ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2025 року 
м. Київ

cправа №  916/1721/24 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М., 

за участю представників:
прокуратури - Штін Д. С.,
позивача-1 - не з`явилися, 
позивача-2 - не з`явилися,
відповідача - Нікішева О. В. (адвоката, в режимі відеоконференції), Бойко І. О. (адвоката, в режимі відеоконференції),     
третьої особи - не з`явилися,  

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури 

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 (колегія судів: Філінюк І. Г. - головуючий, Аленін О. Ю., Принцевська Н. М.) і рішення Господарського суду Одеської області від 04.09.2024 (суддя Литвинова В. В.) у справі 

за позовом заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської обласної ради та Управління обласної ради з майнових відносин

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСАБУД",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивачів - Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації,

про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання повернути домоволодіння,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог 

1.1. У квітні 2024 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду Одеської області в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОДЕСАБУД" (далі - ТОВ "ОДЕСАБУД") про розірвання договору купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом продажу на аукціоні від 07.02.2018 (далі - договір купівлі-продажу від 07.02.2018), укладеного між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ "ОДЕСАБУД", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередничеко Г. А., зареєстрованого в реєстрі за № 154, та про зобов`язання відповідача повернути у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради домоволодіння - будівлю Одеського відділення російського технічного товариства загальною площею 1133,90 м2, що розташована за адресою: м. Одеса вул. Князівська (колишня Баранова), 1-А, шляхом підписання акта приймання-передачі.

1.2. Позовні вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин обґрунтовані тим, що ТОВ "ОДЕСАБУД" як власник будівлі-пам`ятки з порушенням вимог охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп не забезпечує її утримання в належному технічному стані, зокрема, ТОВ "ОДЕСАБУД" не виконало зобов`язань щодо проведення протиаварійних, ремонтних та реставраційних робіт. Незважаючи на те, що на виконання умов охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп ТОВ "ОДЕСАБУД" здійснило певні дії щодо розроблення науково-проектної документації, проте жодних дій, спрямованих на відновлення майже зруйнованої пам`ятки архітектури ТОВ "ОДЕСАБУД" не здійснило. 

Крім того, за доводами Прокурора, ТОВ "ОДЕСАБУД" не виконує  умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018 щодо належного утримання, експлуатації будівлі-пам`ятки, проведення ремонтно-реставраційних робіт згідно з умовами охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп та нормами Закону України "Про охорону культурної спадщини" щодо дотримання державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства у сфері охорони культурної спадщини. Тобто, за доводами Прокурора, ТОВ "ОДЕСАБУД" істотно порушує умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018, і це завдає шкоди державним інтересам у сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську обласну раду як продавця об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини. 

За таких обставин Прокурор вважав, що в цьому випадку наявні правові підстави для розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018 та повернення до комунальної власності в особі Одеської обласної ради домоволодіння - будівлі Одеського відділення російського технічного товариства. 

2. Короткий зміст судових рішень 

2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 04.09.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 у справі № 916/1721/24, відмовлено в задоволенні позову Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин до ТОВ "ОДЕСАБУД" про розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018 та зобов`язання відповідача повернути домоволодіння - будівлю Одеського відділення російського технічного товариства.

2.2. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що Прокурор не довів порушення ТОВ "ОДЕСАБУД" умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018, що, за висновками судів, свідчить про помилковість доводів Прокурора щодо наявності правових підстав для розірвання зазначеного договору та задоволення похідної позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради домоволодіння - будівлю Одеського відділення російського технічного товариства загальною площею 1133,90 м2, що розташована за адресою: м. Одеса вул. Князівська (колишня Баранова), 1-А, шляхом підписання акта приймання-передачі.

2.3. Господарські суди не взяли до уваги доводи Прокурора про істотне порушення ТОВ "ОДЕСАБУД" умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018 в частині невиконання відповідачем зобов`язань із проведення протиаварійних, ремонтних та реставраційних робіт, оскільки, як установили суди, умовами договору купівлі-продажу від 07.02.2018 передбачено зобов`язання відповідача не пошкоджувати, не руйнувати, не знищувати об`єкт приватизації; утримувати об`єкт приватизації та прилеглу територію в належному санітарному стані. При цьому господарські суди встановили, що Прокурор не надав належних та допустимих доказів які би підтверджували, що відповідач руйнує та знищує об`єкт приватизації. Господарські суди зазначили, що в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження неналежного санітарного стану об`єкта приватизації. Водночас господарські суди врахували, що здійснення протиаварійних, ремонтних та реставраційних робіт передбачено умовами охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп. Господарські суди попередніх інстанцій також зазначили, що Прокурор не довів понесення державою збитків унаслідок порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018, оскільки, як установили суди, відповідач належним чином виконав умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018 та сплатив грошові кошти за об`єкт приватизації. Крім того, господарські суди встановили, що Прокурор не надав будь-яких належних, допустимих та достатніх доказів, які би свідчили про заподіяння шкоди державі в особі Одеської обласної ради та Управління обласної ради з майнових відносин. 

