ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2025 року

м. Київ

cправа №  922/3614/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,
секретар судового засідання - Корнієнко О. В., 
за участю представників:
Офісу Генерального прокурора - Костюк О. В.,
Харківської міської ради - Руденко Д. Ю.,
Приватного акціонерного 
товариства «Харківстальконструкція» - не з`явився,
Товариства з обмеженою 
відповідальністю «Ігуана Ресурс» - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 (у складі колегії суддів: Хачатрян В. С. (головуючий), Гетьман Р. А., Россолов В. В.)
та рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2021 (суддя                 Жигалкін І. П.) в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору та зобов`язання повернути земельну ділянку
у справі № 922/3614/21
за позовом Керівника Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова
до Харківської міської ради, Приватного акціонерного товариства «Харківстальконструкція», Товариства з обмеженою відповідальністю «Ігуана Ресурс»
про визнання незаконними та скасування рішень, визнання недійсним договору, повернення ділянки,
ВСТАНОВИВ:
У серпні 2021 року Керівник Немишлянської окружної прокуратури м. Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, Приватного акціонерного товариства «Харківстальконструкція» (далі - ПрАТ «Харківстальконструкція»), Товарства з обмеженою відповідальністю «Ігуана Ресурс» (далі - ТОВ «Ігуана Ресурс»), в якому просив суд:
- визнати незаконним та скасувати пункт 9 Додатку 2 до рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019 № 1903/19 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель та споруд»;
- визнати незаконним та скасувати пункт 13 Додатку 3 до рішення 33 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 26.02.2020 № 2017/20 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель та споруд»;
- визнати незаконним та скасувати пункт 52 Додатку 4 до рішення 36 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 24.06.2020 № 2149/20 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд»;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 08.12.2020 загальною площею 0,8478 га з кадастровим номером 6310138500:12:004:0055, що розташована за адресою: вул. Велозаводська, 3 у м. Харкові, укладений між Харківською міською радою та ТОВ «Ігуана Ресурс»;
- зобов`язати ТОВ «Ігуана Ресурс» повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: вул. Велозаводська, 3 у м. Харкові площею 0,8478 га, кадастровий номер 6310138500:12:004:0055, Харківській міській раді. 
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що прийняття оспорюваних пунктів рішень Харківською міською радою та набуття ТОВ «Ігуана Ресурс» права оренди на спірну земельну ділянку відбулось з порушенням норм земельного законодавства щодо відведення юридичній особі земельної ділянки комунальної власності. Крім того, ТОВ «Ігуана Ресурс» без належного обґрунтування надано в оренду спірну земельну ділянку площею неспівмірно більшою за площу, яку займає розташоване на ній нерухоме майно орендаря. 
Разом з цим, обґрунтовуючи підставу для звернення до суду в інтересах держави прокурор, зокрема, зазначив, що Харківська міська рада вчинила дії, які негативно впливають на інтереси територіальної громади та є відповідачем у справі, тому прокурор подає зазначений позов самостійно.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.12.2021 у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.10.2022 рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2021 скасовано. Ухвалено нове рішення. Закрито провадження у справі № 922/3614/21 в частині позовних вимог щодо визнання незаконним та скасування пункту 9 Додатку 2 до рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019 № 1903/19 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель та споруд» та визнання незаконним та скасування пункту 13 Додатку 3 до рішення 33 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 26.02.2020 № 2017/20 «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель та споруд», на підставі пункту 1 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки спір у зазначеній частині позову не підлягає розгляду в порядку господарського судочинства. У решті позов прокурора залишено без розгляду на підставі пункту 2 частини 1 статті 226 ГПК України.
Постановою Верховного Суду від 09.10.2024 постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.10.2022 скасовано, справу № 922/3614/21 направлено для продовження розгляду до суду апеляційної інстанції.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2021 залишено без змін.
Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, у лютому 2025 року Заступник керівника Харківської обласної прокуратури подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадку, передбаченого пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, просить скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2021 в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 08.12.2020 та зобов`язання ТОВ «Ігуана Ресурс» повернути земельну ділянку Харківській міській раді, прийняти в цій частині нове рішення про задоволення зазначених позовних вимог.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.03.2025 відкрито касаційне провадження у справі № 922/3614/21 за касаційною скаргою Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2021 (в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору та зобов`язання повернути земельну ділянку) з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 02.04.2025.
Харківська міська рада у відзиві на касаційну скаргу зазначає, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, прийнятими з додержанням норм матеріального і процесуального права, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
ПрАТ «Харківстальконструкція» та ТОВ «Ігуана Ресурс» у судове засідання своїх представників не направили.
Відповідно до частини 1 статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу.
Наслідки неявки в судове засідання учасника справи визначено у статті 202 ГПК України.
Так, за змістом частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з підстав, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про направлення йому ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання.
Ураховуючи положення статті 202 ГПК України, наявність відомостей про направлення зазначеним учасникам справи ухвали з повідомленням про дату, час і місце судового засідання, що підтверджено матеріалами справи, а також те, що зазначені учасники справи не звертались до суду з будь-якими заявами щодо розгляду справи, явка учасників справи не визнавалася судом обов`язковою, а участь у засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду касаційної скарги по суті за відсутності представників ПрАТ «Харківстальконструкція» та ТОВ «Ігуана Ресурс».  
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників Офісу Генерального прокурора, Харківської міської ради, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Судами попередніх інстанцій установлено, що 18.02.2014 Управлінням Держземагенства у м. Харкові проведено державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:12:004:0045 загальною площею 3,5334 га, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 13.01.2020 № НВ-6312166982020.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності від 10.08.2021 № 269903195 Департаментом реєстрації Харківської міської ради 28.11.2019 за Харківською міською радою зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 6310138500:12:004:0045 для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель літ. «Г-3» (адміністративний корпус профілакторію), літ. «Д-1» (майстерня профілакторію), літ. «З-1» (склад профілакторію), літ. «Ж-1» (склад), літ. «Е-1» (операторська ПММ), літ. «И-1» (склад ПММ), літ. «К-1» (склад), літ. «М-1» (ремонті майстерні), літ. «Н-1» (ковальня), літ. «О-1» (майстерня), літ. «П-1» (склад-гараж), літ. «Р-1» (майстерня), літ. «Л-1» (склад), загальною площею 3,5334 га, розташовану за адресою: вул. Велозаводська, 3, м. Харків.
Рішенням Харківської міської ради 32 сесії 7 скликання «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель та споруд» від 18.12.2019 № 1903/19 надано дозвіл або відмову на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу (об`єднання)  земельних ділянок, технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) особам, зазначеним у додатку 2 (пункт 1 підпункт 1.2).
Відповідно до пункту 9 додатку 2 до зазначеного рішення територіальною громадою м. Харкова змінено вид використання земельної ділянки комунальної власності по вул. Велозаводській, 3, площею 3,5334 га (кадастровий №6310138500:12:004:0045) на «для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель» (на підставі заяви генерального директора ПрАТ «Харківстальконструкція» Гоготова В. В. від 16.12.2019 № 16-К); надано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності по вул. Велозаводській, 3, площею 3,5334 га (кадастровий номер 6310138500:12:004:0045) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель. Фінансування робіт із землеустрою забезпечити за рахунок коштів ПрАТ «Харківстальконструкція» згідно укладеної угоди з розробником документації із землеустрою.
Рішенням Харківської міської ради 33 сесії 7 скликання «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель та споруд» від 26.02.2020 № 2017/20 погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу (обєднання) земельних ділянок, надано згоду на погодження меж земельних ділянок особам, зазначеним у додатку 3. 
