ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 вересня 2024 року 
м. Київ

cправа №  911/1175/18 (911/2808/23) 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Жукова С.В. - головуючого, Огородніка К.М., Пєскова В.Г.,

за участі секретаря судового засідання - Купрейчук С.П.

за участю представників: 
відповідно до протоколу судового засідання

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу  ОСОБА_1 
на рішення Господарського суду Київської області від 29.02.2024
та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2024

у справі № 911/1175/18 (911/2808/23)
за позовом Публічного акціонерного товариства "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід"
до 1) Обслуговуючого кооперативу "Набережний Квартал-Жаботинського"
     2) ОСОБА_1 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Товариство з обмеженою відповідальністю "Олімпекс Транс",
про визнання недійсною додаткової угоди до договору

в межах справи № 911/1175/18
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Наяда-Сервіс"
до Обслуговуючого кооперативу "Набережний Квартал-Жаботинського"
про банкрутство,-

ВСТАНОВИВ:

1. 06.09.2023 Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» (надалі також позивач) звернулося до Господарського суду Київської області з позовною заявою до Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» (надалі також відповідач-1) та ОСОБА_1 (надалі також відповідач-2/скаржник) про визнання недійсною додаткової угоди до договору.
2. На обґрунтування позовних вимог Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» посилається на те, що при укладені оспорюваної додаткової угоди сторонами порушено умови договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2024, положення статуту Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» та норми цивільного законодавства.
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень
3. Рішення Господарського суду Київської області від 29.02.2024 у справі №911/1175/18(911/2808/23) позовні вимоги ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" задоволено; визнано недійсною додаткову угоду від 20.06.2017 до договору № 15.02.1.298 про сплату пайових внесків у ОК "Набережний Квартал-Жаботинського" від 04.11.2015, укладену між Обслуговуючим кооперативом "Набережний квартал - Жаботинського" в особі представника Комара Геннадія Миколайовича та ОСОБА_1.
4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2024 якою рішення Господарського суду Київської області від 29.02.2024 у справі №   911/1175/18 (911/2808/23) залишено без змін.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
5. До Верховного Суду від ОСОБА_1 (далі в тексті - Скаржник) надійшла касаційна скарга у якій заявлено вимогу скасувати вказані судові рішення та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
6. В обґрунтування підстав для задоволення касаційної скарги Скаржник наводить наступні доводи:
6.1. Підставою перегляду оскаржуваних судових рішень першої та апеляційної інстанції є п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме:
-          положення ст. 91 Господарського процесуального кодексу України застосовані судами попередніх інстанції без урахування висновків, викладених в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.03.2019 у справі №925/1027/15, від 17.07.2018 у справі №915/1145/17, від 18.06.2019 у справі №920/330/18, від 07.08.2019 у справі №925/2151/14, від 20.04.2021 у справі №873/131/20, від 12.07.2023 у справі №902/1076/21, від 24.10.2023 у справі №902/975/21 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.06.2021 у справі № 906/1336/19.
Відзиви
7. Від ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" надійшов відзив на касаційну скаргу у якому наводяться аргументи проти її задоволення.
Інші заяви та клопотання
8. Від ПАТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ханнер-Схід" надійшла заява про стягнення судових витрат.
Розгляд касаційної скарги Верховним Судом
9. Заслухавши у відкритому судовому засіданні доповідь судді доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення  - без змін, виходячи з наступного.
10.  Відповідно до приписів ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
11. Суди попередніх інстанцій встановили наступні фактичні обставини справи:
Як вбачається з матеріалів справи, 04.11.2015 між Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського» (ОК - відповідач 1) та ОСОБА_1 (учасник - відповідач 2) укладено договір № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», за умовами якого ОК зобов`язався організувати будівництво житлового будинку за адресою м. Одеса (у районі 6-ої станції Великого Фонтану) за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ОК, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об`єкті будівництва, обумовлене цим договором та всі документи, необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язався сплатити до ОК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним договором та додатками до нього, та має право отримати об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника.
За змістом п. 1.5 договору № 15.02.1.298 об`єкт нерухомості розташований за адресою АДРЕСА_1 та передається з наступними характеристиками: дворівнева квартира, 2 секція, 25 поверх, загальна площа 118,8 кв.м., НОМЕР_2 з приміткою, що вказана площа проектна, номер будівельний (2 секція).
Додатком № 1 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 сторони визначили порядок сплати та вартість внесків.
Додатком № 2 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 сторони передбачили план та розміщення об`єкту нерухомості на поверсі.
В подальшому, 20.06.2017 між Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського» (ОК - відповідач 1) та ОСОБА_1 (учасник - відповідач 2) укладено додаткову угоду до договору № 15.02.1.298 про сплату пайових внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015, за умовами якої сторони дійшли згоди внести зміни до договору № 15.02.1.298, зокрема, змінити об`єкт нерухомості розташований за адресою: АДРЕСА_1 та передати його з наступними характеристиками: квартира, 1 секція, 24 поверх, загальна площа 116,98 кв.м., НОМЕР_2 з приміткою, що вказана площа проектна, номер будівельний (1 секція)».
Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» у позовній заяві стверджує, що при укладенні вищезазначеної додаткової угоди від 20.06.2017 до договору № 15.02.1.298 про сплату пайових внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 її сторонами порушено умови договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, зокрема, щодо умов договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 майнові права на квартиру НОМЕР_2 у 1 секції будівництва закріплені за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», а тому Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» не мав права їх відчужувати, а також порушено положення статуту Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» та норми матеріального права, зокрема, що оспорювана додаткова угода укладена Комарем Геннадієм Миколайовичем від імені Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського», який діяв на підставі нібито виданої довіреності, з перевищенням повноважень та порушенням норм статей 92, 237, 246 Цивільного кодексу України, оскільки повноваження розпоряджатися майном кооперативу є лише у загальних зборів.