2.4. Крім того, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення господарського суду першої інстанції в апеляційному порядку, оцінив посилання Прокурора на акт огляду земельної ділянки від 14.03.2024, складений головним спеціалістом Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації. За висновком апеляційного господарського суду, законодавством не встановлено ні презумпції правомірності акта за фактом його неоскарження, ні того, що зафіксовані в ньому суб`єктивні висновки є обставинами, які звільняють від доказування відповідно до процесуального законодавства. Адже у спорах про оскарження акта, оскарження є правом сторони вчинити спробу уникнути подальших юридичних конфліктів з приводу наслідків складання акта, який є належним і допустимим доказом для звернення позивача до суду (оскільки непроведення перевірки позбавляє права на таке звернення), і у спорах про розірвання договору не є тотожними предмети доказування: в останніх доводиться не тільки факт перевірки і зафіксовані в ньому обставини, а й об`єктивність останніх з точки зору доведеності підстав істотного порушення умов договору.

3. Короткий зміст касаційної скарги 

3.1. Не погоджуючись із постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 та рішенням Господарського суду Одеської області від 04.09.2024 у справі №    916/1721/24, до Верховного Суду звернувся Прокурор із касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин до ТОВ "ОДЕСАБУД" про розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018 та зобов`язання відповідача повернути домоволодіння - будівлю Одеського відділення російського технічного товариства..

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, Прокурор зазначає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 

3.3. Прокурор вважає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, порушили положення статей 2, 13, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України, неправильно застосували приписи статей 526, 611, 626, 628, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 18, 23, 24, 27 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі № 910/8819/18, від 12.09.2023 у справі №    910/8413/21, від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17, від 02.07.2024 у справі №    916/2646/23. 

3.4. 07.04.2025 до Верховного Суду від ТОВ "ОДЕСАБУД" надійшли письмові пояснення.

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 07.02.2018 між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ "ОДЕСАБУД" укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чередниченко Г. А., зареєстрований у реєстрі за № 154.

4.2. Як зазначав Прокурор у позові, будівля Одеського відділення російського технічного товариства була споруджена у 1892-1899 роках за проектом архітекторів О. Й. Бернардацці та Е. Я. Месера, на початку 20-х років XX століття, де містився перший у світі інститут радіології під керівництвом Є.С.    Буксера. Зазначена будівля прийнята під охорону держави рішенням Одеського обласного виконавчого комітету від 15.08.1985 № 480 як пам`ятка архітектури місцевого значення та рішенням Одеського обласного виконавчого комітету від 25.12.1984 № 652 як пам`ятка історії місцевого значення, яка занесена до реєстру нерухомих пам`яток України наказом Міністерства культури і туризму від 20.06.2008 №    728/0/16-08 (охоронний №    345/1-Од).

4.3. Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначену пам`ятку розташовано на земельній ділянці площею 0,0784 га з кадастровим номером 5110137500:04:009:0002, яка належить до земель історико-культурного призначення. Вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі.

4.4. Пунктом 1.1 договору купівлі-продажу від 07.02.2018 передбачено, що продавець зобов`язується передати у власність покупцю домоволодіння загальною площею 1133,9    м2, яке розташоване за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Князівська (колишня назва - Баранова), буд. № 1-А, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в договорі умови.

4.5. Пунктом 1.2 договору купівлі-продажу від 07.02.2018 визначено, що об`єкт приватизації належить територіальним громадам сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради на праві комунальної власності на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 01.02.2011 у справі № 6/150-10-5100.

4.6. У результаті проведення аукціону з продажу об`єкта приватизації, який відбувся 08.12.2017, об`єкт приватизації з урахуванням податку на додану вартість продається за ціною 1 114 000,00 грн (у тому числі податок на додану вартість складає 185 666,67 грн) (пункт 1.4 договору купівлі-продажу від 07.02.2018).

4.7. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що розділом 4 "Права та обов`язки сторін" договору купівлі-продажу від 07.02.2018 передбачено:

4.1. Кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї цим договором, сприяти другій стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від неї виконання належним чином її обов`язків.

4.2. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього договору.

4.3. Сторона, яка порушила зобов`язання за цим договором, повинна усунути ці порушення.

4.4. Продавець має право вимагати, а покупець зобов`язаний надавати інформацію та документи, необхідні для перевірки стану виконання покупцем зобов`язань, визначених договором, відповідно до чинного законодавства України.

4.5. Продавець має право залучати органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування (за їх згодою) до здійснення контролю за виконання умов договору.

4.8. Крім того, господарські суди попередніх інстанцій установили, що розділом 5 "Обов`язки покупця" договору купівлі-продажу від 07.02.2018 визначено:

5.1. Покупець зобов`язаний:

а) у встановлений цим договором строк сплатити ціну продажу об`єкта приватизації;

б) у тижневий строк після сплати за об`єкт приватизації надати продавцю копії платіжних документів, завірених банком;

в) у встановленому цим договором порядку прийняти об`єкт приватизації;

г) після сплати у повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації зареєструвати право власності на об`єкт приватизації у встановленому чинним законодавством порядку та у 10-денний термін з моменту його реєстрації надати відповідну інформацію продавцю;

д) протягом року з моменту виникнення у покупця за договором купівлі- продажу права власності на об`єкт приватизації укласти відповідний договір оренди земельної ділянки, на якій знаходиться об`єкт приватизації, в порядку, встановленому законодавством;

е) у 15-денний строк з моменту одержання запиту на вимогу продавця надавати необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта та діючого законодавства;

є) не перешкоджати продавцю у здійсненні контролю за виконанням умов договору;

