ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 квітня 2025 року 
м. Київ
cправа №  916/1092/24 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Савранської селищної ради Одеської області на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2024 (колегія суддів: Ярош А. І., Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) та рішення Господарського суду Одеської області від 04.07.2024 (суддя Сулімовська М. Б.) у справі
за позовом Приватного підприємства "Добробут" до Савранської селищної ради Одеської області про визнання незаконним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди,
за участі:
представника відповідача - Тарасенко О. Ю.,
ВСТАНОВИВ: 
Короткий зміст позовних вимог 
1.          Приватне підприємство "Добробут" (далі - ПП "Добробут") звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Савранської селищної ради Одеської області (далі - Савранська селищна рада), в якому просило суд:
-          визнати незаконним та скасувати рішення Савранської селищної ради від 21.12.2023 №    2499-VIII "Про повторний розгляд заяви ПП "Добробут" про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення"; 
-          визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 24.11.2016 № 228, згідно з яким ПП "Добробут" набуло право оренди на земельну ділянку комунальної власності площею 54,0456 га, яка розташована на території Савранської селищної ради (за межами населеного пункту с.    Острівка), кадастровий номер земельної ділянки 5124383200:01:005:0071, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на умовах, визначених в прохальній частині позову. 
2.          На обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що зі змісту спірного рішення Савранської селищної ради вбачається, що відповідач повністю визнав переважне право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, проте вказаним рішенням відповідач без узгодження з позивачем змінив істотні умови договору, що стосуються строку договору та розміру орендної плати. Як наслідок, позивач вважає, що рішення Савранської селищної ради від 21.12.2023 №    2499-VIII є незаконним та підлягає скасуванню, а договір оренди має бути поновленим на умовах, що були зазначені позивачем у його проекті додаткової угоди.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.           24.11.2016 між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області (орендодавець) та ПП "Добробут" (орендар) укладено договір оренди землі № 228, на підставі якого позивач набув право оренди земельної ділянки площею 54,0456 га, кадастровий номер 5124383200:01:005:0071 (далі - договір оренди). 
4.          За умовами пункту 3.3 договору після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору.
5.          Відповідно до пункту 3.4 договору при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.
6.          Договір оренди укладено на сім років (пункт 3.1 договору). 
7.          Право оренди вказаною земельною ділянкою було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.11.2016. 
8.           06.02.2021 земельна ділянка площею 54,0456 га, кадастровий номер 5124383200:01:005:0071, яка є предметом договору оренди, перейшла у комунальну власність Савранської селищної ради, що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, наказом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 10.12.2020 № 55-ОТГ, актом приймання-передачі земельної ділянки сільськогогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 10.12.2020.
9.           02.10.2023 ПП "Добробут" звернувся до Савранської селищної ради з заявою від 02.10.2023 №    34, у якій позивач просив поновити дію договору оренди землі. До заяви про укладення договору оренди землі на новий строк позивач (орендар) додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди та довідку про відсутність заборгованості з оплати орендної плати. 
10.          Оскільки відповідач у встановлений законом строк не повідомив позивача про наслідки розгляду заяви, позивач продовжив користуватись вказаною земельною ділянкою і після закінчення строку дії договору оренди. 
11.           27.02.2024 позивач отримав цінним листом копію рішення Савранської селищної ради від 21.12.2023 № 2499-VIII, яким відповідач вирішив наступне: 
1.          Поновити ПП "Добробут" договір оренди землі від 24.11.2016 № 228 на земельну ділянку комунальної власності, яка розташована на території Савранської селищної ради, Подільського району, Одеської області (за межами населеного пункту с. Острівка) кадастровий номер земельної ділянки 5124383200:01:005:0071, площею 54,0456 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, шляхом укладення додаткової угоди терміном на 1 рік. 
2.          Встановити річну орендну плату за земельну ділянку в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 
12.          Разом з рішенням було надіслано проект додаткової угоди № 1 про поновлення договору оренди, датований 21.12.2023, який передбачав такі умови: 
1.          Поновити договір оренди землі від 24.11.2016 № 228 площею 54,0456 га (ріллі) кадастровий номер земельної ділянки 5124383200:01:005:0071 терміном на один рік, а саме до 24.11.2024. 
2.          Орендна плата вноситься на рахунковий рахунок Савранської селищної ради … в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення. 