Разом з тим, статутом Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського» не передбачено можливості делегування вказаних повноважень будь-кому, а загальні збори не надавали згоди на відчуження вищезазначеного майна. Крім того, позивач зазначає, що вказана додаткова угода порушує його права як власника на даний час майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 (у районі шостої станції Великого Фонтану), а тому він звернувся з даним позовом до суду та просить визнати недійсною додаткову угоду від 20.06.2017 до договору № 15.02.1.298 про сплату пайових внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», відповідно до договору оренди землі від 10.12.2008 укладеного з Одеською міською радою (орендодавець) та додаткових угод до нього, отримало в 2009 році у строкове, платне користування земельну ділянку площею 4775 кв.м. для проектування та будівництва 2-секційного 20-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану), до завершення будівництва.
Згідно з довідкою з адресного реєстру м. Одеси № 356443/1 від 08.01.2014 вищевказаній земельній ділянці присвоєно адресу: АДРЕСА_1.
З матеріалів справи № 911/1175/18 вбачається, що Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради видано Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 01-06/119 від 10.10.2013 для будівництва 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану).
На замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» було розроблено проектну документацію з будівництва 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ї ст. Великого Фонтану), яка пройшла експертизу, про що свідчить позитивний експертний висновок Товариства з обмеженою відповідальністю «Українська будівельна експертиза» №3-027-14-ЕП/ОО від 18.11.2014.
Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 02.12.2014 видано Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 115143360956, а саме на будівництво 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану).
Відтак, Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» одержало статус замовника нового будівництва 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом за адресою АДРЕСА_1 (у районі 6 ст. Великого Фонтану).
Разом з тим, для участі в будівництві багатоквартирного житлового комплексу за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського09.10.2014 було створено Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського».
17.10.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» (сторона-1 - третя особа) та Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» (сторона-2 - відповідач 1) укладено договір про співпрацю № 14/10-17.
Сторони домовились, що предметом договору про співпрацю № 14/10-17 є діяльність сторін, спрямована на будівництво об`єкта (2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що буде побудований на земельній ділянці загальною площею 4775 кв.м., який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6 ст. Великого Фонтану) та отримання у ньому приміщень в порядку, встановленому даним договором (п. 1.1договору).
Умовами договору співпраці визначено, що після завершення будівництва об`єкту сторони повинні розподілити житлові та нежитлові приміщення між собою та набути на них право власності в порядку, визначеному угодою сторін та законодавством України в частині, що не врегульована укладеним договором.
В силу п. 1.3 договору № 14/10-17 строк початку будівництва об`єкту - не пізніше 01.12.2014.
У відповідності до п. 1.4 договору № 14/10-17 строк закінчення будівництва об`єкту - не пізніше 01.05.2016.
Згідно з п. 1.5 договору № 14/10-17 для досягнення цілі, зазначеної в п. 1.1 договору, сторони домовилися про здійснення: фактичних та юридичних дій з приводу отримання дозволу на будівництво об`єкту; організаційних та фінансових заходів по здійсненню будівництва, проведення розрахунків з третіми особами, введенню об`єкту в експлуатацію і розподілу частин об`єкта кожної із сторін даного договору.
Розділом 2 договору про співпрацю № 14/10-17 сторони передбачили порядок розподілу приміщень об`єкту.
Пунктом 2.1.1 договору № 14/10-17 визначено, що сторона 1 надає стороні 2 право на використання будівельного майданчику на умовах та в порядку, визначеними даним договором, надає стороні 2 проектну та дозвільну документацію на будівництво об`єкта, передає стороні 2 право на виконання функцій замовника та право будівництва об`єкту на період його будівництва.
За змістом п. 2.1.2 договору № 14/10-17 сторона 2 в повній мірі фінансує будівництво об`єкту, надає трудові ресурси, а також професійні знання, навики і вміння, необхідні для будівництва об`єкта.
Відповідно до п. 2.2 договору № 14/10-17 сторони домовилися, що розподіл об`єкта здійснюється в таких долях:
- доля сторони 1 складається лише із житлових приміщень (квартир) об`єкта, загальна площа яких визначена в додатку № 3, який є невід`ємною частиною даного договору (п. 2.2.1 договору);
- долю сторони 2 складають всі інші приміщення об`єкта, за виключенням приміщень, вказаних в п. 2.2.1 даного договору (п. 2.2.2 договору).
Кожна із сторін має право самостійно і без будь-якої згоди з іншою стороною на свій розсуд розпоряджатися майновими правами на приміщення в об`єкті, закріпленими за нею згідно порядку, встановленому даним договором (п. 2.5 договору № 14/10-17).
В силу п. 2.7.3 договору № 14/10-17 кожна із сторін має право продавати/передавати лише ті приміщення і майнові права на приміщення (зазначені в додатку «Акт розподілу площі (приміщень) в об`єкті»), які закріплені за нею в порядку, визначеному цим договором. Порушення сторонами даного положення договору є безумною підставою для автоматичного припинення (розірвання) цього договору з дня, наступного за днем, коли одній із сторін стало відомо про факт такого порушення іншою стороною. При цьому винна сторона зобов`язана відшкодувати іншій стороні грошові кошти, отримані від продажу/передачі приміщення у подвійному розмірі.
Об`єм та строк фінансування визначено розділом 3 договору про співпрацю № 14/10-17.
Розділом 4 договору про співпрацю № 14/10-17 визначено права та обов`язки сторін.
Відповідальність, яку несуть сторони за невиконання або неналежне виконання умов договору про співпрацю № 14/10-17 передбачена розділом 5 вказаного договору.
Згідно з п. 8.1 договору про співпрацю № 14/10-17 даний договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до повного виконання сторонами своїх обов`язків за даним договором.
