ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2025 року 
м. Київ

cправа №  909/618/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Прокопенко О. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Львівської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 23.11.2023 (суддя Рочняк О. В.)
і постанову Західного апеляційного господарського суду від 20.03.2024 (головуючий суддя Скрипчук О. С., судді Малех І. Б., Матущак О. І.) 
у справі № 909/618/22
за позовом Івано-Франківської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Бурштинської міської ради Івано-Франківської області  
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго-Старт"
про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, 
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Шапка   І.   М., представник відповідача - Тинів   І.   Д.)
ВСТУП
1.          Прокурор в інтересах держави в особі міської ради звернувся з позовом до орендаря про розірвання договору оренди і повернення земельної ділянки, посилаючись на те, що орендар систематично не сплачує орендну плату за користування спірною земельною ділянкою. 
2.          Справа розглядалася неодноразово. Під час нового розгляду справи суди відмовили в задоволенні позовних вимог, вказавши, що міська рада не була позбавлена можливості отримати те, на що вона розраховувала при укладенні договору, оскільки за зверненням останньої в судовому порядку з боржника стягнуто основний борг за договором оренди землі, інфляційні втрати та 3% річних, а також вказали на наявність на спірній земельній ділянці нерухомого майна відповідача, що свідчить про відсутність підстав для розірвання договору та повернення земельної ділянки, оскільки прокурор не довів, що хтось інший має намір орендувати цю земельну ділянку.
3.          Прокурор в касаційній скарзі наголошує на тому, що наведені судами мотиви не є підставою для відмови в позові про розірвання договору оренди землі.
4.          Верховний Суд, переглядаючи судові рішення, має дати відповідь на питання щодо наявності / відсутності підстав для розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки з підстав, наведених у позові, а саме систематичної несплати орендної плати.
5.          За результатом розгляду касаційної скарги, Верховний Суд не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій з огляду на викладене нижче в цій постанові.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
6.          Керівник Івано-Франківської окружної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Бурштинської міської ради Івано-Франківської області (далі - Бурштинська міська рада) звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго-Старт" (далі - ТОВ "Енерго-Старт") в якому з урахуванням заяви про залишення позову без розгляду в частині, просив:
-          розірвати договір оренди земельної ділянки площею 13,6022   га (кадастровий номер 2621283201:01:001:0561) для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель та споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій в с. Задністрянському Галицького району Івано-Франківської області, вул. С. Бандери, 1, укладений 18.12.2017 між Задністрянською сільською радою і ТОВ "Енерго-Старт" (далі - договір оренди);
-          зобов`язати ТОВ "Енерго-Старт" повернути Бурштинській міській раді земельну ділянку комунальної власності площею 13,6022 га (кадастровий номер 2621283201:01:001:0561), що знаходиться в межах с. Задністрянське Івано-Франківського району Івано-Франківської області, вул. Степана Бандери,1.
7.          Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор зазначав, що ТОВ "Енерго-Старт" всупереч умовам договору оренди, додаткової угоди № 1 від 06.04.2018 до договору оренди та вимог Земельного, Цивільного, Податкового кодексів України не сплачує орендну плату за користування спірною земельною ділянкою.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень
8.          Справа розглядалася неодноразово. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 05.01.2023, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 19.04.2023, позов задоволено.
9.          Постановою Верховного Суду від 27.06.2023 касаційну скаргу Бурштинської міської ради Івано-Франківської області задоволено частково. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 19.04.2023 і рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 05.01.2023 скасовано, справу № 909/618/22 передано на новий розгляд до Господарського суду Івано-Франківської області.
10.          Верховний Суд у постанові від 27.06.2023, скасовуючи попередні судові рішення у цій справі, зазначив, що суди попередніх інстанцій не з`ясували, чим обґрунтовано порушення інтересів держави в особі органу місцевого самоврядування, чи потребують вони захисту у цьому випадку саме шляхом розірвання договору оренди, чи замінює прокурор у цьому судовому провадженні орган, уповноважений на виконання відповідних функцій, який не здійснює захисту або робить це неналежно.