ж) не пошкоджувати, не руйнувати, не знищувати об`єкт приватизації;

з) утримувати об`єкт приватизації та прилеглу територію в належному санітарному стані;

і) об`єкт не підлягає відчуженню, передачі в оренду тощо іншим юридичним або фізичним особам без збереження зобов`язань, на яких він був придбаний;

к) у разі подальшого відчуження об`єкта приватизації невиконані умови договору купівлі-продажу, відповідальність за їх невиконання, права та обов`язки покупця, визначені законодавством та договором купівлі-продажу, переходять до нового власника, а новий власник у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на цей об`єкт повинен надати до управління обласної ради з майнових відносин документи, які підтверджують перехід до нього права власності;

л) у місячний строк з моменту виникнення у покупця за договором купівлі- продажу права власності на об`єкт приватизації укласти відповідний охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини в порядку, встановленому законодавством.

4.9. Розділом 6 "Обов`язки продавця" договору купівлі-продажу від 07.02.2018 передбачено, що продавець зобов`язаний передати покупцю об`єкт приватизації у встановлений у цьому договорі строк; здійснювати контроль за виконанням покупцем умов цього договору.

4.10. За змістом пунктів 7.1, 7.4, 7.6, 7.8 договору купівлі-продажу від 07.02.2018 у разі порушення покупцем зобов`язань, які передбачені розділом 5 цього розділу, покупець несе відповідальність згідно зі статтею 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та статтею 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

За несвоєчасне виконання (прострочення) або невиконання умов, передбачених підпунктами "б", "г", "д", "е", "є", "ж", "з", "і", "к", "л" пункту 5.1 цього договору покупець сплачує на користь продавця штраф у розмірі 0,5 % від ціни продажу об`єкта приватизації за кожне порушення.

Сплата штрафних санкцій не звільняє покупця від обов`язків виконання договірних зобов`язань у період дії цього договору.

Порушення умов цього договору є підставою для його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання-передачі до спільної власності територіальних громад області у встановленому чинним законодавством порядку.

4.11. Пунктом 12.3 договору купівлі-продажу від 07.02.2018 передбачено, що в разі невиконання однією зі сторін умов договору цей договір може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст області у порядку, встановленому чинним законодавством України.

4.12. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що відповідно до вимог статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та на виконання підпункту "л" пункту 5.1 договору купівлі-продажу від 07.02.2018 між Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та ТОВ "ОДЕСАБУД" 06.03.2018 укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини №    04-02/619сп.

4.13. За змістом пунктів 1, 2, 5, 9- 12 охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп власник бере на себе зобов`язання щодо охорони будівлі-пам`ятки - Одеського відділення російського технічного товариства (споруджена у 1892-1899 роках) загальною площею 1133,9 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Князівська, 1-А, ріг вул. Новосельського.

Термін дії цього охоронного договору встановлено з моменту його підписання на період дії права власності дійсного власника.

Власник несе відповідальність за рухоме і нерухоме майно, що належить до пам`ятки.

Власник зобов`язується: використовувати пам`ятку виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці; утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані; утримувати територію пам`ятки, не допускати використання цієї території для нового будівництва та задоволення інших господарських потреб, що можуть зашкодити пам`ятці; не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її як зовні, так і всередині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони; своєчасно проводити поточний та капітальний ремонт пам`ятки і роботи з упорядження території пам`ятки; виконувати реставраційні, ремонтні та інші роботи в терміни, передбачені пунктом 12 цього договору, а у разі потреби - в терміни, визначені окремим розпорядженням органу охорони; проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково-проектної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони; копії матеріалів про проведення обміру та дослідження пам`ятки, а також науково-проектну документацію безоплатно передавати органу охорони в 10-денний термін після її затвердження.

З метою збереження пам`ятки та створення належних умов для її використання власник зобов`язаний виконати такі роботи: протягом шести місяців з моменту підписання охоронного договору розробити науково-проектну документацію на реставрацію будівлі-пам`ятки; протягом двох років з моменту підписання охоронного договору провести роботи згідно з науково-проектною документацією; протягом експлуатації приміщень провести поточний ремонт приміщень та інженерних мереж пам`ятки, що використовується власником.

4.14. Як установили господарські суди, Прокурор у позові наголошував на тому, що відповідно до акта технічного стану пам`ятки від 20.02.2018, який є додатком до охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп:

1. Загальний стан пам`ятки: об`єкт знаходиться в незадовільному технічному стані, частину фасаду (з боку вул. Новосельського) та частину внутрішньодворового фасаду зруйновано, міжповерхові перекриття зруйновані, відсутній дах, частково відсутні заповнення віконних та дверних прорізів.

2. Стан зовнішніх архітектурно-конструкційних елементів пам`ятки: а)    загальний стан: у незадовільному технічному стані; б) фундаменти: не розкривалися; в) цоколі: у незадовільному стані; г) відмостки: з асфальтового покриття, в цілому в задовільному технічному стані; ґ)  стіни: з блоків каменю-черепашника; з боку вул. Новосельського: зруйновано частину фасаду; на стінах спостерігаються ділянки, уражені тріщинами різного розкриття; д)    сходи: у незадовільному стані; е )дах (крокви і лати, покрівля, водозливні труби): зруйнований; є) бані, шатра (їх конструкції та покрівля): відсутні; ж)    балкони: відсутні; з) зовнішнє декоративне оздоблення (пофарбування, карнизи, колони, пілястри, ліплення, скульптура, живопис на фасадах): замкові камені, напівколони, карнизи та інші елементи архітектурного декору - в цілому у незадовільному технічному стані.