Відповідно до пункту 13 додатку 3 до зазначеного рішення територіальною громадою м. Харкова погоджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності по вул. Велозаводській, 3, площею 3,5334 га (кадастровий номер 6310138500:12:004:0045) на земельну ділянку 1 площею 2,6856 га, земельну ділянку 2 площею 0,8478 га для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель (на підставі заяви генерального директора ПрАТ «Харківстальконструкція» від 13.02.2020).
08.04.2020 Головним управлінням Держгеокадастру в Харківській області проведено державну реєстрацію земельної ділянки загальною площею 0,8478 га з кадастровим номером 6310138500:12:004:0055 для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «П-1» (виробничий цех), що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.01.2021 № НВ-0006292072021.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.08.2021 № 269904983 21.05.2021 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Олійник Л. М. на підставі договору купівлі-продажу від 17.04.2008 № 647 за ПрАТ «Харківстальконструкція» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «П-1» загальною площею 860,1 кв. м, що розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138500:12:004:0055.
26.05.2020 ТОВ «Ігуана Ресурс» за договором купівлі-продажу № 984, укладеним з  ПрАТ «Харківстальконструкція», набуло право власності на нежитлову будівлю літ. «П-1» загальною площею 860,1 кв. м, до складу якої входить під`їзна колія № 1 довжиною 162,0 м, що знаходиться за адресою: вул. Велозаводська, 3, м. Харків.
Рішенням Харківської міської ради 36 сесії 7 скликання «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд» від 24.06.2020 № 2149/20 надано земельні ділянки для експлуатації та обслуговування  будівель і споруд юридичним та фізичним особам, зазначеним у додатку 4 до цього рішення (пункт 4). 
Відповідно до пункту 52 додатку 4 до зазначеного рішення змінено вид використання земельної ділянки комунальної власності по вул. Велозаводській, 3, площею 0,8478 га (кадастровий №6310138500:12:004:0055) на «для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «П-1» (виробничий цех)»; ТОВ «Ігуана Ресурс» надано в оренду строком до 01.07.2025 земельну ділянку комунальної власності по вул. Велозаводській, 3, площею 0,8478 га (кадастровий номер 6310138500:12:004:0055) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «П-1» (виробничий цех).
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11.08.2021 № 269924572 08.12.2020 Департаментом реєстрації Харківської міської ради. на підставі витягу з Державного земельного кадастру від 08.07.2020 № НВ-6313398652020, зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку кадастровий номер 6310138500:12:004:0055 за Харківською міською радою.
08.12.2020 між Харківською міської радою та ТОВ «Ігуана Ресурс» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310138500:12:004:0055, площею 0,8478 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, що розташована за адресою: вул. Велозаводська, 3, м. Харків.
Звертаючись до суду з відповідними позовними вимогами, прокурор обґрунтував їх тим, що Харківська міська рада з порушенням положень статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) надала в оренду ТОВ «Ігуана Ресурс» спірну земельну ділянку, яка в 17 разів (при мінімальній площі) та у 12 разів (при максимальній площі) перевищує загальну площу будівлі, що не відповідає вимогам державних будівельних норм (ДБН). Крім того, на підтвердження неспівмірності площі спірної земельної ділянки з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, прокурор надав висновок експерта Фізичної особи-підприємця Усова А. В. (розрахунок щільності забудови).
Дослідивши та надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам, суд першої інстанції дійшов висновку, що прокурором не доведено необхідність використання ТОВ «Ігуана Ресурс» земельної ділянки у меншому розмірі, наявності недоліків або неточностей у розробленій документації із землеустрою, невідповідності такої документації вимогам законодавства, а також не доведено наявність порушених прав чи охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Харкова - власника земельної ділянки у зв`язку із передачею спірної земельної ділянки відповідної площі в оренду, а тому відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання незаконними та скасування оспорюваних пунктів додатків до рішень Харківської міської ради. За таких обставин, ураховуючи відсутність підстав для визнання незаконними та скасування оспорюваних пунктів додатків до рішень Харківської міської ради, суд першої інстанції також відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди та зобов`язання повернути спірну земельну ділянку. 
