УХВАЛА

28 квітня 2025 року 
м. Київ

cправа №  916/3126/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О., 
розглянув касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Михайлівський маєток" на рішення Господарського суду Одеської області від 31.05.2024 (суддя Литвинова В. В.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.12.2024 (головуючий - Принцевська Н. М., судді Діброва Г. І., Ярош А. І.) у справі
за позовом заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави 
до: 1. Одеської міської ради, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Михайлівський маєток",
третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державна екологічна інспекція Південно-Західного округу,
третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Одеський національний університет імені І. І. Мечникова,
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору та зобов`язання вчинити певні дії,                        

ВСТАНОВИВ:
16.11.2022 заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси (далі - прокурор, позивач) в інтересах держави звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради (далі - Одеська міськрада, Міськрада, відповідач-1) і Товариства з обмеженою відповідальністю "Михайлівський маєток" (далі - ТОВ  "Михайлівський маєток", Товариство, орендар, відповідач-2) про:
1) визнання незаконним та скасування рішення Одеської міськради від 26.04.2017 № 2109-VII "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,5179  га, за адресою: місто Одеса, площа Михайлівська, 16 (квартал в межах вулиць Головківської, Бабеля, Михайлівської площі), та надання її в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Михайлівський маєток" (далі - рішення № 2109-VII, оспорюване рішення);
2) визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,5179 га за адресою: місто Одеса, площа Михайлівська, 16 (кадастровий номер 5110137300:18:010:0007), укладеного 05.07.2017 між відповідачами та посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. і зареєстрованого в реєстрі за № 1377 (далі - договір оренди від 05.07.2017, оспорюваний договір), 
3) зобов`язання ТОВ "Михайлівський маєток" повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку площею 0,5179 га, кадастровий номер 5110137300:18:010:0007 (далі - спірна земельна ділянка), розташовану за адресою: м. Одеса, площа Михайлівська, 16, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому Товариство одержало її в оренду, посилаючись на положення статей 12, 20, 43, 461, 93, 111, 122, 124, 134, 135, 152, 155, 186 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 16, 21, 203, 215, 216, 236 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 3, 7, 9, 27, 28, 53, 54 Закону України "Про природно-заповідний фонд", статей  6, 15, 16 Закону України "Про оренду землі", статей 10, 16, 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 23 Закону України "Про прокуратуру". 
Позовна заява обґрунтовується тим, що: 1) Товариство мало право звернутися до Міськради з метою формування та отримання в користування без проведення земельних торгів земельної ділянки виключно для обслуговування та експлуатації належних йому на праві власності об`єктів нерухомого майна, якщо вони існували та не були знесені, в розмірі необхідному для безпосереднього обслуговування будівель, натомість усупереч вимогам статей 124, 134 ЗК України спірну земельну ділянку надано відповідачу-2 для будівництва та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків із підземним паркінгом та вбудованими приміщеннями вже після знесення належних орендарю будівель; 2) частина спірної земельної ділянки розташована на землях природно-заповідного фонду, а саме над територією Геологічної пам`ятки природи загальнодержавного значення "Одеські катакомби", в зв`язку з чим інтерес держави в усуненні незаконного надання спірної земельної ділянки значно підвищується, позаяк на території пам`яток природи забороняється проведення будь-якої діяльності, що загрожує збереженню або призводить до деградації чи зміни їх первісного стану.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.05.2024 позов задоволено в повному обсязі з мотивів обґрунтованості позовних вимог, оскільки всупереч вимогам земельного законодавства спірну земельну ділянку передано Товариству в оренду поза конкурсною процедурою, крім того ця земельна ділянка ще охоплює землі природно-заповідного фонду - Геологічної пам`ятки природи загальнодержавного значення "Одеські катакомби", на поверхні яких заборонено зведення будь-яких будівель та споруд, проведення будь-яких робіт, пов`язаних із бурінням, прокладенням комунікацій, відтак наявна передача в користування юридичній особі для проєктування, будівництва та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків із підземним паркінгом та вбудованими приміщеннями повністю суперечить режиму функціонування зазначеної пам`ятки та особливому статусу земель природно-заповідного фонду. Як наслідок, оспорюване рішення підлягає скасуванню як прийняте Міськрадою з грубими порушеннями вимог законодавства, а оспорюваний договір як такий, що укладений на підставі зазначеного незаконного рішення, з поверненням відповідачем-2 спірної земельної ділянки територіальній громаді міста Одеси.