11.          Також, Верховний суд зазначив, що з урахуванням обставин, установлених судами у цій справі, Бурштинська міська рада як власник земельної ділянки мала право звернутися із позовом як про розірвання договору оренди земельної ділянки, так і про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди, а суди повинні оцінити ефективність обраного позивачем способу захисту своїх прав при розгляді справи по суті. Проте, суди попередніх інстанцій не перевірили доводи, наведені Бурштинською міською радою, які, на думку позивача, є вагомими при вирішенні питання щодо необхідності здійснення захисту інтересів держави саме у спосіб, визначений прокурором, - шляхом розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки за встановлених обставин наявності нерухомого майна відповідача на спірній земельній ділянці, з урахуванням звернення Бурштинської міської ради з позовом до суду про стягнення заборгованості з орендної плати з відповідача.
12.          Під час нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 23.11.2023, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 20.03.2024, у задоволенні позову відмовлено.
13.          Місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про наявність підстав для представництва, що передбачені абзацом 1 частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" та дотримання прокурором вимог абзацу 3 частини 4 цієї статті.
14.          Разом з тим, суди зазначили, що доводи прокуратури про те, що розірвання договору оренди надасть можливість відокремити частину земельної ділянки, на якій знаходиться майно ТОВ "Енерго-Старт" з подальшою передачею земельної ділянки, не займаної майном відповідача, іншим добросовісним користувачам не підтверджена матеріалами справи та є його припущеннями. Прокурор, зокрема, не надав доказів, які б свідчили про те, що спірна земельна ділянка користується попитом та є особи, які мають намір отримати в її користування. Натомість, Бурштинська міська рада наголошує на тому, що завдяки здачі в оренду земельної ділянки ТОВ "Енерго-Старт" вона має можливість отримувати кошти, стягувати не тільки борг, а й інфляційні втрати та 3% річних за прострочення внесення орендних платежів і поповнювати таким чином місцевий бюджет.
15.          Окрім того, відсутні підстави стверджувати про те, що Бурштинська міська рада через несплату орендних платежів була позбавлена можливості отримати те, на що вона очікувала при укладенні договору оренди, оскільки за зверненням міської ради з боржника в судовому порядку стягнуто як основний борг за договором оренди землі, так і інфляційні втрати та 3% річних за прострочення їх сплати.
16.          Суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що прокурор не довів ефективності обраного ним способу захисту порушеного права Бурштинської міської ради шляхом розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, не доведено можливості її передачі в користування іншому землекористувачу чи використання іншим способом, який би забезпечив більш ефективне і раціональне її використання та досягнення кращого економічного результату для територіальної громади, відповідно обраний прокурором спосіб захисту не відповідає інтересам територіальної громади, в інтересах якої він звернувся, відтак у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки і як наслідок повернення земельної ділянки належить відмовити.
Касаційна скарга
17.          Не погодившись із прийнятими у справі судовими рішеннями заступник керівника Львівської обласної прокуратури подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду та постанову суду апеляційної інстанції у цій справі, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
18.          У касаційній скарзі прокурор посилається на факт систематичної несплати ТОВ "Енерго-Старт" орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, який не заперечується сторонами та підтверджений в ході судового розгляду справи. Вказує на те, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати (два чи більше випадки несплати орендної плати) є вичерпною підставою для розірвання договору. 
19.          Посилається на те, що суди в оскаржуваних рішеннях застосовали статті 525, 526, 530, 610- 611, 612, 626 ,792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтю 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 93, 96, п. "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 13, 15, 21, 24, 32, 36 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків про застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 02.05.2018 (справа №925/549/17), від 06.03.2019 (справа №   183/262/17), від 20.06.2019 (справа № 383/708/16-ц), від 04.12.2019 (справа №   318/433/18), від 15.01.2020 (справа № 709/591/18), від 30.06.2020 (справа №   484/3514/17), від 31.07.2020( справа № 479/1073/18), від 22.09.2020 (справа №   327/163/17), від 23.03.2021 (справа № 922/2754/19), від 13.05.2021 (справа №   192/149/17), від 04.08.2021 (справа № 914/689/19), від 10.02.2021 (справа №    923/1001/19), від 10.11.2021 (справа № 175/642/19), від 07.06.2022 (справа №    925/518/18), від 03.08.2022 (справа № 914/374/21) від 20.12.2022 (справа №   914/1688/21).
