ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2024 року 
м. Київ

cправа №  922/1626/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.
представників учасників справи:
прокуратури - Валевач М. М., 
Приватного підприємства "Геюр+" - Смотров О. І., 
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Харківської області від 07.09.2023 
(суддя Хотенець П. В.)
та постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.01.2024
(судді Шутенко І. А., Гребенюк Н. В., Слободін М. М.)
у справі за позовом керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради
до Приватного підприємства "Геюр+"
про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.
ВСТАНОВИВ:
1.Короткий зміст позовних вимог 
1.1. У квітні 2023 року керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Приватного підприємства "Геюр+" (далі - ПП "Геюр+"), в якому просив розірвати договір оренди землі для будівництва кафе з літнім майданчиком, а також додаткову угоду до цього договору та зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку.
1.2. Прокурор з посиланням, зокрема, на положення статті 416 Цивільного  кодексу України (далі - ЦК України) та статті 1021 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) вважав, що в цьому випадку відповідач порушив умови укладеного договору оренди землі у зв`язку із недотриманням зобов`язань щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж трьох років із моменту державної реєстрації договору, а також систематично не сплачував орендну плату.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами 
2.1. На підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" Харківська міська рада (орендодавець) та ПП "Геюр+" (орендар) уклали договір оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0022, яка розташована на перехресті пров. О. Яроша та просп. Науки (колишній просп. Леніна) в м. Харкові, загальною площею 0,3960 га. Договір було зареєстровано в Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Книзі записів держаної реєстрації договорів оренди землі зроблено запис від 01.04.2005 №    6355/05.
2.2. Відповідно до пунктів 1-3 договору в оренду передано земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,3960 га, у тому числі: інших угідь - 0,3960 га. На земельній ділянці немає об`єктів нерухомого майна, а також інших об`єктів інфраструктури.
2.3. За пунктом 7 договору у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.
2.4. Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком: на період будівництва    до 31.12.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації    до 31.12.2029. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.
2.5. Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Відділу державного казначейства у м. Харкові у розмірі: на період будівництва: 2004 рік - 1066,76 грн, 2005 рік - 1422,35 грн, 2006 рік - 2094,01 грн; на період експлуатації: 2006 рік - 8255,28 грн, з 2007 року - 11964,18 грн.
2.6. У пункті 15 договору сторони домовилися про те, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва кафе з літнім майданчиком та для подальшої експлуатації об`єкта. Цільове призначення зазначеної земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункт 16 договору).
2.7. Згідно з пунктом 21 договору після припинення його дії орендар повертає орендодавцю земельну ділянку в стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторони не досягли згоди про розмір відшкодування, спір вирішується у судовому порядку.
2.8. За пунктом 28 договору оренди землі орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.
2.9. У свою чергу, пункт 31 договору оренди землі визначає обов`язки орендаря, у тому числі: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановленим цим договором; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.
2.10. Відповідно до пункту 38 договору його дія припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
2.11. Харківська міська рада неодноразово продовжувала строки будівництва торговельно-офісного комплексу з кафе (пункти 43 рішень від 25.12.2007 №    284/07 та від 27.10.2010 № 302/10).
2.12. Разом із цим, як вбачається з акта обстеження земельної ділянки від 30.01.2023, на земельній ділянці будь-які будівельні роботи не ведуться, будівельна техніка та споруди на земельній ділянці відсутня. Крім того, відповідачем не отримано передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва.
2.13. Щодо стану розрахунків, то з матеріалів справи суди з`ясували, що відповідно до листів ГУ ДПС у Харківській області від 17.02.2023 та від 14.03.2023 по ПП "Геюр+" податковий борг по орендній платі виник 01.08.2022 внаслідок несплати самостійно задекларованих податкових зобов`язань за червень-грудень 2022 року; станом на 01.03.2023 заборгованість становить 39    4596,    79 грн (судова колегія сприймає вказівку в позовних вимогах та інших процесуальних документах, поданих прокуратурою, та у судових рішеннях на заборгованість станом на 01.03.2022 як явну описку, враховуючи наведений позивачем період заборгованості). 
2.14. Недотримання відповідачем зобов`язань щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договору, як і несплата орендарем платежів за червень-грудень 2022 року і стали підставою для звернення з цим позовом.
2.15. Разом з тим суди з`ясували, що ще на стадії підготовчого провадження у даній справі заборгованість у розмірі 394    596,79 грн була повністю погашена відповідачем.
3. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
3.1. Господарський суд Харківської області рішенням від 07.09.2023 відмовив у задоволенні позову.
