ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2024 року 
м. Київ

cправа №  916/3879/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Случа О.В.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
позивача - Вінюков В.М.
відповідача - Горобець В.В.
третьої особи - Карапиш К.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.09.2024 (у складі колегії суддів: Поліщук Л.В. (головуючий), Аленін О.Ю., Таран С.В.)
та рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 (суддя Бездоля  Ю.С.)
за позовом Одеської міської ради 
до Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради,
про стягнення 1   932 614,34 грн,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 04.09.2023 Одеська міська рада (далі - Позивач) звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс" (далі - ПІІ ТОВ "Аверс", Відповідач) про стягнення 1932614,34 грн безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельними ділянками.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач у період з 01.05.2020 по 05.03.2023 користувався земельними ділянками комунальної власності (а саме: з кадастровим номером 5110137600:03:001:0009 площею 2,0387 га та з кадастровим номером 5110137600:03:001:0010 площею 0,2779 га) за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, на яких розміщено об`єкт нерухомого майна Відповідача, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказані земельні ділянки, що мало наслідком неотримання її власником, тобто Позивачем, доходів у вигляді орендної плати у розмірі 1932614,34 грн.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 25.03.2024, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.09.2024, у задоволенні позову Одеської міської ради відмовлено повністю.
2.2. При цьому суди прийняли до уваги договір суперфіцію від 12.04.2008, за яким Відповідачу було надано у користування для забудови земельну ділянку площею 2,0000 га і припустили можливість часткового накладення вказаної земельної ділянки та земельних ділянок, зазначених Позивачем у позовній заяві, та дійшли висновку, що Одеською міською радою не доведено факту користування Відповідачем саме тією землею та саме такого розміру, виходячи з якого ним розраховані відповідні суми. З урахуванням викладеного суди прийшли до висновку про недоведеність позовних вимог Одеської міської ради.
2.3. Одеська міська рада та Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради (далі - Департамент, Третя особа) не погодилися з такими судовими рішеннями та скористалися правом на їх касаційне оскарження.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг, позиція інших учасників справи
3.1. Касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міської ради відкрито 11.11.2024 на підставі пунктів 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.2. У своїй касаційній скарзі Позивач просить Суд скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.09.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 і направити справу №  916/3879/23 на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Підставами касаційного оскарження Одеська міська рада визначає:
- неврахування судами висновків Верховного Суду у справах № 688/2908/16 та №  923/196/20 щодо нікчемності договору суперфіцію через порушення порядку його укладення;
- відсутність висновку Верховного Суду з питань застосування статей 203, 210, 215, 228, 413 Цивільного кодексу України, статті 102-1 Земельного кодексу України, статей 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" стосовно того, чи виникло у Відповідача право користування земельною ділянкою за договором суперфіцію, укладеним райдержадміністрацією, яка не мала повноважень розпоряджатися земельною ділянкою комунальної власності, та за відсутності відповідного розпорядження райдержадміністрації та державної реєстрації правочину і речового права, що виникло внаслідок його укладення (тобто чи є вказаний договір суперфіцію нікчемним);
- встановлення судами обставин, що мають значення для справи (а саме наявності у Відповідача права користування земельними ділянками), на підставі недопустимих доказів (кадастровий план земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:03:001:0005, відомостей про яку немає у Державному земельному кадастрі).
3.3. Касаційне провадження за касаційною скаргою Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради відкрито 11.11.2024 на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.4. У своїй касаційній скарзі Третя особа просить Суд скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.09.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 і ухвалити нове рішення про задоволення позову Одеської міської ради у повному обсязі.
Підставами касаційного оскарження Департаменту є неврахування судами висновків Верховного Суду у справах № 688/2908/16, № 910/4932/19 та №  923/196/20, а саме щодо підстав нікчемності договору суперфіцію.
