ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 04 грудня 2024 року 
 м. Київ

cправа №  904/16/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.   М. - головуючого, Чумака Ю.   Я., Случа О.   В., 
секретар судового засідання Лихошерст   І.   Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дніпровської міської ради
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024 (колегія суддів: Верхогляд Т.   А. - головуючий, Іванов О.   Г., Парусніков Ю.   Б.) та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2023 (суддя Назаренко Н.   Г.)
за позовом Дніпровської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дримм",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 2) ОСОБА_1 ,
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, скасування державної реєстрації та припинення права власності,
за участю:
позивача: Костюченко О.   Т. (самопредставництво)
відповідача: Яланська Ю.   П. (адвокат)
ВСТАНОВИВ:
1.          Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1          Дніпровська міська рада (далі - Міськрада) звернулася до господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дримм" (далі - ТОВ "Дримм"), в якому просила:
- усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ТОВ "Дримм" знести самочинно побудовану автозаправну станцію;
- скасувати державну реєстрацію та припинити право власності із закриттям розділу на об`єкт нерухомого майна, а саме: автозаправну станцію.
1.2          Позовні вимоги Міськрада обґрунтовувала тим, що на підставі неіснуючих документів зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на спірний об`єкт, щодо якого в подальшому останнім здійснено розпорядження шляхом укладення договору іпотеки на користь ТОВ "Дримм", без відповідних правових підстав, оскільки в силу закону ОСОБА_1 не набув право власності. Земельна ділянка не передавалася для будівництва автозаправної станції.
2.          Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1          Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2023, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024, у позові відмовлено.
2.2          Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про те, що відповідач є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна, а позивач не довів самочинність побудови спірного майна.
2.3          Суд апеляційної інстанції зазначив, що у цьому випадку вимога про скасування державної реєстрації та припинення права власності не є належним способом захисту, оскільки належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
3.          Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1          У касаційній скарзі позивач просить судові рішення скасувати та ухвалити нове - про задоволення позову.
3.2          На обґрунтування касаційної скарги скаржник посилається на те, що суди неправильно застосували норми права за виключним випадком, який передбачений пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
3.3          У касаційній скарзі Міськрада посилається на те, що суди не врахували висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 19.04.2023 у справі №   904/7803/21, від 23.06.2021 у справі №   676/62/17, від 01.02.2023 у справі №   204/1053/20, від 20.01.2021 у справі №   205/9571/18, від 22.02.2022 у справі №   203/5561/16, від 08.03.2023 у справі №   199/2943/20 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №   653/1096/16-ц, які є ідентичними зі справою, що розглядається.
3.4          Також позивач зазначає, що пред`являючи позовну вимогу про звільнення земельної ділянки, Міськрада пред`явила саме негаторний позов, який спрямований на усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою. Вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння не пред`являлися, тому до спірних правовідносин не підлягають застосуванню статті 387, 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Схожий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 01.11.2023 у справі №   205/6867/20.
3.5          16.11.2024 ТОВ "Дримм" надіслало відзив, в якому просить поновити строк для подання відзиву, оскільки ухвала про відкриття касаційного провадження не надходила, а про її наявність відповідач дізнався на сайті судової влади. Проте колегія суддів дійшла висновку про відмову у поновленні строку на подання відзиву, з огляду на те, що ухвала доставлена відповідачу в кабінет Електронного суду 23.10.2024 о 13:19, що підтверджується відповідною довідкою про доставку документа, що спростовує наведені доводи заявника.
3.6          Подані 03.12.2024 Міськрадою додаткові пояснення, в яких остання просить врахувати постанову Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №   205/3234/20, які за своєю суттю є доповненням до касаційної скарги, не можуть бути прийняті до розгляду разом із касаційною скаргою з огляду на положення частини 1 статті 298 ГПК України, а тому згідно частини 2 статті 118 ГПК України залишаються без розгляду.