3. Стан внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів пам`ятки: а) загальний стан: незадовільний; б) перекриття: зруйновані; в)    підлога: в підвальних приміщеннях - бетонна; підлога першого та другого поверхів - зруйнована; г) стіни: вапняк-черепашник у незадовільному стані, міжкімнатні перегородки - зруйновані; ґ) стовпи, колони: відсутні; д) двері, вікна: заповнення дверних прорізів - відсутні; заповнення віконних прорізів дерев`яні - у незадовільному стані, частково відсутні, частину віконних прорізів замуровано; е) сходи: зруйновані; є) стеля (покрівля): зруйнована; ж)    внутрішнє декоративне оздоблення, живопис, предмети прикладного мистецтва: відсутні. 

4. Стан прилеглої території: а) двір: в цілому в задовільному технічному стані; б) ворота: металеві в задовільному технічному стані; в) огорожа: територія огороджена тимчасовим металевим парканом; г) сад: відсутній; ґ) парк: відсутній.

4.15. Крім того, господарські суди попередніх інстанцій установили, що ТОВ "ОДЕСАБУД" у листі від 23.08.2018 № 07, який направлено до Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, просило продовжити термін виконання пункту 12.1 охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини № 04-02/619сп у зв`язку із повним зруйнуванням елементів будівлі та необхідністю залучення більшої кількості спеціалістів (архітекторів, реставраторів) для розробки науково-проектної документації на реставрацію будівлі.

4.16. 28.09.2018 між Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та ТОВ "ОДЕСАБУД" укладено додаткову угоду № 1 до охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп. 

4.17. Цією додатковою угодою сторони погодили викласти пункт 12 охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп у такій редакції:

"1. Розробити науково-проектну документацію на реставрацію будівлі- пам`ятки - до 30.12.2019.

2. Проведення робіт згідно з науково-проектною документацією - до 30.12.2021.

3. Ремонт (реставраційний) приміщень та інженерних мереж пам`ятки, що належить власнику - протягом експлуатації приміщень у відповідності з вимогами ВСН 58-88 (Р)".

4.18. Господарські суди зазначили, що відповідно до інформації, наданої Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації (лист від 28.04.2023 № 1202/10/01-12/2-23/372) 27.06.2019 представники органу охорони здійснили огляд будівлі-пам`ятки та виявили, що територія пам`ятки огороджена металевим парканом; на території встановлено тимчасову споруду, в якій знаходиться охорона, прохід на територію сторонніх осіб відсутній.

4.19. Крім того, Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації повідомив, що відповідно до статті 46 Закону України "Про охорону культурної спадщини" спеціалісти цього Департаменту склали протокол про адміністративне правопорушення від 16.01.2020 серії ОД № 00002.

4.20. Постановою Виконавчого комітету Южненської міської ради від 18.02.2020 № 7/20 у справі про адміністративне правопорушення вирішено накласти на директора ТОВ "ОДЕСАБУД" штраф у розмірі 1700,00 грн за порушення статті 92 Кодексу України про адміністративні правопорушення. 

4.21. 16.01.2020 ТОВ "ОДЕСАБУД" направило на адресу Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації лист № 16/01-20Б1, яким повідомило про призначення нового директора. З огляду на це 16.01.2020 між Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації та ТОВ "ОДЕСАБУД" укладено додаткову угоду до охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 №    04-02/619сп, якою вирішено замінити підписанта з боку ТОВ "ОДЕСАБУД" та замінити Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації на правонаступника -  Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації.

4.22. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що відповідно до акта технічного стану пам`ятки від 20.02.2020: 

1. Загальний стан пам`ятки: об`єкт знаходиться в незадовільному технічному стані, частина фасаду (з боку вул. Новосельського) та частина внутрішньодворового фасаду зруйновані, міжповерхові перекриття зруйновані, відсутній дах, частково відсутні заповнення віконних та дверних прорізів.

2. Стан зовнішніх архітектурно-конструкційних елементів пам`ятки: а)    загальний стан: у незадовільному технічному стані; б) фундаменти: не розкривалися; в) цоколі: в незадовільному стані; г) відмостки: з асфальтового покриття, в цілому в задовільному технічному стані;  ґ) стіни: з блоків каменю-черепашника з боку вул. Новосельського: зруйновано частину фасаду, з боку вул. Князівської та двору: на стінах спостерігаються ділянки вражені тріщинами різного розкриття та напрямку, в незадовільному технічному стані; д) сходи: в незадовільному стані; е) дах (крокви і лати, покрівля, водозливні труби): зруйновані; є) бані, шатра (їх конструкції та покрівля): відсутні; ж)    балкони: відсутні; з) зовнішнє декоративне оздоблення (обличкування, пофарбування, карнизи, колони, пілястри, ліплення, скульптура, живопис на фасадах): замкові камені, напівколони, карнизи та інші елементи архітектурного декору - в цілому у незадовільному технічному стані.

