ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2024 року 

м. Київ

cправа №  910/17027/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Батрин С.В., Батрин М.В., Тиліпський Д.В., Хакімов О.О.,
відповідача - Неведомський В.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс» та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ»
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 (у складі колегії суддів: Алданова С.О. (головуючий), Корсак В.А., Євсіков О.О.)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс»
про визнання недійсним договору,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» (надалі - ОСББ «Грінвіль Парк Київ», Позивач, Скаржник 2) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс» (надалі - ТОВ «Грінвіль Сервіс», Відповідач, Скаржник 1) у якій просить визнати недійсним укладений між сторонами договір №ГС-7 від 24.12.2021 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (надалі - Договір).
1.2. В обґрунтуванні заявлених вимог ОСББ «Грінвіль Парк Київ» зазначає, що умови пунктів 4.1.6, 4.1.9, 5.1, 7.3, 8.7.3, 11.1 Договору №ГС-7 від 24.12.2021 не відповідають положенням законодавства та змісту Типового договору, затвердженого постановою КМУ №712 від 05.09.2018.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 відмовлено у задоволенні позову ОСББ «Грінвіль Парк Київ».
2.2. Відмовляючи в задоволенні позову суд виходив з того, що Позивач визначив порядок управління будинком через управителя рішенням загальних зборів співвласників, затвердженим протоколом від 24.12.2021     №2, яке є чинними, відступлення від законодавчих вимог і змісту типового договору не суперечить Цивільному кодексу України чи іншим нормам законодавства, а матеріали справи не містять доказів оскарження рішень загальних зборів співвласників або пропозицій змін до оспорюваного договору.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024 скасовано, ухвалено нове рішення, яким позов задовольнити частково, шляхом визнання недійсними пункту 4.1.9, абзаців 3, 4 пункту 5.1, пунктів 8.7.3, 11.1 Договору, у задоволенні позовних вимог в інших частинах відмовлено.
2.4. Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання недійсними пункту 4.1.9, абзаців 3, 4 пункту 5.1, пункту 8.7.3, 11.1 Договору суд встановив їх невідповідність положенням законодавства та змісту Типового договору.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі ТОВ «Грінвіль Сервіс» просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 в частині задоволення позовних вимог, та залишити у відповідній частині в силі рішення Господарського суду міста Києва від 07.03.2024.
3.2. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.09.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Грінвіль Сервіс» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 у справі № 910/17027/23 на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. При зверненні з касаційною скаргою ТОВ «Грінвіль Сервіс» посилається на:
- неправильне застосування судом апеляційної інстанції статей 215, 627 Цивільного кодексу України за умови існування та чинності рішень, прийнятих ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на загальних зборах, що підтверджується протоколом загальних зборів ОСББ «Грінвіль Парк Київ» від 24.12.2021 №2, на підставі яких було прийнято Договір. Скаржник посилається на неврахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №     922/1590/17.
- неправильне застосування судом апеляційної інстанції абзацу 11 частини дев`ятої, частини шістнадцять, сімнадцять та дев`ятнадцять статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» при дослідженні судом апеляційної інстанції порушення прав та інтересів Позивача оспорюваним договором, наявності повноважень у голови правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на звернення з відповідним позовом. Зазначене обґрунтовує неврахуванням судом правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 30.04.2024 у справі №     910/7464/23, від 02.09.2022 у справі №     916/144/17, від 29.08.2023 у справі №     910/5958/20, від 03.03.2020 у справі №     910/6091/19, від 04.12.2019 у справі №     910/15262/18, від 16.10.2020 у справі №     910/12787/17, від 30.04.2024 у справі №910/7464/23.
- порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального права при задоволенні позовних вимог ОСББ     «Грінвіль Парк Київ» та визнання недійсними пункту 4.1.9, абзаців 3, 4 пункту 5.1, пунктів 8.7.3, 11.1 Договору, обґрунтовуючи тим, що зміст таких пунктів узгоджується з положеннями Типового договору, та є укладеними на підставі рішень, прийнятих ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на загальних зборах, що підтверджується протоколом загальних зборів ОСББ «Грінвіль Парк Київ» від 24.12.2021 №2. Скаржник вказує про неврахування правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №     922/1590/17. Одночасно вказуючи про неправильне застосування норм матеріального права при визнанні недійсними пункту 11.1 Договору Скаржник 1 зазначає про відсутність правового висновку Верховного Суду щодо можливості конкретизації сторонами положень договору шляхом уточнення строку правовідносин та збільшення передбаченого Типовим договором строку його дії;
- неправильне застосування судом апеляційної інстанції частини п`ятої статті 269 Господарського процесуального кодексу України, а саме вихід за межі позовних вимог з огляду на визнання недійсними пунктів договору, за умови заявлення Позивачем вимоги про визнання договору недійсним в цілому.
3.4. У касаційній скарзі ОСББ «Грінвіль Парк Київ» просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 в частині відмови у визнанні недійсним оспорюваного договору в цілому, ухвалити нове рішення у відповідній частині та визнати недійсним оспорюваний договір повністю.
3.5. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.10.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 у справі № 910/17027/23 на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.6. При зверненні з касаційною скаргою ОСББ «Грінвіль Парк Київ» посилається на:
- неправильне застосування судом апеляційної інстанції приписів статті 180 Господарського кодексу України та статті 217 Цивільного кодексу України без урахування правових висновків щодо застосування даних норм, викладених у постановах Верховного Суду у справі № 334/7687/21 від 30.11.2022, у справі № 916/3015/23 від 30.05.2024;
- відсутність висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, а саме щодо: 1)     застосування положень статті 180 Господарського кодексу України у контексті можливості визнання недійсним господарського договору в частині істотної умови - строку договору за умови, що він є безальтернативним і визначається Типовим договором; 2) застосування приписів статті 228 Цивільного кодексу України у контексті кваліфікації договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком умови якого суперечать Типовому договору як правочину, який порушує публічний порядок, вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства-
3.7. 15.10.2024 від ОСББ «Грінвіль Парк Київ» надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому Позивач просить відмовити у задоволенні касаційної скарги Відповідача або закрити касаційне провадження за його касаційною скаргою.
3.8. 25.10.2024 від ОСББ «Грінвіль Парк Київ» надійшло клопотання про закриття касаційного провадження з огляду на недоведеність підстав для касаційного перегляду справи відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та додаткові пояснення.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. 07.08.2021 Державна архітектурно-будівельна інспекція України на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 22.04.2021 видала сертифікат №ІУ123210422541, яким засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта - Реконструкція та забудова території, обмеженої вул. Глибочицькою, вул. Студентською та вул. Пимоненка у Шевченківському районі м. Києва (будинок №2, 1-й пусковий комплекс, ІІ черга будівництва) проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.