3.5. У відзиві на касаційні скарги ПІІ ТОВ "Аверс" просить Суд відмовити у їх задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. Як вбачається з матеріалів справи, розпорядженням Комінтернівської районної державної адміністрації від 29.11.2006 №  1763 створено комісію по вибору земельної ділянки орієнтовною площею 2,00 га під розміщення складського комплексу Підприємства з іноземними інвестиціями у вигляді Товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс". 30.11.2006 комісією складено та підписано акт вибору земельної ділянки, передбаченої під розміщення складського комплексу ПІІ ТОВ "Аверс", відповідно до якого вибрана земельна ділянка площею 2,00 га, яка знаходиться на території Красносільської сільської ради (за межами), придатна під розміщення складського комплексу.
4.2. Додатком до акту вибору земельної ділянки від 30.11.2006 зазначено викопіювання з плану землекористування Красносільської сільської ради.
4.3. 12.04.2008 між Комінтернівською районною державною адміністрацією Одеської області (суперфіціар, власник) та ПІІ ТОВ "Аверс" (суперфіціарій) укладений договір суперфіцію (далі - Договір).
Відповідно до пункту 1.1 Договору суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає в строкове оплатне користування право забудови земельної ділянки, яка знаходиться на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області за адресою: 19-й кілометр Старокиївського шосе, 4 (за межами населеного пункту) для будівництва та експлуатації на ній комплексу об?єктів та споруд промислового призначення, необхідних суперфіціарію для здійснення своєї господарської діяльності, передбаченої статутом.
Метою надання права на забудову земельної ділянки суперфіціарію є здійснення суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об?єктів будівництва, згідно затвердженого у встановленому порядку проекту забудови (пункт 1.2 Договору).
Цільове призначення земельної ділянки, право забудови якої передається за цим договором - для промислової забудови (пункт 1.3 Договору).
Земельна ділянка надається в межах промислової зони за межами села Красносілка (пункт 1.4 Договору).
Пунктом 2.1 Договору визначено, що загальна площа земельної ділянки, право на забудову якої передається за цим договором, становить 2 га, в межах відповідно до кадастрового плану (додаток №1) та акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за абрисом (додаток №2).
Згідно з пунктом 2.2 Договору право на забудову земельної ділянки за цим договором передається суперфіціарію для здійснення будівництва та подальшої експлуатації об?єктів будівництва. Будівництво, обслуговування та експлуатація об`єктів будівництва відповідає цільовому призначенню земельної ділянки. Суперфіцарій має право здійснювати на земельній ділянці будівництво відповідно до проекту будівництва, розробленого та затвердженого у порядку, встановленому чинним законодавством України.
Відповідно до пункту 2.3 Договору земельна ділянка перебуває у державній власності на території Красносільської сільської ради, а суперфіціарій отримує лише право на здійснення її забудови об`єктами будівництва. Площа та межі земельної ділянки залишаються без змін.
За умовами пунктів 2.4, 2.5 Договору суперфіціарій має право здійснювати будівництво на території земельної ділянки відповідно до затвердженого проекту будівництва об`єктів будівництва. Право забудови земельної ділянки, яке надано суперфіціарію згідно цього договору, може бути відчужене або іншим чином передане повністю або частково суперфіціарієм без отримання попередньої згоди суперфіціара, але з наступним повідомленням про це суперфіціара в письмовій формі не пізніше одного місяця з дати такого відчуження.
У пункті 3.1 Договору визначено, що його укладено на безстроковий термін.
За пунктами 4.1 - 4.3 Договору плата за користування правом на забудову земельної ділянки встановлюється відповідно до нормативно-грошової оцінки. Плата, визначена у пункті 4.1, вноситься у грошовій формі. Плата за користування правом на забудову земельної ділянки вноситься суперфіціарієм щоквартально, але не пізніше 15 числа місяця, наступного за періодом оплати, шляхом перерахування грошових коштів у національній валюті України на поточний рахунок суперфіціара. Суперфіціарій має право здійснювати плату за користування правом на забудову земельної ділянки на майбутнє.
4.4. Умови і строки передачі земельної ділянки для здійснення права забудови врегульовано у розділі 5 Договору.
