УХВАЛА

15 січня 2025 року 
м. Київ

cправа №  910/6312/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Багай Н.О., Берднік І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
Офісу ГП - Круш Т.О. 
позивача - Дубровська І.О.
відповідача 1 - не з`явився
відповідача 2 - не з`явився
відповідача 3 - Лавріненко І.А. (адвокат), Бєляй В.О. (адвокат)
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача  - 1 - не з`явився
третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - 2 - не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 (у складі колегії суддів: Кравчук Г.А. (головуючий), Тарасенко К.В., Коробенко Г.П.)
та рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 (суддя Алєєва І.В.)
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради
до: 1. Приватного акціонерного товариства "Квадрат-Україна",
2. Компанія "Прайзен Інвестментс Лімітед",
3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина"
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів:
1. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Меженська Кароліна Сергіївна,
2. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тригуб Євгенія Олегівна
про скасування рішень про державну реєстрацію,-

ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст та підстави позовних вимог
У липні 2022 року Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (надалі - Прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (надалі - Рада, Позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) до Приватного акціонерного товариства "Квадрат-Україна" (надалі - ПрАТ "Квадрат-Україна", Відповідач 1), Компанії "Прайзен Інвестментс Лімітед" (надалі -Відповідач 2), Товариства з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" (надалі - ТОВ "Стелтекс-Троєщина", Відповідач 3, Скаржник) про:
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63091518, про державну реєстрацію за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у м. Києві, припинивши вказане право АТ "Квадрат-Україна";
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63090161, про державну реєстрацію за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв.  м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право АТ "Квадрат-Україна";
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468508, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві, припинивши вказане право ТОВ "Стелтекс-Троєщина";
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468608, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право ТОВ "Стелтекс -Троєщина";
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599475, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", номер запису про іпотеку 47684587.
- скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599728, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", номер запису про іпотеку 47684817.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскаржувані рішення державних реєстраторів прийняті з порушенням вимог чинного законодавства. Зокрема, державна реєстрація права власності ПрАТ "Квадрат-Україна" на нежитлові будівлі, розташовані за адресами вул. Милославська, 2-Г, 2-Д у м. Києві, була здійснена за відсутності документів, які підтверджували б законне набуття такого права. На момент реєстрації ПрАТ "Квадрат-Україна" вже втратило право користування земельною ділянкою, на якій розташовані зазначені об`єкти, через її незабудову, що стало підставою для виконання у примусовому порядку рішення суду у справі №910/237/21, яке набрало законної сили 17.01.2022. Крім того, відповідне нерухоме майно фактично не існувало на момент розгляду справи.
Як вказує Прокурор, зазначені будівлі були зведені без належного дозволу, на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, та не були прийняті в експлуатацію у встановленому законом порядку. Таким чином, відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України, ці об`єкти є самочинним будівництвом. У зв`язку з цим ПрАТ "Квадрат-Україна" не мало права розпоряджатися такими об`єктами. Відповідно, договори купівлі-продажу від 11.08.2022 №2874 і №2876, укладені з ТОВ  "Стелтекс-Троєщина", а також іпотечний договір від 25.08.2022 №25-8, укладений між ТОВ "Стелтекс-Троєщина" і Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", суперечать публічному порядку. На підставі частин першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України ці правочини є нікчемними, не породжують жодних правових наслідків та не потребують визнання їх недійсними у судовому порядку.
ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина", укладаючи зазначені договори, діяли спільно, будучи обізнаними про виконання рішення суду у справі №910/237/21, яким було зобов`язано повернути земельні ділянки комунальної власності. Укладання правочинів здійснювалося з метою подальшого заволодіння цими земельними ділянками, усвідомлюючи правовий режим нерухомого майна, що є їх предметом.
Внаслідок незаконної державної реєстрації права власності та іпотеки на спірні об`єкти нерухомого майна територіальна громада міста Києва, в особі Ради, позбавлена можливості ефективного розпорядження земельними ділянками, зокрема шляхом передачі їх в оренду чи іншого вигідного використання, що спричинило втрату можливих економічних та соціальних вигод.