3. Стан внутрішніх архітектурно-конструктивних і декоративних елементів пам`ятки: а) загальний стан: незадовільний; б) перекриття: зруйновані; в)    підлога: в підвальних приміщеннях - бетонна; підлога першого та другого поверхів - зруйнована; г) стіни: вапняк-черепашник у незадовільному стані, міжкімнатні перегородки - зруйновані; ґ) стовпи, колони: відсутні; д) двері, вікна: заповнення дверних прорізів - відсутні; заповнення віконних прорізів дерев`яні - в незадовільному стані, частково відсутні, частину віконних прорізів замуровано; е) сходи: зруйновані; є) стеля (покрівля): зруйновано; ж)    внутрішнє декоративне оздоблення, живопис, предмети прикладного мистецтва: відсутні.

4. Стан прилеглої території: а)двір: у цілому в задовільному технічному стані; б) ворота: металеві в задовільному технічному стані; в) огорожа: територія огороджена тимчасовим металевим парканом; г) сад: відсутній; д) парк: відсутній.

4.23. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 11.06.2021 ТОВ "ОДЕСАБУД" направило на адресу Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації лист, в якому просило розглянути на засіданні консультативної ради ескізний проект "Будівля російського технічного товариства. Ремонтно-реставраційні роботи з пристосуванням під сучасні потреби, за адресою: м.    Одеса, вул. Князівська, 1-А, на розі вул. Новосельського", розроблений ФОП Горбачовим О. О. та головною архітекторкою проекту Бойцовою С. П.

4.24. На Консультативній раді з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської області, що відбулась 22.07.2021, було розглянуто звернення ТОВ "ОДЕСАБУД" про розгляд ескізного проекту та вирішено погодитися з концепцією та рекомендувати розробнику на її підставі розробити науково- проектну документацію з урахуванням зауважень членів Консультативної ради з питань охорони культурної спадщини Одеської області, а також на підставі чинних нормативно-правових актів у сфері охорони культурної спадщини.

4.25. Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації погодив науково-проектну документацію "Ремонтно-реставраційні роботи з пристосуванням під сучасні потреби за адресою: м. Одеса, вул. Князівська, 1-А, на розі вул.    Новосельського. Том 2. Проектна документація на протиаварійні роботи" за умови виконання вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" щодо проведення експертизи проекту.

4.26. Відповідно до інформації Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації, викладеної в листі від 22.02.2024 № 580/01-33/2-24/118, ТОВ "ОДЕСАБУД" не виконує вимоги охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп. Будівля-пам`ятка знаходиться в майже зруйнованому стані, у зв`язку з чим Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної адміністрації просив вжити заходів прокурорського реагування.

4.27. Головний спеціаліст Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної військової адміністрації провів огляд будівлі-пам`ятки, за результатами якого склав акт огляду від 14.03.2024.

4.28. Цим актом зафіксовано, що територія пам`ятки огороджена, але не зачинена, існує вільний доступ. На території пам`ятки перебувають безхатьки. Територія пам`ятки та приміщення не розчищені від сміття, залишків будівельних матеріалів. Камінь автентичної кладки, елементи оздоблення та залишки фурнітури, які можуть бути придатними до проведення реставраційних робіт, складовані лише частково. Роботи відповідно до проектної документації з реставрації будівлі не були проведені. Під час огляду візуальних ознак проведення робіт не зафіксовано.

4.29. Прокурор зазначав, що ТОВ "ОДЕСАБУД" як власник будівлі-пам`ятки з порушенням вимог охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп не забезпечує її утримання в належному технічному стані, зокрема, ТОВ "ОДЕСАБУД" не виконало зобов`язань щодо проведення протиаварійних, ремонтних та реставраційних робіт. Крім того, за доводами Прокурора, ТОВ "ОДЕСАБУД" не виконує  умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018 щодо належного утримання, експлуатації будівлі-пам`ятки, проведення ремонтно-реставраційних робіт згідно з умовами охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп та нормами Закону України "Про охорону культурної спадщини" щодо дотримання державних стандартів, норм, правил та іншого законодавства у сфері охорони культурної спадщини. При цьому, за доводами Прокурора, ТОВ "ОДЕСАБУД" істотно порушує умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018, і це завдає шкоди державним інтересам у сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську обласну раду як продавця об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини. Посилаючись на наведені обставин, Прокурор звернувся до Господарського суду Одеської області із цим позовом.   

5. Позиція Верховного Суду 

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 

У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. 

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.2. Заслухавши суддю-доповідача, прокурора, представника відповідача, дослідивши доводи, наведені в касаційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке. 

5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин до ТОВ "ОДЕСАБУД" про розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018 та зобов`язання відповідача повернути у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради домоволодіння - будівлю Одеського відділення російського технічного товариства.

5.4. Підставою позовних вимог, на думку Прокурора, є істотне порушення ТОВ "ОДЕСАБУД" умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018, і це, за доводами Прокурора, завдає шкоди державним інтересам у сфері охорони культурної спадщини та значною мірою позбавляє Одеську обласну раду як продавця об`єкта того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, збереження об`єкта культурної спадщини.

5.5. Верховний Суд з урахуванням предмета та підстав позову Прокурора зазначає, що однією з позовних вимог Прокурора є позовна вимога про розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018, укладеного між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ "ОДЕСАБУД" у процесі приватизації. Тому у спірних правовідносинах мають перевагу для застосування норми спеціального нормативно-правового акта - Закону України "Про приватизацію державного майна" (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу від 07.02.2018) у тій частині, що не суперечать положенням Цивільного кодексу України, а приписи Цивільного кодексу України застосовуються до спірних правовідносин у тій частині, яка не врегульована спеціальним законом у сфері приватизації. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 07.02.2025 у справі №    910/5663/22 (910/7708/17) за позовом про розірвання договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації.

