ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 листопада 2024 року 
м. Київ

cправа №  916/1653/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я., 
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Курлович О. О., 
відповідача - Горобець В. В.,
розглянувши матеріали касаційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 (судді: Поліщук Л. В. - головуючий, Богатир К. В., Філінюк І. Г.) та рішення Господарського суду Одеської області від 16.01.2024 (суддя Цісельський О. В.) у справі 
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" 
про стягнення 376 860,76 грн
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" 
до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 
про стягнення 2 925 275,00 грн,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У липні 2022 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі -Департамент комунальної власності) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВКО" (далі - ТОВ "ВКО") про стягнення заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації у сумі 354 142,62 грн, 3% річних у сумі 8693,10 грн та пені у сумі 14025,04 грн.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказував на неналежне виконання відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди від 21.06.2018 № 181/2 щодо повної та своєчасної сплати орендної плати.
1.2. У серпні 2022 року ТОВ "ВКО" подало до Господарського суду Одеської області зустрічну позовну заяву до Департаменту комунальної власності, яку було прийнято судом до спільного розгляду, про стягнення з Департаменту комунальної власності компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою Департаменту комунальної власності у сумі 2   925 275,00 грн.
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що товариство за погодженням із Департаментом комунальної власності, здійснило невідокремлені поліпшення орендованого ним нерухомого майна внаслідок чого збільшилась його ринкова вартість.
Оскільки орендні правовідносини з Департаментом комунальної власності припинились у зв`язку із приватизацією об`єкта оренди в силу приписів Законів України "Про оренду державного та комунального майна" та "Про приватизацію державного та комунального майна", ТОВ "ВКО" має право на отримання від Департаменту комунальної власності компенсації за збільшення вартості приватизованого комунального майна, в якому він здійснив невід`ємні поліпшення, та яке було відчужено за вартістю з урахуванням таких поліпшень.
2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 16.01.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024, первісний позов задоволено частково, стягнуто з ТОВ "ВКО" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради основну заборгованість у сумі 354   142, 62 грн, пеню у сумі 14019,92 грн та 3% річних у сумі 8693,10 грн. У решті позовних вимог відмовлено.
Зустрічний позов задоволено частково, стягнуто з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь ТОВ "ВКО" компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень у сумі 2 776   125,00 грн. У решті позовних вимог відмовлено.
Проведено зустрічне зарахування сум, що підлягають стягненню, та стягнуто з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь ТОВ "ВКО" компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень у сумі 2 399   269,36 грн та витрати зі сплати судового збору.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 та рішенням Господарського суду Одеської області від 16.01.2024, Департамент комунальної власності у касаційній скарзі просить їх скасувати в частині часткового задоволення зустрічних позовних вимог ТОВ "ВКО" про стягнення з Департаменту 2 776 125,00 грн та ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні зустрічних позовних вимог ТОВ "ВКО", обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження посиланням на пункт 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
Так, скаржник зазначає, що згідно з абзацом 2 частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
Однак відповідно до пункту 7.6 договору у разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитків, здійснених орендарем при проведені капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.
У розумінні Закону України "Про оренду державного та комунального майна" виникнення у орендодавця обов`язку щодо відшкодування вартості невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, зроблених орендарем за власні кошти та за згодою орендодавця, є правовим наслідком припинення або розірвання відповідного договору оренди, внаслідок чого орендар втрачає право користування орендованими приміщеннями.
Проте ТОВ "ВКО" залишається орендарем нежитлових приміщень, оскільки згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно сторону орендодавця з Департаменту змінено на ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ", а орендарем визначено ТОВ "ВКО" і строк оренди встановлено до 31.12.2050.
Скаржник вважає, що судами попередніх інстанцій було неправильно застосовано норму процесуального права, а саме частину 11 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вимога ТОВ "ВКО" про компенсацію за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень є такою, що не підлягає задоволенню, на відміну від вимог Департаменту комунальної власності про стягнення коштів у виді орендної плати за користування майном, що надходять до місцевого бюджету м. Одеси.
На думку заявника касаційної скарги, суди порушили норми матеріального права, а саме абзац 2 частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому судами не враховано, що ТОВ "ВКО" було недобросовісним орендарем і Департаментом комунальної власності було ініційовано позов про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості, що виключає підстави для стягнення коштів на користь товариства.
