ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2024 року 
м. Київ

cправа №  916/2354/23 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Краснов Є. В., Могил С. К., 
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118»
на рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2023 (суддя Демешин О. А.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2024 (Поліщук Л. В. - головуючий суддя, судді Богатир К. В., Таран С. В.) у справі
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118»
до 1) Виконавчого комітету Одеської міської ради, 
2) Одеської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Департамент комунальної власності Одеської міської ради, 
про скасування рішення, скасування свідоцтва про право власності, скасування державної реєстрації права власності та припинення права власності,
(у судове засідання з`явилися представниці: позивача - Швець К. О., Одеської міської ради - Асташенкова О. І.), 
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» (далі - ОСББ «Клюшка 118») звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Виконавчого комітету Одеської міської ради та до Одеської міської ради, в якій просило:
-визнати незаконним та скасувати рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.02.2007 № 109, на підставі якого територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради було видано свідоцтво про право власності серії САВ №331180 від 31.05.2007, в частині оформлення, видачі свідоцтва про право власності та реєстрації за Одеською міською радою приміщень 1-го поверху № 601, загальною площею 9,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 118;
-визнати недійсним та скасувати свідоцтво про право власності серії САВ № 331180 від 31.05.2007, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради на нежилі приміщення першого поверху № 601, загальною площею 9,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 118, та припинити право комунальної власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради на нежилі приміщення 1-го поверху №601, загальною площею 9,3 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 118, що належать територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності серії САВ №331180 від 31.05.2007.
В обґрунтування заявлених вимог позивач послався на те, що в силу приписів законодавства України співвласники багатоквартирного будинку набули право спільної сумісної власності на допоміжні приміщення першого поверху, загальною площею 9,3 кв. м, у той час як на підставі оспорюваного рішення право власності на відповідне майно зареєстровано за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради.
Одеська міська рада, зареєструвавши за собою право комунальної власності на спірні нежитлові приміщення першого поверху, загальною площею 9,3 кв.м, за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, буд. 118, прим. №601, порушила право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку на приміщення загального користування та допоміжні приміщення.
Технічною документацією на будинок підтверджується приналежність спірних приміщень першого поверху, загальною площею 9,3 кв. м, до допоміжних приміщень, тобто призначених для забезпечення експлуатації житлового будинку і побутового обслуговування мешканців цього будинку. Такі приміщення первинно планувалися як допоміжні, вони належать до житлового фонду і не є самостійним об`єктом нерухомого майна, а тому належать власникам квартир будинку на праві спільної сумісної власності.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, відповідно до рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 №266-1 «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області», керуючись статтями 29, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», на підставі Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07,02.2002 № 7/5, та розпорядження міського голови від 20.01.2003 № 59-01р «Про оформлення свідоцтв про право власності на об`єкти нерухомого майна», 22.02.2007 Виконавчий комітет Одеської міської ради прийняв рішення №109 «Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси», відповідно до якого було доручено Комунальному підприємству «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» провести технічну інвентаризацію та зареєструвати за Одеською міською радою об`єкти нежитлового фонду комунальної власності, зокрема, приміщення першого поверху, № 601, площею 9,3 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 118 (пункт 1.1. рішення); оформити та видати Одеській міській раді свідоцтва про право власності на об`єкти, зазначені в пункті 1.1. цього рішення (пункт 1.2).
14.06.2006 Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» виготовлено технічний паспорт на нежиле приміщення першого поверху в житловому будинку №118 по просп. Добровольського у м.Одесі, відповідно до якого спірне приміщення обліковується як нежитлове (вбудоване) приміщення, до якого відносяться приміщення: торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, аптек тощо.
31.05.2007 Виконавчим комітетом Одеської міської ради видано свідоцтво про право власності на нежилі приміщення першого поверху №601, яким посвідчено, що об`єкт, який розташований в місті Одесі по проспекту Добровольського за №118, в цілому, дійсно належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Об`єкт в цілому складається з нежилих приміщень 1-го поверху, загальною площею 9,3 кв.м, відображених у технічному паспорті від 14.06.2006. Свідоцтво видане на підставі рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.02.2007 №109.