20.          Суди застосовали пункт 6 частини 1 статті 3, частину 2 статті 651, статтю 629 ЦК України, статті 93, 96, пункт "д" частини 1 статті 141 ЗК України, статті 13,   15, 21, 24,   32,   36 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків Верховного Суду про застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 (справа № 912/1385/17), від 19.07.2019 (справа № 289/718/18), постановах Верховного Суду від 10.01.2019 (справа № 904/3953/17), від 22.10.2019 (справа № 923/826/18), від 10.02.2021 (справа № 923/1001/19), від 17.08.2021 (справа № 923/410/20), від 30.01.2018 (справа № 908/491/17), від 13.02.2018 (справа № 924/522/17), від 12.06.2019 (справа №   910/1764/18), від 22.06.2020 (справа № 922/2216/19), від 19.07.2022 (справа №   906/638/2), від 25.10.2022 та 13.02.2024 (справа № 910/234/21).
21.          Прокурор у касаційній скарзі стверджує, що площа нерухомого майна відповідача, розташованого на спірній земельній ділянці, майже в 12 разів менше ніж площа самої ділянки. Крім того, зазначає про те, що земельна ділянка не використовується відповідачем за цільовим призначенням. В цій частині посилається на висновки, які знайшли відображення у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 (справа №   910/5201/19), від 05.10.2022 (справа №   922/1830/19), 20.07.2022 (справа №   923/196/20), від 29.09.2020 (справа №   688/2908/16-ц), від 24.04.2019 (справа №   525/1225/15-ц), від 10.04.2019 (справа №   463/5896/14-ц), від 04.06.2019 (справа №   916/3156/17), Верховного Суду від 11.08.2021 (справа № 922/443/20), від 30.03.2021 (справа № 922/1323/20), від 01.04.2021 (справа№ 910/10500/19).
22.          Також прокурор вказує на те, що знаходження на земельній ділянці нерухомого майна відповідача не є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки. Стверджує про неврахування судами висновків Верховного Суду, наведених у постановах від 03.08.2022 у справі №   914/374/21, від 01.02.2023 у справі №   904/2600/18, від 20.12.2022 у справі №   914/1688/21.
Позиція інших учасників справи
23.          ТОВ "Енерго-Старт" подало відзив на касаційну скаргу, в якому не погоджується з наведеними скаржником доводами, вважає їх безпідставними і необґрунтованими, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. За доводами відзиву, прокурор не довів ефективність обраного способу захисту шляхом розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно відповідача, до комунальної власності. Вважає, що суди в повній мірі врахували висновки та вказівки Верховного Суду, викладені у постанові, якою справа була передана на новий розгляд. Звідси, вказує на відсутність підстав для скасування рішення і постанови в цій справі.
24.          Бурштинська міська рада подала додаткові пояснення в яких заперечує проти доводів касаційної скарги прокурора та просить врахувати ці додаткові пояснення під час розгляду справи.
Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
25.          18.12.2017 Задністрянська сільська рада і ТОВ "Енерго-Старт" уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Задністрянської сільської ради від 10.11.2017 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що знаходиться в с.   Задністрянському Галицього району Івано-Франківської області для обслуговування кагатних полів.
26.          Відповідно до пунктів 2.1, 2.2 договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування Івано-Франківська область, Галицький район, с. Задністрянське, вул. С. Бандери, 1, загальна площа 13,6022 га, цільове призначення підприємства іншої промисловості, кадастровий номер 2621283201:01:001:0561, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7 149 384 грн 22 коп.
27.          Договір оренди укладено на 49 років, а після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (пункт 3.1 договору оренди).