3.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "ВКО" просить відмовити в її задоволенні та залишити в силі судові рішення, вказуючи, зокрема на те, що доводи скаржника про те, що у подібних правовідносинах відсутні висновки Верховного Суду є такими, що не відповідають дійсності, оскільки Верховним Судом неодноразово розглядалися справи, предметом яких було визначення порядку компенсації поліпшень орендованого державного/комунального майна.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права в межах касаційної скарги та у розумні строки, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково з огляду на таке.
4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності (орендодавець) та ТОВ "ВКО" (орендар) укладено договір оренди № 181/2 нежитлового приміщення, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. 
Ринкова вартість об`єкту оренди відповідно звіту про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди, складеного Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", становить                                   1 572 085,00 грн. 
За змістом пункту 1.3. договору оренди термін його дії визначений з 21.06.2018 до 21.05.2021.
08.11.2019 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО" укладено договір за яким сторони дійшли згоди викласти договір оренди № 181/2 нежитлового приміщення від 21.06.2018 у новій редакції.
Так, згідно з пунктом 1.1 договору оренди № 181/2 у новій редакції, орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху № 504, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. №8, загальною площею 134,3 м2, основною площею 67,7 м2. 
Відповідно звіту № 03/22 про оцінку вартості нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, виданого 28.03.2018 суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", рецензованого Товариством з обмеженою відповідальністю "Оціночна фірма "Абакус" 29.03.2018, ринкова вартість орендованого майна становить 1 572 085,00 грн без урахування податку на додану вартість (пункт 1.2. договору оренди № 181/2 у новій редакції).
Пунктом 1.4. договору оренди № 181/2 у новій редакції визначено термін дії договору до 31.12.2050.
У пунктах 2.2 та 2.4 договору оренди № 181/2 у новій редакції сторони погодили, що за орендовані нежитлові приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 26151,64 грн, що розрахована станом на 01.10.2019 (без урахування ПДВ) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Суди установили, що за умовами пункту 4.4 договору оренди № 181/2 у новій редакції капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт, затвердженої у встановленому порядку.
У пункті 5.2 договору оренди № 181/2 у новій редакції сторонами передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день такого прострочення платежу. Нарахування пені за прострочення виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок мав бути виконаний.
Відповідно до пункту 7.6 договору оренди № 181/2 у новій редакції договір може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.
За змістом пункту 7.11 договору його дія припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Як вбачається із витягу з Державного реєстру речових прав речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 11.11.2019 за № 188330643, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права ТОВ "ВКО" на користування (найм) нежитловими приміщеннями першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.
4.3. 05.11.2019 Департамент комунальної власності отримав листа ТОВ "ВКО", в якому орендар просив надати дозвіл на проведення робіт з невід`ємних поліпшень в орендованих ним нежитлових приміщеннях, додавши до листа дефектний акт, технічний висновок про доцільність поліпшень, проектну кошторисну документацію, копію технічного паспорту та звіт про результати експертної оцінки.
Згідно з експертною оцінкою від 15.11.2019 № 24811, виконаною Товариством з обмеженою відповідальністю "Експертиза МВК", кошторисна документація по робочому проєкту "Капітальний ремонт нежитлового приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 8" враховує обсяги робіт, передбачені робочим проєктом. Загальна кошторисна вартість будівництва у поточних цінах станом на 15.11.2019 становить 506 411,00 грн.
Розглянувши наданий орендарем комплект документів Департамент комунальної власності у листі від 18.11.2019 № 01-13/5640 повідомив ТОВ "ВКО" про те, що комплексний аналіз конструктивних рішень об`єкта обстеження, оцінка його стану, аналіз виявлених дефектів пошкоджень, загальний фізичний знос вказує на необхідність проведення ремонтних робіт нежитлових приміщень об`єкта оренди. Також Департамент комунальної власності враховуючи те, що надана орендарем кошторисна документація, яка враховує обсяги робіт, передбачених дефектним актом, складена відповідно до вимог ДСТУ Б Д. 1.1-1: 2013 "Правила визначення вартості будівництва", надав згоду на проведення ремонтних робіт з невід`ємних поліпшень у орендованих приміщеннях першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.