Так передача земельної ділянки, право на забудову якої надається суперфіціарію згідно цього договору, здійснюється на підставі цього договору з додатками (№ 1, 2, 3), що є його невід?ємною частиною. Сторони при встановленні меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) керуються межовими знаками, переданими суперфіціарію на зберігання згідно акту визначення меж земельної ділянки в натурі (додаток №1). Передача земельної ділянки суперфіціарію здійснюється у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору.
В момент передачі земельної ділянки для здійснення права забудови суперфіціарію сторони підписують акт приймання-передачі земельної ділянки (додаток №3), що є невід`ємною частиною договору.
Пунктом 5.4 Договору передбачено, що укладений між сторонами договір підлягає державній реєстрації у місцевому підрозділі ДП "Центр державного земельного кадастру" при Державному агентстві України по земельних ресурсах по місцю знаходження земельної ділянки.
При цьому за умовами пункту 5.5 Договору відмова органу державної реєстрації у здійсненні реєстрації цього договору не впливає на його чинність.
4.5. У пунктах 6.1, 6.2, 6.6 Договору сторони погодили, що у разі припинення права на забудову земельної ділянки, на якій споруджені об`єкти будівництва, сторони визначають правові наслідки такого припинення за взаємною згодою. Відповідно до умов законодавства України суперфіціарій може викупити земельну ділянку, на якій розміщені об`єкти будівництва. Суперфіціар може викупити об`єкти будівництва. Після припинення дії договору суперфіцарій повертає суперфіціару земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її за цим договором. Після припинення дії цього договору суперфіціарій зберігає право власності на об`єкти будівництва, споруджені на земельній ділянці, право на забудову якої йому передано.
4.6. Відповідно до пункту 10.2 Договору дія цього договору припиняється у разі: поєднання в одній особі власника та суперфіціарія; відмови суперфіціарія від здійснення права забудови земельної ділянки; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд; в інших випадках, передбачених законодавством.
4.7. В матеріалах справи наявний кадастровий план земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:03:001:0005 площею 2,0000 га та підписаний обома сторонами акт приймання-передачі земельної ділянки, згідно якого суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає в користування земельну ділянку для будівництва та експлуатації на ній комплексу об`єктів та споруд промислового призначення на території Красносільської сільської ради Комінтернівського району Одеської області (за межами населеного пункту).
4.8. При ухваленні рішень у справі суди також врахували постанову Одеського окружного адміністративного суду від 19.06.2014 у справі № 815/2545/14 за адміністративним позовом ПІІ ТОВ "Аверс" до реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції про зобов`язання вчинити певні дії, при розгляді якої встановлено наступні обставини:
- рішенням Господарського суду Одеської області від 22.10.2008 у справі №3/212-08-4348 за позовом ПІІ ТОВ "Аверс" до Комінтернівської районної державної адміністрації Одеської області про визнання права власності, яке набрало законної сили, було визнано за ПІІ ТОВ "Аверс" право власності на об`єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, та складається з будівлі складу загальною площею 8048,3 кв.м, літ. "А", навісу з рампою загальною площею 663,5 кв.м, літ. "а", будівлі гаражу загальною площею 163,8 кв.м, вимощення літ. "І", огорожі відповідно до технічного паспорту, виготовленого Комунальним підприємством "Комінтернівське бюро технічної інвентаризації" 12.05.2007;
- рішенням Господарського суду Одеської області 21.12.2009 у справі №7/488-09-5716 за позовом ПІІ ТОВ "Аверс" до Комінтернівської районної державної адміністрації Одеської області про визнання права власності, яке набрало законної сили, було визнано за ПІІ ТОВ "Аверс" право власності на об?єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, та складається з будівлі складу загальною площею 4586,60 кв.м, літ. "В", навісу з рампою літ. "в", будинку охорони загальною площею 14,90 кв.м літ. "Г", навісу літ. "Д" відповідно до технічного паспорту, виготовленого Комунальним підприємством "Комінтернівське бюро технічної інвентаризації" 16.11.2009;
- у зв`язку з переведенням земель Красносільської сільської ради Комінтернівського району, в межах якої знаходиться складський комплекс для зберігання та переробки будматеріалів ПІІ ТОВ "Аверс", до земель міста Одеси, позивач з метою приведення своїх правовстановлюючих документів на зазначений об`єкт нерухомості у відповідність до адреси об`єкта нерухомого майна 19.12.2013 звернувся до реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції Одеської області із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень складського комплексу для зберігання та переробки будматеріалів за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т;
- реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області були видані витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.12.2013 № 15599854 та свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 27.12.2013 № 15599147, в яких зазначено, що загальна площа складського комплексу складає 8142,2 кв.м;
- реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції Одеської області при внесенні запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за Підприємством з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс" складського комплексу для зберігання та переробки будматеріалів за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, було допущено помилку щодо розміру загальної площі об`єкту нерухомого майна, оскільки (як було встановлено під час судового розгляду справи на підставі правовстановлюючих документів) загальна площа спірного об`єкту нерухомості складає 12634,9 кв.м.