Додатком № 1 до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 сторони визначили план-схему будівельного майданчику.
Додатком № 2 до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 наведено текст довіреності, яку Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» зобов`язалося передати Обслуговуючому кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» згідно з п. 4.1.2 договору.
Додатком № 3 до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 сторони передбачили загальну площу приміщень (квартир), які становлять частку Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс».
Також, 17.10.2014 між сторонами було підписано акт приймання-передачі до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, у відповідності до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» передало, а Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» прийняв наступні документи: копії технічних умов на водопостачання 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану) № 84 від 21.03.2014; копії технічних умов №851-13 приєднання до електричних мереж і електроустановок від 04.10.2013; копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану) № 01-06/119 від 10.10.2013; копію довідки з Адресного реєстру м. Одеси про резервування адреси об`єкта нерухомості № 356443/1 від 08.01.2014; проект «Крышная котельная». Тепловой пункт. Том 7.1.; проект «Крышная котельная». Тепловой пункт. Том 7.2.; робочу документацію 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану), том 7; проект «Архітектурні рішення», том 3; проект «Конструкції залізобетонні (секція А)», том 4.1.; проект «Опалення», том 5; проект «Водопостачання і каналізація», том 6; проект «Внутрішні мережі електрообладнання та електроосвітлення», том 8.
Крім того, 17.10.2014 між Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» підписано акт приймання-передачі будівельного майданчика, відповідно до якого Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» було прийнято будівельний майданчик для виконання будівельних робіт з будівництва 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6 ст. Великого Фонтану).
Слід зазначити, що додатковою угодою №1/1 від 14.11.2014 сторони доповнили п. 2.1.1 договору співпраці п. «d», відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» передає Обслуговуючому кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» авторські права на предпроектну та проектну документацію, а саме: проект (стадія П) на проектування і будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6 ст. Великого Фонтану).
В подальшому, 30.07.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» (сторона-1 - третя особа) та Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» (сторона-2 - відповідач 1) укладено додаткову угоду № 2 до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, згідно якої вони внесли доповнення до положень розділів 2 та 5 договору, а також змінили розподіл часток приміщень у завершеному будівництві.
Так, п. 2.2.1 договору № 14/10-17 викладено у такій редакції: «доля Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» складається лише із житлових приміщень (квартир) першої секції об`єкта, в розмірі, визначеному у додатку № 3, який являється невід`ємною частиною даного договору».
Розділ 5 договору про співпрацю № 14/10-17 доповнено, зокрема, пунктами 5.9 та 5.10 такого змісту: у випадку продажу або резервування Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського»   приміщень та/або майнових прав на приміщення, що закріплені за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» згідно даного договору, третім особам, приміщення/майнові права на них залишаються у Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», а відповідальність за невиконання або неналежне виконання зобов`язань перед третіми особами (покупцями) несе Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» (п. 5.9 договору). Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» не несе відповідальності перед третіми особами, яким Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» реалізував закріплені за ним (Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс») приміщення/майнові права на приміщення (п. 5.10 договору).
Крім того, у додатковій угоді № 2 від 30.07.2015 сторони вирішили доповнити договір про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 додатком № 4 «Акт розподілу площі (приміщень) об`єкту», який є невід`ємною частиною договору.
Так, у вказаному акті сторонами узгоджено, що частка Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» становить 3 711,86 кв.м. житлових площ у першій секції об`єкту будівництва у вигляді 80 квартир, а частка Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» становить 9 492,39 кв.м. житлових площ у першій секції об`єкту будівництва у вигляді 195 квартир.
Серед визначеного переліку квартир, які розподілені на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», також зазначена і квартира НОМЕР_2 в 1 секції.
Необхідно вкзати, що оригінали договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, а також додаткових угод та додатків до нього було оглянуто судом під час розгляду справи № 911/1175/18. На даний час, відповідно до пояснень третьої особи - Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», у останнього відсутні оригінали вищезазначених документів у зв`язку із захопленням його офісного приміщення групою невстановлених осіб, про що здійснено повідомлення про вчинення кримінального правопорушення, що підтверджується витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань про наявність кримінального провадження № 42021000000001375. Проте, враховуючи те, що під час розгляду у межах справи № 911/1175/18 кредиторських вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» судом оглядалися оригінали договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, а також усі додаткові угоди та додатки до нього, про що було зазначено в ухвалі Господарського суду Київської області від 08.11.2018 у справі № 911/1175/18, суд не ставить їх під сумнів та приймає як належні письмові докази у даній справі, що спростовує твердження відповідача 2 про те, що вказані документи не можуть бути взяти до уваги у зв`язку з відсутністю їх оригіналів.
За таких обставин, договором про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 сторони передбачили спільні дії для досягнення мети - будівництво об`єкта та отримання у ньому приміщень. Так, відповідно до договору кредитор надає боржнику будівельний майданчик та документацію для здійснення будівництва (п. 2.1.1 договору), а боржник фінансує та здійснює будівництво об`єкту (п. 2.1.2 договору). В результаті виконання договору про співпрацю № 14/10-17 сторони отримують певну визначену ними частину приміщень (квартир) в об`єкті будівництва (п. 2.2-2.4 договору), якими вони мають право розпоряджатися самостійно і без будь-якої згоди з іншою стороною (п. 2.5 договору).
Водночас, з матеріалів справи № 911/1175/18 вбачається, що на підставі договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського» було укладено ряд договорів із його пайовиками.
04.11.2015 між Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського», в особі представника Зубко Дар`ї Вікторівни згідно довіреності від 07.08.2015, (ОК - відповідач 1) та асоційованим членом кооперативу ОСОБА_1 (учасник - відповідач 2) укладено договір № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», за умовами якого ОК зобов`язався організувати будівництво житлового будинку за адресою м. Одеса (у районі 6-ої станції Великого Фонтану) (далі за текстом - об`єкт будівництва) за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ОК, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об`єкті будівництва, обумовлене цим договором (далі за текстом - об`єкт нерухомості) та всі документи, необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язався сплатити до ОК внески у розмірах та в порядку, встановлених даним договором та додатками до нього, та має право отримати об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника.
