ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 травня 2025 року 
м. Київ

cправа №  910/13019/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кібенко О.Р. - головуючий, Бакуліна С.В., Студенець В.І., 

за участю секретаря судового засідання - Янковського В.А.,
представників учасників справи:
Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" - Пугач С.В., 
Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал" - не з`явився, 
ОСОБА_1 - не з`явився,
Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укрбуд Інвест" - не з`явився,
Товариства з обмеженою відповідальністю "Паритет Інвестмент Груп" - не з`явився

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.11.2024 (колегія суддів: Шапран В.В., Буравльов С.І., Сітайло Л.Г.)
у справі за позовом:
1)          Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" (далі - ТОВ "ФК "Житло-Капітал"),
2)          Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Кепітал" (далі - ТОВ "Строй Сіті Кепітал")
до відповідачів:
1)           ОСОБА_1 ,
2)          Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укрбуд Інвест" (далі - ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест"),
3)          Товариства з обмеженою відповідальністю "Паритет Інвестмент Груп" (далі - ТОВ "Паритет Інвестмент Груп")
про визнання недійсним договору, визнання недійсною угоди про зарахування зустрічних вимог, визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників та визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав.
СУТЬ СПОРУ
1.          У 2015 році розпочалося будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1. Управителем будівництва було ТОВ "ФК "Житло-Капітал", забудовником - ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест".
2.          У 2016 році ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" уклали договір іпотеки, предметом якого були майнові права на об`єкт будівництва (багатофункціональний комплекс).
3.          Наприкінці 2017 року ОСОБА_1 разом з іншими особами заснував ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" з часткою ОСОБА_1 21 067 994,80 грн (50,98% статутного капіталу). Свою частку ОСОБА_1 вніс шляхом передачі до статутного капіталу майна (майнових прав) та сплати грошових коштів.
4.          У січні 2018 року ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" придбало у ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" майнові права на 16 квартир у багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_1 , приймання-передачі яких була оформлена відповідними актами.
5.          У травні 2018 року ОСОБА_1 повідомив ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" про добровільний вихід зі складу учасників товариства, просив виплатити йому вартість частини майна товариства, пропорційну його частці у статутному капіталі у розмірі 50,9776% статутного капіталу, а частку у розмірі 0,0024% він передав ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу.
6.          Позачергові загальні збори учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" вирішили зменшити статутний капітал, вивести ОСОБА_1 зі складу учасників товариства та в рахунок виплати йому частки передати йому майнові права на квартири в багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_1 , набуті за укладеним з ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" договором купівлі-продажу.
7.          Внаслідок цього ОСОБА_1 став власником майнових прав на сім квартир в багатофункціональному житловому комплексі.
8.          В подальшому, у 2020 році ТОВ "ФК "Житло-Капітал" прийняло рішення про зупинення співпраці із забудовником (ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест") у зв`язку з тривалим періодом зупинки процесу спорудження об`єкту будівництва. Новим забудовником стало ТОВ "Строй Сіті Кепітал".
9.          У листопаді 2022 року ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" звернулися з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" про визнання недійсним 1) договору купівлі-продажу майнових прав (укладеного між ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп"); 2) угоди про зарахування зустрічних вимог (укладеної між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест"); 3) рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири; 4) актів прийому-передачі майнових прав (підписаних між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 ).
10.          Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову. Суд апеляційної інстанції це рішення скасував та ухвалив нове, яким позов задовольнив частково (визнав недійсними договір купівлі-продажу майнових прав, угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог, акти прийому-передачі майнових прав).
11.          Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, просив скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
12.          Перед Верховним Судом у цій справі постали такі питання:
-          чи передбачає передання в іпотеку багатофункціонального комплексу, який будується, те, що на майнові права на квартири в ньому також розповсюджується іпотека; чи може власник таких майнових прав здійснити їх відчуження без згоди іпотекодержателя;
-          чи є ефективним обраний позивачами спосіб захисту прав та інтересів.
13.          Верховний Суд касаційну скаргу залишив без задоволення, виходячи з таких мотивів.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
14.          02.10.2015 Товариство з обмеженою відповідальністю "Будлегінвест" (далі - ТОВ "Будлегінвест") та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" уклали договір на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1.
15.          За умовами пунктів 2.1-2.3 договору на будівництво сторони зобов`язуються збудувати згідно із затвердженою проектно-кошторисною документацією та ввести в експлуатацію житловий будинок по АДРЕСА_1 (об`єкт) та у відповідності до додатку №1 Порядок розподілу квартир, нежитлових приміщень та машино-місць в об`єкті будівництва та передачі часток між сторонами, розподілити майнові права на квартири, нежитлові приміщення та машино-місця між сторонами на умовах цього договору, а на підставі акту розподілу квартир, нежитлових приміщень та машино-місць об`єкту між сторонами (додаток №3 до договору) оформити право власності для кожної зі сторін після введення об`єкту в експлуатацію; для реалізації цього договору ТОВ "Будлегінвест" передає, а ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" приймає частину функцій замовника; обсяг прав та обов`язків, що передаються ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" для виконання функцій замовника будівництва об`єкту, визначається цим договором; фінансування та оформлення зміни цільового призначення земельної ділянки (АДРЕСА_17, площею 0,2820 га, кадастровий номер 8000000000:79:011:0003), вишукування, проектування, будівництва, введення об`єкту в експлуатацію та оформлення права власності на нього здійснюється ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест"; джерелом фінансування будівництва об`єкту є кошти ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та залучені кошти фізичних і юридичних осіб; у разі залучення коштів фізичних та юридичних осіб забудовник діє виключно від свого імені та приймає на себе всі ризики невиконання або неналежного виконання зобов`язань перед такими особами та здійснює розрахунки з такими фізичними і юридичними особами виключно за рахунок власних коштів або належної йому, відповідно до п.7.2 цього договору, частки.
16.          Після цього ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "ФК "Житло-Капітал" створили Фонд фінансування будівництва виду А "ЖК OLYMPIC CITY", наказом №8 від 28.03.2016 затвердили Правила Фонду фінансування будівництва виду А "ЖК OLYMPIC CITY" (далі - правила ФФБ) та уклали договори з відкладальними умовами, а саме: договір №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016 та договір доручення №28/03/16-4-Д від 28.03.2016.
17.          Відповідно до правил ФФБ Перелік об`єктів інвестування - документ за конкретним об`єктом будівництва, підписаний управителем ФФБ і забудовником, що підтверджує право управителя на проведення операцій з вимірними одиницями об`єктів інвестування, що містяться в цьому документі.
18.          За умовами договору управителя із забудовником №28/03/16-4 від 28.03.2016, укладеного між ТОВ "ФК "Житло-Капітал" (як управителем), та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (як забудовником):
-          ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" зобов`язується за замовленням управителя організувати виготовлення та затвердження у встановленому порядку проектно-кошторисної документації, організувати спорудження об`єкта будівництва на підставі цієї проектно-кошторисної документації, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям (фізична або юридична особа) в порядку та у строки, встановлені цим договором та правилами ФФБ, а управитель зобов`язується своєчасно здійснювати фінансування обсягу підтвердженого замовлення на будівництво за рахунок залучених до ФФБ коштів довірителів на умовах, визначених цим договором та правилами ФФБ; забудовник відповідно до чинного законодавства України виконує функції замовника будівництва для спорудження об`єкта будівництва; забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем (пункти 1.1, 1.2);
-          забудовник в термін не пізніше 10 днів з дати укладання сторонами договору передає управителю майнові права на об`єкти інвестування в переліку об`єктів інвестування (п.1.6);
-          об`єкт будівництва - багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:011:0003), будівництво якого організовує забудовник та фінансування будівництва якого здійснює управитель в інтересах довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов договору про участь у ФФБ;
-          об`єкти інвестування - окрема квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення гаражний бокс, машино-місце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає майном;
-          фінансування будівництва за цим договором - використання управителем отриманих від довірителів в управління коштів на спорудження об`єкту будівництва за умовами цього договору;
-          забудовник зобов`язується передати майнові права управителю для подальшої передачі їх довірителям, не відчужувати та будь-яким способом не обтяжувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю, без його письмової згоди (підпункти 6.3.3 та 6.3.4 п.6.3).
19.          На підставі договору управителя із забудовником ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" передало ТОВ "ФК "Житло-Капітал" об`єкти інвестування, про що сторони підписали акти від 28.03.2016 та 21.03.2017, які іменуються Перелік об`єктів інвестування та Додатковий перелік об`єктів інвестування (3, 4 секції).
20.          Відповідно до цих переліків (актів) ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" передає, а ТОВ "ФК "Житло-Капітал" приймає об`єкти інвестування та майнові права на них в об`єкті будівництва (багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:011:0003)).
21.          За актами ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" передало ТОВ "ФК "Житло-Капітал" майнові права на 53 (акт від 28.03.2016) та 316 квартир з номерами від 54 до 369 (акт від 21.03.2017).