Зазначеною постановою Одеського окружного адміністративного суду від 19.06.2014 у справі № 815/2545/14 адміністративний позов ПІІ ТОВ "Аверс" до реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції про зобов`язання вчинити певні дії задоволено у повному обсязі. Постановлено зобов`язати вказану реєстраційну службу внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно складського комплексу для зберігання та переробки будматеріалів за адресою: Одеська область, м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, буд. 4-Т, який належить ПІІ ТОВ "Аверс", виправивши помилково вказаний розмір загальної площі об`єкту нерухомого майна - 8142,2 кв.м на правильний розмір загальної площі об`єкту нерухомого майна - 12634,9 кв.м, та видати свідоцтво про право власності на нерухоме майно і витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності з урахуванням внесених змін.
4.9. З наведеного вбачається, що Відповідач зареєстрував (перереєстрував) за собою право власності на складський комплекс, з урахуванням, зокрема, того, що ці об`єкти розміщено на землях, які відповідно до постанови Верховної Ради України від 07.02.2002 №3064-ІІІ "Про зміну меж м. Одеси Одеської області" були віднесені до земель міста Одеси.
4.10. Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна 19.12.2013 за ПІІ ТОВ "Аверс" було зареєстровано право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна та 06.03.2023 на підставі договору купівлі-продажу від 06.03.2023 право власності було припинено.
4.11. Таким чином, Відповідачу у період з 19.12.2013 по 06.03.2023 на праві приватної власності належав складський комплекс для зберігання та переробки будматеріалів загальною площею 12634,9 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т.
4.12. Також з матеріалів справи вбачається, що ПІІ ТОВ "Аверс" звернулося до Одеської міської ради із клопотанням від 12.05.2014 ПІІ про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 2,3442 га за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, для експлуатації та обслуговування складського комплексу для зберігання та переробки будівельних матеріалів.
4.13. Рішенням Одеської міської ради від 25.06.2014 № 5203-VI "Про надання дозволу Підприємству з іноземними інвестиціями у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю "Аверс" на розробку проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування складського комплексу для зберігання та переробки будівельних матеріалів":
- надано дозвіл розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду, орієнтованою площею 2,1 га, за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, для експлуатації та обслуговування складського комплексу для зберігання та переробки будівельних матеріалів;
- зобов`язано ПІІ ТОВ "Аверс" після формування земельної ділянки надати до виконавчого органу Одеської міської ради щодо забезпечення реалізації повноважень Одеської міської ради у галузі земельних відносин розроблений та погоджений у встановленому законом порядку проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
4.14. У подальшому до 2022 року жодних взаємодій між Одеською міською радою і ПІІ ТОВ "Аверс" не було.
4.15. Департамент звернувся до ПІІ ТОВ "Аверс" з вимогою від 30.08.2022, в якій, посилаючись на те, що останньому на праві приватної власності належить складський комплекс для зберігання та переробки будматеріалів загальною площею 12634,9 кв.м, розташований за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, та зазначене нерухоме майно розташоване на земельних ділянках з кадастровими номерами: 5110137600:03:001:0009, загальною площею 2,0387 га та 5110137600:03:001:0010, загальною площею 0,2779 га, дата державної реєстрації земельних ділянок 16.03.2015, а також вказуючи, що Відповідач за користування земельною ділянкою, кадастровий номер 5110137600:03:001:0009, площею 2,0387 га, зберіг у себе кошти територіальної громади м. Одеси у розмірі 1117000,88 грн, та за земельну ділянку, кадастровий номер 5110137600:03:001:0010, площею 0,2779 га - у розмірі 152261,01 грн, вимагав у місячний термін сплати коштів у загальній сумі 1269261,89 грн.
