ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2024 року 
м. Київ
cправа №  924/73/24 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського  Г.  М. - головуючого, Рогач  Л.  І., Краснова  Є.  В.,
секретар судового засідання Лихошерст  І.  Ю.,
розглядаючи у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Нове будівництво та реконструкція"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.06.2024 (колегія суддів: Бучинська Г.  Б. - головуючий, Василишин А.  Р., Філіпова Т.  Л.) та рішення Господарського суду Хмельницької області від 23.04.2024 (суддя Заверуха  С.  В.)
за позовом керівника Кам`янець-Подільської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Кам`янець-Подільської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нове будівництво та реконструкція"
про розірвання договорів оренди землі та зобов`язання повернути земельні ділянки
за участю: прокурора Колодяжна А.  В. (посвідчення)
ВСТАНОВИВ:
1.          Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1          Керівник Кам`янець-Подільської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Подільської міської ради (далі - Міськрада) звернувся до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нове будівництво та реконструкція" (далі - ТОВ "Нове будівництво та реконструкція"), в якому просив суд:
- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6810400000:25:004:0002 від 03.02.2020, укладений між Міськрадою та ТОВ "Нове будівництво та реконструкція";
- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6810400000:25:004:0011 від 30.06.2020, укладений між Міськрадою та ТОВ "Нове будівництво та реконструкція";
- розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6810400000:25:004:0005 від 30.06.2020, укладений між Міськрадою та ТОВ "Нове будівництво та реконструкція";
- зобов`язати ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" повернути територіальній громаді міста Кам`янця-Подільського в особі Міськради зазначені земельні ділянки.
1.2          Позовні вимоги мотивовані тим, що ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" систематично не сплачує орендну плату, внаслідок чого місцевий бюджет за період з 01.01.2022 по 31.12.2023 недоотримав кошти на загальну суму 491 931,18 грн, що є підставою для розірвання договорів у відповідності до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
2.          Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1          Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 23.04.2024, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.06.2024, позов задоволено.
2.2          Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, мотивував рішення тим, що несплата відповідачем орендної плати за оренду вказаних земельних ділянок з 17.02.2022 свідчить про систематичну несплату, що є підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок. Суд дійшов до висновку про недоведення відповідачем наявності форс-мажорних обставин.
3.          Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1          У касаційній скарзі ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" просить скасувати зазначені судові рішення та передати справу на новий розгляд.
3.2          На обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на те, що суди неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права за виключним випадком, який передбачений пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.3          Так, скаржник зазначає, що судові рішення прийнято без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених, зокрема, у постановах від 09.04.2024 у справі №  905/342/23, від 27.11.2018 у справі №  912/1385/17 (Велика Палата Верховного Суду).
3.4          30.09.2024 від прокуратури надійшли додаткові пояснення, в яких остання просить надати дозвіл на їх подання та врахувати при розгляді касаційної скарги. Однак колегія суддів зазначає, що вони за своїм змістом фактично є відзивом на касаційну скаргу, поданим поза межами строку, встановленого для його подання, тому дійшла висновку про залишення додаткових пояснень без розгляду на підставі статті 118 ГПК України.
4.          Мотивувальна частина
4.1          Суди встановили, що 03.02.2020 між Міськрадою (Орендодавець) та ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" (Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 5.1, 5.2 якого, Орендодавець надає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 20000 кв. м (кадастровий номер 6810400000:25:004:0002) для розміщення, будівництва, експлуатації об`єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення), яка знаходиться у м. Кам`янець-Подільському на вул. Нігинське шосе.
4.2          30.06.2020 між Міськрадою (Орендодавець) та ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" (Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 5.1, 5.2 якого, Орендодавець надає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 17000 кв. м (кадастровий номер 6810400000:25:004:0011) для розміщення, будівництва та обслуговування будівель і споруд енергогенеруючих підприємств, установ і організацій (категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення), яка знаходиться у м. Кам`янець-Подільському на вул. Нігинське шосе.
4.3          30.06.2020 між Міськрадою (Орендодавець) та ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" (Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 5.1, 5.2 якого, Орендодавець надає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 6000 кв. м (кадастровий номер 6810400000:25:004:0005) для розміщення, будівництва та обслуговування будівель і споруд енергогенеруючих підприємств, установ і організацій (категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення), яка знаходиться у м. Кам`янець-Подільському на вул. Нігинське шосе (далі - Договори).