Згідно з п. 1.2 договору № 15.02.1.298 даний договір вважається заявою учасника про вступ до асоційованих членів ОК. Після зарахування вступного та цільового внеску на рахунок ОК даний договір вважається рішенням голови ОК про прийняття учасника до асоційованих членів ОК.
В силу п. 1.3 договору № 15.02.1.298 розмір внеску залежить від вартості будівництва одного квадратного метра площі об`єкту нерухомості та остаточної загальної приведеної площі, яка фактично побудована.
Пунктом 1.4 договору № 15.02.1.298 передбачено, що внесок, який підлягає сплаті учасником, розподіляється наступним чином:
- вступний внесок - разовий грошовий чи інший майновий неповоротний внесок, який зобов`язана сплатити особа при вступі до ОК. Розмір вступного внеску становить 3 % від загального розміру внеску, встановленого п. 1.3 договору, та сплачується в складі першої суми, що вноситься учасником;
- цільовий внесок - разовий грошовий чи інший майновий неповоротний внесок члена кооперативу, що вноситься понад пай до спеціального фонду кооперативу для забезпечення статутної діяльності ОК. Розмір цільового внеску становить 2 % від загального розміру внеску, встановленого п. 1.3 договору, та сплачується в складі першої суми, що вноситься учасником;
- пай - грошовий чи інший майновий поворотний внесок, який сплачує особа за будівництво об`єкту нерухомості. Розмір паю становить 95 % від внеску, встановленого п.1.3 договору, та сплачується частинами згідно графіку, встановленого додатком 1 до цього договору.
За змістом п. 1.5 договору № 15.02.1.298 об`єкт нерухомості розташований за адресою АДРЕСА_1 та передається з наступними характеристиками: дворівнева квартира, 2 секція, 25 поверх, загальна площа 118,8 кв.м., НОМЕР_2 з приміткою, що вказана площа проектна, номер будівельний (2 секція).
У відповідності до п. 1.7 договору № 15.02.1.298 загальна площа об`єкту нерухомості, що вказана в п. 1.5 договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічної інвентаризації об`єкту нерухомості, проведеної незалежним замірювачем.
Пунктом 1.8 договору № 15.02.1.298 передбачено, що учасник здійснює оплату внеску по спорудженню об`єкта нерухомості і може отримати його лише за умови оплати у розмірі 100 відсотків внеску з врахуванням положень пунктів 2.6, 2.9 даного договору.
Відповідно до п. 1.9 договору № 15.02.1.298 план та розміщення об`єкту нерухомості на поверсі зазначено в додатку № 2 до даного договору.
Учасник сплачує повний розмір внеску в строки та в розмірах, визначених у додатку № 1 до даного договору, але, у будь-якому випадку, зобов`язаний сплатити внесок в повному обсязі до здачі будинку в експлуатацію (п. 2.6 договору № 15.02.1.298).
Згідно з п. 2.9 договору № 15.02.1.298 після сплати учасником повного розміру внеску (з урахуванням технічної інвентаризації) ОК надає учаснику довідку про асоційоване членство у ОК та довідку про внесення пайового внеску в повному обсязі.
В силу п. 2.10 договору № 15.02.1.298 обов`язок учасника по сплаті внеску по даному договору вважається виконаним в день зарахування коштів на рахунок ОК, зазначений у реквізитах даного договору.
Пунктом 3.1.6 договору № 15.02.1.298 передбачено, що до моменту введення об`єкту будівництва в експлуатацію, за умови отримання письмової згоди від ОК, учасник має право відмовитися від об`єкту нерухомості шляхом розірвання цього договору або змінити об`єкт нерухомості на інший з переліку об`єктів нерухомості, що є у пропозиції ОК.
У відповідності до п. 3.2.5 договору № 15.02.1.298 ОК має право укладати з третіми особами договори підряду, субпідряду та інші договори, необхідні для спорудження об`єкту будівництва та виконання ОК своїх зобов`язань перед пайовиками.
Відповідно до п. 4.1.10 договору № 15.02.1.298 учасник зобов`язався, у випадку відмови від об`єкту нерухомості або його зміни, виконати всі вимоги ОК щодо письмового оформлення цих дій.
Згідно з п. 4.2.1 договору № 15.02.1.298 ОК зобов`язався організувати будівництво об`єкту будівництва та здати його в експлуатацію у строк 4 кварталу 2016 року при умові дотримання учасниками порядку та строків сплати внесків.
В силу 4.2.2 договору № 15.02.1.298 ОК зобов`язався не пізніше 15 календарних днів з моменту введення об`єкту будівництва в експлуатацію, оформлення всіх необхідних документів та сплати внеску (за наслідками технічної інвентаризації) передати учаснику за актом прийому-передачі об`єкт нерухомості.
За змістом п. 7.1 договору № 15.02.1.298 цей договір вступає в силу з моменту підписання і діє до його повного виконання сторонами.
Всі додатки до даного договору є його невід`ємною частиною (п. 8.8 договору № 15.02.1.298).
Додатком № 1 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 сторони визначили порядок сплати та вартість внесків, яка становить 1 782 000, 00 грн.
Додатком № 2 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 сторони передбачили план та розміщення об`єкту нерухомості на поверсі.