4.16. Як вбачається з витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-5100233512023 від 23.02.2023, 16.03.2015 Управлінням Держземагенства у місті Одесі на підставі розробленого ПП "Одесгеосервіс" проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 14.11.2014 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, 19-  й   км Старокиївської дороги, 4-Т, з кадастровим номером 5110137600:03:001:0009, площею 2,0387 га; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 14369553,92 грн.
Додатком до вказаного витягу є кадастровий план земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:03:001:0009.
4.17. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.02.2023 № НВ-5100233692023 16.03.2015 Управлінням Держземагенства у місті Одесі на підставі розробленого ПП "Одесгеосервіс" проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 14.11.2014 проведено державну реєстрацію земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Одеса, 19-й км Старокиївської дороги, 4-Т, з кадастровим номером 5110137600:03:001:0010, площею 0,2779 га; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид цільового призначення земельної ділянки - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; нормативна грошова оцінка - 1958747,75 грн.
Додатком до цього витягу є кадастровий план земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:03:001:0010.
4.18. Згідно інформації, наведеної у довідці Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 25.05.2023 № 01-13/696, Управлінням державного контролю за використанням та охороною земель Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради було проведено візуальне обстеження земельних ділянок з кадастровими номерами: 5110137600:03:001:0010 та 5110137600:03:001:0009. Станом на 20.04.2023 зазначені земельні ділянки площами 2779 кв.м та 20387 кв.м використовуються для експлуатації та обслуговування складських будівель; земельні ділянки огороджені парканом, доступ до них обмежений. До вказаної інформації додано план-схему земельної ділянки та фотофіксацію.
4.19. З матеріалів справи також вбачається, що рішенням Одеської міської ради №1267 від 20.09.2011 (із подальшими змінами, внесеними рішеннями Одеської міської ради від 27.08.2014 та від 08.02.2017) були затверджені фіксовані відсотки при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі.
4.20. Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:03:001:0009 від 29.09.2021, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 11359331,17 грн. Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5110137600:03:001:0010 від 30.09.2021, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1548417,19 грн.
4.21. Судами також зазначено про наявність у матеріалах справи розрахунку розміру безпідставно збережених коштів за фактичне користування спірними земельними ділянками за період з травня 2020 року по 05.03.2023 виходячи із ставки орендної плати 5%. Несплата Відповідачем заявлених до стягнення коштів у добровільному порядку стала підставою для звернення Позивача до суду з позовом у цій справі.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.3. Позивач, звертаючись з позовом у цій справі, обґрунтовує його відсутністю правових підстав користування Відповідачем спірними земельними ділянками.
5.4. Верховним Судом вже сформована усталена практика щодо застосування статті 1212 Цивільного кодексу України у земельних правовідносинах.
Так відповідно до приписів частин першої, другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
5.5. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
5.6. Так, правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізуються через право постійного користування або право оренди.
5.7. Частиною першою статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
5.8. Водночас згідно зі статтями 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
5.9. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".
5.10. Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
5.11. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №  200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
5.12. В такий спосіб положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №  629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №  320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №  912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі №  922/3409/17, від 2.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі №  922/652/18, від 21.05.2019 у справі №  924/552/18, від 17.03.2020 у справі №  922/2413/19.
5.13. Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі №  925/230/17 .
5.14. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 вказав, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
При цьому Верховний Суд наголосив, що для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати:
1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача;
2) площу земельної ділянки;
3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки);
4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
5.15. Разом з тим, Верховний Суд послідовно зазначає, що наявність зобов`язальних відносин щодо користування земельною ділянкою виключає стягнення кошів на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України.
