ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2025 року 
м. Київ

cправа №  906/50/24 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульський Г.   М. - головуючий, Рогач Л.   І., Краснов Є.   В.,
секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Рівненської обласної прокуратури
на постанову Північно   -   західного апеляційного господарського суду від 09.01.2025 (колегія суддів: Філіпова Т.   Л. - головуючий, Маціщук А.   В., Василишин А.   Р.) та рішення Господарського суду Житомирської області від 21.05.2024 (суддя Машевська О.   П.)
за позовом заступника керівника Коростенської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Словечанської об`єднаної територіальної громади в особі Словечанської сільської ради Коростенського району Житомирської області
до ОСОБА_1 
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі   -   продажу нерухомого майна, визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути майно
за участю:
прокурора: Красножон О.   М. (посвідчення)
позивача: Стоцька Д.   П. (самопредставництво)
ВСТАНОВИВ:
1.          Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1          Заступник керівника Коростенської окружної прокуратури (далі   -   прокурор) звернувся в інтересах держави в особі Словечанської об`єднаної територіальної громади в особі Словечанської сільської ради Коростенського району Житомирської області (далі   -   позивач) до суду з позовом до ОСОБА_1 (далі   -   відповідач), у якому, уточнивши свої вимоги, просив:
- визнати незаконним та скасувати рішення 11-ої сесії VІІІ скликання Словечанської сільської ради Овруцького району Житомирської області (далі   -   Рада) від 30.09.2021 №      377 ?Про приватизацію об`єкта малої приватизації, нежитлового приміщення дитячого садка по вул.   Центральна, 76а, в с.   Сирниця, шляхом викупу? (далі   -   вимога   -   1);
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилого приміщення від 20.10.2021, укладений Радою та відповідачем (далі   -   вимога   -   2);
- скасувати державну реєстрацію за відповідачем права власності на нежитлове приміщення ?Дитячий садочок? площею 161,20 кв.   м, що знаходиться в АДРЕСА_1 (номер запису про право власності відповідно до Витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 12.07.2023 за №   46007583) (далі   -   вимога   -   3);
- визнати недійсним договір оренди землі від 01.05.2023, предметом якого є земельна ділянка площею 0,2384 га, кадастровий номер 1824282100:03:001:0155 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.05.2023 №   67749176) (далі   -   вимога   -   4);
- зобов`язати відповідача повернути на користь позивача в особі Ради нерухоме майно, а саме: земельну ділянку площею 0,2384 га, кадастровий номер 1824282100:03:001:0155 та нежитлове приміщення ?Дитячий садочок? площею 161,20 кв.   м, що знаходяться в с.   Сирниця по вул.   Центральна, 76а (далі   -   вимога   -   5).
1.2          Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірне рішення та оспорювані правочини вчинені всупереч вимогам законодавства, чим порушенні права та інтереси держави, які підлягають судовому захисту.
2.          Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1          Рішенням Господарського суду Житомирської області від 21.05.2024, залишеним без змін постановою Північно   -   західного апеляційного господарського суду від 09.01.2025, у задоволенні позову відмовлено.
2.2          Свої висновки суди мотивували тим, що прокурор не довів тих обставин з якими він пов`язував свої вимоги, оскільки не встановлено порушення прав позивача, що є підставою для відмови у позові. При цьому суди вказали на дотримання прокурором процедури підстав представництва інтересів держави та відсутність підстав для застосування наслідків строку позовної давності.
3.          Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1          У касаційній скарзі заявник просить скасувати вище вказані судові рішення у частині відмови у задоволенні вимог   -   2, 4, 5 та в цій частині прийняти нове, яким позов задовольнити.
3.2          На обґрунтування касаційної скарги заявник посилався на те, що судові рішення в оскаржуваній частині прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Заявник касаційної скарги вказує, що суди не врахували правових висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, які викладено у постановах Верховного Суду від 07.06.2022 у справі №   918/572/19, від 22.01.2021 у справі №   922/623/20, від 05.06.2024 у справі №   923/1292/21, від 13.11.2024 у справі №   927/1424/23, від 17.09.2024 у справі №   927/55/23, від 23.07.2024 у справі №   912/673/23 та відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
3.3          Відповідач у відзиві на касаційну скаргу, посилаючись на правильне застосування судами норм чинного законодавства, зазначив про безпідставність доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, у зв`язку з чим просив відмовити у її задоволенні.