4.4          Право оренди ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" вказаних земельних ділянок зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також між Орендодавцем та Орендарем відповідно до укладених Договорів складено акти приймання-передачі земельних ділянок.
4.5          Згідно з пунктом 12.3 Договорів їх дія припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
4.6          Відповідно до інформації Головного управління ДПС у Хмельницькій області, викладеної у листі від 15.11.2023 №  15567/5/22-01-04-01-12, упродовж 2022-2023 років ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" подано податкові декларації з плати за землю до Кам`янець-Подільської ДПІ, якою оподатковано орендовані земельні ділянки. Задекларовано орендну плату за землю в наступних розмірах: за 2022 рік - 243243,9 грн, за 2023 рік - 279730,49 грн. Станом на 01.11.2023 за ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" обліковується податковий борг зі сплати орендної плати до бюджету Кам`янець-Подільської міської територіальної громади в розмірі 453167,01 грн. Дата останньої сплати орендної плати за оренду вказаних земельних ділянок 17.02.2022.
4.7          Також прокурор на підтвердження систематичної несплати ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" орендної плати за користування земельними ділянками посилається на зміст листів Міськради від 28.11.2023 №  8/02-26-1372, Головного управління ДПС у Хмельницькій області з додатками від 28.09.2023 №  13767/5/22-01-04-01-12.
4.8          Матеріали справи також містять: лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 №  2024/02.0-7.1; накази №  15/03-1 "Про зупинку діяльності товариства в зв`язку з початком повномасштабної війни в Україні", №  15/03-2 "Про зупинення всіх господарських процесів на підприємстві в тому числі перерахування коштів за договірними зобов`язаннями", №  24/03-1 "Про призупинення дії трудових договорів з працівниками підприємства"; містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкту будівництва реєстраційний №  1428, затверджених Наказом Департамента містобудування та архітектури Кам`янець-Подільської міської ради від 02.10.2020 №  212; меморандум про співпрацю від 08.10.2021 між ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" та Комунальним підприємством "Міськтепловодоенергія"; технічні умови від 06.11.2020 та від 30.11.2020; договір про співпрацю від 05.11.2020 між Виконавчим комітетом Міськради та ТОВ "Нове будівництво та реконструкція"; експертну оцінку комплексної експертизи від 10.04.2019 №  09-08-18/1/ЕО; договір між ТОВ "Нове будівництво та реконструкція" та ESFC INVESTMENT GROUP, SL від 16.07.2021; лист Senda Investment Group LLP від 27.10.2021; заявку на фінансування в рамках програми уряду Південної Кореї та Фондом економічного розвитку і співробітництва (EDCF) від 01.11.2023; сертифікати про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) від 20.03.2024, виданих Київською обласною (регіональною) Торгово-промисловою палатою.
4.9          Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.10          У касаційній скарзі як на виключні випадки касаційного оскарження скаржник посилається на те, що в інших наведених ним справах, суд касаційної інстанції зазначав про те, що саме суд повинен на підставі наявних у матеріалах доказів встановити, чи дійсно такі обставини, на які посилається сторона, є надзвичайними і невідворотними, що об`єктивно унеможливили належне виконання стороною свого обов`язку і чи порушення умов договору є істотним, про що йдеться, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17. У справі № 924/73/24 спірні земельні ділянки передавалися  для реалізації інвестиційного проекту «Сміттепереробного заводу з енергетичним комплексом, що використовує альтернативні види палива з муніципальних твердих побутових відходів для генерації електричної та теплової енергії». Так, скаржник зазначає про те, що за договором найму (оренди) наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
4.11          Колегія суддів зазначає, що суди, задовольняючи позов про розірвання договорів оренди, вважали, що існують правові підстави для їх розірвання.
4.12          За змістом частини 9 статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
4.13          Частиною 1 статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
4.14          Підстави для зміни або розірвання договору передбачені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним у частині 1 цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. За частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
4.15          Частиною 3 статті 31 Закону України "Про оренду землі" також передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
4.16          При цьому частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24, 25 вказаного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
4.17          Суди встановили, що в укладених між сторонами спору договорах оренди передбачено, що їх дія припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
4.18          Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі №  910/7495/16 навела висновок, відповідно до якого норма частини 6 статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно через обставини, за які орендар не відповідає. Відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Тобто орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили, тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати (постанови Верховного Суду у справах №  914/1248/18, №  914/2264/17, №  910/13158/20, №  911/3067/20, №  911/654/21).