4.          Мотивувальна частина
4.1          Суди встановили, що згідно інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Деллаловим А.   О. як державним реєстратором 23.10.2019 внесено запис про право власності №   33842399 за ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна - автозаправну станцію (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1945542512101) загальною площею 3,3 кв. м, яка складається з літ. А- операторська, літ. Б- навіс, літ. В під Б- колонка, літ. Г під Б- резервуар, літ. Д - навіс, літ. Е під Д- колонка, літ. Ж під Д -резервуар, літ. И- вбиральня, літ. К - навіс, літ. Л під К - колонка, літ. М під К - колонка, І- мостіння, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
4.2          Підставою реєстрації права власності вказано дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: 307/2010-04, виданий 15.10.2010 у Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області та декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ДП 14211019561, видана інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області.
4.3          25.10.2019 ТОВ "Дримм" та ОСОБА_1 уклали іпотечний договір, предметом якого є нерухоме майно: автозаправна станція, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . загальною площею 3,3 кв. м, яка складається з літ. А- операторська, літ. Б- навіс, літ. В під Б- колонка, літ. Г під Б- резервуар, літ. Д - навіс, літ. Е під Д- колонка, літ. Ж під Д -резервуар, літ. И- вбиральня, літ. К - навіс, літ. Л під К - колонка, літ. М під К- колонка, І- мостіння та належить іпотекодавцю. До Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відповідний запис.
4.4          На підставі нотаріально посвідченої заяви від 30.11.2019 №   466 вказане нерухоме майно за іпотечним договором перейшло до ТОВ "Дримм", про що зроблено запис про право власності: 34529987 на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером: 1945542512101.
4.5          Станом на теперішній час власником автозаправної станції за адресою: АДРЕСА_1 значиться ТОВ "Дримм".
4.6          Крім того судами встановлено, що у справі №   205/3234/20, яка розглядалася Ленінським районним судом м. Дніпропетровська, ТОВ "Дримм" визнано добросовісним набувачем об`єкта нерухомого майна - автозаправної станції загальною площею 3,3 кв. м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 1945542512101.
4.7          Також вказаним рішенням суду відмовлено Міськраді у позові до ОСОБА_1 , ТОВ "Дримм" про визнання іпотечного договору недійсним, припинення права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності та про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі.
4.8          Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.9          Відмовляючи у позові щодо усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести самочинно побудовану автозаправну станцію, суди поклали в основу своїх рішень висновки про те, що відповідач є добросовісним набувачем, який вчиняв дії на оформлення прав на земельну ділянку, а позивач не довів самочинність будування спірного майна, оскільки у матеріалах справи наявний дозвіл на виконання будівельних робіт від 15.10.2010 та копія декларації про готовність об`єкта до експлуатації №   ДП 14211019561, зареєстрована 19.07.2011.
4.10          Суд касаційної інстанції зазначає, що елементом особливої правової охорони землі є норма частини 2 статті 14 Конституції України про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина 2 статті 373 ЦК України).
4.11          Відповідно до статті 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
4.12          Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. А за змістом статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
4.13          Так, за положенням частин 1, 2 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
4.14          Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має свою річ у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно її використовувати або розпоряджатися нею та має на меті усувати тривалі порушення зазначених повноважень власника, а не ті, що мали місце в минулому.
4.15          Звертаючись з позовом, Міськрада посилалася на те, що земельна ділянка ОСОБА_1 чи будь-якій іншій особи не передавалася під будівництво, право власності чи користування на неї також не надавалося, тому спірний об`єкт побудований, окрім того, що без дозвільних документів, але й ще на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.
4.16          Таким чином, колегія суддів зазначає, що суди не перевірили доводи позивача про те, що земельна ділянка не передавалася у користування ОСОБА_1 , у тому числі і для зазначеного будівництва, не дослідили обставин, на які посилається позивач у позові, та неправильно застосували частину 1 статті 376 ЦК України.
4.17          Суди мотивували свої рішення тим, що під час розгляду справи №   205/3234/20 відповідача визнано добросовісним набувачем спірного майна, а тому добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства з нерухомим майном.
4.18          Суди, посилаючись на добросовісність набуття відповідачем спірного об`єкта, вказали на те, що ТОВ "Дримм" після набуття права власності на автозаправну станцію відразу зверталося до Міськради з клопотаннями про надання дозволів на розроблення проєктів відведення земельних ділянок, зокрема, по спірному об`єкту - клопотання від 21.01.2020 № вх. 36/297, а доказів реагування ради на вказане клопотання матеріали справи не містять.