Прокурор зазначає, що відновлення прав територіальної громади міста Києва та повернення до становища, яке існувало до порушення, можливе лише шляхом скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності та іпотеки. Ці рішення суперечать вимогам чинного законодавства та порушують право територіальної громади на розпорядження відповідними земельними ділянками.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 позовні вимоги задоволено, та скасовані рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63091518, про державну реєстрацію за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв.  м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у м. Києві, припинивши вказане право ПрАТ "Квадрат-Україна"; рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.01.2022, індексний номер 63090161, про державну реєстрацію за ПрАТ  "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право ПрАТ "Квадрат-Україна"; рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468508, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві, припинивши вказане право ТОВ "Стелтекс-Троєщина"; рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.08.2022, індексний номер 64468608, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м (нежитлова будівля літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ.  "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28.7 кв. м), які знаходяться на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві, припинивши вказане право Товариству з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина"; рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599475, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", номер запису про іпотеку 47684587; рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.08.2022, індексний номер 64599728, про державну реєстрацію іпотеки на підставі іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 2209, 2210, що укладений між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", номер запису про іпотеку 47684817.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку, що АТ  "Квадрат-Україна" здійснило самочинне будівництво нежитлових будівель, оскільки вказані будівлі побудовані без належного дозволу, на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, а нежитлові будівлі не прийняті в установленому законом порядку в експлуатацію. 
Встановивши відсутність набуття АТ "Квадрат-Україна" на законних підставах права власності на спірне нерухоме майно, суд констатував неможливість його передання також Відповідачу 2 та Відповідачу 3.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Суд апеляційної інстанції визнав обґрунтованою правову позицію Господарського суду міста Києва, зазначивши, що Відповідач 1 не надав належних і допустимих доказів щодо фактичного розташування об`єктів нерухомого майна на момент розірвання договору оренди земельної ділянки та її повернення Позивачу. У зв`язку з цим усі подальші дії, пов`язані із забудовою та реєстрацією права власності на збудоване нерухоме майно, є незаконними, оскільки мають ознаки самочинного будівництва в розумінні статті 376 Цивільного кодексу України. 
Одночасно Північний апеляційний господарський суд виснував, що за обставин справи договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 11.08.2022, укладений між ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина" є нікчемним відповідно до статті 228 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
У касаційній скарзі ТОВ  "Стелтекс-Троєщина" просить Суд скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
Ухвалою Суду від 11.11.2024 відкрито касаційне провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
При зверненні з касаційною скаргою Скаржник посилається на неправильне застосування судами:
- положень статті 228 Цивільного кодексу України без урахування правових висновків щодо її застосування, викладених у постановах Верховного Суду від 12.12.2023 у справі №906/564/19, від 10.03.2020 у справі №910/24075/16, від 02.07.2020 у справі № 910/4932/19;
- положень статей 15, 16 Цивільного кодексу України без урахування правових висновків щодо її застосування, викладених у постановах Верховного Суду від 16.10.2019 у справі №525/505/16-ц, від 25.06.2019 у справі №  922/1500/18, від 31.10.2019 у справі №  916/1134/18.
Одночасно Скаржник вказує про неврахування судами правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 15.10.2020 у справі №  632/214/17 щодо оцінки наявності технічного паспорта на об`єкт нерухомого майна як свідчення існування такого об`єкта нерухомості.
Також, за позицією Скаржника, судами не враховано відсутність доказів порушення реєстраційного законодавства, а також те, що він є добросовісним набувачем нерухомого майна, у зв`язку з чим покладання на нього надмірного тягаря щодо припинення права власності є необґрунтованим.
29.11.2024 від Прокурора надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він вказує про наявність підстав для закриття касаційного провадження, відкритого на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, та відсутності підстав для задоволення касаційної скарги в порядку пункту 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
05.12.2024 від Ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому Позивач вказує про необгрунтованість касаційної скарги ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та просить залишити без змін постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі № 910/6312/22.