5.6. При цьому господарські суди попередніх інстанцій, розглядаючи цю справу по суті позовних вимог Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин, установили, що за змістом пунктів 7.1, 7.4, 7.6, 7.8 договору купівлі-продажу від 07.02.2018 у разі порушення покупцем зобов`язань, які передбачені розділом 5 цього розділу, покупець несе відповідальність згідно зі статтею 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та статтею 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Крім того, відповідно до пункту 12.3 договору купівлі-продажу від 07.02.2018 у разі невиконання однією зі сторін умов договору цей договір може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст області у порядку, встановленому чинним законодавством України.

5.7. За змістом статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу від 07.02.2018, до договору включаються зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Зобов`язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань. Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату за придбаний об`єкт приватизації. Покупець зобов`язаний внести зазначені платежі протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. У разі несплати коштів протягом зазначеного строку покупець сплачує на користь державного органу приватизації неустойку в розмірі 20 відсотків ціни продажу об`єкта. У разі несплати коштів згідно з договором купівлі-продажу разом з неустойкою протягом наступних 30 днів договір підлягає розірванню. Органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

5.8. Частинами 1, 2 статті 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що за порушення законодавства про приватизацію до винних осіб застосовується кримінальна, адміністративна, дисциплінарна, цивільно-правова відповідальність відповідно до законодавства України. Посадові особи державних органів приватизації, інших органів виконавчої влади за наявності в їх діях ознак злочину, пов`язаного з порушенням законодавства про приватизацію, підлягають притягненню до кримінальної відповідальності у порядку, передбаченому Кримінальним кодексом України.

5.9. Крім того, за змістом частини 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки. 

Відповідно до частини 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата коштів, визначених договором купівлі-продажу, протягом 60 днів з дня нотаріального посвідчення договору; 2) невиконання або неналежне виконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця щодо основних напрямів розвитку і функціонування приватизованого об`єкта; 3) невиконання умов договору купівлі-продажу у зв`язку з банкрутством приватизованого підприємства або підприємства, до якого було передано приватизований об`єкт. До виключних умов не можуть включатися вимоги щодо обсягів і строків внесення інвестицій на розвиток об`єкта приватизації, крім випадків, передбачених законодавством про особливості приватизації окремих видів об`єктів державної власності. Договір купівлі-продажу має містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо). Включення до договору інших зобов`язань покупця допускається за згодою сторін.

5.10. Колегія суддів зазначає, що наведені положення статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачають імперативні приписи щодо обов`язковості розірвання договору купівлі-продажу в разі настання виключних випадків. 

Отже, в разі встановлення судом такого порушення приватизаційного договору, яке входить до переліку виключних умов, визначених частиною 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" з урахуванням обмежень, передбачених в абзаці 6 частини 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", а також з урахуванням визначеного у приватизаційному договорі критичного значення неналежного виконання виключних умов, договір купівлі-продажу підлягає розірванню без встановлення обставин істотності такого порушення на підставі критеріїв, передбачених статтею 651 Цивільного кодексу України. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 07.02.2025 у справі № 910/5663/22 (910/7708/17) за позовом про розірвання договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації.

5.11. Слід зазначити, що Закон України "Про приватизацію державного майна" втратив чинність 07.03.2018 на підставі Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" від 18.01.2018 № 2269-VІІІ, норми якого по-іншому регулюють питання щодо розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації за наявності виключних умов для його розірвання.

Частина 3 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна"(в редакції, чинній на момент подання Прокурором позову), як і частина 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", містить спеціальну норму, яка визначає виключні умови для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством.
Частиною 3 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (у редакції, чинній на момент подання Прокурором позову) передбачено, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк; 3) подання органу приватизації неправдивих відомостей; 4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення; 5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу; 6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта (його частини) або нерухомого майна господарського товариства, якщо об`єктом приватизації є пакет акцій (часток) такого товариства, особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу повинен містити положення щодо відповідальності (звільнення від відповідальності) у разі виникнення форс-мажорних обставин (стихійне лихо, обставини непереборної сили тощо).

Проте, на відміну від положень частини 2 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", вказана норма частини 3 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не містить імперативного припису про обов`язковість розірвання договору купівлі-продажу у разі невиконання стороною виключних умов, а, навпаки, відсилає до загальних норм Цивільного кодексу України, зазначаючи про те що за наявності виключних умов для розірвання договору, договір розривається в передбаченому законодавством порядку, що не виключає можливості застосування приписів статті 651 Цивільного кодексу України.

Тому наявність передбачених частиною 3 статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації не завжди є підставою для його автоматичного розірвання, а потребує додаткового встановлення істотності такого порушення. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 07.02.2025 у справі № 910/5663/22 (910/7708/17) за позовом про розірвання договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації.

5.12. При цьому Прокурор, звертаючись із позовом в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин, у якості підстав для розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018 посилався на порушення ТОВ "ОДЕСАБУД" умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018 та умов охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп, зазначаючи про істотність таких порушень. 