22.11.2019 між ТОВ "ВКО" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ардіс Груп" (підрядник) було укладено договір № 3/11 на виконання ремонтно-будівельних робіт з поточного/капітального, за умовами якого замовник доручає, а підрядник, в межах договірної ціни та проектно-кошторисної документації, виконує власними або залученими силами та засобами роботи на об`єкті (нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8), здає їх в обумовлені строки замовнику з передачею всієї виконавчої документації в обумовлені договором строки, тощо. 
Між сторонами була погоджена договірна ціна виконання робіт у сумі 488 008,72 грн.
31.01.2020 між замовником та підрядником були складені довідка про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) та акт № 1 приймання-передачі виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форма КБ-2в).
4.4. ТОВ "ВКО" 25.02.2020 звернулося до Департаменту комунальної власності з листом, в якому просило розглянути питання щодо приватизації орендованого ним нежитлового приміщення.
За результатами проведеної Товариством з обмеженою відповідальністю Аудиторською фірмою "Наш аудит" аудиторської перевірки фактичних результатів щодо заходів, спрямованих на поліпшення стану орендованого нерухомого майна, відображеного у фінансовій інформації орендаря ТОВ "ВКО", 27.02.2020 був складений аудиторський висновок, яким підтверджено фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок власних коштів орендаря. 
05.03.2020 ТОВ "ВКО" надіслало Департаменту комунальної власності комплект документів щодо проведення робіт з невід`ємних поліпшень орендованого ним нерухомого майна, а саме: звернення орендаря на надання дозволу на проведення робіт з невід`ємних поліпшень від 20.06.2019; лист-відповідь Департаменту комунальної власності від 26.06.2019 № 01-13/2818; технічний висновок, визначення технічного стану нежитлового приміщення першого поверху (технічний паспорт від 18.01.2012); договір оренди від 21.06.2018, фотофіксацію приміщень; кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця серії АР № 007559; лист-відповідь Департаменту комунальної власності про проведення ремонтних робіт невід`ємних поліпшень від 18.11.2019 № 01-13/5690; кошторисну документацію (зведений кошторисний розрахунок вартості об`єкта будівництва, дефектний акт на капітальний ремонт об`єкта оренди, локальний кошторис № 2-1-1 на ремонтно-будівельні роботи, пояснювальну записку, підсумкову відомість ресурсів); експертну оцінку  від 15.11.2019 № 24811 щодо розгляду кошторисної частини проектної документації по робочому проекту; документи, що підтверджують проведення та виконання ремонтних робіт (договір будівельного підряду від 22.11.2019 № 3/11, ліцензію підрядної організації з додатками, квитанцію про сплату на суму 506   411,00 грн, акт № 1 приймання виконаних будівельних робіт за січень 2020 (форми КБ-2в), довідку про вартість виконаних будівельних робіт та витрати за січень 2020 (форма КБ-№)); висновок експертного дослідження; звіт незалежного аудитора, виконаний Товариством з обмеженою відповідальністю Аудиторською фірмою "Наш аудит". У листі товариство також просило винести на розгляд Одеської міської ради питання приватизації нежитлового приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, як орендарем, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна.
10.06.2020 Одеською міською радою прийнято рішення № 6057-VII, яким до Переліку об`єктів малої приватизації комунальної власності територіальної громади м. Одеси, які підлягають приватизації у 2020 році, були включені нежитлові приміщення першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, та їх приватизацію шляхом продажу на аукціоні.
На підставі договору від 28.09.2020 № 91, укладеного між Департаментом комунальної власності та Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", та обстеження, проведеного 30.09.2020 оцінювачем був складений звіт з незалежної оцінки нежитлових приміщень першого поверху № 504 загальною площею 134,3 м2 за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, в якому зроблено висновок про те, що станом на 31.08.2020 ринкова вартість об`єкта оцінки для продажу на аукціоні становить 4   811 777,83 грн, з урахуванням ПДВ.
4.5. Як свідчать матеріали справи та встановлено судами, рішенням Господарського суду Одеської області від 07.07.2021 у справі № 916/405/21 частково задоволено позов Департаменту комунальної власності, стягнуто з ТОВ "ВКО" заборгованість з орендної плати, інфляційні втрати та 3 % річних. У задоволенні позову Департаменту комунальної власності про розірвання договору оренди та виселення ТОВ "ВКО" з нежитлових приміщень № 504 першого поверху, загальною площею 134,3 м2, за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8 відмовлено.