14.01.2025 від ТОВ "Стелтекс-Троєщина" надало додаткові пояснення до касаційної скарги, які за своїм змістом є доповненням до касаційної скарги, оскільки Скаржником наведено додаткові аргументи та судову практику Верховного Суду на підтвердження неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права.
Суд залишає додаткові пояснення без розгляду на підставі частини другої статті 118 Господарського процесуального кодексу України як такі, що подані ТОВ "Стелтекс-Троєщина" з пропуском передбаченого законом строку, оскільки відповідно до імперативних положень частини першої статті 298 цього Кодексу особа, яка подала касаційну скаргу, має право доповнити чи змінити її протягом строку на касаційне оскарження. Натомість перебіг вказаного процесуального строку на момент подання таких пояснень закінчився, а клопотання про його поновлення з поважних причин Скаржником не подавалося, що унеможливлює розгляд таких додаткових підстав касаційної скарги.
Також згідно з частиною п`ятою статті 161 Господарського процесуального кодексу України суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло при розгляді справи, якщо визнає це необхідним.
Втім, Суд не надавав дозвіл ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на подання таких додаткових пояснень, що свідчить про відсутність обґрунтованих підстав для їх прийняття, а отже, про залишення їх без розгляду. 
Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
У 2005 році між Київською міською радою, як орендодавцем, та ПрАТ "Квадрат-Україна", як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки площею 72644 кв. м з кадастровим номером 8000000000:62:095:0009 на перетині вул.  Милославської та просп. Володимира Маяковського у Деснянському районі м.  Києва для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельно-розважального комплексу з рекреаційно-оздоровчою та аква-зонами, а також дитячим майданчиком, строком на 25 років, державна реєстрація договору проведена 07.10.2005.
Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельних ділянок площами 0,8670 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0051), 4,2311 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0052) та 2,1663 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0053) на перетині вулиці Милославської та проспекту Володимира Маяковського у Деснянському районі м. Києва та складено акт від 19.11.2020 №20-0677-03.
За результатами проведення обстеження встановлено, що вказані земельні ділянки огороджені спільним парканом. На частині земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 розташована платна стоянка для автомобілів та будівля охорони. Частина земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 зайнята будівельним майданчиком об`єкта будівництва, що будується на суміжній земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0112. Земельні ділянки з кадастровими номерами 8000000000:62:095:0051 та 8000000000:62:095:0052 не використовуються та вільні від забудови.
Аналогічні порушення зафіксовані в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 25.10.2019 №  856-ДК/877/АП/09/01/-19, складеному спеціалістами Головного управління Держгеокадастру у Київській області, та акті обстеження земельної ділянки від 05.02.2014 № 133/03, складеному спеціалістами Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2021 у справі №  910/237/21, залишеним без змін постановами Північного апеляційного господарського суду від 07.09.2021 та Верховного Суду від 22.12.2021, за позовом Київської міської прокуратури вказаний договір оренди земельної ділянки розірвано, у зв`язку з її нецільовим використанням товариством та незабудовою земельної ділянки.
Встановлено, що рішенням Ради від 12.12.2019 № 442/8015 погоджено поділ земельної ділянки площею 7,2644 га, яка перебувала в оренді ПрАТ "Квадрат-Україна", на 3 земельні ділянки площами 0,8670 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0051), 4,2311 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0052) та 2,1663 га (кадастровий номер 8000000000:62:095:0053). При цьому, відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.10.2005 №  62-6-00268 внесені та зареєстровані не були.
Отже, суди дійшли висновку, що ПрАТ "Квадрат-Україна", будучи обізнаним із умовами договору оренди земельної ділянки, не лише не завершило її забудову в строк, встановлений договором, але і не приступило до її використання згідно з умовами договору.
З урахуванням викладеного, у справі №  910/237/21 предметом спору була саме незабудова земельної ділянки, що і підтверджено судовими рішеннями та виключає будь-яке будівництво на вказаних земельних ділянках.
Надалі, відповідне судове рішення виконано в примусовому порядку, що підтверджується постановою про закінчення виконавчого провадження від 17.01.2022.
27.01.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською Кароліною Сергіївною прийнято рішення №  63091518 про державну реєстрацію за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м, що складаються з будівель літ. "А" площею 35,8 кв. м і літ. "Б" площею 32,9 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г.