4.2. 08.09.2021 розпорядженням Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації №523 «Про присвоєння поштової адреси новозбудованому житловому будинку на вулиці Пимоненка, 19, у Шевченківському районі м. Києва» присвоєно новозбудованому житловому будинку у складі проекту реконструкції та забудови території, обмеженої вул. Глибочицькою, вул. Студентською та вул. Пимоненка у Шевченківському районі м. Києва (будинок №2, 1-й пусковий комплекс, ІІ черга будівництва), поштову адресу: м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19.
4.3. 06.12.2021 за участю співвласників багатоквартирного будинку у кількості 3 осіб (ТОВ «Компанія з управління активами «Активні інвестиції», яке діє від імені та в інтересах АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Грінвіль Інвест», заг. площа квартир - 2      757,90 кв. м; ТОВ «Компанія з управління активами «Контадор», що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок Пайового венчурного недиверсифікованого закритого інвестиційного фонду «Авіор», заг. площа квартир - 7     217,20 кв. м; ТОВ «Агентство нерухомості «Грінвіль Парк», заг. площа квартир - 4     346,60 кв. м) проведено установчі збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19, оформлені протоколом №1.
З другого питання порядку денного установчі збори прийняли рішення створити в багатоквартирному будинку об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ»; затвердити Статут ОСББ «Грінвіль Парк Київ».
24.12.2021 загальні збори ОСББ «Грінвіль Парк Київ» (у кількості співвласників багатоквартирного будинку 3 особи, яким належать квартири та нежитлові приміщення заг. площею 14     321,70 кв. м, що становить 54,60% заг. площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку) прийняли рішення, оформлені протоколом №2:
- з четвертого питання порядку денного: надати згоду співвласників на включення до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у т.ч. у разі визначення управителя на конкурсних засадах) прибирання та інших послуг з обслуговування території навколо багатоквартирного будинку; визначити на договірних засадах межі та площу території, яку співвласники згодні утримувати, у відповідності до проектної документації на будівництво багатоквартирного будинку та погодити дане питання з органом місцевого самоврядування у встановлені законодавством терміни. Провести вказані заходи на виконання вимог, що вводяться в дію з 01.01.2023. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;
- з п`ятого питання порядку денного: організувати додаткову послугу охорони місць загального користування, адміністратора-консьєржа та контролю доступу до приміщень багатоквартирного будинку, його прибудинкової території, організувати встановлення системи відео спостереження. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято; 
- з шостого питання порядку денного: обрати управителем ТОВ «Грінвіль Сервіс» з передачею всіх функцій з управління багатоквартирним будинком за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;
- з сьомого питання порядку денного: затвердити вартість послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у розмірі 33,83 грн з 1 метр квадратний загальної площі квартири та / або нежитлового приміщення у місяць. Надати управителю право переглядати в межах діючого кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території перелік робіт та послуг, що входить до складу послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у разі відсутності рішення ОСББ про затвердження нового кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, сформованого у зв`язку із підвищенням рівня мінімальної заробітної плати, цін на витратні матеріали тощо. Затвердити у запропонованій редакції умови договору з ТОВ «Грінвіль Сервіс» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) з наступними додатками: №1 Перелік співвласників та площа квартир і приміщень, що перебувають у власності; №2 Загальні відомості про будинок; №3 Акт приймання-передачі технічної документації на будинок; №4 Вимоги до якості управління будинком; №5 Кошторис витрат на утримання будинку та його прибудинкової території; №6 Правила проживання та добросусідства в багатоквартирному будинку. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;
- з дев`ятого питання порядку денного: надати управителю дозвіл своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, не перевищуючи загальний кошторис. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято;
- з одинадцятого питання порядку денного: надати управителю право укладати договори оренди, договори по встановленню сервітутів, договори щодо надання в тимчасове платне користування спільного майна багатоквартирного будинку за адресою: вул. Миколи Пимоненка, 19, для розміщення телекомунікаційного обладнання, рекламних конструкцій, рекламоносіїв у ліфтах тощо та визначати умови відповідних договорів, зокрема, в частині встановлення плати для операторів, інтернет провайдерів, за розміщення рекламних конструкцій усіх типів та видів, рекламних вивісок на фасаді будинку та на його прибудинковій території. Голосували: «За» - 3 особи, «Проти» - 0 осіб, «Утримались» - 0 осіб. Рішення прийнято.
4.4. 24.12.2021 ОСББ «Грінвіль Парк Київ» (співвласники або ОСББ) на виконання рішень, прийнятих ОСББ на загальних зборах, що підтверджується протоколом загальних зборів ОСББ від 24.12.2021 №2, уклало з ТОВ «Грінвіль Сервіс», як управителем,  Договір, за умовами пункту 2.1 якого управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком (надалі - послуга з управління), що розташований за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19, а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
4.5. У пункті 2.4 Договору визначено, що послуга з управління будинком полягає у забезпеченні управителеві належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна співвласників будинку, МЗК, об`єктів благоустрою та його прибудинкової території.
4.6. Відповідно до пункту 2.5 Договору послуга з управління будинком надається відповідно до вимог до якості згідно з Додатком №4 до цього договору і є його невід`ємною частиною і включає: прибирання будинку; прибирання снігу; закупівлю електричної енергії на технічні цілі будинку для забезпечення функціонування спільного майна будинку; купівлю води для забезпечення функціонування спільного майна будинку; купівлю природного газу з метою отримання теплової енергії для забезпечення функціонування котельної, спільного майна будинку та власності співвласників (централізоване постачання гарячої води та опалення); купівлю електричної енергії для забезпечення особистих (індивідуальних) потреб співвласників з подальшою компенсацією співвласниками її вартості згідно показників лічильників електричної енергії. Проводиться тимчасово, до моменту підключення будинку до електромережі на постійній схемі та можливості укладення співвласниками прямих індивідуальних договорів з постачальником електричної енергії та оператором системи розподілу; купівлю води для забезпечення особистих (індивідуальних) потреб співвласників з подальшою компенсацією співвласниками її вартості згідно показників лічильників холодної води. Проводиться тимчасово, до моменту підключення будинку до мережі водопостачання по постійній схемі та можливості укладання співвласниками прямих індивідуальних договорів з постачальником холодної води; технічне обслуговування спільного майна будинку; Поточний ремонт спільного майна будинку; виконання санітарно-технічних робіт; охорону території будинку та його прибудинкової території; вивезення твердих побутових відходів (ТВП).