5.13. З урахуванням викладеного Верховний Суд зазначає, що за змістом частин 1, 2 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

5.14. Частиною 1 статті 202 Цивільного кодексу України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків

5.15. Згідно зі статтею 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

5.16. Статтею 526 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

5.17. Частиною 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

5.18. У частині 1 статті 627 Цивільного кодексу України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

5.19. Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

5.20. Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

5.21. За змістом приписів статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

5.22. За змістом пункту 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

5.23. Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

5.24. Господарські суди попередніх інстанцій, розглянувши справу №    916/1721/24 по суті позовних вимог, дійшли висновку про відмову в задоволенні позову Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин.

5.25. Прокурор  не погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій, а тому звернувся з касаційною скаргою на судові рішення у цій справі. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.26. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.27. Касаційна скарга з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивована тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, порушили положення статей 2, 13, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України, неправильно застосували приписи статей 526, 611, 626, 628, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 18, 23, 24, 27 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №    910/8819/18, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 12.02.2019 у справі №    914/2649/17, від 02.07.2024 у справі № 916/2646/23.

5.28. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.29. Дослідивши доводи, наведені в касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, в цьому випадку не можуть слугувати підставами для скасування оскаржуваних судових рішень з огляду на таке.

5.30. Колегія суддів установила, що в постанові Верховного Суду від 16.10.2018 у справі №    910/3568/18 викладено висновок, який, на думку скаржника, не було враховано господарськими судами під час ухвалення оскаржуваних рішень: 

"Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона".

5.31. При цьому скаржник зазначає, що подібні висновки також викладені в постановах Верховного Суду від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі №    910/8819/18.

5.32. Крім того, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №    914/2649/17, на яку посилається Прокурор, викладено такі висновки: 

"8.10. Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося".

5.33. Скаржник із посиланням на наведені висновки зазначає, що ТОВ "ОДЕСАБУД" не виконує  умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018 щодо належного утримання об`єкта купівлі-продажу відповідно до умов охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 № 04-02/619сп. Прокурор зазначає, що господарські суди помилково не звернули увагу на те, що ТОВ "ОДЕСАБУД" істотно порушує умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018, і це завдає шкоди державним інтересам у сфері охорони культурної спадщини, оскільки значною мірою позбавляє територіальні громади області в особі уповноважених органів того, на що вони розраховували при укладенні договору купівлі-продажу від 07.02.2018, зокрема, збереження та належного утримання об`єкта приватизації.

5.34. Крім того, колегія суддів установила, що в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 викладено висновок, який, на думку Прокурора, не було враховано господарськими судами під час ухвалення оскаржуваних рішень: 

"117. Отже, нерухомі об`єкти культурної спадщини, на відміну від іншого нерухомого майна, мають особливу правову природу. Такі об`єкти мають певні характерні властивості, з огляду на які вони мають цінність не тільки як нерухоме майно ("матеріальну" цінність), а набувають історико-культурну цінність ("нематеріальну", ідеологічну цінність).

118. Така "нематеріальна" цінність культурної спадщини не з`являється одразу після побудови нерухомого майна. Вона формується десятиліттями та століттями, оскільки суспільство може лише успадкувати її від попередніх поколінь.

119. Тому руйнування нерухомого об`єкта культурної спадщини завдасть шкоди не лише його власнику або володільцю (які втратять внаслідок цього нерухоме майно), а і суспільству в цілому (оскільки разом із нерухомим майном буде безповоротно втрачено його "нематеріальну" історико-культурну цінність, що формувалась протягом поколінь)".

5.35. Прокурор із посиланням на наведені висновки зазначає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, помилково не врахували того, що шкода може мати не тільки грошовий вираз з огляду на "нематеріальну" історико-культурну, ідеологічну цінність об`єктів культурної спадщини. 

5.36. Верховний Суд, проаналізувавши наведені висновки, на які посилається скаржник, перевіривши та надавши оцінку доводам Прокурора, зазначає, що оскаржувані судові рішення не суперечать висновкам, на які посилається скаржник, з огляду на таке. 

5.37. Істотність порушення договору визначається виключно за об`єктивними обставинами, які склалися у сторони, що вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 30.07.2024 у справі № 917/14/22, від 30.01.2024 у справі № 917/1746/22, від 02.10.2024 у справі № 924/73/24.

5.38. Отже, в кожному конкретному випадку питання про істотність порушення договору повинно вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 07.05.2024 у справі №    916/326/23, від 30.10.2024 у справі № 916/19/24, від 30.04.2024 у справі №    903/775/23.

5.39. Як зазначив Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду в постанові від 07.02.2025 у справі №    910/5663/22 (910/7708/17) за позовом про розірвання договору купівлі-продажу, укладеного у процесі приватизації, оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом на власний розсуд. Критеріями такої оцінки є:  "значна міра" позбавлення сторони того, на що вона очікувала при укладенні договору; розмір завданої порушенням шкоди (при цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору); співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати сторона в разі належного виконання договору.

5.40. Однак, як установили господарські суди попередніх інстанцій, Прокурор не довів порушення ТОВ "ОДЕСАБУД" умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018, що, за висновками судів, свідчить про помилковість доводів Прокурора щодо наявності правових підстав для розірвання зазначеного договору та задоволення похідної позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради домоволодіння - будівлю Одеського відділення російського технічного товариства загальною площею 1133,90 м2, що розташована за адресою: м. Одеса вул. Князівська (колишня Баранова), 1-А, шляхом підписання акта приймання-передачі.