4.19          Водночас колегія суддів зазначає, що з урахуванням положенням статті 377 ЦК України у редакції, яка була чинною на час укладення між ТОВ "Дримм" та ОСОБА_1 іпотечного договору, які (положення статей) є загальновідомими, такі дії відповідача спростовують можливість робити висновок про те, що він є добросовісним набувачем, оскільки за умовами наведених норм права до набувача майна мало переходити і право власності чи право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Аналогічні положення містяться і у статті 120 ЗК України у тій же редакції.
4.20          Отже, таке право на землю вже мало існувати у попереднього власника нерухомого майна. При цьому слід зазначити, що згідно частини 2 статті 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
4.21          Велика Палата Верховного Суду вже неодноразово зазначала, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанови від 16.02.2021 у справі №   910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі №   923/196/20 (пункт 35)).
4.22          Крім того, суди попередніх інстанцій виходили із того, що відповідача визнано добросовісним набувачем судовим рішенням під час розгляду справи №   205/3234/20. Проте колегія суддів зазначає, що це рішення в частині добросовісності, яке суди поклали в основу оскаржуваних рішень, надалі було скасовано Верховним Судом постановою від 20.11.2024 та відмовлено у зустрічному позові в цій частині.
4.23          Відповідно до статті 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
4.24          Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що недобросовісний відповідач не має підстав скаржитися на непропорційність повернення спірних земельних ділянок у комунальну власність; у суду ж внаслідок задоволення вимоги про таке повернення немає підстав встановити порушення балансу інтересів, з одного боку, територіальної громади, яку представляє позивач, а з іншого боку, відповідача. Протилежний підхід стимулював би неправомірне та свавільне заволодіння чужим майном. Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №   923/196/20 (пункт 81.2).
4.25          Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті. Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від  07.04.2020 у справі №   916/2791/13.
4.26          З огляду на що реєстрація за ОСОБА_1 , а надалі за ТОВ "Дримм", права власності на автозаправну станцію не виключає право Міськради на захист речових прав на земельну ділянку комунальної власності у порядку, визначеному частиною 4 статті 376 ЦК України.
4.27          Також колегія суддів зазначає, що у практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно [див., зокрема, пункт 98 постанови від 21.12.2022 у справі №   914/2350/18 (914/608/20)]. Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №   48/340 (підпункт 6.30), від 12.03.2019 у справі №   911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19.01.2021 у справі №   916/1415/19 (підпункт 6.13) та інші).
4.28          Відповідні записи в Державному реєстрі створюють для позивача перешкоди у реалізації ним прав власника спірної земельної ділянки, зокрема відчуження або передачі у користування цих земельних ділянок іншим особам.
4.29          Якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі №   496/1059/18).
4.30          До прикладу, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.09.2024 у справі №   914/1785/22 дійшла висновку, що державна реєстрація права приватної власності на нежитлові приміщення була здійснена помилково, тому така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру.
4.31          Суди першої та апеляційної інстанцій на вказане уваги не звернули, а вирішуючи спір, вдалися до оцінки правомірності реєстрації права власності на автозаправну станцію та можливого порушення прав ТОВ "Дримм" як добросовісного набувача на мирне володіння майном внаслідок його знесення. Суди не вирішили по суті позовної вимоги Міськради щодо звільнення самостійно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення спірної автозаправної станції на підставі частини 4 статті 376 ЦК України, не звернули увагу на розподіл тягаря доведення у такій категорії справ.
4.32          Таким чином, суди дійшли передчасного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Міськради.
4.33          Обґрунтованим відповідно до частини 5 статті 236 ГПК України є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
4.34          Відповідно до положень частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
4.35          Оскільки вирішення спору у цій справі пов`язане із необхідністю дослідження доказів та встановлення обставин, судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд. За вказаних обставин касаційна скарга підлягає частковому задоволенню. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції належить врахувати викладене та прийняти законне і обґрунтоване рішення.
4.36          Відповідно до приписів частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги не здійснюється.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 315, 317 ГПК України,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Дніпровської міської ради у справі №   904/16/23 задовольнити частково.
Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.07.2024 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 05.12.2023 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          Г. М. Мачульський
Судді                                                                                                    Ю.   Я.   Чумак
                                                                                                    О.   В.   Случ