Разом з цим, суд першої інстанції зазначив, що задоволення позовних вимог не відповідатиме критеріям правомірного втручання у мирне володіння майном та становитиме порушення статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки втручання у право ТОВ «Ігуана Ресурс» покладатиме надмірний індивідуальний тягар на останнє, яке добросовісно набуло права оренди на спірну земельну ділянку у зв`язку із набуттям права власності на майно, розташоване на ній.
Переглядаючи в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції, дослідивши та надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам у їх сукупності, погодився з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову.
Зі змісту касаційної скарги прокурора вбачається, що предметом розгляду суду касаційної інстанції є постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку.
Так, обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження судових рішень, передбачену частиною 1 статті 287 ГПК України, прокурор послався на неправильне застосування судами попередніх інстанцій статей 120, 134, 135 ЗК України, статті 11 Закону України «Про будівельні норми», статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та не враховано висновки щодо застосування цих норм права, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, у постановах Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 14.03.2019 у справі № 915/182/17, від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 30.11.2021 у справі № 922/938/21, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 10.10.2023 у справі  № 922/563/22.
За доводами прокуратора, судами попередніх інстанцій безпідставно не враховано розрахунок щільності забудови, виконаний ФОП Усовим А. В., відповідно до якого ТОВ «Ігуана Ресурс» у супереч вимог законодавства отримано в оренду земельну ділянку, яка в 17 разів (при мінімальній площі) та в 12 разів (при максимальній площі) перевищує загальну площу будівлі та безпідставно не взято до уваги, що отримання у власність земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної ТОВ «Ігуана Ресурс» будівлі, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України. Також, прокурор зазначає, що оскільки спірна земельна ділянка не могла бути передана в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі зі значним перевищенням площі в поза конкурсному порядку, через існування законодавчих перешкод, про які сторони оспорюваного договору знали чи повинні були знати, що свідчить про недобросовісну поведінку його сторін (у тому числі ТОВ «Ігуана Ресурс»), а тому передбачене законом повернення земельної ділянки до держави не є непропорційним втручанням у захищене статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод право на мирне володіння майном.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, переглянувши у касаційному порядку постанову суду апеляційної інстанцій та рішення суду першої інстанції у межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.
Відповідно до статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (частини1, 2). 
Порядок надання земельних ділянок у власність чи користування, наведений у статті 123 ЗК України (у відповідній редакції), передбачає, що рішення органів про надання земельних ділянок приймаються на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки зі зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).
Надання в користування земельної ділянки, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» та право власності на яку зареєстроване в Державномуреєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою. 
Частинами 1, 2 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними у статті 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, установлених частинами другою та третьою статті 134 цього Кодексу. 
Так, відповідно до абзацу 1 частини 2 статті 134 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.
Такі положення законодавства спрямовані на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
Так, за частинами 1, 2 статті 120 ЗК України (у відповідній редакції) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 
Аналогічні положення містить стаття 377 ЦК України, відповідно до положень якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). 
Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 921/158/18).
Отже, якщо раніше у законному користуванні продавця (попереднього власника) нерухомого майна (будівель, споруд) вже перебувала земельна ділянка певною площею, то до набувача вказаного нерухомого майна переходить право користування земельною ділянкою такої ж площі, як у попереднього землекористувача (частина 2 статті 120 ЗК України) та на тому ж самому юридичному титулі.
Натомість норма частини 2 статті 120 ЗК України не застосовується у разі, якщо на дату набуття нерухомого майна у його продавця було відсутнє будь-яке право на земельну ділянку, на якій таке майно розташоване. При вирішенні спорів щодо площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщених на ній будівель та споруд, суд може брати до уваги площу земельної ділянки, яка надавалася попередньому власнику будівлі, але право на яку не перейшло до набувача вказаного нерухомого майна в порядку статті 120 ЗК України. В той же час це не виключає можливості землекористувача та відповідного органу визначати площу земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщених на ній будівель та споруд, шляхом розробки (затвердження, погодження) нового проекту землеустрою чи технічної документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки з відповідним обґрунтуванням необхідності збільшення чи зменшення її площі з урахуванням незмінності цільового та функціонального призначення.