3.4          Подані позивачем додаткові письмові пояснення від 28.03.2025 не можуть бути прийняті до розгляду виходячи із наступного.
3.5          Частиною першою статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі   -   ГПК України) передбачено, що учасники справи мають право подати до суду касаційної інстанції відзив на касаційну скаргу в письмовій формі протягом строку, встановленого судом касаційної інстанції в ухвалі про відкриття касаційного провадження.
3.6          У даній справі ухвалою Верховного Суду від 27.02.2025 учасникам справи було встановлено строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 19.03.2025. Проте додаткові письмові пояснення, які за своєю суттю є відзивом, надіслані засобами електронного зв`язку 28.03.2025, тобто поза межами зазначеного строку.
3.7          Згідно частини 4 статті 13 цього Кодексу кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
3.8          Відповідно до положень частини 1 статті 118 вказаного Кодексу право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням встановленого законом або призначеного судом строку.
3.9          Отже, поза межами вказаного строку право на подачу письмових пояснень відсутнє.
3.10          На підставі викладеного, додаткові письмові пояснення не можуть бути враховані судом, оскільки вони були подані після закінчення строку, наданого для їх подання, без наявності поважних причин.
4.          Мотивувальна частина
4.1          Суди встановили, 20.10.2021 Словечанською сільською об`єднаною територіальною громадою в особі Ради (продавець) та відповідачем (покупець) за результатами електронного аукціону, оформленого протоколом №UA-PS-2021-09-10-000074-2, укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, за умовами якого покупець набув у власність на умовах цього договору нежитлове приміщення "Дитячий садок", що знаходиться в селі Сирниця Коростенського (Овруцького) району Житомирської області по вулиці Центральній, №   76а (далі   -   договір та об`єкт малої приватизації).
4.2          Пунктом 2.6 договору визначено, що ринкова вартість об`єкта малої приватизації становить 27   710,00   грн на підставі звіту про незалежну оцінку майна, виданого 30.09.2021 ФОП Селюк М.   О.
4.3          30.11.2021 за актом приймання-передачі права власності на нерухоме майно Радою передано, а відповідачем прийнято об`єкт малої приватизації відповідно до договору.
4.4          Рішенням Ради №   312 від 30.06.2021 "Про затвердження технічних документацій із землеустрою щодо інвентаризації земель Словечанської сільської ради" затверджені технічні документації із землеустрою щодо інвентаризації земель Ради, зокрема, земельної ділянки площею 0,2384 га, кадастровий номер 1824282100:03:001:0155 для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти, село Сирниця Коростенського (Овруцького) району Житомирської області, вулиця Центральна, №   76а (далі   -   земельна ділянка).
4.5          ПП "Андвол" виготовлено Технічну документацію землеустрою щодо проведення інвентаризації земель Ради для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти та території села Сирниця Коростенського (Овруцького) району Житомирської області, вулиця Центральна, №   76а.
4.6          Рішенням Ради №   834 від 28.04.2023 "Про передачу в користування на умовах оренди земельної ділянки Левицькому Юрію Петровичу" (далі   -   Рішення) вирішено передати відповідачу в користування земельну ділянку на умовах оренди терміном на 49 років.
4.7          01.05.2023 Радою (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого, орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку із земель житлової та громадської забудови, на підставі Рішення, для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти строком на 49 років. Цільове призначення земельної ділянки 03.02 (для будівництва та обслуговування    будівель закладів освіти).
4.8          Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на час її формування 12.07.2023 за відповідачем зареєстровано право приватної власності на нежитлове приміщення "Дитячий садок", загальною площею 161,2 кв.   м, за адресою: Житомирська область, Овруцький район, с.   Сирниця, вулиця Центральна, будинок, 76а; дата та час державної реєстрації 24.12.2021 на підставі договору, номер відомостей про речове право 46007583.