Як вбачається із наявного в матеріалах справи витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.07.2007 №15099441, право комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на нежилі приміщення першого поверху, розташовані за адресою: м.Одеса, просп. Добровольського, буд.118, прим. №601, зареєстроване Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» за номером запису: 836 в книзі: 135. 
29.06.2016 здійснено державну реєстрацію Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» (код ЄДРПОУ 40604530), про що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців здійснено запис за №15561020000058929.
Відповідно до пункту 1 статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118», затвердженого установчими зборами співвласників (протокол №1 від 16.04.2016), Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №118, що розташований за місцезнаходженням: 65111, Україна, м. Одеса, просп. Добровольського, буд. 118, відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
03.08.2016 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» було включено до Реєстру неприбуткових установ та організацій та присвоєно ознаку неприбутковості за кодом 0043 на підставі рішення ДПІ у Суворовському районі м. Одеси ГУ ДФС в Одеській області №159/15-54-12-03 від 03.08.2016.
01.03.2020 багатоквартирний будинок за адресою: м.Одеса, просп. Добровольського, 118, був списаний з балансу КП «ЖКС «Північний» на підставі акта про списання багатоквартирного будинку з балансу від 01.03.2020 та з того часу перебуває в обслуговуванні Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118».
09.08.2021 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із запитом №163/08.21 від 09.08.2021 з метою з`ясування інформації про наявність у багатоквартирному будинку нежитлових приміщень комунальної власності та просило, у разі їх наявності, надати копії правовстановлюючих документів на відповідні об`єкти нерухомого майна.
Листом від 17.08.2021 № 01-13/499 Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» повідомила, що за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, 118, розташовані об`єкти комунальної власності, зокрема, нежитлове приміщення 1-го поверху, загальною площею 9,3 кв.м, свідоцтво про право власності САВ 331180 від 31.05.2007. Однак копії правовстановлюючих документів на вказаний об`єкт нерухомого майна надано не було.
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» повторно звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із запитом №25/08-1 від 25.08.2021, яким просило надати копії правовстановлюючих документів на об`єкти комунальної власності.
У відповідь Комунальна установа «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» листом від 27.08.2021 №01-17/298-ЗПІ надала копії свідоцтва про право власності серії САВ № 331180 від 31.05.2007 та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.07.2007, з яких, як зазначає позивач, йому стало відомо, що 31.05.2007 Виконавчий комітет Одеської міської ради видав територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради свідоцтво про право власності на нежилі приміщення 1-го поверху, загальною площею 9,3 кв.м, по просп. Добровольського за № 118, на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.02.2007 № 109, в результаті чого 03.07.2007 Одеська міська рада зареєструвала за собою право комунальної власності на нежилі приміщення першого поверху за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, буд. 118, прим. № 601.
У відповідь на адвокатський запит адвоката Швець К.О., листом № 546-11.1-34 від 17.04.2023 Департамент архівної справи та діловодства Одеської міської ради надав витяг з рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.02.2007 № 109.
З метою з`ясування функціонального призначення приміщення першого поверху, №601, площею 9,3 кв. м, розташованого за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, 118, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» звернулося до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та Комунальної установи «Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради» з відповідним запитом від 26.08.2021 № 26/08-1.
Листом від 11.01.2022 № 4 КП «ЖКС «Північний» Суворовського району повідомило, що у переліку нежитлових приміщень, наданих до Департаменту комунальної власності у 2016 році, колясочна п`ятої парадної площею 9,3 кв. м має свідоцтво про право власності САВ 331180 від 31.05.2007.