28.          У розділі 4 договору оренди сторони узгодили умови щодо орендної плати: орендну плату становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі; річна орендна плата встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її індексація проводиться без внесення змін та доповнень до цього договору в порядку та у випадках, передбачених чинним законодавством України; орендна плата вноситься орендарем рівними частками в розмірі 17 873 грн протягом місяця.
29.          Відповідно до пункту 5.1 договору оренди земельна ділянка передається в оренду для обслуговування кагатних полів.
30.          Згідно з пунктом 8.1 договору оренди орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати.
31.          За змістом пункту 12.1 договору оренди за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.
32.          Згідно з пунктом 7.1 договору оренди після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
33.          06.04.2018 сторони уклали додаткову угоду № 1 до договору оренди, якою були внесені зміни щодо цільового призначення земельної ділянки для розміщення, будівництва, експлуатації та обслуговування будівель і споруд об`єктів енергогенеруючих підприємств, установ і організацій (сонячної електростанції з подальшим СЕС), а також у пункт 2.2 договору оренди щодо розміру нормативної грошової оцінки землі 3 872 583 грн 11 коп. та у пункт 4.4 договору оренди щодо розміру та порядку сплати орендної плати.
34.          Відповідно до пункту 6 додаткової угоди усі інші умови договору оренди, не змінені цією угодою, залишаються в силі.
35.          Додатком № 1 до договору оренди є підписаний уповноваженими особами сторін акт приймання-передачі в оренду землі.
36.          Відповідно до відомостей з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.08.2022 № 307168574, на орендованій земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна кагатне поле загальною площею 11433,3 кв.м, що належить ТОВ "Енерго-Старт" на праві власності на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу від 02.11.2017 та протоколу загальних зборів учасників ТОВ "Енерго-Старт" від 02.11.2017 № 2.
37.          Схема розміщення кагатного поля на спірній земельній ділянці наявна у копії інвентаризаційної справи на об`єкт нерухомого майна на вул.Степана Бандери, 1К, с.Задністрянському Бурштинської територіальної громади Івано-Франківської області, наданої прокурору Івано-Франківським ОБТІ з листом від 12.08.2022 №318/01-21.
38.          Рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 31.10.2020 у справі №300/2067/20 задоволено позов Головного управління Державної податкової служби України в Івано-Франківській області до ТОВ "Енерго-Старт" про стягнення в дохід місцевого бюджету заборгованості з орендної плати в сумі 58 887   грн 99 коп.
39.          Рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 13.05.2022 у справі № 300/8108/21 задоволено позов Головного управління Державної податкової служби України в Івано-Франківській області до ТОВ "Енерго-Старт" про стягнення з відповідача у справі № 300/8108/21 в дохід місцевого бюджету заборгованості з орендної плати в сумі 205 251 грн 94 коп.
40.          У відповідь на звернення прокуратури від 09.02.2022 Бурштинська міська рада надала прокуратурі копії договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ "Енерго-Старт" та додатки до нього та повідомила про те, що земельна ділянка за цільовим призначенням не використовується, заборгованість з орендної плати станом на 01.02.2022 року складає 302   400 грн.
41.          Листом від 17.05.2022 Івано-Франківська окружна прокуратура витребувала від Бурштинської міської ради додаткові документи стосовно переданої в оренду ТОВ "Енерго-Старт" земельної ділянки та просила повідомити чи вживались міською радою заходи щодо стягнення боргу та розірвання договору оренди землі.
42.          У відповідь на лист прокуратури від 17.05.2022 Бурштинська міська рада листом №1177/02-26 від 24.05.2022 надіслала розрахунок боргу зі сплати орендної плати за земельну ділянку площею 13,6022 га, переданої в користування ТОВ "Енерго-Старт".
43.          Листом від 12.07.2022 прокурор повторно звернувся до Бурштинської міської ради та з метою вирішення питання щодо представництва органами прокуратури інтересів держави в суді просив повідомити чи вживались міською радою заходи щодо стягнення боргу та розірвання договору оренди землі та причини їх невжиття.