5.16. За обставинами справи, що розглядається, суди попередніх інстанцій констатували, що у спірних правовідносинах, які виникли між сторонами цієї справи, підстав для стягнення з ПІІ ТОВ "Аверс" заявлених Одеської міською радою коштів як безпідставно збережених немає, оскільки Відповідач користувався комунальною землею, на якій розміщено його нерухомість, за наявності відповідних правових підстав.
Так суди встановили, що 12.04.2008 між Комінтернівською районною державною адміністрацією Одеської області та ПІІ ТОВ "Аверс" було укладено договір суперфіцію. Метою надання права на забудову земельної ділянки за вказаним договором визначено здійснення суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об`єктів будівництва згідно затвердженого у встановленому порядку проекту забудови. Цільове призначення земельної ділянки, право забудови якої передається за договором суперфіцію - для промислової забудови. Земельна ділянка надана в межах промислової зони за межами села Красносілка.
В такий спосіб суди попередніх інстанцій обґрунтовано виснували, що після укладення договору суперфіцію від 12.04.2008 між ПІІ ТОВ "Аверс" та Комінтернівською райдержадміністрацією склалися сталі правовідносини щодо користування земельною ділянкою площею 2 га.
5.17. Статтею 204 Цивільного кодексу України закріплено презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права і обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
5.18. Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 5023/3905/12, від 23.01.2018 у справі № 203/2612/13.
5.19. З огляду на викладене, оскільки судами попередніх інстанцій встановлено, що вказаний договір суперфіцію сторонами не розірвано, недійсними у судовому порядку не визнано, а використовувана Відповідачем земельна ділянка накладається на земельні ділянки, які були сформовані та зареєстровані пізніше, колегія суддів Верховного Суду погоджується з їх висновком про те, що у спірних правовідносинах відсутні підстави для стягнення з Відповідача заявлених Одеською міською радою коштів як безпідставно збережених.
5.20. Інші доводи касаційних скарг наведених висновків судів попередніх інстанцій також не спростовують з огляду на наступне.
5.21. Розглянувши доводи Скаржників щодо неврахування судами висновків Верховного Суду у справах № 688/2908/16, № 910/4932/19 та №  923/196/20 колегія суддів звертає увагу, що у справі № 688/2908/16 вирішувався спір за позовом фізичної особи до Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області та до районної державної адміністрації про визнання наказу протиправним та його скасування, визнання договору оренди землі недійсним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. При цьому постанова не містить висновків ні про нікчемність/недійсність договору суперфіцію, ні про квіліфікацію відносин сторін такого договору вцілому.
У справі № 910/4932/19 розглядався позов акціонерної компанії до приватного підприємства про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (договору зворотної купівлі-продажу частки у статутному капіталі) та визнання незаконним набуття права власності на частку статутного капіталу. Підставами позову було порушення публічного порядку при укладенні оспорюваного договору відповідно до статті 228 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду справи суди відмовили у задоволенні позовних вимог з огляду на те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів вини та обставин, з якими закон пов`язує нікчемність правочину внаслідок порушення публічного порядку. Тобто позивачу відмовлено у застосуванні наслідків недійсності правочину з огляду на недоведеність необхідних для цього обставин. Водночас постанова Верховного Суду у вказаній справі не містить висновків про підстави, порядок чи інші обставини застосування наслідків недійсності нікчемного договору суперфіцію.
За результатами розгляду справи № 923/196/20 за позовом селищної ради до товариства з обмеженою відповідальністю про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності Верховний Суд акцентував, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом. У такому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Наведені висновки колегія суду вважає незастосовними у цій справі № 916/3879/23, оскільки при її розгляді не встановлено прямо визначених законом обставин нікчемності договору суперфіцію від 12.04.2008. 
5.22. В такий спосіб Верховний Суд зазначає про недоведеність Позивачем та Третьою особою тих обставин, на які вони посилаються як на підставу позовних вимог, а саме відсутності у Відповідача правових підстав для користування спірними земельними ділянками.