4.7. У розділі 3 Договору визначено права та обов`язки сторін.
4.8. У розділі 4 Договору визначено права та обов`язки управителя.
4.9. Так, згідно з пунктом 4.1 Договору управитель має право в т. ч.: без погодження із співвласниками, залучати на договірних засадах та укладати договори з іншими юридичними особами та суб`єктами підприємницької діяльності до надання послуг, для виконання своїх обов`язків передбачених цим договором, будь-яких третіх осіб. При цьому виконавець несе перед користувачем відповідальність за якість наданих послуг (підпункт 4.1.6.);  укладати договори оренди, договори по встановленню сервітутів, договори щодо надання у тимчасове платне користування спільного майна багатоквартирного будинку за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненко, 19, для розміщення телекомунікаційного обладнання, рекламних конструкцій, рекламоносіїв у ліфтах тощо та визначати умови відповідних договорів, зокрема, в частині встановлення плати для операторів, інтернет-провайдерів, за розміщення рекламних конструкцій усіх типів та видів, рекламних вивісок на фасаді будинку та на його прибудинковій території (підпункт 4.1.9).
4.10. У розділі 5 Договору визначено ціну та порядок оплати послуги з управління.
4.11. Відповідно до пункту 5.1 Договору ціна послуги з управління (без витрат з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води) становить 33,83 грн (в т.ч. податок на додану вартість, якщо управитель є його платником) на місяць за 1 кв. метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку та включає:
- витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку (без витрат з освітлення місць загального користування, енергопостачання для ліфтів і підвальних приміщень та підкачування води) в розмірі 28,83 грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис витрат), що міститься у додатку 5 до цього договору;
- винагороду управителю в розмірі 5,00 грн на місяць.
Крім того, сторонами погоджено, що управителю надається право переглядати в межах діючого кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території перелік робіт та послуг, що входять до складу послуги з управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією (житлова послуга) у разі відсутності рішення ОСББ про затвердження нового кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, сформованого у зв`язку із підвищенням рівня мінімальної заробітної плати, цін на витратні матеріали тощо.
Управитель має право своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, не перевищуючи загальний кошторис.
4.11. У розділі 7 визначено порядок взаємного інформування сторін.
За умовами пункту 7.3 Договору кожен із співвласників повідомляє управителю інформацію, пов`язану з виконанням цього договору, в один з таких способів на власний вибір, якщо інше не передбачено окремими положеннями цього договору або законодавством, а саме шляхом письмового звернення (особистого звернення, надсилання поштового відправлення) або електронного звернення на офіційну електронну адресу управителя.
4.12. У розділі 8 визначено відповідальність сторін. 
4.13. Так, згідно з положеннями пункту 8.7.3 Договору у разі дострокового розірвання цього договору з ініціативи ОСББ Об`єднання сплачує управителю штраф, що дорівнює 100 (ста) відсоткам ціни послуги з управління Будинком за 3 (три) роки з площі усіх квартир та нежитлових приміщень будинку.
4.14. Відповідно до пункту 9.2 Договору Внесення змін до умов цього договору здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди, якщо інше не передбачено цим договором.
4.15. Також сторони у пункті 11.1 Договору передбачили, що Договір набирає чинності з 24.12.2021 та укладається строком на сім років.
4.16. 22.05.2023 правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» прийняло рішення, оформлене протоколом №1 засідання правління, яким обрало головою правління ОСББ Хакімова О.О. та призначено його на цю посаду з 22.05.2023, затверджено Статут ОСББ «Грінвіль Парк Київ» в новій редакції, представленій ініціативною групою.
4.17. Звертаючись до господарського суду ОСББ «Грінвіль Парк Київ» зазначає, що окремі положення Договору суперечать законодавству, та не відповідають змісту Типового договору.
Зокрема:
- пункт 4.1.6 нівелює суть зобов`язань управителя, не відповідає Типовому договору, а також суперечить нормам Цивільного кодексу України, Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
- пункт 4.1.9 порушує приписи законодавства щодо послуг управління та створює ризики для суспільних інтересів, зокрема через невідповідність Типовому договору;
- пункт 5.1 виключає з вартості послуг управління витрати на освітлення місць загального користування, енергопостачання ліфтів та інші послуги, передбачені Типовим договором і нормативними актами. Одночасно Позивач вважає, відповідний пункт порушує публічний порядок та суперечить інтересам держави і суспільства. 
- пункт 7.3 обмежує способи звернення до управителя виключно письмовими заявами, що знижує ефективність захисту прав споживачів і суперечить законодавству про житлово-комунальні послуги та захист прав споживачів.
- пункт 8.7.3 передбачає штрафні санкції за дострокове розірвання договору з ініціативи ОСББ «Грінвіль Парк Київ», що порушує баланс договірних прав і зобов`язань, сприяє економічній залежності від управителя та обмежує свободу вибору співвласників.
- пункт 11.1 встановлює строк договору понад один рік, що суперечить закону та Типовому договору.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга ТОВ «Грінвіль Сервіс» не підлягає задоволенню, а касаційна скарга ОСББ «Грінвіль Парк Київ» підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.3. Предметом позову є визнання недійсним Договору з огляду на невідповідність змісту його пунктів 4.1.6, 4.1.9, 5.1, 7.3, 8.7.3, 11.1 положенням законодавства та змісту Типового договору, затвердженого постановою КМУ №712 від 05.09.2018.
5.4. Відмовляючи в задоволенні позову суд виходив з того, що Позивач визначив порядок управління будинком через управителя рішенням загальних зборів співвласників, затвердженим протоколом від 24.12.2021 №2, яке є чинними, відступлення від законодавчих вимог і змісту типового договору не суперечить Цивільному кодексу України чи іншим нормам законодавства, а матеріали справи не містять доказів оскарження рішень загальних зборів співвласників або пропозицій змін до оспорюваного договору.
Натомість суд апеляційної інстанції не погодився з такою позицією суду першої інстанції встановивши наявність підстав, визначених Позивачем, для часткового задоволення позову та визнання недійсними пунктів 4.1.9, абзаців 3, 4 пункту 5.1, пунктів 8.7.3, 11.1 Договору.
5.5. Заперечуючи можливість задоволення позову Скаржник 1 в касаційній скарзі вказує на неправильне застосування судом апеляційної інстанції статей 215, 627 Цивільного кодексу України за умови існування та чинності рішень, прийнятих ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на загальних зборах, що підтверджується протоколом загальних зборів ОСББ «Грінвіль Парк Київ» від 24.12.2021 №     2, на підставі яких було прийнято оскаржуваний Договір. Скаржник посилається на неврахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №922/1590/17.
