсно, негаторний позов є позовом володіючого власника до неволодіючого невласника, що виключає повернення майна "у власність" позивача, адже він і так вважає себе власником. Колегія додає до цього, що держава і територіальна громада є різними суб`єктами цивільного права, а тому не можна повернути майно державі "в особі територіальної громади". Колегія суддів також звертає увагу, що Прокурор помилково об`єднав у позовній вимозі правову підставу позову (усунути перешкоди у користуванні майном, що вказує на негаторний позов) і власне позовну вимогу про повернення земельної ділянки, яку Прокурор вважає такою, що належить до водного фонду.
52. Водночас Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи у межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним кодексом. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див. наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2021 у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80- 81,83), від 01.07.2021 у справі № 9901/381/20 (пункти 1, 43- 47), від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20- 26, 101, 102), від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 (пункт 31), від 12.07.2023 у справі № 757/31372/18-ц (провадження № 14-10цс23, пункт 58)).
53. Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені у відповідності до належного способу захисту прав, і якщо таке тлумачення не призводить до порушення процесуальних прав учасників справи (зокрема, щодо подання заперечень, надання відповідних доказів тощо). Протилежний підхід не відповідав би завданням господарського судочинства (стаття 2 ГПК України). Близькі за змістом висновки сформульовані у постановах Верховного Суду від 19.04.2023 у справі № 904/7803/21 (пункт 6.46), від 20.09.2023 у справі № 910/3453/22 (пункт 58), від 01.11.2023 у справі № 910/7987/22 (пункт 5.30).
54. Колегія суддів зазначає, що у справі, що переглядається, прагнення позивача в частині пред`явлення негаторного позову не викликає сумніву, а позовна вимога може бути витлумачена як така, що опосередковує належний у цій справі спосіб захисту прав - негаторний позов, а саме, як вимогу про повернення земельної ділянки територіальній громаді. Саме таким чином суд апеляційної інстанції мав інтерпретувати позовну вимогу Прокурора і розглянути її по суті.
55. Колегія суддів вважає помилковим посилання суду апеляційної інстанції на рішення Європейського суду з прав людини (ЄСПЛ) у справі "Гусєв проти України" від 14.01.2021 (скарга № 25531/12), бо це рішення не є релевантним до справи, що переглядається. У зазначеному рішенні ЄСПЛ дійшов висновку про порушення права на справедливий суд через таку зміну судом правової кваліфікації позову, яка призвела до зміни предмета доказування; при цьому заявнику не була надана можливість подати докази та аргументи щодо питань, які стосувалися положення, визнаного судом застосовним. Натомість у справі, що переглядається, намір Прокурора застосувати негаторний позов не викликає сумніву, а предмет доказування переважно зводиться до доведення обставин, від яких залежить належність чи неналежність спірних земельних ділянок до водного фонду. Фактично йдеться не про перекваліфікацію позову і не про зміну предмета доказування, а лише про невдале словесне формулювання Прокурором позовної вимоги, яке не може бути перешкодою для її належної інтерпретації з формальних підстав.
56. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. 
57. Водночас суд апеляційної інстанції не встановив обставин справи і не розглянув спір по суті в частині позовної вимоги, яка опосередковує негаторний позов. 
58. Відсутність у Верховного Суду в силу приписів статті 300 ГПК України процесуальної можливості з`ясовувати та встановлювати фактичні обставини справи перешкоджає прийняттю рішення по суті справи, а тому постанова апеляційного суду підлягає скасуванню з переданням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
59. Під час нового розгляду цієї справи для правильного вирішення спору апеляційному господарському суду необхідно врахувати викладене, розглянути цю справу з урахуванням предмета і підстав заявленого позову, всебічно і повно з`ясувати та перевірити всі фактичні обставини справи, об`єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті і, в залежності від встановленого, ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення. 
60. Щодо позовної давності 
61. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 виснувала, що до позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем доти, доки існує відповідне правопорушення.
62. За обставинами даної справи Прокурор звернувся до Одеської міської ради та ТОВ "Південна торгівельно-промислова компанія" із негаторним позовом, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідної земельної ділянки водного фонду. Отже, до таких вимог строк позовної давності не застосовується".
31.          У цій справі, яка розглядається, прокурор аналогічно до справи №   916/3707/22 звернувся з позовом на захист прав територіальної громади міста Одеси на земельну ділянку водного фонду, а тому справу в частині вимоги про повернення земельної ділянки територіальній громаді слід направити на новий розгляд в суд апеляційної інстанції, оскільки як прямо зазначено в оскаржуваній постанові у зв`язку зі своїми (з урахуванням викладеного у цій постанові і постанові Верховного Суду у справі №   916/3707/22 помилковими) висновками апеляційний господарський суд не розглядав справу по суті.
32.          Усі інші заявлені прокурором вимоги за висновком Верховного Суду в справі №   916/3707/22 не забезпечать ефективний захист прав позивача та є неналежними способами захисту. Звідси, колегія суддів констатує, що в цій справі, яка розглядається, апеляційний господарський суд вірно відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання незаконними та скасування окремих пунктів додатків до рішень ОМР про продаж земельної ділянки, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, іпотеки, державного акта, скасування рішення приватного нотаріуса, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку, однак з інших мотивів, оскільки помилково вважав, що належним способом захисту є віндикаційний позов.
33.          З урахуванням викладеного вище у цій постанові Суд також відхиляє як передчасні доводи Банка про якій йдеться у пункті 12 цієї постанови.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
34.          Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
35.          У зв`язку з наведеним ухвалені у справі постанова суду апеляційної інстанції зазначеним вимогам процесуального закону не відповідає, а отже не може бути визнана законною і обґрунтованою.
36.          Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
37.          Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина 4 статті 310 ГПК України).
38.          Зважаючи на викладене, а також відповідно до положень частини 4 статті 300, частин 3, 4 статті 310 ГПК України касаційну скаргу позивача необхідно задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції в частині вимоги про повернення земельної ділянки скасувати, а справу в цій частині передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. Змінити мотивувальну частину постанови апеляційної інстанції щодо решти позовних вимог, а резолютивну частину щодо відмови в задоволенні цих позовних вимог залишити без змін.
Судові витрати
39.          Оскільки справа направляється на новий розгляд розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ: 
1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2024, з урахуванням ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.11.2024, у справі № 916/3710/22 скасувати в частині позовних вимог про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Автостайл" усунути перешкоди у користуванні майном шляхом повернення у власність держави в особі територіальної громади міста Одеси земельної ділянки площею 0,5291 га з кадастровим номером 5110136900:35:002:0009, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, (район пляжу монастиря), а справу в цій частині направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
3. У решті позовних вимог мотивувальну частину постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.11.2024, з урахуванням ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.11.2024, у справі № 916/3710/22 змінити, виклавши її в редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                          О. В. Случ 

Судді                                                                                                    Н. О. Волковицька

                                                                                                    С. К. Могил