На запит позивача від 28.09.2021 №28/09-1, Департамент архівної справи та діловодства Одеської міської ради листом від 27.10.2021 № 2851-11.1-32 надав копію рішення Виконавчого комітету Ленінської районної ради депутатів трудящих від 26.12.1975 № 1542 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством зданий в Ленинском районе» та акт приймання державною комісією закінченого будівництвом 9-ти поверхового житлового будинку №36- №37 у селищі Котовського, відповідно до якого введено в експлуатацію 9-ти поверховий житловий будинок №36-№37 на 322 квартири житловою площею 10251 кв. м.
На запит представника ініціативної групи мешканців житлового будинку по просп. Добровольського, 118, Баранової А.І. від 24.03.2016 №Б-235, КП «ЖКС «Північний» Суворовського району у листі від 04.04.2016 №Б-235 надало загальні характеристики будинку, та, крім того, зазначило про відсутність інформації щодо площі нежитлових приміщень у будинку.
Згідно технічного паспорту на будинок квартирного типу за адресою: проспект Добровольського № 118 від 09.09.2019, нежитлові приміщення № 601, загальною площею 9,3 кв. м, є підсобними приміщеннями.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.10.2023 у задоволенні позову відмовлено.
Рішення аргументоване тим, що  матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, що спірне приміщення із самого початку будувалось як допоміжне, як і не містять доказів, що спірне приміщення із самого початку будувалось як нежитлове, в розумінні наведених положень Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Проте, враховуючи період будівництва та введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку за адресою м. Одеса, просп. Добровольського, буд. 118 1975 рік та відповідне правове регулювання права власності на нерухоме майно в СРСР - такі докази не могли існувати взагалі. 
Акт списання багатоквартирного будинку з балансу, що обліковується на балансі КП "ЖКС "Північний" від 01.03.2020, який також підписано з боку ОСББ "Клюшка 118" містить наступні відомості: "Загальна площа допоміжних приміщень, у тому числі…"  "Кількість нежитлових приміщень у будинку 2, у тому числі приватної форми власності 1 загальною площею 91,3 м.кв.; комунальної форми власності загальною площею 9,3 м.кв." Отже, на момент складання та підписання вказаного акта 01.03.2020, спірне приміщення, так саме, як і приміщення приватної форми власності, площею 91,3 кв.м. - не мало статусу допоміжного приміщення, а обліковувалось саме як нежитлове приміщення, тобто - не використовувалось для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.
Свідоцтво про право власності на нежилі приміщення першого поверху №601 від 30.05.2007 та Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.07.2007 свідчать, що нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 9,3 кв. м, відображених у технічному паспорті від 14.06.2006 за адресою: Одеська обл., м. Одеса, пр. Добровольського, буд. 118 є власністю Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради. При цьому, правовий статус спірного майна зазначено як "нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 9,3 кв. м, відображених у технічному паспорті від 14.06.2006.
Відповідно до рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 № 266-1 «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області» до переліку державного майна, що передається у власність місту обласного підпорядкування Одесі ввійшов весь жилий та нежилий фонд місцевих Рад народних депутатів. Отже, з урахування діючого на той час законодавства України територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради на законних підставах набула право власності на нежилі приміщення першого поверху № 601 площею 9,3 кв.м., за адресою: м. Одеса, просп. Добровольського, буд. 118, свідоцтво про право власності від 31.05.2007 р. серія САВ№ 331180.
Рішення Виконавчого комітету Ленінської районної ради депутатів трудящих від 26.12.1975 № 1542 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством зданий в Ленинском районе" та акт вводу в експлуатацію закінченого будівництва 9-ти поверхового житлового будинку № 36-37 у пос. Котовського не містить прямого та безспірного посилання, що спірне приміщення з самого початку будувалось саме як допоміжне, тобто як таке що мало за своїм призначенням обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.
Частина нежитлових приміщень у будинку, які, станом на 1975 рік не мали правового статусу "житлова площа" станом на теперішній час обліковуються як нежитлові приміщення приватної форми власності загальною площею 91,0 кв. м, а частина - як нежитлові приміщення комунальної форми власності загальною площею 9,3 кв. м". Тобто, відомостей, що спірне приміщення на момент вводу в експлуатацію закінченого будівництва 9-ти поверхового житлового будинку у 1975 року мало статус допоміжного ці докази не містять.  Натомість, не має відомостей, що спірне приміщення будувалось як нежитлове. 