5.6. Суд не погоджується з такими аргументами Скаржника 1 та зазначає про таке.
5.7. Відповідно до частин першої, третьої, п`ятої статті 22 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об`єднання за рішенням загальних зборів, зокрема, має право виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.
Самостійне забезпечення об`єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об`єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.
Договори з управителем укладаються об`єднанням відповідно до закону.
5.8. За змістом частини першої статті 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.
5.9. Згідно зі статтею 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
5.10. За встановленими судами попередніх інстанцій обставинами підставою для укладення оскаржуваного Договору слугували рішення, прийняті об`єднанням на загальних зборах, згідно до протоколу загальних зборів ОСББ від 24.12.2021 №2.
5.11. Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду.
5.12. Відповідно до частини першої статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. 
Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів, згідно з частиною другою статті 16 Цивільного кодексу України, є визнання правочину недійсним, який застосовується до оспорюваних правочинів.
5.13. Положеннями частини першої статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
5.14. Згідно зі статтею 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
5.15. За положеннями статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
5.16. Недійсність правочину зумовлюється наявністю недоліків його складових елементів: незаконність змісту правочину, недотримання форми, невідповідність дефекту суб`єктного складу, невідповідність волевиявлення внутрішній волі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2019 у справі №     904/10956/16).
5.17. Приписами статті 217 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсність інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
5.18. Суд зазначає, що положення як загального, так і спеціального законодавства не встановлюють залежності можливості визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсним (у цілому або в частині) від чинності рішення загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке стало підставою для укладення такого договору. Зазначений висновок узгоджується з положеннями статей 203, 215 Цивільного кодексу України, які визначають підстави та умови недійсності правочинів, не обумовлюючи їх залежність від дотримання внутрішніх організаційних процедур чи рішень органів управління.
Положення законодавства не визначають дослідження чинності та відповідності рішень загальних зборів вимогам статуту ОСББ чи законодавства як передумову для реалізації права на оскарження договору.
5.19. Щодо посилань Скаржника 1 на правовий висновок, викладений Верховним Судом у постанові від 18.04.2018 у справі №     922/1590/17, слід зазначити, що він стосується питання виключної дискреції загальних зборів товариства та обмеження можливості суду втручатися у компетенцію такого органу, зокрема, в аспекті виключення особи зі складу учасників товариства. Однак цей висновок зроблений в контексті корпоративних правовідносин, які за своєю природою суттєво відрізняються від правовідносин, що є предметом розгляду у цій справі - визнання недійсним договору.
Вказане свідчить про те, що спірні правовідносини в цій справі та у справі №922/1590/17, не є подібними з огляду на істотні відмінності в фактичних обставинах таких спорів, пов`язаних з правами та обов`язками їх сторін, що зумовлює різний зміст спірних правовідносин і виключає застосування вказаної Скаржником 1 правової позиції під час вирішення цього спору.
Зазначене унеможливлює застосування правового висновку, сформованого у справі № 922/1590/17, до правовідносин, що розглядаються у цій справі.
5.20. У межах цього аспекту касаційного оскарження Скаржник 1 не навів інших висновків Верховного Суду, які апеляційний суд не врахував би при ухваленні свого рішення. 
5.21. Також суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що за обставинами цього спору голова правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» має право подати позов без необхідності прийняття додаткового рішення загальних зборів, згідно з вимогами господарського процесуального законодавства.
У касаційній скарзі Відповідач заперечує зазначений висновок, посилаючись на те, що суд апеляційної інстанції допустив неправильне застосування положень абзацу 11 частини дев`ятої, частин шістнадцятої, сімнадцятої та дев`ятнадцятої статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Скаржник стверджує, що суд не дослідив питання порушення прав та законних інтересів Позивача оспорюваним договором, а також не врахував відсутність у голови правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» повноважень діяти всупереч рішенням, прийнятим загальними зборами, як найвищим органом управління ОСББ «Грінвіль Парк Київ».
На думку Відповідача, положення пункту 3.3. Статуту ОСББ «Грінвіль Парк Київ» чітко визначають, що до виключної компетенції загальних зборів належать питання обрання і відкликання управителя, затвердження умов договору з управителем та їх зміна. Скаржник 1 зазначає, що оскарження умов договору без попереднього рішення загальних зборів суперечить статуту ОСББ «Грінвіль Парк Київ» і чинному законодавству. Таким чином, голова правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ», діючи без такого рішення, перевищив свої повноваження.
Крім того, Відповідач наголошує, що дії голови правління ОСББ ОСОБА_1 у цьому випадку слід розглядати не як виконання посадових обов`язків, а як особисту ініціативу співвласника багатоквартирного будинку. Відповідач вважає, що позов про визнання недійсними умов договору, укладеного з управителем, може бути поданий лише після прийняття відповідного рішення загальними зборами.
Така позиція обґрунтовується також можливими наслідками визнання договору недійсним, що фактично призведе до відкликання управителя та зміни умов договору, прийнятих загальними зборами.
Зазначене Скаржник 1 підтверджує правовими висновками Верховного Суду, викладених у постановах від 30.04.24 у справі №     910/7464/23, від 02.09.2022 у справі №     916/144/17, від 29.08.2023 у справі №     910/5958/20, від 03.03.2020 у справі №     910/6091/19, від 04.12.2019 у справі №     910/15262/18, від 16.10.2020 у справі №     910/12787/17.
5.22. Суд визнає такі аргументи Скаржника 1 також необґрунтованими з огляду на таке.
5.23. Відповідно до частини дев`ятої статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», до виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься: обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації.
5.24. За змістом частин сімнадцять та вісімнадцять статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», правління є виконавчим органом об`єднання і підзвітне загальним зборам.
Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами.
5.25. У наведених Скаржником 1 постановах Верховного Суду від 30.04.2024 у справі №     910/7464/23, від 02.09.2022 у справі №     916/144/17 зроблено висновки, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту.
5.26. Відсутність порушення прав та законних інтересів позивача є самостійною, достатньою підставою для відмови у позові. Така правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 29.08.2023 у справі №     910/5958/20, від 03.03.2020 у справі №     910/6091/19, від 04.12.2019 у справі №     910/15262/18, від 16.10.2020 у справі №     910/12787/17.
5.27. Суд зазначає, що за змістом частини дев`ятої статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та пункту 3.3. статуту ОСББ     »Грінвіль Парк Київ», до виключної компетенції загальних зборів належать питання обрання та відкликання управителя, затвердження й зміна умов договору з управителем, а також передача функцій управління спільним майном багатоквартирного будинку. Водночас жодне з цих положень не містить вимоги про обов`язковість отримання дозволу загальних зборів для звернення до суду з позовом про оспорення договору, укладеного від імені об`єднання.