22.          Серед майнових прав, які були передані ТОВ "ФК "Житло-Капітал", зокрема, були наступні такі права:
-          на квартиру АДРЕСА_2 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 4 поверсі;
-          на квартиру АДРЕСА_3 в 3 секції, тип 2.1, 2 кімнати, загальною площею 89,27 кв. м, на 3 поверсі;
-          на квартиру АДРЕСА_4 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 4 поверсі;
-          на квартиру АДРЕСА_5 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 5 поверсі;
-          на квартиру НОМЕР_14 в 3 секції, тип 1.5, 1 кімната, загальною площею 62,15 кв. м, на 5 поверсі;
-          на квартиру НОМЕР_15 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 6 поверсі;
-          на квартиру НОМЕР_16 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати, загальною площею 120,39 кв. м на 5 поверсі.
23.          28.03.2016 ТОВ "ФК "Житло-Капітал" (як управитель) та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (як забудовник) уклали договір доручення №28/03/16-4-Д, за умовами якого забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника з організації спорудження об`єкту будівництва - багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_18 (кадастровий номер 8000000000:79:011:0003), будівництво якого організовує забудовник та фінансування будівництва якого здійснює управитель в інтересах довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов договору №28/03/16-4 від 28.03.2016 та невід`ємних від договору правил ФФБ виду А "ЖК Crystal House" (п.1.1 договору у редакції додаткової угоди від 27.07.2016).
24.          Цього ж дня (28.03.2016) ТОВ ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" уклали договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М, за умовами підпунктів 1.1-1.3 якого відповідно до договору іпотеки забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва - Багатофункціональний комплекс по АДРЕСА_18 (кадастровий номер: 8000000000:79:011:0003), будівництво якого організує забудовник та фінансування будівництва якого здійснює управитель в інтересах довірителів та в межах отриманих від них в управління коштів відповідно до умов договору №28/03/16-4 від 28.03.2016. Після набрання чинності цим договором забудовник також: уступає управителю свої права за всіма договорами, укладених забудовником з підрядними, субпідрядними та іншими організаціями, які залучені в процес спорудження об`єкта будівництва; повертає управителю грошові кошти, спрямовані управителем на фінансування спорудження об`єкта будівництва та не використанні забудовником, будівельні та інші матеріали, придбані для спорудження об`єкта будівництва. Забудовник гарантує дійсність переданого управителю права вимоги, передбаченого п.1.1 цього договору.
25.          16.05.2016 ТОВ ФК "Житло-Капітал" (як іпотекодержатель) та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (як іпотекодавець) уклали договір іпотеки, за умовами якого за договором №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 іпотекодавець зобов`язався збудувати за замовленням іпотекодержателя об`єкт будівництва, а саме: Багатофункціональний комплекс за адресою: АДРЕСА_1, що буде розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:011:0003, загальною площею 0,2820 га, цільове призначення - будівництво, експлуатація, та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та знесенням існуючих будівель, право власності якої у ТОВ "Будлегінвест" виникло на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ №273904, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу 07.07.2010; ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва довірителю відповідно до умов договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016. З метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань по договору управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об`єктів інвестування у власність) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва. Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на об`єкт будівництва, що споруджуються на підставі договору на будівництво житлового будинку від 02.10.2015, укладеного між ТОВ "Будлегінвест" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест". Предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 10 000 000,00 грн. Характеристика об`єкту будівництва: об`єкт будівництва - Багатофункціональний комплекс (підпункти 1.1-1.4 договору іпотеки).
26.          27.07.2016 у зв`язку зі зміною назви житлового комплексу наказом затверджено нову редакцію Правил ФФБ виду А ЖК "Crystal House".
27.          Цього ж дня підписані додаткова угода №1 до договору управителя із забудовником №28/03/16-4 від 28.03.2016, додаткова угода №1 до договору доручення №28/03/16-4 від 28.03.2016 та додаткова угода №1 до договору відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016.
28.          16.07.2020 ТОВ ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Будлегінвест" склали, підписали та скріпили печатками обох сторін протокол №1-к про порушення термінів виконання робіт об`єкту будівництва, в якому вказано, що у зв`язку з тривалим періодом зупинки процесу спорудження об`єкту будівництва, що призводить до збільшенням забудовником строків будівництва більш ніж на 90 (календарних) днів, керуючись підпунктами 6.2.8 та 10.2 договору управителя із забудовником №28/03/16-4 від 28.03.2016 та ст.10 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", управителем прийнято рішення про зупинення співпраці із забудовником - ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" щодо спорудження об`єкту будівництва та дострокове розірвання договору управителя із забудовником №28/03/16-4 від 28.03.2016. Також, оскільки управителем виявлено факти суттєвих порушень договору управителя із забудовником з дати підписання цього протоколу відповідно до умов п.3.2 набирає чинності договір доручення №28/03/16-4-Д від 28.03.2016, укладений між управителем та забудовником, відповідно до положень пунктів 2.2 та 2.3 якого: управитель має право делегувати третім особам свої права, які він набув згідно цього договору; після набуття чинності цього договору управитель набуває прав у обсязі передбаченим договором управителя із забудовником. Відповідно до умов п.5.3 набирає чинності договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016, укладений між управителем та забудовником.
29.          Як наслідок, 16.07.2020 ТОВ "Будлегінвест" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" уклали договір на будівництво будинку по АДРЕСА_1, відповідно до якого цей договір для зміни умов (викладення у новій редакції) договору на будівництво житлового будинку за адресою по АДРЕСА_1 від 02.10.2015 укладається у зв`язку зі зміною забудовника об`єкту будівництва відповідно вимог Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю" та на підставі договору №56-16/07/20-3-ФЗ передання функцій забудовника від 16.07.2020, а також у зв`язку з відступленням ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та набуттям ТОВ "Строй Сіті Кепітал" майнових прав на об`єкт будівництва за договором відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016. Отже, за вказаним договором відбулася заміна сторони за договором на будівництво житлового будинку з ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на ТОВ "Строй Сіті Кепітал".
30.          16.07.2020 ТОВ ФК "Житло-Капітал" (як управитель) та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" (як новий забудовник) уклали договір №56-16/07/20-3-ФЗ передання функцій забудовника, яким передбачено, що управитель передає функції забудовника з організації спорудження об`єкту будівництва, які визначені у п.1.3 цього договору, новому забудовнику. Разом з набуттям функцій забудовника новий забудовник також набуває майнові права на об`єкт будівництва, оскільки новий забудовник набуває вказані майнові права за договором відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016, а також разом із функціями забудовника набуває право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження вказаного об`єкту будівництва.
31.          16.07.2020 ТОВ ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" уклали договір №56-16/07/20-3 управителя із забудовником, що за своїм змістом є тотожним договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 та, фактично, лише замінює особу забудовника.
32.          16.07.2020 ТОВ ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" також уклали договір №56-16/07/20-3-ВПВ відступлення прав вимоги (заміни сторони в зобов`язанні), відповідно до умов якого первісний кредитор відступає, а новий кредитор приймає на себе всі права вимоги за договором відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016 (основний договір), укладеним із ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (боржник), в тому числі, але не виключно, право на отримання права вимоги майнових прав на об`єкт будівництва. З моменту набрання чинності цим договором первісний кредитор відступає право вимоги до боржника за основним договором новому кредиторові, внаслідок чого первісний кредитор передає всі належні йому права та обов`язки за основним договором, а новий кредитор стає стороною основного договору та одержує право вимагати від боржника належного виконання всіх обов`язків за основним договором. Первісний кредитор гарантує дійсність переданих новому кредитору права вимоги, передбачених п.1.1 цього договору. Відступлення прав вимоги та заміна сторони за основним договором відбуваються відповідно до умов цього договору та не потребують обов`язкового складання (укладання) будь-яких актів, додаткових договорів, угод або інших документів. При цьому, сторони можуть за домовленістю скласти (укласти) будь-який документ на підтвердження виконання цього договору, однак наявність або відсутність такого документа не впливає на дійсність цього договору та/або на реалізацію сторонами своїх прав та обов`язків за цим договором. Відступлення прав вимоги та заміна сторони за основним договором відбуваються безоплатно та проведення розрахунку за відступлення права вимоги за даним договором не передбачається.
33.          17.07.2020 ТОВ ФК "Житло-Капітал" (як іпотекодержатель) та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" (як іпотекодавець) уклали договір іпотеки, за умовами якого за договором №56-16/07/20-3 управителя із забудовником від 16.07.2020 іпотекодавець зобов`язався збудувати за замовленням іпотекодержателя об`єкт будівництва, а саме: Багатофункціональний комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , що буде розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:011:0003, загальною площею 0,2820 га, цільове призначення - будівництво, експлуатація, та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та знесенням існуючих будівель, право власності якої у ТОВ "Будлегінвест" виникло на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ №273904, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу 07.07.2010, та ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва довірителю відповідно до умов договору №56-16/07/20-3 управителя із забудовником від 16.07.2020. З метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань по договору управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об`єктів інвестування у власність) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва. Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на об`єкт будівництва, що споруджуються на підставі договору на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_19 від 16.07.2020. Предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 162 938 610,00 грн.