3.          Після закінчення строку дії договору орендар не має права на його поновлення на новий строк.
4.          Інші умови вищевказаного договору залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання. 
5.          Дана угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору оренди землі № 228 від 24.11.2016 року і набирає чинності після її підписання сторонами. 
13.          Разом з цим судами встановлено, що до прийняття спірного рішення селищної ради від 21.12.2023, питання щодо можливого поновлення договору оренди розглядалось на засіданнях постійної комісії селищної ради з питань містобудування, агропромислового розвитку, земельної реформи, земельних відносин, екології та раціонального природокористування (далі - постійна комісія) за участі представника ПП "Добробут".
14.          Так, на засіданні комісії, яке відбулось 24.10.2023, орендаря було повідомлено, що постійна комісія селищної ради рекомендує продовжити термін опрацювання заяви до одержання відповідей від Подільської райдержадміністрації та Держгеокадастру.
15.           28.11.2023 на засіданні постійної комісії селищної ради представник ПП "Добробут" виступив з пропозиціями щодо змін та доповнень до договору оренди землі, проте рішення не було прийнято через недостатність кворуму постійної комісії при розбіжності голосів.
16.          Враховуючи недосягнення згоди щодо поновлення договору за рекомендаціями постійної комісії, на розгляд сесії селищної ради, яка відбулась 30.11.2023, було винесено проект рішення "Про розгляд заяви ПП "Добробут" про поновлення договору оренди", згідно з яким вирішено відмовити ПП "Добробут" в поновлені дії договору оренди. Проте проект рішення не набрав необхідної кількості голосів та був відхилений депутатами. 
17.          Питання щодо поновлення дії договору оренди було повторно винесено на обговорення комісії селищної ради 19.12.2023 та повторно 21.12.2023. На засіданні комісії представник ПП "Добробут" повідомив, що підприємство змінило свою позицію та не заперечує проти поновлення дії договору терміном на один рік при підвищенні розміру орендної плати до 12  % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Відповідно до рекомендацій постійної комісії, за пропозицією представника орендаря Волошина В. І., яку він повторно озвучив на сесії Савранської селищної ради 21.12.2023, було прийняте оскаржуване рішення за № 2499-VIII, яке позивач вимагає скасувати. 
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
18.           04.07.2024 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2024, про задоволення позову.
19.          Задовольняючи позовні вимоги, суди виходили з того, що позивач протягом дії договору оренди належно виконував свої обов`язки орендаря, в тому числі в частині сплати орендних платежів. Незважаючи на це, відповідачем було прийнято оскаржуване рішення, яким без узгодження з позивачем були змінені істотні умови договору, що стосуються строку дії договору та розміру орендної плати. У свою чергу, обговорення питань щодо можливого підвищення орендної плати за оренду спірної ділянки, яке мало місце на засіданнях постійної комісії селищної ради, не є доказом узгодження з орендарем істотних умов договору оренди.
20.          Суди також дійшли висновку про те, що відповідач, зловживаючи своїми правами, знехтував обов`язком добросовісно провести переговори з позивачем, чим порушив законні інтереси останнього як орендаря. 
21.          Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд, з посиланням на постанову Верховного Суду від 06.11.2024 у справі №    483/346/24, відхилив доводи відповідача про те, що позовна заява була подана неуповноваженою особою. Апеляційний суд зазначив, що позовна заява була сформована в системі "Електронний суд", а якщо ордер додано до документа, що посвідчений електронним підписом, додаткового накладення окремого власноручного ("фізичного") чи електронного підпису на ордер не вимагається.
Короткий зміст касаційної скарги 
22.          Савранська селищна рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення, закрити провадження у справі, а позов залишити без розгляду. 
23.          Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), зазначаючи про неврахування апеляційним судом правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 29.11.2024 у справі № 473/5224/23, від 29.02.2024 у справі № 910/8438/22, від 27.05.2024 у справі № 260/7314/23, щодо застосування норм статей 60 та 164 ГПК. 
24.          За доводами скаржника позивачем до позовної заяви було долучено ордер адвоката, складений із порушенням вимог до типової форми ордеру на надання правничої допомоги, визначеної Положенням про ордер на надання правничої (правової) допомоги, затвердженого рішенням Ради адвокатів України від 12.04.2019 № 41 (далі - Положення № 41), оскільки наданий ордер не містив обов`язкового реквізиту - власноручного підпису адвоката. Як наслідок, позовна заява мала бути залишена без розгляду у зв`язку з ненаданням позивачем належних доказів на підтвердження повноважень свого представника. 