Тлумачення положень статуту та Закону свідчить про те, що ініціювання судового процесу від імені ОСББ «Грінвіль Парк Київ» не належить до виключної компетенції загальних зборів, оскільки законодавець не передбачив таких обмежень. Відтак, ані статут ОСББ «Грінвіль Парк Київ», ані норми законодавства не встановлюють заборони для голови правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» діяти від імені об`єднання у судовому порядку з метою захисту його інтересів. Навпаки, повноваження голови правління, закріплені у статуті, відповідають його функціям щодо захисту інтересів об`єднання.
5.28. При цьому жодна з наведених Скаржником 1 постанов Верховного Суду не містить висновків, які б обмежували право голови правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» звертатися до суду без додаткового рішення загальних зборів.
5.29. З огляду на це безпідставним є твердження Відповідача, що будь-які дії, які потенційно впливають на рішення загальних зборів, мають обов`язково отримувати їхнє додаткове погодження. Відповідний підхід не узгоджується з принципом розподілу компетенції між виконавчим органом та загальними зборами, закріпленому в законодавстві, та порушує принцип ефективного управління.
5.30. Відтак, твердження Скаржника про відсутність у голови правління ОСББ     «Грінвіль Парк Київ» повноважень для звернення до суду, як і аргументи щодо недоведення Позивачем порушення його прав оскаржуваним правочином, є необґрунтованими, а посилання на недоліки у застосуванні норм частини дев`ятої, частин шістнадцятої, сімнадцятої та дев`ятнадцятої статті 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» не знайшли підтвердження.
5.31. Поряд з цим у даному аспекті Суд визнає необґрунтованими аргументи Скаржника 1 щодо неврахуванням судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 30.04.2024 у справі №     910/7464/23. Вказана постанова ухвалена у спорі, предметом якого було оскарження аналогічного Договору фізичною особою як співвласником майна. Верховний Суд у справі №     910/7464/23 дійшов висновку, що спірний Договір не порушує прав та законних інтересів позивача. Водночас у цій справі позов подано головою правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» в інтересах об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке є юридичною особою.
Суд зазначає, що суб`єктний склад сторін у цих справах не є тотожним, а природа правовідносин є різною, оскільки у справі №     910/7464/23 позивач захищав свої особисті права, тоді як у цій справі голова правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» діє в інтересах усіх співвласників будинку, що впливає на обставини спору, так і правовий контекст оцінки Договору.
З огляду на це, висновки Верховного Суду, викладені у справі №     910/7464/23, не можуть бути визнані релевантними для даного спору.
5.32. У зв`язку з чим посилання Скаржника 1 на рішенням у справі №910/7464/23 не вплинуло на правильність висновку суду щодо наявності правових підстав у голови правління ОСББ «Грінвіль Парк Київ» для звернення до суду з відповідним позовом.
5.33. Таким чином, Відповідач не довів неправильне застосування судом апеляційної інстанції зазначених норм права чи неврахування ним відповідних правових позицій Верховного Суду. За таких обставин суд апеляційної інстанції на відміну від суду першої інстанції дійшов правомірного висновку щодо можливості самостійного перегляду положень Договору на предмет їх недійсності за умови існування та чинності рішень загальних зборів ОСББ «Грінвіль Парк Київ».
5.34. Не погоджується Суд також з аргументами Скаржника 1 щодо неправильного застосування судом частини п`ятої статті 269 Господарського процесуального кодексу України, зокрема твердження про вихід за межі позовних вимог через визнання недійсними окремих пунктів договору за умови, що Позивач заявив вимогу про визнання договору недійсним у цілому. 
5.35. Згідно з частиною п`ятою статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд зобов`язаний ухвалювати рішення у межах заявлених позовних вимог, дотримуючись принципу диспозитивності, що забезпечує сторонам можливість самостійно визначати предмет та обсяг спору.
5.36. У цій справі Позивач заявив вимогу про визнання договору недійсним у цілому, що охоплює всі його умови як складові частини єдиного правочину. 
Суд, апеляційної інстанції встановив невідповідність змісту окремих пунктів Договору. Поряд з цим визнання недійсними окремих положень договору є способом реалізації заявленої ОСББ «Грінвіль Парк Київ» вимоги, оскільки суд визначає обсяг недійсності в межах заявленого предмета спору.
У такий спосіб, визнання судом недійсними окремих пунктів договору не є виходом за межі позовних вимог, оскільки такий розгляд реалізується в межах заявленого предмета позову про визнання недійсним Договору в цілому. 
Суд, визнаючи недійсними окремі положення, реалізував правозастосування, спрямоване на виконання вимоги Позивача у межах загального предмета спору, не порушуючи принцип диспозитивності судового процесу та вимог процесуального законодавства.
5.37. Отже, доводи Скаржника 1 про вихід суду за межі позовних вимог є необґрунтованими, оскільки суд апеляційної інстанції діяв у межах заявленого предмета позову та в спосіб, передбачений матеріальним і процесуальним правом.
5.38. Поряд з цим, суд апеляційної інстанції, задовольняючи позовні вимоги в частині визнання недійсним:
- пункту 4.1.9 Договору, виходив з того, що його зміст фактично надає управителю право самостійно приймати рішення щодо передачі майна співвласників в користування фізичним та юридичним особам (тобто без прийняття такого рішення загальними зборами ОСББ щодо спільного майна), що суперечить статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», частині третій статті 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», пункту 21, абзацу 6 пункту 42 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком;
- абзаців 3, 4 пункту 5.1 Договору, виснував, що згідно до затвердження кошторису відносить до виключної компетенції загальних зборів співвласників, в той час як управитель подає співвласникам новий кошторис на погодження. Право управителя своїм рішенням затверджувати зміни у видатках окремих статей (окрім винагороди управителя) кошторису витрат на утримання будинку та його прибудинкової території, в т. ч. не перевищуючи загальний кошторис, не передбачено чинним законодавством. У зв`язку з чим суд дійшов висновку, що зміст абзаців 3, 4 пункту 5.1 Договору не відповідає положенням пунктів 5.4, 5.5 Договору та пункту 34 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком;
- пункту 8.7.3 Договору, наголосивши на недопустимості встановлення неустойки (в цьому випадку - штрафу) за правомірну реалізацію ОСББ права на розірвання договору. Такий штраф суперечить сутності неустойки, оскільки її встановлення не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. Тобто обов`язковість положень акта цивільного законодавства слідує з його змісту. Зазначене обґрунтовано порушенням частини першої статті 230 Господарського кодексу України, частини першої статті 546, частин першої та другої статті 549, частини першої статті 611 Цивільного кодексу України, абзацу 4 пункту 5 статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», положень Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору;
- пункту 11.1 Договору, виходив з того, що укладення спірного договору строком на 7 років суперечить частині шостій статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Типовому договору.