3.2. Зазначив про відсутність правових підстав для припинення договору оренди землі відповідно до статті 416 ЦК України, адже в оспорюваному договорі відсутні умови, які би характеризували його як суперфіцій. Крім того, умови договору оренди не встановлюють право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав незабудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору. 
3.3. Східний апеляційний господарський суд постановою від 30.01.2024 залишив рішення суду першої інстанції без змін. Водночас колегія суддів констатувала, що у процесуальному законодавстві діє принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus).    Відтак апеляційний суд вдався до аналізу законодавства, яким передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї зі сторін.
3.4. Вказавши на наявність порушення відповідачем договірних зобов`язань, про які стверджував прокурор, також врахував загальновідомі обставини, як те, що спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії Російської Федерації на територію України, а Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України включено Харківську міську територіальну громаду до Переліку територіальних громад, що розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні). Разом з тим відповідач сплачував орендну плату включно до 01.08.2022, тобто навіть під час бойових дій на території м. Харкова; водночас розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин на час широкомасштабної воєнної агресії Російської Федерації, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання земельної ділянки, зокрема як джерела доходу місцевого бюджету.
3.5. За таких обставин апеляційний суд, враховуючи критерій "пропорційності", який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, дійшов висновку про недоведеність прокурором істотності допущеного порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно із частиною другою статті 651 ЦК України.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. Заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Харківської області від 07.09.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.01.2024, в якій просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову. 
4.2. Прокурор послався на неврахування судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права (статей 3, 6, 526, 611, 626, 627, 651 ЦК, статті 180 Господарського кодексу України (далі - ГК), статей 21, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статі 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні") при вирішенні спорів у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 909/51/19; від 11.08.2021 у справі № 926/324/20; від 02.05.2018 у справі №    925/549/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 23.01.2021 у справі №    922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 29.11.2023 у справі №    922/21/23, постанові Верховного Суду України від 11.10.2017 у справі № 6-1449цс17 та постанові Великої Палати Верховного Суду  від 27.11.2018 у справі №    912/1385/17 (пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)). Також зазначив, що суд апеляційної інстанції помилково врахував у цій справі висновки, сформовані Верховним Судом у постанові від 30.05.2023 у справі № 922/1317/22 у правовідносинах, що не є подібними, за ознакою ставлення орендодавця до розірвання договору оренди (відсутність згоди).
4.3. За доводами касаційної скарги суд першої інстанції, відмовляючи у позові, безпідставно послався на те, що прокурор не надав доказів істотності допущеного порушення умов договору в той час, як відповідач тверджень прокурора про допущені порушення не спростував,  Отже, суд першої інстанції не врахував умови укладеного договору та критерії застосування частини другої статті 651 ЦК України, адже Харківська міська рада не змогла досягнути цілі договору - розвиток інфраструктури міста Харкова, а також отримати орендну плату на рівні, що встановлений на період експлуатації запланованого до спорудження об`єкта.
4.4. Відхиляючи посилання прокурора на приписи статті 102-1 ЗК України, 416 ЦК України, суд першої інстанції не взяв до уваги принцип "jura novit curiа", що передбачає самостійний пошук судом правових норм безвідносно до посилання сторін та самостійне їх застосування судом до фактичних обставин спору, не визначив зміст правовідносин сторін.
4.5. У свою чергу, суд апеляційної інстанції, спростувавши наведені вище висновки суду першої інстанції, разом з тим поклав на Харківську міську раду необґрунтований тягар відповідальності за неможливість виконання обов`язків із будівництва та сплати орендної плати, а також не врахував, що факт невиконання орендарем узятих на себе зобов`язань тривав не тільки протягом активних бойових дій на території Харківської області (з лютого 2022 року до часу звернення до суду з позовом), але мав місце ретроспективно із червня 2012 року.
4.6. За наведених у позові та встановлених судами обставин не підтверджується матеріалами справи висновок апеляційного суду про те, що збереження орендних відносин між сторонами в умовах воєнного стану буде більш раціональним використанням спірної земельної ділянки.
4.7. Також суд першої інстанції взагалі не дослідив факт систематичної несплати орендарем орендних платежів, ознака системності яких, на думку прокурора, полягає у наявності заборгованості у період з квітня по травень 2016 року, протягом 2018 року та у спірний період із червня по грудень 2022 року. При цьому сам факт системної несплати, незважаючи на погашення заборгованості, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.