5.23. Колегія суддів звертає увагу на суперечливість позицій Скаржників, які, з одного боку, стверджували про відсутність зобов`язальних відносин щодо користування земельною ділянкою, а з іншого - про нікчемність договору суперфіцію внаслідок порушення порядку укладення. При цьому, обґрунтовуючи нікчемність укладеного правочину, зокрема, з підстав недотримання порядку його укладення, визначеного статтею 134 Земельного кодексу України, вони посилаються на практику Верховного Суду без урахування редакції цієї статті, яка на момент укладення договору суперфіцію передбачала обов`язковість виключно продажу земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах.
5.24. Водночас за обставинами справи суди встановили, що підставою користування земельною ділянкою є договір суперфіцію від 12.04.2008, що спростовує доводи Скаржників у цій частині. 
5.25. Зважаючи на викладене колегія суддів вказує на непідтвердження зазначених Скаржниками підстав касаційного оскарження, визначених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.26. В свою чергу вищевикладене свідчить і про відсутність підстав для формування висновку про застосування до спірних правовідносин статей 203, 210, 215, 228, 413 Цивільного кодексу України, статті 102-1 Земельного кодексу України, статей 3, 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", оскільки за обставинами цієї справи судами обґрунтовано встановлено наявність між сторонами договірних відносин. 
5.27. Щодо доводів Одеської міської ради про те, що суди встановили обставини, які мають суттєве значення для справи, на підставі недопустимих доказів, суд касаційної інстанції зазначає наступне.
Згідно з частиною першою статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків (частина друга цієї ж статті).
Відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України ("допустимість доказів") обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Допустимість доказів означає, що в окремих випадках, передбачених нормами права, певні обставини повинні підтверджуватися певними засобами доказування.
Натомість за змістом статті 76 Господарського процесуального кодексу України належність доказів полягає в тому, що господарський суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Тобто з усіх наявних у справі доказів суд повинен відібрати для подальшого дослідження та обґрунтування мотивів рішення лише ті з них, які мають зв`язок із фактами, що підлягають установленню при вирішенні спору. Отже, належність доказів нерозривно пов`язана з предметом доказування у справі, який, у свою чергу, визначається предметом позову.
Належність (як змістовна характеристика) та допустимість (як характеристика форми) є властивостями доказів, оскільки вони притаманні кожному доказу окремо і без їх одночасної наявності жодний доказ не може бути прийнятий судом.
Проте відповідно до положень пункту 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України до повноважень суду касаційної інстанції належить вирішення питання тільки щодо допустимості доказу. Установлення цього дефекту доказу є питанням права в тому значенні, що висновок про недопустимість доказу можна зробити виключно із застосуванням норми права, що містить пряму заборону використання відповідного засобу доказування на підтвердження певної фактичної обставини справи.
Водночас Одеською міською радою у касаційній скарзі взагалі не зазначено наявності передбачених чинним законодавством правових підстав, які б зумовлювали визнання оцінених судами матеріалів справи недопустимими доказами, тобто такими, що не можуть підтверджувати відповідні обставини. 
5.28. З урахуванням викладеного відповідні доводи Позивача у цій частині Верховний Суд відхиляє.
5.29. В такий спосіб заявлені у касаційних скаргах підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України в межах касаційного провадження у цій справі свого підтвердження не знайшли. Вказані доводи не можуть слугувати підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки такі аргументи фактично зводяться до незгоди Скаржника з висновками судів попередніх інстанцій стосовно встановлених ними обставин справи та спрямовані на спонукання суду касаційної інстанції до їх перегляду в обсязі, що виходить за визначені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України межі.
5.30. З урахуванням викладеного та беручи до уваги, що неправильного застосування чи порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права в ході касаційного перегляду справи не встановлено, Суд приходить до висновку, що доводи касаційних скарг не є підставами для скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.4. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Частина друга цієї ж статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
6.5. За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційні скарги Позивача та Третьої особи підлягають залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення у справі - залишенню в силі.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на заявника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.09.2024 та рішення Господарського суду Одеської області від 25.03.2024 у справі №  916/3879/23 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                В. Зуєв

Судді                                                                                          І. Берднік

                                                                                          О. Случ