44.          Бурштинська міська рада листом № 1730/02-26 від 19.07.2022 повідомила прокуратуру про те, що нею ведеться належним чином претензійно-позовна робота стосовно боржника - ТОВ "Енерго-Старт" та очікуються документи щодо реальної його заборгованості.
45.          Листом від 08.08.2022 прокуратура знову звернулася до Бурштинської міської ради з вимогою вказати суму сплачених ТОВ "Енерго-Старт" коштів за користування наданою в оренду земельною ділянкою та з метою вирішення питання щодо представництва органами прокуратури інтересів держави в суді просив повідомити чи вживались міською радою заходи щодо стягнення боргу та розірвання договору оренди землі, а у випадку їх невжиття - повідомити причини.
46.          Бурштинська міська рада листом від 12.08.2022 повідомила прокуратуру про те, що станом на 01.08.2022 загальна сума боргу ТОВ "Енерго-Старт" складає 302   459 грн 79 коп. згідно з доданим розрахунком.
47.          Листом від 12.08.2022 № 09.51-68-1617ВИХ-22 керівник Івано-Франківської окружної прокуратури повідомив міського голову Бурштинської міської ради про те, що Івано-Франківською окружною прокуратурою буде заявлено позов в інтересах Бурштинської міської ради до ТОВ "Енерго-Старт" про стягнення заборгованості за договором оренди землі, розірвання договору та повернення земельної ділянки площею 13,6022 га.
48.          15.08.2022 прокурором подано позов у цій справі в інтересах Бурштинської міської ради про стягнення з ТОВ "Енерго-Старт" 73 579 грн 06 коп. заборгованості з орендної плати за землю, розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання ТОВ "ЕНЕРГО-СТАРТ" повернути Бурштинській міській раді земельну ділянку комунальної власності площею 13,6022 га (кадастровий номер 2621283201:01:001:0561), що знаходиться в межах с.   Задністрянське Івано-Франківського району Івано-Франківської області, вул.   Степана Бандери,1.
49.          Одночасно, 15.08.2022 Бурштинська міська рада звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до ТОВ "Енерго-Старт" про стягнення 239   385   грн 98 коп. заборгованості за договорами оренди земельних ділянок, з яких: 137   034 грн 83 коп. - заборгованість по орендній платі за земельні ділянки, 88   156 грн 88 коп. - інфляційні втрати, 14   194 грн 27 коп. - 3% річних.
50.          Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 18.10.2022 у справі №909/622/22 позов задоволено частково, стягнуто з ТОВ "Енерго-Старт" на користь Бурштинської міської ради 128 070 грн 00 коп. заборгованості, 13   394 грн 96 коп. 3% річних, 87   023 грн 74 коп. інфляційних втрат та 3   427 грн 04 коп. судового збору. В частині позовних вимог про стягнення заборгованості в сумі 8   964 грн 83 коп., 3% річних в сумі 799 грн 31 коп. та інфляційних втрат в сумі 1   133 грн 14 коп. відмовлено.
51.          Згідно з ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 28.10.2022 в цій справі, суд за клопотанням прокуратури залишив без розгляду позов прокуратури до ТОВ "Енерго-Старт" в частині вимог про стягнення 73 579 грн 06 коп. заборгованості по орендній платі за землю.
52.          Листом № 09.51-68-2204ВИХ-23 від 09.08.2023 виконувач обов`язків керівника Івано-Франківської окружної прокуратури звернувся до начальника ГУ ДПС в Івано-Франківській області з вимогою надати інформацію про суму заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою, яка обліковується за ТОВ "Енерго-Старт".
53.          У відповідь на звернення прокурора ГУ ДПС в Івано-Франківській області повідомило прокуратуру про те, що за 2022 - 2023 роки ТОВ "ЕНЕРГО-СТАРТ" не задекларовано податкові зобов`язання з орендної плати за земельну ділянку площею 13,6022 га, за що до боржника застосовано штрафні санкції; станом на 17.08.2023 заборгованість по орендній платі ТОВ "Енерго-Старт" сукупно за 2 земельні ділянки, які орендує ТОВ "Енерго-Старт" у Бурштинської міської ради, складає 73   856 грн.