25.          При цьому, за твердженням скаржника, апеляційним судом помилково було застосовано висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 06.11.2024 у справі №    483/346/24, оскільки він стосується правовідносин, які не є подібними до справи, яка переглядається, а також не враховує інших висновків суду касаційної інстанції. 
26.          Савранська селищна рада також зазначає на неврахування судами висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 23.06.2019 у справі № 912/2116/18, згідно з яким якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах. 
27.          Скаржник звертає увагу на те, що позивач, погодившись на нові істотні умови договору оренди землі, що зафіксовано у витязі з протоколу засідань постійної комісії від 21.12.2023 № 37 та витязі з протоколу від 30.11.2023 № 41 пленарного засідання сесій Савранської селищної ради, протягом всього розгляду справи наполягає на поновленні договору оренди на тих самих умовах, на яких такий договір укладався першопочатково. 
28.          Савранська селищна рада також зазначає, що суди не дослідили належним чином докази, які були долучені відповідачем до матеріалів прави, зокрема, рішення постійної комісії відповідача з питань містобудування, агропромислового розвитку, земельної реформи, земельних відносин, екології та раціонального природокористування.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу 
29.          У відзиві на касаційну скаргу ПП "Добробут" просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наполягаючи на тому, що наведені скаржником у касаційній скарзі постанови Верховного Суду не є релевантними до обставин цієї справи. 
30.          Позивач також зазначає про те, що скаржник не вказав жодного правового висновку Верховного Суду в контексті застосування положень частини першої статті 126-1 ЗК України до спірних правовідносин, який не був врахований судами попередніх інстанцій при постановленні оскаржуваних судових рішень, а, отже, в цій частині підстави для касаційного оскарження відсутні.
Позиція Верховного Суду
Щодо ордеру адвоката 
31.          За змістом частини першої статті 58 ГПК України представником у суді може бути адвокат або законний представник.
32.          Частиною п`ятою статті 164 ГПК України встановлено, що до позовної заяви, підписаної представником позивача, додається довіреність чи інший документ, що підтверджує повноваження представника позивача. 
33.          Частиною першою статті 26 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" встановлений перелік документів, що посвідчують повноваження адвоката на надання правової допомоги, якими можуть бути: 1) договір про надання правової допомоги; 2)  довіреність;  3) ордер;  4) доручення органу (установи), уповноваженого законом на надання безоплатної правової допомоги.
34.          Згідно із частиною четвертою статті 60 ГПК України повноваження адвоката як представника підтверджуються одним з таких документів: 1) довіреністю;  2) ордером, виданим відповідно до Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність";  3)  дорученням органу (установи), уповноваженого законом на надання безоплатної правничої допомоги, виданим відповідно до Закону України "Про безоплатну правничу допомогу".
35.          Частиною другою статті 26 Закону України "Про адвокатуру і адвокатську діяльність" встановлено, що ордер - письмовий документ, що у випадках, встановлених цим Законом та іншими законами України, посвідчує повноваження адвоката на надання правової допомоги. Ордер видається адвокатом, адвокатським бюро або адвокатським об`єднанням та повинен містити підпис адвоката. Рада адвокатів України затверджує типову форму ордера.
36.          Ордер - письмовий документ, що у випадках, встановлених цим Законом та іншими законами України, посвідчує повноваження адвоката на надання правової допомоги. Ордер видається адвокатом, адвокатським бюро або адвокатським об`єднанням та повинен містити підпис адвоката. Рада адвокатів України затверджує типову форму ордера (частина друга статті 26 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність").
37.          Пунктом 9 Положення № 41 в редакції, яка була чинною на момент подання позовної заяви, було передбачено, що ордер, що видається адвокатом, який здійснює свою діяльність індивідуально, підписується адвокатом та посвідчується печаткою адвоката (за її наявності).