34.           ОСОБА_1 на підставі рішення загальних зборів засновників, оформленого протоколом №1 від 11.12.2017, заснував та створив разом з іншими особами ТОВ "Паритет Інвестмент Груп", про що 12.12.2017 у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань був зроблений відповідний запис №1071102 0000039716. Пунктом 2 цього рішення загальних зборів засновників сторони погодили створити статутний капітал товариства у розмірі 41 326 000,00 грн, а частка ОСОБА_1 становила 21 067 994,80 грн і складала 50,98% статутного капіталу.
35.          За актом прийому-передачі майна (майнових прав) для формування статутного капіталу ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" від 29.12.2017 ОСОБА_1 передав до статутного капіталу майно (майнові права), яке за взаємною згодою сторони оцінили у 21 054 275,00 грн, а решту внеску ОСОБА_1 здійснив грошовими коштами.
36.          23.01.2018 відбулися позачергові загальні збори учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп", на яких було прийнято рішення, оформлене протоколом №2, щодо погодження складу та вартості внесків учасників до статутного капіталу. Так, розмір внеску ОСОБА_1 до статутного капіталу було погоджено таким чином: всього майна (майнових прав) на загальну суму 21 054 275,00 грн, грошима - 13 719,80 грн, що разом становить 21 067 994,80 грн. Таким чином, вклад ОСОБА_1 до статутного капіталу ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" був внесений у повному обсязі.
37.          25.01.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" (як покупець) та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (як продавець) уклали договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18, за умовами якого:
-          покупець придбав у продавця майнові права на 16 квартир у багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_1 у секціях 1-4 загальною площею 1 501,82 кв. м, загальною вартістю 41 300 050,00 грн (перелік майнових прав наведений у п.2.2 договору);
-          майнові права - це всі права на об`єкт нерухомості (об`єкти нерухомості), які належать ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на підставі договору від 02.10.2015 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 , укладеного між ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Будлегінвест", і полягають у праві продавця набути право власності на об`єкти нерухомості після введення об`єкту будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів (п.1.3);
-          планово-орієнтовний строк введення об`єкту будівництва в експлуатацію - 30.06.2019; планово-орієнтовний строк введення об`єкту будівництва під заселення - 30.09.2019; продавець в односторонньому порядку має право змінити планово-орієнтовні строки введення об`єкту будівництва в експлуатацію та під заселення; продавець зобов`язаний повідомити покупця про введення об`єкту будівництва в експлуатацію протягом 30 (тридцяти) днів з дати введення об`єкту будівництва в експлуатацію (п.2.4);
-          сторони погодили графік передачі майнових прав; за погодженням сторін передача майнових прав по договору повинна була бути здійснена шляхом підписання актів прийому-передачі майнових прав (п.3.1.1);
-          оформлення права власності на об`єкти нерухомості та всі інші дії, пов`язані з оформленням права власності на об`єкти нерухомості, в тому числі сплата офіційних платежів та інших необхідних платежів, подальша передача об`єктів нерухомості третім особам здійснюються ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" або наступним власником таких майнових прав самостійно і за власний рахунок (п.3.2);
-          після підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкти нерухомості ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" набуває право власності на майнові права на об`єкти нерухомості та має право володіти, користуватися та розпоряджатися цими правами без обмежень (п.3.3);
-          загальна вартість майнових прав на об`єкти нерухомості складає 41 300 050,00 грн, в т.ч. ПДВ 6 883 341,66 грн; ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" зобов`язане сплатити ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" загальну вартість майнових прав на об`єкти нерухомості, визначену п.4.1 цього договору, після повної передачі всіх майнових прав на об`єкти нерухомості, передбачені п.2.2 договору, але не пізніше 01.04.2018 (пункти 4.1, 4.1.1);
-          покупець здійснює розрахунки за договором у грошовій формі в національній валюті України на банківський рахунок продавця або іншим встановленим чинним законодавством та погодженим сторонами способом (п.4.2);
-          продавець зобов`язується протягом п`яти календарних днів з дати підписання цього договору передати покупцю належним чином завірений примірник договору від 02.10.2015 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1; після завершення будівництва та введення об`єкту будівництва в експлуатацію протягом 30-ти календарних днів надати необхідний та повний пакет документів на об`єкт нерухомості необхідний для реєстрації права власності за покупцем, або за будь-якою іншою третьою особою, яка в подальшому буде володіти майновими правами на об`єкти нерухомості, що є предметом договору (пункти 5.2.4, 5.2.5).
38.          Відповідно до актів прийому-передачі майнових прав на об`єкти нерухомості №1 від 05.02.2018, №2 від 19.02.2018, №3 від 07.03.2018 та №4 від 23.03.2018 ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" передало ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" майнові права на квартири: НОМЕР_17, НОМЕР_18 та 8 у секції №1, НОМЕР_19 у секції №2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_20, НОМЕР_5, НОМЕР_14, НОМЕР_21, НОМЕР_15 та НОМЕР_22 у секції №3, а також НОМЕР_23, НОМЕР_24, НОМЕР_2 та НОМЕР_16 у секції №4 в багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_1.
39.          03.04.2018 ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" уклали угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог, відповідно до умов якої:
-          сторони зарахували зустрічні однорідні вимоги в сумі 41 300 050,00 грн, в т.ч. ПДВ 6 883 341,66 грн, за договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 та за договором купівлі-продажу майнових прав №1 від 25.01.2018; сторони визнали, що вказані вище зобов`язання за вищезазначеними договорами припиняються у повному обсязі, оскільки зустрічні вимоги є рівними та однорідними (п.1.1);
-          з моменту набрання чинності цією угодою сторони не є зобов`язаними за договорами, зазначеними в п.1 цієї угоди; підписанням цієї угоди сторони підтверджують, що розрахунки між сторонами по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 та договору купівлі-продажу майнових права №1 від 25.01.2018 проведені в повному обсязі; підписання цієї угоди сторонами свідчить про відсутність будь-яких майнових та/або матеріальних(фінансових) претензій сторін одна до одної по вищевказаних договорах (пункти 2, 3).
40.          03.04.2018 ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" підписали акт про проведення повної оплати по договору №25/01-18 та по договору купівлі-продажу майнових прав №1 від 25.01.2018, відповідно до якого сторони підтвердили, що підписанням цього акту на виконання п.4.3 договору сторони підтверджують проведення оплати в повному обсязі за договором шляхом укладання між сторонами угоди про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018. Підписанням цього акту сторони підтверджують про відсутність будь-яких майнових та фінансових претензій за договором одна до одної щодо проведення розрахунків за договором.
41.          15.05.2018 ОСОБА_1 заявою, посвідченою приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клітко В.В. та зареєстрованою у реєстрі за №1889, повідомив ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" про добровільний вихід зі складу учасників вказаного товариства та просив виплатити йому вартість частини майна товариства, пропорційну його частці у статутному капіталі у розмірі 50,9776% статутного капіталу, а частку у розмірі 0,0024% статутного капіталу ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу.
42.          15.05.2018 позачергові загальні збори учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" рішенням, оформленим протоколом №4, ухвалили вивести зі складу учасників товариства, зокрема, ОСОБА_1 та зменшити статутний капітал.
43.          Також, позачергові загальні збори учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" рішенням, оформленим протоколом №5 від 15.05.2018, ухвалили за домовленістю між всіма учасниками товариства, що при реорганізації або ліквідації товариства чи виході учасника зі складу товариства кожний учасник отримує виплату у відповідності та пропорційно його частки у статутному капіталі товариства. Учасники погодили, що ці частки замінюються передачею майнових прав, що належать товариству в натурі згідно з переліком.
44.          Як наслідок, ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в рахунок виплати частки ОСОБА_1 у статутному капіталі цього товариства при виході його зі складу передало йому майнові права на квартири в багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_1 , що були відчужені ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на користь ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" згідно з договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18.
45.          Так, за актом прийому-передачі майнових права №1 від 17.05.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_6 , яка має три кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 4-му поверсі, загальною вартістю 3 310 725,00 грн.
46.          За актом прийому-передачі майнових права №2 від 17.05.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_7 , яка має дві кімнати, загальною площею 89,27 кв. м, на 3-му поверсі, загальною вартістю 2 454 925,00 грн.
47.          За актом прийому-передачі майнових права №3 від 17.05.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_8 , яка має три кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 4-му поверсі, загальною вартістю 3 422 925,00 грн.
48.          За актом прийому-передачі майнових права №4 від 17.05.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_9 , яка має три кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 5-му поверсі, загальною вартістю 3 422 925,00 грн.
49.          За актом прийому-передачі майнових права №5 від 17.05.2018 товариство передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_10 , яка має одну кімнату, загальною площею 62,15 кв. м, на 5-му поверсі, загальною вартістю 1 709 125,00 грн.
50.          За актом прийому-передачі майнових права №6 від 17.05.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_11 , яка має три кімнати, загальною площею 124,47 кв. м, на 6-му поверсі, загальною вартістю 3 422 925,00 грн.
51.          За актом прийому-передачі майнових права №7 від 17.05.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" передало ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_12 , яка має три кімнати, загальною площею 120,39 кв. м, на 5-му поверсі, загальною вартістю 3 310 725,00 грн.
52.          Таким чином, ОСОБА_1 став власником майнових прав на сім квартир в багатофункціональному житловому комплексі "Crystal House", що розташований по АДРЕСА_1 .