Крім того, 27.01.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Меженською Кароліною Сергіївною прийнято рішення №  63090161 про державну реєстрацію за ПрАТ "Квадрат-Україна" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м, що складаються з будівель літ. "А" площею 35,8 кв.м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв.м, літ. "Г" площею 23,5  кв.  м і літ. "Д" площею 28,7 кв. м на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д.
Державним реєстратором скеровано запити до комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" (надалі - Бюро), яке до 01.01.2013 здійснювало державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна на території міста Києва, про надання інформації щодо реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна за вказаними адресами.
За результатами розгляду запитів Бюро надано інформаційні довідки від 25.01.2022 НЖ-2022 №№ 87, 88 про те, що за даними реєстрових книг нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м по вул. Милославській, 2-Г та загальною площею 140,2  кв. м по вул. Милославській, 2-Д на праві власності не зареєстровані.
Підставою для державної реєстрації слугували довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси від 10.06.2021 та технічні паспорти на будівлі від 14.01.2022 та від 17.01.2022, виготовлені ФОП Червінською Марією Іванівною. У вказаних довідках зазначено, що нежитлові будівлі побудовані господарським способом у 1991 році.
Довідки про технічні показники об`єкта та підтвердження поштової адреси від 10.06.2021, видані ФОП Червінською Марією Іванівною, містять інформацію про те, що за результатами технічної інвентаризації виявлені спірні нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ "Б" площею 32,9 кв. м) та 140,2 кв. м (літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м, літ. "Д" площею 28,7 кв. м), які зі слів замовника побудовані господарським способом у 1991 році. Зазначені нежитлові будівлі мають наступні адреси: м. Київ, Деснянський район, вул. Милославська, буд. 2-Г та м. Київ, Деснянський район, вул. Милославська, буд. 2-Д відповідно. 
При цьому суб`єкт технічної інвентаризації у вказаних Довідках з посиланням на правові позиції Верховного Суду, викладені у постанові від 15.10.2020 у справі №  623/214/17 та листі Міністерства юстиції України від 23.02.2016 №8.4-35/18/1, констатує, що зазначені нежитлові будівлі не належать до категорії самочинного будівництва та не потребують прийняття їх в експлуатацію.
Також матеріали реєстраційних справ містять Технічні паспорти громадських будинків за адресами м. Київ, вул. Милославська, буд. 2-Г та буд. 2-Д, виготовлені станом на 14.01.2022 та 17.01.2022 суб`єктом технічної інвентаризації - ФОП  Червінською Марією Іванівною, в яких зазначено вид будівництва спірних об`єктів: існуюча забудова, рік початку будівництва - 1991, рік завершення будівництва - 1991. Крім того, в зазначених документах в розділі "земельні ділянки" вказано: відсутній кадастровий номер, право власності не оформлено.
Відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майн, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 23.09.2022 за індексними номерами 310652191 та 310652444 ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на праві власності на підставі Договорів купівлі-продаж, укладених з ПрАТ "Квадрат-Україна" належать:
- відповідно до Договору купівлі-продажу від 11.08.2022 № 2874 нежитлові будівлі літ. "А" площею 35,8 кв. м та літ. "Б" площею 32,9 кв. м (загальна площа 68,7 кв. м), розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві;
- відповідно до Договору купівлі-продажу від 11.08.2022 № 2876 нежитлові будівлі літ. "А" площею 35,8 кв. м, літ. "Б" площею 32,9 кв. м, літ. "В" площею 19,3 кв. м, літ. "Г" площею 23,5 кв. м та літ. "Д" площею 28,7 кв. м (загальна площа 140,2 кв. м), розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві.
Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб Є.О. на підставі Договору купівлі-продажу від 11.08.2022 № 2874, укладеного між ПрАТ  "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс- Троєщина", прийнято рішення від 11.08.2022, індексний номер 64468508, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 68,7 кв. м, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0053 по вул. Милославській, 2-Г у місті Києві.