38.          Згідно з пунктом 12 Положення № 41 в редакції, яка була чинною на момент подання позовної заяви, ордер має містити такі реквізити: серію, порядковий номер ордера; прізвище, ім`я, по батькові або найменування особи, якій надається правова допомога; посилання на договір про надання правової допомоги/доручення органу (установи), уповноважених законом на надання безоплатної правової допомоги, номер (у випадку наявності) та дату цього документа; назву органу, у якому надається правова допомога адвокатом із зазначенням, у випадку необхідності, виду адвокатської діяльності відповідно до статті 19 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність"; прізвище, ім`я, по батькові адвоката, який надає правничу (правову) допомогу на підставі ордера, номер та дату його свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю, найменування органу, який його видав; номер посвідчення адвоката України, ким та коли воно видане; ким ордер виданий (назву організаційної форми): адвокатом, який здійснює адвокатську діяльність індивідуально (із зазначенням адреси робочого місця); адвокатським бюро, адвокатським об`єднанням (повне найменування адвокатського бюро/адвокатського об`єднання та його місцезнаходження); адресу робочого місця адвоката, якщо вона відрізняється від адреси місцезнаходження адвокатського бюро/адвокатського об`єднання, яке видає ордер; обмеження повноважень, якщо такі передбачені договором про надання правничої (правової) допомоги; дату видачі ордера; підпис адвоката, який видав ордер, у разі здійснення ним індивідуальної діяльності (у графі «Адвокат»); підпис адвоката, який надає правову допомогу, якщо ордер, виданий адвокатським бюро, адвокатським об`єднанням (у графі "Адвокат"); підпис керівника адвокатського бюро/адвокатського об`єднання, відтиск печатки адвокатського бюро/адвокатського об`єднання (за наявності) у випадку, якщо ордер видається адвокатським бюро/адвокатським об`єднанням.
39.          Водночас рішенням Ради адвокатів України від 08.06.2024 № 36 "Про внесення змін до Положення про ордер на надання правничої допомоги та до рішення РАУ від 04.08.2017 № 162" доповнено пункт 12 Положення № 41 новим підпунктом 12.15 наступного змісту: "12.15. Ордер вважається підписаним адвокатом (керівником адвокатського бюро/адвокатського об`єднання), якщо у графі "Адвокат" міститься або власноручний (фізичний) підпис; або ордер засвідчено електронним підписом; або електронним підписом засвідчено документ, додатком до якого є ордер".
40.          Крім того, пункт 9 Положення № 41 викладено в новій редакції: "9. Ордер, що видається адвокатом, який здійснює свою діяльність індивідуально, підписується адвокатом (власноручно або електронним підписом) та посвідчується печаткою адвоката (за її наявності)".
41.          Таким чином, як стверджує відповідач у касаційній скарзі, законодавчі вимоги до заповнення адвокатом ордеру на надання правничої допомоги, зокрема, способу його підписання, до 08.06.2024 та після суттєво відрізняються, на чому також наголошував Верховний Суд у своїй постанові від 29.11.2024 у справі № 473/5224/23, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.
42.          Подібні висновки викладені також у постановах Верховного Суду від 29.02.2024 у справі №  910/8438/22, від 27.05.2024 у справі № 260/7314/23, на які посилається скаржник у касаційній скарзі. 
43.          За доводами скаржника, оскільки позивач звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою 14.03.2024, тому мав долучити до неї на підтвердження повноважень представника копію ордеру на надання правничої допомоги із наявним власноручним підписом адвоката. Однак, додана позивачем до позовної заяви від 14.03.2024 скан-копія ордеру на надання правничої допомоги серії ВН № 1343718 від 14.03.2024 не містить власноручного підпису адвоката Юдіна Олега Юрійовича в графі "Адвокат". Отже, такий ордер не є належним та достатнім підтвердженням правомочності адвоката. 
44.          Колегія суддів звертає увагу на те, що у постановах Верховного Суду, на які посилався скаржник у касаційній скарзі, питання щодо дотримання форми ордеру адвоката вирішувалося тим судом, до якого такий ордер подавався на підтвердження повноважень представника. Разом з тим, у даній справі судом першої інстанції недоліки повноважень адвоката в контексті дотримання форми ордеру не були встановлені, а за результатами розгляду позову по суті було ухвалено судове рішення. 
45.          Отже, посилання скаржника на неврахування висновків Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження не можуть бути взяті до уваги судом касаційної інстанції, оскільки відмінність у наведених скаржником для порівняння судових справах та у даній справі зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми права, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення. Наведена відмінність у фактичних обставинах вказує на те, що постанови, на які посилається скаржник, не є подібними до даної справи, що переглядається.