5.39. При зверненні з касаційною скаргою Скаржник 1 вказує про порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального права при задоволенні позовних вимог ОСББ «Грінвіль Парк Київ» та визнання недійсними пункту 4.1.9, абзаців 3, 4 пункту 5.1, пунктів 8.7.3, 11.1 Договору, положенням Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору.
Неправильне застосування норм матеріального права Відповідач обґрунтовує тим, що зміст таких пунктів узгоджується з положеннями Типового договору, та є укладеними на підставі рішень, прийнятих ОСББ «Грінвіль Парк Київ» на загальних зборах, що підтверджується протоколом загальних зборів ОСББ «Грінвіль Парк Київ» від 24.12.2021 №2, посилаючись на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 922/1590/17. Одночасно вказуючи про неправильне застосування норм матеріального права при визнанні недійсними пункту 11.1 Договору Скаржник 1 вказує про відсутність правового висновку Верховного Суду щодо можливості сторонами конкретизації положень договору шляхом уточнення строку дії правовідносин та збільшення передбаченого Типовим договором строку його дії.
5.40. Щодо аргументів Скаржника 1 про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, зокрема статті 179 Господарського кодексу України, при визнанні недійсним пункту 11.1 Договору, Суд зазначає таке.
5.41. Положення частини шостої статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначають, що договір про управління багатоквартирним будинком укладається на строк, який не перевищує одного року. Відповідне законодавче обмеження спрямовано на забезпечення балансу договірних відносин та захист прав співвласників багатоквартирного будинку.
У такий спосіб обмеження строку договору виконує функцію гарантії прав співвласників, створюючи умови для належного управління, утримання будинку, ефективного використання спільного майна, а також забезпечення якісного надання житлово-комунальних та інших послуг. Строк у один рік дозволяє забезпечити своєчасний перегляд умов договору, що надає співвласникам можливість узгодження його положень з актуальними поточними потребами будинку та змінами обставин. які можуть виникати під час його утримання та експлуатації.
Крім того, законодавче обмеження строку договору є важливим запобіжником проти зловживань з боку управителя. Укладення довгострокових договорів, які перевищують установлені законом строки, може створити ситуацію, коли співвласники втрачають можливість оперативно впливати на договірні відносини та реагувати на порушення чи недоліки у виконанні управителем своїх обов`язків.
Зважаючи на це, строк у один рік є не лише імперативною вимогою закону, але й ключовим механізмом захисту прав співвласників, який сприяє збереженню балансу інтересів сторін та забезпечує ефективне і прозоре управління багатоквартирним будинком.
5.42. Суд визнає необґрунтованими посилання Скаржника 1 на рішення, прийняті ОСББ на загальних зборах, з посиланням на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №     922/1590/17, оскільки як вже наголошено вище сама по собі чинність такого рішення не унеможливлює оскарження Договору у судовому порядку, а правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №     922/1590/17 не є релевантними у спірних правовідносинах.
5.43. Між тим ТОВ «Грінвіль Сервіс» не наведено жодного правового висновку Верховного Суду як підтвердження неправильного застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, та безпідставного врахування положень Типового договору та вимог законодавства при наданні правової оцінки змісту оскаржених пунктів Договору.
5.44. У даному аспекті Скаржник 1 наполягає на необхідності формування Верховним Судом правового висновку щодо можливості конкретизації сторонами положень договору шляхом уточнення строку правовідносин, а саме  збільшення передбаченого Типовим договором строку його дії. 
5.45. Надаючи правову оцінку такому аргументу касаційної скарги ТОВ «Грінвіль Сервіс» Суд зазначає таке.
5.46. Відповідно до частини четвертої статті 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
5.47. Згідно зі статтею 184 Господарського кодексу України укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.
5.48. Типовий договір у розумінні статей 179, 184 Господарського кодексу України не є ні нормативним актом, ні самостійним укладеним договором. Натомість він становить собою сукупність істотних умов, які уповноважений орган визначає як такі, що є обов`язковими при укладенні сторонами договору відповідного типу, однак такі умови можуть бути конкретизовані, що є невід`ємним правом сторін при встановленні, зміні або припиненні їх взаємних прав та обов`язків.
5.49. Таким чином, законодавство України чітко унормовує можливість конкретизації умов Типового договору. Це положення не потребує додаткового тлумачення чи роз`яснення, оскільки його застосування залежить від конкретних обставин спору та характеру спірних правовідносин.
5.50. Водночас Суд звертає увагу, що поняття конкретизації істотних умов Типового договору не охоплює зміну таких умов, якщо це суперечить меті чи суті Типового договору. 
У даному випадку Скаржник 1 помилково ототожнює конкретизацію зі зміною строку дії договору шляхом його збільшення.
Конкретизація умов договору полягає у деталізації положень Типового договору без зміни їх правової природи. Зміст конкретизації зводиться до адаптації загальних умов до конкретної ситуації, залишаючи незмінними принципові положення, визначені Типовим договором. Натомість Зміна умов договору передбачає коригування істотних умов договору, які впливають на його зміст чи основні зобов`язання сторін. Тобто, конкретизація залишається у межах дозволеного сторонам правового регулювання та узгоджується з суттю Типового договору, тоді як зміна умов може суперечити його суті або виходити за межі закону.
Відтак, зміна строку дії договору шляхом його збільшення не є конкретизацією умов Типового договору у розумінні статті 179 Господарського кодексу України.
5.51. Вказане свідчить про необґрунтованість позиції ТОВ «Грінвіль Сервіс» з приводу необхідності формування правового висновку з даного питання, як підтвердження неправильного застосування судом норм матеріального права.
5.52. З огляду на викладене Скаржником 1 не доведено неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права при задоволенні позовних вимог ОСББ «Грінвіль Парк Київ» про визнання недійсними пункту 4.1.9, абзаців 3, 4 пункту 5.1, пунктів 8.7.3, 11.1 Договору.
5.53. У той же час, звертаючись з касаційною скаргою Скаржник 2 не заперечує законність постанови суду апеляційної інстанції в частині пунктів визнаних судом апеляційної інстанції недійсними, однак вважає, що за умови недійсності пункту 11.1 Договору підлягає визнанню недійсним такий Договір в цілому. 