53.          У подальшому, 18.05.2018 ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №01/05 від 18.05.2018 відчужив на користь ОСОБА_3 майнові права на квартиру АДРЕСА_13 міста Києва.
Короткий зміст позовних вимог
54.          У листопаді 2022 року ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" звернулися з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ"Паритет Інвестмент Груп" про:
-          визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, укладеного між ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп";
-          визнання недійсною угоди про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018, укладеної між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест";
-          визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на: квартиру АДРЕСА_2 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 120,39 кв. м на 4 поверсі загальною вартістю 3 310 725,00 грн; квартиру АДРЕСА_3 в 3 секції, тип 2.1, 2 кімнати загальною площею 89,27 кв. м на 3 поверсі загальною вартістю 2 454 925,00 грн; квартиру АДРЕСА_4 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 124,47 кв. м на 4 поверсі загальною вартістю 3 422 925,00 грн; квартиру АДРЕСА_5 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 124,47 кв. м на 5 поверсі загальною вартістю 3 422 925,00 грн; квартиру АДРЕСА_14 в 3 секції, тип 1.5, 1 кімната загальною площею 62,15 кв. м на 5 поверсі загальною вартістю 1 709 125,00 грн; квартиру АДРЕСА_15 в 3 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 124,47 кв. м на 6 поверсі загальною вартістю 3 422 925,00 грн; квартиру АДРЕСА_16 в 4 секції, тип 3.2, 3 кімнати загальною площею 120,39 кв. м на 5 поверсі загальною вартістю 3 310 725,00 грн у багатофункціональному житловому комплексі "Crystal House" (у подальшому перейменовано на "Crystal Residence") по АДРЕСА_1 ;
-          визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7 від 17.05.2018, підписаних між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 .
55.          Позивачі, посилаючись на порушення їх прав, як управителя та забудовника, стверджують про те, що договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 є недійсним, оскільки укладений з порушенням ст.9 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", пунктів 6.3.3, 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п.2.1 договору іпотеки, укладеного 16.05.2016 між ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест", а також статей 9 та 12 Закону "Про іпотеку". Позивачі зауважують, що в порушення вказаних вище норм ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" не отримувало згоду від ТОВ "ФК "Житло-Капітал" як управителя на відчуження майнових прав на квартири, що свідчить про недійсність договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018.
56.          Крім того, як наслідок недійсності вказаного договору позивачі просять визнати недійсною угоду про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018, яка направлена на припинення зобов`язань з оплати за договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, оскільки така угода не відповідає вимогам цивільного законодавства, так як ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" не набуло права власності на спірні майнові права.
57.          Позивачі стверджують про відсутність права у ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" на передачу ОСОБА_1 майнових прав на об`єкти інвестування, оскільки відсутнє рішення (протокол) загальних зборів учасників, відповідно до якого при виході зі складу товариства ОСОБА_1 передані майнові права на квартири в ЖК "Crystal House" (перейменовано на "Crystal Residence") по АДРЕСА_1 , як то передбачено приписами ст.24 Закону "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю". Крім того, за відсутності у ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" у статутному капіталі майнових прав на квартири рішення учасників загальних зборів товариства про передачу ОСОБА_1 таких прав є недійсним в цій частині. Як наслідок, наявні підстави для визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав від 17.05.2018.
58.          ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" подало до суду заяву про визнання позову та просило позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
59.          ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 заперечили проти позову та стверджували, що станом на день укладення спірного договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" володіло 100% майнових прав об`єкту будівництва, у тому числі майнових прав на 100% об`єктів інвестування в об`єкті будівництва та мало повноваження розпоряджатися нами на власний розсуд. Крім того, ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" зазначило, що передача від ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на користь ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" майнових прав на 16 квартир по договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 відображалася як в бухгалтерському обліку, так і в податковому обліку вказаних компаній, про що були складені та зареєстровані відповідні податкові накладні. Отже, посилаючись на принципи здійснення господарської діяльності щодо добросовісної поведінки особи, яка придбаває нерухоме майно у власність, ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 стверджували, що спірний договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 жодним чином не порушує права та інтереси позивачів.
60.          30.03.2023 ТОВ "Строй Сіті Кепітал" подало до суду першої інстанції заяву про зміну підстав позову, у якій доповнило підстави позову ще однією підставою, а саме, укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 під впливом обману, що є підставою недійсності спірного правочину в силу положень 230 Цивільного кодексу України (далі - ЦК). Інші підстави позову заявник залишив незмінними.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
61.          Господарський суд міста Києва рішенням від 25.06.2024:
1)          відмовив ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" у прийнятті заяви про визнання позову;
2)          у задоволенні позову ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" відмовив повністю.
62.          Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, виходив з такого:
-          на підставі ст.230 ЦК стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом саме сторони такого правочину, тобто правом стверджувати про укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 під впливом обману належить виключно ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп";
-          необхідність аналізу та дослідження договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 на предмет відповідності його умов приписам ст.9 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", пунктів 6.3.3, 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п.2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, статей 9, 12 Закону "Про іпотеку" нівелюється встановленням факту відсутності у позивачів повноважень на оскарження спірного правочину на підставі ст.230 ЦК;
-          оскільки позивачі просили суд визнати недійсною угоду про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018 як застосування наслідків недійсного договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, підстави задоволення вказаної вимоги відсутні так як у вирішенні питання про застосування передбачених законом наслідків недійсності правочину, який є оспорюваним, а не нікчемним, суду варто виходити зі змісту позовних вимог; якщо спір з приводу таких наслідків між сторонами відсутній, у суду немає правових підстав зобов`язувати їх вчиняти дії, прямо передбачені законом, зокрема ч.1 ст.216 ЦК;
-          в матеріалах справи наявне рішення позачергових загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп", оформлене протоколом №5 від 15.05.2018, яким було ухвалено, що за домовленістю між всіма учасниками товариства при реорганізації або ліквідації товариства чи виході учасника із складу товариства, кожний учасник отримує виплату у відповідності та пропорційно його частки у статутному капіталі товариства; учасники погодили, що ці частки замінюються передачею майнових прав, що належать товариству в натурі згідно з переліком; це свідчить про хибність доводів позивачів щодо відсутності рішення загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" про здійснення виплати частки учасника шляхом передачі частини майна вказаного товариства;
-          відновлення порушеного або не визнаного права власності позивачів на майнові права на об`єкт інвестування та будівництва, зокрема, спірні квартири АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_16 не може бути реалізоване через конструкцію корпоративного спору. Такий висновок суду ґрунтується на тому, що корпоративними спорами, зокрема, є спори між юридичною особою та її учасниками (засновниками, акціонерами, членами), у тому числі учасником, який вибув, а також між учасниками (засновниками, акціонерами, членами) юридичної особи, пов`язаними із створенням, діяльністю, управлінням та припиненням діяльності такої особи; отже, позивачами обрано неефективний спосіб захисту своїх прав в частині вимоги про визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" щодо передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири;
-          оскільки вимоги про визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав є похідними від вимоги про визнання недійсним рішення (протокол) загальних зборів, суд дійшов висновку про відсутність підстав задоволення вказаних вимог.
63.          Північний апеляційний господарський суд постановою від 04.11.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2024 скасував та ухвалив нове рішення, яким:
-          позов ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" задовольнив частково;
-          визнав недійсним договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, укладений між ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп";
-          визнав недійсною угоду про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018, укладену між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест";
-          визнав недійсними акти прийому-передачі майнових прав №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7 від 17.05.2018, підписані між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 ;
-          в іншій частині у задоволенні позову відмовив;
-          здійснив розподіл судового збору.
64.          Постанова суду апеляційної інстанції мотивована, зокрема, таким:
-          необґрунтованими є висновки суду першої інстанції в частині відсутності підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсними договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, угоди про зарахування зустрічних вимог від 03.04.2018 та актів прийому-передачі майнових прав №1- 7 від 17.05.2018.