На виконання умов договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 учасником сплачено на рахунок Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» внески на загальну суму 1 777 200,00 грн, що підтверджується наявним у матеріалах справи платіжними дорученнями № 14463628 від 05.04.2016, № 13070178-1 від 11.11.2015, № 14157303 від 04.03.2016, №14712148-1 від 28.04.2016, № 13348006-1 від 07.12.2015, № 13021497-1 від 05.11.2015, № 13881959 від 05.02.2016, № 13183059 від 20.11.2015 № 13615733 від 05.01.2016 та банківською випискою по рахунку Обслуговуючого кооперативу «Набережний Квартал-Жаботинського».
Таким чином, уклавши договір № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 відповідач 1 - Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» не лише засвідчив вступ відповідача 2 - ОСОБА_1 у члени кооперативу, а і розпорядився своїми майновими правами на об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_1 .
В подальшому, 20.06.2017 між Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського», в особі представника Комара Геннадія Миколайовича згідно довіреності від 14.06.2017, (ОК - відповідач 1) та асоційованим членом кооперативу ОСОБА_1 (учасник - відповідач 2) укладено додаткову угоду до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015, якою, згідно заяви від 19.06.2017 асоційованого члену ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» та відповідно до п. 3.1.6 договору № 15.02.1.298, сторони дійшли згоди змінити об`єкт нерухомості та внести такі зміни до договору № 15.02.1.298, а саме викласти п. 1.5 договору № 15.02.1.298 в такій новій редакції: «сторони домовились, що об`єкт нерухомості розташований за адресою АДРЕСА_1 та передається з наступними характеристиками: квартира, 1 секція, 24 поверх, загальна площа 116,98 кв.м., НОМЕР_2 з приміткою, що вказана площа проектна, номер будівельний (1 секція)».
Згідно з п. 2 додаткової угоди від 20.06.2017 сторони вирішили додаток № 2 до договору № 15.02.1.298 викласти у новій редакції. Додаток № 2 додається до даної угоди і є невід`ємною частиною договору.
У пункті 3 додаткової угоди від 20.06.2017 сторони дійшли згоди, що відповідно до п. 2.7 договору № 15.02.1.298 «у випадку коли за результатами технічної інвентаризації об`єкту нерухомості, здійсненої незалежним замірювачем, загальна площа об`єкту нерухомості виявиться більшою ніж проектна площа, яка визначена п. 1.5 договору № 15.02.1.298, учасник зобов`язується додатково сплатити вартість будівництва об`єкту нерухомості згідно площі, встановленої за результатами технічної інвентаризації, необхідну суму протягом 15 календарних днів з моменту отримання від ОК повідомлення про фактичну загальну площу об`єкту нерухомості».
Відповідно до п. 4 додаткової угоди від 20.06.2017 зазначено, що сторони передбачили, що відповідно до п. 2.8 договору № 15.02.1.298 «у випадку коли за результатами технічної інвентаризації об`єкту нерухомості, здійсненої незалежним замірювачем, загальна площа об`єкту нерухомості виявиться меншою ніж проектна площа, яка визначена п. 1.5 № 15.02.1.298, а учасник сплатив внесок з розрахунку площі об`єкту нерухомості у розмірі згідно додатку № 1 до даного договору і така сума перевищує суму фактичної вартості будівництва об`єкту нерухомості згідно площі, встановленої за результатами технічної інвентаризації, ОК повертає у безготівковій формі надлишково сплачені учасником кошти протягом 15 календарних днів з моменту отримання від учасника заяви про повернення надлишково сплачених коштів та надання довідки з банківської установи про відкриття рахунку. Вартість одного квадратного метра, яка підлягає поверненню учаснику дорівнює вартості квадратного метра на момент здійснення учасником останнього внеску згідно додатку № 1 порядку сплати внеску». Розмір пайового внеску, який має бути повернений при зміні об`єкта будівництва згідно проектної площі від ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» учаснику буде встановлений за результатами технічної інвентаризації, про що буде складено відповідний акт, укладені додаткові угоди.
Ця додаткова угода набуває чинності з моменту підписання та діє до повного виконання сторонами. Додаткова угода є невід`ємною частиною договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015.
Відтак, у додатковій угоді від 20.06.2017 відповідачами змінено об`єкт нерухомості, який підлягає передачі ОСОБА_1 згідно договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015, та визначено, що передачі підлягає приміщення (квартира), яке відповідно до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014 та додаткових угод і додатків до нього, закріплене за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс».
Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 (з урахуванням постанови Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2017 та постанови Верховного Суду від 13.06.2018 у справі № 916/3315/16) розірвано договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» та Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського»; зобов`язано Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» протягом 10 днів з дня набрання рішенням законної сили повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» за актом прийому-передачі (повернення) наступні документи: копії технічних умов на водопостачання 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану) № 84 від 21.03.2014; копії технічних умов №851-13 приєднання до електричних мереж і електроустановок від 04.10.2013; копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану) №01-06/119 від 10.10.2013; копію довідки з Адресного реєстру м. Одеси про резервування адреси об`єкта нерухомості № 356443/1 від 08.01.2014; проект «Крышная котельная». Тепловой пункт. Том 7.1.; проект «Крышная котельная». Тепловой пункт. Том 7.2.; робочу документацію 2-секційного 22-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (у районі 6-ої ст. Великого Фонтану), том 7; проект «Архітектурні рішення», том 3; проект «Конструкції залізобетонні (секція А)», том 4.1.; проект «Опалення», том 5; проект «Водопостачання і каналізація», том 6; проект «Внутрішні мережі електрообладнання та електроосвітлення», том 8; зобов`язано Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» повернути Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» за актом прийому-передачі будівельний майданчик, який вказаний у додатку №1 до договору № 14/10-17 від 17.10.2014 та розташований на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ої ст. Великого Фонтану), протягом 10 днів з дня набрання рішенням законної сили.