5.54. Позивач вказує на неправильне застосування судом приписів статті 180 Господарського кодексу України та статті 217 Цивільного кодексу України без урахування правового висновку щодо застосування даних норм, викладених у постановах Верховного Суду у справі №     334/7687/21 від 30.11.2022, у справі №     916/3015/23 від 30.05.2024.
5.55. Щодо наведеного Суд виходить з того, що відповідно до статті 217 Цивільного кодексу України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсність інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
5.56. У постанові Верховного Суду у справі №     334/7687/21 від 30.11.2022 судом викладено висновок щодо застосування статті 217 Цивільного кодексу України. Верховний Суд визначив, що недійсність окремої частини договору не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо буде встановлено, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними або є нікчемними. Слід враховувати, що при задоволенні позову про оспорювання окремих умов договору потрібно з`ясовувати, що договір був би укладений сторонами і без включення до нього умов, які визнаються недійсними».
5.57. У статті 180 Господарського кодексу України встановлено, що зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов`язання сторін, що виникли на основі цього договору. На зобов`язання, що виникли у сторін до укладення ними господарського договору, не поширюються умови укладеного договору, якщо договором не передбачено інше. Закінчення строку дії господарського договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, що мало місце під час дії договору.
5.58. Водночас Суд ураховує, що строк дії договору є однією з його істотних умов, яка визначає межі існування договірних зобов`язань у часі та забезпечує їх правову визначеність. Відповідно до положень статті 180 Господарського кодексу України, договір без узгодження положень щодо строку, втрачає свою юридичну силу, оскільки така умова є невіддільною від сутності договору.
5.59. Ураховуючи приписи статті 217 Цивільного кодексу України недійсність окремої частини договору не тягне за собою недійсності договору в цілому, якщо він може існувати без цієї частини. Проте строк договору як істотна умова не може бути виключений без порушення цілісності правочину. Визнання цієї умови недійсною унеможливлює належне виконання договору, оскільки відсутність визначеності щодо строку призводить до невизначеності обсягу, тривалості та моменту завершення зобов`язань сторін.
5.60. Правовий висновок щодо застосування статей 215, 217 Цивільного кодексу України в контексті частини третьої статті 180 Господарського кодексу України викладено у наведеній Скаржником 2 постанові Верховного Суду у справі №916/3015/23 від 30.05.2024 за змістом якого, за умови доведеності недійсності положення угоди, яке є істотною умовою, такий правочин підлягає визнанню недійсним в повному обсязі.
5.61. З огляду на це, Суд погоджується з позицією Скаржника 2, що за обставинами спору, у разі визнання недійсним положення договору про строк його дії, враховуючи його значення як істотної умови, слід визнавати недійсним весь договір, що зумовлює за таких обставин і недійсність інших пунктів Договору. 
5.62. Суд не вбачає підстав для формування окремого правового висновку щодо застосування статті 180 Господарського кодексу України у контексті можливості визнання недійсною істотної умови господарського договору - строку договору, якщо вона визначена Типовим договором та має безальтернативний характер.
Зазначена норма закону сформульована чітко й однозначно, не містить особливостей щодо класифікації строку договору, або інших застережень, а тому не створює труднощів у правозастосуванні. Її імперативність обумовлена необхідністю забезпечення правової визначеності та стабільності у договірних відносинах, особливо у випадках, коли зміст істотних умов закріплено у нормативно затверджених Типових договорах, які враховують баланс публічних та приватних інтересів.
При цьому питання щодо наслідків визнання такого положення договору частково викладено у постанові Верховного Суду у справі №916/3015/23 від 30.05.2024 за змістом якого, за умови доведеності недійсності положення угоди, яке є істотною умовою, такий правочин підлягає визнанню недійсним в повному обсязі.
5.63. Поряд з цим Суд вказує про відсутність необхідності формування окремого правового висновку також щодо застосування статті 228 Цивільного кодексу України у контексті кваліфікації договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, умови якого суперечать затвердженому Кабінетом Міністрів України Типовому договору.
Зазначена норма містить чіткі критерії визначення нікчемності правочину, зокрема його спрямованість на порушення публічного порядку чи суперечність інтересам держави і суспільства. Типовий договір є актом нормативного характеру, який спрямований забезпечити єдність підходів у регулюванні правовідносин у сфері управління багатоквартирними будинками та гарантувати дотримання приватних та публічних інтересів.
Суперечність умов договору положенням Типового договору може свідчити про їх невідповідність вимогам закону, але сама по собі автоматично не вказує на порушення публічного порядку у розумінні статті 228 Цивільного кодексу України, та потребує дослідженню доказів того, що правочин вчинено з метою, яка явно суперечить інтересам держави і суспільства. 
Таким чином, суд виходить із чіткості та зрозумілості положень статті 228 Цивільного кодексу України, які не потребують додаткового тлумачення у контексті обставин цієї справи.
5.64. За таких обставин, суд апеляційної інстанції не в повній мірі врахував положення статті 180 Господарського кодексу України та статті 217 Цивільного кодексу України, що спричинило помилкове часткове задоволення позову, замість визнання Договору недійсним в цілому.
5.65. Зважаючи на це Скаржником 2 доведено на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України. неправильне застосування судом апеляційної інстанції статті 180 Господарського кодексу України, статті 217 Цивільного кодексу України без урахування практики Верховного Суду з даного питання.
5.66. У контексті вирішення зазначеного спору, у порядку «obiter dictum», касаційний суд додатково вважає за необхідне звернути увагу на окремі аспекти правової природи спору, що розглядається з урахуванням та в межах правового регулювання спірних правовідносин, а також встановлених судами попередніх інстанцій  обставин на підставі оцінених ними доказів.
Так, до основних засад цивільного законодавства відносяться справедливість, добросовісність та розумність, на обов`язку врахування яких неодноразово звертав увагу Верховний Суд у процесі правозастосування.
Верховна Рада України, приймаючи Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», зазначила, що цей Закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.
При цьому, відповідно до частини першої статті 4 цього Закону, об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Положеннями статей 12, 13 передбачено, що об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання. Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства.
З метою реалізації цих правових норм Кабінетом Міністрів України затверджено Типовий договір, яким, зокрема, імперативно визначено, що строк дії такого договору складає один рік, чому спірний Договір не відповідає.
На думку Суду, таке безальтернативне закріплення строку дії такого договору повинно, з одного боку, стимулювати управителя ефективно та належним чином здійснювати передані йому функції, а з іншого боку забезпечувати право ОСББ на відмову від його послуг у випадку невиконання або неналежного виконання ним своїх обов`язків за договором, зміни економічної або соціальної ситуації тощо
При цьому у даному випадку встановлення такого строку не є втручанням у реалізацію принципу свободи договору, а є законодавчо встановленою гарантією для учасників таких правовідносин.