-          колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири;
-          висновки суду першої інстанції про те, що на підставі ст.230 ЦК стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність може саме сторона такого правочину, є помилковими і такими, що не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки суд, фактично, не розглянув усі підстави позову, наведені позивачами у позовній заяві, обмежившись виключно встановленням відсутності підстав для визнання договору купівлі-продажу майнових прав на підставі ст.230 ЦК;
-          першочергово необхідно зосередитися на такій підставі визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 як укладення його під впливом обману, оскільки в цій частині висновки суду першої інстанції є обґрунтованими;
-          на підставі ст.230 ЦК стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом сторони такого правочину, оскільки саме сторона правочину може довести неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину; в цій частині підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав відсутні, оскільки позов заявлено заінтересованими особами, а не однією з його сторін;
-          щодо інших підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав: жодних доказів набуття права власності з боку ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на спірні майнові права саме на підставі договору від 02.10.2015 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 матеріали справи не містять; відповідачі не надали суду доказів на підтвердження того, що управитель (ТОВ "ФК "Житло-Капітал") надав ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" письмову згоду на відчуження спірних майнових прав; оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 укладений з порушення вимог ч.6 ст.9 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та підпунктів 6.3.3 та 6.3.4 п. 6.3 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, оскільки ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" не мало жодних прав на розпорядження спірними майновими правами на квартири без згоди управителя, а отже і продажу їх ТОВ "Паритет Інвестмент Груп";
-          оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 укладений з порушенням п.2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також ст. ст. 9 та 12 Закону "Про іпотеку", оскільки ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" не мало права без згоди іпотекодержателя - ТОВ "ФК "Житло-Капітал" відчужувати спірні майнові права;
-          щодо порушення прав позивачів як заінтересованих осіб внаслідок укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018: ТОВ "ФК "Житло-Капітал" передано в управління майнові права, які відчужено відповідно до спірного правочину; у зв`язку із заміною забудовника власником майнових прав на квартири у зазначеному вище житловому комплексі став новий забудовник - ТОВ "Строй Сіті Кепітал"; у зв`язку з відчуженням майнових прав на об`єкти інвестування, а саме на квартири АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_2 та АДРЕСА_16 до моменту заміни забудовника, ТОВ "Строй Сіті Кепітал" не отримало ці майнові права; як управитель, так і новий забудовник позбавлені права володіти і розпоряджатися спірними майновими правами внаслідок їх відчуження на користь третьої особи з порушенням вимог закону, що безумовно порушує права позивачів;
-          щодо інших позовних вимог, які, фактично, є похідними від вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018: за цим договором ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" відчужило майнові права на квартири з порушенням закону і такий договір є недійсним; виходячи з положень статей 216, 236 ЦК ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" як покупець за договором, не набуло майнові права на квартири, як наслідок, угода про зарахування зустрічних однорідних вимог від 03.04.2018, направлена на припинення зобов`язань сторін з оплати за договором купівлі-продажу майнових прав №25/01-18, є також недійсною, оскільки цей правочин не породжує для ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" жодних юридичних наслідків;
-          щодо позовних вимог про визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства спірних майнових прав на квартири та визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав №1-7 від 17.05.2018, підписаних між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 : суд першої інстанції правильно вказав, що відновлення порушених прав позивачів на майнові права на квартири АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_2 та АДРЕСА_16 не може бути реалізоване через конструкцію корпоративного спору;
-          позивачі не є тими особами, що мають право оскаржувати рішення загальних зборів товариств, учасниками яких вони не є, з огляду на суть корпоративних правовідносин; протилежне буде свідчити про втручання в процес управління товариством;
-          водночас за своїми ознаками акти прийому-передачі майнових прав №1-7 від 17.05.2018 відповідають ознакам правочинів, за наслідками вчинення яких ОСОБА_1 набув право власності на спірні майнові права; 
-          оскільки договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, на підставі якого ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" придбало майнові права на спірні квартири, є недійсним, то товариство не набуло майнові права на квартири і не мало повноважень на здійснення подальшого розпорядження зазначеними активами на користь третіх осіб, в цьому випадку на користь ОСОБА_1 ; тому суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог позивачів в частині визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав;
-          позивачі обрали належний та ефективний спосіб захисту порушених прав у контексті спірних правовідносин.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу, інших заяв учасників справи
65.          09.12.2024 до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 , подана адвокатом Спасибко А.В., на постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.11.2024, в якій просить її скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2024.
66.          Верховний Суд ухвалою від 20.12.2024 касаційну скаргу ОСОБА_1 залишив без руху на підставі ч.2 ст.292 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК). 28.12.2024 скаржник через систему Електронний суд подав до Верховного Суду заяву про усунення недоліків касаційної скарги, до якої, зокрема, додав нову уточнену редакцію касаційної скарги.
67.           ОСОБА_1 в уточненій редакції касаційної скарги на виконання вимог п.5 ч.2 ст.290 ГПК посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 ч.2 ст.287 ГПК.
68.          Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої п.1 ч.2 ст.287 ГПК скаржник зазначає таке:
-          Верховний Суд у постанові від 22.04.2020 у справі №2-334/4026/17 зазначив, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; договір іпотеки не містить чіткого переліку нерухомого майна (квартир, нежитлових приміщень, паркомісць, тощо), які передаються в іпотеку за цим договором; не можливо чітко встановити, які саме об`єкти нерухомого майна передані в іпотеку за договором іпотеки, а які - ні; суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки цій обставині та не дослідив це питання;
-          суд апеляційної інстанції не врахував позицію, викладену у постановах Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у справі №910/7547/17 від 07.12.2018 та Верховного Суду від 27.05.2020 у справі №641/9904/16-ц щодо застосування ст.388 Цивільного кодексу України (випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно поза їх волею); наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача;
-          добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень; аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №922/3537/17, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18, Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №487/1398/15, від 27.05.2020 у справі №905/294/17;
-          суд апеляційної інстанції порушив вимоги статей 79, 86 ГПК та не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 23.05.2023 у справі №910/10442/21, від 09.04.2024 у справі №2-2328/11, від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 (ст.86 ГПК зобов`язує суд у кожному конкретному випадку оцінювати наявні докази в їх сукупності, з урахуванням повноти встановлення всіх обставин справи, які необхідні для правильного вирішення спору); суд апеляційної інстанції поверхнево дослідив всі обставини та докази у справі, зокрема, те що ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на момент укладання із ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 володіло 100% майнових прав об`єкта будівництва та мало повноваження розпоряджатись ними на власний розсуд;
-          суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі №48/340, від 19.05.2020 у справі №916/1608/18 (застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення; таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненими цими діяннями наслідкам);
-          обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (подібний висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц).
69.          Також у тексті касаційної скарги скаржник вказує, що такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним, застосовується до оспорюваних правочинів. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі №916/3156/17.
70.          Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої п.3 ч.2 ст.287 ГПК скаржник зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо одночасної наявності таких обставин: 1) постраждалих інвесторів від дій/бездіяльності попереднього забудовника (ТОВ "Демос-90"); 2) продажу майнових прав на об`єкти нерухомого майна від попереднього забудовника (ТОВ "Демос-90") постраждалими інвесторами новому забудовнику - ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест"; 3) продажу новим забудовником (ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест") майнових прав на об`єкти нерухомого майна (квартири) постраждалим інвесторам ТОВ "Демос-90". Скаржник вважає, що Верховний Суд має ретельно розглянути обставини, факти та події за обставинами, які він зазначив, та надати свій висновок.
71.          15.02.2025 надійшов відзив ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" на касаційну скаргу (поданий 10.02.2025), в якому просить касаційну скаргу задовольнити частково, оскаржувану постанову скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
72.          У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" зазначає, зокрема, таке:
-          проаналізувавши умови договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 та акти прийому передачі до нього акт від 28.03.2016 на 53 квартири, акт від 21.03.2017 на 316 квартир, вбачається, що за цим договором та актами не відбулося фактичної передачі майнових прав на квартири від ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (забудовника) до ТОВ "ФК "Житло-Капітал" (управителя), і вказані в договорі №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 квартири на момент укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 перебували у власності (на балансі) ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест", і останнє мало право та повноваження розпоряджатись ними на власний розсуд, в т.ч. відчужувати їх без згоди управителя;
-          переліки Об`єктів інвестування від 28.03.2016 та від 21.03.2017 не містять грошового визначення вказаних у них майнових прав та взагалі не відповідають формі акту прийому-передачі товару (майна); такі переліки об`єктів інвестування не є первинними документами оформленими належним чином відповідно до вимог Закону "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" та не підтверджують фактичної передачі майнових прав на квартири, що є предметом договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, дійсність якого оспорюють позивачі;
-          майнові права на квартири, які були предметом договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018, перебували у власності, а також обліковувались у бухгалтерському та податковому обліку ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест", що, зокрема, підтверджується первинною документацією, податковими накладними;
-          в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували перебування майнових прав на квартири, які були предметом договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 на балансі та на обліку у ТОВ "ФК "Житло-Капітал", а також, що вони обліковувались в бухгалтерському і податковому обліку ТОВ "ФК "Житло-Капітал";
-          ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "ФК "Житло-Капітал" уклали договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016 з відкладальною обставиною набуття чинності цим договором (набирає чинності з моменту виявлення управителем суттєвих порушень договору управителя із забудовником з боку ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест", а не одразу в день підписання цього договору);
-          договір іпотеки був укладений у травні 2016 року, тобто, через півтора місяці після укладення договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016; це вчергове підтверджує, що на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 майнові права на квартири, що є предметом цього договору перебували у власності ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест";
-          фактично не відбувалась передача майнових прав на квартири, які були предметом договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018; за договором №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 від забудовника до управителя були передані лише переліки об`єктів інвестування від 28.03.2016 та від 21.03.2017, що має надзвичайно критичне значення для правильного вирішення цієї справи та прийняття законного та обґрунтованого рішення.
73.          24.03.2025 на адресу Верховного Суду надійшов відзив ТОВ "ФК "Житло-Капітал" на касаційну скаргу (поданий 21.03.2025), в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги ОСОБА_1 , а оскаржувану постанову залишити без змін.