У контексті перебігу позовної давності суд першої інстанції зазначив, що Малиновська окружна прокуратура міста Одеси дізналася про наявні порушення інтересів територіальної громади міста Одеси при передачі спірної земельної ділянки в позаконкурентний спосіб усупереч вимогам законодавства за наслідками опрацювання документів, надісланих на адресу прокуратури листом Департаменту земельних ресурсів Одеської міськради від  27.10.2022 № 01-19/1329, які отримано прокуратурою 17.11.2022, а також листом Державної екологічної інспекції Південно-західного округу (далі - Інспекція, третя особа-1) від  28.10.2022, тому саме з цього моменту обчислюється позовна давність для прокурора як самостійного позивача.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.12.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 31.05.2024 скасовано в частині задоволення позовних вимог про визнання незаконним і скасування рішення № 2109-VII та визнання недійсним договору оренди від 05.07.2017 та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову. В іншій частині рішення Господарського суду Одеської області від  31.05.2023 залишено без змін.
Зазначена постанова мотивована тим, що: 
1) висновок суду першої інстанції про прийняття Міськрадою оспорюваного рішення та укладення між відповідачами оспорюваного договору з порушенням конкурентної процедури набуття Товариством права оренди на земельні ділянки комунальної власності, передбаченої нормами статей 124, 134, 135 ЗК України, та з порушенням прав територіальної громади міста Одеси є обґрунтованим і повністю відповідає усталеним правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від  01.04.2021 у справі №  910/10500/19, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, оскільки факт відсутності розташування на спірній земельній ділянці належних відповідачу-2 на праві власності будівель унаслідок їх знесення ще за 4 місяці до укладення договору оренди від  05.07.2017 підтверджується  супутниковими знімками території за адресою: м. Одеса, площа Михайлівська, 16, доданими до протоколу огляду від 11.10.2022, складеного в рамках кримінального провадження від  11.11.2021 № 42021163020000093, однак визнання незаконним і скасування рішення органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, яке вже реалізовано шляхом укладення договору оренди, є неефективним способом захисту інтересів держави, бо не призведе до повернення земельної ділянки місцевій територіальній громаді (таку правову позицію сформовано в постановах Верховного Суду від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22, від  24.01.2024 у справі № 916/1022/23);
2)  ураховуючи висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від  20.07.2022 у справі № 910/5201/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, обґрунтованим є посилання прокурора на невідповідність розміру отриманої орендарем земельної ділянки з площею належних ним об`єктів нерухомого майна, що також свідчить про те, що для обслуговування нерухомого майна не потрібно отримувати земельну ділянку в такому розмірі, який значно (в  16 разів) перевищує площу належних відповідачу-2 будівель та площу, необхідну для їх обслуговування. Адже розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням;
3) усупереч вимогам статей 7, 9, 28, 53, 54 Закону України "Про природно-заповідний фонд" і пунктів 3.1, 3.2 Положення про геологічну пам`ятку природи загальнодержавного значення "Одеські катакомби", затвердженого наказом Міністерства екології та природних ресурсів від  01.03.2013 № 81 (далі - Положення № 81), якими заборонено будівництво на поверхні пам`ятки природи будь-яких споруд і будівель, проведення будь-яких робіт (прокладання інженерних комунікацій, буріння тощо), пов`язаних з порушенням геологічних утворень, Одеська міськрада за рішенням № 2109-УІІ і за договором оренди від 05.07.2017 надала ТОВ  "Михайлівський маєток" у строкове користування земельну ділянку, яка включає в себе частково землі природно-заповідного фонду обмеженого режиму використання, для проєктування, будівництва та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків із підземним паркінгом та вбудованими приміщеннями, позаяк спірна земельна ділянка частково розташована на поверхні Геологічної пам`ятки природи загальнодержавного значення "Одеські катакомби";
4) ураховуючи висновки щодо застосування положень статті 228 ЦК України, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від  20.07.2022 у справі № 923/196/20, оспорюваний договір за відсутності для цього підстави, визначеної абзацом 2 частини 2 статті 134 ЗК України, укладено без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, тому згідно з частинами 1 та 2 статті 228 ЦК України такий договір є нікчемним, як наслідок, у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсним нікчемного договору, яка (вимога) не є належним способом захисту права чи інтересу позивача, слід відмовити (схожі  висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від  10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17);
5) у розумінні статті 391 ЦК України та частини 2 статті 152 ЗК України вимога про зобов`язання ТОВ "Михайлівський маєток" повернути територіальній громаді міста Одеси спірну земельну ділянку в стані, не гіршому порівняно з тим, у якому Товариство одержало її в оренду, є негаторним позовом, задоволення якого в повній мірі забезпечує захист права власності територіальної громади міста Одеси на земельну ділянку, оскільки за наслідками прийняття незаконного рішення органу місцевого самоврядування спірна земельна ділянка не вибула з володіння власника, що мало наслідком звернення прокурора з позовом про усунення перешкод, які особа створює у користуванні чи розпорядженні власника своїм майном (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від  16.06.2020 у справі №  145/2047/16-ц);