У постанові Верховного Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 12.09.2024 у справі №          916/1719/22, звернуто увагу на принцип «ius publicum privatorum pactis mutari non potest» (публічне право не може бути змінено приватними угодами). Так Палата наголосила, що використання принципу свободи договору за наявності чіткого правового регулювання конкретних правовідносин не може бути використано для уникнення необхідності його дотримання, а приватно-правові інструменти не повинні створювати ілюзію дотримання законодавства та добросовісності дій учасників договірних відносин.
За обставинами цієї справи 06.12.2021 за участю співвласників багатоквартирного будинку у кількості 3 осіб (ТОВ «Компанія з управління активами «Активні інвестиції», яке діє від імені та в інтересах АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Грінвіль Інвест», заг. площа квартир - 2      757,90 кв. м; ТОВ «Компанія з управління активами «Контадор», що діє від свого імені, в інтересах та за рахунок Пайового венчурного не диверсифікованого закритого інвестиційного фонду «Авіор», заг. площа квартир - 7     217,20 кв. м; ТОВ «Агентство нерухомості «Грінвіль Парк», заг. площа квартир - 4     346,60 кв. м) проведено установчі збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: 04050, м. Київ, вул. Миколи Пимоненка, 19, оформлені протоколом №1. З другого питання порядку денного установчі збори прийняли рішення створити в багатоквартирному будинку об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ»; затвердити Статут ОСББ «Грінвіль Парк Київ».
У свою чергу, відповідно до статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.
Відповідно до частини дванадцятої статті 7 Закону України «Про інститути спільного інвестування» словосполучення "корпоративний інвестиційний фонд", "пайовий інвестиційний фонд", "диверсифікований інвестиційний фонд", "спеціалізований інвестиційний фонд", "кваліфікаційний інвестиційний фонд", "недиверсифікований інвестиційний фонд", "біржовий інвестиційний фонд", "венчурний інвестиційний фонд" та похідні від них можуть використовуватися лише в найменуванні інститутів спільного інвестування, створених згідно з цим Законом.
Таким чином, за обставинами даної справи, спірний Договір було укладено, хоча із дотриманням формальних вимог, однак особами, які діяли в рамках інституту спільного інвестування, при виконанні надалі своїх обов`язків щодо передання майна в рамках виконання інвестиційних зобов`язань, фактично обтяженого відповідними зобов`язаннями за Договором про управління ним.
Поряд з цим власники майна у такій ситуації фактично позбавляються можливості у встановленому законодавством порядку припинити виконання зобов`язань за Договором, які вони вважають невигідними або привести їх у відповідність до об`єктивних економічних вимог після закінчення строку його дії. 
Фактично на зазначене у цій справі звернув увагу і суд апеляційної інстанції, вказуючи як на порушення вимог законодавства щодо строку дії спірного Договору, так і визнаючи недійсним пункт 11.1 Договору, з посиланням на те, що можливість правомірної реалізації ОСББ права на розірвання Договору призведе до застосування штрафу в порядку пункту 8.7.3 Договору, встановлення якого не допускається за правомірну відмову від виконання зобов`язання або односторонню відмову від договору. 
Таким чином, за встановлених обставин, підписання договору, який в подальшому покладає додатковий тягар, зокрема фінансовий, на співвласників багатоквартирного будинку ( у т. ч. колишніх інвесторів, осіб, які приймали рішення про його укладання), вочевидь, не відповідає критеріям справедливості, добросовісність та розумність.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
7.2. Як вбачається з вищевикладеного, при наданні правової кваліфікації спірним правовідносинам суд апеляційної інстанції не в повній мірі правильно застосував положення статті 180 Господарського кодексу України та статті 217 Цивільного кодексу України, що спричинило помилкове часткове задоволення позову, замість визнання Договору недійсним в цілому. За таких обставин Суд скасовує оскаржувану постанову в частині відмови у задоволенні позовних вимог, та ухвалює нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі. 
7.3. Тобто, у цій частині підстави касаційного оскарження за касаційною скаргою Скаржника 2, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, отримали підтвердження.
7.4. Згідно з приписами статті 312 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
7.5. Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку про необхідність відмови в задоволенні касаційної скарги ТОВ «Грінвіль Сервіс», задоволення касаційної скарги ОСББ «Грінвіль Парк Київ», скасування оскаржуваної постанови в частині відмови у задоволенні позову ОСББ «Грінвіль Парк Київ» про визнання недійсними пункту 4.1.6, абзаців 1, 2 пунктів 5.1, 7.3 Договору, та прийняття нового рішення про задоволенні позовних вимог у відповідній частині та визнання недійсним Договору в повному обсязі, в іншій частині оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції слід залишити без змін.
8. Розподіл судових витрат
8.1. З огляду на те, що касаційна скарга ОСББ «Грінвіль Парк Київ» підлягає задоволенню, то з урахуванням статті 129 Господарського процесуального кодексу України Суд, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат, відповідно розподіляє судові витрати у цій справі, а саме покладає сплачений Позивачем судовий збір за подання позовної заяви, апеляційної скарги та касаційної скарги у визначеному розмірі на Відповідача.
Керуючись статтями 129, 240, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд,-

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс» залишити без задоволення.
2. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» задовольнити.
3. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 у справі №     910/17027/23 скасувати в частині відмови у задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» про визнання недійсними пункту 4.1.6, абзаців 1, 2 пункту 5.1, пункту 7.3 Договору №ГС-7 від 24.12.2021, укладеного між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» і Товариством з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс».
Прийняти в цій частині нове рішення, яким позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» задовольнити.
Визнати недійсним Договір №ГС-7 від 24.12.2021 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладений між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» і Товариством з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс».
4. В іншій частині постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 у справі № 910/17027/23 залишити без змін.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Грінвіль Сервіс» (03035, м. Київ, вул. Липківського Василя Митрополита, 45, офіс 331, код ЄДРПОУ 43854923) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Грінвіль Парк Київ» (04050, м. Київ, вул.Пимоненка Миколи, буд. 19, код ЄДРПОУ 44496019) витрати за подання позовної заяви в розмірі 2 147,20 грн, витрати за подання апеляційної скарги в розмірі 3 219,60 грн, витрати за подання касаційної скарги в розмірі 4 294,00 грн
6. Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва.
7. Поновити дію постанови Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2024 у справі №     910/17027/23.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                          В. Зуєв

Судді                                                                                                     І. Берднік

                                                                                                     І. Міщенко