Також вказаним приватним нотаріусом на підставі Договору купівлі - продажу від 11.08.2022 № 2876, укладеного між ПрАТ "Квадрат-Україна" та ТОВ "Стелтекс-Троєщина", прийнято рішення від 11.08.2022, індексний номер 64468608, про державну реєстрацію за ТОВ "Стелтекс-Троєщина" права власності на нежитлові будівлі загальною площею 140,2 кв. м, які розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:095:0052 по вул. Милославській, 2-Д у місті Києві.
Крім того, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тригуб  Є.О. на підставі Іпотечного договору від 25.08.2022 № 25-8, серія та номер 22092210, укладеного між іпотекодавцем - ТОВ "Стелтекс-Троєщина" та іпотекодержателем - Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", прийнято рішення від 25.08.2022, індексні номери 64599475 та 64599728, про державну реєстрацію іпотеки, предметом якої є зазначені вище нежитлові будівлі.
Звертаючись з позовною заявою, Прокурор зазначає, що державна реєстрація права власності ПрАТ "Квадрат-Україна" на нежитлові будівлі, розташовані за адресами: вул. Милославська, 2-Г, 2-Д у м. Києві, була здійснена за відсутності документів, які б підтверджували правові підстави для такого набуття. Зазначене обґрунтовує тим, що на момент реєстрації ПрАТ "Квадрат-Україна" вже втратило право користування земельною ділянкою, орендованою під забудову, у зв`язку з невиконанням умов забудови, що було встановлено рішенням суду у справі №910/237/21. Оскільки будівлі зведені без належного дозволу на земельних ділянках, які не були відведені для цієї мети, а також не прийняті в експлуатацію у визначеному законом порядку, вони є самочинним будівництвом у розумінні статті 376 Цивільного кодексу України. 
Прокурор наголошує, що договори купівлі-продажу від 11.08.2022 №2874 і №2876, укладені з ТОВ "Стелтекс-Троєщина", та іпотечний договір від 25.08.2022 №25-8, укладений між ТОВ "Стелтекс-Троєщина" і Компанією "Прайзен Інвестментс Лімітед", суперечать публічному порядку, а відтак, відповідно до частин першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України, ці правочини є нікчемними, не породжують жодних правових наслідків та не потребують судового визнання їх недійсності.
Позиція Верховного Суду
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційне провадження підлягає закриттю з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Предметом цього позову є вимога скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на спірні об`єкти нерухомого майна. Позивач обґрунтовує свою позицію тим, що державна реєстрація була здійснена за відсутності документів, які підтверджують набуття права власності Відповідачем 1, а також за відсутності доказів фактичного існування об`єктів нерухомого майна на момент такої реєстрації.
Суди попередніх інстанцій встановили, що Скаржник не надав належних і допустимих доказів, які б підтверджували фізичне існування об`єктів нерухомості на земельній ділянці на момент розірвання договору оренди та її повернення Позивачу. За результатами обстеження земельної ділянки встановлено, що об`єкти нерухомого майна на ній відсутні. Виходячи з цього, суди дійшли висновку, що довідки про технічні показники об`єктів, підтвердження поштової адреси від 10.06.2021, а також технічні паспорти від 14.01.2022 і 17.01.2022 не можуть слугувати належними доказами, які підтверджують факт існування об`єктів нерухомого майна на момент державної реєстрації та підставність такої реєстрації. З огляду на наведене суди визнали дії з реєстрації права власності незаконними.
Щодо аргументів Скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 15.10.2020 у справі №632/214/17, яка, за його позицією, передбачає, що технічний паспорт може слугувати доказом існування об`єкта нерухомого майна, Суд зазначає таке.
Так пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку. Оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини другої цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.
У пункті 39 постанови від 12.10.2021 у справі №  233/2021/19 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. 
Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт. Самі по собі предмет позову та сторони справи можуть не допомогти встановити подібність правовідносин за жодним із критеріїв. Не завжди обраний позивачем спосіб захисту є належним й ефективним. Тому формулювання предмета позову може не вказати на зміст і об`єкт спірних правовідносин. Крім того, сторонами справи не завжди є сторони спору (наприклад, коли позивач або відповідач неналежний). Тому порівняння сторін справи не обов`язково дозволить оцінити подібність правовідносин за суб`єктами спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пунктах 96- 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19.