6) спірна земельна ділянка не могла бути передана в оренду для будівництва в позаконкурсному порядку, оскільки для цього існували законодавчі перешкоди, про які сторони оспорюваного договору знали чи повинні були знати, що свідчить про недобросовісність поведінки відповідачів. Тобто дії відповідачів безумовно вказують на наявність свідомої недобросовісної поведінки, спрямованої на намагання унеможливити отримання іншими зацікавленими фізичними та юридичними особами земельної ділянки в оренду на відкритому конкурсі, та створення для себе несправедливо вигідніших умов отримання права користування земельною ділянкою комунальної власності.
Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та з постановою суду апеляційної інстанції, "Михайлівський маєток" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову повністю.
На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, наголошуючи на тому, що: 
1) суди не врахували висновків щодо застосування положень статей 116, 124, 134, 135 ЗК України (в контексті того, що такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом, а встановивши нікчемність договору, суд повинен відмовити в задоволенні позовної заяви про визнання такого договору недійсним, виклавши висновок про встановлення нікчемності договору в мотивувальній частині судового рішення), викладених у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.09.2023 у справі № 922/838/22, від  01.10.2024 у справі № 910/20103/23; 
2) суди не врахували висновку щодо застосування норм частин 1, 2 статті  228 ЦК України (в  контексті необхідності підтвердження нікчемності договору, який порушує публічний порядок, вироком суду, постановленим у кримінальній справі), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.08.2023 у справі №  904/3100/21;
3) суди не врахували висновку щодо застосування положень статті 77 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) (в контексті недопустимості розголошення відомостей досудового розслідування без отримання письмового дозволу слідчого чи прокурора), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.07.2022 у справі №  914/1979/18;
4) суди встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимого доказу, а саме протоколу огляду від 11.10.2022, проведеного в рамках кримінального провадження від  11.11.2021 №  42021163020000093. 
Як свідчить зміст касаційної скарги, скаржник, серед іншого, не погоджувався з висновками суду апеляційної інстанції щодо нікчемності договору оренди землі, укладеного між відповідачами, просив зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову повністю, спростувавши висновки про нікчемність спірного договору. 
Верховний Суд ухвалою від 21.04.2025 призначив розгляд касаційної скарги на 20.05.2025.
Водночас під час вивчення матеріалів касаційної скарги колегія суддів установила, що згідно з ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2025 справу №922/511/24 було передано на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду згідно із частиною 1 статті 302 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку з необхідністю відступити від висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 29.01.2025 у справі № 922/2380/19 щодо кваліфікації договору оренди землі як оспорюваного правочину. Зокрема, в ухвалі на обґрунтування мотивів Суд зазначив про те, що договори оренди землі за відсутності для цього підстави, визначеної в частині 2 статті 134 Земельного України, укладені без дотримання конкурентних засад, тобто спрямовані на незаконне заволодіння земельними ділянками комунальної власності порушують публічний порядок та згідно з частинами 1 та 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемними, а не недійсними.
Судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду згідно з ухвалою від 10.04.2025 вказану справу прийняла до розгляду та призначила її розгляд на 22.05.2025. 
Відповідно до пункту 7 частини 1 статті 228 Господарського процесуального кодексу України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.
Враховуючи викладене, з метою дотримання єдності судової практики, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для зупинення провадження у справі № 916/3126/22 до закінчення перегляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в касаційному порядку судових рішень у справі № 922/511/24 та оприлюднення в установленому законом порядку повного тексту судового рішення, ухваленого за результатами такого розгляду.
Керуючись статтями 228, 232, 234, 235 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

УХВАЛИВ:

Зупинити касаційне провадження у справі № 916/3126/22 до закінчення перегляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в касаційному порядку судових рішень у справі №922/511/24 та оприлюднення в установленому законом порядку повного тексту судового рішення, ухваленого за результатами такого розгляду.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                Ю. Я. Чумак

Судді                                                                                            Т. Б. Дроботова

                                                                                          Н. О. Багай