4.19          Як вже зазначалося у пункті 4.11 цієї постанови, основною метою передання земельних ділянок в оренду, як встановили суди, було розміщення, будівництва та обслуговування будівель і споруд енергогенеруючих підприємств, установ і організацій, а також розміщення, будівництва, експлуатації об`єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів. Скаржник у касаційній скарзі звертає увагу на те, що договори оренди були укладені у зв?язку з тим, що він звернувся до міської ради із пропозицією реалізувати приватний інвестиційний проєкт щодо будівництва сміттєпереробного заводу з енергетичним комплексом, що використовує альтернативні види палива з муніципальних твердих побутових відходів для генерації електричної та теплової енергії.
4.20          Згідно з правовою позицією Верховного Суду, що міститься у постанові від 06.07.2021 у справі №  922/3025/20, закріплений обов`язок держави забезпечувати екологічну безпеку і підтримувати екологічну рівновагу на території України у взаємозв`язку із закріпленим в законі принципом щодо обов`язковості додержання встановлених екологічних правил при здійсненні господарської, управлінської та іншої діяльності дає підстави для висновку про наявність прямого державного інтересу у забезпеченні реалізації зазначених положень.
4.21          Колегія суддів під час розгляду спору у даній справі враховує, що у постанові від 04.09.2024 зі справи №  916/3470/23 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у спорі про розірвання договору оренди землі із посиланням на положення частини 6 статті 762 ЦК України виснувала, що орендар повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини (пункти 43, 44), зазначила, що при оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин (пункт 45).
4.22          У даній справі, що переглядається у касаційному порядку, орендар наводив судам попередніх інстанцій обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане ним, і він не відповідає за ці обставини, та подавав на підтвердження своїх доводів відповідні докази, які суди зазначили у своїх рішеннях, однак доводи відповідача не перевірили шляхом дослідження вказаних доказів.
4.23          Колегія суддів також звертає увагу, що позов подано у відповідності до підстав, передбачених частиною другою статті 651 ЦК України, відповідно до якої при вирішенні спору про розірвання договору слід оцінювати істотність його порушення.
4.24          Зокрема, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Таким чином, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Наведена правова позиція викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема у постанові від 17.03.2020 у справі №911/1102/19 (пункти 8.7, 8.8).
4.25          Водночас суди попередніх інстанцій не дали оцінки істотності порушення договору оренди відповідачем.
4.26          Таким чином, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли передчасних висновків про наявність підстав для розірвання договорів у зв?язку з несплатою відповідачем з 17.02.2022 орендної плати та не врахували, що надання земельних ділянок в оренду полягало не тільки в отриманні прибутку від орендних платежів, а й у іншій меті, в якій полягали очікування сторони договору.
4.27          Поза тим про існування проблем у сфері забруднення територій, зокрема, пов`язаних з накопиченням відходів людської діяльності, та виникнення у зв`язку з цим загроз щодо втрати біорізноманіття в майбутньому, а також про необхідність запобігання та усунення, наскільки це можливо, екологічної шкоди зазначається також у Директиві 2004/35/CE Європейського Парламенту та Ради від 21.04.2004 про екологічну відповідальність щодо запобігання та усунення шкоди, завданої навколишньому середовищу (Directive 2004/35/CE of the European Parliament and of the Council of 21 April 2004 on environmental liability with regard to the prevention and remedying of environmental damage).
4.28          З огляду на наведене, доводи, викладені у касаційній скарзі, знайшли своє підтвердження. У зв?язку з чим судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід дослідити наявні у справі докази, всебічно, повно й об`єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.
4.29          Відповідно до приписів частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у цій справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду цієї скарги є передчасним.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 315, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Нове будівництво та реконструкція" у справі №  924/73/24 задовольнити.
Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.06.2024 та рішення Господарського суду Хмельницької області від 23.04.2024 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                Г. М. Мачульський
Судді                                                                                          Л. І. Рогач
Є. В. Краснов