74.          У відзиві ТОВ "ФК "Житло-Капітал" вказує, зокрема, таке:
-          всі твердження ОСОБА_1 були розглянуті судами попередніх інстанцій; суди зробили висновки щодо всіх його доводів;
-          у всіх зазначених скаржником постановах Верховного Суду не були розглянуті подібні до цієї справи правовідносини, що свідчить про відсутність підстав для касаційного оскарження рішення суду попередньої інстанцій в цій справі; правовідносини в усіх наведених в касаційній скарзі справах не є подібними, адже ані предмет спору, ані підстави, ані зміст вимог, ані встановлені судом фактичні обставини, не є подібними правовідносинам цієї справи; також, відсутнє однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин.
75.          15.04.2025 від ТОВ "ФК "Житло-Капітал" надійшли додаткові пояснення, в яких зазначає, зокрема, таке:
1)          щодо юрисдикції цього спору:
-          Господарський суд міста Києва ухвалою від 10.08.2023 провадження у цій справі №910/13019/22 закрив провадження у справі в частині позовних вимог до ОСОБА_1 ; Північний апеляційний господарський суд постановою від 06.11.2023 цю ухвалу скасував, вважаючи помилковим висновок суду першої інстанції про те, що віднесення справи у цьому спорі до цивільної юрисдикції з підстав того, що ОСОБА_1 не має статусу суб`єкта підприємницької діяльності, є фізичною особою, а спір між ОСОБА_1 та ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" не є корпоративним спором; постанова суду апеляційної інстанції не була оскаржена до Верховного Суду;
-          спір має розглядатись у господарському судочинстві, оскільки оспорювалися дії ОСОБА_1 , пов`язані із його корпоративними правами, виходу його із товариства та розрахунки за його частку в товаристві; цей спір пов`язаний із здійсненням господарської діяльності ОСОБА_1 , і саме господарські суди покликані вирішувати спори пов`язані із господарською діяльністю; 
2)          щодо обраного позивачами способу захисту:
-          Верховний Суд у постанові від 11.11.2020 у справі №04/01/5026/1089/2011 чітко вказав, що реалізація майнових прав на житлові та нежитлові приміщень в Об`єкті будівництва може здійснюватись виключно через Фонд Фінансування Будівництва, а не особисто забудовником на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав;
-          на підставі спірного Договору купівлі-продажу майнових прав у ОСОБА_1 виникала юридично обґрунтована можливість звернутися до суду щодо встановлення фактів набуття у власність майнових прав на об`єкти інвестування, які були предметом купівлі - продажу в спірному Договорі купівлі-продажу майнових прав;
-          позивачі обрали єдиний вірно можливий спосіб захисту інтересів - визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018;
3)          щодо наявності у ТОВ "ФК "Житло-Капітал" майнових прав на об`єкти інвестування (квартири), які були предметом купівлі-продажу:
-          саме внаслідок підписання сторонами Переліку об`єктів інвестування та Додаткового переліку об`єктів інвестування від 21.03.2017 управителем ФФБ ТОВ "ФК Житло Капітал" відбулася передача майнових прав на об`єкти інвестування фізичним та юридичним особам, які після укладання договорів про участь у фонді фінансування будівництва ставали довірителями і після повної оплати вартості цих прав майнові права на об`єкти інвестування закріплювалися за довірителями (набували права на отримання у власність об`єкта інвестування (квартири) після здачі будинку в експлуатацію; саме цей механізм використовується забудовниками та управителями ФФБ в фінансуванні будівництва в Україні;
-          є всі підстави стверджувати, що ТОВ "ФК "Житло Капітал" обрало єдино можливий правильний спосіб захисту інтересів - визнання недійсним Договору купівлі-продажу майнових прав; позивач у відповідності із нормами законодавства обрав суд, яким було забезпечено доступ до правосуддя.
76.          17.04.2025 від ТОВ "ФК "Житло-Капітал" надійшли додаткові пояснення (подані 16.04.2025) щодо 1) обраного позивачами способу захисту; 2) наявності у ТОВ "ФК "Житло-Капітал" майнових прав на об`єкти інвестування (квартири), які були предметом купівлі-продажу.
Надходження касаційної скарги на розгляд Верховного Суду
77.          Верховний Суд ухвалою від 24.01.2025 відкрив касаційне провадження у справі №910/13019/22 за касаційною скаргою ОСОБА_1 , розгляд справи призначив у відкритому судовому засіданні на 12.03.2025. 
78.          Верховний Суд ухвалою від 10.03.2025 повідомив, що судове засідання, призначене на 12.03.2025, не відбудеться у зв`язку із запланованим перебуванням головуючого судді Кібенко О.Р. у відрядженні з 11 до 15 березня 2025 року, повідомив, що розгляд справи відбудеться 26.03.2025.
79.          Верховний Суд ухвалою від 26.03.2025 оголосив перерву у розгляді справи до 09.04.2025, ухвалою від 09.04.2025 - до 16.04.2025, ухвалою від 16.04.2025 - до 18.04.2025, ухвалою від 18.04.2025 - до 07.05.2025.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Щодо об`єктів, переданих в іпотеку, та можливості розпоряджатися ними
80.          У касаційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що договір іпотеки не містить чіткого переліку нерухомого майна (квартир, нежитлових приміщень, паркомісць, тощо), які передаються в іпотеку за цим договором; не можливо чітко встановити, які саме об`єкти нерухомого майна передані в іпотеку за договором іпотеки, а які - ні; суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки цій обставині та не дослідив це питання. Посилається на постанову Верховного Суду від 22.04.2020 у справі №2-334/4026/17 (кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених Кодексом).
81.           ОСОБА_1 також вказує, що суд апеляційної інстанції порушив вимоги статей 79, 86 ГПК та не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 23.05.2023 у справі №910/10442/21, від 09.04.2024 у справі №2-2328/11, від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 (ст.86 ГПК зобов`язує суд у кожному конкретному випадку оцінювати наявні докази в їх сукупності); суд апеляційної інстанції поверхнево дослідив всі обставини та докази у справі, зокрема, те що ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на момент укладання із ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 володіло 100% майнових прав об`єкта будівництва та мало повноваження розпоряджатись ними на власний розсуд.
82.          ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" у відзиві на касаційну скаргу вказує, що ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" та ТОВ "ФК "Житло-Капітал" уклали договір відступлення майнових прав №28/03/16-4-М від 28.03.2016 з відкладальною обставиною набуття чинності цим договором (набирає чинності з моменту виявлення управителем суттєвих порушень договору управителя із забудовником з боку ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест", а не одразу в день підписання цього договору); договір іпотеки був укладений у травні 2016 року, тобто, через півтора місяці після укладення договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016; це вчергове підтверджує, що на момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 майнові права на квартири, що є предметом цього договору перебували у власності ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест"; фактично не відбувалась передача майнових прав на квартири, які були предметом договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018; за договором №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 від забудовника до управителя були передані лише переліки об`єктів інвестування від 28.03.2016 та від 21.03.2017, що має надзвичайно критичне значення для правильного вирішення цієї справи та прийняття законного та обґрунтованого рішення.
83.          Верховний Суд відхиляє такі доводи скаржника з огляду на таке.
84.          Верховний Суд у постанові від 22.04.2020 у справі №2-334/4026/17, на яку посилається скаржник, зазначив, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
85.          Позиція скаржника зводиться до того, що хоч у договорі іпотеки і вказано, що предметом договору є майнові права на об`єкт будівництва, проте відсутній чіткий перелік нерухомого майна (квартир, нежитлових приміщень, паркомісць, тощо), які передаються в іпотеку.
86.          Іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (ст.1 Закону "Про іпотеку" в редакції станом на дату укладення договору іпотеки).
87.          Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ч.1 ст.3 Закону "Про іпотеку" в редакції станом на дату укладення договору іпотеки).
88.          Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об`єкт (ч.3 ст.3 Закону "Про іпотеку" в редакції станом на дату укладення договору іпотеки).
89.          Як встановили суди попередніх інстанцій, 16.05.2016 ТОВ ФК "Житло-Капітал" (як іпотекодержатель) та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (як іпотекодавець) уклали договір іпотеки, за умовами якого за договором №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 іпотекодавець зобов`язався збудувати за замовленням іпотекодержателя об`єкт будівництва, а саме: Багатофункціональний комплекс за адресою: АДРЕСА_1, що буде розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:011:0003, загальною площею 0,2820 га, цільове призначення - будівництво, експлуатація, та обслуговування торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом та знесенням існуючих будівель, право власності якої у ТОВ "Будлегінвест" виникло на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЗ №273904, виданого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу 07.07.2010; ввести його в експлуатацію і передати об`єкти інвестування в цьому об`єкті будівництва довірителю відповідно до умов договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016. З метою забезпечення належного виконання іпотекодавцем своїх зобов`язань за договором управителя із забудовником про спорудження житла (своєчасне та якісне спорудження об`єкта будівництва, оперативне введення об`єкта будівництва в експлуатацію, оформлення та передача довірителям об`єктів інвестування у власність) іпотекодавець передає в іпотеку належні йому майнові права на об`єкт будівництва. Предметом іпотеки за цим договором є належні іпотекодавцю майнові права на об`єкт будівництва, що споруджуються на підставі договору на будівництво житлового будинку від 02.10.2015, укладеного між ТОВ "Будлегінвест" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест". Предмет іпотеки оцінюється сторонами в сумі 10 000 000,00 грн. Характеристика об`єкту будівництва: об`єкт будівництва - Багатофункціональний комплекс (пункти 1.1-1.4 договору іпотеки).