Аналізуючи наведені Скаржником постанови Верховного Суду, Суд вважає за необхідне зазначити таке.
При оцінці висновків, викладених у постановах Верховного Суду, важливо розрізняти поняття "правовий висновок" та "правова оцінка", оскільки ці поняття мають різне правове значення та впливають на застосування судової практики.
У постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.12.2023 у справі №  926/3347/22 об`єднана палата навела тлумачення поняття "правова оцінка" та роз`яснила в чому полягає правова оцінка.
Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду звернула увагу, на те, що обставини, які підлягають встановленню судом у справі, - це юридичні факти, тобто життєві обставини (дії, події), з якими правом пов`язується виникнення юридичних наслідків. 
Натомість правова оцінка - це висновок щодо застосування права за певних життєвих обставин. Правова оцінка може полягати, зокрема, у висновках, зроблених у зв`язку з установленими судом життєвими обставинами, про те, чи виникли юридичні наслідки та які саме, чи порушене право особи, чи виконане зобов`язання належним чином відповідно до закону та договору, чи певна поведінка є правомірною або неправомірною, чи додержано стороною вимог закону тощо. 
Разом з тим, правовий висновок - це умовивід з приводу тлумачення тієї норми права, що застосована саме Верховним Судом з метою правильного та справедливого вирішення спору у справі.
Підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. 
Саме лише цитування у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Суд звертає увагу, що формулювання, наведене у постанові Верховного Суду від 15.10.2020 у справі №  632/214/17, відповідно до якого єдиним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна та містить його технічні характеристики, є технічний паспорт, виготовлений за результатами технічної інвентаризації, є цитуванням змісту листа Міністерства юстиції України від 23.02.2016 № 8.4-35//18/1. Це формулювання не є висновком Верховного Суду щодо тлумачення норм права у контексті спору про фактичне існування об`єкта нерухомості, його належності на праві власності чи державної реєстрації такого права.
Оцінка доказів, наведена у постанові Верховного Суду у справі №  632/214/17, є застосуванням права до конкретних обставин і належить до категорії правової оцінки. Така оцінка є індивідуальною для розглядуваної справи та не має узагальненого характеру, властивого правовим висновкам, які формуються для забезпечення однакового застосування норм права у типових справах.
При цьому, слід зазначити, що предмет спору у справі №  632/214/17 стосувався житлового будинку та визнання права власності фізичної особи на нього в порядку спадкування. Ці обставини є істотно відмінними від предмета та обставин спору у даній справі, які пов`язані з іншим типом об`єктів нерухомого майна та іншою правовою природою правовідносин.
Суд також зауважує, що технічний паспорт, хоча й може бути документом, який містить технічні характеристики об`єкта нерухомого майна, не є самодостатнім доказом фактичного існування об`єкта у разі, якщо інші матеріали справи вказують на його відсутність. 
Таким чином, постанова Верховного Суду у справі №  632/214/17 не містить правового висновку, який підлягав би застосуванню у цьому спорі, а зазначені обставини та правові питання, вирішені у справі №  632/214/17, не є релевантними до обставин справи, що розглядається.
Також Скаржник не погоджується з позицією судів щодо наявності підстав для визнання договорів купівлі продажу спірних об`єктів нерухомості нікчемними та вказує про неправильне застосування положень частин першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України без урахування правових висновків щодо її застосування, викладених у постановах Верховного Суду від 12.12.2023 у справі №  906/564/19, від 10.03.2020 у справі №  910/24075/16, від 02.07.2020 у справі №  910/4932/19;
Так, у постанові Верховного Суду від 12.12.2023 у справі №  906/564/19 визначено, що при кваліфікації правочину за частинами першою та другою статті 228 Цивільного кодексу України потрібно враховувати вину, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін (аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10.03.2020 у справі №  910/24075/16, від 02.07.2020 у справі №  910/4932/19). Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.