4.7. Щодо порушення норм процесуального права прокурор вважає, що суд апеляційної інстанції ґрунтував постанову на припущеннях, безпідставно відхиливши докази на підтвердження порушення зобов`язання, надані прокурором, та не надавши належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам, у сукупності з умовами договорів оренди, якими підтверджено обставини істотного порушення відповідачем умов договорів оренди землі, зокрема стосовно того, що відповідач протягом строку дії договорів оренди не вчинив жодних дій з будівництва на орендованих земельних ділянках, визначених умовами договорів об`єктів; відповідачем не отримано жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, що дають право на будівництво; невиконання відповідачем умов договорів оренди землі створює перешкоди територіальній громаді міста в особі органу місцевого самоврядування доцільно, ефективно, економно користуватися і розпоряджатися на власний розсуд та у своїх інтересах земельними ділянками комунальної власності.
5. Позиція інших учасників справи
5.1. У відзиві на касаційну скаргу  ПП "Геюр+" просить судові рішення у справі залишити без змін як законні та обґрунтовані. Послався на рішення Харківської міської ради від 14.07.2023 № 403/23 "Про деякі питання плати за землю", яким встановлено, що в період з 01.03.2022 по 31.12.2022 земельні ділянки комунальної власності, надані в користування на умовах оренди юридичним особам та фізичним особам-підприємцям, не є об`єктами оподаткування.
5.2. В судовому засіданні представники прокуратури та відповідача доводи, викладені у касаційній скарзі та відзиві відповідно, підтримали.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке. 
6.2. Предметом позову в цій справі є вимоги прокурора в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ПП "Геюр+" про розірвання договору оренди землі та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку. Підставою позовних вимог є порушення відповідачем умов договору оренди землі, які полягають у порушенні строків та умов будівництва, систематичної та не в повному обсязі сплати ПП "Геюр+" орендної плати за землю; істотність для Харківської міської ради як орендодавця допущених ПП "Геюр+" вищеназваних порушень.
6.3. За змістом статей 525, 526, 629 ЦК України і статті 193 ГК України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
6.4. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі  - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині першій статті 93 ЗК України.
6.5. Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
6.6. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.7. За змістом частин третьої, четвертої статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
6.8. Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
6.9. Стаття 416 ЦК України    встановлює підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови, а саме: право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль.
Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
6.10. Відповідно до пункту 4 частини дев`ятої 9 статті 1021 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі: невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
6.11. Разом з тим, як установили суди попередніх інстанцій, фактичні обставини справи свідчать про те, що сторони уклали саме строковий договір оренди землі під будівництво кафе з літнім майданчиком, з огляду на що дійшли обґрунтованих висновків про те, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами    ЗК України,    ЦК України. 
6.12. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 611 та частини другої статті 651 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
6.13. Отже, до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Водночас застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №  912/1385/17 зі спору про розірвання договору оренди землі, на яку також посилається і скаржник).
6.14. Суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін рішення про відмову у позові, цілком правильно вказав на те, що у цьому випадку потрібно встановити: чи є вказані прокурором порушення відповідачем умов договору настільки істотними за обставин даної справи, що можуть бути підставою для розірвання договору в примусовому порядку; чи може бути в даному випадку виправданим втручання з боку держави (в інтересах якої діє прокурор) в сферу приватних інтересів та чи дотримано ним справедливого балансу між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремих осіб.
6.15. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття "істотності порушення договору" законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття    "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
6.16. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
6.17. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
6.18. Під час вирішення спору апеляційний суд цілком правомірно виходив з тих встановлених обставин, що, незважаючи на неповне виконання відповідачем умов договору оренди в частині забудови, орендна плата продовжує сплачуватись навіть під час бойових дій у місті Харкові, а тому розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин між сторонами в даному випадку, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, зокрема як джерела доходу місцевого бюджету. Відповідно наразі "шкода", завдана розірванням договору оренди землі, може стати більшою за "шкоду", спричинену бездіяльністю відповідача інтересам територіальної громади у вигляді нездійснення будівництва кафе з літнім майданчиком.
6.19. Щодо доводів прокурора про те, що у відповідача наявний податковий борг з орендної плати за червень-грудень 2022 року та станом на 01.03.2023 (а не на 01.03.2022, як помилково зазначив прокурор) заборгованість становить 394 596, 79 грн, колегія суддів враховує, що відповідно до наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 "Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією" територія Харківської міської територіальної громади віднесена до розділу І наказу - території, на яких ведуться (велися) бойові дії. 
6.20. Законом України від 15.03.2022 № 2120-ІХ "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" внесені зміни до Податкового кодексу України, зокрема, доповнено новим підпунктом 69.14 пункту 69 підрозд. 10 розділу ХХ "Перехідні положення" Податкового кодексу України.