90.          Відповідно до ст.1 Закону "Про іпотеку" об`єкт незавершеного будівництва - об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
91.          Відповідно до абз.2 ст.5 Закону "Про іпотеку" у редакції станом на день укладення оспорюваного договору предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
92.          Передача в іпотеку об`єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них (ч.1 ст.16 Закону "Про іпотеку" в редакції станом на дату укладення договору іпотеки).
93.          З умов договору іпотеки вбачається, що в іпотеку були передані належні іпотекодавцю (ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест") майнові права на весь об`єкт будівництва, що споруджується на підставі договору на будівництво житлового будинку від 02.10.2015, укладеного між ТОВ "Будлегінвест" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" (Багатофункціональний комплекс за адресою: АДРЕСА_1, що буде розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:011:0003).
94.          За визначенням, наведеним у ст.2 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", об`єкт будівництва - будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.
95.          Відповідно до ч.1 ст.10 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" виконання зобов`язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об`єкт будівництва, всі об`єкти інвестування, які є складовими частинами об`єкта будівництва, та земельна ділянка, на якій розташований об`єкт будівництва (якщо така земельна ділянка є власністю забудовника). Предметом іпотеки додатково можуть бути інше нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості, які належать забудовникові на праві власності (спеціальному майновому праві). Іпотечний договір укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується відповідно до закону.
96.          З вказаного вбачається, що визначаючи предметом іпотеки багатофункціональний комплекс як об`єкт будівництва, іпотекою також були забезпечені всі об`єкти інвестування (майнові права на об`єкти нерухомості).
97.          З огляду на це, помилковими є твердження скаржника про те, що договір іпотеки не містить чіткого переліку нерухомого майна (квартир, нежитлових приміщень, паркомісць, тощо), які були передані в іпотеку за цим договором.
98.          Як встановили суди попередніх інстанцій, згідно з п.2.1 договору іпотеки від 16.05.2016 іпотекодавець зобов`язаний не здійснювати відступлення третім особам майнових прав на об`єкти будівництва без письмової згоди на це іпотекодержателя.
99.          Частиною 3 ст.9 Закону "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:
-          зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;
-          передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
-          відчужувати предмет іпотеки;
-          передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
100.          Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (ч.3 ст.12 Закону "Про іпотеку").
101.          Згідно з ч.6 ст.9 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" у редакції станом на день укладення оспорюваного договору купівлі-продажу відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.
102.          Відповідно до підпунктів 6.3.3 та 6.3.4 п.6.3 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016 забудовник (яким на той час було ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест") зобов`язується передати майнові права управителю для подальшої передачі їх довірителям, не відчужувати та будь-яким способом не обтяжувати об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю, без його письмової згоди.
103.          Втім, 25.01.2018 ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" уклали договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18, за умовами якого:
-          ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" придбало у ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" майнові права на 16 квартир у багатофункціональному житловому комплексі по АДРЕСА_1 у секціях 1-4 загальною площею 1 501,82 кв. м, загальною вартістю 41 300 050,00 грн (перелік майнових прав наведений у п.2.2 договору);
-          після підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкти нерухомості ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" набуває право власності на майнові права на об`єкти нерухомості та має право володіти, користуватися та розпоряджатися цими правами без обмежень (п.3.3).
104.          Доводи скаржника про те, що ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" на момент укладання із ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 володіло 100% майнових прав об`єкта будівництва та мало повноваження розпоряджатись ними на власний розсуд, є частково правильними, оскільки ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" хоч і мало право розпоряджатися відповідними майновими правами, проте виключно на підставі згоди іпотекодержателя.
105.          Враховуючи вимоги, встановлені у п.2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також статтях 9 та 12 Закону "Про іпотеку", а також те, що ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" відчужило спірні майнові права без згоди іпотекодержателя - ТОВ ФК "Житло-Капітал", суд апеляційної інстанції правильно зазначив, що оспорюваний договір купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 підлягає визнанню недійсним.
Щодо витребування майна у добросовісного набувача
106.          Суд апеляційної інстанції зазначив, що за наявності ланцюгу правочинів, відповідно до яких відбувся перехід права власності на певне майно, зазвичай суди використовують шаблонний підхід та витребовують майно із чужого незаконного володіння; поряд з цим, для застосування даного способу захисту законодавцем у випадку витребування майна від добросовісного набувача встановлені обмеження. У ОСОБА_1 наявні документи на підтвердження переходу до нього спірних майнових прав на квартири та, відповідно, у цивільному процесі він просить визнати за ним ці майнові права; майнові права на квартири залишалися у володінні управителя (ТОВ "ФК "Житло-Капітал"), а тому відсутня потреба витребовувати їх з чужого незаконного володіння.
107.          У касаційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що суд апеляційної інстанції не врахував позицію, викладену у постановах Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 07.12.2018 у справі №910/7547/17 та Верховного Суду від 27.05.2020 у справі №641/9904/16-ц щодо застосування ст.388 ЦК (випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно поза їх волею); наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
108.          Скаржник наголошує, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень; аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №922/3537/17, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18, Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №487/1398/15, від 27.05.2020 у справі №905/294/17.
109.          ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" у відзиві на касаційну скаргу вказує, що за договором управителя із забудовником та актами прийому передачі до нього не відбулося фактичної передачі майнових прав на квартири від ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест" до ТОВ "ФК "Житло-Капітал"; на момент укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу майнових прав квартири перебували у власності (на балансі) ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест", і останнє мало право та повноваження розпоряджатись ними на власний розсуд, зокрема, відчужувати їх без згоди управителя; в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували перебування майнових прав на квартири, які були предметом Договору купівлі-продажу майнових прав на балансі та на обліку у ТОВ "ФК "Житло-Капітал", а також, що вони обліковувались в бухгалтерському і податковому обліку ТОВ "ФК "Житло-Капітал".
110.          ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" звертає увагу, що навіть якщо Договір іпотеки дійсно був укладений, то ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в будь якому випадку є добросовісним набувачем майнових прав на квартири в розумінні ст.330 ЦК, відповідно до якої якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст.388 ЦК майно не може бути витребуване у нього.
111.          Верховний Суд відхиляє доводи скаржника з огляду на таке.
112.          Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст.388 ЦК майно не може бути витребуване у нього (ч.1 ст.330 ЦК).
113.          Відповідно до ч.1 ст.388 ЦК якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
114.          Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №922/3537/17, від 01.04.2020 у справі №610/1030/18, Верховного Суду від 27.05.2020 у справі №905/294/17, на які посилається скаржник).
115.          За змістом ст.388 ЦК випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача (постанова Верховного Суду від 27.05.2020 у справі №641/9904/16-ц, на яку посилається скаржник).
116.          Як встановив суд апеляційної інстанції, ще у 2017 році спірні майнові права на квартири були передані ТОВ "ФК "Житло-Капітал" для укладення договорів з довірителями, і тому такі майнові права не вибули з володіння управителя.
117.          При цьому, Верховний Суд звертає увагу, що з оскаржуваної постанови не вбачається, що суд апеляційної інстанції вважав ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" недобросовісним набувачем майнових прав на квартири, навпаки вказавши про те, що відсутня потреба витребовувати їх з чужого незаконного володіння.
118.          Крім того, позивачі не заявляли вимог саме про витребування майна (майнових прав на квартири), а просили суд визнати недійсними 1) договір купівлі-продажу майнових прав, 2) угоду про зарахування зустрічних вимог, 3) рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири та 4) акти прийому-передачі майнових прав, укладені між ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ОСОБА_1 .
Щодо способу захисту прав та інтересів 
119.          У касаційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 02.07.2019 у справі №48/340, від 19.05.2020 у справі №916/1608/18. Скаржник наголошує, що обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (подібний висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц).
120.          Також у тексті касаційної скарги скаржник вказує, що такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів як визнання правочину недійсним застосовується до оспорюваних правочинів. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.06.2019 у справі №916/3156/17.
121.          Верховний Суд щодо цих доводів скаржника зазначає таке.
122.          Згідно зі ст.16 ЦК кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. До способів захисту цивільних прав та інтересів належать, в тому числі, визнання права, відновлення становища, яке існувало до порушення, визнання правочину недійсним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
123.          Згідно з ч.2 ст.5 ГПК у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні таких спосіб захисту, який не суперечить закону.
124.          Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права позивача та можливість його захисту в обраний ним спосіб.
125.          У кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тим більше, що пріоритет міжнародного договору за наявності колізій з внутрішнім законодавством надає судам України досить широкі повноваження при обранні джерела права для вирішення конкретного спору.