4.6. 22.11.2021 відбувся електронний аукціон, організатором якого виступив Департамент комунальної власності за лотом: нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, вул. Дерибасівська, 8, в якому взяли участь ТОВ "ВКО" та Товариство з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" (далі - ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ"). 
Згідно з протоколом про результати електронного аукціону від 22.11.2021 № UA-PS-2021-10-29-000073-1, який затверджено наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 29.11.2021 № 417, переможцем визнано ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" з ціновою пропозицією 4   910   101,00 грн.
02.12.2021 між Одеською міською радою (продавець), від імені якої діє Департамент комунальної власності, та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського територіального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 2827, за умовами якого продавець передав, а покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.
Згідно з пунктом 1.3 договору купівлі-продажу об`єкт купівлі-продажу оцінено у сумі 4   811 777,83 грн, податок на додану вартість враховано до вказаної суми та становить 801 962,83 грн, згідно з висновками оцінювача про ринкову вартість об`єкта незалежної оцінки - нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 8, для приватизації шляхом продажу на аукціоні, що були виконані суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством "Дельта-Консалтінг", затвердженими наказом в.о. директора Департаменту комунальної власності від 13.10.2021 № 296.
У пункті 1.5 договору купівлі-продажу передбачено, що ціна продажу об`єкта з урахуванням ПДВ становить 4   910 101,00 грн (гарантійний внесок у сумі 481 177,70 грн враховано до ціни продажу).
Відповідно до пункту 3.2 договору купівлі-продажу право власності на об`єкт купівлі-продажу виникає з дня державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом в порядку, встановленому чинним законодавством, після повної сплати коштів, передбачених розділом 2 "Порядок розрахунків за придбаний об`єкт" цього договору, штрафних санкцій, що можуть виникнути у зв`язку із неналежним виконанням зобов`язань за цим договором, підписання покупцем акта приймання-передачі об`єкта, зазначеного у пункті 1.1. цього договору, та видання органом приватизації наказу про завершення приватизації.
Приватизація об`єкта приватизації вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності на об`єкт приватизації, що оформлюється наказом органу приватизації (пункт 3.3 договору купівлі-продажу).
У пункті 4.1. договору продавець засвідчив відсутність обмежень, обтяжень та майнових прав третіх осіб на об`єкт купівлі-продажу, крім тих, що виникли за договором оренди нежитлових приміщень першого поверху № 504, укладеного 08.11.2019 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО", і що претензії третіх осіб, про які в момент складання договору купівлі-продажу сторони не могли не знати, не встановлені.
У підпункті 5.4.9. пункту 5.4. договору купівлі продажу передбачено, що покупець зобов`язався забезпечити збереження орендаря - ТОВ "ВКО" на термін дії договору оренди нежитлових приміщень першого поверху № 504, укладеного 08.11.2019 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ткаченко І. В. за реєстровим № 1222, з усіма змінами до нього, а саме, до 31.12.2050.
09.12.2021 на виконання договору купівлі-продажу від 02.12.2021 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" складено акт приймання-передачі, відповідно до якого продавець передав, а покупець прийняв індивідуально визначене майно комунальної власності, яке в цілому складається з нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8. 
На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.12.2021, прийнятого приватним нотаріусом Одеського міського територіального округу Чужовською Н. Ю., за ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" зареєстровано право власності на нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.
4.7. Суди під час розгляду справи також установили, що ухвалою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 у справі № 916/405/21 було задоволено заяву ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" про заміну сторони правонаступником, залучено ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" до участі у справі № 916/405/21 як правонаступника Департаменту комунальної власності в частині вимог про розірвання договору оренди № 181/2, укладеного 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО", в редакції від 08.11.2019, та виселення ТОВ "ВКО" з нежитлових приміщень першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8.
У подальшому, ухвалою Південно-Західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 у справі № 916/405/21 задоволено заяву ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" про відмову від частини позовних вимог про розірвання договору оренди № 181/2, укладеного 21.06.2018 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО" та виселення товариства з нежитлових приміщень.  