5.41. При цьому господарські суди обґрунтовано не взяли до уваги доводи Прокурора про істотне порушення ТОВ "ОДЕСАБУД" умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018 щодо невиконання відповідачем зобов`язань з проведення протиаварійних, ремонтних та реставраційних робіт, оскільки, як установили суди, умовами договору купівлі-продажу від 07.02.2018 передбачено зобов`язання відповідача не пошкоджувати, не руйнувати, не знищувати об`єкт приватизації; утримувати об`єкт приватизації та прилеглу територію в належному санітарному стані. Тобто, за встановленими обставинами, умовами договору купівлі-продажу від 07.02.2018 не передбачено обов`язків покупця з проведення протиаварійних, ремонтних та реставраційних робіт.

5.42. Водночас, як установили господарські суди, Прокурор не надав належних та допустимих доказів які би підтверджували, що відповідач руйнує та знищує об`єкт приватизації, а в матеріалах справи також відсутні докази на підтвердження неналежного санітарного стану об`єкта приватизації.

5.43. Господарські суди попередніх інстанцій також зазначили, що Прокурор не довів понесення державою збитків унаслідок порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу від 07.02.2018, оскільки, як установили суди, відповідач належним чином виконав умови договору купівлі-продажу від 07.02.2018 та сплатив грошові кошти за об`єкт приватизації. Крім того, господарські суди встановили, що Прокурор не надав будь-яких належних, допустимих та достатніх доказів, які би свідчили про заподіяння шкоди державі в особі Одеської обласної ради та Управління обласної ради з майнових відносин. При цьому господарські суди не встановили виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018, які передбачені статтею  27 Закону України "Про приватизацію державного майна". 

5.44. З урахуванням викладеного колегія суддів зазначає, що доводи касаційної скарги не спростовують висновків господарських судів попередніх інстанцій, а оскаржувані судові рішення не суперечать висновкам Верховного Суду, на які посилається скаржник. При цьому колегія суддів не може взяти до уваги доводи Прокурора про невиконання відповідачем умов охоронного договору на пам`ятку культурної спадщини від 06.03.2018 №    04-02/619сп, оскільки наслідки такого невиконання передбачені Законом України "Про охорону культурної спадщини" та в цьому випадку не можуть слугувати підставами для розірвання договору купівлі-продажу від 07.02.2018. 

5.45. Крім того, Верховний Суд не може взяти до уваги доводи скаржника про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, помилково не врахували того, що шкода може мати не тільки грошовий вираз з огляду на "нематеріальну" історико-культурну, ідеологічну цінність об`єктів культурної спадщини, оскільки, як зазначили суди, мова йде не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. При цьому вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

5.46. Верховний Суд також визнає необґрунтованим посилання Прокурора на неврахування господарськими судами висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 02.07.2024 у справі №    916/2646/23, про необхідність застосування у спірних правовідносинах приписів статті 651 Цивільного кодексу та про належність і ефективність такого способу захисту порушених прав та законних інтересів держави, як розірвання договору купівлі-продажу, зобов`язання повернути майно, оскільки зміст оскаржуваних судових рішень свідчить про врахуванням судами висновків, на які посилається Прокурор.  

5.47. За таких обставин колегія суддів вважає необґрунтованими доводи скаржника про те, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи судові рішення, неправильно застосували приписи статей 526, 611, 626, 628, 629, 651 Цивільного кодексу України, статей 18, 23, 24, 27 Закону України "Про охорону культурної спадщини" та не врахували висновки щодо застосування цих норм права, викладені в постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі № 910/8819/18, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 12.02.2019 у справі №    914/2649/17, від 02.07.2024 у справі № 916/2646/23.

5.48. Крім того, Верховний Суд не встановив порушення господарськими судами приписів статей 2, 13, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України, на які посилається Прокурор у касаційній скарзі.

5.49. Таким чином, наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень з цих підстав.

5.50. За результатами перегляду оскаржуваних судових рішень у касаційному порядку Верховний Суд дійшов висновку про правильність кваліфікації спірних правовідносин судами із правильним застосуванням норм матеріального права та процесуального права. Тому в цьому випадку відсутні правові підстави для скасування чи зміни судових рішень, що оскаржуються. 

5.51. Крім того, деякі доводи скаржника зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судами при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками господарських судів, які покладені в основу оскаржуваних судових рішень про відмову в позові Прокурора в інтересах держави в особі Одеської обласної ради, Управління обласної ради з майнових відносин.

5.52. Верховний Суд також зазначає, що інші доводи касаційної скарги стосуються з`ясування обставин, вже встановлених господарськими судами попередніх інстанцій, та переоцінки вже оцінених ними доказів у справі, тому не можуть бути враховані судом касаційної інстанції згідно з приписами частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України.

6. Висновки Верховного Суду 

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. 

Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.3. За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.4. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені в касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків господарських судів попередніх інстанцій, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

7. Судові витрати 

Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд  

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури залишити без задоволення.  

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 та рішення Господарського суду Одеської області від 04.09.2024 у справі №    916/1721/24 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                                            Н. О. Багай

Судді                                                                                                                        Т. Б. Дроботова

                                                                                                     Ю. Я. Чумак