Слід зазначити, що судові рішення у справі № 916/3315/16 мотивовані істотним порушенням Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» прийнятих на себе зобов`язань за договором співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014, зокрема, щодо своєчасного введення об`єкта в експлуатацію (до 01.05.2016), що фактично включає в себе як здійснення фінансування об`єкта будівництва, так і здійснення будівництва об`єкту та нагляду за проведенням робіт із капітального будівництва.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 21.06.2018 відкрито провадження у справі № 911/1175/18 про банкрутство Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського».
Ухвалою Господарського суду Київської області від 03.06.2019 у справі № 911/1175/18 визнано повністю кредиторські вимоги ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» на загальну суму 1 780 724,00 грн, з яких: 1 777 200,00 грн (кошти, сплачені згідно договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015) - четверта черга задоволення вимог кредиторів та 3 524, 00 грн (судовий збір) - перша черга задоволення вимог кредиторів. Судом встановлено, що в порушення взятих на себе договірних зобов`язань, Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» умови договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 не виконав, будівництво житлового будинку не завершив, в експлуатацію його не здав, приміщення, обумовлене вказаним договором, та документи, необхідні для реєстрації права власності на це приміщення, ОСОБА_1 не передав, а тому остання у заяві про визнання грошових вимог до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» фактично виразила свої майнові вимоги до боржника щодо передачі приміщення в об`єкті будівництва в грошових одиницях.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 08.11.2018 у справі № 911/1175/18 визнано частково кредиторські вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» на загальну суму 438 919, 00 грн, з яких: 435 395, 00 грн (компенсація орендної плати та штрафних санкцій, накладених органами архітектурно-будівельного контролю, а також судові витрати, понесені у справі № 916/3315/16) - четверта черга задоволення вимог кредиторів та 3 524, 00 грн (судовий збір) - перша черга задоволення вимог кредиторів, інші вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», а саме вимоги щодо збитків, завданих невиконанням та істотним порушенням Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» умов договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, відхилено.
Крім того, у провадженні Господарського суду Київської області перебуває справа № 911/1175/18 (911/3005/20) за позовом Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» 227 096 824,85 грн - відшкодування вартості понесених витрат, пов`язаних з будівництвом двосекційного багатоповерхового житлового будинку, який розташований у районі 6-ї станції Великого Фонтану за адресою: АДРЕСА_1,як це передбачено пунктами 5.5, 5.7 договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014.
12. З наведених обставин в оскаржуваних судових рішеннях вказано про те, що на даний час право на документацію для здійснення будівництва та будівельний майданчик разом із об`єктом будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (у районі шостої станції Великого Фонтану), належить Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», з обов`язком компенсації Обслуговуючому кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» вартості понесених ним затрат, пов`язаних з будівництвом, у відповідності до пунктів 5.5, 5.7 договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, що також встановлено в ухвалі Господарського суду Київської області від 08.11.2018 у справі № 911/1175/18, яка залишена без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.03.2019.
13. Також в оскаржуваних судових рішеннях встановлено, що:
08.04.2019 майнові права на об`єкти нерухомості, що знаходяться за адресою: місто Одеса, вулиця Жаботинського, 3/1 (у районі шостої станції Великого Фонтану), зокрема, на квартиру НОМЕР_2, загальною площею 121,9 кв.м., розташовану на 25-26 поверсі 1 секції в об`єкті незавершеного будівництва, зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», що підтверджується наявною у матеріалах справи інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 343277601 від 17.08.2023.
В подальшому, 14.04.2023 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» (продавець - третя особа) та Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» (покупець - позивач) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 14/04, за умовами якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у 2-х секційному багатоквартирному житловому будинку з підземним паркінгом, з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення і даховою котельнею (перша та друга черги будівництва), що буде розташований за адресою: місто Одеса, вулиця Жаботинського, 3/1 (у районі шостої станції Великого Фонтану), на земельній ділянці з кадастровим номером 5110136900:12:016:0017 (далі - житловий будинок).
Предметом даного договору, згідно п. 2.2, є майнові права на об`єкти нерухомості в житловому будинку, які продавець продає, а покупець купує, у зв`язку з чим покупець зобов`язується зокрема, але не виключно, оплатити повну вартість майнових прав, а продавець зобов`язується зокрема, але не виключно, передати їх у порядку та на умовах, визначених договором.
Згідно з п. 2.3 договору № 14/04 об`єкт будівництва - це житловий будинок, замовником та забудовником якого є продавець. Продавець здійснить та завершить будівництво житлового будинку в тому числі, але не виключно: на підставі договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5110136900:12:016:0017), укладеного 10.12.2008 між продавцем та Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., номер 5681 (надалі - договір оренди землі), на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ 113192320665, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 20.08.2019 (далі - дозвіл на будівництво), а також на підставі вихідних даних та затвердженої продавцем проектної документації.
Запланований строк введення в експлуатацію першої секції (секція № 1) житлового будинку - не пізніше ніж 30.04.2023.
Строк введення в експлуатацію може бути змінений продавцем в односторонньому порядку, але не більше ніж на 180 днів, з письмовим попередженням покупця про прийняття такого рішення.
Відповідно до п. 2.4 договору № 14/04 об`єкт нерухомості - це складова та невід`ємна (вбудована) частина житлового будинку, введеного в експлуатацію згідно з чинним законодавством України, виражена у вигляді квартири, комори, офісу, паркомісця тощо, будівництво якої здійснює продавець у складі житлового будинку як замовник та забудовник.
Опис об`єктів нерухомості (загальна площа 1382,1 кв.м.) також наведено у п. 2.4 договору № 14/04, до яких відноситься, зокрема, квартира, будівельний номер 257, загальною площею 63,58 кв.м. відповідно до акту розподілу площ (приміщень), який є додатком № 4 до договору № 14/10-17 про співпрацю від 17.10.2014, укладеного між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал», та 121,9 кв.м. відповідно до технічного паспорта житлового будинку, підготовленого 06.07.2018, яка знаходиться на 25-26 поверсі 1 секції житлового будинку.