4.8. Предметом первісного позову у справі, яка розглядається, є вимоги Департаменту комунальної власності про стягнення з ТОВ "ВКО" заборгованості з орендної плати з урахуванням індексації у сумі 354 142,62 грн, 3% річних у сумі 8693,10 грн та пені у сумі 14025,04 грн з огляду на неналежне виконання відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди від 21.06.2018 № 181/2 щодо повної та своєчасної сплати орендної плати.
Предметом зустрічного позову є вимоги ТОВ "ВКО" про стягнення з Департаменту комунальної власності компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою орендодавця, внаслідок яких збільшилася ринкова вартість майна, у сумі 2   925 275,00 грн, у зв`язку із припиненням правовідносин з Департаментом комунальної власності через приватизацією об`єкта оренди.
Судові рішення у справі в частині первісних позовних вимог сторонами не оскаржувалися. 
4.9. Водночас, суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги за зустрічним позовом ТОВ "ВКО", встановили обставин про те, що орендарем - ТОВ "ВКО" за власні кошти та за згодою орендодавця - Департаменту комунальної власності було здійснено невід`ємні поліпшення орендованого майна.
Суди з посиланням на положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема статтю 27, виходили з того, що чинне законодавство передбачає збереження права орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, при приватизації орендованого майна. Така компенсація здійснюється або покупцем - у разі приватизації на аукціоні з відповідною умовою щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, або ж вартість невід`ємних поліпшень зараховується орендарю під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації - у разі якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар.
4.10. Суди установили, що матеріалами справи не підтверджується, що Департаментом комунальної власності приймалось рішення про приватизацію нежитлових приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 8, на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень. Не містить такої умови і укладений із ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" договір купівлі-продажу від 02.12.2021, з огляду на що суд апеляційної інстанції вказав на те, що у покупця (ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ") не виник обов`язок з компенсації невід`ємних поліпшень орендарю - ТОВ "ВКО".
Суди попередніх інстанцій установили, що Департамент комунальної власності вибув із орендних відносин, а на покупця - ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" не покладений обов`язок з компенсації невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем, а при визначенні ціни продажу на електронному аукціоні Департаментом комунальної власності не була врахована вартість невід`ємних поліпшень, тому у ТОВ "ВКО" виникло право на отримання від Департаменту комунальної власності компенсації збільшення ринкової вартості об`єкта оренди внаслідок здійснення орендарем невід`ємних поліпшень цього об`єкту.
4.11. Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За змістом абзацу 4 частини 3 статті 23 Законом України "Про оренду державного та  майна" (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 21.06.2018) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
За змістом частин 1-2 статті 778   Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.
Водночас положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі, які містяться в частині 3 статті 778 Цивільного кодексу України, які до спірних правовідносин оренди державного та комунального майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Так, особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
За змістом частини 2 статті 27 вказаного Закону (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.
У частини 3 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на час звернення із зустрічною позовною заявою) також встановлено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди.
Іншого договором оренди від 21.06.2018 № 181/2 зі змінами, внесеними згідно з договором від 08.11.2019, не встановлено, а у пункті 7.6 передбачено, що договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського  суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. 
У разі розірвання договору у судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведенні капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за власні кошти, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.
4.12. Як вже зазначалося, 22.11.2021 відбувся електронний аукціон, організатором якого виступив Департамент комунальної власності за лотом: нежитлові приміщення першого поверху № 504, загальною площею 134,3 м2, вул. Дерибасівська, 8, в якому взяли участь ТОВ "ВКО" та ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ", переможцем яких стало ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" згідно з протоколом про результати електронного аукціону від 22.11.2021.  
Згідно з частиною 1 статті 4 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна" (у редакції, чинній на час проведення електронного аукціону) до об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної та комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України.
За змістом частин 1, 4 статті 11 вказаного Закону ініціювати приватизацію об`єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб`єкти управління об`єктами державної і комунальної власності або покупці. Перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об`єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об`єкта комунальної власності.
У статті 18 цього Закону передбачена приватизація об`єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду та встановлено, що приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.
Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації (частина 3 зазначеної норми).
Проте, суд апеляційної інстанції, здійснюючи перегляд рішення суду першої інстанції, не з`ясовував питання стосовно звернення орендаря (ТОВ "ВКО") про компенсацію здійснених ним невід`ємних поліпшень під час приватизації нерухомого майна.