Технічний паспорт на будинок квартирного типу, виконаний станом на 09.09.2019, з якого вбачається, що спірне приміщення № 601 за призначенням має статус: "підсобне". У Технічному паспорті, виготовленого 09.09.2019, спірне приміщення зазначено саме як "підсобне", тобто допоміжне, в розумінні Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", натомість, сама площа спірного приміщення 9,3 зазначена у колонці "11", тобто як площа нежитлових вбудованих приміщень, відповідно - не допоміжних в розумінні Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Слід зазначити, що площі саме допоміжних приміщень вказані у колонці "14": допоміжні приміщення загального користування до яких, зокрема віднесено підвали, коридори та двірницька, проте не спірне, яке вказане, як "підсобне".  Отже, відомості зазначені в цьому технічному паспорті є суперечливими, тому суд їх до уваги не прийняв, оскільки такий доказ не є належним доказом, в розумінні статті 76 ГПК України, тобто з цього технічного паспорту не можливо встановити обставини, які входять в предмет доказування. 
Технічний паспорт на нежиле приміщення, виконаний станом на 14.06.2006, з якого вбачається, що спірне приміщення обліковується як нежитлове (вбудоване) приміщення, до якого відносяться приміщення: торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, аптек тощо.
Договір оренди нежилого приміщення від 25.06.2010 № 123/97 з наступними змінами, свідчить що спосіб та порядок використання спірного приміщення протягом 12 років (з 2010 по 2022 рік) не був пов`язаний із побутовим обслуговуванням мешканців будинку, у якості колясочної комори, сміттєкамери, горища, підвалу, шахти і машинного відділення ліфтів, вентиляційної камери та іншого підсобного та технічного приміщення.
3.2. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2024 рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2023 у справі № 916/2354/23 змінено з мотивів, викладених у мотивувальній частині цієї постанови. Резолютивну частину рішення залишено без змін.
Постанова аргументована тим, що задоволення позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» про визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.02.2007 №109, на підставі якого територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради було видано свідоцтво про право власності серії САВ №331180 від 31.05.2007, в частині оформлення, видачі свідоцтва про право власності та реєстрації за Одеською міською радою приміщень 1-го поверху №601, загальною площею 9,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, проспект Добровольського, 118, та визнання недійсним та скасування зазначеного свідоцтва про право власності серії САВ №331180 від 31.05.2007, не призведе до відновлення володіння мешканців багатоквартирного будинку вказаним майном, а отже, зазначені вимоги не є ефективним засобом захисту прав позивача у цій справі.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. ОСББ «Клюшка 118» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою в якій просить рішення судів скасувати і задовольнити позовні вимоги.
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Заявник вказує на незастосування судом першої інстанції правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 23.10.2019 у справі №  598/175/15-ц, щодо необхідності встановити правовий статус спірного приміщення на момент проектування та будівництва.
Суд першої інстанції не врахував висновки Верховного Суду, викладені в постановах від 17.01.2023 у справі № 924/195/22, від 27.06.2023 у справі № 910/22039/21, від 31.01.2023 у справі № 914/379/21, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018  у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018  у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019  у справі № 914/843/17, а саме, що: допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Суд встановив, що спірне приміщення тривалий час обліковувалося як нежитлове в розріз з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15.05.2019  у справі № 552/7636/14-ц та постановах Верховного Суду від 27.06.2023 у справі № 910/22039/21, від 31.01.2023 у справі № 914/379/21, від 30.06.2022 у справі № 906/1227/19, згідно З яким: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин».