6.21. Так, тимчасово на період з березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, в якому припинено або скасовано воєнний стан, введений Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, а також земельних ділянок (земельних часток (паїв)), які визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.
6.22. Рішенням Харківської міської ради Харківської області від 14.07.2023 № 403/23  "Про деякі питання плати за землю в місті Харкові на період дії воєнного стану" встановлено, що за період з 01.01.2022 по 31.12.2022 ставка земельного податку за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні фізичних осіб, та за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні юридичних осіб га фізичних осіб-підприємців, дорівнює 0 відсотків від їх нормативної грошової оцінки; в період з 01.03.2022 по 31.12.2022 земельні ділянки комунальної власності, надані в користування на умовах оренди юридичним особам та фізичним особам-підприємцям, не є об`єктами оподаткування.
6.23. Водночас орендна плата сплачувалася відповідачем включно до 01.08.2022, тобто навіть під час бойових дій на території Харківської міської територіальної громади та під час дії рішення Харківської міської ради Харківської області від 14.07.2023 №    403/23, а на стадії підготовчого провадження у даній справі заборгованість у розмірі 394    596,79    грн була повністю погашена відповідачем.
6.24. Крім того, колегія суддів критично оцінює доводи прокурора про систематичність несплати орендних платежів, як такі, що спричиняють стверджувані у позові наслідки порушення зобов`язання, оскільки на обґрунтування ознак системності він посилається на обставини, які мали місце у 2016 та 2018 роках, тоді як з позовом про розірвання договору прокурор звернувся у квітні 2023.
6.25. За таких обставин апеляційний суд, враховуючи критерій "пропорційності", який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, дійшов правильного висновку про недоведеність прокурором критерію істотності допущеного відповідачем порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно із частиною другою  статті 651 ЦК України, адже розірвання договору оренди землі дійсно неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади. Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 30.05.2023 у справі №    922/1317/22.
6.26. Щодо посилань прокурора на відмінність обставин, які мали місце у справі №    922/1317/22, на яку посилався суд апеляційної інстанції, та у справі, що розглядається, визначальною у яких, на думку прокурора, є позиція Харківської міської ради як орендодавця щодо розірвання договору оренди, то колегія суддів враховує таке:
- як у справі № 922/1317/22, так і у цій справі порушення відповідачем як орендарем зобов`язань за договором оренди полягало у невиконанні обов`язку здійснити у встановлений строк забудову земельної ділянки з метою поліпшення інфраструктури міста (культурно-діловий центр у справі №    922/1317/22 та  кафе з літнім майданчиком у справі, що розглядається); в обох випадках стадія виконання будівельних робіт має однаковий характер (будівельні роботи не розпочиналися) і в обох випадках розмір орендної плати початково залежав від здійснення будівництва чи експлуатації запланованого до зведення об`єкта;
- за відповідних обставин у справі № 922/1317/22 Харківська міська рада, визначила свій інтерес у стабільному надходженні  орендної плати та наполягала на недоцільності розірвання договору оренди земельної ділянки під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами з 24.02.2022, адже наразі розірвання договору оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також зважаючи на пріоритетність суспільного інтересу орендодавця в збереженні орендних відносин між сторонами з метою отримання, починаючи з 01.01.2018, підвищеного розміру орендної плати, визначеного додатковою угодою від 29.12.2016, яка (орендна плата) є важливим джерелом наповнення місцевого бюджету під час воєнного стану;
- у справі, що розглядається, Харківська міська рада у суді першої інстанції не висловила свою думку щодо розірвання договору, натомість в поясненнях, наданих до суду апеляційної інстанції (з порушенням строку, наданого ухвалою про відкриття апеляційного провадження), підтримала розірвання договору, змінивши пріоритет інтересів та надавши в той самий час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами перевагу задоволенню потреби в розбудові міської інфраструктури.
6.27. Колегія суддів зазначає, що така поведінка Харківської міської ради як орендодавця є суперечливою, адже будь-яке розумне та обґрунтоване пояснення різниці у ставленні органу місцевого самоврядування як орендодавця до розірвання договорів оренди за однакових умов та обставин, підстав зміни обраних пріоритетів, в тому числі в касаційній інстанції, не наведене. Тому доводи прокурора про позицію орендодавця, як визначальний фактор у вирішенні питання про критерій істотності порушення є неспроможними. При цьому суперечлива поведінка ради не може нівелювати той факт, що розірвання договору оренди землі дійсно неминуче призведе до втрати певної частини відповідного доходу бюджету територіальної громади, при цьому, повторна спроба передачі в оренду звільненої земельної ділянки комунальної власності "з метою будівництва кафе з літнім майданчиком" є надскладним та маловірогідним (з огляду на його результативність) "завданням" для органу місцевого самоврядування під час війни у Місті-герої Харкові, який з 24.02.2022 перебуває під постійними ворожими обстрілами.