46.          При цьому колегія приймає до уваги ту обставину, що в подальшому повноваження адвоката - представника позивача додатково були підтверджені як в суді апеляційної, так і касаційної інстанцій, зокрема, шляхом подання до матеріалів справи договору про надання правової допомоги. 
47.          У контексті наведеного колегія суддів звертається до постанови об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20.01.2025 у справі №  761/5872/24, у якій Верховний Суд зазначив: "… адвокатська діяльність здійснюється на підставі договору про надання правничої допомоги. У цивільному судочинстві повноваження адвоката як представника можуть підтверджуватися довіреністю або ордером, які видаються на підставі договору відповідно до Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність". Ордер видається адвокатом (адвокатським бюро або адвокатським об`єднанням) у письмовій (електронній) формі та повинен містити підпис адвоката (електронний підпис). Тобто ордер по суті є заявою самого адвоката про наявність у нього повноважень на представництво інтересів іншої особи на підставі укладеного з нею договору про надання правничої допомоги.
48.          Відсутність у частині четвертій статті 62 ЦПК України вказівки на договір про надання правничої допомоги зовсім не виключає права адвоката підтвердити такі повноваження безпосередньо договором про надання правничої допомоги, який згідно з частиною першою і змістом частини третьої статті 26 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" у системному зв`язку одночасно і є тим документом, що посвідчує повноваження адвоката на надання правничої допомоги.
49.          За відсутності відомостей, що свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю визнане у передбаченому законом порядку недійсним або є скасованим, припинення (зупинення) права на заняття адвокатською діяльністю, у суду немає підстав ставити під сумнів статус представника учасника справи як адвоката".
50.          Отже, Верховний Суд у наведеній постанові виснував, що договір про надання правничої допомоги та чинне свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю є належним підтвердженням повноважень адвоката на представництво інтересів учасника справи в суді навіть за відсутності належним чином оформленого ордера.
51.          Колегія суддів вважає за необхідне застосувати положення частини четвертої статті 300 ГПК України з метою врахування при вирішенні цього господарського спору висновку, викладеного у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20.01.2025 у справі №  761/5872/24, яка прийнята після подання касаційної скарги, згідно з якою підставою представництва, а, отже, і повноважень адвоката є укладений між ним та клієнтом договір. 
52.          З матеріалів справи вбачається, що в ордері № 1343718, який виписав адвокат Юдін О. Ю., міститься посилання на договір про надання правової допомоги від 01.02.2024 №  01/02/24, а також на свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю від 30.11.2004 № 1316, копії яких наявні в матеріалах справи. 
53.          За вказаних обставин, посилання відповідача вперше лише у суді апеляційної, а потім і в суді касаційної інстанцій на невідповідність форми ордера адвоката позивача, який надавався разом з поданням позову, вимогам, які встановлені Положенням № 41, є надмірним проявом формалізму і постанова апеляційного господарського суду не може бути скасована лише з цієї підстави. До того ж, наявність та підтвердження повноважень представника позивача вже були досліджені апеляційним судом, за результатами чого було ухвалено постанову по суті спору.
Щодо суті спору 
54.          Предметом позову в цій справі є вимоги ПП "Добробут" до Савранської селищної ради про скасування рішення ради та визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди укладеною.
55.          Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
56.          Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".
57.          Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
58.          Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
59.          Верховний Суд враховує, що з 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
60.          Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
61.          Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням). 
62.          При цьому частиною шостою вказаної статті було передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
63.          Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України. 
64.          При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
65.          Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
66.          З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
67.          Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
68.          Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними. 
69.          Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість, за загальним правилом дії законів у часі, застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять. 
70.          Саме такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 15.05.2024 у справі №  909/694/23, від 06.08.2024 у справі № 912/300/23, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 06.11.2024 у справі №  927/1237/23. 
71.          У справі, що переглядається, позивач, реалізуючи своє переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, звернуся із позовом, в якому просив, зокрема, визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 25.03.2016. 
72.          Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі".
73.          З огляду на викладене, Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій в частині необхідності застосовування до спірних правовідносин приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі", чинній на момент звернення із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди.
74.          Так, відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (частина перша статті).
75.          Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті).
76.          До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя статті).
77.          При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).
78.          Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (часина п`ята статті).
79.          Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята статті).