У разі, якщо у відповідному рішенні місцевої ради зазначено посилання на статтю 120 ЗК України, хоча фактично не відбувається автоматичного переходу прав на земельну ділянку до набувача розміщених на ній будівель та споруд, саме по собі таке посилання не може бути підставою для скасування рішення місцевої ради, оскільки в будь-якому випадку у нового власника при переході права власності на будівлю чи споруду завжди виникають права на земельну ділянку, на якій вони розташовані, та на земельну ділянку, яка необхідна для їх обслуговування, а тому незалежно від визначення у тексті відповідного рішення норми, на підставі якої здійснюється передача такої землі у користування, такі дії уповноваженого органу спрямовані на дотримання загальних засад земельних правовідносин і не можуть визнаватися незаконними виключно з підстав неправильно обраної норми або помилкового зазначення певної норми, за наявності в особи права на отримання відповідної земельної ділянки з урахуванням наявності посилань в оспорюваному рішенні на відповідні норми, якими врегульовано спірні правовідносини.
Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 19.01.2022 у справі № 922/461/21, від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21.
Як встановлено судами попередніх інстанцій у справі, що розглядається, ТОВ «Ігуана Ресурс» за договором купівлі-продажу від 26.05.2020 № 984, укладеним з ПрАТ «Харківстальконструкція», набуто у власність нежитлову будівлю літ. «П-1» загальною площею 860,1 кв. м, до складу якої входить під`їзна колія № 1 довжиною 162,0  м, що знаходиться за адресою: вул. Велозаводська, 3, м. Харків.
Рішенням «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд» від 24.06.2020 № 2149/20 надано земельні ділянки для експлуатації та обслуговування  будівель і споруд юридичним та фізичним особам, зазначеним у додатку 4 до цього рішення (пункт 4). 
Відповідно до пункту 52 додатку 4 до рішення Харківської міської ради 36 сесії 7 скликання «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд» від 24.06.2020 № 2149/20 ТОВ «Ігуана Ресурс» надано в оренду строком до 01.07.2025 земельну ділянку комунальної власності площею 0,8478 га (кадастровий номер 6310138500:12:004:0055) для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «П-1» (виробничий цех) по вул. Велозаводській, 3.
08.12.2020 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Харківською міською радою зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку площею 0,8478 га з кадастровим номером 6310138500:12:004:0055, яка 08.04.2020 була зареєстрована у Державному земельному кадастрі.
08.12.2020 між Харківською міської радою та ТОВ «Ігуана Ресурс» укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,8478 га з кадастровим номером 6310138500:12:004:0055, що розташована за адресою: вул. Велозаводська, 3, м. Харків, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
При цьому судами попередніх інстанції також установлено, що спірна земельна ділянка (кадастровий номер 6310138500:12:004:0055) не перебувала у законному користуванні у попереднього власника нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.
У випадку надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення, що здійснюється без складення документації із землеустрою, компетентний орган діє на власний розсуд у межах визначених принципів проведення своєї діяльності у сфері земельних правовідносин, якими є у тому числі: забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом; забезпечення раціонального використання та охорони земель; забезпечення гарантій прав на землю, адже чинне законодавство України не містить жодних чітких і легких до застосування (без наявності спеціальних знань) нормативів розрахунку площі землі, необхідної для функціонування будівлі.
Доведення обставин, пов`язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони у судовому процесі. При цьому відповідно до загальних засад господарського судочинства, врегульованих статтями 2, 13, 14, 74, 86, 237 ГПК України, позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності). При цьому оцінка зазначених доказів повинна здійснюватися судами з дотриманням стандартів доказування, передбачених ГПК України щодо їх належності, допустимості, обґрунтованості та вірогідності.