4.9          Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на час її формування 29.12.2023 за орендарем зареєстроване речове право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1824282100:03:001:0155 площею 0,2384   га на підставі договору оренди землі від 01.05.2023.
4.10          Крім того встановлено, що позивач та відповідач вказували на пропуск строку прокурором позовної давності.
4.11          Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.12          Згідно зі статтею 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
4.13          За змістом статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
4.14          Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі №   21-8во07 самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.
4.15          Цей висновок узгоджуються з висновком, викладеним у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі №   922/623/20, відповідно до якого у правовідносинах щодо приватизації об`єкта комунальної власності необхідно надавати юридичну оцінку необхідності позбавлення покупця права мирного володіння приватизованим майном, ураховуючи рішення ЄСПЛ про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення частини 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції).
4.16          Таким чином, надавши оцінку усім наявним у матеріалах справи доказам, суди встановивши що відповідні порушення щодо приватизації спірного нерухомого майна були здійснені самою державою, в той час як відповідач покладався на легітимність добросовісних дій державного органу, обґрунтовано послалися на вищезазначені висновки Верховного Суду.
4.17          Водночас колегія суддів зазначає, що статтею 5 Цивільного кодексу України передбачено, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (ч.1). Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи (ч.2). Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності (ч.3).
4.18          Згідно частини 2 статті 388 цього Кодексу у редакції, чинній на час розгляду судом першої інстанції спору (згідно із Законом України від 01.12.2022 №   2792-IX) майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна.
4.19          Отже, на час розгляду судом першої інстанції спору, добросовісність відповідача прокурором не оспорювалася, наведеними положеннями норм права було унормовано неможливість притягнення відповідача до цивільної відповідальності у вигляді позбавлення його права власності на майно, продане йому на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна.
4.20          Тому відповідач згідно наведених норм права не міг бути позбавлений права власності на придбане майно.
4.21          Крім того, слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 22.06.2021 у справі №   200/606/18 зазначила, що стаття 120 Земельного кодексу України (в редакції Закону України №   997-V від 27.04.2007) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України №   1702-VI від 05.11.2009) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер. Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства. Велика Палата Верховного Суду звернтає увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності (пункти 36 - 38).
4.22          Подібні за змістом положення стаття 120 Земельного кодексу України містила і на час набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна на підставі спірного договору купівлі-продажу.
4.23          Отже, оскільки на час розгляду судом першої інстанції спору, відповідач у зв`язку із змінами, внесеними до частини 2 статті 388 ЦК України згідно із Законом України від 01.12.2022 №   2792-IX, не міг бути позбавлений права власності на придбане майно, а об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності, у позові, в оскарженій у касаційному порядку частині судових рішень, належало відмовити лише із цих підстав.
4.24          Відповідно до частин 1, 4 статті 311 ГПК України суд змінює судове рішення, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
4.25          За наведених обставин Касаційний господарський суд, виходячи з наданих процесуальним законом повноважень, вважає за необхідне змінити оскаржувані судові рішення у цій справі у частині, яка є предметом касаційного перегляду, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, а в решті (резолютивну частину) судові рішення залишити без змін.
4.26          В іншій частині позовних вимог рішення судів попередніх інстанцій не оскаржуються, а тому відповідно до положень частини 1 статті 300 ГПК України не перевіряються.
4.27          Згідно положень статті 129 частини 4, статті 315 частини 3 пункту "в" ГПК України, судові витрати за подання касаційної скарги належить покласти на скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 311, 315, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу заступника керівника Рівненської обласної прокуратури задовольнити частково.
Постанову Північно   -   західного апеляційного господарського суду від 09.01.2025 та рішення Господарського суду Житомирської області від 21.05.2024 у справі №   906/50/24 змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови, а в решті - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає
Головуючий                                                                                Г.   М. Мачульський
Судді                                                                                          Л.   І. Рогач
                                                                                          Є.   В. Краснов