54.          Враховуючи, що ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 28.10.2022 залишено без розгляду позовні вимоги в частині стягнення 73 579 грн 06   коп. заборгованості по орендній платі за землю, предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги прокурора в інтересах держави в особі Бурштинської міської ради про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки, яка є предметом договору оренди. Підставою позову є невиконання відповідачем умов договору оренди в частині сплати орендної плати за землю.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду попередньої інстанції
55.          Згідно з частинами 1, 2, 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1).
Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2).
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
56.          Судові рішення у справі оскаржуються з підстави, передбаченою пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.
57.          Причиною виникнення спору в цій справі стало питання систематичної несплати відповідачем орендної плати за земельну ділянку, в зв`язку із чим прокурор просить розірвати договір оренди та повернути Бурштинській міській раді спірну земельну ділянку.
58.          Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
59.          За приписами статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
60.          Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
61.          Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
62.          Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.
63.          Згідно з частинами 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
64.          Частиною 1 статті Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
65.          Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
66.          Разом з тим, за частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
67.          Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20.11.2024 у справі №   918/391/23 (до розгляду якої зупинялося провадження в цій справі) деталізувала та диференціювала питання систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Колегія суддів вважає за необхідне врахувати відповідні висновки Великої Палати Верховного Суду на підставі частини 4 статті 300 ГПК України.
67.1.          Так, у наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду відступити від висновку, викладеного в її ж постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, шляхом його конкретизації та 1, що:
-          пункт "д" частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині 2 статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;
-          якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини 2 статті 651 ЦК України, а не припис пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.
67.2.          До того ж у наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що поняття "несплата", вжите у пункті "д" частини 1 статті 141 ЗК України, потрібно розуміти саме як повна несплата орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.
67.3.          Окрім того, наголосила, що факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини 2 статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
67.4.          У контексті частини 2 статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
68.          У цій справі, яка розглядається, факт систематичної несплати (два і більше випадки) ТОВ "Енерго-Старт" орендної плати за земельну ділянку установлений судами під час розгляду справи (пункти 38, 39, 50 цієї постанови). Наведене, за висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 20.11.2024 у справі №   918/391/23 є підставою для застосування приписів пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України.
69.          При цьому, з урахуванням викладених вище висновків Великої Палати Верховного Суду погашення на момент розгляду справи заборгованості за орендною платою (у випадку, що розглядається, стягнення з орендаря заборгованості в судовому порядку), не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору, в тому числі на підставі пункту "д" частини 1 статті 141 ЗК України.
70.          Наведеним спростовуються посилання Бурштинської міської ради на відсутність підстав для розірвання договору оренди з огляду на звернення останньої з позовом до суду про стягнення заборгованості за орендну плату з відповідача.
71.          Стосовно решти доводів Бурштинської міської ради і відповідача, якими вони заперечують проти розірвання договору оренди, а саме наявності на орендованій земельній ділянці нерухомого майна відповідача, колегія суддів вважає, що скаржник в цій частині слушно посилається на висновки Верховного Суду, наведені в постановах від 03.08.2022 у справі № 914/374/21, від 01.02.2023 у справі №   904/2600/18, від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, ухвалених у подібних правовідносинах щодо розірвання договорів оренди землі, на яких розташоване нерухоме майно орендаря, та в яких відповідні обставини не були визнані судом касаційної інстанції перешкодою для припинення орендних правовідносин з недобросовісним орендарем.
72.          Наведений прокурором підхід також концептуально узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, щодо прав власника нерухомого майна на земельну ділянку безпосередньо під об`єктом нерухомості у разі відсутності підстав для поновлення договору оренди землі.
73.          За наведеного, обрана скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, знайшла своє підтвердження під час касаційного розгляду справи, а також ураховуючи викладене в пункті 67 цієї постанови, висновки судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі не можна визнати законними і обґрунтованими.