Таким чином, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв`язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 19.01.2022 у справі № 922/461/21, від 21.03.2023 у справі № 922/3613/21.
За висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18, ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє саме проект землеустрою, за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і «геометричні розміри») земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту того, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.
У справі, що розглядається, судами попередніх інстанцій, установлено, що на підтвердження неспівмірності площі земельної ділянки, наданої в оренду ТОВ «Ігуана Ресурс», порівняно з площею нежитлової будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, прокурор послався на ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», затверджені наказом Держкоммістобудування від 17.04.1992 № 44; ДБН ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», затверджені Наказом Мінрегіону від 26.04.2019 № 104, Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19.06.1996 № 173, ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», затверджені наказом Держбуду України від 18.05.2005 № 80, а також на висновок експерта (розрахунок щільності забудови) ФОП Усова А. В.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив із того, що положення ДБР та правил, на які посилався прокурор на обґрунтування підстав позову, не встановлюють правил визначення площі, меж, розміру земельної ділянки необхідної для експлуатації та обслуговування вже існуючих, збудованих нежитлових об`єктів, а також зауважив про втрату чинності ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» (23.04.2018) та ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» (01.12.2019), що взагалі виключає їх врахування при вирішенні спору.
Крім того, суд апеляційної інстанції не взяв до уваги і висновок експерта з огляду на те, що цей висновок не є належним та допустимим доказом, оскільки зазначений документ не має дати складання, номеру, у тексті розрахунку відсутнє посилання на докази, на підставі яких було здійснено такий висновок, та відсутнє посилання на те, яка саме технічна документація надавалася для вивчення експерту, а також через те, що цей висновок має інший предмет дослідження - щільність забудови, а не розрахунок площі земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.
При цьому, суд апеляційної інстанції також врахував, що ані прокурором при зверненні до суду, ані експертом при складанні зазначеного висновку не було взято до уваги такі фактори, як специфіка місцевості, логістичні параметри, характер та розташування нежитлової будівлі до складу якої за договором купівлі-продажу 26.05.2020 № 984 входить під`їзна колія.
Отже, дослідивши та надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам та  наведеним сторонами доводам у їх сукупності, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про недоведеність прокурором належними та допустимими доказами необхідності використання ТОВ «Ігуана Ресурс» меншого розміру земельної ділянки для обслуговування нерухомого майна та відповідно про неспростування прокурором правомірності надання ТОВ «Ігуана Ресурс» в оренду площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування та експлуатації нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.
Ураховуючи наведене, суд касаційної інстанції погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки.
Доводи скаржника щодо пропорційності втручання у право ТОВ «Ігуана Ресурс» на мирне володіння майном у разі задоволення заявленої позовної вимоги, не приймаються судом касаційної інстанції до уваги, оскільки позивач при зверненні до суду з зазначеним позовом не довів наявності всіх трьох критеріїв для втручання держави у право відповідача на мирне володіння майном відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Обґрунтовуючи у поданій касаційній скарзі наявність підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прокурор послався на неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, у постановах Верховного Суду від 09.02.2018 у справі № 910/4528/15-г, від 14.03.2019 у справі № 915/182/17, від 01.07.2020 у справі  № 910/9028/19, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19, від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 30.11.2021 у справі № 922/938/21, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від 10.10.2023 у справі № 922/563/22.
Однією з підстав касаційного оскарження судових рішень, відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Зі змісту зазначеної норми права випливає, що оскарження судових рішень з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
Отже, для касаційного перегляду з підстави, передбаченої у пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі недостатньо, обов`язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є подібність правовідносин у справі, в якій Верховний Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається. Тобто застосування правового висновку щодо застосування норми права, викладеного у постанові Верховного Суду, залежить від тих фактичних обставин, які будуть встановлені судом у кожній конкретній справі за результатом оцінки поданих сторонами доказів. При цьому встановлені судом фактичні обставини у кожній справі можуть бути різними.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 зазначено, що на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими. 