126.          Доводи ОСОБА_1 щодо неефективності обраного позивачами способу захисту зводяться до того, що:
-          на підставі ст.230 ЦК стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом сторони такого правочину, тобто таке право належить виключно ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" та ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест";
-          відновлення порушеного або не визнаного права власності ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" на майнові права на об`єкт інвестування та будівництва, зокрема, спірні квартири не може бути реалізоване через конструкцію корпоративного спору;
-          у вимозі ТОВ "ФК "Житло-Капітал" та ТОВ "Строй Сіті Кепітал" про визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав суд мав відмовити, оскільки вона була заявлена як похідна від вимоги про визнання недійсним рішення (протокол) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході із товариства майнових прав на квартири, у задоволенні якої було відмовлено.
127.          Як вказали суди попередніх інстанцій, 30.03.2023 ТОВ "Строй Сіті Кепітал" подало до суду першої інстанції заяву про зміну підстав позову, у якій доповнило підстави позову ще однією підставою, а саме, укладення договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 під впливом обману, що є підставою недійсності спірного правочину в силу положень 230 ЦК, інші підстави позову заявник залишив незмінними.
128.          Відповідно до ч.1 ст.230 ЦК якщо одна зі сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч.1 ст.229 ЦК), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
129.          Скаржник правильно вказує, що на підставі ст.230 ЦК стверджувати про недійсність правочину та доводити його недійсність є дискреційним правом сторони такого правочину, оскільки саме сторона правочину може довести неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину. 
130.          Однак, такі саме висновки викладені і в оскаржуваній ним постанові суду апеляційної інстанції, який зазначив, що підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав на підставі ст.230 ЦК відсутні, оскільки позов заявлено заінтересованими особами, а не однією з його сторін.
131.          Втім, суд апеляційної інстанції, вважаючи, що суд першої інстанції фактично не розглянув усі підстави позову, наведені позивачами, обмежившись виключно встановленням відсутності підстав для визнання договору купівлі-продажу майнових прав на підставі ст.230 ЦК, дослідив інші підстави позову: відповідність умов договору купівлі-продажу майнових прав №25/01-18 від 25.01.2018 на предмет вимогам ст.9 Закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", пунктам 6.3.3, 6.3.4 договору №28/03/16-4 управителя із забудовником від 28.03.2016, п.2.1 договору іпотеки від 16.05.2016, а також статей 9, 12 Закону "Про іпотеку".
132.          У касаційній скарзі ОСОБА_1 не вказує, що таке дослідження судом апеляційної інстанції всіх заявлених позивачами підстав для визнання недійсним оспорюваного договору (крім ст.230 ЦК) є помилковим з огляду на обрання неефективного способу захисту прав та інтересів.
133.          Крім того, суди попередніх інстанцій відмовили у задоволенні вимоги про визнання недійсним рішення (протоколу) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп" в частині передачі ОСОБА_1 при виході зі складу товариства майнових прав на квартири.
134.          Як суд першої, так і суд апеляційної інстанцій вказали, що відновлення порушених прав позивачів на майнові права на квартири АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_2 та АДРЕСА_16 не може бути реалізоване через конструкцію корпоративного спору, оскільки корпоративними спорами, зокрема, є спори між юридичною особою та її учасниками (засновниками, акціонерами, членами), у тому числі учасником, який вибув, а також між учасниками (засновниками, акціонерами, членами) юридичної особи, пов`язаними із створенням, діяльністю, управлінням та припиненням діяльності такої особи. 
135.          Суд апеляційної інстанції додатково наголосив, що позивачі не є тими особами, що мають право оскаржувати рішення загальних зборів товариств, учасниками яких вони не є, з огляду на суть корпоративних правовідносин. Протилежне буде свідчити про втручання в процес управління товариством.
136.          Доводи скаржника про те, що відновлення порушеного або невизнаного права власності позивачів не може бути реалізоване через конструкцію корпоративного спору повністю відповідає позиції суду апеляційної інстанції, викладеній в оскаржуваній постанові.
137.           ОСОБА_1 також вважає, що суд апеляційної інстанції не мав задовольняти вимогу про визнання недійсними актів прийому-передачі майнових прав, оскільки вона є похідною від вимоги про визнання недійсним рішення (протокол) загальних зборів учасників ТОВ "Паритет Інвестмент Груп".
138.          Верховний Суд звертає увагу, що суд апеляційної інстанції вважав, що за своїми ознаками акти прийому-передачі майнових прав №1-7 від 17.05.2018 відповідають ознакам правочинів, внаслідок яких волевиявлення сторін таких правочинів було направлено на відповідне виникнення цивільних прав, обумовлених ними, за наслідками чого ОСОБА_1 набув право власності на спірні майнові права.
139.          У касаційній скарзі ОСОБА_1 не наводить доводів на спростування позиції суду апеляційної інстанції про те, що оспорювані акти відповідають ознакам правочинів, а посилається на загальні висновки Верховного Суду щодо обрання ефективного та наслідків обрання неефективного способу захисту.
140.          Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19 дійшла висновку, що на предмет подібності варто оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
141.          При цьому, підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
142.          Відповідно, неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини.
143.          Проаналізувавши висновки, викладені у постановах Верховного Суду у справах, на які посилався скаржник, суд касаційної інстанції вважає, що вони стосуються правовідносин, які не є подібними з правовідносинами у справі, що переглядається.
144.          Так, у касаційній скарзі ОСОБА_1 посилається на постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17 (спір про стягнення коштів), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (спір про зобов`язання вчинити дії), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц (спір про зобов`язання вчинити дії та стягнення компенсації), від 02.07.2019 у справі №48/340 (спір про оскарження договору купівлі-продажу майна, що є державною власністю), від 19.05.2020 у справі №916/1608/18 (спір виник у зв`язку з відмовою у реєстрації права власності на нерухоме майно (павільйон)), від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (спір про визнання договорів іпотеки припиненими), від 02.02.2021 у справі №925/642/19 (спір про визнання незаконним та скасування рішення міської ради), від 22.06.2021 у справі №200/606/18 (спір про скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку та визнання права власності на неї), від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц (спір про визнання недійсними рішень сільської ради, договору іпотеки, витребування на користь держави земельних ділянок), від 04.06.2019 у справі №916/3156/17 (спір про визнання недійсним нікчемного договір про розірвання договору застави майнових прав).
145.          У наведених скаржником постановах Велика Палата Верховного Суду не досліджувала питання щодо ефективності обраного позивачами способу захисту у спорі про оскарження ланцюга відчуження майнових прав на квартири.
146.          Тобто, спірні правовідносини у цій справі та у справах, на які послався скаржник у касаційній скарзі, є неподібними за змістовним критерієм.
147.          З урахуванням цього, Верховний Суд вважає необґрунтованими посилання скаржника на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Великої Палати Верховного Суду щодо способу захисту прав та інтересів, оскільки такі висновки були зроблені у справах з неподібними правовідносинами.
Щодо відсутності висновку Верховного Суду
148.          У касаційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо одночасної наявності таких обставин: 1) постраждалих інвесторів від дій/бездіяльності попереднього забудовника (ТОВ "Демос-90"); 2) продажу майнових прав на об`єкти нерухомого майна від попереднього забудовника (ТОВ "Демос-90") постраждалими інвесторами новому забудовнику - ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест"; 3) продажу новим забудовником (ТОВ "ІК "Укрбуд Інвест") майнових прав на об`єкти нерухомого майна (квартири) постраждалим інвесторам ТОВ "Демос-90". Скаржник вважає, що Верховний Суд має ретельно розглянути обставини, факти та події за обставинами, які він зазначив, та надати свій висновок.
149.          Верховний Суд відхиляє такі доводи скаржника з огляду на таке.
150.          Відповідно до п.5 ч.2 ст.290 ГПК у касаційній скарзі повинно бути зазначено підставу (підстави), на якій (яких) подається касаційна скарга, з визначенням передбаченої (передбачених) ст.287 цього Кодексу підстави (підстав).
151.          Відповідно до ч.2 ст.287 ГПК підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 ч.1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 ст.310 цього Кодексу.
152.          Якщо підставою для відкриття касаційного провадження скаржник вважає наявність випадку, передбаченого п.3 ч.2 ст.287 ГПК, він повинен зазначити норму права, єдину практику застосування якої необхідно сформувати, обставини справи, до яких ця норма повинна застосовуватись, який висновок зробили суди попередніх інстанцій з цього питання та обґрунтувати, в чому полягає непогодження із ним.
153.          Втім, скаржник у тексті касаційної скарги не наводить ані норму права, висновок щодо застосування якої має сформувати Верховний Суд, ані обставини справи, до яких ця норма повинна застосовуватись, ані те, як цю норму права застосували суди попередніх інстанцій та в чому полягає його незгода з таким застосуванням. Скаржник також не зазначає, яке на його думку є правильне застосування норми права.
154.          З огляду на це, Верховний Суд вважає необґрунтованими доводи скаржника в цій частині.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
155.          Відповідно до ч.1 ст.300 ГПК, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
156.          Згідно із ч.1 ст.309 ГПК суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених ст.300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
157.          Враховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновків про залишення касаційної скарги без задоволення, а рішень судів попередніх інстанцій - без змін.
Судові витрати
158.          Оскільки Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, то судові витрати зі сплати судового збору за її подання покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1.          Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення. 
2.          Постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.11.2024 у справі №910/13019/22 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                О. Кібенко

Судді                                                                                                    С. Бакуліна

                                                                                                                        В. Студенець