За змістом п. 2.5 договору № 14/04 майнові права - це всі права на об`єкт нерухомості, що належать продавцю як забудовнику та замовнику будівництва житлового будинку, в тому числі, але не виключно на підставі договору оренди землі, дозволу на будівництво, а також договору № 14/10-17 про співпрацю від 17.10.2014, укладеного між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал», і полягають у праві продавця як забудовника та замовника будівництва житлового будинку, після введення його в експлуатацію, набути права власності на об`єкт нерухомості як на завершене будівництвом об`єкт нерухомого майна. Майнові права відчужуються покупцеві відповідно до вимог цього договору, а покупець, у зв`язку з цим, проводить дії з реєстрації таких прав після підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, і надалі з оформлення права власності на об`єкт нерухомості одразу на себе після закінчення будівництва.
Майнові права передаються продавцем покупцеві, на кожний об`єкт нерухомості окремо, за письмовим актом приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, який складається та підписується протягом 30 робочих днів після укладення даного договору.
У відповідності до п. 2.6 договору № 14/04 загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за основним договором становить 15 000, 00 грн за 1 кв.м., а всього на суму 20 731 500,00 грн. Оплата здійснюється у строки та в розмірах, визначених у додатку № 1 до цього договору.
Згідно з п. 2.7.1 договору № 14/04 майнові права на об`єкт нерухомості є неподільною річчю (об`єктом цивільного обороту). Майнові права переходять до покупця після складання та підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості.
Пунктом 2.7.7 договору № 14/04 визначено, що підписання продавцем та покупцем акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт нерухомості має відбутися протягом 30 робочих днів після укладення даного договору.
В силу 11 договору № 14/04 цей договір діє до повного виконання сторонами їхніх зобов`язань, окрім випадків його дострокового розірвання згідно з установленими правилами.
Додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 сторони передбачили порядок розрахунків, відповідно до якого покупець сплачує продавцю загальну вартість майнових прав на об`єкт нерухомості, що становить 15 000, 00 грн за 1 кв.м., а всього 20 731 500,00 грн, до 14.05.2023.
На виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» передало, а Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» прийняло майнові права на об`єкт нерухомості вартістю 1 828 500,00 грн, а саме квартиру АДРЕСА_1 (у районі шостої станції Великого Фонтану), про що сторони склали акт № 24 приймання-передачі від 20.04.2023.
Крім того, на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід» оплатило Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» вищезазначені отримані майнові права, що підтверджується наявними у матеріалах справи платіжною інструкцією №   1789 від 05.06.2023 та банківською довідкою № В6/19-10560 від 11.12.2023.
Відтак, позивач згідно з договором купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 отримав майнові права на об`єкт нерухомості - квартиру НОМЕР_2 в 1 секції проектною площею 121,9 кв.м., які відповідно до акту розподілу площ (приміщень), що є додатком № 4 до договору № 14/10-17 про співпрацю від 17.10.2014, першочергово належали Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс».
З наведеного вище вбачається, що:
- Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» є орендарем земельної ділянки для проектування та будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану);
- Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» є замовником будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану);
- договором про співпрацю № 14/10-17 Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» та Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» передбачили спільні дії для досягнення мети - будівництво об`єкта та отримання у ньому приміщень;
- відповідно до додаткової угоди № 2 від 30.07.2015 та акту розподілу площі (приміщень) об`єкту (додаток № 4) до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, серед визначеного переліку квартир, які розподілені на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», також зазначена і квартира НОМЕР_2 в 1 секції проектною площею 121,9 кв.м.;
- у відповідності до рішень господарських судів у справі № 916/3315/16 встановлено порушення Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» прийнятих на себе зобов`язання за договором співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014, зокрема, щодо фінансування та своєчасного введення об`єкта в експлуатацію, розірвано договір співпраці № 14/10-17 від 17.10.2014 та визначено, що право на документацію для здійснення будівництва та будівельний майданчик разом із об`єктом будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану), належить Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс».
Таким чином, Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» є забудовником та замовником будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану), якому належать права на документацію для здійснення будівництва та будівельний майданчик разом із об`єктом будівництва, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану);
- відповідно до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015, укладеного між Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського» та ОСОБА_1, останній було визначено квартиру НОМЕР_2 у 2 секції, 25 поверх, загальною площею 118,8 кв.м.;
- згідно з додатковою угодою від 20.06.2017 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015, укладеної між Обслуговуючим кооперативом «Набережний квартал-Жаботинського» та ОСОБА_1 , змінено об`єкт нерухомості, який мав бути переданий відповідачу 2, на квартиру НОМЕР_2 у 1 секції, 24 поверх, загальною площею 116, 98 кв.м.
Відтак, у відповідності до додаткової угоди № 2 від 30.07.2015 та акту розподілу площі (приміщень) об`єкту (додаток № 4) до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, квартира НОМЕР_2 в 1 секції загальною площею 63,58 кв.м. закріплена за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», а згідно додаткової угоди від 20.06.2017 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 вказана квартира розподілена ОСОБА_1;
- об`єкт нерухомості - житловий будинок з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Жаботинського (в районі 6-ї станції Великого Фонтану), в тому числі і права на будь-які квартири, Обслуговуючому кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» не належить та до складу його ліквідаційної маси не включено, водночас, на даний час триває судовий розгляд справи про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» на користь Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» відшкодування вартості понесених витрат, пов`язаних з будівництвом об`єкту нерухомості, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
- у межах справи № 911/1175/18 про банкрутство Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» ОСОБА_1 виразила свої майнові вимоги до боржника щодо передачі приміщення в об`єктів будівництва, згідно договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015, в грошових одиницях. Ухвалою Господарського суду Київської області від 03.06.2019, було визнано повністю кредиторські вимоги ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Набережний квартал-Жаботинського» на загальну суму 1 780 724,00 грн, з яких: 1 777 200,00 грн - четверта черга задоволення та 3 524,00 грн - судовий збір;
- 08.04.2019 майнові права на об`єкти нерухомості, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (у районі шостої станції Великого Фонтану), зокрема, на квартиру НОМЕР_2 , загальною площею 121,9 кв.м., розташована на 25-26 поверсі 1 секції в об`єкті незавершеного будівництва, зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс»;
- згідно з договором купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 майнові права на об`єкт нерухомості - квартиру НОМЕР_2 в 1 секції загальною площею 63,58кв.м. - відповідно до акту розподілу площ (приміщень), який є додатком № 4 до договору № 14/10-17 про співпрацю від 17.10.2014, та 121,9кв.м. - відповідно до технічного паспорта житлового будинку, підготовленого 06.07.2018, Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» продано Публічному акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід».