Крім того, суд не врахував висновок Верховного Суду, викладений у постановах від 31.01.2023 у справі № 914/379/21, від 15.06.2022 у справі № 914/379/21, стосовного того, що «факт використання відповідачами спірних приміщень для власних потреб не впливає на правовий режим цих приміщень, встановлений Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".
Суд першої інстанції не дослідив лист КП «ЖКС «Північний» Суворовського району від 11.01.2022 № 4 щодо з`ясування функціонального призначення спірного приміщення, яким повідомлено, що приміщення площею 9,3 кв. м є колясочною п`ятої парадної.
Судом не встановлено, що спірне приміщення першого поверху є ізольованим приміщенням в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Акт списання багатоквартирного будинку з балансу, що обліковується на балансі КП "ЖКС "Північний" від 01.03.2020,  рішення Виконавчого комітету Ленінської районної ради депутатів трудящих від 26.12.1975 № 1542, свідоцтво про право власності на нежилі приміщення першого поверху № 601 від 30.05.2007, витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.07.2007, технічний паспорт на будинок квартирного типу, виконаний станом на 09.09.2019, технічний паспорт на нежиле приміщення, виконаний станом на 14.06.2006, договір оренди № 123/97 нежилого приміщення від 25.06.2010 суд першої інстанції оцінював без урахування вказаних висновків Верховного Суду, що не дало можливості визначити призначення спірного майна. 
Апеляційний господарський суд не врахував практику Верховного Суду щодо розгляду подібних спорів, яка міститься у постановах від 13.04.2021 у справі №  916/2961/18, від 08.04.2020 у  справі № 915/1096/18, від 15.09.2020 у справі №  904/5047/18, від 22.11.2018  по справі № 904/1040/18, від 23.06.2020 у справі №  906/150/19. 
У контексті заявлених позовних вимог, суд апеляційної інстанції не взяв до уваги постанови Верховного Суду від 20.05.2021 у справі № 361/953/16-ц, від 10.04.2018 у справі № 927/849/17, від 17.04.2019 у справі № 916/641/18 про те, що  визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно впливає на можливість реалізації прав особи, що його отримала, а також що позивач не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв`язку з існуванням документів, що посвідчують таке право за іншою особою - відповідачем, то права та інтереси позивача підлягають захисту шляхом визнання недійсними свідоцтва про право власності. 
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладений в постанові від 16.12.2020 у справі № 914/554/19 також зауважено, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій.
4.2. У запереченнях на касаційну скаргу Департамент комунальної власності Одеської міської ради  вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржені судові рішення. Також Департамент вважає, що Одеська міська рада правомірно набула право власності на спірне майно
5. Позиція Верховного Суду 
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга  підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 
5.3. Зважаючи на зміст позовних вимог, у межах цієї справи судам необхідно було встановити чи є спірне приміщення допоміжним чи нежитловим. 
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України, зокрема, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.
Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу УРСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
З огляду на викладене нежилим є приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц, якою обґрунтована касаційна скарга.
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина з статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Зазначені висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц, постановах Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 16.12.2020 у справі № 914/554/19, на які також посилається скаржник. 
У постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі № 914/379/21 також зауважено, що з прийняттям 19.06.1992 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», правовий режим житлового фонду змінився, всі квартири та всі приміщення в багатоквартирних будинках, за виключенням приміщень, у яких розміщувалися магазини, заклади громадського харчування, аптеки тощо, передавалися у спільну сумісну власність співвласникам багатоквартирного будинку.
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності. 
Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Визначальним для правильного вирішення спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень. 
У постанові Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 914/379/21 вказано, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). 
Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
5.4. Таким чином, усталеною є практика Верховного Суду щодо встановлення критеріїв, за якими необхідно розмежовувати нежитлові та допоміжні приміщення. 
Водночас, як слідує із оскаржених рішень судів, вказані висновки Верховного Суду не були враховані під час розгляду справи. 