74.          Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені у статті 34 Закону України "Про оренду землі". Так, у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
75.          За умовами пункту 7.1 договору оренди після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
76.          У наведеній вище постанові від 20.11.2024 у справі №   918/391/23 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що вимога про повернення земельних ділянок є похідною від вимоги про розірвання договорів оренди. Тож за наявності правових підстав (у цій справі - пункт "д" частини 1 статті 141 ЗК України) для розірвання договорів оренди неодмінним є обов`язок орендаря повернути земельні ділянки, що були у його користуванні. Ураховуючи встановлені обставини щодо наявності підстав для розірвання договорів оренди землі та перебування спірних земельних ділянок у фактичному користуванні орендаря, суд касаційної інстанції вказав, що ефективним та правомірним способом захисту порушеного права територіальної громади буде повернення їй спірних ділянок у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому відповідач отримав їх в оренду. Як і розірвання договорів оренди землі, таке повернення прямо передбачене законом, переслідує легітимну мету і є пропорційним цій меті.
77.          З огляду на наведене, враховуючи установлені в цій справі обставини щодо систематичної несплати відповідачем орендної плати за земельну ділянку, що є підставою для розірвання договору оренди на підставі пункт "д" частини 1 статті 141 ЗК України та повернення земельної ділянки в стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду, колегія суддів вважає, що позов прокурора в інтересах держави в особі Бурштинської міської ради про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки є обґрунтованим, тому підлягає задоволенню. Оскаржувані судові рішення про відмову в задоволенні цього позову мають бути скасовані.
78.          Решта доводів касаційної скарги прокурора (пункти 19-21 цієї постанови), а також згадані   /   частково процитовані ним у касаційній скарзі постанови Верховного Суду від 08.11.2023 у справі №   607/15052/16-ц, від 12.01.2022 у справі №   905/1436/20, від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, від 05.06.2018 у справі № 338/180/17), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, з огляду на викладене вище у цій постанові, не мають вирішального значення для правильного вирішення спору, а тому Верховним Судом і не аналізуються.
79.          Доводи відзиву на касаційну скаргу і додаткових пояснень спростовуються викладеним вище в цій постанові.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
80.          Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
81.          Відповідно до частини 1 статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
82.          Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження за касаційною скаргою скаржника, а також з урахуванням положень частини 4 статті 300 ГПК України, вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити, оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду - скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Львівської обласної прокуратури задовольнити.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 20.03.2024 і рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 23.11.2023 у справі №   909/618/22 скасувати.
3. Ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 13,6022 га (кадастровий номер 2621283201:01:001:0561), укладений 18.12.2017 між Задністрянською сільською радою і Товариством з обмеженою відповідальністю "Енерго-Старт", яка розташована за адресою с. Задністрянське Галицького району Івано-Франківської області, вул. С. Бандери, 1.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Енерго-Старт" (код ЄДРПОУ 41702379, вул. Козацька, буд. 1 Б, с. Угринів, Івано-Франківська область, 77423) повернути Бурштинській міській раді земельну ділянку комунальної власності площею 13,6022 га (кадастровий номер 2621283201:01:001:0561), що розташована за адресою с. Задністрянське Галицького району Івано-Франківської області, вул. С. Бандери, 1.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго-Старт" (код ЄДРПОУ 41702379, вул. Козацька, буд. 1 Б, с. Угринів, Івано-Франківська область, 77423) на користь Івано-Франківської обласної прокуратури (вул. Грюнвальдська, 11, м. Івано-Франківськ, 76000, код ЄДРПОУ 03530483) - 4 962 грн відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді першої інстанції, 7 443 грн відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго-Старт" (код ЄДРПОУ 41702379, вул. Козацька, буд. 1 Б, с. Угринів, Івано-Франківська область, 77423) на користь Львівської обласної прокуратури (79005, Львівська обл., місто Львів, проспект Шевченка, будинок, 17/19, код ЄДРПОУ 02910031) - 9 924 грн відшкодування судового збору, сплаченого за розгляд справи в суді касаційної інстанції.
6. Доручити Господарському суду Івано-Франківської області видати відповідні накази.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                          О. В. Случ 

Судді                                                                                                    Н. О. Волковицька

                                                                                                    С. К. Могил