Поряд з цим, Суд зазначає, що у справі №  906/564/19 застосування Верховним Судом статтею 228 Цивільного кодексу України аналізувалось в контексті предмету позову щодо визнання недійсним з моменту вчинення договору оренди з підстав того, що відповідач увів його в оману про свій титул власника щодо майна у вигляді асфальтобетонного покриття, якого не мав та розпорядився цим об`єктом без згоди територіальної громади. У цьому контексті застосування статті 228 Цивільного кодексу України було пов`язане з оцінкою дій сторін договору, які мали характер обману та суперечили публічному порядку. 
Натомість у цій справі аналіз частини першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України стосується іншого складу правовідносин - реєстрації права власності на нерухоме майно за відсутності підтверджувальних документів, а також відчуження цього майна за умов, коли його фізичне (фактичне) існування в натурі не було доведено.
Суд також зазначає, що у справі №  906/564/19 не було сформульовано правового висновку, який би стосувався ситуацій, подібних до цієї справи. Застосування статті 228 Цивільного кодексу України у справі №906/564/19 обмежувалося оцінкою дій сторін у конкретному спорі і не стосувалося обставин, пов`язаних із реєстрацією прав на нерухоме майно та його подальшим відчуженням без належного підтвердження права власності.
З огляду на це, правова оцінка, викладена у постанові Верховного Суду від 12.12.2023 у справі №906/564/19, стосувалася складу правовідносин та обставин, які суттєво відрізняються від обставин цієї справи. З огляду на це, зазначена правова оцінка не є релевантною для вирішення спору, що розглядається у даній справі, і не може слугувати підставою для перегляду висновків судів попередніх інстанцій.
Зазначене стосується також і наведених Скаржником постанов Верховного Суду від 10.03.2020 у справі №  910/24075/16 та від 02.07.2020 у справі №  910/4932/19.
Так, у справі №  910/24075/16 предметом спору було визнання недійсним іпотечного договору, укладеного між юридичними особами. Верховний Суд у постанові від 10.03.2020 зазначив, що спірний договір не може бути віднесений до правочинів, які порушують публічний порядок, оскільки він не посягає на суспільні, економічні чи соціальні основи держави, не спрямований на порушення публічного порядку, а тому не є таким, що підпадає під регулювання частин першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України. Зазначена позиція ґрунтувалась на тому, що спір стосувався виключно приватних правовідносин, які не підлягають оцінці в контексті публічного порядку. Натомість у даній справі обставини суттєво відрізняються, оскільки вони безпосередньо пов`язані з питанням дотримання публічного порядку.
У справі №  910/4932/19 предметом спору було застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, визнання незаконним набуття права власності підприємством на частку статутного капіталу товариства, а також на корпоративні права, що випливають з цієї частки, на підставі договору зворотної купівлі-продажу. Верховний Суд у постанові від 02.07.2020 підтримав висновки судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позову. Суд зазначив, що характер і обставини спору не містять підстав для застосування частин першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України, оскільки спір стосувався виключно приватних корпоративних правовідносин, які не порушують публічного порядку. Натомість обставини цієї справи, що розглядається, мають безпосередній зв`язок із порушенням публічного порядку, що є ключовим у застосуванні статті 228 Цивільного кодексу України.
Отже, застосування частин першої та другої статті 228 Цивільного кодексу України у справах №  906/564/19, №  910/24075/16, №  910/4932/19 та у справі, яка наразі розглядається, відбувалося за суттєво відмінних обставин, які обумовлюють різний підхід до правового регулювання. 
Зазначене свідчить про нерелевантність наведених Скаржником постанов для розгляду цього спору та виключає можливість їх врахування при розгляді касаційної скарги в порядку пункту 1 частини першої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Щодо посилань Скаржника на неправильне застосування судами положень статей 15, 16 Цивільного кодексу України без урахування правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 16.10.2019 у справі №  525/505/16-ц, від 25.06.2019 у справі №  922/1500/18, від 31.10.2019 у справі №  916/1134/18, Суд зазначає таке.
Скаржник посилається на неврахування судами правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 16.10.2019 у справі №  525/505/16-ц, а також правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 25.06.2019 у справі №  922/1500/18 та від 31.10.2019 у справі №  916/1134/18. 