80.          Судами встановлено, що ПП "Добробут" як орендар земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк 02.10.2023 звернулося до Савранської селищної ради із заявою про намір продовжити дію договору від 24.11.2016 на той самий строк та на тих самих умовах, долучивши проект відповідної додаткової угоди. 
81.          Водночас рішенням Савранської селищної ради від 21.12.2023 вирішено поновити спірний договір оренди на 1 рік із встановленням орендної плати в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На виконання вказаного рішення Савранською селищною радою складено, підписано та надано для підписання позивачу додаткову угоду у редакції орендодавця. 
82.          Проте позивач відмовився від підписання додаткової угоди в редакції відповідача та звернувся до суду з даним позовом.
83.          Здійснюючи аналіз змісту запропонованої позивачем додаткової угоди про поновлення договору оренди, колегія суддів зазначає, що її умови не суперечать положенням статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди), зокрема, в частині встановлення переважного права орендаря на поновлення (укладання) договору оренди на новий строк. 
84.          Так, передбачене додатковою угодою переважне право орендаря на поновлення (укладання) договору оренди землі на новий строк шляхом повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір продовжити його дію узгоджується з положеннями частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у чинній редакції), а також не суперечить приписам статті 126-1 ЗК України щодо заборони встановлення умови про поновлення договору в договорі оренди землі для сільськогосподарських потреб. 
85.          За умовами визнаної судами укладеною додаткової угоди до договору оренди, його поновлення (укладання на новий строк) відбуватиметься в порядку реалізації переважного права орендаря шляхом укладання до нього додаткової угоди (як це передбачено статтею 33 Закону України "Про оренду землі"), а не без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення (як це передбачено частиною другою статті 126-1 ЗК України). Таким чином, редакція додаткової угоди позивача не суперечать абзацу 2 частини першої статті 126-1 ЗК України в частині заборони включення в договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб умови щодо поновлення договору, адже вона не встановлює відповідної автоматичної пролонгації.
86.          Що стосується передбаченої у додатковій угоді в редакції, запропонованій позивачем, умови про поновлення договору оренди землі на новий строк, а саме на 7 років, то відповідно до частини третьої статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
87.          Оскільки відповідно до пункту 1.1 спірного договору оренди предметом оренди є земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, тому позивачем в проекті додаткової угоди обґрунтовано запропоновано продовжити строк дії договору оренди на строк, який встановлений як мінімальний для договору оренди землі сільськогосподарського призначення, а саме на 7 років. До того ж, саме такий строк було визначено сторонами при укладенні договору оренди.
88.          Натомість спірним рішенням Савранської селищної ради від 21.12.2023 вирішено поновити спірний договір оренди на 1 рік, що не відповідає приписам частини третьої статті 19 Закону України "Про оренду землі". 
89.          За таких обставин, позивач своєчасно здійснив дії, спрямовані на реалізацію свого переважного права на поновлення дії договору в порядку, передбаченому частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", а відповідач, в свою чергу, запропонував змінити умови договору в частині строку його дії з 7 років на 1 рік та встановлення орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення, з чим не погодився позивач. 
90.          При цьому, спірне рішення Савранської селищної ради від 21.12.2023 було прийняте відповідачем поза межами передбаченого частиною п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" місячного строку для розгляду надісланого орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди до договору оренди. 
91.          У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною п`ятою статті 33 Закону обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та надати відповідь з правовим обґрунтуванням, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною. Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 15.01.2019 у справі № 908/2217/17.
92.          Таким чином, Савранська селищна рада ухвалила рішення про поновлення договору оренди на новий строк, яке не відповідає вимогам частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", а тому Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про порушення прав позивача та про наявність підстав для скасування рішення ради та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди в редакції, запропонованій позивачем. 
93.          Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржувані судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального і процесуального права. 
94.          Оскільки наведені скаржником підстави касаційного оскарження не підтвердилися під час касаційного провадження, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
95.          Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.
96.          За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
97.          Верховний Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а судових рішень - без змін, як таких, що ухвалені із додержанням норм права.
Судові витрати 
98.          Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Савранської селищної ради Одеської області залишити без задоволення.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 04.07.2024 у справі № 916/1092/24 залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню 

Суддя                                                                                                    Є. В. Краснов

Суддя                                                                                                     Г. М. Мачульський

Суддя                                                                                                     Л. І. Рогач