Враховуючи вищевикладене, у оспорюваній додатковій угоді від 20.06.2017 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 Обслуговуючий кооператив «Набережний квартал-Жаботинського» розпорядився та передав ОСОБА_1 майнові права на об`єкт нерухомості - квартиру НОМЕР_2 в 1 секції проектною площею 116,98кв.м., які першочергово належали Товариству з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», а на даний час продані Публічному акціонерному товариству «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Ханнер-Схід».
14. В силу 3 ЦК України передбачені загальні засади цивільного законодавства, якими є: 1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; 3) свобода договору; 4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; 5) судовий захист цивільного права та інтересу; 6) справедливість, добросовісність та розумність.
Крім того, у вказаному нормативному акті передбачено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків. Зокрема, у ст. 11 Цивільного кодексу України вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.
15. У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ст. 509 ЦК України).
16. За змістом ст. 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
17. Аналогічні положення містяться у приписах ст.ст. 525, 526 ЦК України.
18. Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
19. Приписами 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
20. Нормами ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
21. Положеннями ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
22. В силу 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
23. Статтею 177 ЦК України визначено, що об`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.
24. Приписами ст. 179 ЦК України передбачено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
25. За змістом ст. 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
26. З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у Цивільному кодексі України визначення майнового права відсутнє, оскільки у ст.190 Цивільного кодексу України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
27. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги (ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
28. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (ч. 1 ст. 328 ЦК України).
29. У відповідності до ч. 1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
30. Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону.
31. В оскаржуваних судових рішеннях встановлено, що доказів того, що об`єкт будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (у районі шостої станції Великого Фонтану) зданий в експлуатацію та зареєстровано право власності на квартири, які в ньому знаходяться, як на окремий об`єкт цивільних правовідносин, матеріали справи не містять.
32. Наведені обставини свідчать про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» у відповідності до договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, а в подальшому позивач згідно з договором купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023, наділені речовими правами щодо квартири АДРЕСА_1 , які засвідчують правомочність їх власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
33. Статтею 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
34. Приписами ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
35. Враховуючи те, що Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» під час укладення оспорюваної додаткової угоди перебував у правовідносинах, на підставі договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, з Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», йому були відомі його права та обов`язки, а також ним разом з Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» було здійснено розподіл приміщень (квартир) в об`єкті будівництва та чітко визначено, що квартира АДРЕСА_1 закріплена за Товариством з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс», у зв`язку з чим Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» не мав права укладати з ОСОБА_1 правочину щодо відчуження вказаної квартири, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає обґрунтованим висновок судів попередніх інстанцій про те, що у даному випадку наявні підстави для визнання додаткової угоди від 20.06.2017 до договору № 15.02.1.298 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 04.11.2015 недійсною.
36. Підтвердженням наведеного є те, що позивач не є стороною договору про співпрацю № 14/10-17 від 17.10.2014, а також стороною оспорюваної додаткової угоди, однак він має самостійний (власний) охоронюваний законом інтерес у спірних правовідносинах щодо квартири АДРЕСА_1 (в районі 6-ї станції Великого Фонтану), який полягає у наявності у нього майнових прав на вказану квартиру згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 14/04 від 14.04.2023 та можливості набуття її у власність після завершення будівництва, тому визнання недійним додаткової угоди, згідно якої квартиру АДРЕСА_1 (в районі 6-ї станції Великого Фонтану), відчужено особою, яка не мала на це права на користь третьої особи, є ефективним і належним способом захисту прав позивача.
37. Вказане є свідченням правильного застосування положень ст. ст. 203, 215 ЦК України при ухваленні рішення Господарського суду Київської області від 29.02.2024 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2024 у справі № 911/1175/18 (911/2808/23).
38. Доводи касаційної скарги про недотримання в оскаржуваних рішеннях приписів ст. 91 Господарського процесуального кодексу України спрямовані на здійснення судом касаційної інстанції переоцінки зібраних доказів у справі та вирішення питання    про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, що згідно приписів ст. 300 ГПК України, виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
39. Відповідно до положень ст. 309 ГПК України, суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
40. З урахуванням того, що при ухваленні рішення Господарського суду Київської області від 29.02.2024 та постанови Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2024 у справі № 911/1175/18 (911/2808/23) було правильно застосовано положення ст. ст. 203, 215 ЦК України, колегія суддів суду касаційної інстанції, на підставі приписів ст. 309 ГПК України, дійшла висновку про залишення без задоволення касаційної скарги ОСОБА_1 та про залишення без змін оскаржуваних судових рішень
Керуючись ст. ст. 240, 300, 301, 304, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд, -

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 29.02.2024 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.06.2024 у справі № 911/1175/18 (911/2808/23) залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                               С.В. Жуков
Судді                                                                                            К.М. Огороднік
                                                                                                     В.Г. Пєсков