Водночас Скаржник не конкретизує, у чому саме полягає неправильне застосування судами норм матеріального права, та які саме висновки були зроблені з їх порушенням. Відсутність конкретизації робить відповідні доводи касаційної скарги декларативними, що унеможливлює їх належну оцінку.
Суд також враховує суттєві відмінності обставин справи, яка переглядається, від обставин справ, на які посилається Скаржник:
- у справі №  525/505/16-ц предметом спору було визнання недійсним договору оренди земельної ділянки через порушення відповідачами першочергового права позивача на оренду цієї ділянки;
- у справі №  922/1500/18 розглядалося питання розірвання договору, укладення нового договору, визнання недійсним рішення установчих зборів, а також скасування державної реєстрації у зв`язку з відмовою в укладенні договору в досудовому порядку та порушенням норм законодавства при створенні юридичної особи;
- у справі №  916/1134/18 предметом спору було укладення договору на відшкодування експлуатаційних витрат, що виникло через ухилення відповідача як орендаря нерухомого майна від укладення такого договору з балансоутримувачем відповідного майна.
Таким чином, предмети спорів у справах №  525/505/16-ц, №  922/1500/18 та №  916/1134/18 належать до правовідносин, які суттєво відрізняються за своїм характером та обставинами від спору, що розглядається у цій справі, а отже не є подібними.
У такий спосіб, обставини та характер спору у зазначених справах є відмінними, що спростовує доводи Скаржника про неврахування постанов Верховного Суду у цих справах як релевантних у розгляді касаційної скарги в порядку пункту 1 частини першої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Стосовно аргументів Скаржника про неправильне дослідження та застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, пов`язаних із порушенням реєстраційного законодавства та неврахуванням доказів на підтвердження статусу добросовісного набувача нерухомого майна, Суд зазначає таке.
ТОВ "Стелтекс-Троєщина" у своїй касаційній скарзі не визначило, який саме правовий висновок Верховного Суду з цього питання було неправильно застосовано судами попередніх інстанцій, що є вимогою пункту 1 частини першої статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Аргументуючи свою позицію, Скаржник не наводить жодної практики Верховного Суду, яка б підтверджувала його твердження, а обмежується викладенням власної позиції та незгодою з висновками судів попередніх інстанцій.
Щодо доводів про неврахування доказів, які підтверджують належність реєстраційного законодавства та статус добросовісного набувача нерухомого майна, Суд зазначає, що заявник, вказавши під час подання касаційної скарги пункт 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України як підставу для касаційного оскарження рішень судів попередніх інстанцій, фактично обґрунтував лише підставу касаційного оскарження відповідно до пункту 1 частини другої цієї ж статті. У зв`язку з цим ухвалою Суду від 11.11.2024 було відкрито касаційне провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
З огляду на це відповідний аргумент Скаржника не може бути прийнятий як такий, що обґрунтовує неправильність застосування судами норм матеріального права чи спростовує їх висновки у цій справі. 
Відтак, наведені у касаційній скарзі, обставини, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не знайшли свого підтвердження під час касаційного перегляду та, відповідно, не можуть слугувати підставами для скасування оскаржуваних судових рішень господарських судів попередніх інстанцій.
Висновки Верховного Суду
Пунктом 5 частини першої статті 296 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після його відкриття на підставі пункту 1 частини другої статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався Скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.
Ураховуючи наведене та з огляду на непідтвердження підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, суд касаційної інстанції дійшов висновку про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ "Стелтекс-Троєщина" на підставі пункту 5 частини першої статті 296 Господарського процесуального кодексу України.
Розподіл судових витрат
Судові витрати за подання касаційної скарги та за розгляд справи Верховним Судом відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на Скаржника.
Керуючись статтями 234, 235, 240, 296, 300 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

УХВАЛИВ:
Касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Стелтекс-Троєщина" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.04.2024 у справі № 910/6312/22 закрити.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В. Зуєв

Судді                                                                                                    Н. Багай

                                                                                                    І. Берднік