4.13. Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок), який установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення під час  приватизації  способами, визначеними законодавством, а також процедур також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується  для  оцінки  орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря.
Вказаним Порядком передбачено, що незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та включає такі етапи: опрацювання вихідних даних, необхідних для оцінки, у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами виконання робіт підготовчого етапу; ідентифікація поліпшень орендованого майна; застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна; визначення питомої ваги часток держави (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість орендованого нерухомого майна, подання їх до органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку проведення незалежної оцінки; затвердження висновку про вартість орендованого нерухомого майна відповідним органом (далі - відповідний орган приватизації): державним органом приватизації - у разі приватизації державного (республіканського) майна або якщо йому надані повноваження щодо приватизації комунального майна, виконавчим органом органу місцевого самоврядування - у разі приватизації комунального майна.
Вказаним Порядком передбачені положення щодо ідентифікації поліпшень орендованого майна та її етапи, а також вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що містить поліпшення щодо бази оцінки мана (ринкова вартість), її розрахунок.
Проте суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення місцевого суду, не з`ясовував питання щодо дотримання положень Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди під час приватизації, обставини щодо правильності розрахунку заявленої до стягнення суми компенсації, підстави для її нарахування згідно з доказами на підтвердження здійснення оцінки вартості поліпшень саме відповідно до положень вказаного Порядку не встановив.
4.14. При цьому суд апеляційної інстанції вказав на те, що 09.12.2021 договірні відносини за договором оренди від 21.06.2018 № 181/2 між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО" припинилися у зв`язку з приватизацією вказаних приміщень ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" та передачею нежитлових приміщень за актом приймання передачі новому власнику.
Разом з цим суд зазначив, що чинне законодавство передбачає, що у договорі державного та комунального майна може бути замінено орендодавця, і таке законодавче регулювання спрямоване на збереження попередніх існуючих орендних відносин при переході права власності на об`єкт оренди. За таких умов, орендодавцем та стороною договору оренди стає новий власник об`єкта оренди, договір оренди не припиняє свою дію, і новий власник набуває статусу орендодавця разом із належними орендодавцю за договором правами і обов`язками. У той же час, при відчуженні орендованого об`єкта попередній власник вибуває із орендних відносин.
За відсутності в договорі оренди № 181/2 у новій редакції умови про припинення вказаного договору з підстави відчуження іншій особі орендованого майна, у зв`язку з набуттям ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ" права власності на нежитлові приміщення, до нього перейшли усі права та обов`язки орендодавця за вказаним договором оренди, укладеним між Департаментом комунальної власності та ТОВ "ВКО".
Проте задовольняючи позовні вимоги ТОВ "ВКО" про стягнення компенсації за збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених невід`ємних поліпшень за згодою орендодавця, суд апеляційної інстанції, переглядаючи рішення місцевого суду, дійшов суперечливих висновків щодо припинення договірних правовідносин, чи навпаки продовження орендних правовідносин із новим власником нежитлових приміщень - ТОВ "ВЕСТ ФУД КОМПАНІ", а отже і наявність правових підстав для стягнення заявленої позивачем за зустрічним позовом компенсації.
4.15. Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Таким чином, з`ясування фактичних обставин справи має здійснюватися судом із застосуванням критеріїв оцінки доказів, передбачених статтею 86 Господарського процесуального кодексу України щодо відсутності у доказів заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо та їх сукупності в цілому.
Згідно з частинами 1, 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
У пунктах 1-3 частини 1 статті 237 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема, питання, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (частина 1 статті 269 Господарського  процесуального кодексу України).
5.    Висновки Верховного Суду
5.1.    За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.2. Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
5.3. Відповідно до пункту 3 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України  підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
5.4. Ураховуючи викладене, колегія суддів вважає, що постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 слід скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
6. Розподіл судових витрат
6.1.     Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не     змінює та не     ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті   129 Господарського процесуального кодексу України).
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 у справі                  № 916/1653/22 скасувати, справу передати на новий розгляд до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не   підлягає.

Головуючий                                                                                                            Т. Б.  Дроботова
     
Судді                                                                                                            Н. О. Багай

                                                                                                                Ю. Я. Чумак