6.28. Також судова колегія звертає увагу, що судовими рішеннями встановлені обставини щодо внесення змін до спірного договору оренди з ініціативи Харківської міської ради після спливу строку забудови в частині орендної плати, що свідчить про інтерес орендодавця  у продовженні орендних відносин, а також спростовує доводи касаційної скарги щодо рівня нормативної грошової оцінки земельної ділянки (так, суди з`ясували, що рішенням Господарського суду Харківської області від 15.04.2014 у справі № 922/732/14 були внесені зміни до договору оренди від 01.04.2005 №    6355/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки та орендної плати). 
6.29. Разом з тим колегія суддів відхиляє доводи скаржника щодо неврахування судами попередніх інстанцій висновків, викладених у постановах Верховного Суду  від 06.11.2019 у справі № 909/51/19; від 11.08.2021 у справі № 926/324/20; від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 23.01.2021 у справі № 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 29.11.2023 у справі № 922/21/23, з огляду на таке.
6.30. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від  23.06.2020 у справі №  696/1693/15-ц).
6.31. При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено в пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі №  233/2021/19).
6.32. Касаційна інстанція не бере до уваги аргументи скаржника про неврахування судами попередніх інстанцій висновку щодо застосування положень статей 6, 627 ЦК України, викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 909/51/19, оскільки, по-перше, в зазначеній справі розглядався позов про внесення до договору оренди нежитлових приміщень змін у частині вартості об`єкта оренди та розміру орендної плати, а по-друге, зазначеними нормами цивільного законодавства спірні земельні правовідносини, які виникли у справі, що розглядається, не регулюються.
6.33. Колегія суддів також відхиляє безпредметні посилання скаржника на неврахування судами попередніх інстанцій висновку щодо застосування норми статті 180 ГК України, викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 926/324/20 (предмет позову - визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення в частині покладання на орендаря обов`язку з погашення заборгованості), оскільки в силу абзацу 3 частини першої статті 4 ГК України не є предметом регулювання цього Кодексу земельні, гірничі, лісові та водні відносини, відносини щодо використання й охорони рослинного і тваринного світу, територій та об`єктів природно-заповідного фонду, атмосферного повітря.
6.34. Отже, за змістовим, суб`єктним і об`єктним критеріями правовідносини в справах № 909/51/19, № 926/324/20 та в справі, що наразі розглядається, не є подібними з огляду на істотні відмінності в нормативно-правовому регулюванні прав та обов`язків сторін договору оренди, що зумовлює різний зміст спірних орендних правовідносин, і, як наслідок, виключає застосування під час вирішення цього спору вказаних скаржником правових висновків як нерелевантних.
6.35. У постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18 та від 23.01.2021 у справі № 922/2754/19 викладено висновок про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. Разом із цим у справі, що розглядається, суд апеляційної інстанції врахував, що у відповідача дійсно існував податковий борг, який повністю був погашений, крім того, орендна плата сплачувалась відповідачем включно до 01.08.2022, тобто навіть під час бойових дій на території міста Харкова, а також дійшов висновку, що розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін. 
6.36. У постановах від 24.11.2021 у справі № 922/367/21 та від 29.11.2023 у справі №    922/21/23, на які посилається заявник, Верховний Суд також виклав схожі за змістом висновки про направлення справи на новий розгляд у зв`язку з неповним дослідженням судами попередніх інстанцій певних обставин. Проте у справі, що розглядається, суди достеменно встановили всі обставини справи та, врахувавши встановлене, дійшли висновку про недоцільність розірвання договору під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами, починаючи з 24.02.2022, оскільки розірвання договору оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади.
6.37. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані в справі докази в їх сукупності, дійшли цілком обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову, а висновки, викладені судами в оскаржуваних рішеннях, не суперечать висновкам Верховного Суду, викладеним у наведених скаржником постановах.
6.38. З огляду на що зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження.
6.39. Беручи до уваги наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судами норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, тому і підстав для зміни чи скасування оскаржуваних судових рішень немає.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
7.2. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
7.3. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
7.4. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а судові рішення - без змін.
8. Судові витрати 
8.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 ГПК України, покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Харківської області від 07.09.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 у справі № 922/1626/23 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча                                                                                          Л. Рогач

Судді                                                                                                    Є. Краснов
                                                                                                     
                                                                                                    Г. Мачульський