Так, у справі № 910/5201/19 (за позовом про визнання незаконним та скасування рішення міської ради про передачу в оренду земельної ділянки), на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду, залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог, зокрема, виходив із того, що спірним рішенням земельну ділянку на позаконкурентній основі надано відповідачу не лише для експлуатації та обслуговування розташованого на ній об`єкта нерухомого майна, а й для будівництва СТО з об`єктами дорожнього сервісу, що передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів.
У справі № 910/9028/19 (за позовом про визнання незаконним та скасування рішення міської ради, визнання недійсним договору оренди), на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, Верховний Суд, залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції про задоволення позову, виходив із того, що право оренди земельної ділянки комунальної власності для експлуатації та обслуговування об`єктів дорожнього сервісу підлягало виключно продажу на земельних торгах.
У справах № 910/4528/15-г, № 922/443/20, № 916/2319/22, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, Верховний Суд, приймаючи відповідні рішення, виходив із того, що спірні земельні ділянки могли бути надані відповідачам в оренду з метою нового будівництва виключно за результатами проведення земельних торгів.
Разом з тим, у справі, що розглядається, судами попередніх інстанцій при вирішені спору установлено, що спірна земельна ділянка була передана відповідачу в оренду для експлуатації та обслуговування нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.
Таким чином, аналіз висновків, зроблених у оскаржуваних судових рішеннях у справі № 922/3614/21, що розглядається, не свідчить про їх невідповідність висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 та у постановах Верховного Суду від 09.02.2018 у справі  № 910/4528/15-г, від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19, від 11.08.2021 у справі  № 922/443/20, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, оскільки зазначені висновки не є різними за своїм змістом, а зроблені судами з урахуванням інших фактичних обставин, встановлених судами попередніх інстанцій у кожній конкретній справі, які формують зміст спірних правовідносин і зумовили прийняття відповідного рішення, що не дає підстави вважати правовідносини у цих справах подібними.
У справах № 922/1323/20 (за позовом про визнання незаконними та скасування рішень), № 910/10500/19 (за позовом про визнання незаконними та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки), на які посилається скаржник у касаційній скарзі, Верховний Суд залишаючи без змін рішення судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позовних вимог з огляду, зокрема, на встановлені судами обставини недоведеності прокурором належними і допустимими доказами необхідності використання відповідачами меншого розміру земельних ділянок для обслуговування об`єктів нерухомості, що на них розташовані, наявності недоліків або неточностей у розробленій документації із землеустрою, невідповідності такої документації вимогам законодавства.
У справі, що розглядається, відмовляючи у задоволенні позовних вимог суди попередніх інстанцій також виходили з обставин недоведеності прокурором необхідності використання ТОВ «Ігуана Ресурс» земельної ділянки у меншому розмірі, наявності недоліків або неточностей у розробленій документації із землеустрою, невідповідності такої документації вимогам законодавства.
Отже, висновки судів попередніх інстанцій у справі, що розглядається, не суперечать висновкам, наведеним у постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.
Також, Верховний Суд не враховує посилання скаржника на постанови Верховного Суду у справах № 915/182/17, № 922/938/21, № 922/563/22, оскільки у цих справах Верховний Суд скасував судові рішення, а справи направив на новий розгляд до відповідного суду з метою встановлення обставин необхідних для вирішення спору, що не означає остаточного вирішення спору у таких справах, а, отже, й остаточного формування правового висновку Верховного Суду, який може враховуватись при розгляді інших справ у подібних правовідносинах.
Зважаючи на викладене, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень.
Наведене в сукупності виключає можливість задоволення касаційної скарги.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції, за результатами розгляду касаційної скарги, має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
За змістом статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Ураховуючи наведене, суд касаційної інстанції, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги, дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а постанови суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції - без змін.
Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.01.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 23.12.2021 у справі             № 922/3614/21 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий  суддя                                                                І. С. Берднік
Судді:                                                                                                 В. А. Зуєв 
                                                                                                 І. С. Міщенко