Тобто, суди без врахування сутнісних характеристик майна обмежились оцінкою те, свідоцтва про право власності на нежилі приміщення першого поверху №601 від 30.05.2007 та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 03.07.2007 дійшовши висновку, що нежилі приміщення першого поверху є власністю Територіальної громади міста Одеси, в особі Одеської міської ради і на теперішній час обліковуються як нежитлові приміщення. 
Аналогічно, поссилаючись на те, що рішення Виконавчого комітету Ленінської районної ради депутатів трудящих від 26.12.1975 № 1542 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством зданий в Ленинском районе" та акт вводу в експлуатацію закінченого будівництва 9-ти поверхового житлового будинку № 36-37 не має відомостей, що спірне приміщення на момент вводу в експлуатацію закінченого будівництва 9-ти поверхового житлового будинку у 1975 року мало статус допоміжного або нежитлового та на рішення Одеської обласної ради народних депутатів від 25.11.1991 № 266-1 «Про розмежування державного майна між власністю обласної ради, міст обласного підпорядкування та районів області», суди безпідставно вважали, що з урахування діючого на той час законодавства України територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради на законних підставах набула право власності на нежилі приміщення. 
Втім, такий висновок також зроблений судами без дослідження та оцінки доказів щодо правового статусу такого приміщення. Суди мали врахувати, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку окрім тих, які виходячи або з їх особливих характеристик, або якщо вони з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення ніж допоміжні. Тобто, не оцінивши ключові характеристики спірного майна,  суд першої інстанції передчасно дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог. 
Верховний Суд також зауважує, що помилковими є посилання судів на неналежність відповідних спірних приміщень до допоміжних з огляду на те, що протягом 12 років спірні приміщення були об`єктом оренди, оскільки у цьому випадку суд не врахував висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 15.06.2022 у справі № 914/379/21 про те, що факт використання відповідачами спірних приміщень для власних потреб не впливає на правовий режим цих приміщень, встановлений Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». 
5.5. У свою чергу, помилковим є висновок апеляційного господарського суду про те, що заявлені позовні вимоги не є ефективним способом захисту, оскільки не призведуть до відновлення володіння мешканців багатоквартирного будинку вказаним майном. 
Так, у контексті безпосередньо реєстрації за відповідачем права комунальної власності на приміщення, то свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі.  Свідоцтва, які посвідчують право власності на приміщення, самі по собі не змінюють їх правового статусу за умови встановлення у справі належності цих приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку. Отже, позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону. Якщо позивач не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв`язку з існуванням документів, що посвідчують таке право за іншою особою - відповідачем, то права та інтереси позивача підлягають захисту у спосіб, що визначено останнім, а саме шляхом визнання недійсним свідоцтва про право власності. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, якою також обґрунтована касаційна скарга. 
У той же час, суд апеляційної інстанції обмежившись висновками щодо неможливості відновити володіння позивачем спірним майном, не досліджував обставин щодо належності такого майна до допоміжного або до нежитлового, а тому оскаржена постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2024 у справі №  916/2354/23 також підлягає скасуванню.
Доводи заперечень на касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради не спростовують зазначених аргументів та не можуть бути підставою для відхилення касаційної скарги. Наведені у запереченнях  твердження не надають підстав вважати, що суди встановили всі обставини, які є важливими під час розгляду спору щодо призначення спірного майна (допоміжне чи нежитлове). 
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог. 
Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, а  колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 ГПК України не може самостійно встановлювати відповідні обставини. 
5.6. У зв`язку із викладеним, оскільки доводи скаржника частково підтвердилися, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, рішення судів попередніх інстанцій скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції. 
6.  Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.
6.3. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, рішення судів скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
7. Розподіл судових витрат
7.1. З огляду на задоволення частково касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд судові витрати, понесені скаржником у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями  300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Клюшка 118» задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2023 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.02.2024 у справі №  916/2354/23 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не  підлягає.
Головуючий                                                                                Н.  О.  Волковицька

Судді                                                                                          Є. В. Краснов 

                                                                                          С. К. Могил